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中環夫人信箱 蔡東豪

2009-02-26  NextMagazine





期來信特別多,可見中環人在上班時間無所事事,不是誠惶誠恐,就是胡思亂想,極度需要心理輔導。我中環夫人唯有加班工作,多點來密點手,為中環人精神健康做點事。廢話少講,立即解答疑難。

(花 園道某投資銀行的張先生)。我感受到你心中的不忿,這些年來你是家庭經濟支柱,由父母家用到弟妹教育費,全由你來支付,家人樂意全收,但從來沒花過半點時 間去理解你賺來的錢究竟要付出多少,甚至連你的職業性質也懶得去明白,只知道哥哥做得很夜、經常要出差。金融海嘯爆發後,大家發現你的工作是設計如雷曼迷 債的衍生工具,忽然所有人對你的工作感興趣,並且意見多多。你不在乎別人質疑你的能力,但當家人跟你談論「良心」,你終於支持不住了。

張 先生的反應十分正常,家人本是我們最能信賴的人,但當去到金錢和道德這些敏感課題,你會發現最能信賴的人是自己。千萬不要沮喪,投資銀行家的道德光環熄滅 是周期性而已。短期內,在雞尾酒會或落吧遇上陌生女子,你要識時務,自稱是工程師 (沒錯呀,你是金融工程師),否則冇運行。投資銀行家落難期不會長,我估最多兩年,快則一年半載。家人繼續對你的工作發表意見,你就告訴他們屯門舊居樓價 跌了許多,不如搬回去吧。

(即將畢業的MBA學生Jonathan)。這不是你的錯,要怪就怪你出世遲了十年。以你的決心和幹勁,你早出世 十年,然後向你正朝着的路走,你今時年薪過百萬元(美金!)再加以十個月計年終花紅。今日要在投資銀行搵工是沒希望,你大半生青春為投身投資銀行鋪路,如 今夢碎,是有點氣餒,但不要放棄。我建議你不要隨便找一份什麼Marketing、Operation工作,要做就走去做一些出位事情,例如去非洲做義 工、中美洲流浪等。兩年後,市場必定再癲,到時你才投考投資銀行,到時你的MBA加無國界義工CV將會非常吸引。我所說的不是放棄,只是不要硬碰,退一步 海闊天空。

 

(國際投資銀行任職VP的Daisy)。投資銀行最引人入勝的地方,是金錢和刺激,如今這兩樣東西不存在,我質 疑這份工作是否值得你留戀,我認為你須認真考慮。你的如意算盤是在這行埋頭苦幹五至十年,暫時放棄生活質素,賺一筆錢,然後再選擇去向,或者是去結婚生 仔。可是金融海嘯打亂很多人的計劃,包括你。過了十年朝七晚十、七日十個城市的非人生活,你會發現你的朋友全是這行的人,你會發現你衰老的速度比做少奶奶 的小學同學快得多。欠缺金錢和刺激,你會發現這行的男人很醜;他們終日唉聲嘆氣,緬懷過去。這些男人不懂能屈能伸,更不懂突圍而出。我勸你轉行吧,轉去一 份較輕鬆工作,或者放自己一個悠長假期。中環以外有許多男人你從未遇過,或者另有新天地。

(愛思考的投資銀行In-house律師 Markus)。虧你問得出這問題︰投資銀行是一份工作抑或是一個Calling (人生感召)?投資銀行在思想教育方面做得真好︰這麼多年來令從業者相信他們在做一些充滿意思的工作 ── 作為資本分配者、作為金融界和實質經濟之間的橋樑、作為新興企業的創投者等。能夠激發你這麼頭腦清醒的人聯想起Calling,投資銀行的洗腦能力認真不 簡單。

工作和Calling近Calling令你着迷至生活完全環繞着它進行。我覺得工作和Calling之區別本身不重要,各有存在價值。你不要為自己把工作只視為工作而感不安,重要的是你勇於面對。工作和Calling各有得着和成本,你應該最清楚答案。

(公司名稱有「瑞」字的Senior MD王先生)。經濟艙的空間感是狹窄一點,你要學習適應。向好的一面看,你現在餐餐在家吃,最貴的一餐都平過IFC最便宜的一餐。

(前投資銀行家,現於觀塘做「廠佬」的蔡先生)。你從一個火坑跳進另一個火坑,應該周身唔得閒,不如先顧掂自己。再者,你不在戰,沒資格發言。

蔡東豪Tony Tsoi

現任上市公司精電國際行政總裁,港交所上市委員會副主席。他曾任職投資銀行,在《信報》以筆名原復生撰寫財經專欄,對投資及求知有無限渴求,習慣早上四時起床寫作找樂趣。



中環 夫人 信箱 蔡東 東豪
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一個信箱擠台灣50家上市櫃公司 越洋直擊避稅天堂 開曼群島揭祕

2011-5-2  TWM




開曼群島,它是一個避稅天堂,全球企業在此設立了9萬多家毫無營運的境外公司。

台灣上市櫃公司也在此設立了462家公司,以KY(開曼)名義回台上市櫃的公司則有21家。

這個就連美國總統歐巴馬都嚴厲抨擊為「稅務騙局」的島嶼,究竟有著什麼樣的故事?

《今周刊》飛越一萬五千公里,帶您一窺其真實樣貌。

撰文.莊 芳 研究員.辛曉昀 攝影.陳永錚飛越一萬五千公里越洋採訪從台灣桃園國際機場→美國加州洛杉磯國際機場→北卡羅萊納州夏洛特道格拉斯國際機場→大開曼島歐文羅伯茨國際機場,總計飛行里程超越1萬5千公里。

攤開地圖,台灣與開曼群島的距離約莫一萬五千公里。我們必須飛行超過二十四小時,轉機三次,繞過半個地球,才能抵達這個位於美國東南方、仿若遺世獨立的美麗海島。

然而,如果能有一張虛擬的地圖,在虛擬的世界裡,開曼和台灣,甚至是全世界的資本市場,應該是緊緊相依的。

從抵達開曼機場開始,我們就不曾看到任何一張東方臉孔,一位當地居民熱情的和我們閒聊,「哇!住在這裡二十幾年,第一次看到台灣人。」這位居民必然沒有想到,在這島嶼上的虛擬一面,台灣上市櫃公司選擇在這裡設立了超過四百家的子公司、孫公司……。

此外,自從證交所開放海外企業上市以來,在台灣股市話題不斷的TPK宸鴻、KY美食、KY晨星,也是註冊於此。事實上,目前在證交所準備第一上市的外國企業名單中,幾乎一面倒的,都是開曼公司。

進入首都喬治城(George Town),很快就能發現台灣與開曼的關聯。在市中心的郵政總局外面,有著大大小小的郵政信箱。沿著外牆一直走,才看到郵局旁一棵大樹下有一座亭子,裡面 放置著額外加設的郵政信箱。在整片信箱牆面的左上方,有個十二乘十公分的銀色金屬外殼,除了有個鑰匙孔,上面僅簡單寫著「二八○四」的號碼。

而這個號碼,其實是台灣上市櫃公司設立上百家子公司的「共同」落腳地點。包括鴻海、廣達、台達電、華碩甚至是南紡都在此註冊設立子公司,註明一樣的地址、一樣的「二八○四」信箱。

