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爆97金融丟暴災味 股樓「熊」人驚世預言

1 : GS(14)@2016-02-03 14:18:38

2016-01-27 EW

人民幣急跌,大鱷狂質港元,本港股市和樓市翻天覆地,「徵狀」與九七年爆發的金融風暴似曾相識,一眾散戶跟樓奴齊齊嚇至面青。

回首一年前,「牛魔王」當道,股樓皆歌舞昇平,升斗市民不知愁滋味。然而「樓市大好友」王震宇已預測一六年本港樓市轉勢;「白旋風」陳清白高聲疾呼樓市山雨欲來;「金牌莊家」詹培忠警告股市今年大冧;「波浪大師」林一鳴更率先預言牛市已死,恒指步入熊市。

一年過去,香港經濟遠未如九七年般惡劣,聯匯亦固若金湯,但恒指卻已由牛變熊,與用家購買力嚴重脫節的樓市亦無法倖免,種種驚人預測逐一兌現。市場變幻無窮,四位金融界「熊」人再次為股樓把脈,大市近日雖反彈,危機正悄悄降臨,投資者記緊綁好安全帶。

人民幣年初急瀉,引爆資金加速流走,把中港經濟問題再次暴露於人前,大鱷大把藉口唱淡,本港無論股市抑或樓市,今年都會面臨重大暗湧。

去年初,樓市仍然勢不可擋,細價樓尤其當炒,不少散戶趕搭順風車,結果接了「火棒」。廿五歲的保險經紀李先生是自顧人士,去年五月借盡八成按揭摸頂入市,斥資三百九十九萬購入嘉湖山莊一個三房單位。

近日嘉湖山莊變跌市重災區,他淪為「負資產」,幸好靠食佣月入九萬,目前供樓綽綽有餘,堅信樓市長遠必賺。「驚咩呀?喺香港買磚頭,長期唔會輸,如果樓價真係跌三成,會再係市區買多一層!」

從事設計工作的林小姐卻沒有那麼樂觀。○九及一○年,她先後購入三個元朗單幢樓單位投資,去年初見樓價屢創新高,打算放售其中西鐵朗屏站的恒運樓及安基大廈單位,叫價均高過當時銀行估價半成。

她初時企硬,叫價分毫不減,直至去年七月股市大跌,睇樓客完全消失,才驚覺市況已逆轉,當機立斷劈價出貨食糊,月前以三百四十五萬賣出元朗大廈單位,比去年高峰期銀行估價足足賣平兩成。「打算將套現嘅錢還咗另外兩層樓嘅按揭,過去六年樓價升得太多,擔心日後如果跌,跌幾多真係估唔到!」

王震宇:唔好入市

散戶的看法,無時無刻受市場氣氛影響而改變,大師級投資者卻企圖認清大勢,貫徹一致,直至確認轉勢為止。Bricks & Mortar Management創辦人兼總裁王震宇,九八年金融風暴時加入瑞銀做分析員,其後接替前行政會議成員林奮強,出任亞洲房地產研究部主管,向有「樓市大好友」之稱。

不過,去年初他警告歐洲經濟下滑,日圓大幅貶值,一旦人民幣加入「貨幣戰爭」打救出口,美元將成終極避風港。當其他亞洲貨幣相繼貶值後,港元因與美金掛鈎而偏高,大大削弱香港競爭力,唯有靠內部資產價格和工資調節,最終會觸發樓市今年逆轉。

上周四,記者找到王震宇,問他對樓市最新看法,他居然由頭「唉」到落尾,直言本港樓價有下跌壓力;加上供求已被政府辣招扭曲,前景難料。「唉,都話『政策市』,邊有得估?樓價應該差唔多(到頂),家唔好入市!」

去年十月,他指細價樓瀕臨爆煲,皆因樓價最「離地」,回報率極差,當樓市開始調整,撞正大批公營房屋湧現,自然首當其衝。近日大型屋苑放盤量漸多,業主無論放租定出貨都要「鬥平」,新界區細價樓更頻現震撼劈價個案,是否已經爆煲?王震宇唉聲嘆氣說︰「未來幾個月租會唔會平過供,自己計下數就知!」

