ZKIZ Archives


譚新強:現價高追買樓 如22元掃美圖 樓價飈成交未配合 料升勢難持久

1 : GS(14)@2017-03-30 09:45:29

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5504&issue=20170330
【明報專訊】本港住宅樓價近日屢創新高,業界亦普遍看好後市,不過,中環資產投資行政總裁譚新強接受專訪時,卻獨排眾議堅決看淡。他估計,近月個別中資機構因有走資需要才高價來港搶地,此舉令樓價火上加油,但卻未獲成交配合,料升勢難以持久,並預測美國將於明年底前再加息7次,港息亦會跟隨向上,令供樓負擔加重,樓價料將見頂回落。譚新強更指目前港人若抵受不住升市誘惑而追買港樓,結果料將如股民上周在每股22元掃入美圖公司(1357)一樣蝕錢收場。

譚新強除了是著名對冲基金經理之外,在本港樓市的投資經驗亦豐富,2003年SARS後尤其活躍,在港島、九龍及新界的大小單位均有涉獵,亦曾在內地、外國及澳門置業,惟他過去5年已再無入市買港樓。他分析,雖然過去5年樓價屢創新高,成交量卻反覆下跌,升勢並不健康。他說:「要判斷股市是否熾熱,一定要睇成交量,樓市亦一樣;根據這指標,本港住宅市道過去5年是愈來愈冷清。我覺得在此情况下,樓價只是乾升,升勢難以持續。」

本港去年一手及二手成交量為54,701伙,對比人口737萬,比率約0.74%;而上海及多倫多去年該比率均接近2%,顯示本港樓市的流動性與其他國際城市比較屬偏低。譚新強認為,物業作為不動產,活躍的成交量很重要,他舉例說:「由於內地拍板興建隧道由深圳通往中山,中山樓價去年向好,我看到有些報道指有關升幅更達七成,好像十分好景;但我有朋友在中山市中心發展樓盤,去年想賣樓結果一個單位也賣不出。可見只有當物業成交活躍,市價才有參考價值。」

籲訂最低面積 樓價料慢慢回落

譚新強分析,過去5年其實本港居民收入增長有限,發展商亦因應購買力不足,將新盤一些單位面積愈劏愈細到只有120至150方呎,由此推高新盤呎價,並且將升勢傳導至二手市場,令整體樓價屢創新高。「為什麼市場會出現百多方呎的納米樓,因為一般港人能夠負擔的置業預算上限就只有400萬元,發展商於是便將單位愈劏愈細至只有百多呎,並且把呎價推高至2.5萬至3萬元。」惟他認為,凡事總有極限,目前納米新盤面積低至120方呎,已屬不人道的水平。因此,他建議港府適時介入市場,日後在賣地條款上列明可興建單位的最低面積,「例如港府可要求新盤面積不可少於200方呎,這樣的話,由於一般市民置業預算仍維持在400萬元,我相信呎價就會慢慢回落至2萬元以下」。

根據Demographia數據,截至去年第三季,本港樓價中位數相等於家庭收入中位數的18.1倍,連續7年成為全球最難負擔的城市;譚新強認為,若考慮到不同城市住宅單位面積的差異,港樓呎價之高便更加離譜,「澳洲悉尼為緊隨本港之後、全球買樓負擔比率(12.2倍)第二高的城市,排第三是溫哥華(11.8倍)。我估計,計算悉尼及溫哥華樓價中位數的有關單位面積,肯定比香港大;假如以呎價計,本港樓價更加難負擔。換言之,你不在香港買納米新盤的話,同樣金額在海外可以買到花園洋房。」

中資搶地或走資 似股票莊家炒高美圖

即使本港樓價在去年第三季已高至非一般港人所能負擔,惟其過去半年仍大漲小回,錄得逾半成的升幅,結果當然是貴上加貴,更難負擔。外界普遍認為,這與中資機構接連以高價來港搶地,令「麵粉」價格急升,「麵包」亦跟隨漲價有關。不過,譚新強估計,有關中資機構高價搶地可能是出於走資需要,可持續性成疑,籲港人不要跟風追買,他更以近日股價大起大落的美圖比喻說:「我個人估計,莊家早前把美圖股價愈推愈高,可能涉及一些別有用心的資金活動。最初炒高的時候無散戶會跟進,但當股價升至高位後,再加上有心人推波助瀾,有些傻人便會跟買。所以,如果你在每股22元衝入去就是『戇居』,人家有走資需要,你又同佢癲?你有無走資需要呢?同樣道理,有些中資機構可能需要走資才來港搶地,而目前樓價被挾高後,我覺得假如你衝入去買樓接火棒就係傻,與以每股22元買美圖沒有分別。」