開曼居民根本沒見過台灣人,台灣的企業主如郭台銘、林百里等人,恐怕也沒有幾人真的走進過自家公司的註冊地點。一步一步,我們揭開了這條存在於資本市場的虛擬鎖鍊,也看到了這個在地理位置上遺世獨立的小島,如何讓自己成為全球資本市場當中的一號角色。

走訪的第一站,是位於大開曼島(Grand Cayman)的「註冊總局」(General Registry)。

吸引企業魅力一:

成立公司無須親至 一天可完成註冊畢竟是個小島,從開曼機場出發,不到十分鐘的車程,就能抵達首都喬治城,這裡聚集了主要政府機關,以及提供各種商業、貿易服務的公司行號, 密集的程度,平均只須花上五到十分鐘路程,就可往來穿梭各商業大樓之間。其中,一棟外形顯眼的青綠色建築物,正是提供全球企業註冊服務的「註冊總局」。

註冊局副局長華森(Grace Watson)打開放滿檔案的資料室,「光是這裡,就保存了九萬多份註冊公司的資料,」檔案櫃上每一個資料夾就代表一家公司。她還指著高度頂到天花板的櫃 子,面露微笑地說,「你們台灣的公司也在這其中!」就她表示,這間檔案室僅有外國公司在此登記的資料,本地公司登記資料,只得搬到另一間去存放。

這個地方,過去被許多國家稅務單位視為稅金黑洞,因為註冊在此的公司,資金往來調度無須揭露,讓美國許多上市公司包括可口可樂、甲骨文、英特爾等都在此設立公司,據聞得以合法節稅數十億美元。

所有大小型企業,想在開曼群島設立公司,就得來到這裡註冊,才算大功告成。「當然,他們不必大老遠親自來一趟,我們只接受當地核可的事務所來此送件。」註 冊局局長布爾金(Cindy Jefferson-Bulgin)說,註冊局無須執行實質審查(Due Diligence),不須稽核公司實際營業內容或是所在地點,這些項目必須由獲得授權的事務所負責簽核,確認備齊所有公司註冊該有的文件,才送至註冊局 登記。

基本上,註冊局只確認公司資本額、有限或無限公司以及當地是否確實有服務窗口。「如果確認沒有問題,境外公司大約二十四小時內即可完成登記、發出註冊證 明。」這些屬於「豁免公司」(Exempted Company)類型,在當地並無實體營運,簡單說就是「紙上公司」而已。布爾金表示,假使申請公司類別須在當地有營運、貿易,「那就至少需要五個工作天 審核。」比起在台灣註冊公司,少則十天、半個月,如此的效率已經算是「超速」了。

吸引企業魅力二:

只須繳註冊年費 其餘稅負全免登記完成以後,公司無須提供財務報告,只要每年報告公司盈餘狀況,或是於更換公司名稱、負責人之時,才必須再次提供資料給註冊局建檔。手續簡便的程度,確實無須海外企業主親自走訪,大約只要花上三千美元左右,就能輕易完成登記任務。

走進註冊總局約莫十五坪的大廳,其實除了公司登記作業以外,這裡對於當地人民生活也頗為重要,凡是出生、死亡、結婚的登記程序,都得透過這裡才算正式生 效。「但我可以說,公司登記業務占了整體註冊費收入八成以上。」由於開曼群島不課徵直接稅,只要是在這塊土地上,所有所得稅、遺產稅與贈與稅全免,也因而 和維京群島、百慕達與薩摩亞等地一同被封為「避稅天堂」、「免稅天堂」。過去,當地政府主要收入第一即是關稅,第二則是註冊年費,兩者占政府營收約達六成 以上。換句話說,註冊局的公司登記業務,對開曼群島的經濟成長,可說是極重要的貢獻。

正因是開曼群島政府的重要收入來源,註冊總局不僅得加強處理效率,還得背負龐大的「業績壓力」。像是二○○八年金融海嘯的影響,「我們完全感受到了。」布 爾金表示,過去這一、兩年不只公司登記的數量大減,從每月一千件降成每月六、七百件,營收目標自然也得隨之調降。「基本上,我們要時時觀察美國經濟變化, 他們幾乎成為我們業務量增減的指標。」當美國主要經濟數據一直往下掉、毫無起色時,「大概就知道接下來『業績』可能會清淡好一陣子。」至於每年的「業績」 數字,布爾金說,政府並不會強制要求。「完全由我們自己訂立目標,依每年的經濟情況來決定、修正預期金額後,提報給財政部門。」她表示,從一○年七月至一 一年六月的會計年度目標,必須達到一億開曼元(折合新台幣約三十七億元)。但截至三月底止結算,已經達成八千五百萬開曼元,「我想接下來三個月,要達到剩 下一五%應該沒問題!」布爾金像是鬆了一口氣說。

註冊局的工作,幾乎每天都在辦公室裡與各種申請文件為伍,扛著營收的目標與壓力,但達成後可沒有太多獎勵。「無論達成目標與否,我們從來沒有獎金或紅利 呀!」華森接著說,尤其過去兩年業務量減少,本來註冊局有五十位部門員工,常要加班處理註冊文件才能應付大量需求,「但過去這段時間很少加班,還有些同事 必須調到其他單位服務。」不過,隨著美國經濟漸漸穩定下來,華森開始恢復了信心,「我們預期下個會計年度可以成長一%至二%。看起來很少嗎?但至少不再是 負成長了!」

事成關鍵在律師事務所

阿格蘭屋被歐巴馬批為「稅務騙局」面對我們這幾位東方臉孔,註冊處的工作人員「自首」表示,「其實這裡沒有一個人懂得中文。」不懂中文,如何審核?答案令 人發噱:「能做的,只是看看文字『長得一不一樣』,什麼文字呢?就是公司的中文名稱而已。」由此可以體會,註冊處雖是台灣業者設立子公司的終點站,但真正 和業者打交道的,是開曼和台灣「虛擬鎖鍊」的審查關鍵──律師事務所以及代辦公司。

阿格蘭屋(Ugland House)是開曼居民無人不知的五樓建築,外觀圍繞著許多高大的棕櫚樹,直接面向海景,不知道的人可能還以為這是一家度假酒店,但它其實是世界知名的律 師事務所Maples & Calder的所在地。他們不僅在開曼群島、維京群島與倫敦設有辦公室,就連香港也有據點,因此可以橫跨歐亞,提供全球企業註冊與法律諮詢服務。

真正讓Maples & Calder聲名大噪,應該是由美國總統歐巴馬在○九年一場演講中點名而起。這幢大樓地址登記近兩萬家企業,其中八成左右的營運都在海外,歐巴馬在演講中 是這麼說的,「這棟大樓,若非真有兩萬家企業進駐其中,否則,就是全世界最大的稅務騙局。」他鏗鏘有力地指責,這棟五樓建築已讓美國企業逃避了三五%的所 得稅。

在台灣業者中,包括華航、香港上市的台泥國際、統一企業(中國)等指標型企業,也都透過這家事務所設立子公司或控股公司,將公司地址設於其所有的「三○九號郵政信箱」。不過,最受台灣業者青睞的當地事務所,則另有其地。

