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　　中新地产能避免成为第一家破产的内地大型地产上市公司吗？

http://magazine.caijing.com.cn/2009-04-12/110140773.html

《财经》记者张映光程华

一笔即将到期的可换股债券，很可能令中新地产集团(4.95,0.00,0.00%)(控股)有限公司(香港交易所(83.2,1.30,1.59%)代码：00563，下称中新地产)成为此轮房地产调整中，第一家面临被债权人“清算”的大型开发商。

4月16日，中新地产孤注一掷的结局将在香港揭晓。3月25日，中新地产发布公告，建议于2009年6月12日提前赎回可转债券，由每1万港元本金支付1.201万港元，调降至每1万港元本金支付4000港元。

如果按最初约定的赎回价格计算，中新地产需要为这笔6月到期债款支付总计超过11亿港元。但根据中新地产提出的新建议，则为支付约3.66亿港元。

除低价赎回选择外，中新地产提出的另一个方案，是将提前赎回的日期推迟一年至2010年6月12日，赎回价格则升至每1万港元本金支付1.2766万港元。

对于这家在两年间迅速壮大并跻身土地储备前列的地产公司，生机仅存一线。决定权在债权人一边。

四折还债

中新地产公告称：“目前而言，为未来业务发展保留资金而非使用资金偿还债券是最符合本公司的最佳利益之举”，并坚称，公司“有充足的财务资源应付全部债券赎回”。

不过，标准普尔等评级机构，已将其企业信用评级一再降低。在中新地产发布上述公告次日，标准普尔即将中新地产企业信用评级由“CC”下调至“SD”，这相当于认定企业基本无力偿还债务本息。

标准普尔分析师符蓓指出，“如果修改建议获批，等同于立即违约。”因为新提出的提前赎回价格，大大低于这批未到期债券的最初提前赎回价格。

另一方面，市场中关于中新地产资金链将断裂、准备打包抛售物业的传闻甚嚣尘上。中新地产近期公开否认了这一传言。

但据接近中新地产的人士透露，中新地产确实已委托中介机构对旗下商业地产项目进行评估，打算将其打包整体转让。待转让项目包括其在重庆、西安、沈阳、天津等地正在开发的多个写字楼、酒店及商场项目，规划总建设面积超过115万平方米，总估值约达173.5亿元。

一位接近评估机构的人士向《财经》记者表示，目前还没有买家有接盘意向。在他看来，在目前的市场状况下，这些主要位于二三线城市的商业地产项目，即使以评估价值一半的价格出售，也未必能找到买家。

同样没有买家的，还有如今令中新地产陷入危机的可换股债券。一位负责证券及票据交易的投行人士向《财经》记者透露，自2008年9月国际金融危机爆发以来，市场上各类可换股债券的交易价格均大幅下跌。“面值1元的债券，0.50元就可以买到。这相当于说，市场已经认定大部分发债的公司都有破产风险。”上述投行人士表示。

不过，也正是这样的市况，使得中新地产认为以四折价格回购不无可能。一位曾参与中新地产发债的投行人士向《财经》记者表示，债权人如今亦面临两难抉择，如此低价卖掉无疑很难接受。但如果拒绝赎回，一旦公司破产，债权人可能承受更大损失。

在前述投行人士看来，尽管如此，可转债持有人可能仍会选择投反对票。并要求中新地产按原定协议履约。“以四折的价格重组债务，很难被债券持有人认可，因为中新地产仍持有大量可销售物业。即使最坏的情况出现，清算后，债权人仍有望得到比四折价格更高的回报。中新地产最希望看到的结果，也许是债券持有人同意其延迟一年赎回债券。”

高昂融资成本

中新地产的票据危机，早在今年春节即已显露。如今压迫中新地产资金链的，不仅是上述即将到期的可转债，还有一笔年息逾3亿多元的高息票据及认股权证。

2009年1月23日，中新地产没能按期为一笔4亿美元的债券支付高达1.5亿元人民币的票息。评级机构穆迪，随后将中新地产的公司评级和高级无抵押债务评级由Caa1下调至Ca。这一评级，相当于认定该公司已接近破产边缘。

穆迪分析师曾启贤称，中新地产是其遇到的首家因无法按期支付海外票据利息，而面临违约的内地民营地产上市公司。

他认为，即便此次票息事件如期解决，中新地产今年6月还将赎回约11亿港元的可转换债券，资金链断裂的风险一触即发。

2月9日，中新地产行政总裁刘义公开回应票息危机，表示该票息支付仍有30天宽限期，未及时偿还票息是因为其到期时正值春节长假。随后，中新地产对外称已如约支付欠息。按照票据发行协议，2009年7月，中新地产还将再度为此支付高额利息。

