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中鐵建方興50億摘南三環地塊 房企組團“出擊”重點城市

來源: http://www.yicai.com/news/2015/08/4679679.html

中鐵建方興50億摘南三環地塊 房企組團“出擊”重點城市

一財網 蔡胤 2015-08-31 19:38:00

8月31日下午,經過1個小時、60余輪競拍,中鐵建與方興地產組成的房企聯合體最終以50.25億元的價格、配建1.86萬平米公租房的條件,摘取北京豐臺區石榴莊住宅地塊,溢價率約50%。機構據成交價測算,該宗地樓面價超過5萬/平方米,預計未來將開發售價10萬元/平方米以上的豪宅。

 

以北京為代表的一線城市,地價依舊“兇猛”。

8月31日下午,經過1個小時、60余輪競拍,中鐵建與方興地產組成的房企聯合體最終以50.25億元的價格、配建1.86萬平米公租房的條件,摘取北京豐臺區石榴莊住宅地塊,溢價率約50%。機構據成交價測算,該宗地樓面價超過5萬/平方米,預計未來將開發售價10萬元/平方米以上的豪宅。

除了北京之外,近日南京土地也出現熱拍現象。針對重點城市土地受捧的原因,來自亞豪、中原等機構的分析人士稱,一方面是因為重點城市地段較好的土地供應較少,另一方面則是由房企逃避三四線城市、紮堆一線城市所致。

樓面價超周邊項目售價

據北京市土地整理儲備中心網站公布的信息,上述地塊地位於北京豐臺區南苑鄉石榴莊村,南三環與南四環之間,宋家莊路兩側,建設用地面積約8.5萬平方米,建築控制規模不超過16.6萬平方米。該宗地掛牌出讓起始價為33.5億元,除中鐵建方興外,金地中糧天恒聯合體、首創、金融街、龍湖平安聯合體、保利首開聯合體、碧桂園等也到場舉牌。

中原地產首席分析師張大偉計算得出,該地塊商品房住宅部分樓面價高達5.2萬元/平方米,未來售價將超過10萬元/平方米。來自亞豪機構的測算則稱,扣除公租房部分折扣,該宗地樓面價高達6萬元/平方米左右,為繼西局地塊之後,豐臺區域又一個單價“地王”。

值得註意的是,目前該宗地塊所處的南四環區域,高端占比越來越大,但附近一些中高端項目售價在4.3萬~4.5萬元/平方米上下,未達到5萬元/平方米的水平。另據張大偉給出的數據,目前豐臺商品房住宅庫存為2500套,在北京市占比3.6%,商品房住宅的成交均價在每平方米3.8萬左右。這意味著,“面粉”再次貴過了“面包”。

自樓市火爆的2013年以來,隨著供應收緊,地價高過周邊房價在北京已經不是新聞。亞豪機構市場總監郭毅31日下午對《第一財經日報》記者分析認為,今年來北京宅地供應的不足是造成“被搶”的主要原因,尤其是四環以內的居住用地更是少之又少。據亞豪機構統計,近五年間北京四環以內住宅用地僅供應14宗,而未來城六區的住宅用地更是將受到嚴格管控,供應的稀少使得北京四環內成為“兵家必爭之地”。

重點城市地價“兇猛”

實際上,近期土地熱拍的城市不只是北京。日前在南京一場土地拍賣會上,土地總成交金額近60億元,拍出的7宗地塊中一些地塊價格頗高,被稱為新的區域“地王”。以南京南站區域一住宅地塊為例,該地塊起拍樓面價9868元/平方米,吸引了11家房企競爭,經近50輪現場競拍後被旭輝地產以11.9億元總價競得,折合樓面價1.7萬元/平方米,溢價率約為73.2%。

對於拿地策略,旭輝集團董事長林中日前在北京接受媒體采訪時表示,旭輝拿地一貫較為謹慎,不喜歡拿地王,只有計算過、有利潤才去拿地。他透露,從戰略計劃上,旭輝在未來幾年時間里都會尋求規模上的增長。

北京、南京等重點城市地市火爆的原因,除了供給因素之外,還有需求的火爆,房企紮堆是擡高這些城市地價的一大重要支撐原因。

於南京而言,在2014年樓市調整前後,曾有開發商負責人對本報記者感慨:“除了一線城市只有南京去化較好,是一個難得的健康市場。”當時,包括泰禾在內的多家外地房企積極進入。於北京而言,郭毅對記者分析,受到二三線以及三四線城市逐漸飽和的影響,房企整體利潤不斷下滑,而相對一線城市均現回暖,因此大量房企開始收縮戰線,回歸一線城市,今年來多次在北京土拍市場出現的碧桂園就是一例。

除了外來房企,一些本土房企也在“加倉”一線城市,以求以求規模發展。以北京國企天恒置業為例,該公司僅上半年就參加了17塊土地的競拍,天恒置業地產運營事業部總經理周興日前告訴本報記者,上半年該公司已以約60億元拿下3塊土地,位列北京土地市場第四位,其目標是五年之內做到300億銷售額,資產規模達到100億元。