位在喬治城中心、郵政總局旁有一家加拿大著名的豐業銀行(Scotia Bank),整幢大樓外觀全以黑色玻璃帷幕設計,籠罩著神祕的氛圍,讓人難以從外部看清接待大廳的情形。搭上電梯到達頂層的四樓,則是坎貝爾(Campbells)律師事務所。

坎貝爾事務所是台灣最愛

幫客戶「跑腿」 並擔任聯繫窗口這家律師事務所,或許比不上當地業務量最多的阿格蘭屋來得名氣遠播,但若是進一步仔細研究台灣上市櫃公司財報,就可發現上百家設於開曼群島 的子公司,其中約有三分之一(約五十家)的註冊地址除了寫有「二八○四信箱」,還標示「4F, Scotia Centre, Grand Cayman」,也就是坎貝爾律師事務所的所在地。

難不成,這些上市公司全都擠在同一層樓的辦公室裡營業?當然並非如此,這些公司所擁有的並不是一間辦公室,而是一張在此登記公司的執照而已。曾經到訪台灣 的坎貝爾律師事務所合夥人沃夫(John Wolf)直接表示,「其實境外公司成立的地址,只是負責提供服務的事務所。」他們通常正是協助辦理公司登記「跑腿」的業務單位,以及對台灣註冊代辦公司 的聯繫窗口。

從這家事務所的會議室向外望,正好可見開曼群島特有的碧海藍天美景。沃夫指著窗外說,「往這個方向直直走下去,大約七分鐘就可到註冊總局。」他說,從收到 註冊資料、審核到拿到證書只需四天時間,事務所每天都有人往註冊總局跑,「一天固定去四趟吧!但我知道,我們還不是業務量最多的。」

紙上公司無實體營運

多家公司共用一個地址、郵政信箱在事務所擔任企業與商業部門主管的沃夫,手上常有五到十個公司登記案件待處理。除此之外,也協助避險基金在當地註冊。他認為,企業之所以選擇開曼群島作為海外子公司設立地點,主要還是這裡的法治系統完善,又可獲准回台灣上市。

也因此,在開曼群島設立公司的成本,比起法令相對寬鬆的薩摩亞、模里西斯等司法管轄區來得高。「就像是買保險一樣,對個人保障愈大,價格就愈高呀!」平均來看,在開曼群島註冊一家公司的成本約三千美元,但有些地區卻只要一千五百美元。

原本居住英國的沃夫,搬來開曼群島已有十三年,他表示自己非常喜歡這座小城市。「無論要去哪走走,或開車回家,都只須花上十分鐘左右車程。」他覺得來到這裡以後,一切事情都變得方便、簡單多了。

就連名片上的地址也顯得簡單,完全沒有街道名稱、門牌號碼,主要註明大樓名稱與郵政信箱(P.O. BOX),如此而已。這麼一來,郵差找得到送信地點嗎?其實不必擔心,因為在開曼群島這個地方,根本沒有「郵差」這號人物。當地所有郵件往來,都是憑著嵌 在郵局外牆、各種大小的郵政信箱。

沒有郵差,這大概解釋了台灣投資人在檢視上市櫃公司財報時的心中疑問:「為何設在開曼的子公司,地址都只是郵政信箱?」沃夫表示:「一般來說,你所看到公 司的註冊地址,是指當地提供服務的機構,例如和我們一樣的律師事務所;而上面標示的郵政信箱,就是負責準備各式文件的代辦公司窗口。」而台灣有多家上市櫃 公司地址上同樣註明的二八○四號信箱,正是替許多台灣以及亞洲企業處理註冊代辦業務的OIL公司(Offshore Incorporations Limited)所有。

OIL公司協助備齊註冊所需文件,進行實質審查與簽核,再交由當地律師事務所、送出登記。所以所有設立境外公司的企業,除了一張登記執照以外,還可得到一個共同的郵政信箱以及一個提供服務的地址。不過很顯然地,應該沒有企業會需要寄信到並無實際營運的開曼群島。

這就是為什麼,很多上市企業,在海外投資的子公司,都會在同一地址註冊,甚至擁有同一個郵政信箱。

不僅以公司註冊的業務作為國家收入,事實上,開曼群島還是許多共同基金、銀行的設立據點。根據開曼群島金融管理局(Cayman Islands Monetary Authority)資料顯示,截至一○年九月止,光是開曼設立的銀行有二六六家,總計持有高達一兆七千億美元的國際資金,位居全球第五名。目前在開曼群 島證交所掛牌註冊的產品總市值近一千八百億美元(約新台幣五.二兆元)。

開曼證交所僅八員工

五檔股票掛牌 每天只有一筆交易令人想像不到的是,當我們走進開曼證交所,赫然發現,整個交易所竟然只有八名員工,辦公室就和一般中小企業沒有兩樣。事實上,在這間證交 所掛牌上市的股票數量僅有五檔,每日平均只有一筆交易,股價幾無波動。「我想,企業家想要藉著在開曼上市身價飆漲,甚至成為首富,應該是難上加難吧!」開 曼群島證券交易所執行長哈里斯查克(Gerry Halischuk)幽默地說。

他解釋,開曼證交所走的是「利基市場」,「在這裡掛牌的企業或是基金,目的不是為了『次級市場』,不在乎交易量或流動性,他們要的是花費少少的成本,就能 對全世界的投資者說:『你看,我在金融中心開曼群島有掛牌呢!』懂嗎?在這裡掛牌,是讓他們把這些商品賣給世界其他投資人時能更有說服力。」哈里斯查克表 示,在有規範的交易所掛牌,就像為投資人增加保障一樣,可提升自己公司與產品的透明度。「重點是,我們的成本較低,還不收交易手續費。」開曼群島的人均 GDP(國內生產毛額)雖高達四萬三千八百美元,超越台灣一‧五倍,但是政府的收入高度仰賴進口關稅與註冊牌照費用,兩者皆與景氣息息相關,令其難抵擋金 融海嘯來襲。當地重要的觀光產業,○八年之後低迷一段時間,影響關稅收入,政府也必須向銀行舉債,於○九年面臨約一億二千萬開曼元的赤字。

當時英國政府提議要開曼群島開始增加稅收,但遭現任總理麥基瓦‧布希(McKeeva Bush)拒絕。藉由縮減公共支出,又跟隨著景氣逐漸好轉,政府的赤字在一○年九月已經降至二千一百萬開曼元。「政府一開始就沒打算課徵直接稅,」財政部 官員羅斯(Samuel Rose)表示,除了降低支出,政府也積極尋找新的收入來源。

洗刷避稅天堂汙名

開發經濟特區 吸引大廠來設據點一九九三年,當多數人還不認識開曼群島的時候,由知名演員湯姆‧克魯斯(Tom Cruise)、金‧哈克曼(Gene Hackman)主演的賣座電影「黑色豪門企業」(The Firm)帶觀眾初次看到開曼的面貌。羅斯說,拍攝當時大家都很期待,畢竟難得有國際巨星來此拍片,沒想到劇情把開曼群島設計成驚悚、犯罪與洗錢的天堂。

