布少明：地王啟示：豪宅供不應求
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GS(14)@2017-11-19 15:38:36【明報專訊】又有新地王誕生？長沙灣興華街西對出住宅地已於上周五中午截標，截稿前的消息指最少接獲10份標書，有業界人士認為這幅地皮的總地價金額，有機會挑戰鴨脷洲地王寶座﹗由此可見，長沙灣地雖非傳統豪宅地段，但近年發展迅速，未來有多個商住項目相繼落成，發展潛力充裕，難怪吸引發展商競投。
觀乎長沙灣地的矚目程度，可反映市場對新豪宅供應趨之若鶩。正是物以罕為貴，本地新豪宅供應一向鳳毛麟角，為樓價提供支持。根據差餉物業估價署資料預測，2017年實用面積1,722平方呎或以上的E類私樓住宅單位的落成量僅有620伙，佔全港私宅總落成量僅約3.6%，預計2018年，E類私樓住宅單位的落成量將隨整體供應增加而輕微回升至736伙，但佔整體住宅仍然只有3.8%。
截至2017年6月底止，傳統豪宅地段，包括山頂及半山、南區、九龍塘及何文田，已批出土地並隨時可動工項目及建築中未售的單位數量約為2,353伙，僅佔同類整體近9萬伙供應約2.6%。如以近兩個財年計算，2016至2017財年及2017至2018財年（首三季）的賣地計劃中，可建單位總數約39,920伙，當中傳統豪宅區的可建單位僅估計約1,670伙，即佔約4.2%，反映豪宅供應明顯追不上需求。
在供應非常有限的同時，豪宅的需求更是有增無減，今年的交投愈見活躍，反映豪宅的搶手程度。豪宅的需求將與日俱增，政府實應多推出長沙灣地一類可供興建豪宅的地皮。事實上，若有意購買豪宅的資金難以尋覓出路，大有機會轉投中小型物業市場，間接推高樓價。因此，增加豪宅供應有疏導樓價，調節供求作用。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7353&issue=20171113
供不應求之說 有誤導之嫌
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GS(14)@2017-12-24 01:45:11https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5619&issue=20171223
【明報專訊】後天便是聖誕節，2017年也即將完結，雖然近月銀行拆息急升，但似乎無礙樓價指數繼續破頂，現在大家都說供應仍然緊絀，所以後巿仍是易升難跌，而本周特首林鄭月娥上任後首份《長遠房屋策略》（以下簡稱長策）也剛出爐，運房局長陳帆表示，目前政府所覓得土地，即使能如期推出建屋，未來10年亦只夠興建23.7萬伙公營房屋，距離長策28萬伙目標尚欠4.3萬伙，「係有一個落差」，似為香港未來樓宇繼續長期供不應求作出註腳。
長策按最新需求推算，2018/19至2027/28年度的未來10年，總房屋供應目標繼續維持46萬個單位，與前任特首所訂目標一樣，而政府在2014年重新制定長策當時訂立未來10年總房屋供應目標為48萬伙。之後政府每年底會更新「未來10年期」建屋目標，2015年及去年調低供應目標至46萬伙。
長策只是目標 不擔保有「進展」
有意見批評長策的新目標仍維持10年建46萬伙是「零進展」，不過，長策一向提出的是「目標」，應按巿場及環境而作出調節，並不一定要有「進展」，若發覺未來房屋需求減少，就算是調低目標仍未必不適當。
另外，政府和業界仍普遍強調搵地困難，目的可能是藉此加強民意支持政府搵地的努力，不過正如前理大教授林本利早前指出，有關說法，只會加劇港人加快買樓的意欲，反而助長推升樓價，對發展商和業主更有利。
灌輸「搵地難」印象 反推升樓價
其實，香港的土地真的不足夠嗎？政府評估發展商現持有新界農地面積不少於1000公頃，而《明報》根據公司年報等資料，各發展商也持有大量未開發農地，如恒基（0016）持有農地主要分佈古洞北、粉嶺北等，涉及面積達4490萬方呎，新鴻基地產（0016）則有2800萬方呎，而新世界（0017）和長實（1113）也各有約1740萬和1340萬方呎（圖1），單是這四家發展擁有的未開發農也合共已超過1億方呎，若以3倍地積比、平均建500方呎單位計算，這些農地在補地價後已足建60多萬個私人住宅單位，已遠超長策的未來10年包括公私營的房屋總供應目標！
土地不足說法 值得斟酌