業內人士呼籲政府及早「減辣」,否則等樓市急速轉勢便為時已晚。他呻道︰「唉!政策市,邊有得睇?你係政府肚入面條蟲就知,如果唔係,冇人會預測準確。」王震宇的房地產投資公司,專吼環球物業市場的不同循環周期搵銀,每年平均有三成回報,相當和味。如今本港樓市見頂,轉攻海外樓是否一條財路?他居然灰爆說︰「環球樓市暫時都冇咩值得投資,唉!」

陳清白︰樓價返去五年前

資深投資者陳清白八二年開始炒樓,因入市既快且狠,贏得「白旋風」美名。九七年股樓大旺之時,他炒賣的單位以百計,其後爆發金融風暴,「白旋風」慘變「黑旋風」,手持數以億元計物業最後要蝕讓離場。

一朝被蛇咬,陳清白自始變得保守,見金融海嘯後本港樓價勢如破竹,高呼升得不合理,卻被人叫他去「驗腦」。「三、四年前已經叫人唔好買樓,嚿年仲有人睇升,入咗市嘅家想走都走唔到!政府都叫你唔好買,你偏要買,富不與官爭,同政府對着幹無好結果!」

他指新界細價樓已跌了兩成半,太古城也跌了一成半,「細價樓就好似茶餐廳,短期內會再跌少少,但始終有剛性需要,就算經濟再唔好都要住,只要租金唔跌,樓價仲支持得住。反而有些屋苑好似太古城,同埋一些中高價嘅所謂『豪宅』,之前升過龍,家物極必反,唔使兩個幾月個別單位已經跌番去四、五年前嘅價,比我預計快好多!」

近日恒基(0012)以平同區信置(0083)Cluny Park四成二的價錢,開售旗下帝匯豪庭,被指發展商終於面對現實,劈價散貨,陳清白卻依然嫌貴:「平只不過係信置個盤位置靚好多,景觀又開揚好多。」今年新盤供應量多的地區,例如將軍澳和元朗等,樓價壓力才最大,「現時最大問題係好難套現,想入市嘅市民要好有警覺。」

樓市如天氣般刮起冷風,陳清白指後市視乎股市表現。「如果恒指唔上返二萬點,樓市無㗎喇!因為股票行先,股市繼續跌,中高價樓就會繼續冧!」

詹培忠︰港股變「彈散」事實上,港股早已走在樓市前面,率先大跌。去年六月初,港股進入「大時代」高潮,股民如痴如醉,一代莊家詹培忠當時接受本刊專訪,預言股市今年大冧,只要美國加息,全球股市都要陪葬,豈料一語成讖。

記者讚他料「市」如神,詹培忠卻不以為然:「呢個世界,股市根本畀人控制晒!睇番歷史,八七年爆發世界性股災,九七年發生亞洲金融風暴,第三次大跌市本應係○七年,由於中國經濟強勁,所以遲咗一年,喺○八年才發生雷曼事件。」他深信股市五年一小厄,十年一大厄,「今次大跌市,本應一七年先發生,但我一早話咗根據術數推論,會提早一年。」

詹培忠口中的「厄」字,還有另一層意思,就是大鱷「呃」錢屈機。「香港枉稱國際金融中心,其實畀人喺度搵食!以前得外國勢力,現在加埋內地勢力,競爭更加大。中國上市公司嘅淨資產值佔香港股票市場七、八成,但係對這些企業嘅業務有無監管,我好懷疑!所以爆出好多失控情況,令港股更加似一個賭場。」

賭場內有人贏錢,就有人輸錢,他說贏家必然是大鱷。「散戶肯定係大戶點心,講句唔好聽,你估班大戶會幫你賭?佢哋不過上下其手,攞基金嘅錢去賭,賭贏咗,使剩食剩先畀番基金,仲可以分紅,輸咗咪輸其他人嘅錢,所謂『承繼仔無眼淚流』!」投資者經常神化大鱷索羅斯,他淡然道:「賭風涼錢邊個唔叻?」