無論當時情況是否真是如此,開曼政府的確想盡辦法,努力擺脫汙名。從二○○○年和列支敦士登、巴拿馬等十五國同被OECD(經濟合作暨發展組織)列為黑名 單以後,一直到○九年總計和加拿大、德國、紐西蘭等十二個國家簽署《稅務資訊交換協定》之後,算是宣告參與反逃稅的行列,才於○九年八月正式進入白名單。

從註冊處、律師事務所,到沒有郵差的郵局,以及登記著數十家企業的小小郵箱,一路走來,我們看到開曼如何讓自己與全球資本市場接軌,這條虛擬的產業鏈為這個小島帶來豐厚收入,卻也讓美麗的海島被世人貼上負面標籤。

「我們的政府真正開始發展經濟不過才四十年,還有很多發揮空間。」羅斯說,今天的開曼,一方面力求符合國際金融中心的規範與標準,近期總理也訪問杜拜簽訂合作備忘錄,為了支持開曼群島開發新的特別經濟區,吸引全球高科技與製造廠商來此設據點。

開曼,一面是度假天堂,另一面卻又是避稅天堂,擁有雙重面貌的它,正為了擺脫「稅務騙局」的指控,努力改頭換面。

一分鐘看開曼

面積: 大開曼(Grand Cayman )、小開曼(Little Cayman) 和開曼布拉克(Cayman Brac)三個島,共264平方公里(略小於台北市)。

地理:位於美國佛州邁阿密南方西加勒比海。

人口:約5萬7000人。

氣候:冬日均溫攝氏26度,夏日均溫攝氏30度。

官方語言:英語。

幣別:開曼元,1開曼元=1.2美元。

產業:主要為金融服務和觀光產業。

公司註冊數:至2010年底註冊超過9萬家,其中7萬家為境外公司。

人均國民所得:2010年43,800美元,世界排名13,為台灣1.53倍。

開曼發展簡史

被殖民期

1503年 哥倫布第四次前往新大陸時發現開曼群島。

1670年 與牙買加成為英國殖民地,歸牙買加總督管轄。

轉型期

1831年 立法機構成立自治政府。1863年英國議會正式讓開曼成為牙買加附屬國。

1962年 牙買加宣布獨立,開曼轉為英國屬地。

1972年 發行貨幣開曼元。

1997年 開曼金融管理局開始運作,成立證券交易所。

起飛期

2002年 給予開曼居民英國公民權。

2009年 政府表態更改稅收制度之意願,即從2000年OECD黑名單中移至灰名單。8月時正式採用國際認可的稅收標準成為白名單。

2010年 累計設立銀行266家、信託公司280家、保險公司962家和共同基金9523家;公司註冊數超越9萬家。

一天可完成20家公司註冊開曼群島註冊境外公司4步驟由當地律師簽核申請文件後,送至「註冊總局」。

收送註冊公司文件的服務櫃台。一般境外公司,於送件後24小時內可完成登記。

註冊局官員一一審核申請文件,核對公司中文名稱與公司設立資本額等資料。

登記完成,發出公司登記執照。之後只須每年繳交年費,即可維持公司設立。

開曼群島躍升全球

第五大金融中心

排名 國 別 當地設立銀行

持有國際資產

(美元)

1 美 國 5.33兆2 英 國 5.10兆3 法 國 1.85兆4 德 國 1.84兆5 開 曼 1.72兆6 荷 蘭 1.25兆

7 愛爾蘭 1.05兆

8 義大利 1.00兆

9 西班牙 0.95兆

10 盧森堡 0.89兆資料來源:國際清算銀行,時間截至2010年9月只有信箱 沒有郵差的開曼群島在開曼群島,完全沒機會看到郵差到家裡送信的景象,因為這裡根本沒有郵差。要在當地收到耶誕卡、水電費或是信用卡帳單,只有藉由大大小 小的郵政信箱才能辦到。洛依德(Lloyd)已在郵局工作24年,隨著國內與國際郵件往來愈漸頻繁,「我們也很希望有郵差服務啊!但是政府一直沒有預 算。」整個大開曼島共有9間郵局,累計約有13,000個郵政信箱,小型信箱一年租金75開曼元(約新台幣2,700元),大型一年250開曼元(約新台 幣9,000元),「有些公司業務繁忙,一口氣就租了2個大信箱。」不過因為各個郵局空間有限,信箱需求量又大。洛依德說,很多家庭甚至租不到信箱,或是 為了省錢,乾脆和鄰居、親朋好友共用一個。

因此若要寫信到開曼群島,無須知道收信人的辦公室或是住家地址,只要寫上郵政信箱號碼和區碼即可搞定。

開曼貨幣印有當地著名景觀開曼元於1972年首次發行,當時用來取代牙買加幣。幣值面額有1元、5元、10元、25元、50元與100元。由於開曼群島是 英國屬地,因此鈔票上印有伊麗莎白二世(Queen Elizabeth II)肖像,而且在最新發行每種面額鈔票的背面,印有代表開曼群島的不同主題圖像,分別為斷崖(開曼布拉克島著名景觀)、鸚鵡、野生蕉蘭、海龜、魟魚以及 喬治城鳥瞰圖。自1997年起改由開曼金融管理局發行,採與美元固定匯率1:1.2。當地美元通用,但多數店家會以開曼元找零。


一個 信箱 擠臺 臺灣 50 上市 公司 越洋 直擊 避稅 天堂 開曼 群島 揭祕
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理財信箱(12):儲錢達人之悲哀 諗sir

http://notcomment.com/wp/?p=18844

諗Sir, 您好!

難於啟齒, 卻良帥在前, 豈有不請教之理.

自拜讀諗Sir的blog以來深覺相見恨晚,唯本人愚蠢,理不出一個頭緒, 現請教如下:

98年二公婆聯名200萬在新界東置業一層二房戶,現已還清, 市值450萬, 數年前有再置業想法, 唯猶豫沒決,錯失良機,現有置三房需要, 可以新界東或西, 只希望未來升值前景可期盼, 預算~600萬, 不知如何部署比較合適? 深知不能再走錯路和選擇不合適地區.

我們情況:

二公婆年齡: 均已4x歲

孩子:  二個, 均讀中學, 其中一個將考大學 (已儲備獨立2x萬費用)

收入: 36000/月, 另有秘撈 ~20000/月 , 工作穩定

每月儲蓄: ~30000 (已扣除所有日常開支)

可動用現金: rmb120萬(半年後可動用), hkd140萬(3個月後可動用)

負債: 無

還望諗Sir能賜教, 感激萬分!!!