中新地产这两笔票据，是在2006年至2007年房地产泡沫迅速膨胀之时发行的，融资目的在于迅速扩大土地储备。

2006年6月12日，中新地产与摩根大通、中银国际亚洲有限公司订立了认购协议，发行本金总额达13.40亿港元的可换股债券。这笔债券主要用于一般营运资金及潜在收购、融资等需求，包括收购天津南开区旧城区的若干土地。

该协议规定，若不执行换股，债券将于2011年5月到期。届时中新地产需赎回债券，赎回价为本金的135.7%。不过，2009年6月12日后，可换股债券持有人即有权要求中新地产赎回债券，赎回价为本金的120.1%。

中新地产现在建议的债券赎回计划，等于承认公司已很难按协议赎回该笔可转债。

2007年7月23日，中新地产再次发行4亿美元的高级票据。这笔票据至2014年7月23日到期，但利息自2008年1月23日起计，须每半年于1月23日、7月23日支付。

每年3亿多元的票据利息，在市场好的时候不难周转。但自2008年来，房地产市场骤然转冷，中新地产销售陷入困境，财务状况捉襟见肘。

2009年1月21日，中新地产发布中期业绩报告显示，截至2008年10月31日的六个月，中新地产营业额仅为5780万港元，较2007年同期的 10.25亿港元大幅减少94.4%。而负债合计203.25亿港元，其中银行贷款共计31.77亿港元，资产负债率为70.61%。

对于房地产公司，70%左右的资产负债率相当于行业平均水平。但若对其财务报表进行深入分析，便可发现，中新地产的主要负债是融资性债务，高达约79亿港元。其中一年内到期的部分约占一半，达39亿港元之多(包含约11亿港元可换股债券)。

据其2008年半年报显示，中新地产为其票据支付利息约2.1亿港元。此外，中新地产还为两笔20多亿港元的股东贷款支付本息达2.8亿港元。在中新地产当时的28亿港元短期贷款中，有约20亿港元借款的利息高达20%。

高昂的融资成本，令中新地产举步维艰，而如果债权人拒绝中新地产的打折赎回和延期建议，这很可能成为压断其资金链的“最后一根稻草”。

土地豪赌代价

2003年，中新地产借壳原科建集团在香港主板上市时，还是一家不起眼的地产公司。其董事长郦松校持有公司约54%的股份，是最大股东。郦松校行事低调，甚少公开露面。

中新地产的主要项目集中在北京朝阳区，开发有后现代城、青年汇等多个住宅项目。至2006年4月，其公告显示，土地储备仅有300万平方米。

但此后，中新地产通过发行两笔票据融资数十亿元，在地产泡沫迅速膨胀的两年间，大肆扩张土地储备。2007年，中新地产的项目从6个增加至11 个，土地规模增至1000万平方米，增幅207%。至2008年，中新地产土地储备达到1482万平方米，项目遍布于北京、天津、上海、沈阳、重庆、成都、哈尔滨、深圳、西安、珠海、长沙等11个城市，多达16个。中新地产一举跻身全国知名大型地产公司行列。

至2008年4月30日，中新地产营业额为50.29亿港元，较2007年的27.80亿港元增长80.9%。不过，好日子到此为止了。

与大多数急于扩张的大型地产公司一样，中新地产对市场的判断出现了严重失误。但与一些在“招拍挂”中拿下天价地的公司不同，中新地产更青睐以股权收购的方式低价收购土地。

一位了解其运作的业内人士向《财经》记者表示：“这种方式看似可以较好地控制土地成本，并借此降低市场风险，但往往很难规范透明。这种拿地方式存在较高风险。”

2008年1月22日，中新地产宣布停牌，其股份、可换股债券暂停买卖。2008年2月1日，陈艳琴辞任中新地产秘书、法定代表，陈俊霖辞任公司副总裁及法定代表。2008年6月10日，德勤-关黄陈方会计师行辞任中新地产核数师，董事会改聘陈叶冯会计师事务所。

熟悉资本市场的人士都知道，股票停牌、重要人士变动及更换审计机构均是一家上市公司可能出现重大危机的信号。但直至票据危机爆发，中新地产仍未就停牌向外界给出明确答复。

据《财经》记者了解，中新地产停牌的主要原因，是内地一家房地产公司举报中新地产违规拿地。此后，香港联交所要求中新地产作出解释。但中新地产一直没能给出满意答复，因此无法复牌。此外，联交所还调查公司可能存在的潜在财务审计问题。这是其公司秘书及法定代表辞职的主要原因。

另据《财经》记者了解，现在，中新地产除准备转让多宗住宅项目的商业配套之外。还准备退出其与东环置业共同开发的“自由小镇”项目。该项目位于北京市通州区，总规划建筑面积达82.6万平方米，中新地产先后分三次共获得其项目公司56%股权，耗资7.998亿元。按照权益计算，中新地产获取该项目的成本仅为 1700多元/平方米。