譚新強目前有膽識在樓價撲頂之際唱淡後市,其中一個原因,是他相信美國將在明年底前再加息7次共1.75厘,料港息亦會跟隨向上,屆時即使借30年按揭買樓,每月供樓負擔亦會增加逾兩成,料將成為壓垮樓價的最後一根稻草。他分析稱:「根據美國勞工部數據,2月通脹率已高達2.7%,由於當地經濟向好,我相信通脹在未來1至2年仍會徘徊在此高位。聯儲局本月加息後,聯邦基金利率已升至1厘,但我估計仍遠未見頂,料當局在明年底前將再加息7次共1.75厘,令聯邦基金利率升至2.75厘,屆時利率將高於通脹率,完成利率正常化的程序。由於本港實施聯繫匯率,本港銀行同業拆息(HIBOR)已跟隨美息向上,大部分港樓按揭都是以HIBOR計價的,壓力料慢慢傳導至供樓一族,樓價亦會從高位回落。」

高位接貨淪樓奴 人生將如鹹魚

綜合上述分析,譚新強呼籲,目前不論用家或投資者均不應入市買樓,否則高位接貨後,隨時成為樓奴,屆時他們恐怕背負一身樓債,難以追求其他理想,「如周星馳所說,這樣的人生與一條鹹魚有什麼分別?」他總結說:「目前買樓是危險、危險、十分危險,重要的事要說三次。」

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]
2 : GS(14)@2017-03-30 09:45:41

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6300&issue=20170330
【明報專訊】美國最權威的樓價指數是Case-Shiller房產指數,有關期貨可在芝加哥期貨交易所買賣。投資者可根據本身的財務情况,再因應其對美國整體樓價走勢的判斷,買入或沽出該期貨,可達至對冲風險的效果。

美國早有Case-Shiller指數

舉例說,若投資者持有大量美國物業卻擔心樓價下跌,可沽出該期貨,對冲樓價下跌風險;另一方面,若屬無殼蝸牛的美國人,又未儲夠首期上車,可買入該期貨,對冲樓價上升風險。

建議金管局牽頭 港交所銀行協助

譚新強建議,港府可由金管局牽頭,與港交所(0388)、本港主要銀行及保險公司磋商,推出與本港樓價指數掛鈎的期貨產品。這樣的話,港人日後便可以像美國投資者一樣,以期貨對冲本土樓價上升或下跌的風險。

他又透露,自己曾在耶魯大學就讀,認識創辦Case-Shiller房產指數的耶魯經濟學教授Robert Shiller,相信這名諾貝爾得獎者亦很樂意分享在當地創立樓價指數期貨的經驗。

[名人樓市論壇]
譚新 現價 高追 追買 買樓 22 元掃 美圖 樓價 成交 配合 升勢 持久
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=328945

「炒樓團」億元掃500個盤!廈門漳州樓價9個月飆兩倍

1 : GS(14)@2017-04-06 07:39:58

溫州炒樓團數年前曾令全中國人聞風喪膽,內地樓市經過一輸調整後,樓價繼續拾級而上,即使今年初中央數次出手調控樓市,但內地樓價和香港一樣,不斷創新高。近日《中國證券報》就訪問了一位由鞋廠老闆「升呢」做炒房團的負責人,由去年6月起,短短9個月內,將廈門漳州的樓價炒高兩至三倍,完全是樓市煉金術的真人Show。今次真人Show主角,是一位經營鞋廠的前老闆魏廣華魏廣華,他聲稱因為實體經濟難做,和幾個業餘炒樓朋友在樓市有所斬獲,於是決定每人夾錢2,000萬元(人民幣‧下同),10個人合共出資兩億元,去年6月就到廈門旁邊的僑鄉漳州炒樓。魏廣華表示,「以前做生意,成日勞神苦思,吃力不討好,但房地產不同,只要你理解透徹,資金流不要出問題,你就躺在家內賺錢了。」去年6月漳州樓價每平方米大約6,000至8,000元,魏廣華認為:「廈門島內的均價已經突破4萬元,與其比鄰的漳州才六千多,我聽聞漳州市區有兩舊城拆遷,6個村又要拆,這些拆遷戶大約1.5萬戶,平均每戶至少握著百來萬拆遷補償款,此刻拉升房價,不愁沒有接盤俠。滿地是剛需。均價低、流通盤小、有舊城改造的剛需,配合一點學區房和廈漳同城化的概念,是個很適合講故事的地方。」到漳州後,魏廣華首先相中當地名校漳州實驗小學的學區房「冠城國際」,當時每平米市價為1萬元,整個社區的入住率高,流通放盤少過50個,都是60平米至80平米的中小型盤,他表示用1,000萬就可以買下整個社區的流通盤,變相操控市場。魏廣華又透露其買盤秘訣:「要避免樹大招風,要從親友中借身份證,但數量始終不夠多,之後就用中介買農民工的身份證,當地銀行為搶貸款,都不會核實身份。」其後他們在漳州掃走約500個二手盤,佔整個漳州三分一,只花了約1.2億元,還有餘下1億供用資金來還房貸及做槓桿。而他們在掃貨的3個月內,漳州樓價每平米已升了2,000元。掃完貨,就可以造市,魏廣華的炒樓團,和當地的地產中介合作,每日開始造市,透過「更新」二手交易價,將買下的500個二手盤,再自行內部交易,不停「刷新」樓價新高,加上向外吹捧漳州城市化概念,到今年初,當地樓價每平米至升至2萬元以上,豪宅更升至每平米2.5萬元。魏廣華到今年3月,已將去年掃入的500個二手盤沽清,埋單計數,淨賺1億元。他表示:「這輩子從未想過有如此輕鬆的賺錢方式,當時投出去的1.2億元,淨賺約2億元,已經開始尋找下一個城市。」




