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上車落車：PE× Yield= 派息比率 何車

2005-08-20  AppleDaily

上車 百萬倉 - Start from One Million

  http://philipleung168.blogspot.com/2010/03/blog-post_20.html
大市已突破向上, 二三線好多已創緊新高, 叫人去 take profit, 係咪揼錢落海呢. 中移動怕已扭轉弱勢, 和黃亦破咗阻力, 同地產股一樣, 領大市一路創高囉, 可以跑得贏啩.

朋友忍唔住問好無上車, 買吓啲上車盤入市. 見出面萬萬聲, 一萬賠百萬咁話, 真係又步入黃金大道似. 曾生話唔會朝令夕改, 但八萬五政改隨時都食言, 有乜唔改得先. 地又唔推多啲, 强迫八成拍賣又去屈機, 咁偏頗既政策咁又係咪為民制產先. 如果唔係一半香港人住係公屋, 怕且香江一早己暴動多時矣. 諗吓一個人造生造死, 但連租片瓦都唔得, 你話點唔會唔同你死過. 之所以公屋係社會既潤滑濟, 如用咪回報率計算咁真係死得. 居屋不太受歡迎是不爭事實, 但其將公屋戶升呢, 一級帶一級升級, 加强流動性係九七前其一既原動力. 外面啲錢當然好揾, 但第一其波動性太大, 靠死佢盞仆到直一直; 其次內部置業不足, 除減少內部消費外, 政治穏定性亦會減少, 為政者要深思之.

本人咁多年都無上車, 我都唔好獻醜囉. 但觀察樓市咁耐, 升到强迫性既九七又見過, 沙士恐慌性咁低又睇過, 賺多蝕少反而其次, 守唔守到先係重中之重. 自住既唔好當係投資, 當係消費更貼近現實, 租同買無偏頗先啱, 如數計得啱, 供款唔過總收入一半, 享受吓又咪所謂呢, 唔係自絶一世做乜先; 計唔掂咪長租囉, 唔好成人話同人供樓, 首期既機會成本滾廿年咪即係等於廿年既舊樓. 個樓市點升, 升到太空又點, 啲人買唔起咪得個價囉, 如係出面啲人買又關你乜事. 豪樓窮樓兩極化係客觀事實, 豪宅睇資金流動性, 本地窮樓睇吓樓宇供應量同租金回報率好過, 短期怕都仲有得上, 長期都怕係上上落落啫, 除非政府與民為敵, 與地產商沆瀣一氣囉.

[轉載]一個投機者給80後未上車一族的告白 脫苦海

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=17529

http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13484630&extra=page%3D1

致80後未上車一族：

小弟是一位有近20年投機/投資經驗的投資者，我真的非常同情妳們處境，並想分享自己的投資心得，希望可以幫助妳們作置業決定！

小弟是一名70後的中年，只可惜(97金融風暴爆破後)98年才大學畢業，嘗盡經濟低迷下就業的辛酸，卻沒有享受到80/90年代經濟高速增長的就業順景路，加上其他總總原因，致令小弟走上投機這條不歸路。

所以小弟絕對能感受到妳們的處境，如果妳們是02/03年才畢業，可能人工比我98年畢業還要低，工作雖然努力，但上位卻很不容易，仍可能比一班所謂前輩(即小弟就業時俗稱"老屎忽")禁住。

就業情況稍為好轉時，卻要面對樓價瘋狂置業困難的問題，(現時樓價跟本與實體經濟脫節)。以現時一般年輕打工仔的人工，買不到樓是非常正常的事情(現時工資與樓價跟本就已經脫軌)，卻被一些準備高位騙妳們接火捧的賣家以嘲笑、恐嚇、指駡形式推妳們落火坑高位接貨！連財政司司長都說："炒家利用市場異常亢奮的氣氛，製造恐慌性購買的假象，企圖在火上加油以圖利。加上今年頭三季的短炒激增，令他有必要出手打壓炒風。"

作為一個有近20年投機/投資經驗的投資者，小弟熟讀了近300年的經濟發展史，並希望分享自己的投資心得來幫助妳們作置業決定！小弟並不是很富有，但從投機/投資賺來的錢已夠小弟用幾世，故斗膽在此發表文章。

我在財政司司長出招前曾出過以下多篇文章(內含小弟一些投機/投資過去)去警惕年青人不要被炒家所惑高位買樓接火棒！


http://www28.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13393849&extra=page%3D2
(有興趣知道小弟過去的可參考此文章)

