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C觀點 - 施永青 住屋全靠政府資助可以嗎? (2011年10月18日)

1 : GS(14)@2011-10-18 22:40:29

http://www.am730.com.hk/article.php?article=77446
如果香港不想行這條社會主義道路,應該令需要政府資助的人愈來愈少才是。愈多人需要政府資助,表示愈多人在向下流。未來的特首,應領導香港人走出這個困局。
香港現時有不少財政盈餘,特首要解決住屋問題,最方便的是用錢去解決。但這會令人民誤以為,住屋上的問題可以交由政府去解決,自己不用操心。另一方面,社會亦會因而把大部分的精力投放在財富的重新分配問題上,反而忽略了如何去創造新的財富。最後,可供分配的財富愈來愈少;分得怎樣好也沒有用。
因此,未來的特首,應帶領香港人與時並進,不斷提升全球競爭的技能;這樣,香港人才能往上流動,才能不斷改善生活。此外,政府應盡量用宏觀的政策,如調較土地供應量,或訂定賣地使用限制,來協助市民置業;而不是單靠直接的資助。這樣,市民就可以憑自己的努力置業,不至於非靠政府資助不可。這樣市民才能掌控自己的生活,才能生活得更有希望。
觀點 施永 永青 住屋 屋全 全靠 政府 資助 可以 2011 10 18
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近百住宅地改起酒店 團體﹕拖慢住屋供應

1 : GS(14)@2014-02-24 14:32:14

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140224/news/ec_gnb1.htm


【明報專訊】自由行對香港民生影響引起廣泛討論,有民間組織翻查資料發現,2004年至今香港共有293個新酒店項目,主要位於市區,提供3萬多房間,令酒店房間增近一倍,但同期住宅單位數僅增加一成。過去10年共98幅原住宅用地被改劃成酒店用地,35個項目已落成。組織質疑旅業發展加快酒店業擴展,倒過來佔用住宅地影響房屋供應,又冀望社會能多討論旅業發展定位,而非針對個別旅客。


土地正義聯盟及關注基層住屋聯席早前翻查酒店登記資料,找出04年之後落成的酒店項目,發現共293個,令全港酒店房間數由38,133間增至現時69,196間,而這批酒店佔用91.6公頃土地,相當於5.5個維園。調查又發現10年間共98幅住宅用地獲城規會批准改劃成酒店用地,同期於酒店用地及商貿規劃用地上建酒店的項目共44個。

酒店房10年翻倍 住宅增一成

土地正義聯盟執委朱凱迪說,自由行人數過去10年持續上升,酒店業亦加快擴張,但新酒店的建設並非如外界所料集中於酒店等用地,反而是由原住宅用地改劃而成的佔多數,且更集中在市區。「現時的趨勢是拿了市區的商住地段建酒店」,影響房屋落成量。

街坊嘆舊區起酒店損民生

他又指出,不少位於中西區及灣仔區的新酒店深入舊區,令居民生活受影響。「皇后大道西一條街便有6間酒店」,鄰近的商舖都變成藥房等,原貼近民生的店因此被迫搬遷或倒閉。

現為灣仔區嚮導的老街坊黃秀屏感嘆,以往多靠近海邊的酒店,近年開始走入藍屋一帶灣仔舊城區,令社區生活受衝擊。她又認為酒店搶去住宅用地亦令舊區難有新居民,日漸老化。

冀社會討論旅業定位

朱凱迪希望社會關注旅遊業發展對社區的影響,認為整個社會應開始討論旅遊業未來發展方向,「是否要付出這麼大的社會成本來吸引消費式旅客?」
2 : Sunny^_^(11601)@2014-02-24 20:50:56

舊區多無牌私營旅館,防火設施都冇,等出事個陣就遲喇。

倒不如起多d酒店,呢d無牌旅館變反普通單位…
3 : 自動波人(1313)@2014-02-24 22:49:32

2樓提及
舊區多無牌私營旅館,防火設施都冇,等出事個陣就遲喇。

倒不如起多d酒店,呢d無牌旅館變反普通單位…


賭波規範之後,一樣有人賭外圍

有需求,自然有人供應
4 : Sunny^_^(11601)@2014-02-25 07:51:34

自動波人3樓提及
2樓提及
舊區多無牌私營旅館,防火設施都冇,等出事個陣就遲喇。

倒不如起多d酒店,呢d無牌旅館變反普通單位…


賭波規範之後,一樣有人賭外圍

有需求,自然有人供應


但如果賭波唔規範既話,賭外圍會更加流行
近百 住宅地 住宅 改起 酒店 團體 拖慢 慢住 住屋 供應
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不滿政治住屋 四成港人擬用腳投票

1 : GS(14)@2016-10-15 21:49:27

【明報專訊】香港樓價指數繼續攀升,如從外國人角度看,會否認為反映香港人對生活和居住地方極滿意,所以勇於買樓?不過,立法會甫開會,即予人亂紛紛的感覺,更有朋友因此而對香港前景更感悲觀,說有機會便會移民,而原來與朋友有同樣想法的港人,竟為數不少!

