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利率低、日元貶 香港人轉買日本樓

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▶ 東京青山區最熱門街道的房價仍不足1990年峰值的五分之一
▶「2013年上半年,香港在日本的資金按年增長一倍」

2013年4月開始,在離香港3個多小時飛行時間的日本,房地產市場出現了更多香港投資者的身影。「我現在平均每天都會接待一到兩位來自香港的客戶,但在去年,可能一個月才有一位香港客戶,」東京現代房地產公司國際營業銷售經理福田英二表示。

「2013年上半年,香港在日本的資金按年增長一倍,」高力國際亞太地區企業諮詢顧問服務常務董事長Mark Lampard說。今年2月22日,香港特區政府全面提升印花稅,香港本地房地產市場進入冰凍期,因此投資者紛紛選擇開拓海外市場。

在福田英二所接待的海外客戶中,絕大多數人的看法是,日本房地產已經見底,接下來將開始緩慢的增長。這些客戶的選擇主要集中在東京麻布、赤板和青山等高端住宅區。以青山區為例,該地區最熱門街道的房價仍然不到1990年峰值的五分之一。同為經濟發達地區,相比香港的類似地區,日本這些地區的房價便宜40%至70%。

來自香港的高力亞洲研究及諮詢行政董事盧永輝同樣認同福田英二的觀察。他表示,目前日本商業及住宅地產在全國大部份地區已經見底,中心區域的優質物業在2013年連續出現兩位數的漲幅,甲級寫字樓租金增長的同時,空置率也有下降。日本商務辦公租賃公司三鬼商事公佈的數據顯示,截至6月末,日本大阪地區寫字樓空置率環比下降0.24%,為10.8%,連續3個月得到改善;名古屋地區環比下降0.08%,為10.3%,連續5個月改善。

2012年底,日本房地產市場再現活力。那時,日本首相安倍晉三上台,隨之推出「安倍經濟學」,一系列政策由所謂的「三支利箭」組成,分別是:貨幣寬鬆政策、大規模的財政刺激政策,以及包括《跨太平洋戰略經濟夥伴協議》、放鬆管制等一籃子增長戰略。盧永輝分析認為:「日本銀行由零利率政策改為量化寬鬆政策,貨幣基數預期兩年內增長兩倍,進一步實施量化寬鬆,將目標通貨膨脹率定為2%,這預示著消費市場的活躍。而這些新政策措施將對日本房地產市場產生刺激作用,為實質性利好。」

金融機構的貸款業務是房地產市場起伏的一面鏡子。日本最大金融機構的東京三菱銀行表示,該行從9月底開始降低10年固定貸款抵押利率,從年利率1.7%降至1.5%。日本地方銀行武藏野銀行副總裁栗原正美在此前媒體見面會上曾表示,自今年4月以來該行住房貸款一直以8%左右的速度增長,預計未來幾個月還將持續增長。在銀行放貸業務向買樓人士示好的同時,自2012年11月份至2013年9月份,日元貶值20%左右。這兩個因素對海外資金湧入日本房地產市場起到推波助瀾的作用,其中來自香港、新加坡等地的買家最為活躍。中國人民銀行外匯牌價資料顯示,2012年底1港元兌10日元左右,而10月以來1港元兌12.5日元左右,今年6月初日元曾一路跌到1港元兌13.5日元,相當於每套物業都可以享受八折優惠。

房地產諮詢機構世邦魏理仕(CBRE)在《中國資本進軍海外房地產投資》的研究報告中指出:「中國居民的資金相對充裕、國內外信貸環境差異、人民幣升值及金融危機後海外資產處於相對低谷等,由於以上因素, 中國個人投資者、房地產企業及機構投資者在最近幾年不約而同地將目光投向了海外房地產。」但是對於日本市場,中國香港居民相對於內地居民有著特殊的投資條件。香港居民可以自由出入日本,在日本,只有有條件在日本逗留的人才可以在日本購置房產。而內地居民如果要在日本買房則需要辦理旅遊簽證或商務簽證等有效證件。

「香港投資客戶以在香港已有房產,時常來日本工作、度假及子女在日本留學的富裕階級為主。他們主要通過在香港的日本房地產代理了解日本市場、並前往當地考察,」福田英二說,「他們一般會考慮東京和大阪這兩個傳統熱門區域。少數也會選擇日本溫泉滑雪勝地如北海道,在那裡購買度假屋。」盧永輝認為香港投資者的選擇與他們越來越不喜歡冒險的投資傾向有關。「日本租金回報率較高,東京等主要城市維持在7%左右。即使短期內沒有資產升值,因其離香港距離近、生活品質高,很多人會將投資日本房地產市場看作資產配置的方式,」他補充道。

【總之】受香港樓市調控政策影響,更多香港人開始投資日本房地產市場,其在日本房地產市場的投資金額同比增長一倍。


利率 低、 日元 香港 人轉 轉買 日本
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