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融資吃緊 催生房企新一輪洗牌

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-10-19/1155138.html

泰禾集團股份有限公司18日發布公告稱,全資下屬公司杭州泰禾錦鴻置業與家景房地產開發集團有限公司簽署《股權收購協議》。錦鴻置業以人民幣7.93億元受讓家景集團持有的同人置業49%股權。

資料顯示,同人置業主要資產為其合法持有位於杭州市臨安區錦城街道陳家塢村的同人山莊項目。同人山莊項目總占地面積902.4畝,已開發四期,未開發土地面積約31.45萬平方米,規劃用途為商業、住宅用地。同人置業已取得項目地塊土地使用權證。

事實上,下半年以來泰禾集團陸續發起多宗收並購案例,泰禾集團董事長黃其森表示,2017年房地產市場將仍以平穩為主,所以企業或項目收並購的機會也隨之增加。在他看來,一二線城市宏觀調控政策已經十分嚴厲,與其在招拍掛市場高價競爭土地,不如以收並購的方式獲取更多土儲項目。

業內人士分析認為,隨著地方上調控政策的持續落地,限購、限售、限貸形成政策組合拳多管齊下,一些中小房企普遍面臨資金壓力。而大型企業憑借此前的產品儲備和高周轉策略則進一步實現業績的繼續增長,行業新一輪洗牌正在進行。

同策研究院近日發布的統計數據顯示,今年9月份,受監測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計700.534億元,環比2017年8月份的621.98億元增加了12.63%。不過,自6月融資峰值以來,7月、8月融資總額持續下滑,9月份融資額較8月有所提高但仍未超過7月融資額(816.15億元)。

另外,9月份債權融資額度占房企融資總量的85.73%,環比8月的85.99%有所降低;當月海外融資總額折合人民幣83.535億元,相比8月份的254.244億元凈額大幅縮減,占比減少。

不僅如此,該機構指出,9月份所有已披露融資成本均高於5%,其中銀行口徑的中期票據、境內、海外銀行貸款利率相對來說較為平穩,而更為市場化的公司債、其它債權融資則利率波動更大。

易居房地產研究院的最新研報也指出,近期房企融資工具的結構正發生變化。此前公司債的發行相對熱門,但目前靠發債來融資的案例有減少趨勢。公司債的發行遵循“一次核準、多次發行”的原則。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,雖然有部分房企在9月份繼續發債,如世茂股份發行了10億元的公司債,但實際上後續可使用的發債額度已不大。相反,包括銀行貸款、短期票據融資的案例在增加,並因此出現了各類借款擔保,如9月份深圳萬科為其子公司12億元的工行借款提供了相應的擔保。

嚴躍進說,從房企融資規模的排行中可以看出,9月份保利地產、華夏幸福和榮盛發展等融資規模較大,體現出較好的融資能力。後續在房地產行業集中度上升的情況下,大型房企憑借企業品牌和全國化的經營,依然會表現出逆勢求成長的姿態。

同策咨詢研究部總監張宏偉分析指出,從調控政策來看,從2016年10月份計算,本輪樓市調控政策預計持續1.5年到兩年,也就是有可能持續到2018年的三季度。這也意味著到2018年年底本輪市場很難有大幅反彈,基本處於調整期或調整後的平穩期。他進一步分析認為,9月份房企境內發行公司債渠道繼續保持收緊,各方式融資額度占比出現大幅調整。這預示著,行業將催生新一輪洗牌現象。

(來源:經濟參考報 記者:高偉

融資 吃緊 催生 房企 企新 一輪 洗牌
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房企新打法漸成型:合作拿地,抱團去化

從今年開始,華夏幸福一直是業內的“風口”公司,從現金流風波到與融創的合作風波,這家公司一直為業內關註。

雖然融創方面否認了同華夏幸福的合作傳聞,但是很多消息無風不起浪。此前,幾乎未曾開展合作的華夏幸福開始了一輪戰略合作潮,在很短時間內同陽光城、東原、旭輝、融僑等房企簽署了戰略合作協議。同時,華夏幸福還在同包括中梁在內的房企接觸,開始自己的合作之路。

行業利潤率開始下滑,房企都希望在激烈的競爭中生存下來,雙方合作利於取長補短,這樣的合作將成為常態。無論是萬科、融創、碧桂園,還是旭輝、正榮、融信,大部分主流房企都在不斷選擇通過合作來增加土地儲備。

從某種意義看,更像是一個信號,開發商開始抱團取暖。

與多家同行合作

根據華夏幸福年報,2017年11月,公司與合作方成立的中國產業新城基金(京津冀一期)落地,規模75.01億元,涉及固安新興產業示範區4.96平方公里的產業新城建設開發業務及目標企業股權投資業務。這是公司第一次引入合作方直接參與公司產業新城業務。2018年2月,公司子公司與旭輝集團股份有限公司子公司在嘉善區域內聯合競得兩塊土地,拉開公司房地產業務合作的序幕。未來,公司與合作方基於產業新城發展的更多且更為廣泛的合作將陸續落地。

以融僑為例,其與華夏幸福將發揮自身的業務和資源優勢,首先以自身房地產開發戰略布局為基礎,全面開放項目合作。

未來後續雙方還將通過聯合體競買、設立合資公司、項目股權合作等諸多方式,對存量土地資源和待獲取土地資源進行開發,並發揮自身業務與資源優勢,分享資源、資訊與機會。

記者了解到,未來華夏幸福和融僑的合作將在上海選擇項目落地。

不過,華夏幸福的合作並非一帆風順。“我們雖然和華夏幸福簽署了戰略合作,但是後來我們評估項目發現雙方的戰略城市和選擇並不一致,因此我們後續並未有落地項目。”一家開發商告訴記者。