一個蠢人

 

答案

讀者問題:

1.猶豫不決、到三房需要迫切才去做工夫

2.容忍自己有間還清既樓而唔利用借貸

3.借貸力不高、秘撈收入未能計作核實收入

4.相信年紀已達40中後期、借貸力高點已過及向下走

 

讀者優勢

儲蓄率高、達30000/(36000+20000) = 53%

明白自己是蠢人半杯水、騰出位置接納新資訊

 

讀者是典型跟隨舊派理財方式的人,即主張努力工作、努力儲蓄,美滿大道就在你面前。可是大家看看當前局勢:

當然見証一個霸權的衰落要幾十年或半個世紀,可是當中趨勢會影響大家萬分。相信在2000年金價展開大升浪後,美元價值有減無增、大家每日將精力150%透支交換幾張「公仔紙」實在不值,請把握時間將錢兌做隨時間升值的資產、或找個方法去令回報至少跑贏通賬。

不時有人提及退休要儲幾千萬(港幣),計及通賬後確實為真! 因為退休生活幾十年,你開頭兩千萬係銀行戶口,在每年儲設5%的通賬下,廿五年之後該二千萬的購買力只等於當初的1/3.38 = 29%。當然此為簡化舉例,但看倌相信明白點解街邊成日有人兇你! 話你唔儲錢第二日就訓街了。可以你將你成世人既人工加埋,賺都唔夠二千萬,那又何來儲二千萬呢? 當然有人會搬出咩咩基金或股票一堆大產物,叫你儲番佢十幾廿年,咁佢咪賺足你十幾年傭囉。玩過現金流遊戲既朋友都知、一次過paid off your liability通常係最暢快,商家肯留條尾係你度,不少是為了持續渣取你的現金流。大家要搞清楚現金流要是面各自己製造,而不是為他人輸出現金流。

所以比較讀者的優點和缺點後,要作是將先前提出的問題轉化:

  1. 請運用借貸,現借貸力為36000/10000*50%*2.59 = 4.66MIL
  2. 太太現時冇做野,不妨叫兼職機構出合約聘用太太為顧問或助理,將兩萬蚊收入報好稅,轉為借貸力。
  3. 如將20000收入核實,借貸力增加至56000/10000*2.59*50% = 7.25MIL
  4. 借貸力到50歲會下跌至56000/10000*1.91*50% = 5.34MIL,請勿再猶豫不決
  5. 手上260萬點運用,請前收息101-102班,做好等到你屋企多個人幫你打工。當中講明有風險、不過亦會告知你點去控制。

世上沒有零風險而高回報之事。只要合理的風險去交換回報,再用方法將利潤擴大化。婚後上車再月儲三萬月已預告結果、長期負債為零亦不一定是件好事,大家引以為鑒。

理財 信箱 12 儲錢 達人 悲哀 sir
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理財信箱(11):窮中產做人真痛苦呢 諗sir

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諗sir你好!

小弟剛踏入社會,為全職音樂老師,在家中教樂器。
為方便學生,正打算換樓。
父母仍在工作,家庭月入七萬,現居未補地價公屋,市值二百萬。
煩惱是應賣出此屋作套現還是租出單位(每月一萬)?
家人亦看準快要賣樓花之嵐山,請問現在購買新樓後被加息的風險大嗎?

答案

首先,將未補地價既公屋出租是犯規的。唔知要唔要坐監、不過有排煩就肯定。讀者剛踏入社會用教樂器做職業、實在不是一個好開始。明白教學器時間自由、時薪更可能比打工高,惟私人教授作業令人不懂在港辦公室打工之潛規則、亦少了機會和同事在會議桌上火併。聽落是好、惟年青人未多在工作中涉取些教訓、趁後生經歷些銘心的教訓,他日將結果同時點算、仍然是輸的!

昨日聽見客戶要將60萬轉比佢個女去開韓國化粧品店鋪、如有不從另一個選擇就係比錢佢去外國讀碩士,聽落令筆者覺得自身前景黯然、看來香港未來真係一個住唔到人既地方、怪不得移民風又再興起。好多媒體報導是外來人逼走本地人、其實本地人唔爭氣亦正令城市的質素轉差。希望大家努力一點,選擇留下來的不求貢獻、最起碼做好修身齊家、而治國之事可交予他人過問。中國人對儒家思想的尊重、就是希望人家在無法可規的情況下、多一點自律。

那講回讀者、教學器令自己零借貸力、自己要做的是幾件事:

1.去鋪頭要求教樂器有糧單報稅,解決零借貸力一事
2.未補地價公屋係近乎冇可能加按、居屋一樣。而將其補地價再加按、又係另一件愚蠢之事
3.讀者諗住方便樂器學生而想換自住樓、諗清楚此是一個理由? 筆者不少演奏級朋友既高手、自己造琴的、好少再教琴的、都選擇在名校區附近租商廈開鋪
4.無論買新樓、舊樓、如果銀行上調息口,供款人都要增加供款
5.如果問題係日後加息風險大家細? 其實加息對樓市係好事就真。你睇下97年幾高息! 當然筆者意思是如果加息、好事定壤事未能此刻定論。請不要一手定性為壤事。
6.小心不少新樓頭兩年可免供、可是日後還是要供的,二按息口更有可能一下子提高至6%

那讀者現時可想想除了教樂器外有什麼想作的行業、不妨早上返工下午教樂器。有人會覺得好辛苦? 只怕人到40時想辛苦都無力去做。此舉是為了避免他日讀者唔再執教既時候、30歲人的履歷只有「教樂器」一件事。如果讀者對音樂十分有熱誠、那比心機將學生人數倍增,將教授發展成養家的事業吧。請留意唔好叫父母幫忙生意、恐怕萬一失敗會將全家人陷入泥沼。至於父母的七萬月入、借貸力為70000/10000*2.59*50% = 9.06mil。當然要父母擔保仔女買樓是有可能做到的、亦是現時經紀開單的一大招數。但請各父母留意、他日仔女供唔掂、同開韓國鋪頭的原理一樣:「你攪出黎既事、請你幫我攪返掂佢!」留意此例子同本讀者無關、只是筆者有感中年窮中產受工作、仔女夾擊、做人真痛苦呢!

理財 信箱 11 中產 做人 痛苦 sir
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理財信箱(9):24歲向上流、投資及進修有疑問 諗sir

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Lum sir 你好!

一直都有定期拜讀你的文章!獲益良多! 今日有幸在lum sir你的blog裏看到你的微信, 我便急不及待發訊息給您, 謝謝您的關注! 希望lum sir能抽空解答我的問題,

首先講講我的背景:

本人今年24歲,有一份穩定但長遠來看不算有前途的工作, 月入15k, 本人三年前美國大學畢業, 回港至今工作三年薪酬都沒怎麼提高, 確是有點心灰, 希望今年能成功找到一份新工作, 提高薪酬至兩萬以上.

幾年期間, 本人只有靠儲蓄及投資一些進取型的股票, 靠聽一些消息或經紀意見, 憑自己的行業分析 (當然不深入不專業, 只是皮毛的了解), 至今有賺有虧,賺的少,虧的多, 本人也不懂得玩高風險的投資產品如期權期子炒margin等

本人目前手上現金有約12萬, 股票價值約28萬, 與父母同住, 因此除家用外沒有其他負擔, 每月可儲至少5千, 幾年來因投資股有虧損, 最近考慮不再那麼進取, 應買些穩定派息的股票, 隨時間慢慢儲蓄資本再買樓, 自住之餘也等升值

看lum Sir的文章也指未來幾年樓價可能會回落, 本人亦很心急想儲到錢買樓, 但見自己的儲錢速度很慢, 收入亦不高, 相信許多工作三年像我的年輕人月入都已經超過兩萬,有朋友做保險的也以向我sell 人壽儲蓄plan, 我差點兒中計! 現明白到那一筆錢要被保險公司keep 10年20年真的到時要用到資金周轉的時候便會很後悔,亦會發現回報比預期中低, 甚至根本沒有怎麼增值! 再說那些基金投資plan, 手續費佣金等等費用可能都不能cover基金的回報, 我寧願自己去買穩定的派息股票, 也不要給經紀每年賺去我辛苦儲蓄的錢!