年青人, 想置業應耐心等待泡沫爆破後樓價大跌才入市！

致香港的年青人：

妳願意用二十至三十年的青春去換一層樓嗎？做一生樓奴值得嗎？

於 香港買樓等於交重稅，In Form 4 Economics, it says "in Hong Kong, land is a tax". 香港稅基狹窄，財政支出靠賣地收入，所以香港買樓等於交重稅。加上發展商奸狡掠水食水深，官商勾結利益輸送，買樓等於交重稅兼幫地產商打一生工，所以現在 應該先關注自己的事業，儲夠金錢，等待最適當時機才入市買樓！

但 不要期望政府會幫忙，特區政府與地產商之間，擺明官商勾結利益輸送(天匯事件不了了之，梁展文事件等等)，點會干預市場壓低樓價幫市民置業。想政府幫市民 置業，除非特區政府被推翻，成立新的民主香港政府啦！特區政府只會將現時買不到樓的八十後青年標籤為"低能兒童"，卻不會出手相助！

現時樓價瘋癲，脫離實際經濟因素，現在買樓等於用二十至三十年的青春去換一層負資產的樓。

但不要緊，從來都是物極必反。泡沫吹得愈大，爆破後跌得愈勁！貪婪的地產商加上腐敗無能的特區政府，會促使呢個泡沫愈吹愈大，直至失控爆破。學梁錦松講，樓市有咁耐風流,，有咁耐折墮。年輕人應耐心等待泡沫爆破後樓價大跌(eg沙士價)才人入市！

作者補充：(9/11/2010)

1)怎樣脫離樓奴困境？
2003年沙士時的樓價大概是1997年樓市高峰期的三成，即妳所儲的三成首期己足夠妳付清所有樓價，不需向銀行借貸供樓，即妳不需做樓奴。

2)樓市有機會跌7成嗎？
絕 對有機會跌7成，甚至有機會跌9成。只要泡沫吹得愈大，爆破後跌得愈勁！1997年樓市高峰期時那有人會想到之後樓價會跌7-8成，當時的人只相信樓市會 升多幾十年，沙士只是觸發樓市終極一跌，就算沒有沙士當時樓市亦會跌6-7成。1989年日本樓市高峰期時那有人會想到之後樓市會跌足20年，現在的日本 樓市仍在谷底難以反彈，因1989年日本樓市需要供三代，應驗了泡沫吹得愈大，爆破後跌得愈勁！

3)年青人，妳們最大的本錢是什麼？
應 該是青春吧！有青春便可充分運用"耐性資本"，股神巴菲特所說的"耐性資本"是指成功的投資者必須具備雙重的耐心，能以無比的耐性等候入市的機會，入市以 後要有同樣的耐心等候股價上升來反映其內在價值，体現價值技投資的精髓，別人貪婪我恐懼(1997年時)，別人恐懼時我貪婪(2003年時)。正如德國股 神科思托蘭尼所講："賺錢就是那麼容易，跟群眾對著幹！"

4)對於年青人來講，供樓的最大成本是什麼？
供樓的成本不單是利息，對於年青人來講，富爸爸說供樓的最大成本可能是"放棄學習創業和投資的機會"。因創業和投資確實需要交學費(即輸錢)，買樓付首期已減少了創業和投資的資本，加上負債後的心理壓力，確實令不少人對創業和投資卻步。

5)泡沫真的會爆破嗎？
百 分之一百會，從17世紀荷蘭的鬱金香泡沫、1720年南海泡沫、1928年美國股市投機泡沫、1990年代日本股市樓市泡沫、1997年香港股市樓市泡 沫、2000年科網股泡沫等等，最終都以爆破結束！偉大的科學家牛頓都在泡沫爆破後輸光身家，並說："我能計算出天體的運行軌跡，卻無法計算群眾的瘋 狂！"


http://www28.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13327140&highlight=
  (內含泡沫形成原因)

<牛市四部曲>小弟認為現在是牛三急升前的震倉調整，大家點看？

<牛市四部曲>
牛一，於悲觀中形成
牛二，於懷疑中成長
牛三，於樂觀中上升
牛四，於興奮中滅亡

小弟認為2007年牛三(由大概19400-31700點)的升幅誘因為港股直通車，並認為今次2010年牛三的誘是因為歐美需用一個更大的泡沫，去挽救上一個泡沫爆破，所以需瘋狂印銀紙(QE2 and then QE3, QE4, QE5……)以至更大的泡沫形成去挽救經濟，而不是行緊縮政策，所以資金是無限量供應的！