但是，该项目的历史极为复杂。其最初的开发商为君合百年公司。其合作股东为泰跃地产，实为“泰跃系”刘军下属公司。2006年，刘军因涉贿赂案件被检方调查。

2007年，中新地产接盘。但此后，该项目一直进展缓慢。据《财经》记者了解，中新地产曾计划以8亿元将其所持股权抵押与东环置业公司，但后者只同意出资4亿元。

4月7日，《财经》记者在项目现场看到，整个“自由小镇”项目用地，已被简易围墙隔成两片，其中一片近三分之二的区域内荆棘丛生，尚有约30户居民没有搬走。

在外界对其还款能力一片质疑声中，中新地产总裁刘义公开表示，其目前四证齐全的可售房源已经超过1万套，年内还将推出可售房屋6000余套，总销售资产将超过100亿元。从中新地产的财报看，截至2008年10月底，其存货确实达到199.5亿元。不过，这些存货大部分均是如“自由小镇”一样的在建项目，其中，发展中物业为195.39亿元。

中国地产市场在今年一季度出现“小阳春”，中新地产能否借势摆脱迫在眉睫的债务危机，仍未可知。■

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=7256

中新地产“遇劫”成都项目被迫偿债4.46亿

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http://company.nbd.com.cn/newshtml/20090507/20090507023643950.html

每经记者  夏子航  发自上海

        债务“四面楚歌”的同时，中新地产  （00563，HK）又接到了偿债4.46亿元的法院判决。

        中新地产董事会称，中新地产旗下中置（北京）企业管理有限公司（下称“中置”）将向成都中泰支付1.2亿元股权转让款，按约收购其持有的成都中新锦泰房地产开发有限公司  （下称  “中新锦泰”）30％股权。此外，中新地产还需偿还成都中泰3.26亿元的股东贷款。

偿债4.46亿

        “这有变相融资的意味，风险很大”。众厦地产顾问有限公司总经理助理林晓华分析了中新地产与成都中泰最初合作协议后表示。

        中新地产与成都中泰法律纠纷的阴霾埋藏在2007年1月协议中。2007年初，中新地产与成都中泰合资成立项目公司——中新锦泰，中新锦泰注册资本为2亿元，其中中新地产出资2亿元，其中1.4亿元作为中新锦泰70％注册资本，6000万元为股东贷款；成都中泰则对中新锦泰出资3亿元，其中6000万作为注册资本占股30％，余下2.4亿元皆为股东贷款。

        按照2007年1月协议，中新地产将在2007年1月起的24个月内，另加1亿元的额外价格，收购成都中泰持有的中新锦泰30％股权和2.4亿元股东贷款。

        林晓华指出，上述协议中中新地产实际上是以1亿元的溢价回购预期向成都中泰融资3亿，“2007年房地产行业火热时，房企扩张抢占2线城市多采用这样的股权投资形式来获得土地，但这么高的投资回报承诺，本身就隐藏巨大风险”。

        成都以及全国房地产市场的震荡调整，使中新地产与成都中泰在项目公司上的分歧逐渐加大。

        成都中泰内部人士6日指出，中新地产在签订协议后始终未及时提供后续资金，“我们代其缴纳了土地出让金，这也让成都中泰的股东贷款上升到了3.26亿元。”

        中新锦泰开发的一期——中新公园大道已于2008年12月开盘。“原本定位为公园豪宅，报价在6000元/平方米～7000元/平方米，但最终否决了上述方案，目前均价在3900元/平方米左右。”上述人士指出。

        2009年4月21日，中新地产表示已由旗下子公司中置向成都中泰提出法律诉讼，请求法院认定其与成都中泰之间的中新锦泰30％股权转让协议无效。

        中新地产于5月4日晚间发布最新公告确认，中置已与成都中泰于4月23日达成民事和解协议，将中新锦泰30％股权转让价格由此前约定的1.6亿元调低至1.2亿元，股东贷款偿还额度维持不变。

中新地产债务缠身

        招商国际针对中新地产与成都中泰2008年6月协议指出，上述交易资金约为4.86亿元，“对中新地产整体营运资金不会构成任何重大不利影响。”

        但中新地产目前所处的境况已急剧变化。中新地产于2009年2月初突然曝出未能为其2014年到期的一笔4亿美元债券支付约1.5亿元的票息。穆迪更将中新地产的公司评级和高级无抵押债务的评级由Caa1下调至Ca，这一评级相当于企业无信用，企业基本无力偿还债务本息，亏损严重，接近破产，几乎完全丧失偿债能力。

        据中新地产4日晚间公告，中新地产亦无法一次性支付前述1.2亿元股权转让款。公告显示，中新地产需在2009年4月24日向法院支付6000万元，另外一半股权转让款需在2009年10月及2010年4月间分两次缴清。

        此外，中新地产还面临一笔将于6月到期的高达11亿港元的可转债。4月26日，中新地产在香港召开债券持有人会议，拟以票面价格的40%回购上述可转债，但债券持有人并不满意，上述会议因参加者未达法定人数而流产。中新地产已经公告称，已调整回购计划，计划以票面价格的63％回购该笔债券，并决定在5月16 日再次召开债券持有人会议。