一線城市土地稀缺,標桿房企依然熱衷在一二線城市避險,讓重點城市地價水漲船高。地價的擡升,是否將拉動浙西而城市房價上升? 張大偉分析稱,最近南京、北京等地的地王,將刺激影響區域市場出現金九銀十。

另一個值得關註的現象是,今年土地拍賣市場中“聯合購買”的比重明顯加重。參與上述豐臺地塊拍賣的7家企業主體中,就有4個聯合體。郭毅認為,近年來土地市場價格的飆升使得對於房企的資金實力是一個極大的“考驗”,為緩解土地購買支出對於公司運營的過度影響,越來越多的房企選擇“抱團”買地,同時在北京趨於豪宅化的市場背景下也可以分擔項目風險。

“北京確實現在地少,頭一段(房企拿“地王”)不說不理性,但是風險非常大,一個項目如果真是等地錢那麽貴了,房子到了合理收益的價格的話,可能周期會比較長。”金融街(北京)置業有限公司董事長祝艷輝日前對本報等媒體記者分析,對於在北京開發項目的房企而言,京津冀一體化會提供一些新的機會,通過互相嫁接資源、合作獲取土地,對房企而言可能是更理性、更長久的發展方式。

編輯:王佑

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北京豐臺再現高價地 華潤聯合體83.4億摘南苑地塊

來源: http://www.yicai.com/news/2015/11/4706106.html

北京豐臺再現高價地 華潤聯合體83.4億摘南苑地塊

一財網 蔡胤 2015-11-02 18:03:00

接近年底,隨著北京新一輪供地潮來臨,房企“組團”拼搶優質地塊的現象持續出現,豐臺區域的南三環附近地塊近期更是成為房企搶奪重點。繼10月20日拍出超7萬元/平方米的樊家村地塊、10月30日拍出總價高至85.95億元的豐臺南苑地塊之後,又有一塊豐臺地塊遭到“哄搶”。

接近年底,隨著北京新一輪供地潮來臨,房企“組團”拼搶優質地塊的現象持續出現,豐臺區域的南三環附近地塊近期更是成為房企搶奪重點。繼10月20日拍出超7萬元/平方米的樊家村地塊、10月30日拍出總價高至85.95億元的豐臺南苑地塊之後,又有一塊豐臺地塊遭到“哄搶”。

11月2日下午,豐臺區南苑鄉槐房村和新宮村1404-669、670、665、666、668地塊入市,吸引了多家房企及聯合體到場舉牌。最終經80余輪激烈競拍,華潤華僑城招商聯合體力以總價83.4億元、配建5.7萬平米公租房的代價奪得,樓面價達5.6萬元/平方米。

樓面價高達5.6萬元/平方米

《第一財經日報》記者在北京市國土局網站看到,本次掛牌出讓地塊出讓起始價為人民幣55.6億元,在現場拍賣開始前收到5次網上報價。同時,該地塊用地性質相對複雜,為R2二類居住用地、A33基礎教育用地、A6社會福利用地、A2文化設施用地、S31公交樞紐用地;出讓年限為居住70年,商業40年,辦公50年,地塊土地面積11.8萬平方米,建築控制規模在23.9萬平方米。據了解,該地塊具體位置在豐臺區南苑鄉槐房村和新宮村,將以“三通一平”的形式供地。

根據亞豪機構的測算,該地塊在配建5.7萬平方米公租房後,剩余13.9萬平方米純商住宅折合樓面價為5.6萬元/平方米,相比上周五落錘的南苑A地塊,樓面價高出了6000元/平方米,預計將成為北京第22個單價超10萬元/平方米的高端項目。

豐臺區域在今年北京的土地市場賺足了眼球,上述地塊是今年豐臺拍出的第7宗住宅性質用地,此前6宗地塊的純商住宅的樓面價格水平最低也超過4萬元/平方米,最高的樊家村地塊甚至高達7.5萬元/平方米。

今年1月5日下午,2015年北京第一宗土地開拍,其中豐臺亞林西居住區一期二類居住、其他類多功能及基礎教育用地備受關註,吸引了包括京投、中海、萬科天恒聯合體、華遠首創聯合體、華僑城、龍湖方興葛洲壩聯合體及K2等8家房企及聯合體參與競拍,此外還有一家堪稱“巨無霸”的房企聯合體——招商華潤九龍倉平安聯合體。最終,這個史上規模最大的房企聯合體拿下了該地塊土地使用權,總價42億元,溢價率接近50%,並配建45300平方米限價房。

10月20日下午,經過100余輪激烈角逐,中國葛洲壩集團房地產開發有限公司以49.5億元、配建3.1萬平米公租房、6.18萬平米農民“回遷房”的代價,摘得豐臺區花鄉樊家村地塊。據亞豪機構測算,該地塊折合樓面價超過7萬元/平方米,也刷新了由同區域石榴莊地塊創造的“單價地王”標準。

隨後的10月30日,場面更為火爆。經過97輪激烈競拍,中糧天恒首創聯合體以85.95億元並額外競建5.6萬平方米公租房的代價競得豐臺南苑鄉A組團用地,溢價率為50%,創北京地塊總價第二,折合樓面價達5萬元/平方米。

豐臺為何“麻雀變鳳凰”?

