台北市地價居高不下，都市更新成為中小型建商開發土地的重要管道，但是曠日廢時的整合過程，也讓很多建商視都更為畏途，而潤泰創新卻能在此時突破重圍，在萬華區完成台北市面積逾一千坪、開發時間最短的都更案。

撰文‧梁任瑋

「終於等到這一天了，我們一定住得到新厝！」五月十九日上午，台北市萬華區東園國小旁一處都市更新案舉行動土典禮，幾位七旬老翁看著自己頹圮的老家即將進行改建，掩不住激動的心情，握著彼此的雙手互道恭喜。

就在不久前，這裡還是一片雜亂，荒廢的老房子野草蔓生；如今透過都更，已整理得煥然一新，更將在兩年半後變身為一棟規畫一百八十五戶、樓高二十六層，擁有五百餘坪大片花園、步道的嶄新大樓「萬花園」。

如果說，「樓低、屋老、地方正」是很多建商做都市更新的篩選標準，這個條件若放在有六三％的房子屋齡都已超過三十一年的台北市萬華區，顯然處處都是機會。

但在很多建商眼中，該區因房價偏低，並非首選。台北市政府都更處統計，近十年，萬華都更申請案五十三件，但核定的僅三件，六％的核定比率在各行政區中為倒數第一。

就在外界不看好中，萬花園卻異軍突起，只花一年十個月就整合完所有地主，創近五年北市都市更新面積超過一千坪開發時間最短的案例。幕後推手，正是都更新兵潤泰創新。

靠地緣關係拉近距離

擅長開發豪宅、投標台鐵ＢＯＴ與聯合開發案的潤泰創新，這幾年在商用不動產市場布局大有斬獲。目前手頭上有松山車站與南港車站ＢＯＴ案、捷運內湖線內湖站 及新莊線三重站的聯合開發四大開發案。七月十九日，潤泰集團轉投資事業南山人壽更以二六八．八億元標下信義計畫區世貿二館，刷新國內地上權總價、每坪價格 新高，惟獨都更腳步落後。

近五年，潤泰參與過的都更案超過十個，但進度不一，「要讓社區裡所有住戶達成改建協議，並不是件容易的事！」潤泰創新總經理簡滄圳坦言，沒想到，最令人驚訝、且最快完成的個案，竟是面積廣達一千兩百六十四坪，有七十六位地主的萬花園案。

時間回到二○○七年夏天，當時潤泰與中華電信合作開發台北市萬華區德昌街住宅案「萬囍」，由於建材、施工品質高檔，預售當時每坪成交價站上六十萬元，創下萬華地區新高價。這個建案吸引隔壁萬大路地主吳德龍的注意，主動找上潤泰整合他們的土地。

這塊地原本是鄭姓前台北市議員家族與另一大家族陳家的祖厝，隨著後代開枝散葉，蓋起公寓陸續賣給不同住戶。

簡滄圳接手後發現，這件案子背後頗為複雜。原來，早在二十年前即有建商陸續介入整合，也已插旗購入土地近百坪，如何以合理價格購回其土地，這是第一難。

此外，在潤泰整合之前幾個月，另一家新介入的建商已和其中最大的鄭姓地主簽了合建契約，占全案同意門檻近三○％，如何統合開發權利是第二難。

但是，「找人是最難的。」簡滄圳說，很多房屋破舊到連屋主都住不下去了，早就已經搬去他處，如何找出分散在各處的地主，深深考驗潤泰土地開發人員的功力。

正當簡滄圳苦思解決方法之際，他突然想起，公司內土地開發部建築師李安憲從小就住在萬華，透過他來整合，或許是一把開啟地主心房的鑰匙。

李安憲是老萬華人，現在還住在萬花園隔壁的「大都市花園」，巧合的是，他與吳德龍是許久沒聯絡的小學、國中同學，這層地緣關係拉近了潤泰與地主之間的距離。

「萬華人比較團結，找到關鍵地主居間撮合很重要。」李安憲說，他打聽到，代表陳家的地主葉喬松，是全案的關鍵人士，便透過吳德榮牽線，直接找葉喬松談。

以誠意打動關鍵地主

今年七十歲、家族在萬花園基地共擁有一百二十九坪土地的葉喬松，見識過許多知名建商來談都更，「有的建商一來就要我去餐廳吃飯，吃完飯就把合約書拿出來 簽。都更不是去便利商店買礦泉水耶！打打電話、吃頓飯就想要我們拿出好幾百坪的土地給你蓋，未免也想得太簡單了！」葉喬松對建商的猴急頗不以為然。