香港中文大學香港亞太研究所於今年9月進行電話訪問調查,成功回應率為38.5%,合共獲得710個訪問成功樣本,調查結果反映,38.9%的受訪市民表示,如有機會會打算移民或移居外地。進一步分析年齡和教育程度與移民意願之間的關係,發現年紀較輕的市民,表示如有機會會打算移民或移居外地的百分比較高,例如30歲或以下人士為57%,而51歲或以上的只有26%。至於教育程度方面,具大學或以上學歷的市民移民的意願最高,為53.8%。兩者與移民意願之間都呈統計上的相關性。

愈年輕愈想移民

筆者快出版新書《海外置業 王者天書》,上述調查提供了不少可作參考的數字。根據調查,撇除約兩成人(19.2%)沒有決定或不知道要去的地方,前三位最多受訪市民提及的移民目的地為台灣(16.3%)、澳洲(15.2%)與加拿大(13.8%)(圖1)。

當問及香港有什麼因素令到這些市民有移民打算時,前四位的主要回答:「不滿特區政府,政府施政差或者不滿特首或高官」(11.0%)、「香港居住環境擠迫」(10.5%)、「香港太多政治爭拗/社會撕裂嚴重」(10.3%),以及「香港經濟情况欠佳或者經濟沒有前途」(10.3%)(圖2)。而明確表示有移民目的地的市民中,當地的主要吸引力來自以下四個方面:「居住環境較寬敞」(18.8%)、「較民主或自由」(15.8%)、「已有家人、親戚朋友在當地居住或者因為家人的喜好」(8.4%),以及「生活較悠閒」(8.2%)(圖3)。

乏歸屬感 港人萌去意

調查負責人認為,市民對香港的歸屬感可能是影響移民的其中一些深層次原因,而在受訪市民中,雖然有超過四成人(42.8%)認為自己對香港的歸屬感大或者非常大,但同時亦有四成人(40.1%)認為其歸屬感只是「普通」,而調查亦訪問市民對香港社會各方面的滿意程度。按滿意者佔總訪問人數比例從低到高排列依次是:政治環境(7.1%)、教育制度(16.2%)、居住環境(18.2%)、經濟前景(18.5%)和社會福利(30.3%)。數據表明,最多人不滿的是香港的政治環境。

從政者 當設法紓民怨

筆者覺得,移民乃是「用腳投票」的一種表現方法,上述調查,反映港人對香港時局的不滿,以及對樓價過高的一種抗議,如情况持續,固然一些有能力者會移民,造成香港的損失,而留下的,也容易心懷怨忿而容易出亂子。從政的,實在要多想辦法紓緩社會怨氣,尤其是解決房屋問題。

想一下,如果兩夫婦窮一生努力積儲,只能買一間百餘呎的開放式單位,又如何可令他們有歸屬感?如何不對社會及政府不滿?同時,選出來的議員卻不能提出解決辦法,而只是用所有理由阻止政府搵地起樓,又如何令港人有希望而不是滋生出移民的想法?

■投資講座課程

2016年秋季股金樓匯大作戰

面對香港的各種不如意事,除了移民,也可想想如何做好投資,賺到錢便能解決不少問題。《明報》本月24日將舉辦「2016年秋季股金樓匯大作戰」投資講座/課程第一擊,邀得多位重量級講者,包括香港奧國經濟學院創辦人王弼、天王國際金融行政總裁盧楚仁、交通銀行香港首席經濟師羅家聰,以及《明報》投資及地產版資深主編陸振球,為大家分析最新投資形勢,做好部署,不容錯過。詳情及報名可登入:

link.mingpao.com/47329.htm

[陸振球 樓市解碼]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1775&issue=20161015
不滿 政治 住屋 四成 港人 擬用 投票
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香港建築師學會吳永順:新市鎮建公屋 解決青年住屋問題

1 : GS(14)@2016-12-01 07:52:37

【明報專訊】本港土地及房屋供不應求,造成樓價及租金不斷上升,有關升幅拋離青年人的收入增長,結果對有意脫離家庭經濟依賴、展開獨立生活的青年人,帶來顯著困難。香港建築師學會會長吳永順建議,港府應該加快發展洪水橋、古洞、元朗南、東涌等新市鎮,同時積極填海造地增加土地儲備,並且在這些新增土地供應上優先發展公營房屋,解決青年人的住屋問題。

明報記者 葉創成

房屋問題是香港社會其中一項最受關注的民生議題。樓價高企、租金上升、居住面積狹窄等情况,一直困擾不少本港青年及家庭。由香港建築師學會、 香港房屋協會及香港青年協會三方合作,於7月6日至8月16日期間進行「香港青年對住屋的期望」調查(下稱《研究》),以電話成功訪問800名年齡18至34歲青年,61.1%同意擁有獨立居住空間是人生目標之一,只有15.3%表示不同意,反映不少青年對追求獨立居住空間的重視;惟在樓價高企下,要實現買樓這人生目標並不容易,故僅26.6%受訪者指有考慮置業,較2006年同類調查的55.1%,下跌28.5個百分點(見圖)。

《研究》的主要觀察包括:(一)面對樓價高、租金貴,加上缺乏經濟能力下,要擁有個人的居住單位實非易事;不少青年人選擇與家人同住,延長對家庭經濟的依賴;(二)隨着年齡增長,青年傾向有個人自主的生活空間,對房屋需求大;但因收入追不上樓價升幅,青年住房的期望與現實出現落差;(三)隨着香港樓價不斷攀升,實現置業並不容易,部分青年對「置業」的期望出現變化,不願將自己人生局限於追逐一層樓,認為人生還有更多可能性;(四)香港青年既重視獨立空間,亦同時關注單位面積,然而,樓價高,單位小,生活空間愈住愈窄。

解決房屋問題 不能靠私人住宅

吳永順接受訪問時分析,《研究》結果顯示港府需要改善青年人的居住生活空間。面對青年人上樓難的社會問題,他建議政府應該落實長遠房屋策略的總建屋目標,在未來10年提供28萬個公營房屋單位,讓不夠錢買私樓的青年人可入住公營房屋,從而有個人自主的生活空間,「目前本港私人住宅樓價之高,大部分年輕人根本難以負擔,而私樓發展商希望滿足最多人的購買力,亦被迫將貨就價,把單位起得愈來愈細。若政府希望解決《研究》所顯示的青年人住屋問題,須大幅增加公營房屋供應,而不能靠私人發展商,因為後者目的只是製造商品賺錢而已」。

