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點先至係對你間自住樓既best exit strategy?? Home Blogger

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筆友: 您好! 本文冗長,首先多謝閣下的抽空寶貴時間閱讀,謝!

 

本人一直有看你的文章,獲益良多,現有一些問題,望請指教。本人34歲,已婚,有一子,月入32k,資產60萬,太太全職照顧兒子,名義月入16k(有報稅及出糧證明,兼職收入數千,我們keep出糧證明是希望將來能多買一層樓),實際家庭收入38k。於2009年尾以本人及太太名義購入一間256萬的屋(同類型現成交400萬),花了30萬裝修,借9成供25年,月供9k利率約1.1%H plan,尚欠210萬,之前收到地產信件說有實客430萬想買。本人很滿意這屋,但想放售獲利。

現有想法如下(假設每月供款9k是固定支出,如有剩會儲下):

A本人想放450萬(很理想吧),因之前花了30萬裝修。如以430萬售出,減去雜費套現約210萬,然後租住同屋苑單位約12k或租住父毋A單位約8k(很舊,要裝修約13萬,這是ok的,父母將來易租些),將210萬買入人民幣收息每月約5.6k,實際租金每月支出2.4-6.4k,比現時供款少6.6-2.6k,3年省下約23萬。本人認為樓巿將於2至3年後回落25%,如自住單位回落至300萬,將以個人名義借7成購入B單位自住,3成首期90萬加裝修30萬加雜費10萬,尚餘70萬,如樓價穩定,再以夫妻名義借7成購入300萬C單位收租,3成首期90萬加10萬雜費。資產剩約為50萬(210萬+60萬+3年省下供款6.6k*36個月約為23萬)減(A單位裝修13萬+B單位成本90萬+10萬+30萬+C單位成本90萬+10萬),和有兩間供緊300萬單位。如樓巿上升或平穩的話就只有資產剩約為293萬(210萬+60萬+3年省下供款6.6k*36個月為23萬)

B加按,本人在中X銀行九成按揭,不能加按,要重新做按揭A單位,網上銀行估價375-406萬,400萬按7成供25年,利率約2.3%,套現約70萬(280萬減210萬現在欠款),月供12.2k,將70萬買人民幣收息每月約1.8k,每月實際供款付出10.4k,比現時供款多1.4k,3年供款多出5萬,如3年後樓價下跌25%以夫妻名義買下一個300萬B單位收租,3成首期90萬加10萬雜費,資產剩約為25萬(70萬+60萬)減(A單位套現成本5萬)減(B單位成本90萬+10萬),和有兩間供緊300萬單位。如樓巿上升或平穩的話就只有資產剩約為125萬(70萬+60萬)減(5萬),和有一間供緊400萬單位。

C換樓,以430萬賣出,減去雜費套現約210萬,以個人名義再買入300萬A單位(近父母,方便照應,36年樓但比較實用),借七成供25年,利率約2.3%,月供9.2k,成本約110萬(90萬首期+10萬雜費+10萬裝修(裝修盡慳))約剩餘100萬,將100萬買人民幣收息每月約2.6k,每月實際供6.6k,三年省下約9萬,如3年後樓價下跌25%以夫妻名義買下一個現自住類型300萬B單位自住,3成首期90萬加裝修30萬加雜費10萬,再將A單位租出。資產剩約 約為39萬(210萬+60萬+9萬)(A單位成本90萬+10萬+10萬)減(B單位成本90萬+10萬+30萬裝修),和有兩間供緊300萬及225萬單位。如樓巿上升或平穩的話就只有資產剩約為170萬(210萬+60萬)減(A單位成本90萬+10萬+10萬),和有一間供緊300萬單位。

 

問題如下:用方法A,以430萬買出現自住樓,將來再買兩間300萬樓之後,如能以430萬以上賣出,是否值得這樣做呢?但3年後樓巿不跌,我們便利要繼續租樓或再買樓。用方法B,將失去現時極低H plan,但這方法在3年後如樓價不跌,我們依然有一間供緊的樓,但不能多買一間樓收租了,亦要多付數十萬全期利息。方法C的好處是如樓市平穩或上升,我們依有一層樓住,樓巿上升的話可享有升值帶來的利益,如下跌的話,就可買多一層樓,如果實行方法C,我是否應先放樓後買樓呢?是否能以430賣出現住單位,才值得實行方法A或B呢?請問這三個方法,那個比較可取和注意的地方呢?或有其它建議呢?本人數口不精,如有錯誤的地方,煩請指正。多謝閣下的意見,謝!