港股前路茫茫,詹培忠預測未來會是「彈散」市。「一般股災都係由高位下跌三成半,港股大時代當日最高升至二萬八千三百點,家跌至一萬八千五百點,應該會上返二萬二千點,然後再尋底!不過推論歸推論,九七年一跌就跌咗一半!」散戶要自求多福,管理好風險,「成日供股、合併嘅股票唔好掂,行差踏錯無人同情你。」

林一鳴:恒指深、深、深

踏入新一年,港股驚現小股災,歸根究底是內地經濟問題進一步浮面,繼而刺破人民幣神話,造成信心危機。

與此同時,港美息拆擴闊,引爆資金加速流走,扯高港元同業拆息,外界擔心H按供款負擔增加。由於大鱷無法直接沽空樓市,本地銀行和地產股於是接連遭殃,新地(0016)、新世界(0017)、信置等成為大鱷造淡目標,借來質低恒指沽空期指食大茶飯。樓價未冧,地產股的估值已迫近甚至低過海嘯價。

被稱為新一代「波浪大師」的資深投資者林一鳴,去年八月已斷言港股並非陰乾市,而是由牛轉熊。「恒指穿第一隻腳後,可能會再跌五百或五千點,或者跌完五百彈二千點後再跌,仲之第二隻腳會低過第一隻腳。」

市場炒作中歐日央行放水救市,恒指近日終見夾淡倉反彈。林一鳴直言升市莫估頂,跌市難估底,熊市下恒指跌幅可如李克勤的金曲般《深深深》,股民最緊要有現金揸手,保持購買力。

「九八年金融風暴由一萬六千點跌到六千五百點;○三年沙士由一萬八千三百幾點回調至八千三百幾點;○八年試過由三萬一千九百點回到一萬幾點,熊市恒指可跌得深、深、深……好恐怖!」換言之,恒指有機會在熊市中由高位冧足六成六,「一般散戶最好冬眠,等春天訊號先起身!」

善「打開口牌」泡製恐慌、掀起九七金融風暴的大鱷索羅斯,最近靜極思動。他出席瑞士達沃斯經濟論壇時,高調唱淡中國經濟,警告難逃「硬着陸」一劫,又不諱言已沽空美股和亞洲貨幣。

《華爾街日報》早前曾引述消息指,索羅斯旗下基金一二年開始大手沽空日圓,短時間內狂賺近十億美元,叫人咋舌。

索羅斯認為,根據較準確的計算,內地目前經濟增長只有百分之三點五,而非官方所公布去年第四季的百分之六點八。隨着經濟放緩,加上過度負債,將導致資金大量流走,中國幾無可避免要硬着陸,拖累商品價格大跌,引發環球通縮。他早前曾警告,全球市場正面臨一場新危機,令人聯想起○八年金融海嘯。

另一名絕世淡友「末日博士」麥嘉華亦加入唱淡中國,指比較台灣和韓國跟中國的進出口貿易數據,估計內地經濟實際增長只有百分之四,對官方公布的經濟數字存疑。

不過,《新華社》上週六發表「英文社論」,批評部分投資者炒作中國面臨重大危機時,試圖投機甚至惡意沽空,部分人更企圖沽空人民幣。隨着人行出招穩住人仔匯率,投機者將面臨巨大損失,甚至嚴重的法律後果,大有「不惜一戰」的味道。中港會否爆發「官鱷大戰2.0」,拭目以待。

遍地減價盤 誘人等執平貨

預言歸預言,一六年環球經濟雖然不穩,令樓市受到進一步衝擊,各區住宅跌勢顯著,然而藍籌屋苑、細價樓,以至豪宅都遍地減價貨,令睇樓客蠢蠢欲動,紛紛加入睇樓行列。

對比早前,現時盤源大增,睇樓客可以選擇的,較以前多了,低市價一成以上成交,更此起彼落。指標屋苑對比早前,樓價回落逾一成至兩成,且農曆年前本來是傳統買樓淡季,今年樓價跌,加上盤源多,誘使用家及投資者出動,他們都吼準市況,等執平貨。