媒体转载、摘编本报所刊作品时，请注明来源于《每日经济新闻》及作者姓名。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=7812

再被老x系化-中新地產(563)

公司剛剛公告被廉記查，有一名員工涉嫌貪污被捕。

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090511/LTN20090511604_C.pdf

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/19990806/LTN19990806020_C.HTM

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=7824

中新地产面临“生死投票”

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http://www.caijing.com.cn/templates/inc/webcontent.jsp?id=110164513&time=2009-05-12&cl=100&page=all

　【《财经网》北京专稿/记者张映光王端】5月13日（本周三），一次可能决定中新地产集团（控股）有限公司（香港交易所代码：00563，下称中新地产）“生与死”的投票，将在香港进行。

　　中新地产将召集债券持有人，投票决定是否同意以63%的票面价格（即1万港元本金支付6300港元）提前赎回一笔约11.01亿港元的可换股债券。

　　此前，中新地产曾于4月26日召开过一次债券持有人会议，试图以40%的票面价格收回上述债券。但是，债券持有人选择“以脚投票”，会议最终因参会人未达到法定人数而流产。随后，中新地产调高了回购价格。

　　按照债券发行时的约定，中新地产本应以120.01%的价格回购债券（即1万港元本金支付1.201万港元）。

　　假如债券持有人仍然不接受这一回购计划，至今年6月12日债券到期时，中新地产将面临违约风险，可能遭遇被清算的命运。

　　虽然此次投票对中新地产至关重要，但公司董事会主席郦松校可能仍旧无法出现在会议现场。因为在过去的一年中，香港廉政公署一直在对中新地产员工涉嫌贿赂进行调查。一位接近中新地产的人士向《财经》记者透露，从那时起，郦松校便没有去过香港。

　　5月11日晚，中新地产发布公告，首次披露停牌一年多的原因。公告称，2008年1月10日，廉政公署因中新地产涉嫌触犯香港防止贿赂条例第9条中的三项条款，搜查了其在香港办事处。同时，逮捕了中新地产的一名雇员。

　　中新地产之所以在这个时候向投资者公开被调查事件，显然是受到债券持有人的压力。在同时发布的债券回购公告中，中新地产表示，这一事件可能会令投资者认为，公司正面临巨大危机。

　　香港廉政公署一位工作人员向《财经》记者介绍，防止贿赂条例第9条主要针对雇员的贪污交易。即指雇员在雇主工作时，在无合法权限或合理辩解的情况下，索取或接受任何利益，作出有亏职责的行为，便是犯法。同一情况，任何人向雇员提供利益，亦属犯法。触犯该条例的最高刑罚为入监七年及罚款50万港元。

　　但上述人士表示，廉政公署目前不会对个案予以评论，并称中新地产前雇员被拘捕的消息是公司主动发布的。

　　2008年1月22日，中新地产宣布停牌，其股份、可换股债券暂停买卖。公告表示，将发表有关若干股价敏感资料，但此后中新地产一直未向投资者解释停牌原因，其股票亦停牌至今。

　　在5月11日最新发布的公告中，中新地产对其遭受香港廉政公署调查的原因，亦没有做出具体解释。

　　据《财经》记者了解，中新地产被香港廉政公署调查，起因于内地某房地产公司对中新地产违规拿地行为的举报。当时，被廉政公署调查的人员包括中新地产副总裁、合资格会计师及法定代表陈俊霖，以及公司秘书陈艳琴。2008年2月1日，中新地产宣布上述两人离职。

　　一位接近此案件的人士向《财经》记者透露，中新地产副总裁陈俊霖不久后获释，后出走海外。公司秘书陈艳琴则仍在接受调查。

　　中新地产在压力下公开停牌原因，可能令其陷入更深的信任危机之中。不过，一位投行人士向《财经》记者分析认为，这就像是赌桌上的最后筹码，中新地产也可能是在向债券持有人摊牌，告诉他们公司正面临无法预测的法律风险，如果不提前赎回债券，即使进入破产清算程序，也不一定能够收回权益。

　　不久前，绿城中国控股有限公司（香港交易所代码：03900，下称绿城中国）以85%的票面价格提前回购了一笔4亿美元高息票据，被大多数债券持有人接受。这一先例，也许让中新地产管理层看到了提高回购的希望。

　　不过，上述投行人士认为，绿城中国回购方案之所以能够得到债券持有人的支持，是因为绿城中国的大量债券，是机构投资者在去年金融危机爆发时，以较低价格在市场上购买的，如今卖出可短期套利。而中新地产的债券已停止买卖一年多的时间，债券持有人大多都是以票面价格购入债券的初始投资者。