Lum Sir, 我的目標是30歲可買到樓, 並擁有一部車, 可以放假時享受生活, 現時年輕人有不少類似的問題, 大家都是希望能盡快儲到錢結婚搬出黎住, 但同時亦害怕搬出來去要承擔很多生活開支, 始終與家人同住是最方便的, 但也不能一世倚賴父母, 我希望我買的第一層樓可為我的資產在某些年後迅速增值!

總括以上我的情況而言, 想請教lum sir有甚麼投資建議給我? 現在應保持多些現金等大市再大跌時買入多些股票? 還是可以買一些人民幣定期存款? 基金? 還是應向家人借錢買樓付首期往後再慢慢供?

除努力儲錢之外, 本人亦深明自我增值的需要, 現目標幾年後入讀中大的MBA課程,好好為自己增值並創造更多機會, 可是看到中大MBA課程的學費是30萬! 30萬等於我幾年儲的錢一次過沒有了! 因此內心亦非常爭扎, 但不想讀其他普通較便宜的碩士課程, 因本人深信一間好大學是不一樣的, 除名氣之外, 更重要的是建立的同學網絡, 因此學生資素非常重要!讀MBA原因是因為本人夢想創業! 希望MBA課程可以教識我全面的商業知識! 本人明白到工作, 職業, 事業的分別, 意識到打工的人生很沒意思,做人就要勇於追求夢想! 就算失敗, 錢賠光了, 都不枉此生! 打工打到晚年, 人的價值只會不斷下降並終難逃被淘汰一劫, 但可惜一直只是發夢, 未有行動,主要是覺得未是時候創業, 希望先透過工作, 進修一步步提升自己, 當時機到的時候自然會知道自己想做甚麼, 但30萬的確不是一個小數目, 結合置業壓力, 日後結婚的使費, 更想要更好的生活, 我有時壓力也很大, 相信很多年輕人也是, Lum Sir 能否請教一些好建議?

十五妹上

答案

年青人想法是正面的多,亦為本blog內容帶來新生氣象,本案讀者十五妹亦不例外,筆者希望透過今次解答為一眾年輕人提供可行路向、分享下社會新鮮人在社會常遇之疑難的見解。

高儲蓄率是必須

讀者有件事做得不錯的,不知是之前貸款而來或父母所予,但總言之一個24歲的年輕人月薪只15k,能控有(12+28)=40萬儲蓄金額絕非易事。你可能諗係有人比佢既,咁在本blog發問的其他讀者,由佢投身社會到現時30幾歲,肯定未遇過一些如家人幫助、低息貸款、中獎中股票number等可喜之事嗎? 為何廿幾歲的小妹妹身懷40萬,一班結哂婚幾萬蚊人工既人只15萬在手? 不難由上幾天之回答發現,不少中年人只十數萬傍身,而很常伴隨出現就是低於10%的儲蓄率,即六萬收入儲五千。所以寄語一眾年青人:「上山雖難、但當開始了步伐再行順以後,回頭看當初在猶豫不決的立點,己是很遠的地方了。」

咁辛苦向上行當然想看到美好的風景,讀者目標是:「30歲可買到樓, 並擁有一部車, 可以放假時享受生活!」年青人首要任務是增加人工,因為人工低令你利用不了借貸力去趁後生借入港元,讓時間去貶走你的債務,日子一過就越走越高。千萬不要將買車當作自己一個中期目標,男女都不宜。當然可月儲兩萬以上,而自己對居住需求不大:「即一間兩房可滿足到自己。」那買架車平養一下還可以。你問筆者自己覺得放工揸車返屋企是好累,不過年輕人試一試好過同佢講道理。

關於後生仔理財,宜將收入大部份儲起,用10-20%買下股票、基金,不要做MARGIN。十五妹提及關於長期保險儲蓄計劃的一些缺點,筆者亦在blog中其他文章有說明,請年青人集中做好醫療保障,另外咁後生就將投資交託比朋友是不智的。最管好自己的錢還是自己。另外趁後生輸下錢是好事,最緊要記清點解會輸、點解嬴。不少人是人到中年才初接觸股票,聽兩句就一買幾十萬,輸了難免對整個理財格局有影響。趁後生用低成本買個經濟,絕對係輸頭賺尾,當然如肯下點努力,後生嬴錢已不再是新鮮事。

求學

看清楚所在行業有否前景,就當你毫無技能又或根本唔想打工,死都要死到$25000人工或以上。諗一諗一個成日手機在手既年青人,又話食腦唔食力咁,你連係呢個「香港大草原」獵食兩萬幾蚊都唔得,譚仔阿姐都搵「成皮野」一個月,咁大家係咪仲可以將錯推諉他人? 推諉政府呢? 十五妹想讀MBA去提升學歷,唔敢講冇用,不過此「事」性價比較低。筆者之前係銀行隨手都搵到個MBA畢業既經理,實不覺得佢份糧同我既有幾大分別。有幾十萬在手不如趁低買間樓仲好,要知學歷比銀錢貶值得更快,因為老闆係睇你呢個head count可以為佢搵幾多銀,而不是你讀左幾多書,都係性價比。當然有人話讀MBA可拓展人脈,那各位肯定已擁有了拓展人脈所需的技巧嗎?

百般忍耐、沉默是金

結語是十五妹不要現在伸手向屋企人,先努力提升工資,緊記只用10-20%人工買下股票,敢講投資是除了化粧瘦身之外,女仕們另一份終身事業。在老闆又或者老公都靠唔住既時候,越早學得如何開拓現金流,越唔使比人指指點點。至於如讀者想問當中有什麼速成之法,只好說欲速則不達、忍耐是必須。今日早餐聽見年輕人同佢父母講每日金鐘放工逼地鐵是「不能忍受、好唔人道」,只好說更不人道的事在公司常見,中國人說百般忍耐、沉默是金是有道理的。行山可鍛鍊人的耐性、堅韌刀。十五妹離買樓收成的日子尚遠。

理財 信箱 24 向上 流、 投資 進修 疑問 sir
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理財信箱(8):樓換樓帶來無限悲傷 諗sir

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首先多謝諗Sir抽空

本人現年3x歲,
9年前一手購入珀麗灣低層兩房獨居,買入價$180萬。現銀行估價大約$360萬。
x年前結婚,現在和太太及一歲女兒同住。
鑒於女兒成長,想搬到同屋苑較大單位,而且只喜愛區內居住環境。
已看中單位 $550萬(屬高層優質單位)
本人月入$35,000,欠現樓按揭$124萬,月供$6,100
現金流只有$2萬人民幣及不足$1萬港幣

其他主要支出:
人壽、醫療、基金儲蓄保險每月共$4,300
太太家用$6,000
另外有私人貸款大約$74,000,2015年中前要還。
一年後,女兒打算入讀幼兒班,每月學費大約$4,000
另外各樣雜費和生活開支大約$6,000
所以每月額外儲蓄大約只有$2,000 – $3,000之間

太太現在全職家庭主婦,間中有秘撈做私己錢。
已問現供中銀樓按只可多借$20餘萬貸款
想問諗Sir,我唯一可換樓的辦法係賣了現樓套現付新單位首期嗎?
現單位放售,希望$380萬能成交。
本人實在不懂計算,純粹靠網上按揭運算。請看看付件是否正確。
如果是,到時會付4成首期$220萬,扣除現樓按揭$124萬和成交各項費用,還有$2X萬,剩餘有差不多$10萬,對嗎?
而月供$14,229 應該可以通過壓力測試吧?
本人有感2014下半年樓市開始回落,到時現樓未必賣到$380萬,而心儀的優質單位又未必會落價,所以想趁現在換樓。
另外想問,本人父母在觀塘居屋xxx,一手現金買入價$20萬自住至今,未補地價,兩人已退休。可加按套現用作投資幫補生活費嗎?