但潤泰的作法令他改觀，「一個禮拜跑七趟，與一個禮拜跑一次，就是不一樣。」葉喬松說，有些建商談一談，發現很難，遇到挫折就打退堂鼓，只有潤泰最勤快，一家一家挨門挨戶去談，把誠意拿出來。

除了動之以情，更重要的是幫地主創造價值。簡滄圳表示，都更地主分配的權利價值有「協議合建」及「權利變換」兩種，潤泰採兩案並行，讓地主選擇對他最有利 的方式來做權利價值的分配，「這是對地主的讓步及尊重。」地主也不必擔心因為整合期太長，導致增值的利益均被建商拿走。

而且，潤泰不只將土地交付銀行信託，也採用營建資金專款專用及續建協助的信託機制，透過等同銀行履約的保證，完全保障地主權益。

尤其，當時「萬囍」案已開始預售，簡滄圳說，萬囍是中華電信與潤泰創新合建案，至今仍為萬華第一棟使用隔震工法的住宅，種種創新的規畫，讓地主重新思考， 「連中華電信都選擇潤泰，為何地主不能？」另一方面，為了重新定位萬華區的房價，潤泰向地主提出，萬花園在結構工法上會採用「柱螺旋箍筋及一筆高耐震專利 施工」，這項潤泰的專利，可達到灌漿扎實和耐震效果，不僅為地主資產帶來增值效益，也讓住戶住得安心。

同時，潤泰與原來整合約四○％的建商理性溝通，最後以高於市場價格的金額買下對方土地。

○七年八月，潤泰與萬花園地主第一次簽約就逾五○％，一年一個月之後，○八年九月潤泰完成整合作業，九五％地主全部簽約完成，並將全案送到台北市政府，進行事業計畫及權利變換計畫審議。

這段通常要耗費三至四年才能達成的工作，潤泰創新只花了三分之一的時間就完成。

須配合天時地利人和

「一個都更案要成功，要天時、地利、人和到位。」葉喬松語重心長地說，二十年前，他們這些地主正值五十歲壯年，每個人有不同的考量，房子也沒有改建的誘 因；現在大家都七十歲了，彼此有共識，必須要整合，但「就像搓圓仔，兩粒一搓要一樣大，不能一大一小。」萬花園如果沒有大家互相信任、各退一步，不可能那 麼快完成。

今年一月，萬花園基地終於搭建起大型接待中心對外預售，讓房價也跟著鹹魚翻生。原來東園街周邊房價每坪僅約四十萬元，在萬花園銷售完畢後，成功把售價推升至每坪七十萬元，也帶動周邊房價水漲船高。

萬花園案也打響潤泰都更的名號。五月，潤泰創新一口氣拿下建中眷舍、六張犁派出所兩件公辦都更案，成為切入台北市公辦都更案的贏家。

宏大不動產估價師事務所執行長郭國任說，公辦都更案的獲利空間較小、利潤有限，過去很多建商不願參與，但是隨著台北市土地開發的難度愈來愈高，公辦都更土地有政府完成前期的整合流程，相對於一般都更案較為單純，這塊市場的競爭也愈來愈激烈。

其實，不論公辦或民間參與都市更新案，都必須地主間懂得相互合作、放棄私利，願意在相同的時間內做一件共同的事，「只有地主與建商都肯退讓，才能讓台灣的都更之路繼續走下去。」簡滄圳為當前都更面臨的困境下了最好的注解。

沉寂許久的生技股，近期因大選題材又大放異彩。但在這一波行情後，價位普遍已高，趕不及上車的投資人，不妨耐心等待股價略微降溫，並參考個股實際獲利及法人買賣超再做布局。

從二○一四年七月底發生基亞事件之後，生技股沉潛一年多時間，近期在多檔指標股領軍下，重現前幾年的狂飆盛況，尤其是新藥股的兩大指標：浩鼎（四一七四）與中裕（四一四七），更是吸引了市場目光。