　　中新地产目前状况危如累卵。除债务危机、遭受香港廉政公署调查外，不久前，因法院仲裁，中新地产还不得不向其成都项目的合作股东支付一笔高达4.68亿元的股权转让款及相关股东贷款。

　　另据一位接近中新地产的人士透露，中新地产可能还将面临一项巨额违规项目贷款的诉讼，目前正在取证阶段。

　　2009年1月21日，中新地产发布中期业绩报告显示，截至2008年10月31日的六个月中，中新地产营业额仅为5780万港元，较2007年同期的10.25亿港元大幅减少94.4%。股权持有人应占亏损约为27.14亿元。

　　除上述到期债券，中新地产还发行了一笔4亿美元高息票据。中新地产每半年需为此支付约1.5亿元人民币的高额利息。今年1月，中新地产已经拖延了付息。今年7月，中新地产还将面临再次付息的压力。■

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54.7亿港元债务待偿中新地产欲回购可换股债解“近忧”

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http://www.21cbh.com/HTML/2009-5-19/HTML_IV0EKY50WN50.html

停牌近16个月、饱受资金链紧张传闻困扰、近期又披露有雇员被廉政公署调查的中新地产集团(0563.HK)陷入多事之秋。但中新地产总裁刘义5月14日向记者表示，“我们的资金链没有任何问题，复牌也一直在努力之中。”

此前一天，中新地产以6.3折的价格回购该公司发行的13.4亿零息可换股债券的提议，获得了债券持有人大会的通过。根据之前的协议，这批债券将于2011年到期。

如果中新地产从债权人手中全部回购这部分可换股债券的话，将使中新地产获得5亿多港元的非经常性损益。“这只是赋予了债券持有人这个权力，至于到时候债券持有人是否行使权力，还不确定。我们有一个行权日前20天的反悔条款。债券持有人也可以等到2011年，我们按照相当于债券面值120.01%的价格回购债券”。刘义向记者表示。

此前，中新地产曾经提出以4折价格回购这笔可转债，但债券持有人用脚投票，因召集人数不够而最终未能成行。

中新地产向来行事低调，但近期却被推至风口浪尖，甚至屡有“破产”之说传出。“到今天为止，我们的回款额有28个亿，签约额将近30个亿，今年的目标是冲击100个亿。”刘义回应外界传言。

而另一方面，自从2008年1月23日起停牌以后，中新地产就一直没有复牌，这也令外界疑窦丛生。2009年5月11日，中新地产曾经发布公告，称该公司一名涉嫌贪污的前雇员为香港廉政公署所调查。

虽然中新地产方面表示，发布此公告与两天之后的债券持有人大会并无关联，但正是在这一悲观气氛的弥漫下，债券持有人不得不忍痛退让。

债务违约风险仍高

根据投票结果，上述可换股债券的持有人，有权力要求中新地产于2009年6月12日，按照6.3折的价格，赎回其发行的债券。

这也意味着，如果债券持有人行使这一权力，每10000港元的债券回购价格为6300港元。而按照债券发行时的约定，中新地产本应以120.01%的价格回购债券，即10000港元债券需支付12010港元。

投票结果显示，有99.3%的与会债券持有人投出赞成票。这与之前中新地产提出以40%的价格回购债券相比，结果迥异。当时，因为出席人数未达到法定人数，该议案最终流产。随后中新地产将折扣提高至63%。颇为巧合的是，在第二次投票前两天，中新地产就该公司雇员被调查发布公告。

“债券持有人选择投赞成票，主要还是出于对全球经济和地产行业的不乐观前景的预期。”中新地产总裁刘义向记者解释。中新地产此举，亦是步绿城中国(03900.HK)后尘。此前，绿城中国)以85%的票面价格提前回购了一笔4亿美元高息票据。

但另一方面，刘义表示，根据相关条款，即使是发出认股权通知的债券持有人，也有权力选择不迟于6月12日前20日，将其撤销。

在此之前，中新地产颇有些风声鹤唳。

先是2009年1月23日中新地产4亿美元债券利息的付息日，该公司并没有按期支付1.52亿元的利息。随即标准普尔将中新地产长期外币信用评级由CCC+下调至D，同时将其2014年到期的利率为9.75厘的4亿美元优先债券的发债评级由CCC下调至D。

刘义表示，目前这一利息已经支付，而标准普尔也随即将评级提高。

而另一家评级机构穆迪投资5月15日表示，维持中新地产“Caa3”评级。穆迪表示，虽然重整债券安排缓和即时违约的风险，但目前评级反映中新仍有很高的违约机会。其中包括一笔4亿美元(按7.7511港元/美元计算，相当于31亿港元)债券将于今年7月到期，集团需要安排付款，同时银行短期贷款总额亦达20亿港元。