截止目前,今年北京一共出讓32宗住宅用地,其中7宗位於五環以內,而這7宗地塊均在豐臺區域。另從企業的角度看,目前多家品牌房企進入豐臺,多通過聯合體的形式拿地,在7宗地塊中華潤已占得4席,招商局奪得3席、中糧、天恒、首開、葛洲壩、華僑城和中鐵各得1席。

針對房企競相進入豐臺的原因,亞豪機構副總經理任啟鑫早前也對記者表示,豐臺區發展的落後使得該區域住宅供需長期處於城六區的末尾,甚至不敵部分近郊區域,但隨著北京城區住宅用地的不斷減少,住宅市場的不斷外擴,豐臺區五環內的大量可供開發地域成為土地市場當中最後的一批“熱土”。

對此,亞豪機構市場總監郭毅對本報記者分析稱,北京整體土地資源稀缺且以郊區供地為主的格局下,豐臺是北京五環內唯一整片開發、集中供地的區域,因此顯的尤為珍貴;其次,在北京東五環接連拍出樓面價超過5萬元的高價地之後,今年年初,西南二環、三環周邊由華潤等數家聯合體摘得的住宅實際樓面價最低不過4萬元/平方米左右,因此吸引了更多房企壓寶於此,造成土地競爭激烈,地價水平被一再擡升;此外,豐臺自身的產業發展正在提速,占地17.63平方公里的中關村國家自主創新示範區豐臺園,囊括總部基地、麗澤金融商務區等知名產業園,這也成為了豐臺吸引房企進場的一大理由。

編輯:王佑

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北京 豐臺 再現 高價 華潤 聯合體 聯合 83.4 億摘 南苑 地塊
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600輪競價溢價率超200% 泰禾47億摘上海長興島兩地塊

來源: http://www.yicai.com/news/5015884.html

5月19日,位於崇明長興島的兩塊低容積率宅地塊正式拍賣。經過600多輪競價,最終泰禾集團(000732.SZ)以20.42億摘得長興島鳳凰鎮CX01單元07-04地塊,溢價率219.10%,樓板價15159.26元/平方米。隨後,CX01單元09-03地塊同樣被泰禾集團另一家公司(上海務彤投資)以27.02億的天價競得,溢價率229.38%,樓板價15683.63元/平方米。

泰禾官方確認該消息

在沈寂了近三個月後,上海土地市場迎來複蘇,進入“紅五月”,土地市場開閘放量。

根據上海鏈家研究部監控的數據顯示,5月的土地供應中,大部分都位於奉賢、金山、松江、青浦、原南匯等外圍區域,包括長興島的兩幅宅地,而市中心地塊僅有四川北路板塊和楓林板塊的兩幅商辦類用地。

四川北路街道HK172-13號地塊臨近四川北路公園,周邊緊鄰申貝大廈、虹口soho等寫字樓,位置十分優越,起始樓板價達到2.30萬元。不過也因為優越的位置,其出讓條件十分嚴苛,要求競得方自持所有地上地下商業和辦公房源至產權年限滿。四川北路商圈曾與南京路、淮海路齊名,但近年來發展大為滯後,虹口區希冀在“十三五”能夠逐步實現這一傳統商圈的複興,因此要求這一商辦地塊的競得方長期自持,維持項目品質。而同樣處於市中心的楓林街道125a-23A地塊,也要求競得方自持所有商業,以及不低於50%的辦公部分,並且不允許建造公寓式辦公。而地處外圍的華新鎮陸家圩東側E-7-07商業地塊和金山工業區JSS3-0402單元05-02商辦地塊,則按照自持80%商業和40%辦公物業10年的最低要求。

記者查閱公開資料顯示,長興島鳳凰鎮CX01單元09-03地塊起價8.2億元。出讓面積11.49萬平方米。容積率1.5。總範圍為東至鳳凰公路,南至南環河,西至先進河,北至長橘路。長興島鳳凰鎮CX01單元07-04地塊起價6.4億元。出讓面積8.98萬平方米,容積率1.5。總範圍為東至鳳凰公路,南至長橘路,西至先進河,北至07-01地塊。根據預合同顯示,兩幅地塊內中小套型住宅建築面積都不得低於該地塊住宅總建築面積的60%。

值得一體的是,地塊周邊鳳凰花苑在售,毛坯4月成交均價1.52萬/平方米;禦島財富公館在售,精裝修4月成交均價1.98萬/平方米。

考慮到未來長興島的地鐵規劃,和地塊鄰近的長興島郊野公園也將於2016年底試開園,業內看好泰禾拿的土地。

600 競價 溢價 率超 200% 泰禾 47 億摘 上海 長興 兩地
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