當然，也有評論指政府的預測往往出錯，就如差餉物業估價署每年都會估計未來一年的私人住宅落成量，但當年尾「埋單」之時，卻會往往不達標，如2014至2016年，私人住宅落成量便分別較年頭預測的落成量少11%、15%，以至20%，都是未能達標，所以認為雖然運房屋每季給出的未來3至4年私人住宅潛在供量雖然不斷增加，都只是美麗謊言，既然供應不達標，那樓價自也難壓下去。
新一屆政府落成量料達標
不過，今年首10個月私宅落成量已有14,135伙，僅較原來預測落成量17,122伙相差17%（圖2），則若計入最後兩個月會落成的數字，今年能夠達標的機會便相當高，事實上，上屆政府意識要真的下功夫搵地增加供應，也要時間去完成目標，看來，由今年開始，政府預期會增加的供應量不會再容易交不到差。
根據屋宇署最新發表最新數據，2017年10月全港共有6個私人住宅項目動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準），總共涉及2720伙，較9月份的915伙增加1.97倍；而今年首10個月累積動工量達18,725伙，較去年同期的16,773伙增近12%，創2001年以來新高（圖3）。
綜合以上數據，假若香港樓宇沒有新的因素出現而再刺激需求急增，而其實供應確較之前大大增加，說香港樓宇會繼續長期供不應求，似乎有點誤導。
做人民幣定期 收息回報高過收租
現在買樓，不是自住，便是作投資用途，投資不外乎希望樓價上升或藉放租物業求取租金回報。不過，現在一般住宅的租金回報只有2厘多，隨近月銀行拆息不斷攀升，就算是採用拆息按揭，供款利率也已超過兩厘，扣除利息開支後收租其實冇乜肉食。朋友外匯專家盧楚仁便說，中國資金流走似有效遏止，人民幣也已回穩（圖4）甚至有升值動力，現在敍做一年期的人民幣定期隨時可收4厘息，可能較買樓收租更吸引。
[陸振球 樓市解碼]
單偉彪：買港樓勝內地樓 擁樓市政策供不應求兩大利好
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GS(14)@2018-09-06 07:59:59https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2985&issue=20180906
【明報專訊】兩年前開始覷準本港房地產市場的路勁（1098）聯席主席單偉彪接受訪問時表示，本港地少人多，住宅供不應求，而且亦不像內地有限購及限價等措施，投資環境較為理想。他表示，路勁於前年8月至去年6月一口氣取得元朗、黃竹坑及屯門三幅土地，料分別於明年第一季、明年第三季及2020年推售，涉及逾1600個單位，而集團目標是貨如輪轉，擬透過競投官地及收購，每年增持一至兩幅土地儲備，成為本港的中小型發展商。
單偉彪指出，本港向來地少人多，尤其是過去兩屆港府均未有大幅增加土地供應，令供不應求的問題更加嚴重，故目前的樓價已「貴到不得了」，但他相信，只要港府始終未能向社會清楚交代有何措施可長遠增加供應，在供應少於需求的情况下，樓價中長線仍然易升難跌，「樓市的需求來自兩方面，第一，我聽中原地產老闆施永青說，近年新盤約20%被內地人搶購了；第二，你看本港銀行存款逾10萬億元，便知道香港人多麼有錢，此一因素也重要，因為即使年輕人本身無錢付首期買樓，仍然可以靠父母入市頂住樓價」。
目前單偉彪仍然看好港樓後市，稱路勁在前年8月至去年6月期間，「好彩一次過在香港取得（元朗、黃竹坑及屯門）三幅地」，而明年有機會迎來首個收成期。他透露，路勁於2016年8月以9.89億元奪得元朗凹頭住宅官地，為首度投得政府住宅官地，土地面積逾2.8萬方呎，樓面面積約33萬方呎，正興建300多個單位，即每個單位平均面積逾900方呎，目標客戶包括同區換樓客，以及居住本港經常往返內地做生意的商人，擬於明年首季開售，訂價將參考鄰近的新地（0016）旗下樓盤爾巒。
明年首季推元朗逾300伙 訂價參考爾巒
根據代理的二手成交數據，目前爾巒的二手呎價約1.2萬元。由於路勁的元朗地皮樓面呎價僅2690元，而建築成本約每方呎4000元，假如項目能以呎價約1.2萬元開售，料可賺取可觀利潤。
單偉彪指出，由於元朗凹頭地皮被西鐵天橋從中間切開，故發展難度較大，而集團的建築設計團隊已就此制訂解決方案，在地皮的一邊興建別墅，另一邊則興建中高層大廈；另外，地皮地下有不少水渠，亦增加了施工的難度，惟由於路勁有工程背景，現時基本上已解決有關問題，他總結此項目時說：「現已完成土地平整，正進入起樓階段，希望明年底可以落成。」