此外，中新地产5月4日曾经发布公告称，其与成都中泰交通建设发展有限公司之间的诉讼达成和解。中新地产下属公司中置 (北京)企业管理有限公司将向成都中泰支付1.2亿元股权转让款，收购成都中泰在公园大道项目中30%的股权。此外，中新地产还需向成都中泰偿还3.26 亿元人民币(按5月18日中国外汇交易中心公布的0.88073人民币/港元中间价计算，相当于3.7亿港元)的股东贷款。

实际销售回款高于公告数字

中新地产前身是北京新松投资集团有限公司，其董事局主席郦松校系工程建筑专业科班出身，1987－1996年间，分别任职于国家建设部和国家物资部。

目前，中新地产在上海、北京、天津、深圳、重庆、西安、长沙、成都、沈阳、珠海等地开发了20多个大型房地产项目。2008年，中新地产位列中国房地产百强企业第29位。

虽行事低调，中新地产在扩张拿地方面却颇为凶悍。而与此前频出的“地王”不同，中新地产绝大多数土地储备都是通过购买项目的方式取得，在土地拍卖市场鲜有出手。“这样算下来我们的拿地成本要比在交易市场拍卖低得多。”刘义表示。

高速扩张的同时，中新地产承受的资金压力也与日俱增。公开数据显示，2006年4月，中新地产的土地储备只有300万平方米，到2007年底，已高达1500万平方米，20个月内陡增了1200万平方米。

其中饱受质疑的项目之一，就是其31亿元豪赌珠海淇州岛。2007年9月，中新地产收购珠海市裕卓虹基集团有限公司及运德集团有限公司所持有的珠海淇州岛影视城项目公司的全部股权而入主该项目，交易涉及资金31亿元。

但迄今为止，这一项目仍未开工。刘义表示，未开工的主要原因在于在项目设计上需要符合珠海地方政府的总体规划，“目前正在积极沟通”。

2009年1月21日，中新地产发布中期业绩报告显示，截至2008年10月31日的六个月中，中新地产营业额仅为5780万港元，较2007年同期的10.25亿港元大幅减少94.4%。股权持有人应占亏损约为27.14亿元。

中新地产曾在5月8日发布公告，称截至2009年4月30日止的这一会计年度，与去年同期相比，收入及盈利“将录得显著下降”。

刘义对中新地产资金紧张一说予以反驳，“我们的销售回款情况很好，因为香港会计准则是财务审计认可的数字，要以业主拿到产权证为准。所以实际回款的数字要高于上市公司公告的数字。”

2008年中期业绩报告显示，中新地产资产净值为84.59亿元，而其非流动性负债方面，银行贷款为24.25亿元，可换股票据、高级票据、衍生财务工具-发行人购回权和延迟税项负债合计为50.2亿元。

据刘义介绍，中新地产正在积极准备复牌，“但还有很多事情需要给交易所解释清楚。”中新地产停牌之时，香港恒指亦在牛市的末端。而今部分在港上市的地产股股价已经被腰斩，中新地产复牌之后股价的走势估计难言乐观。

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中新地产卖北京地产项目套现11.75亿港元

From

http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090812/20090812030504110.html

每经记者  李凌霞

        随着楼市行情转暖，拿地扩张成为很多开发商近期忙于做的一件事。不过，记者发现，与那些在近期融资扩张的开发商相比，中新地产（00563，HK）则显得“特立独行”。

        中新地产(000563，HK)近期不仅没有扩张动作，反而将其多个在开发的项目逐渐抛售。

        业内人士认为，大量的套现行为体现了中新地产应该面临着较大的资金需求，而中新地产则称其现金流仍然充沛。

出售通州自由小镇项目

        中新地产昨天公告宣布，公司已经以总计为10.31亿元人民币  （约11.75亿港元）的代价，将其持有的北京国锐民合投资的100%权益出售。

        据了解，国锐的主要资产为持有北京君合百年房地产开发55.95%的权益，而君合已获授权开发位于北京通州区自由小镇的项目。据悉，自由小镇项目占地 25.3万平方米，总建筑面积80万平方米，根据目前规划，将开发成为综合开发项目，包括商业及住宅楼宇及配套设施。该项目的第一期预计将在2010年年底之前完成。

        根据出售条款，通过此次出售自由小镇项目，预计中新地产将可从中获1.17亿港元的收益。

近期卖盘套现动作频繁

        值得注意的是，出售北京自由小镇项目并不是中新地产近期的唯一一次卖盘套现行动，在近两个月里，中新地产的类似动作显得十分频繁。

        6 月18日，中新地产宣布，将其持有的在线投资40%的权益以总计4.5亿港元的代价出售，而在线投资的主要业务则为拥有开发哈尔滨某项目开发权。特别值得关注的是，与出售北京项目相比，中新地产在6月18日出售哈尔滨项目的权益上，实际上承受了高达2亿元人民币（约2.26亿港元）的亏损。

        就在“割肉”哈尔滨项目后的仅一个星期，在6月25日，中新地产又宣布将其持有的天津市亿嘉合置业的40%的权益出售给五矿置业，此次出售后中新地产在该项目的权益下降至30%。通过该次出售，中新地产从中套现3.6亿元人民币