p.s. 我之前只是在腦裏空想,但發覺要寫一封信給你後,令我更清楚自己的處境。

 

解答呢個咁詳盡既問題,諗樣先提出你要考慮既角度,諗通左你自然知道點做。 現時樓房賺到既錢是否吸引? 而家大把人間樓賺到錢,個個心郁郁想放賣,咁點先至係一個對你間自住樓既best exit strategy? 諗樣認為如果你搵到地方住(租或再買),而你賣樓賺到你五年先儲到既錢,何妨沽售? 首先你要界定咩為之賺? 你供樓還左本金既錢其實唔算。即係你幾年前二百萬買入,現時欠銀行一百七十萬,若然樓價現時2012年升至三百萬,咁你賺既係一百萬,而唔係一百三十萬。極多人係因為想感覺良好而「呃」自己話賺左1.3mil。如果你用多出之三十萬就可以再買一間樓去滿足居住需求,或用一百萬生息加上三十萬之補貼就可以頂到四到五年租金,咁你真係值得係呢個時刻先good呢一百萬落袋。此乃客觀之建議。

點解係五年? 現時樓市已上行四年,即由2008年計起。相信你望多五年,即四加五有成十年咁滯,好有機會遇到下一個低潮再入貨。到時你呢一百萬既購買力唔係講少。咁就亦都係配合陳總講既波滑理論,在市場滑浪矣。如你覺得一百萬係多錢,唔靠滑浪、唔忍痛賣出住所,單憑工資點可以係「亂世」生存呢? 根據以上formula,如你每個月只可以儲一千蚊,根本唔可以applied。所以收入猛猛緊一族要由開源節流著手,此乃理財基本步。

當然家庭收入較強勁者達年一百二十萬港元以上及可將收入一半儲起之輩,睇黎唔會為百餘萬港元成日將樓賣出買入。如果真係好想賣樓套現,可以先賣樓後租住,將自己放係一個naked position。因假設佢地收入不大變,佢地賣樓後有能力承受較長之大升市。原因是cash flow較強勁,只要租平些少即有能力係市低時累積較多cash係手,唔會愁冇cash入貨。即好似做生意咁根本唔使將錢回籠就可以做下轉貨,個市旺時更可以走幾轉!

由前文已解釋諗樣點睇咩為之適當賣出,及賣出後點樣先為之高安全系數,而沒定賣後再換細樓或賣後再租樓。而當中之重點以cash flow為先! 高收入而能好快累到金錢者更可無視樓市升跌見低就買。注意賣後再換大樓係加注,要衡量自己能力才做。 講左咁耐,係時候套用番係筆友度。筆友總之賣樓可套2.10mil,如加按只可套0.7mil,要比更多利息。賣樓賺既錢已符合上文所講五年先儲到既錢,值得套現。至於賣左樓租應買返定租返,好在乎佢income強唔強勁。贂黎筆友都係換間平些少又細些少既樓較穩當。用case C住淨低一百萬等下回見清天再戰。


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點先至係對你間自住樓既best exit strategy??(答) Home Blogger

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解答呢個咁詳盡既問題,諗樣先提出你要考慮既角度,諗通左你自然知道點做。 現時樓房賺到既錢是否吸引? 而家大把人間樓賺到錢,個個心郁郁想放賣,咁點先至係一個對你間自住樓既best exit strategy? 諗樣認為如果你搵到地方住(租或再買),而你賣樓賺到你五年先儲到既錢,何妨沽售? 首先你要界定咩為之賺? 你供樓還左本金既錢其實唔算。即係你幾年前二百萬買入,現時欠銀行一百七十萬,若然樓價現時2012年升至三百萬,咁你賺既係一百萬,而唔係一百三十萬。極多人係因為想感覺良好而「呃」自己話賺左1.3mil。如果你用多出之三十萬就可以再買一間樓去滿足居住需求,或用一百萬生息加上三十萬之補貼就可以頂到四到五年租金,咁你真係值得係呢個時刻先good呢一百萬落袋。此乃客觀之建議。