煩請諗Sir解答 。

 

答案

原本應承讀者星期五前回答此問題,看後發覺情況嚴重,提早作答,筆者亦希望自己睇錯。
讀者的月入對不少人而言已不錯,可是年到四十有幾個事項令筆者覺得需要快速作出更正及正視:

  1. 四十不惑,可是儲蓄只幾萬港元。留意讀者應攬錯了「現金流」同「現金」的分別。
  2. 雖然男人是要擔起頭家,可以誤判自身能力及情況,過早叫太太唔做野會引致往後更苦生活。
  3. 都是筆者的錯,將之前本書叫作<樓換樓>。可以唔係人人都應該現時<樓換樓>的。

大家或會覺得筆者過份憂心,或用嚴詞務求令未曾見面的讀者有個痛苦星期一。看倌更心想自己情況比讀者更不堪,只好說讀者在理財概念、自己定位、實行開支上都要再搞清楚。
在洗費上如讀者要換樓要先付雙倍印花稅,及後再退回一半,計為550萬x6% = 33萬,再加兩間樓的經紀傭金及雜費,再添三十餘萬即換樓開支60萬為保守估計。
但係讀者賣樓後有(360-124) = 236萬回籠,幾十萬洗費算什麼?
可恨是此236萬已是讀者唯一籌碼,除此已沒儲蓄更有負債。筆者的<樓換樓>是道出越換越富之法。可是讀者一換至550萬樓房,扣除幾項雜費讀者有220萬作首期殊不樂觀。如問中銀再借的20萬貸款,讀者能安然上會嗎?
用網頁計出的月供$14,229是用2.15%計出的(壓力測試下應為19,000左右)。那讀者要2015年前還清的私貸,再加上20萬中銀新貸會對借貸力構成什麼影響? 私貸每月約是4000元,新借20萬假設是分3年還,唔計息都要月供$5,555。此兩借貸對按揭上會有影響,將(4,000+5,555+14,229) = $23,784。已過讀者收入一半,不能上會。如要過壓測為(4,000+5,555+19,000) ~ $28,000

如讀者有其他財務資料未告知,最後真可樓換樓搬入三房,那往後的情況如何?

筆者看法是此事令情況更差。雖買550萬樓房只借三百萬餘,除非買入後跌超過40%否則讀者不會變成負資產。可是讀者早年買樓賺落的238萬會隨樓市下跌會由新買三房逐漸歸還,而身邊又冇現金在手。最後在財富路上只是打了個轉,猛然發覺四十幾歲人只賺得幾項負債,冇剩餘錢。如身體健康還可以捱落去,萬一要錢醫病情況不堪想像。知道讀者每月用$4300供保險,可是自己有花時間睇清楚當中的coverage是包什麼嗎?

如果換轉筆者有以下情況,筆者會加按現樓房套出128萬,將兩房租出再自己租三房。100萬適當利用可每月收息$7500,加上兩房收回租金,已夠補貼三房租金再加兩房月供之$6100。如果供係唔夠,cut左無謂既保險只剩有用部份吧!

居屋未補價是不可以套現,另外「本人有感2014下半年樓市開始回落,到時現樓未必賣到$380萬,而心儀的優質單位又未必會落價,所以想趁現在換樓。」真係不予置評。除非讀者能提出未披露的財務情況,或有強大「水喉」幫補,否則讀者要加多多多點努力,才能扭轉往後人生。

當然如果今年買入後樓市再升30%,那讀者買樓的決定就十分正確! 今次見到有人在了解自身處境、執行方略、適當運用借貸、活用投資方案幾方面都未有理解,証明筆者開設課室辦課程之事實有用處。不敢說幫大家脫苦海,但提供了新想法、多點選擇予大家參考。

知道讀者愛女深切,可是不清楚自己情況,苦作事情反會因而害了大家。

理財 信箱 樓換 換樓 帶來 無限 悲傷 sir
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置業信箱(35):買不買盡,借要借盡 脫苦海

http://notcomment.com/wp/?p=18924

問:我留意了李首富的言論一段時間,有時他會對樓價很樂觀,有時又看得比較慎重。最近他說建築成本升了一倍,樓價很難跌,但是又說要有五成首期先好買樓。而家啲樓下下都四百萬起錶,都只係一房單位,咁大拿拿二百萬首期,邊度搵?

答:筆者都有觀察各大發展商的言論,但不會視之為金科玉律,只會留意其順帶提供的資料。建築費五年大升一倍,應該是離事實不遠,但是否足以推論到樓價難以下跌呢?

大家有興趣可以翻查1998-2003年的發展商年報,當時發展商都要因應市況將旗下地盤減值,例如將軍澳維景灣畔,兩大發展商要為項目減值總超過100億元之鉅,誰說發展商不會做蝕本生意?

回說五成按揭論,也可以有不同的解讀,主流的觀點是:要儲夠樓價五成的銀碼,才好去買樓,其潛台詞是借得少,就沒有那麼容易變負資產,就沒有那麼容易被銀行要求提早還款(俗稱call loan)。

負資產是經常被誤解的一種說法,比如新車一落地減值三成是約定俗成,但筆者在「香港汽車貸款巿場佔有率最大的貸款機構」的網站找到這個語句:

「高貸款額:貸款額可高達100%車價,並包括汽車首年牌費及保險費,助您輕鬆出車」

換句話說,新車一落地,就已經變成負資產,那麼財務機構會否因此而「拖車」呢?

銀行不會單單因為物業變為負資產而要求提早還款,而是會在三個月沒有收到供款的情況下,發信通知業主再不供樓或商討,將會採進一步的法律行動。

所以,筆者的解讀為:「不要購買銀碼超過手頭現金一倍的物業。」比如,有人持有150萬作為首期,那麼在現市況中,購買300萬的物業(五成按揭),會比購買500萬的物業 (七成按揭)安全。

事實上,首富最新推出的樓盤,一樣有提供八成二按的選項,那麼首富又是否言行不一呢?筆者認為,持有150萬現金,去買400萬的物業,然後去借足八成(320萬),手持70萬現金在手,更加是有攻有守,就算是短期失業,也以有一年多的供款在手。

總好過買300萬物業,然後只借五成,一點現金都不留在手中,雖然社會上主流思維,是盡量借少,盡快還錢,反而認為是「穩陣」。

愚見認為:銀行最關心的,並不是業主借幾多,幾時清還,而是借款人按時還款,為甚麼還要「整蠱」自己呢?