正如德國股神科思托蘭尼，股市上升需要的正是資金+心理

小弟認為資金因素已非常明顯，獨欠普遍群眾的樂觀情緒。故認為現在是牛三急升前的震倉調整(因仍有人懷疑QE2的額度而沒有看清大勢)，且牛二已經過去！

請各位有識之士賜教，大家點看？


年輕人都為買唔起樓而煩惱，可我年青剛大學畢業的時候，卻沒有買唔起樓這奢侈的煩惱，分享一下我的上車經歷：10/11/10

我 1998年大學畢業，主修金融財經，畢業等於失業，97金融風暴爆破後，找一份金融相關的工作是沒有可能的事情。寄一千封求職信，得十幾個面試機會，為了 償還大學貸款，我什麼工都願意做，連普通的文員都應徵，可惜都不請，話妳班大學生高不成，低不就，結果幸運地找到份$7000的銷售員工作。我去大學同學 聚會，見到D大學同學，做7-11MT要執貨嘅有，做麥當勞MT要洗廁所又有，做保險無底薪都有，我恨不得一把火燒咗張大學畢業證書！畢業後所學到的第一 件事是如何放下大學生的身段去投入勞動市場，當時有一份$10000人工的工已是很幸福，點會有買唔起樓這奢侈的煩惱！最慘小弟鍾愛炒股，輸到要去財仔借 錢補孖展，食麥當勞$3漢堡包充饑。當時我在麥當勞對住燈火發誓，30歲前(7年後)賺不到一百萬，我就跳樓死！最終痛定思痛，認真學習投資理財，並一口 氣讀了幾十本投資及理財書。並發現單靠打工，(7年後)的確賺不到一百萬，要發達就得創業、投資，甚至投機，當時滿腦子都是錢、錢、錢。1999年科網熱 潮從新上路後，我運用"漫步華爾街"的空中樓閣理論(即形成泡沫需要有建立空中樓閣的理由)去尋找十倍股，並在99年底前憑幾十本投資書的智識，找到一份 股票交易員的工作。於2001年被裁員前，慶幸互聯網這泡沫可以發得那麼大，令小弟賺了不少錢！當時小弟真的膽生毛，竟然運用股魔"Jesse Livermore"的關鍵點理論，去沽空期指，即每低於某一關鍵點，追沽期指，結果賺了人生第一桶金，現在回想起來真的是膽戰心驚，嚇破膽。

運 用幾十本投資書的智識，加上多年的炒股經驗(小弟16歲時在股票行做暑期工時初次接觸股票，大學讀金融系時已經常炒股)，並應用股神巴菲特的名言"別人貪 婪我恐懼，別人恐懼時我貪婪"於樓市之上，於沙士谷底時一筆過付款買樓，當時買樓人人話我係傻仔，我就做傻仔跟妳班聰明群眾對著幹，最後他們笑我傻人有傻 福，真頂癮！沙士買樓我就當係買價值被低估的股票一樣，加上自己炒股及創業都輸過錢，沒什麼好怕！買便買！

總結：對於小弟呢D有經驗的投資者(應該係投機者)來講，沙士時買樓算是小弟投機生涯當中最穩健的投資罷了！

建議：我覺得買樓不單是自住那麼簡單，而是一項金額龐大的長線投資(至少對一般人來講)，不要如一些蠢師兄般純因供得起就買，而是當一項二百至三百萬的投資般看待，那麼妳可能會懂得如何操作入市！


http://www28.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13410461&highlight=

借用投資大師林森池的投資戒條，小弟給準備買樓自住的小業主的告誡

轉載自林森池的"證券分析實踐"

林森池的投資十戒第二條：
"戒被倦入狂潮的洪流，不要被外來不理性的亢奮，令妳跟蹤潮流作出投資。例如科網泡沫 、地產狂潮等都是好例子，2000年買入科網股，或1997年高峰時買入住所，你都會很痛苦！"

林森池的投資十戒第三條：
股市大崩潰時群眾的拋售，一定會導致你產生恐懼。這時候妳要克服恐懼，作出人棄我取，購入千里馬(好股票)。

以下是小弟(不是林森池)致準備買樓自住的年輕小業主的忠告：

有關投資十戒第二條
曾射首時常說希望樓市平穩發展，可卻是講一套，做一套！特區政府暗中勾結地產商利益輸送(天匯事件不了了之，梁展文事件等等)，沒有認真干預市場讓樓市平穩發展，以致樓市被倦入狂潮泡沫的洪流！

如 果樓市真的是平穩發展，這時買樓並沒有問題。但現時樓市已被倦入泡沫狂潮的洪流，不是平穩發展，這時入市的風險會是非常之大，因為泡沫期間的大升，會引發 泡沫爆破後的大跌。如果可以的話，請盡量避免倦入樓市狂潮的洪流當中！試想想，1997年高峰時買入住所，你會很痛苦！

當然會有很多業主樂於致身於泡沫洪流當中，享受泡沫當中的樓價上升，並告訴妳再唔買樓價便會再升。但請盡量避免倦入樓市泡沫狂潮，或許妳仍可享受泡沫當中樓價的一些上升，但最終妳卻要承受泡沫爆破後樓價的大跌！