根據《研究》的數據,截至2020/21的未來5個港府財政年度,公營房屋總建屋量僅9.45萬個單位,即每年平均供應不足1.9萬個,遠低於上述長遠房屋策略的每年平均2.8萬個單位的建屋目標;另一方面,公屋所有配額及計分制最新申請者達14.07萬人,當中52.5%未滿30歲,47.5%則30歲或以上,而公屋輪候冊已由3年增加至4年,反映公營房屋嚴重供不應求。

啟德屬維港貴重地皮 應售予發展商

相信大部人港人也同意,港府應該增加公營房屋供應照顧青年人,但問題是地從何來呢?啟德屬港府現有最大的土地儲備來源,惟吳永順分析,該新發展區屬維港旁邊的貴重土地,若出售予私人發展商作興建住宅或寫字樓,可望為庫房帶來龐大收入;若把有關土地用於興建公營房屋,未必可以最有效運用資源:「雖然解決青年人的住屋問題十分重要,但不能因此一概而論將所有土地用於興建公屋,要視乎該地皮的位置」。

因此,吳永順建議,港府有必要積極開發洪水橋、古洞、元朗南及東涌等新市鎮,並且將當中至少一半住宅用地撥作公營房屋用途,長遠來說更要考慮在維港以外填海,增加土地儲備作為未來潛在供應;過程中若面對環保人士的反對聲音,應該以理據去說服他們,致力達至雙贏的方案,「目前港府要發展新市鎮,無疑會比以往面對更多反對聲音。但社會的共識是增加土地供應及住宅供應,這其實沒有甚麼方法,一是搵新土地,二是把在現有土地的物業拆卸重建。要搵新土地的話,若不改變郊野公園用途,基本上只有填海、開發棕地、地底岩洞等方法,而後者的開發成本相當高,所以我覺得在維港以外填海是解決問題的方法,當然過程中要與環保人士充分溝通如何減低對海洋生態的影響。環保問題重要,但我們香港真的很需要土地儲備,這樣才不會出現目前在住宅供應上捉襟見肘的情况」。

[名人樓市論壇]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5968&issue=20161201
香港 建築師 建築 學會 永順 新市鎮 新市 公屋 解決 青年 住屋 問題
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單身族住屋需求勁 豪華劏房搶手 租值升 納米樓跑贏十大屋苑

1 : GS(14)@2017-03-22 00:33:38

■差估署估值指,曉悅一個193呎單位租值升至10.4萬元。



【差餉估值】【本報訊】本港樓市持續上升,但差估署最新差餉重估結果顯示,不少傳統豪宅和十大私人屋苑的應課差餉租值均普遍按年下跌或未有升跌。不過,近年為上車族趨之若鶩的「納米樓」租值卻在淡市中錄得升幅,如其中恒基市區樓盤曉悅一個不足200平方呎單位,租值按年升7%,市場人士分析細價樓需求有增無減,料升勢會繼續跑贏十大屋苑。記者:鍾雅宜譚靜雯



差估署按去年10月1日租值,重估應課差餉租值。全港約321萬個物業業主,本月底至下月初將收到2017/18年度最新差餉及地租通知書。差估署指出,公私營住宅物業差餉租值平均加0.2%,不過,在私人住宅方面,實用面積752平方呎及以下的細單位租值錄得升幅達0.9%,其餘中型及逾千呎大型單位的租值均下跌。


曉悅嵐山升幅勁


本報抽查3個面積少於200平方呎納米樓單位的樓盤差餉租值,發現多個單位均錄得升幅,其中升幅最多的為恒基旗下長沙灣樓盤曉悅,一個中層僅193平方呎單位租值按年升7%至10.4萬元,另一個同樣屬恒基旗下的九龍城樓盤曉薈,一個低層166平方呎單位的租值亦按年升5%至9.12萬元。長實大埔嵐山兩個分別位於中層及低層的196及165平方呎細圍單位租值均分別按年上升3%。反觀本港十大屋苑租值則普遍不變或下跌,如將軍澳新都城一個高層逾500平方呎單位租值下跌5%至13萬元;港島杏花邨一個中層近千呎單位,租值更下跌4%至31.2萬元,而上年度按年租值升一成的鴨脷洲海怡半島,以及太古城、鰂魚涌康怡花園及美孚新邨等多個大型屋苑部份單位租值均不變,僅屬新開通的觀塘延綫沿線樓盤紅磡黃埔花園可倖免,其低層一個800多平方呎單位租值錄得3%升幅。


傳統豪宅表現差


至於傳統豪宅租值亦大部份錄得跌幅,如九龍站君臨天下一個中層近1,500呎單位、凱旋門一個逾1,300平方呎單位及擎天半島一個近2,000呎單位,按年租值均分別下跌3.3%,倚巒一個4,000呎獨立屋租值則不變。消息透露,納米樓租值升幅高於十大屋苑,主要是租值相對較面積大的單位便宜,「租金冇太大跌幅,即使係同一個屋苑,呢一類納米單位租金,比大嘅單位平,就會多人租」。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇亦認為細價單位需求殷切,「?家單身人士嘅住屋需求強烈,有唔少係高收入嗰班,市區嘅細價樓尤其搶手,呢類『豪華劏房』就梗係越租越貴」。他指相對地4人家庭的住屋需求較少,而十大屋苑供應的普遍為較大單位,故其單位租值升幅放緩,他估計黃埔花園的租值上升或多少因港鐵開通帶動,又預料未來細價樓租值將繼續跑贏十大屋苑及傳統豪宅。2017/18年度的估價冊及地租登記冊將由即日起至5月31日開放予公眾查閱,市民可到長沙灣政府合署15樓辦事處查閱,或可登入差估署網站(http://www.rvd.gov.hk)或物業資訊網(http://www.rvdpi.gov.hk)查閱資料。若任何人欲就新差餉租值提出反對,可於5月31日前向署方提交修改應課差餉租值建議書。【話你知】新一份差餉又公佈估值唔啱水心點上訴?
http://bit.ly/2nroC8w