（约为4.08亿港元）。

套现或为解决资金难题

        近一年多以来，有关于中新地产的危机论一直不绝于报端。该公司在香港联交所上市的股份自2008年1月22日因“应公司的要求”而停牌后，至今尚未复牌。此后公司也先后陷入资金链断裂、遭遇债务危机以及遭到联交所调查等等传言及风波之中。中新地产5月26日刚刚花费约5.45亿港元，完成可换股债券的回购。

        昨日一位不愿具名的行业分析师告诉《每日经济新闻》记者，虽然中新地产债券回购后，其债务危机暂时得以缓解，但该公司频繁卖盘，应该是还有比较大的资金需求。

公司称：为了优化土地结构

        公司在公告中表示，出售北京项目将可令公司重新分配其所有的资源及管理专注力予其余业务以作更有效率的管理。套现金额将用作集团的营运资金、以及将来物业发展之用。

        对于公司是否出现资金链困难的问题，中新地产公司并不承认。昨日中新地产在香港的投资者关系部人士在接受查询时表示，该公司年报显示截至4月30日公司的现金结余为20多亿，目前公司现金充裕，而出售上述项目，主要是公司出于优化土地结构来考虑的。

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上实27亿揽中新地产45%股权

http://www.china-cbn.com/s/n/000004/20100121/000000146331.shtml

CBN记者　阴雪

自2008年1月22日停牌至今，沉寂了将近两年但却“绯闻”不断的中新地产（00563.HK），最终还是落入上海实业控股有限公司（00363.HK，下称“上实控股”）囊中。

1月19日，上实控股发布公告称，以总价约27.46亿港元的现金有条件收购中新地产5亿股旧股，同时认购6.84亿股新股。交易完成后，上实控股将拥有中新地产扩大股本后约45%股权，成为单一最大股东。

收购公告发布翌日，在恒生指数下跌1.81%的情况下，上实控股依然上涨3.694%，收盘于40.7港元。

上海城开的曲线收购

根据港交所数据，中新地产2008年1月22日时停牌价为4.95港元，而此次上实收购价为每股2.32港元，折价率超过50%。

而目前中新地产在内地11个城市持有14个发展项目，其中大部分为中、高档住宅物业，土地储备共约1270万平方米。2009年，中新地产的销售业绩也较为乐观，中新地产营销总监陈宁昨天向《第一财经日报》介绍：“去年中新地产楼盘销售收入接近70个亿，加上项目转让资金，全年共回笼资金将接近90个亿”。

通过此次收购，上实控股取得超过1100万平方米的土地储备，其持有的土地储备将由目前的420万平方米，增加至1580万平方米，增幅达2.7倍。以储备面积计算，上实足以排进内地开发商的前二十名。

实际上，上实控股本身并没有地产业务，而其拥有上海城开59%的股权，因此其地产业务主要还倚重城开的专业团队进行运作。

有消息称，此次收购实则是上海城开完成了对中新地产的曲线收购。

1月20日晚7点半，刚刚结束了有关中新地产事宜会议的上海城开（集团）有限公司总经理倪建达在接受本报记者采访时表示，在此次收购完成之后，上实控股的地产业务、上海城开的地产业务以及中新的地产业务将会进行一个包括资产、资源及人员等方面在内的全面整合，同时将充分利用好中新地产的上市平台，并且极有可能将整合后的地产业务全部注入到这一上市平台中。

上实控股的公告也指出，中新地产目前的房地产项目主要分布在内地重点城市，包括北京、天津、长沙、西安等，大部分已在建设期，通过项目本身的房地产销售和财务杠杆，未来三年预期可提供强劲现金流，支援上实控股以上海为中心、辐射长三角地区的房地产业务发展策略。

淇澳岛之困

值得注意的是，在上实的收购范围中，并不包括中新地产2007年9月斥资31亿元人民币取得的珠海淇澳岛项目。

1月20日，中新地产发出的盈利警告公告显示，淇澳岛项目账目价值约为43.8亿港元，而其截至2009年12月31日的市价仅为22.5亿元人民币，该项目的减值亏损约20亿港元已在中新地产2009年度的综合财务报表中予以确认。

根据上实控股与中新地产发布的联合公告，中新地产的原董事长郦松校通过旗下的全资公司Turbo　Wise，以25亿港元的价格回购了中新地产淇澳岛项目的全部协议，同时保留有关淇澳岛项目的若干负债，包括支付淇澳贷款协议的未付本金及利息共15.7亿元人民币。

