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市建局主席張震遠，在聖誕節送了一份「大禮」給大角咀橡樹街一個地鋪業主。他公開指該業主不肯接受收購出價，影響了附近三百個居民日後的美好生活。相關業主迅即被描繪成「釘子戶」、「貪得無厭」。居於該地鋪樓上的住戶就最憂心，事關這棟舊樓側邊早已重建，物業就如處於夾縫中，只能透過今次機會逃出生天；面對「頂心頂肺」的鋪主，傳聞四周住戶打算號召圍攻該鋪。受着千夫所指，業主無奈接受賠償方案。這名備受公審的業主，原來是行內的「螺絲大王」周啟厚，身家至少八千萬元，近日他再現身開工，不敢向記者埋怨半句。 張震遠在去年十二月二十一日，公開指大角咀橡樹街八十七號地鋪業主周啟厚，不肯接受市建局的重建方案，影響附近三百名居民，甚至可能因此將整個重建計劃擱置，市場嘩然。短短三日後，該業主突然又願意接受市建局方案賣鋪，張震遠風騷形容為「聖誕奇跡」。周啟厚家住紅磡黃埔花園，本刊上週四、五在其住所樓下等候。但由早上八時到下午三時，仍未見周啟厚現身。記者想上樓，管理員指：「周生吩咐落，任何人都要經佢同意先可以上樓探訪。」更甚的是記者想放下咭片都被管理員拒收。記者轉而到周啟厚經營、位於橡樹街的中泉五金鋪等待，直至收鋪仍未見到其蹤影。鋪內一名女收銀員更指：「佢出咗埠呀！」並否認周妻在鋪內工作。 螺絲大王身家千萬 周啟厚一直想避風頭，到本週一早上八時，終見他與老婆到了鋪頭附近的茶餐廳食早餐，他倆邊食邊細閱報紙。記者甫趨前表露身份及來意，他老婆即黑面，三秒後再變笑笑口道：「你食咗早餐未呀？我請你食吖！」記者問到周啟厚賣鋪前後的心情，以及是否因受壓而賣鋪，他都一一禮貌地回答：「我依家唔方便透露。」他更表示，無論賣鋪前後都心情輕鬆：「我哋唔係啲咁嘅人（意指獅子開大口的釘子戶）。」周太見狀幫口道：「你咁問我仲驚啊！」之後就急急埋單離開。街坊都異口同聲指，周啟厚夫婦一向平易近人，而且相當勤力慳儉。周啟厚是隸屬香港中華廠商聯合會轄下的香港螺絲業協會理事，經營中泉五金鋪已經逾二十年。該五金鋪獨沽一味批發及零售螺絲，並以多用於工業、金屬機件裝配的高強度螺絲為主；鋪面約八百呎，放滿各類型螺絲，公司在惠州亦有設廠。這些價格一個幾毫的螺絲，原來足以發大達。周啟厚在大角咀擁有多間地鋪，也有商用單位旺角華比銀行大廈及住宅屯門邁亞美海灣等收租，估計他目前手持的物業值八千多萬，是名副其實的隱形富豪。 出價每呎逾萬 他手上持有、於一○年以六百三十萬元購入的橡樹街八十七號地鋪，成為今次重建風波的關鍵。整個重建範圍，牽涉杉樹街十三至三十一號共十棟相連物業，及橡樹街八十七號一棟舊樓；而橡樹街八十七號的地鋪，正好佔該物業的兩成八業權。只要周啟厚反對收購，該部分同意收購的業權份數便不足八成，無法符合該收購計劃所規定的門檻。市場傳言，周啟厚該四百多呎地鋪，周開價二千萬，但市建局只肯出價千多萬。這時樓上的住戶，一定最着急！事關該物業一邊是樓齡二十年的單棟樓明德閣，另一邊是九層的舊樓，一併重建的機會極低，難有發展商吼中；而夾在當中的橡樹街八十七號，只有五層高，地盤極細，只有連着身後的杉樹街舊樓一併重建，才有「逃出生天」的機會。這個千載難逢的機會，就被該物業內的業主黃太睇中。根據土地註冊處記錄，住在三樓的黃送有及妻子，在八八年以二十九萬元購入該單位，一直自住。有指黃太眼見物業日久失修，於是主動找民建聯，幫忙拉攏身後的杉樹街業主，主動向市建局提出要求重建。而市建局的出價，為每呎約七千元，另加每呎三千五百元的特惠津貼，黃太這類單位，便獲賠四百五十多萬元。故此傳聞在得知周啟厚不肯賣鋪後，附近街坊街里急得號召圍攻該鋪。到周啟厚肯賣鋪，黃太在上週五突然致電港台及接受有線電視訪問，聲言虧欠周啟厚。她聲稱自己與同座其他住宅業主，一直未有將申請重建的消息通知地鋪業主，最終令周啟厚受壓，實在是心存歉疚。不過記者上門造訪，黃太已拒絕接受訪問。 走得甩抹一把汗 本刊找到民建聯大角咀辦事處的李先生，他承認這個收購計劃前後與杉樹街業主開了三、四次會，甚至幫街坊下載申請表，派發予業主簽名，並由各法團主席集齊，由他遞交到市建局。「其間橡樹街業主黃太同我講，佢同杉樹街部分業主傾好一齊申請重建，咁我咪信佢，將橡樹街的申請連同杉樹街一併交去市建局。」