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170406/19981463
炒樓 樓團 億元 元掃 500 個盤 廈門 漳州 樓價 個月 月飆 飆兩 兩倍
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=329360

豪客7,300萬元掃3伙My Central

1 : GS(14)@2017-10-30 00:51:59

【本報訊】樓市火熱,市民恨買樓「恨到發燒」,樓價望難跌,新盤賣樓往往大排長龍。首富李嘉誠旗下的長實,與市建局合作的上環豪宅My Central昨日進行第3輪銷售,68個單位短短4小時沽清,有「公司客」支付逾千萬重稅入市。


數百人大排長龍


My Central雖然昨天已經是第3輪賣樓,而且入場費全部逾千萬元,最平679方呎兩房單位折實價近1,800萬元,最貴呎價逾3.5萬元,但是下午3時半開售時,位於中環長江中心售樓處樓下現排隊人龍,現場連地產代理估計有數百人排隊。過去兩輪均有大批向隅客未能揀樓,長實昨安排大手向隅客優先揀樓。消息指,該時段已售出逾四成單位,涉約29伙,當中13組客各購兩伙。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,最大手有買家動用逾7,300萬元連掃3伙作投資用途。另市傳有公司客掃入中層D及E室,以折實價約4,528萬元計算,因以公司名義入市,須支付30%印花稅,涉及辣稅逾1,300萬元。消息指,截至晚上7時40分,68伙已全數獲認購。細價樓亦搶購。資本策略的屯門單幢新盤城.點,昨以招標形式推出21樓E室撻定貨,屬項目最後一伙,實用232方呎,開放式間隔,成功以438.8萬元售出,呎價近1.9萬元創樓盤新高。此單位原於上月以378.86萬元售出,但買家撻定,事隔一個多月後,透過標售竟搶貴16%或近60萬元。只能山水煮食的大埔村屋元墩下2號,昨賣出一樓最後一伙,成交價450萬元,呎價約6,190元。會德豐的將軍澳Capri昨售出13號洋房,成交價5,000萬元,呎價約25,853元。■記者朱連峰




來源: https://hk.news.appledaily.com/l ... e/20171028/20197080
豪客 300 萬元 元掃 My Central
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=343455

豪客億元掃五伙龍譽三房戶

1 : GS(14)@2017-12-05 00:53:41

【本報訊】大手客接連出現,繼西營盤瑧蓺獲一組投資者斥2.1億元大手購入25伙後,保利置業(0119)旗下啟德龍譽同錄大手成交。市傳一組買家剛購入龍譽5伙2B座三房一套連多用途房單位,每個單位面積842方呎,折實作價每個2,100萬元至2,164萬元,實呎24,949至25,702元,合共1.067億元,一切以銷監網最後公佈為準。年尾入伙盤多,租務亦加快。香港置業文愛玲稱大角嘴利奧坊.曉岸最新以1.3萬元租出,實用呎租約65.7元。

利奧坊.曉岸1.3萬元承租

單位為1座中層F室,開放式間隔,北望樓景,面積約198方呎,業主叫租約1.4萬元,放租兩天即吸引一名外區客興趣,經議價後減價約1,000元,以約1.3萬元租出,實用呎租約65.7元。中原地產譚桂貞指,將軍澳Capri現有約44個放租盤,入場單位5座低層D室,實用面積359方呎,叫租1.16萬元,呎租約32.3元。11月錄得10宗租案中,最平為5座中層D室,實用面積359方呎,以1.6萬元租出,呎租約44.6元。市場消息指,何文田皓畋現有逾72個放租盤,入場單位為5座中層D室,實用面積529方呎,叫租2.6萬元,呎租約49.1元。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171203/20233275
豪客 億元 元掃 掃五 五夥 夥龍 龍譽 三房
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=344862

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019