近期,各大屋苑盤源大增,令準買家選擇多。以指標屋苑沙田第一城為例,中原首席分區營業經理陳廸豪指:「數個月前,你要一城四百萬元盤源,全城僅兩個一樓單位,望馬路及車場,現時一樣銀碼大把盤揀,高層開揚靚景望東南,樣樣優點都有。」現有盤源二百個,比對早前放盤一百二十個,大為增加。陳廸豪還說,睇樓客大幅增加,全城過去一周逾五十枱睇樓。

沙田第一城現時遍地減價貨,該屋苑兩房戶由高峰期時逾四百三十萬元,跌至低於四百萬元,由於樓價跌穿四百萬元,上車客可自行借九成樓按。

祥益地產董事謝澤銘表示:「屯門及天水圍,三百萬以下放盤多了,買家亦有需求,唔係唔想買,而係以往三、四百萬的樓,他們雖然負擔到,但過唔到銀行壓力測試,因上車客按揭成數要到八、九成,供款佔入息比率較高,現時樓價回落,『公一份、婆一份』分廿五至三十年供款,會容易過關。而且樓價回落,他們的供款可能與租屋都差不多。

「由於減價盤多,睇樓客比淡市增加,我哋家忙咗好多!」

天水圍嘉湖山莊造價已較去年中回落,且幅度更大,高逾兩成,盤源選擇也多,吸引用家。美聯營業經理周志偉說:「兩房細戶去年高位要四百萬元,現三百餘萬有交易,半年間減一百萬元。」

嘉湖半年平「一球」

樓價跌,有準買家調低心水價,「有外區換樓客,上年八月睇嘉湖山莊,目標價四百五十萬元,心儀六百餘方呎三房大戶,這口價,當時僅三、四樓低層戶才做到,一般單位市價四百八十萬元,他要求十樓以上。輾轉至今價格回落,成交價約四百餘萬,但他最新心水價三百八十萬元,堅持好質素單位。」區內代理說。

有人觀望,亦有人飛撲入市。利嘉閣分行高級經理黃凱達表示,太古城唐宮閣低層C室,面積五百九十二方呎,去年中八百六十萬元放盤,早前割價一球,屬當時同類單位叫價新低,即吸引逾三十組睇樓客,最後再減六十萬元,旋即由區外用家承接,作價七百萬元,低市場逾一成,「該低層單位面對卸貨區,望馬路,朝早幾嘈,惟以價格取勝。」

各屋苑睇樓量回升

「近日太古城預約睇樓量,增加逾一倍,以前周六日試過得兩、三枱客,而家多達十幾枱,大家睇下有無平貨執。」黃凱達續說。

紀惠集團副主席湯文亮,去年憑「細價樓爆煲論」廣為人所識,他說:「近日有網友留言多謝我,他本來打算去年上車,樓價五百萬元,最後聽我意見,不買。現時剛以四百萬元購入,買平一百萬,首期給少四十萬元,每月供款減少二、三千元,他強調說雙重得益!」他笑言:「網友說,就算再跌,他都輕鬆,他不想再等,這就是他入市的理由。」

近期減價急沽貨,不乏有用家。香港置業首席分區董事谷學祖說,美孚盈暉臺一座頂層特色相連戶,面積一千五百二十二方呎,四房雙套房間隔,外望維港景,業主換新樓,快將入伙,一心沽舊居,作價一千九百五十萬元,低市價一成。物業於一四年五月以一千五百萬元買入,持貨不足兩年,支付樓價一成的SSD稅款,約一百九十五萬元,帳面賺二百五十五萬元,扣除使費裝修,所餘無己。

湯文亮:今年跌一成二

自從「爆煲論」面世,湯文亮被定型為「淡友」,惟現時,他睇法一點也不悲觀:「政府收緊按揭,去年摸頂入市的,比九七年少。事實上,去年樓價高,但交投低,全年僅有約三萬餘宗,估計今年都有四萬八千宗。」他預計,樓價每跌一成,總有一批捧場客出來買樓。