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170321/19965068
單身族 單身 住屋 需求 豪華 搶手 租值 值升 納米 樓跑 跑贏 十大 屋苑
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一線城住屋短缺 造就迷你倉投資 CBD創辦人:內地同業競爭較小

1 : GS(14)@2017-05-26 23:49:10

【明報專訊】香港地少人多,住宅供不應求,導致「納米樓」遍地開花,港人愈住愈細,迷你倉因此應運而生,滿足居民的儲物需要。不過,住屋問題非香港獨有,中國一線城市如北京等都有相似問題,住屋成本負擔不下於香港。CBD迷你倉創辦人曹肇棆表示,內地迷你倉市場尚處於發展初期,潛力較大,未來有望培育出大規模營運商。

明報記者 王俊騏

內地一線城市與不少國際大城市同樣面對樓價急升壓力,其中4月北京樓價上升17%,而樓價高企便引伸出儲物空間問題。他以1990年代北京外銷房120平方米(約1300方呎)的1房單位,演變成現時100平方米(約1100方呎)的3房戶為例,戶型設計愈來愈小,對空間需求增加,形容「深圳樓價仲貴過天水圍」。他又說隨着內地經濟好轉,市民消費升級,購買能力增加,習慣拋棄物品改為儲存物品,都成為迷你倉的發展機遇。他表示,美國有2萬個迷你倉品牌,香港有150個,內地數目卻少於50個,而且內地市民不認識迷你倉,甚至每20人只有1個曾聽說過迷你倉,認為市場有巨大空間,需求尚未被發掘。

內地迷你倉品牌少於50個

隨着住屋問題成為全球大城市的通病,迷你倉在不少城市日趨普遍,但特點各有不同,曹肇棆稱,歐美地區的迷你倉多設於高速公路旁,香港多設於市區工廠大廈內,而內地則設於地下室。他表示,由於內地法例規定地產商建屋時需包含防空洞,而CBD大部分迷你倉正是設於地下室,還有倉庫和地下舖,只有1個設於商場。地點方面,他稱未來會瞄準空間矛盾突出的地方,主要目標為北京、上海和深圳等一線城市,若商務條件合適也會考慮二線城市。現時CBD在北京和上海的主要地區建立了12個自助迷你倉和20個儲物櫃,他透露今年內會擴展至多1個城市。

每當提到倉庫,外界往往聯想到與物流倉儲有關。曹肇棆強調迷你倉與物流有結合點但不多,又表示現時只有5%客戶是網上商店個體戶,主要以個人用戶為主。他又稱,內地整體迷你倉用戶中,家庭用戶佔58%,香港家庭用戶的比例高達七成,但目前內地不少人仍有上述誤解,需與內地同業合力消除和重新定義。

與很多香港人相同,曹肇棆於2006年、2007年才第一次接觸迷你倉,受到一個經典迷你倉廣告啟發,但眼見愈來愈多營運商加入市場,便先發展儲物櫃作為首個創業項目。惟該項目不太成功,因為租金問題、港人沒有使用儲物櫃的習慣和需要等。經歷這次失敗,他決定實踐發展迷你倉的夢想,但礙於本港競爭激烈,故選擇北上發展。2012年北京出現兩個迷你倉品牌,往後一年後增至7家;經過長期觀察後,他最終在2014年於北京開設首間迷你倉。

由註冊至開倉 過程可在微信完成

CBD迷你倉研發亞洲首個高智能自助倉儲系統,由註冊、選倉、支付、開倉以至退倉都能在微信上完成;並提供實時跟蹤系統,可無縫監測客戶使用和設備狀况,直接連接警方的線上數據庫。用戶可借微信的開鎖按鈕於24小時自動存取物品,甚至允許客戶授權他人開鎖取物,只需在公眾號輸入對方手機號碼,就可透過手機掃描取貨。

至於未來會否擴展海外市場或何時回歸香港發展,曹肇棆表示,現階段不會考慮,因為在內地創業與香港不同,本港市場很快飽和,相反內地市場「夠大」。他以美國有5家迷你倉公司上市,最大1家市盈率(PE)約30倍,屬地產股「股王」,相信未來內地也可培育出一批具規模的營運商,因此期望專注國內市場。

美國迷你倉成地產股王 內地有同樣潛力

他表示,香港相關政策和法規不明確,仍在梳理當中,市場不清晰,因此在資源有限下只能集中一個市場。他看好中國迷你倉市場前景,因為屬新興市場,客戶對迷你倉認識不多。他透露,有95%客戶是第一次使用迷你倉,而且年齡層廣泛,25至30歲和30至35歲客戶各佔四分之一。

[海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6099&issue=20170526
一線 城住 住屋 短缺 造就 迷你 投資 CBD 創辦人 創辦 內地 同業 競爭 較小
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發展1%郊野公園 可解決住屋問題

1 : GS(14)@2017-09-10 14:39:54

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1498&issue=20170909
【明報專訊】猶記得5年前梁振英剛當選特首,說他的施政會以解決房屋問題為「重中之重」,並成立了一個名為長遠房屋策略督導委員會的組織,之後不斷推出打擊樓巿的新辣招,並同時增加土地和房屋供應,但在他的任期內,香港樓價不跌反再升了近三成。現在新特首林鄭月娥會在下月公布首份施政報告,也說解決房屋政策會是她的施政重點,亦同時宣布成立了土地供應專責小組,大家又可有信心她能將樓價壓下來,令到港人不再為買樓而憂愁?

