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鋪位密密摸 一年炒六鑊


2011-1-6  NM




政府去年十一月中推出物業額外印 花稅,一心「揸磚頭」的住宅炒家隨即剎掣,樓市交易頓成牛皮。不過,額外印花稅政策不涉及鋪市,而且不限於摸貨,炒家群起密密摸,紛紛將資金轉投鋪市,專 做商鋪買賣的美聯工商鋪(459),於十二月初更被炒上,單日升百分之二十五,至今股價已累升一倍!

炒風熾熱,吸引不少新手炒家殺入鋪市。位於廟街及永星里交界約五百多呎,現由糖水店「糖百府」租用的地鋪,短短一年間,便由六百五十萬炒上一千三百七十萬,當中涉及六次轉手!

除夕夜,以食肆聞名的廟街,燈火通明。一眾煲仔飯店、小食店,座無虛席,唯獨位於廟街及永星里交界的糖百府竟然拉閘,鐵閘外貼着「聖誕假期,休息數天」的告示,門外被旁邊的牛腩店霸佔開枱做生意。

鋪位外觀冷清,但炒賣火熱,糖百府這個鋪位一年內就六次轉手,其中四次是以摸貨形式交易,糖百府老闆李文斌是○九年底第一個買入。持貨短短一個月,便摸出賺了六十二萬,後來知道鋪位一年內轉手六次,眼巴巴錯失了五百萬的利潤!這個鋪位背後記錄了這位初哥炒鋪的故事。

二線街發跡

以前從事珠寶買賣超過十年的李文斌,敵不過○八金融海嘯,索性用剩餘的彈藥搏一鋪,轉行搞飲食業。第一間糖百府於○八年十一月開業,租用旺角黑布街,一個 人流較少的地鋪,月租六萬。開業一個月,糖百府便接受了超過十間傳媒訪問,被冠以「台灣棉花冰」在港的始祖。不論任何時段,糖百府門外總有三十人排隊,風 頭一時無兩。糖百府其後大肆擴充,一年內開了十間分店,其中六間由加盟者經營,加盟費由六十至八十萬不等。

廟街永星里分店是糖百府的第十一家分店,由加盟者選址,○九年十二月初開業,租金三萬九千八百元。加盟者選址開鋪時,李文斌亦有參與提供意見。「當時有地 產經紀話廟街鋪可以擺街,所以就算鋪位實用面積只有三百多呎,只能容納二十人,但有街位補救,應該有得做。」李文斌說。

估價不足快手摸出

廟街鋪開業頭一個月,李文斌每晚落場睇鋪,發現廟街的確如經紀所說,人流多,門外亦可多放五、六張枱,於是便索性買入鋪位。「我當時好單純咁諗,如買下此 鋪,分二十年,月供只是二萬八千元,較租金近四萬元還要低,而且擁有物業,便有資格向銀行申請中小企貸款,一舉兩得。」李文斌說。於是就扑槌以七百八十八 萬買入這個廟街鋪位,並落訂九十萬元。

但落訂後,糖百府即連環收到食環署告票,被指擺街營業是違規經營,罰款達一萬元。「原來個鋪根本無得做!唔擺街的話,間鋪坐得廿人,糖水鋪一晚只做到三轉,人均消費四十蚊,有數得計,我邊賺到錢。」李文斌無奈地表示。

「我以七百八十八萬買入間鋪,預計銀行估到一千萬,我借到七成的話,大訂都唔使俾。點知銀行只係估得八百萬,做七成按揭,我要補一百五十萬先至上到會呀!但我仲要裝修工場同添置器材。」於是他唯有找經紀放售,並成功在一個月間以八百五十萬摸出予另一炒家張順宜。

「我有啲心酸!」

李文斌賬面上獲利六十二萬,扣除約二十萬經紀佣金及律師費等雜項後,短時間賺四十萬左右,已自覺有運行。

直至上週四,記者向李文斌展示該鋪位的轉手資料時,他才知道鋪位已被炒上至一千三百七十萬,對於期間已轉手六次,就顯得一臉茫然。「我只係交過租俾兩個業主,姓馮(第一手)之後就係姓冼(第四手),今年八月我就交俾地產經紀啦!」李文斌說。