置業 信箱 35 買不 不買 買盡 借要 要借 借盡 苦海
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理財信箱(13):初心者想了很耐而想不通的問題 諗sir

http://notcomment.com/wp/?p=19579

本人在兩個月前開始看諗SIR的文章,令自己也想多咗好多嘢(正面既嘢)……

原來懂得適合地加按,靈活運用每舊錢,係可以達成財務增值,讀者有一些樓宇的問題,想請教諗SIR,之前也SEND過EMAIL,但未有回覆,因為不知道是否要參加101,102課程才可問?
ANYWAY,望能解答本人的疑慮,萬分感謝~

本人的情況如何:

夫妻二人,擁有黃埔花園及大埔中心兩房單位各一間,而大埔中心是自住的,分別市值480萬和360萬,而欠款總共450萬,同樣是付三成首期供緊,月入共5.2萬,合共每月供緊17000蚊,黃埔單位收緊租13500,現有一些諗法,不知如何是好,望諗SIR能解答,謝謝~!

1.黃埔花園收租用作供款,自住大埔中心(長遠KEEP兩個細單位)
2.賣晒以上兩個細單位,二合一換個大單位黃埔花園自住好些?(以長遠升值潛力來看)
3.二人的借貸力,好不好再按100萬來買一些債券,外幣或車位等投資?(因為有辣招,不能買物業)

望能解答本人的想了很耐,而想不通的問題,萬分激謝~~
清心直說黃先生上

 

答案

黃生呢個問題收到幾次email、更不時有follow up發新問題。只好說筆者暫時有能力解答其中一個,這亦保證了筆者時間平均用在眾多讀者,如發問後要等一段時間才見到回覆,有請大家見諒。

那希望透過解答幫讀者解決想了很久的問題吧,等佢個腦可以空些時間出黎陪下屋企人。讀者月入為52000,借貸力為52000/10000*2.59*50%=6.7mil,可惜搵過佢幾個問題都未見讀者有提年齡,其實借貸力會跟個人年齡而下降的,今次假設用40歲去答讀者問題,希望透過演算方法令各位有所得著。而40歲正處借貸力最頂點,6.70mil不用再折減。兩間樓合共供$17000,可惜未有提及按揭餘款欠幾多,此亦是重要資料。

回答讀者問題一、即如果我有兩間樓係手、點決定租邊間出去呢?首先要睇邊間現結欠近樓價之50%,邊間近就租邊間出去。因讀者借貸力只一般、未可以高到「無視一切」,現時已租出黃埔,那請看看此單位能否為你提供租金收入證明,如可借貸力即升至$(13500+52000)/10000-50%*2.59=8.48mil,即時可擁更有扣搞作空間。

問題二係好唔好賣哂兩個細單位,換個大單位自己住。咁即係將原本筆者提出的「一拆二」倒行逆施、作不得。如要住大屋、可參考「以租養租」之法。另外黃埔樓市走垮不看好,實在你見到大部份2015年有地鐵站既地方都已冇水位可走,當然你人脈好加勤力行盤比你搵到個真筍盤,可買入。

不少人將平價盤當做筍盤,實在要搞清。一間低層樓個價正路都比高層平、即佢賣得平係應該的、而唔係筍。更有經紀將原本應平10%既底層加高2%賣比你、而你仲以為自己比同類單位買平8%,希望大家不要犯錯。

最後是關於讀者問債券,外幣或車位的投資。筆者自己冇能力係呢個市況搵個值得投資既車位比大家、如有人覺得可以用一百幾十萬試一試不妨實行、最緊要你認為呢筆係細數唔放係心上。

剛過清明、你問我投資先人位可能比其他「位」更值博!是認真的,唔會搵先人黎開玩笑,要點係你要先解決流通性這死穴。

至於債券同外幣、由讀者發問條理已知是初接觸本blog的新同學、可先看看blog文再想一下,不用冒進。

理財 信箱 13 初心 者想 想了 了很 很耐 耐而 而想 不通 問題 sir
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置業信箱(48):加按買樓收租一定掂? 脫苦海

http://notcomment.com/wp/?p=24208

問:兩年前用41x萬入左荔枝角四小龍(付3成首期,供30年,H+1.3,Cap P-2.95)自己1個上左會。現在升到約500萬左右,能加按來買多層小樓收租呢?想法是新買的小樓自住,四小龍出租,新樓用老婆名上會。

答:若以正路的思維,將物業加按,500萬可以按七成借到350萬,以讀者提供的資料,供了兩年,欠本金應減到270萬左右,大約可以借到75萬(要扣大約5-6萬駛費)。

如果用物業申請二按又會不會借到更多呢?按揭證券公司對於較高金額物業的按揭金額設定上限,400萬以上物業已經不能借到九成:

物業價格最高按揭成數
400萬港元或以下90%
(貸款上限為360萬港元)
400萬港元以上至450萬港元以下80% - 90%
(貸款上限為360萬港元)
450萬港元或以上至600萬港元80%
(貸款上限為480萬港元)

假定讀者沒有其他現金投入,75萬七成按,只可以買到230萬左右的物業;若果做二按的話,大約可以買到420萬的物業。

假定業主將現有物業賣給妻子,然後用妻子名義去借二按按揭,以500萬成交價計,無需要給佣金,印花稅6%是30萬,按揭保險上會,樓契連律師費5-6萬,以下就是供款計算:

出售物業得款500萬,扣除欠銀行270萬,差額是230萬,其中100萬支付二按的首期,30萬支付印花稅,樓契連律師費5-6萬,七除八扣之下,得款是94萬左右,每月供款將會增加4,000元左右。

可見搞一大輪手續,相差的只是19萬,而所得款項所買到的物業,又是否適合讀者用作自住?一定要買多一層樓,就要另作資金投入才見穩健,還要計及未來加息之後,供款會進一步增加。

筆者以為,買樓收租是一項投資賬,要計清楚所有的開支,並且要衡量或然的風險,是否足以彌補?若約以租金收入計算,只有3%的租金回報,連買藍籌股都不如,若果期望物業增值,又會否變成紙上富貴?

置業 信箱 48 加按 按買 買樓 樓收 收租 一定 苦海
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中央第十一輪巡視已進駐這19個地方,值班電話、信箱公布

據中紀委監察部網站11月10日消息,經中央批準,十八屆中央第十一輪巡視將對最高人民法院、最高人民檢察院、中央黨校、中央文獻研究室、中央編譯局、中國外文局、光明日報社、中國日報社、經濟日報社、中國浦東幹部學院、中國井岡山幹部學院、中國延安幹部學院、中國工程院、國務院發展研究中心、國家行政學院、國家自然科學基金委員會、中國工程物理研究院、中央人民廣播電臺、中央電視臺、中國作家協會、中華全國歸國華僑聯合會、中國法學會、中華全國新聞工作者協會、中華全國臺灣同胞聯誼會、中國殘疾人聯合會、中國紅十字會、中國宋慶齡基金會等27個單位黨組織開展專項巡視。

同時,對北京、重慶、廣西、甘肅等4個省區市進行“回頭看”。

近期,中央巡視組將陸續進駐上述地區和單位並召開動員會。

中央 第十 一輪 巡視 進駐 19 地方 值班 電話 信箱 公布
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