剛成立的土地供應專責小組,成員之一黃元山最近在友人主持的扶輪社例會演講分析香港樓巿最新形勢,提出的一些數據頗值得思考。筆者一直指出,一個地區的樓價長升不跌沒有問題,只要經濟和巿民收入跟得上就沒什麼大不了,但黃元山提供的數據卻顯示,2003年後香港的樓價升幅,卻是遠遠拋離香港的GDP和一般巿民的工資增長(圖1),這代表什麼呢?筆者認為這反映過去10年來能買樓的,愈來愈集中在收入或財富高於一般巿民的買家,於是也造成香港擁有自置居所單位比例不升反跌,貧富愈加懸殊,又或將社會撕裂成有樓和無樓兩大族群,前者的財富和收入(部分來自租金)愈來愈高,相反無殼蝸牛就愈難發圍。

近年樓價租金飈 無樓難發圍

本來呢,買不起樓,也可選擇租樓住,但黃元山提供另一項數據顯示,過去10多年香港住宅租金的升幅也愈來愈拋離香港一般家庭的工資增長(圖2),變成買不到的樓,不只是財富被有樓者跑贏,其收入要用來應付租金支出的負擔也愈加沉重,社會怨氣便由此累積。

那為什麼樓價和租金升幅會遠遠跑贏香港的經濟和工資增長?原因多樣,包括低息和資金流入,最重要的是土地供應受到限制,一來是因為政府曾停止賣地,二來是近年政府雖然改為積極搵地起樓,卻又遇到諸多掣肘,在巿區增加密度或提升建築高度,會被批評為起屏風樓、盲搶地,又或說會遮擋山脊線,要在維港填海更是萬萬不能,因要保護海港,若要在郊區作大規模發展,又會被指摘破壞鄉郊,當然若要打綠化地或郊野公園的主意,更往往被描述為官商勾結的萬惡……

星洲已發展地達七成 遠超香港

令人困惑的是,一些政客或年輕人,一邊幾乎將發展等同妖魔,另一邊又會批評地產霸權衍生出劏房和不人道的居住環境,更有趣的是會提出香港蝸居,新加坡安居的比較,說星洲那邊能提供大量組居,幾乎可以人人買樓,不過他們又似乎忘記了一個事實,就是新加坡過去20多年,透過填海增加了國土約四分之一面積,自然有充足土地來起樓,但香港近10多年填海幾乎完全停頓。他們又可知道,他們所艷羨的新加坡居住環境,當地國土中佔73%為已發展土地,香港則為了保育,有關比例只為24%(圖3)?

說回土地供應專責小組,日前已召開首個會議,據傳媒報道,會上多名委員指政府提出「尚欠1200公頃土地」是低估需求,未來土地供應其實相當嚴峻。其實,大家可了解1200公頃土地是什麼概念?筆者不妨和大家計計數:

1公頃等於1萬平方米,1平方公里等於100萬平方米,1200公頃是1200萬平方米,即等於12平方公里。那大家又可知道香港有多大?原來香港有2754平方公里,香港就算「尚欠1200公頃土地」是低估了一半需求,將其增加至2400公頃,都只是等同香港不足1%的面積!

筆者可以這樣說,香港沒有土地或土地不足根本是一個「偽命題」,只需多開發1%的土地,便可解決所謂的不足,為何做不到?事實上,已有研究指出,只要開發1%的郊野公園邊緣用地,便已足夠興建150萬個公私營住宅單位!

1個月前當恒基地產(0012)股價仍是約48元的時候,筆者在《明報》財經網的視像節目「淘寶圖」極力推介,指其作勢升破金融海嘯和大時代的高位後,將會急升,之後該股公布極理想的業績,而近兩日更一舉升破歷史新高,昨日至早上11時許,單日已升了約8%,而以上月筆者推介時股價計,更累升了近13%,等同今年以來中原樓價指數的升幅。

雖然今年以來樓價指數也升了約13%,但若是年頭買樓投資,單是入場已要支付15%的印花稅,若計及其他費用,以及若是短炒更要再支付另一大筆的額外印花稅,到現今仍是未能「甩身」,相反若是上月才買入恒地,則除了累計不用1%的佣金或手續費外,可隨時獲利走人。

首置盤引商界 恒地多農地受惠

其實,以現時恒地的股價雖已升破歷史高位,但若是計算其股價相對價產的折讓,隨時仍有五成或以上,而近日特首林鄭月娥說要推首置上車盤計劃,並會引入巿場力量參與,而恒基主席「四叔」李兆基,更是一早提出了有關的概念,而其在新界擁有大量農地,隨時可配合有關發展用途,相信政府在補地價上更易讓其過關,令其股價更加受惠。

[陸振球 樓市解碼]
發展 1% 郊野 公園 解決 住屋 問題
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稱有住屋需要 與鄭秀文為鄰張智霖苦等四年 近億買大坑豪宅