市建局人士向本刊透露，「橡樹街八十七號的位置很細，未來重建亦不可能在該地段上起樓，只可以做公園等開放空間。」黃太等八十七號住宅業主「走得甩」，可謂抹一把汗。其中杉樹街二十九及三十一號的業主立案法團主席梁廣基還坦言：「好在今次過到咋，如果唔係我真係去打嗰條友（民建聯李生）呀！」姑勿論如何，市建局主席張震遠在今次「欺凌」事件上，實在難辭其咎。一向以來，市建局出價都「鐵價不二」，小業主無權反價，只有接受與拉倒兩個選擇，絕無如今次般，市建局未曾在收購結果完結前，作出「為大局着想」的呼籲，最終將小業主擺上枱。其後市建局補鑊，並將責任推到傳媒身上，指張震遠只是回應記者提問，才「破例公開呼籲」，希望有關業主可考慮，「是否施壓，見仁見智」。市建局成立十一年，但外界對其運作仍一知半解，而自「梁粉」張震遠○七年五月上任以來，市建局便常獻新猷，時而搞舊區活化，時而推動文物保育，在一一年二月公布新修訂《市區重建策略》後，更先後推出「樓宇維修綜合支援計劃」、協助小業主自行重建的「促進者」及今次出事的「需求主導」重建計劃；去年拿下啟德一塊興建一千伙中小型單位的地皮，還推出「樓換樓」計劃予舊樓小業主揀。 收87號 全棟$4千萬 注：此為橡樹街87號資料；地鋪成交文件尚未上載到土地註冊處，差餉物業估價署亦無其實用面積資料，地鋪資料屬估計。*資料來源：差餉物業估價署^資料來源：土地註冊處#假設一至五樓均為自住，可獲每呎約$3,500特惠津貼；地鋪則為收購價之百分之十。 配合CY政策 身兼六份公職的張震遠，對市建局甚為上心，上任六年以來，市建局共四十九次董事會會議，他僅於去年及前年因為替梁振英助選而各缺席一次，將於今年四月底屆滿的他更有傳因市建局行政總監羅義坤鐵定於二月退休，而分分鐘會破例延任多兩年。作為梁振英的忠實粉絲，又是行政會議成員的張震遠，若再於市建局留任，肯定會全力配合政府大量增加樓宇供應的措施，而地產業界對市建局近年角色轉變，及其僵化制度早有微言，「但邊個夠膽出聲，佢有政府撐腰，直接去搶私樓嘅重建市場，我哋可以點？佢仲惡過啲發展商，好似今次個所謂『鋪王』咁，身家得幾多個億呀，但市建局用三百個居民嚟大佢，呢啲咪大石責死蟹囉，邊個敢同佢鬥。」一名不願透露姓名的測量師說，行家都怕得罪市建局會無生意，敢怒而不敢言。 市建局賠償點樣計？ 市建局收購的物業，除會向業主發放市值收購價外，還會有不同的補助津貼，這些津貼動輒幾十至逾百萬元，計算方法相當複雜。住宅市建局會聘請七間測量師行，就物業大細、樓層、地積比率、重建後價值等各因素，為物業估價，剔除當中最高及最低者，計算出單位的收購價。而補助津貼，就是該收購價減去同區七年樓齡的物業平均價，作為資助業主搬遷的費用。以今次收購的杉樹街及橡樹街項目為例，津貼的平均呎價為約三千五百元，呎價乘各單位之實用面積，即是津貼額。自住單位可得百分百的津貼額，出租及空置單位則減半。住宅租戶可獲應課差餉租值的三倍補償，一人家庭最少可獲七萬元，二人或以上家庭則由八萬元起。商鋪計法完全不同，市建局只在兩家測量師行估值中以高者為出價。自用的商鋪可獲該出價的百分之三十五作為特惠津貼；出租的業主亦可獲該出價一成作為溢價津貼。商鋪租戶的補償分為兩部分，一部分是應課差餉租值三倍之金額，另一部分則是以營商年期、商譽等資料作評估，惟此部分的補償金額只由七萬至最高五十萬元。 | ||||||
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七大鐵板法案的推手，政務委員蔡玉玲發動虛擬平台討論，用商業談判經驗破解公務員「怕麻煩」心態，讓新創業者按讚。 全球新創公司市值估破十億美元的前兩大「獨角獸」：房屋出租網Airbnb和叫車平台優步（Uber），能否在台灣正式營運，命運掌握在一個女人手上。 她，是蔡玉玲，行政院主管科技法律和電子商務的政務委員。 用網路直播Airbnb溝通現場過去一年，Airbnb在台灣的房客成長了四倍，總數達到三十二萬戶；Uber雖未公布台灣有多少用戶、多少輛車，倒是繳 了三千七百多萬元罰款給國庫。沒有人知道它們在台灣市場賺了多少，但非常確定的事情是，它們通通沒有繳稅，在全球同樣爭議不斷。 不過，最近的進展是，它們被逼上談判桌了。 