探究生技股飆漲的原因，可分為長期與短期因素，從長線來看，生技股在台灣擁有天時（全球老化趨勢）、地利（政策積極推動）與人和（優秀人才匯集）等優勢，是目前其他產業無法比擬的。

至於短期因素，首先是基亞事件，讓市場對生技股過於戒慎恐懼，導致許多好股票被拖累，股價跌太深，醞釀這一回強彈的空間。其次，總統大選進入最後衝刺階段，目前呼聲最高的候選人，與生技業頗有淵源，提出的生技政策白皮書，內容也頗受好評，生技股的大漲，顯然也有資金趕在選前表態的意味。

大選利多已反映

回歸基本面 觀察法人動向這些因素加持下，造就生技股大行情；不過，以上幾個因素到現在都已反映，所以不建議再盲目追價，寧可等降溫後再找合適買點，或布局業績成長、法人買超的公司。

從目前生技股分類來看，大致可分為醫藥、醫材與醫美三大類。其中醫藥股，尤其是新藥股的專業門檻最高，且多數公司沒有獲利；加上新藥研發與藥證取得進度，一般投資人不易判斷、也無從查證，風險其實很高。因此，想要投資生技股，不妨從可以估算獲利的醫材、醫美股著手，並參考法人的動向。

根據以上的標準，《今周刊》挑選出十檔生技股，其中東洋（四一○五）是國內龍頭集團，歷年來除了本業之外，還透過轉投資子公司挹注獲利。

其中，已在櫃買市場掛牌的有智擎（四一六二）與東生華（八四三二）。

東洋在擺脫大股東不合的紛擾之後，今年在本業、業外都有不錯表現。本業上，今年七月與嬌生（J&J）合作，代工製造其治療乳癌與卵巢的新一代抗癌針劑。由於新一代針劑副作用低，產能供不應求，代工費用一路調高，因此帶動第三季EPS達○．九七元，累計前三季EPS為二．一一元，稅後純益年增率高達一．七三倍，本業獲利明顯提升。

至於轉投資，東洋持股一九％的智擎，今年正式取得藥證並成功授權，可以挹注東洋獲利。東洋在本業、轉投資皆大幅成長，加上又是生技的重要權值股之一，法人預估，明年東洋獲利可望挑戰七元，是值得投資人長線持有的績優股。

醫材股方面，生產血壓計、體溫計、電毯等器材的大廠百略（四一○三），九、十月營收都突破八億元大關，十一月雖然回落，但第四季仍有機會突破二十億元，挑戰單季新高。

百略〉產品歐美青睞

血壓偵測計 能防治中風

血壓計、體溫計其實都是成熟化的醫療器材，若只有單純測量功能，毛利其實有限。不過，百略去年推出擁有心房顫動偵測與自動量測血壓功能的心房顫動血壓計，病患心跳出現異狀，量測時會即時顯示，有防治中風的效果，推出後受到歐美青睞。去年鋪貨已有四十萬台，今年繼續成長，加上毛利率高達五○％，對提升整體毛利率很有貢獻。

另外，每年秋、冬季都是血壓計與電毯的銷售旺季，百略血壓計全球市占率約一六％，僅次於日商OMRON；電毯則在推出新一代免用電池的產品後，出貨量也增加，都是帶動營收成長的功臣。

百略今年前三季EPS為四．二七元，法人預估全年EPS可挑戰六元。目前本益比不高，季線附近是不錯的買點。

今年國內的保健食品業受到中國需求增溫激勵，相關個股業績成長幅度都相當驚人，其中大江（八四三六）由於保健機能飲料開始量產，業績也有增溫態勢。

大江〉受惠中國需求

保健食品 訂單旺到明年

大江早在兩年前就在上海成立機能食品生產廠，並陸續取得中國與美國相關認證，以TCI品牌深耕中國市場。目前主要產品有酵素、美肌、護關節、提高免疫力等飲品與錠劑，訂單排到明年上半年，公司已著手增購機台，提高產能，以因應未來更大的需求。另外，大江也與中國知名藥廠雲南白藥合作，明年將進軍減重產品。

大江今年營收呈現逐季成長態勢，十一月營收更突破二億元大關，預計第四季營收可望創下單季新高，法人預估全年獲利應在四．五元左右，且明年成長性更值得期待。股價從八月底六十元附近起漲，近期已達一倍，可等百元以下再布局。

撰文 / 唐祖貽