1 : GS(14)@2017-10-30 00:09:27

■張智霖上月以9,180萬元買入大坑大寶閣單位。資料圖片



【本報訊】《等了又等》不但是一首廣東歌,亦是不少買家近年置業心態,藝人張智霖就是其中一例。人氣爆燈、綽號「Cool魔」的張智霖(Chilam),早於4年前不斷四出睇樓,苦等數年終於出手,以接近1億元購入大坑老牌豪宅大寶閣。記者:湯家明



通脹年代,市民買樓保值至上,藝人亦紛紛搶磚頭,趕緊入市買物業。張智霖與袁詠儀夫婦近幾年不斷北上搵人民幣,除以夫妻檔拍攝內地真人騷《一路上有你》外,Chilam最近又接拍內地劇《求婚大作戰》,人仔賺個盤滿缽滿,在港尋尋覓覓物業多年,終於出擊,上月購入大坑大寶閣豪宅單位。



「入市唔代表睇好個市」

對於斥近億元買豪宅,Chilam接受《蘋果》訪問時,就坦言買樓有住屋需要,「真係需要有間屋住,至於投資各方面,就冇乜嘢回應喇。不過最重要一點,係我入市,唔代表我睇好個市,所以千祈唔好以為我入市,個市就好好,因為我唔識呢啲嘢㗎」。
Chilam早於4年前已傳出有意置業,並四出睇樓,包括港島傳統豪宅區淺水灣,當時一度傳出他斥逾6,500萬元購入淺水灣道3號一個實用面積逾1,600方呎單位;他直言有意置業,惟當時樓價太高,要等待樓價回落一點才入市。Chilam去年又表示,等樓價合理時再入市,仍未遇到合適時機。最終事隔4年,樓價不單止沒有下跌,樓價指數更節節攀升,上月特首林鄭月娥還未公佈首份施政報告時,成為Chilam入市時機。土地註冊處資料顯示,張智霖(CHEUNG CHI LAM JULIAN)上月以個人名義斥9,180萬元購入大坑大寶閣高層A室,實用面積2,465方呎,登記買家一欄未見太太「靚靚」袁詠儀的名字,成交呎價3.72萬元。


原業主轉手勁賺8,500萬

原業主姓馮,1991年斥690萬元購入,是次轉售賺逾8,500萬元。張智霖繼2012年前以逾千萬元買入大坑曦巒樓花後,是次再度出擊,無獨有偶,同樣購入大坑物業。大坑道70號的大寶閣,樓齡已屆33年,過往不乏名人業主,如為人熟悉的鄭秀文同樣持有大寶閣單位,並正正位處張智霖剛購入單位對下兩層。近年樓市大旺,吸引不少藝人相繼入市買樓,被譽為圈中富婆的大美人關芝琳,今年4月一擲5,400萬元購入灣仔星域軒複式戶。此外,影帝級人馬張家輝,在5月份斥資1.31億元購入中半山嘉慧園一個實用面積達3,366方呎豪宅單位,屬今年最大手筆入市藝人;其次為「Angela Baby」楊穎,透過母親董菊英名義,動用1.283億元購入西半山天匯一個實用面積2,476方呎豪宅。




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稱有 有住 住屋 需要 鄭秀文 為鄰 張智 智霖 霖苦 苦等 等四 四年 近億 億買 大坑 豪宅
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指為基層提供住屋是使命反駁林鄭公屋封頂論 黃遠輝:房委蝕得起

1 : GS(14)@2017-10-30 00:54:36

黃遠輝



【本報訊】特首林鄭月娥拋出「80萬公屋封頂論」,指公屋改作綠置居出售,可紓緩房委會財政壓力。房委會資助房屋小組主席黃遠輝反駁房委會「蝕得起」,指為低收入家庭提供可負擔的租住房屋是房委會使命,現時每年公屋運作赤字不多於10億元,「並不是不能接受嘅數字」,又質疑假設綠表居民可吸納大量綠置居單位屬過份樂觀。記者:曾偉龍



林鄭月娥在前日的《明報》專訪中指,在綠置居和公屋成本相同下,將公屋轉作綠置居出售,可紓緩房委會財政壓力,並稱公屋收回的租金不足填補差餉、管理費及維修費用。



■陳帆昨出席公開活動後為「公屋封頂論」護航,惟出席同一活動的林鄭未有回應就急急離開。有線電視畫面


不應局限公屋財政支出

房委會資助房屋小組主席黃遠輝稱,房委會使命是「為有住屋需要的低收入家庭提供可以負擔的租住房屋」,而公屋運作赤字為每年每個單位僅約200元;以全港公屋計算,每年蝕不多於10億元,並不是不能接受的數字,「咁樣嘅補貼同支出,嚟幫低收入家庭,有輕微赤字係合理使用(資源)」,故政府應毋忘初心,幫助低收入家庭。上屆政府為房委會預留房屋儲備金,確保有足夠資源落實長策建屋目標,現已滾存至700多億元。黃認為房委會現有盈餘加上儲備金料約千億元,假使建20萬公屋需2,000億元,房委會仍能應付,不應用財政為由減建公屋,除非政府經過研究和計算,「但研究複雜,要睇80萬公屋單位日後要用幾多錢,有幾多租金,計完先知道」。他指現時沒辦法確認低收入家庭數目,故不應局限公屋的財政支出,「如果講明係80萬,就等於封頂,所以政策上係唔恰當」,亦不是幫助低收入家庭的政策本意。他認同將公屋改為綠置居,一個單位可滿足公屋家庭和輪候冊家庭兩個需要是好事,但如假設綠表居民可吸納大量綠置居單位,則是過份樂觀,應小心處理綠置居數量,循序漸進推出;若發現需求不大,便應減慢速度,降低數量。