點解係五年? 現時樓市已上行四年,即由2008年計起。相信你望多五年,即四加五有成十年咁滯,好有機會遇到下一個低潮再入貨。到時你呢一百萬既購買力唔係講少。咁就亦都係配合陳總講既波滑理論,在市場滑浪矣。如你覺得一百萬係多錢,唔靠滑浪、唔忍痛賣出住所,單憑工資點可以係「亂世」生存呢? 根據以上formula,如你每個月只可以儲一千蚊,根本唔可以applied。所以收入猛猛緊一族要由開源節流著手,此乃理財基本步。

當然家庭收入較強勁者達年一百二十萬港元以上及可將收入一半儲起之輩,睇黎唔會為百餘萬港元成日將樓賣出買入。如果真係好想賣樓套現,可以先賣樓後租住,將自己放係一個naked position。因假設佢地收入不大變,佢地賣樓後有能力承受較長之大升市。原因是cash flow較強勁,只要租平些少即有能力係市低時累積較多cash係手,唔會愁冇cash入貨。即好似做生意咁根本唔使將錢回籠就可以做下轉貨,個市旺時更可以走幾轉!

由前文已解釋諗樣點睇咩為之適當賣出,及賣出後點樣先為之高安全系數,而沒定賣後再換細樓或賣後再租樓。而當中之重點以cash flow為先! 高收入而能好快累到金錢者更可無視樓市升跌見低就買。注意賣後再換大樓係加注,要衡量自己能力才做。 講左咁耐,係時候套用番係筆友度。筆友總之賣樓可套2.10mil,如加按只可套0.7mil,要比更多利息。賣樓賺既錢已符合上文所講五年先儲到既錢,值得套現。至於賣左樓租應買返定租返,好在乎佢income強唔強勁。贂黎筆友都係換間平些少又細些少既樓較穩當。用case C住淨低一百萬等下回見清天再戰。

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稱判詞四處指梁振英證供難信納 法律界再踩:唔係對佢誠信質疑係乜

1 : GS(14)@2011-12-02 09:11:43

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=15855339
【本報訊】梁振英近日被翻舊帳,矛頭直指他在 2001年為華懋如心廣場案作供時誠信有問題,雖然梁振英昨日全面反擊,堅持法官並無質疑他的誠信,但有政界及法律界人士指,兩名法官判詞中,最少有四處指梁的證供自相矛盾、難以令人信納,「法官最終唔信梁振英(供詞),客觀而言,唔係對佢誠信好大質疑,仲會係乜?」
記者:莫劍弦 陳雪玲
判詞 四處 梁振英 證供 供難 信納 法律界 法律 再踩 唔係 係對 對佢 誠信 質疑 係乜
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劉威煌:走係對嘅選擇

1 : GS(14)@2014-09-14 10:18:38

現年35歲的劉威煌於09年參加第一屆《超級巨聲》獲得第五名,並跟無綫簽下5年長約,可是苦無表演機會。在前年參加中央電視台舉辦的《直通春晚》殺入全國八強,當時內地即刻有兩家唱片公司想簽下劉威煌,不過剛續約無綫的他,無奈因無綫合約問題,未能跟唱片公司達成合作協議,事件不了了之後,再被投閒置散。劉威煌今年初決定離開無綫,並主動跟無綫提出分手,雙方達成協議後,劉威煌在6月正式離開無綫外闖。劉威煌昨日接受電話訪問,提到分手原因,他說:「我係唱歌比賽出身,想喺音樂上發展,基本上無綫無乜呢個平台,無太大發展空間。」無綫近日吹起裁員風,他笑說:「唔理咁多,我自己覺得可能係架構上出現問題,我哋啲小番茄。如果唔走,可能係我,而家咁仲好,老實講俾人裁走出來冇咁吃香!我相信走係對嘅選擇,因為我相信仲有機會,我仲有理想。」採訪:非非




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20140914/18865433
威煌 走係 係對 對嘅 選擇
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劉小麗「DQ係對傘運瘋狂清算」籲民主派團結 力爭議席過半

1 : GS(14)@2017-07-29 03:30:16

【DQ四議員】【本報訊】兩宗宣誓案,先後令6名民主派議員失去議席,包括在傘運及佔旺現場推動街頭論壇及講學的劉小麗,今天傍晚前便要遷出立法會大樓辦公室。劉小麗形容DQ風暴是對傘運「瘋狂的清算」,被捲入大時代,惟有沉着應戰;多年來在大學教社會學的她說:「讀過社會抗爭都會知道,對家最想打壓你,一定你係最大嘅武器,所以絕對唔好睇小議會議席。」劉指若當權者連串行動是要你灰心,更不可中計,將來要更有智慧地認清這個政權,「佢打倒我哋一次,我哋就要喺嗰度企起身,直到(民主派)議席過半」。記者:陳雪玲