与此同时，收购完成后郦松校保留的中新地产约21.1%的股份（共约5.55亿股）中的一大半（3亿股），还将抵押予中新地产，以保证淇澳协议下的迟延付款责任。

如此看来，淇澳岛项目这个给中新地产引来近乎“自杀”之祸的大麻烦，最终并没有纳入上实的收购范围，还是留给了郦松校。

对此，倪建达给出的解释是，由于淇澳岛项目至今都没有获得政府的相关批文，因此对于上实来说，这一潜在的风险无疑要被排除在收购的上市公司之外。

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债务缠身中新地产终易手

http://www.21cbh.com/HTML/2010-1-21/163180.html

中新地产成为继顺驰之后又一家被并购的知名房企。被沉重债务压得无法喘气的中新地产终于楼市鼎盛期被上实控股收入怀中。

1 月19日晚间，上实控股（0363.HK）发布公告称，将收购中新地产（00563.HK）前执行董事及主席郦松校所持有的5亿股旧股及由中新地产发行的 6.84亿股新股，收购价格为27.46亿港元。该收购完成后，上实控股将占中新地产扩大股本后的45%，成为中新地产单一最大股东。

中新地产已于2008年1月22日起停牌，至于复牌的时间，上海城开总经理倪建达在接受本报记者电话采访时表示，目前还没有确定说法。

据了解，目前上实控股拥有上海城开59%的股权，而上实控股本身没有地产业务，旗下房地产项目运作依然主要倚重城开集团的专业团队。

还债不成被收购

郦松校向上海城开借的18亿元的个人借款，是此次重组的主要契机。2007年底以来，中新地产无力偿还到期多项债务的消息不断传出，并导致其2008年1月22日停牌。

“早在去年9月，上海城开和中新地产就已签订了一份意向书。”一位知情人士向记者透露。倪建达也向本报记者证实，“有关收购事宜，实际上早在两年前就在进行。”对于本次27.46亿港元的收购价，倪建达表示“很有吸引力”。

中新地产停牌时股价为4.95港元。据上实公告显示，此次收购每股定价为2.32港元。这意味着本次上实控股的收购折价率超过50%。这对于上实控股而言，已获巨额账面盈利。

通过本次收购，上实控股将拥有中新地产在内地11个城市持有14个发展项目，土地储备1270万平方米。剔除中新地产前主席郦松校回购的珠海淇澳岛项目，借由本次交易，上实取得逾1100万平方米土储，持有土储将由目前的420万平方米，增加2.7倍至1580万平方米。

至于为什么没有淇澳岛项目一并收入囊中，有业内人士猜测，该项目位于南方，而上实地产业务或许更加偏重华东及西部的扩张与发展。对此，倪建达予以否认。

此前有报道称，中新地产耗资31亿元人民币取得的淇澳岛项目拖累了中新地产。中新地产本拟于2008年底之前通过淇澳岛酒店的规划，酒店总建筑面积10万平方米，总层高60层。项目在2008年12月仍未确定施工图设计单位，至今也没有通过规划审批。

据了解，淇澳岛项目账目价值约为43.8亿港元，独立物业估值机构戴德梁行认为，淇澳岛项目于2009年12月31日的市价为人民币22.5亿元，淇澳岛项目减值亏损约20亿港元。

公告也称，中新地产前主席郦松校将以25亿元向中新地产购回淇澳项目。交易完成后，郦氏占中新地产扩大后股本21.1%的股权。

清债

有知情人士也透露，中新地产把目前资产和债务相抵后，剩下的净资产并不多，这几乎正好相当于郦松校对上海城开那18亿元的欠债。经由重组，困扰中新地产已久的债务危机或告一段落。

“虽然该公告只是要约，但存在变数的可能性不大了，目前只需要联交所的批复了。”中新地产营销总监陈宁在接受本报记者采访时坦言，“中新地产目前的债务只有旧的银行贷款，这对于开发企业来讲就很正常了。”陈宁透露，今年中新地产回笼的资金数目也十分可观。“今年中新地产回笼资金将接近90个亿，其中楼盘销售收入约有60多个亿，其余则为项目转让资金。”

有统计数据显示，去年6月至今，中新地产累计抛售3个项目，回笼金额共计27亿元左右。其中，五矿置业6月份以11.6亿元收购中新地产旗下子公司亿嘉合置业40%权益，亿嘉合置业拥有位于天津市北辰区宜兴埠旧村可建建筑面积约204万平方米的项目；8月份，东方银座以总价 10.98亿港元收购中新地产所持有的北京御水苑公司之90%权益以及中新地产集团的全资附属公司茂盈有限公司100%股份及贷款；RichStone还以5.56亿元收购中新地产旗下全资子公司在线投资有限公司40%股权。但处置这些项目后，仍未能彻底扭转中新败局，郦松校只有将控股权拱手让人。

根据此前中新地产公告，截至2009年4月30日的中新地产财报，中新地产资产总额为292.95亿港元，而负债为202.23亿港元，资产负债率为69.3%。

倪建达透露，全面的收购事宜将于近期展开，而中新地产原有资产将继续保留在上市公司中进行运作，维持中新地产香港联交所主板上市地位。

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