林鄭藉口紓緩財政壓力

林鄭月娥指公屋租金不足補貼管理費及維修費等,但按房委會委員兼城大學者劉國裕整理的數字,在2014/15至2016/17年度的房委會租住房屋運作賬目,每間公屋平均每月赤字僅1至3元。劉指公屋實際運作赤字較大眾想像中為少,在公屋建造成本上,房委會計算了土地出售的成本,「呢個係機會成本,公屋數量增加,地價成本亦會減低」,指房委會屢採用較大的支出預算。影子長策會成員陳紹銘批評,林鄭以紓緩財政壓力為由是講大話,「政府財政儲備豐厚,林鄭話有百億盈餘,唔存在冇錢,呢個講法一定係站唔住腳」。他稱要求房委會自負盈虧是多年以來的「縮骨做法」,財政預算案每年投放大量金錢在不同範疇,土地收益龐大,卻未有在公營房屋顯示承擔。




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指為 基層 提供 住屋 屋是 使命 反駁 林鄭 公屋 封頂 黃遠 遠輝 房委 蝕得 得起
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洛桑﹕港人才排行跌3名 住屋成本高 全球「包尾」

1 : GS(14)@2017-11-26 14:48:23

【明報專訊】瑞士洛桑國際管理發展學院昨日發表《2017國際人才排名》,香港得分為77.9分,比去年下跌4.6分,在63個調查的地區中排第12名,比去年下跌3名,不過仍為亞洲第一。新加坡緊隨其後,排名第13,比去年上升兩名。中國內地得分為53分,排名第40,在亞洲的排名低於台灣、馬來西亞、日本等地區。

新加坡升兩名追貼香港

該項排名受3個因素影響,分別為投資與發展、吸引人才能力,以及人才儲備。香港在吸引人才能力排名,由去年的第5名急跌至11名,其中包括樓價在內的生活成本指數細項排第61名,但扣除兩個沒有相關數據的國家後,排名為連續第三年「包尾」。

另外,反映公司是否重視吸引及挽留人才的細項排名,比去年下跌10名至第12名;生活質素細項排名下跌4名至第29名。

人才儲備排名比去年下跌兩位至第六位,其中財務技術和高級管理層國際經驗比去年上升1名,與高級管理層能力的細項排名同列世界第1,不過語言能力下跌至第28名。此外,香港在投資及發展的排名,比去年上升3名至第24名,雖然教育開支佔GDP比率和每名學生教育開支佔GDP比率兩項排名,為其中一個最差的地區。

中國內地整體排40 遜台灣大馬

另一方面,受惠員工的工作動力提升,新加坡人才吸引力排名上升兩名至第17名。投資與發展、和人才儲備分別排行第41名和第2名。中國內地在投資與發展、吸引人才能力,以及人才儲備的排名,分別為第42名、第54名和第30名,均比去年上升。

報告指出,東亞地區整體排名僅次於西歐,以及北美與英聯邦地區,在各項因素的表現平均,不過大部分國家如中國、韓國和日本在人才競爭力的表現一般。

首10名主要為西歐國家

國際人才排名最高的是瑞士,首10名的大部分是西歐國家,拉丁美洲的排名較差。報告指出,排名領先的地區都有3個共通點,包括在教育制度出色,大量投資在教育上;職業生涯中得到大量機會,以及能夠提供具質素的生活。

明報記者 歐陽偉昉


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8258&issue=20171122
洛桑 人才 排行 住屋 成本 全球 包尾
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細單位氾濫 「住屋重質不重量」

1 : GS(14)@2018-02-04 23:13:52

【本報訊】麥齊光於政府工作30多年,曾任發展局局長。退休後他曾言,「能為香港做到一啲事嘅話,會繼續做」。今天除繼續在港大教書外,亦擔任該校「建造及基建創新研究中心」副主席,為土地供應出謀獻策。訪問期間,麥未有直接回答樓價走勢問題,僅重申其專業範疇是工程師。但對於現時港人渴望上樓,他認為港人早已超越重量不重質階段,因為經濟發展已相當成熟,「成日同學生講『from high speed growth, to quality development』我哋要諗吓自己需要乜嘢房屋,所以我關注創新、質量」。

麥任大學教授未言休

近年香港細單位氾濫,即使成功上樓,也難達到有質素的住屋生活,麥齊光笑言可向建築師詢問一下,但又指質量好的小型單位,仍然可解決不少問題,不能只以數目計算住屋質素。今年已經年屆68歲的麥齊光,現時學士、碩士課程學生接近200個,於中文大學、理工大學亦是客席教授,「我行得郁走得郁,大學用得着我,當然繼續做,teachers never grow old」。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180129/20288987
單位 氾濫 住屋 屋重 重質 質不 重量
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黃元山:填海建新市鎮可治本 增公營房屋比例難解住屋問題

1 : GS(14)@2018-12-20 11:51:46

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7551&issue=20181220
【明報專訊】由於本港公營房屋單位嚴重短缺,在可見將來料持續供不應求,故社會有聲音要求港府將原本用作興建私樓的土地撥作發展公營房屋。團結香港基金副總幹事兼政策研究院主管黃元山認為,即使公營房屋的比例增加,也難以解決住宅供應不足的根本問題,故他建議港府像上世紀70至90年代一樣大規模填海造地興建新市鎮,目標是未來30年造地逾1萬公頃,興建3個與沙田規模相若的新市鎮。

由於過去一段長時間本港公營房屋落成量嚴重落後目標,而且在可見將來亦難以追上,本周有報道指運輸及房屋局最快本周公布《長遠房屋策略》2018周年進度報告,制定下一個10年期(2019/20至2028/29財年)房屋供應目標,屆時會將公私營房屋供應比例由現時的六比四,調整為七比三;換言之,本港未來每年私樓目標供應量,將由1.8萬個降至低於1.4萬個。據報道,運房局也準備把有資助成分的「首置盤」,歸類為「私營房屋」,或會進一步推低未來每年實際私樓的供應量。