鋪位現價直逼一千四百萬,李文斌坦言不敢相信。「乜值咁多錢咩?賺少幾百萬喎,唉,我有啲心酸添。上個月仲俾人話我靠炒鋪搵錢!如果識炒鋪,我每個月蝕四萬蚊都照攬住個鋪啦!」

他還把稅單交予記者看,去年度利得稅是廿六萬四千元,經營十多間糖百府一年賺一百六十萬左右,但都不及炒鋪和味。「而家諗番都覺得傻,如果當時真係揸住個 鋪交平租,個鋪點會炒得起?要個鋪炒起即係要糖百府交貴租,真係好矛盾。」李文斌說。然而他購入這個鋪位時,租金回報率是六釐,現時接貨的買家,即使以近 千四萬購入,回報率仍有近三釐半,只嘆李文斌無實力坐貨而已。

廟街這間糖百府,加盟者經營數月後就放棄,由於以糖百府公司名義簽租約至今年底,所以李文斌唯有接手過來繼續經營,但過去一星期,糖百府廟街分店沒有營 業,錯過了聖誕及新年檔期,李文斌解釋,該鋪正準備轉型。「間鋪無錢賺有咩意思?所以我諗住裝修,轉做同甜品有關的零售店。」李文斌說。

什麼是摸貨?

如糖百府老闆李文斌購入鋪位後,在完成交易的死線前轉售予張順宜,李文斌的身份稱為確認人(Confirmor),即俗稱「摸貨」,而張順宜則是第二確認 人(Second Confirmor),俗稱「摸上摸」。而去年政府提出的額外印花稅(又稱「釐印」),只涉及住宅物業的交易,在二十四個月內以摸貨形式轉售住宅物業的交 易,亦須繳納額外印花稅,但商鋪的摸貨者則毋須繳交釐印,所以炒家蜂擁轉炒商鋪。

新業主無有怕

李文斌口中的廟街糖百府,生意一般,但鋪位在一年內卻被炒上一點一倍。根據買賣合約顯示,每位買家獲利約百分之十便離場。六位買家之中,只有接李文斌棒的 張順宜是資深炒家。張順宜向記者表示,年初以八百五十萬買入該鋪時,價位屬「便宜」,但眼見鋪位不足一個月便升值超過一成,遂即時摸出獲利。截至一○年十 二月三十一日,恒生銀行對該鋪估值為一千零五十萬,比現價低三百二十萬。

鋪位的最新業主,是從事絲綢印刷的刁桂嫦。記者透過電話聯絡到長駐廣州的刁桂嫦,她自稱參與炒鋪有五年經驗,現時擁有不夠十個鋪位,其中一個值三千萬。對 於糖百府鋪位的租金回報由七點三釐急降至三點五釐,刁桂嫦表示,相當滿意現時的租金回報。「一啲都唔貴!我睇過間鋪,生意幾好吖。廟街咁旺,就算糖百府唔 租都肯定有人租。三釐半好高吖,佢升多一成我就放啦。」刁桂嫦說。

炒家轉戰鋪市,摸貨熱潮席捲各區,如佐敦庇利金街一個經營車仔麵檔鋪位,去年九月份就轉手,由二千六百萬摸至三千一百萬,十日之間升值五百萬,海怡半島商場東座一個地產代理鋪位,去年十、十一月間短短廿三日亦升值二百三十萬,即每日十萬,非常誇張!

擁有市值約三十億鋪位物業的資深炒家黎永滔指,明年鋪市仍會因資金無出路而跟隨樓市上升,升幅約一成。不過,他警告說:「升多一成就近泡沫啦!依家係咁炒,形成回報一路跌。仲要小心加息,所以我覺得睇定啲先好入貨。」

10日升值$500萬

佐敦庇利金街的車仔麵檔「有咸有甜」租客,以$7萬元租用鋪位。以$1粒魚蛋計算,該檔每月要賣七萬粒魚蛋才夠交租。

23日升值$230萬

海怡半島東座商場的鋪位約六百七十呎,由鴻基地產以$2.8萬租用,回報只有1.5釐。

10個月升值$930萬

灣仔道134 號的鋪位上月二十日以$3,780萬賣出,上手業主為卡式盒帶廠老闆。


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