「我睇今年上半年,樓價急跌一成五,因SSD到期釋放盤源,以及新盤大量入伙,下半年平穩,年尾上升數個百萬點,全年僅跌約一成二。」

經濟學者關焯照則指出,現在大環境,明顯比之前差,預期樓價調整幅度最少兩成半,以上一浪升得最急的細價樓,跌幅將持續擴大。「美元轉強,香港資產市場無可避免受影響,股市流動性強最先反映,去年四月見頂,至今跌逾三至四成;的士牌價由高峰七百○四萬,回落至六百餘萬,樓市不可能獨善其身。」他預期,上半年都不能翻身。「環球經濟轉差,即使減辣,也無阻挽救樓市跌勢。」

摸頂上車客感無奈

過去一年多,樓價急升,有上車客心急如焚,擔心遲買更貴,不料,現時價錢大跌,非常惆悵。屯門指標屋苑兆康苑,近日兩房戶相繼跌穿三百萬元,半年前,阿志歡天喜地成為業主,現在很不是滋味,他去年六月份,摸頂購入同類型兩房戶,作價三百五十萬元。

三十一歲的阿志,從事公關推關工作,與父母同住公屋,眼見大專同學,數年前相繼置業,他兩年前亦萌置業念頭,儲三十萬首期,睇過私樓及補價居屋,最後鍾情屯門市廣場細單位,約三百四十呎,造價約二百八十萬元。「我計過數,我月入二萬元,借九成,三十年供款,月供不足一萬元,惟家姐勸我,等樓價跌少少先,不料愈升愈有。」

年前他升職,每月加薪三千元,儲錢速度卻追不上樓價升勢。去年中,他驚見之前心儀的屯廣單位升破四百萬元。「好少盤放,惟一一個西斜樓景戶,三百四十七呎,叫價企硬三百九十二萬元,我退而求其次,買兆康苑已補價居屋,好殘舊,但單位夠大,實用四百多呎。我月入二萬三千元,買樓時,竟然過不了壓力測試,最後叫胞姐幫忙加名,才過關。」

努力晉身業主,現時樓價跌,帳面輸了,阿志說,惟有同自己講,自住不講升跌,已有女友的他說,目標是努力工作賺錢,組織二人世界。

「瀨野」個案勁蝕大起底

去年年底開始,各區均有大型新盤入伙,租務市場現壓力,樓價亦受衝擊,部分業主對前景不樂觀,止蝕離場,「流血」個案於本月開始浮現。

「隨著近期柯士甸站Grand Austin入伙,租盤湧現,對擎天半島租賃造成衝擊。部分業主將未獲承租的單位放盤,轉租為賣。」美聯區域聯席董事彭文浩透露,擎天半島五座高層B室,單位上月初放盤,業主為內地人,原本叫價一千三百萬元,先後三次減價,最終以一千一百四十八萬元易手,低市價一成,較一一年十一月購入價,帳面蝕一百三十二萬元。

有行內人士坦言:「業主普遍觀望,而家等錢使,急套現的業主,才肯賣樓。」蝕讓個案以新盤二手樓為主。土地註冊處資料顯示,鴨脷洲南灣七座低層B室,上月以三千一百萬元易手,原業主持貨六年,帳面蝕近一百五十四萬元。

大圍名家匯一座高層B室,實用面積一千八百一十一方呎,原業主本來叫價三千二百萬元,之後一減再減,下調至二千六百萬元,最終再減價三百萬元,以二千三百萬元連車位沽出,原業主一○年以三千萬元購入上址,持貨五年,帳面蝕七百萬元,幅度兩成三,另連同佣金及釐印支出,料實蝕約八百三十五萬元,屬屋苑近年最大宗蝕讓。

樓市逐步轉勢,蝕讓潮亦由豪宅逐步漫延至細價上車屋苑。其中,天水圍上車盤嘉湖山莊樂湖居二座極低層A及B室,月中以六百一十萬元沽出,低市價兩成半,較九七年購入價六百五十五萬,帳面蝕四十五萬元。

撰文:財經組、地產組︱攝影:董立華、楊耀文、吳艷玲︱資料:鄭俊祺︱設計:林彥博
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