目前路勁發展的3個本港住宅項目中，最矚目為去年初伙拍平保（2318）旗下平安不動產成功競投的港鐵黃竹坑站1期上蓋住宅地王，樓面面積約50萬方呎，提供約800伙豪宅單位。單偉彪透露，該項目料提供戶型多元化，主打開放式至3房戶，面積由400
方呎至900方呎，當中大部分單位在600方呎以上，擬於明年第三季開售。
明年第三季推黃竹坑地王 涉800伙豪宅
路勁去年2月取得黃竹坑站第1期上蓋項目，補地價每呎樓面地價僅8119元，而同年11月批出的第2期上蓋項目補地價呎價已急升三成至10,576元。單偉彪笑說，雖然過去一段時間樓價升幅可觀，該項目售價亦可望水漲船高，但他指賺錢最多的是港鐵，形容路勁基本上是替港鐵打工而已，「對於我們來說，要透過港鐵向政府補地價，也要向港鐵支付地價，兩筆錢加起來才是地價成本；其他設計、工程、推廣費用總和等於呎價6000元，再加上財務成本，便可計算出收支平衡的賣價。過去一年半樓價上升不少，這是我們着數的地方，但該項目賣樓後三分之一的盈利歸港鐵，而且我們與平保是以合資公司發展此項目，各自分得項目盈利的三分之一」。
路勁去年6月伙拍深圳市國資委旗下最大的房地產上市公司深圳控股（0604）以約31.7億元奪得屯門管翠路住宅官地，平均每呎樓面地價約6700元，是路勁在本港的第3個住宅發展項目。路勁及深控各佔地皮一半權益。深圳控股早於2004年已出資7.3億元收購路勁25%的股份。
伙深控奪屯門地 申斬樹程序繁複
單偉彪透露，路勁成功競投屯門地皮逾一年來，至今仍未展開工程，原因是目前地皮種植了不少樹木，而在本港申請斬樹的程序繁複，需要交計劃書予政府多個部門審批，料集團下月才能開始斬樹，年底在地盤上動工起樓。他續說，該項目涉及樓面面積40萬方呎，將興建約500個單位，以中大型單位為主，另提供小量低密度住宅，料可於2020年推售。
冀每年購地皮 躋身中小型發展商
路勁過去多年主要在內地經營地產及公路業務，並且透過旗下利基（0240）競投本港工程，兩年前始進軍本港房地產市場。雖然路勁是次轉型面對不少新難題，惟單偉彪表示，發展商的利潤率遠比承建商高，而且本港不像內地樓市有限購及限價等措施，故路勁未來仍會積極發展本港房地產項目，目標是每年增持一至兩幅土地儲備，貨如輪轉、起樓賣樓，成為本港中小型發展商。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2018-09-06 08:00:21https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3718&issue=20180906
【明報專訊】在剛過去的雅加達亞運，橋牌首次列入亞運項目，香港隊在男子團體及超級混合團體賽均贏得銀牌，在男雙及女雙亦各得一面銅牌，以兩銀兩銅佳績完成亞運。今年66歲的單偉彪是取得亞運男子團體橋牌銀牌的六名港隊代表之一，他在是次專訪中表示，自己正職是上市公司主席，近半世紀參加橋牌比賽一直是業餘性質，是次能夠揚威亞運賽場，包括在四強賽擊敗中國隊，有賴運氣較好及臨場發揮較佳。
業餘擊敗全職 有賴臨場發揮
是次亞運橋牌男子團體賽有14個國家或地區參賽，循環對打後最佳成績的四強晉級，第一至四名分別是新加坡、中國、香港及印度，再進行淘汰賽。單偉彪回憶說，由於中國隊的6名隊員均屬全職運動員，「日日返工便是打橋牌」，默契較佳，故實力在港隊之上，香港隊在循環賽亦曾是中國隊的手下敗將。不過，進入四強對決時，他坦言香港隊運氣較佳，例如「估到對家的King由哪位牌手持有便很重要了」，而且臨場發揮亦較佳，結果擊敗中國隊晉級決賽，決賽始不敵新加坡摘銀。
單偉彪表示，橋牌運動的勝敗八成取決於技術、兩成則有賴運氣，香港隊是次在亞運四強淘汰實力較強的中國隊運氣成分頗高，若兩隊多打10場比賽，相信港隊將輸多贏少。他笑說，勝負難以準確預測，而且年長者亦可參與，正正是橋牌運動的樂趣，「作為比較，由於年齡、身高及技術上的差距，在網球場上打100次我也贏不了費達拿」。他最期望的是，是次橋牌隊從雅加達帶回來的4面獎牌，能夠促進橋牌在香港發展，包括取得政府資助，「港府之前對橋牌運動不太熟悉，希望今次得到亞運四面獎牌後，港府能夠比較重視橋牌，例如以後橋牌會舉辦國際賽，亦有機會取得港府的撥款」。
[名人樓市論壇]
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