公營房屋短缺 社會促私樓撥地

黃元山上周六以個人身分出席投資研討會時已率先分析上述房屋政策的轉向,「由2012年(梁振英上任特首)開始,政府積極在已發展地區見縫插針覓地起樓後,經過多年的努力,我們終於見到未來4年每年私樓落成量逾1.8萬伙,可以滿足社會需求,但是否這樣便解決所有問題呢?當然不是,大家不要忘記我們(香港)過去10年平均每年私樓落成量不足1.2萬伙(見圖),而每年需求量是1.8萬伙,即每年平均出現逾6000伙供應短缺,過去10年便累積逾6萬伙的供應短缺,這並不可能在短時間內追回」。

「公營房屋單位短缺的情况更加嚴重,港府目標是每年供應2.8萬伙,但過去10年每年實際供應平均僅約1萬伙,即是每年公營房屋的供應短缺平均達1.8萬伙,10年累計便達18萬伙,而且未來4年供不應求的情况不會改善;這對私樓供應也有影響,因為公營房屋供應超級短缺,而未來4年私樓供應勉強達標,就會出現社會壓力,要求港府將原本用作興建私樓的土地撥作發展公營房屋」。

目前本港不論公私營房屋均供不應求,歸根究柢的原因是過去10年建屋速度追不上人口增長,但原來本港在回歸前曾面對更加嚴峻的人口增長帶來的房屋問題,而黃元山指出,港英政府在上世紀60至90年代大規模填海造地興建9個新市鎮,令逾300萬人口安居樂業,帶動本港經濟起飛。

港英政府造9新市鎮住300萬人

「本港人口增長高峰期是1945年至1970年期間,第二次世界大戰結束時本港人口大概60萬,打完仗後人口回流,1950年急增至約200萬,在1950至1960年及1960至1970年期間每10年人口增長約100萬,至1970年達400萬人口……其實上世紀70年代起本港人口增長已開始減慢,但當時政府為了滿足早前人口增長所累積的住屋需求,大規模移山填海造地興建新市鎮(在60年代在荃灣成功建造新市鎮後),在70年代至1990年亦發展沙田、屯門、粉嶺/上水、元朗、大埔、將軍澳、天水圍及東涌等多個新市鎮,即平均每10年便發展3個新市鎮,但自從我們在90年代開始發展東涌後,過去20年已沒有新市鎮落成,原因是政府在2003年SARS後已基本上停止造地」。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]
2 : GS(14)@2018-12-20 11:52:11

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8939&issue=20181220
港人均生活配套面積僅星洲1/3
文章日期:2018年12月20日
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【明報專訊】黃元山分析,本港過去20年沒有填海造地興建新市鎮,不單令港人目前住得「擠、細、貴」,在住宅以外,港人現時享用的生活配套措施平均面積只有8.9平方米,遠低於新加坡的26.9平方米,拖低生活質素,他舉例說:「我讀小學上體育堂的時候,學校須借用附近公屋的籃球場,讀(聖保羅男女)中學的時候,亦需要在三角形小球場踢塑膠『西瓜波』,因為香港缺乏土地予學校建球場;作為比較,新加坡近年積極填海後不缺土地,現時獅城興建一所新學校,要求至少要有400米跑道的田徑場及足球場。我覺得很多香港人很奇怪,好像已習慣怎麼也『擠、細、貴』,怎麼也逆來順受,但我相信應該規劃更好的未來,例如我的兒子目前只有3歲,我希望讓他將來於一個小球場踢西瓜波?抑或入讀一間有足球場的中學呢?我會希望他有較合理的成長環境。」

料需多3個沙田 才滿足土地需求

目前沙田是本港面積最大的新市鎮,佔地3591公頃,住近70萬人,黃元山估計,本港未來30年需要興建3個與沙田規模相若的新市鎮,則累計造地逾1萬公頃,才可滿足本港土地需求。團結香港基金在今年8月發表研究報告,建議在香港島和大嶼山之間的中部水域,建造面積相當於半個九龍的2200公頃人工島後,特首林鄭月娥於10月發表《施政報告》亦提出「明日大嶼」計劃,建議填海1700公頃,目標可住110萬人。

[名人樓市論壇]
3 : GS(14)@2018-12-20 11:52:40

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9079&issue=20181220
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【明報專訊】黃元山指出,從上世紀港英政府在灣仔填海打造成今日商住活力都會可見,以填海在地少人多的本港開闡土地屬最有效,「很多人知道會展及告士打道的土地都是填海造出來的,但大家知不知道灣仔的海岸線最初在哪裏?很多人估計是電車路,但其實是合和中心及胡忠大廈所在的皇后大道東,附近還有一座古廟,以前漁民在出海前均會在該廟祈福;這也是灣仔名字的由來,因為當年灣仔真的是海灣,漁船泊岸後漁民便上山居住。

最初海岸線在皇后大道東

「所以香港歷來就是一個這樣山多平地少的地理環境,可發展的土地只佔整體土地的四分之一,需要填海造地。作為比較,新加坡屬山少平地多,理論上填海逼迫性沒香港那麼大,但近年新加坡比香港更積極填海,目前填海造地佔新加坡整體土地的比例達20%,而香港只佔6%。」

[名人樓市論壇]
元山 填海 建新 市鎮 治本 公營 房屋 比例 難解 住屋 問題
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=351794

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