九月底和十月初，Uber台灣總經理顧立楷，以及Airbnb香港暨台灣區總經理羅漢寧，先後進入由蔡玉玲主導的vTaiwan網路直播會議室，當面和各利害團體、網友溝通辯論。 結果是，羅漢寧當場接受行政院的三條件：在地設分公司、繳稅與保護消費者，以得到合法進入台灣市場的門票。顧立楷則無法給予承諾，雙方談判破局。 十月二十三日，Airbnb共同創辦人暨技術長布萊卡斯亞克（Nathan Blecharczyk）特地來台會晤蔡玉玲，進行後續協商。 如果上網去看vTaiwan的所有政策討論會，會發現蔡玉玲其實很少講話，但她利用這個平台事先蒐集網友的正反意見、抓出討論重點，並發掘各項議題的意見領袖，再請他們坐上談判桌，向民間借力使力。 她是極少數受到新創業者歡迎的政府高官，因為光是今年上半年，她就推動七項「鐵板法案」修法三讀，其中包括談了十幾年的《公司法》修正，終於納入閉鎖型公司專章，以及網路家庭（PChome Online）董事長詹宏志奔走六年，草案都送不出行政院大門的《電子支付機構管理條例》（俗稱第三方支付專法）。 一位資深的政務官幕僚說，想做事的民間人士入閣，頭號敵人往往不是兇悍的立法委員，而是顢頇的官僚體制。 蔡玉玲以「讓我推動虛擬世界（網路）法規」為條件，在二○一三年入閣，任務就是得和十幾個部會周旋，一天召開六至七場政策協調會，吃下她這輩子吃過最多的便當。 在這樣的環境，她，到底如何辦到的？ 修法前，先找公部門為何拖關鍵，就在談判力。 入閣之前，她是理慈法律事務所主持律師，專門幫國際客戶解決科技法律問題。更早，她是IBM大中華法務長。 「我是商務律師，主要工作就是談判，訴訟律師是上法院說服法官，但是談判桌上，要說服利益與你衝突（的人）接受你的條件，你一定要提出一個東西是他也能接受的，」蔡玉玲接受《商業周刊》專訪說。 現在，公務員成為她每天要交手的談判對象。她說，談判真正的關鍵，就是「用最短時間找出對方到底卡在哪裡」。 《公司法》閉鎖型公司專章的立法過程，即是經典案例。公司法裡有諸多不合時宜的限制，造成今日台灣新創業者紛紛跑到開曼群島等境外設立公司。後遺症就是政府管不到，也收不到稅。 主管的經濟部商業司不是不知法令過時，但是，大修公司法將牽涉十萬多家公司重新登記。「成本太高」、「公務員怕麻煩」，一位創投界人士指出問題所在。 找出公部門為何而「拖」，蔡玉玲上任沒多久就主動出擊，她縮小打擊範圍，不做大翻修，只新增一個針對閉鎖型公司的專門章節，以提高公務體系的接受程度。接著，她一反過去由各部會擬草案（因此可技術性拖延）的慣例，先找台大法律系副教授邵慶平擬出一套法條，逼商業司只好趕快提出自己的版本，以免受制外人，這才終於啟動修法的開關。 再來，減少阻力。某知情人士說，「蔡玉玲還不忘找學界的公司法大老如劉連煜等人，吃飯遊說。」最後，有地方官員反映，若開放民眾以勞務和信用當作新設公司的股份（不必實際繳股金），他們不知如何鑑價、登記公司資本額。換句話說，改變既有模式，引來公務員「怕麻煩」的制式反應。 她的對策，就是幫公務員省麻煩，將勞務和信用的鑑價，放寬由公司出具文件和會計師審查報告，公務員據以登記就好，不必為鑑價負責。 於是，《公司法》在今年六月立法院修法過關，最大的改變是，開放特別股的複數表決權，不再限於「一股一權」，只要以章程約定即可，有助於保障新創公司經營權。 先把產業界拉進來，再拆解公務員的防線。這其間，她的談判名單上還有一個人：行政院長毛治國。 每個月，她都會彙整一份報告，羅列待辦與已辦法案清單，「我會讓院長知道，那些重要法案的進度，困難點在哪裡。」蔡玉玲的做法在企業裡就是「向上管理」，取得毛治國的支持，增加了她對官僚系統的談判力。 蔡玉玲強調，在政府裡面做事沒有那麼難，希望能吸引多點民間人才進來。但採訪最後，她又忍不住說，「進來（政府）一圈，我最大的感想還是，小政府比較好。」顯然，要能在公務體系裡周旋、突圍，絕對不簡單。 小檔案_蔡玉玲 出生：1955年 學歷：台灣大學法律學系 經歷：理慈國際科技法律事務所主持律師、IBM大中華區法務長現職：行政院政務委員兼蒙藏委員會委員長 |
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