去年立法會九西直選中高票當選的劉小麗,因為慢速宣誓被政府提出司法覆核,最終被法庭褫奪議席。劉小麗接受訪問時指,早已預計法庭會於7月宣判,故在其議會生涯時一直提醒團隊要「每星期都當係最後一星期」。由墟市政策到北大嶼山醫院擴建,劉自言「禮拜一做到禮拜七(日)」,到最後整理好筆記要在議會發言的項目,正是急於在財委會通過的36億元教育新資源撥款。



■劉小麗籲沉着應對「傘運清算」;圖為2014年雨傘運動。

稱補選或因確認書止步

當日下午到法院聽判,案中四名議員均敗訴令她震驚,「當日心情係非常沉痛、非常悲憤;正正係咁,我覺得唔好畀個人嘅情緒太過干擾;要回應大時代,應該要堅強沉着」。在過去個多星期,「小麗民主教室」認識的街坊冒紅雨為她拆橫額、之前受她捐助的組織有提出將多個月來的捐款退還,令她既溫暖又難免傷感,「相比起天文數字嘅DQ官司,呢啲捐款能用落民間,去幫清潔工、幫外判工去說話,我覺得更有價值,當日捐款已考慮埋DQ,我覺得唔應該去拎返」。曾說過要盡力為民主派奪回這一席,但劉小麗坦言若參加補選,連過不過到確認書一關都是變數;目前首要在民間延續其辦事處的運作,補選安排稍後再與另外3個團隊商討。對於特首林鄭月娥上場後「吹和風」,劉小麗希望大家盡早丟掉幻想,「大家唔好只睇形象,仲記唔記得佢有機會係『6892.0』?佢的確有呢個勢頭,把屠刀係冇放下到,糖衣陷阱,落藥落得比689更高明。」她認為此時民主派要更團結,不要被分化,現在當權者要將溫和及進步民主派對立起來,不斷撥火,「佢有想拉散我哋嘅勢頭,我覺得更要團結」。她一再強調政權「狼子野心」,現在要求建制派不改議事規則、不追討DQ議員薪金,不是要他們寬大,而是應份,「冇可能叫人做嘢之後,改返合約話唔使畀錢你,呢個係幾無良嘅政權先會咁做?」




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170728/20104032
小麗 DQ 係對 對傘 傘運 瘋狂 清算 民主派 民主 團結 力爭 議席 過半
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挑戰運動8星期贏家:最難係對自己唔肯定

1 : GS(14)@2017-08-02 06:14:26

日日運動身體好!9名澳洲人接受為期8星期的運動挑戰,並拍下前後對比照片,發現在短時間內可減走原本的大肚腩或腰間贅肉,而且練出一身肌肉。「F45 Challenge」包括做高強度間歇訓練、功能訓練等,當中包括27種45分鐘的運動。25歲莉薩(Lisa Young)是女子組的減肥冠軍,她原本一周運動4次,其後增至每天一次,「這是對自己的挑戰,看看我能否做好」。莉薩跟隨餐單進食,包括兩周排毒、四周的高蛋白飲食,以及兩周的高脂肪飲食,而餐單會每周更改,以協助她保持水份、減少吃糖的慾望、建立肌肉和瘦身等。她最後成功減了6.3公斤,又指訓練助她建立良好的飲食習慣,助她更有活力。她指「F45 Challenge」比去健身室有更大動力,又指做運動和飲食並非最困難,「我覺得身體沒有大改變,因為我每一天都會看一看自己,要經歷過這時期是最難的。」而28歲的蒙羅(Niall Munro)是男子組減磅冠軍,在2個月內成功減走10.5公斤。新婚的他稱度蜜月時甚至在返國後,變得比以前「大食」而令身形暴脹,因此參加挑戰想回復健康。他稱與找健身室教練不同,因為沒人會逼迫自己去完成某些項目目標,然而得出來的成果仍可叫人信服,促使更多人想去嘗試一下讓自己重拾健康體形。英國《每日郵報》




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170801/20108356
挑戰 運動 星期 贏家 最難 難係 係對 自己 肯定
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