或為提升去化速度

華夏幸福年報顯示,2017年是公司異地複制元年,這一年,公司在原有區域之外獲得了許多新增項目。數據顯示,2017年,華夏幸福新增簽署產業新城和產業小鎮PPP項目協議21個,分別位於四川成都浦江縣、江蘇南京江寧區等市縣。

隨著擴張步伐的加速,華夏幸福資產規模大幅增加。截至報告期末,公司總資產3758.65億元,歸屬於母公司所有者權益370.95億元,分別比上一年度末增長 50.40%、46.27%。

與快速布局相比較,公司的業績增長幅度相對小一些。數據顯示,2017年公司實現營業收入596.35億元,比上一年增長10.80%;實現歸屬於母公司所有者的凈利潤87.81億元,比上一年增長35.26%。

雖然華夏幸福以產業運營著稱,但公司的主營收入大部分仍然來源於房地產開發業務。報告期內,公司實現銷售額1522.12億元,較上年同期增長26.50%。其中,產業新城業務園區結算收入額299.12億元,房地產業務簽約銷售額1200.51億元,其他業務(物業、酒店)銷售額22.49億元;公司簽約銷售面積共計951.18萬平方米。

對於華夏幸福而言,2017年的異地複制,是其全國擴張的重要時間節點,該公司表示,希望鞏固在京津冀市場的基礎上,先期進入的杭州區域和南京區域分別僅用 3 年和 2 年左右的時間,成功打造出兩個“百億”銷售標桿,快速為公司業務發展貢獻業績。

但在此過程中,公司經營現金流由正轉負,數據顯示,2017年華夏幸福經營活動中的現金流量凈額由2016年的正77.63億變為負的162.28億,同期籌資活動產生的現金流量凈額由2016年的253.94億擴大到570.98億。雖然期末現金余額依然保持642.05億的較高水平,但融資總額的大幅增加也為公司帶來較高資金成本。

經營現金流由正轉負,以及籌資總額的顯著上升,使得華夏幸福去庫存回現金的動力大幅上升。公司表示,2018年度市場銷售目標為2100億,較上年1522.12億上升38%,漲幅較2017年的26.5%高出了近12個百分點。

由此看來,面對2018年更為複雜的市場局面,華夏幸福如何提升去化速度並提高資金回籠效率,便成為其當下工作的重中之重。

記者多方采訪了解到,華夏幸福主要是希望同這些住宅經驗更加豐富的開發商合作,進一步增強其在住宅領域銷售的能力。對於華夏幸福而言,其在環滬有很多產城項目,而項目周邊也會有配套住宅用地,同很多長三角開發商合作,可以更好地助力其項目銷售增值。

行業合作成為主流

事實上,開發商的合作在最近幾年越來越頻繁。

“行業利潤率開始下滑,大家都希望在激烈的競爭中生存下來,雙方合作利於取長補短,這樣的合作將成為常態。”東原地產董事長羅韶穎曾告訴記者。

“由於房企的戰略城市幾乎一致,很多企業要獨立拿下這個土地會更加困難,而在後續開發階段也會有更多挑戰,如果房企開始進行合作可以更好地分散風險,並可以進行資源整合。”易居智庫研究總監嚴躍進告訴記者。

如果房企都把資金投入到一個巨大體量的項目,不僅不利於資金的周轉也會出現風險集中的情況,因此通過合作進行風險規避是不錯的選擇。

比如旭輝,就一直是業內的合作之王,同包括東原、華宇、恒基等公司都有戰略合作。2015年,旭輝和東原進行合作,雙方在重慶、上海的項目都可以選擇戰略合作進行開發。對於東原地產而言,其希望兩年內將總部遷往上海,自然需要上海本土企業的資源和經驗,而對於旭輝集團而言,與東原合作可以獲取更多的重慶本土化資源。

從旭輝年報看,旭輝銷售的權益金額占到流量金額的50%,是合作比例較高的開發商。

“我們之前的合作比例太低,今年我們也打算加強合作來擴大規模。”禹洲地產董事長林龍安告訴記者。

融創同樣重視合作,融創3600億銷售額里面有1000億是來自合作方,融創通過股權合作模式獲取大量項目,並為其進入新城市做了準備。

事實上,通過合作開發不僅可以降低拿地成本,還可以有效整合項目資源。比如對於操盤能力強的房企可以直接對項目進行操盤,並提高自己的品牌溢價,而對於資金能力強的房企可以給項目帶來更加低的融資渠道,進一步降低成本。這樣的合作可以有效進行優勢互補,並共同分享收益。

很多業內人士認為,在目前的房地產市場上,僅依靠招拍掛獲得土地資源對房企而言成本太高了,合作開發不僅可以實現合作雙方的優勢互補,還可以降低公司的運營風險,緩解資金壓力,優化資源配置。

不過,並不是每一次合作都可以達到雙贏。比如,之前萬達和萬科宣布戰略合作之後便毫無音訊,合作之中的矛盾也是需要解決的問題。

房企 企新 打法 成型 合作 拿地 抱團 去化
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