有關投資十戒第三條
我相信很多人說這是沒可能做到的事情，因為恐懼是人類的天性，做不到的人亦會有千萬個藉口去解釋做不到的原因。但如妳能做到卻可以幫助妳大幅獲利，至少可以低價買入優質單位自住！


http://www28.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13397414&highlight=

<牛市四部曲>股市與樓市之間的決擇？

價值投資大師鄧普頓(Sir John Templeton)提出過的股市發展四部曲：
牛一，牛市是在一片悲觀的情緒下誕生，
牛二，在一片懷疑的情緒下成長，
牛三，在一片樂觀的情緒下成熟，
牛四，在一片亢奮下衰老而死的。」

股市方面：
小弟認為股市現在是牛三急升的起步階段，並認為現在應用 "投機之王 Jesse Livermore" 的理論買 牽頭羊(領漲股)，股市尚會有一大段升幅，恆指現時14倍P/E，離曆史高位20倍P/E尚有一大段距離

樓市方面：
小 弟認為現在是牛三的中段至後段，尚且可能仍會有一段升幅，但不會如股市牛三起步階段般會有一大段升幅。現在樓市己不是牛三急升的起步階段，而是中至後段， 兼且買樓是中長線投資，所以不會建議於牛三中後段時期熾熱階段置業！可能明年會升多1-2成，但從十年的中長期看，樓市大跌的機會高於大升的機會好幾倍！

應 否賣樓買股？對於股市新手來講，絕對不應該，除非妳有十年以上炒股經驗，因股市的風險比樓市高幾十倍。對於股票的專業投資者(最少十年以上經驗而且深懂炒 股)，而樓房是投資而不是自住，現在卻是賣樓買股的好時機，股市現在是牛三急升的起步階段，尚會有一大段升幅，樓市現在是牛三的中段至後段，升幅有限！

而且當泡沫爆破後，(雖然兩樣都會大跌)！但股市逃生會較樓市快！

大家點睇？


由於香港的樓市總是大上大落，而不是平穩發展，所以買入時機是置業的決定性因素，而不單是供得起便買！(小弟於沙士時買樓時根本就沒有住屋需求)

小 弟的投資之道"就是在市況低迷時低價買入，在市況熾熱時高價賣出！而絕不是在市況熾熱時高價買入接火棒！"如果妳沒有時間認真研究經濟政治，妳只需簡單地 運用小弟的投資之道置業便可以，因為根本沒有人可以準確預計何時加息、資金何時突然撤走、外圍環境變化......等等。

至 於如何鑑定市況是熾熱與否，妳可以讀此書"漫步華爾街(A random walk down wall street)"，或者是800兄關於"97"的文章，或者是參考kelvin ko 兄所言"每次連兇宅都玩埋，大西北、公屋都爆升，證明離爆煲不遠，真係好準！"


http://www28.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13466469&extra=page%3D13

每次連兇宅都玩埋，大西北、公屋都爆升，證明離爆煲不遠，真係好準！
連兇宅都玩埋，大西北、公屋都爆升，證明離爆煲不遠。
道理係其他樓樓價太高，唯有3,4線都玩埋，已經尾聲。另外容易引到政府出招。
真係好準！


最 後，小弟認為年青人妳們的人生是幸福美好的，何必為置業過於憂慮，應保持平常心及頭腦清醒，便不會那麼容易墮入炒家陷阱高位買樓接火棒！如果可以的話，我 強烈建議妳們嘗試創業或投資，如果成功的話，妳們將來會是一筆過付款買豪宅，過著富有而美好的生活，始終"工字不出頭"這句話是沒錯的！

中信證券H股上車

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100241425&time=2011-03-27&cl=115&page=all

 

　　坐擁700多億元淨資本，中資券商「老大」中信證券（600030.SH）再次啟動H股上市進程。

　　「融資不是目的，主要是國際化的一步考量。」接近中信證券的人士表示，目前中信證券的淨資本水平在國內遙遙領先，業務承接能力短期內不受淨資本 的限制；中信證券希望的是通過發行H股獲得更高的國際市場認知度，為開拓國際業務鋪路。而中國證監會的態度，也由原來的謹慎轉為支持。

　　3月23日晚間，中信證券發佈公告，稱因重大事項正在商談過程中，預計停牌不超過五個工作日。據財新《新世紀》記者瞭解，中信證券此次停牌系將正式公告啟動H股發行計劃。

　　一旦完成，中信證券將成為首家在香港發行H股的內地券商。此前，國泰君安國際（01788.HK）曾經在港上市，但並不涉及國泰君安證券公司的境內資產，市值不過50多億港元。

　　中信證券是中國境內規模最大的證券公司，總市值超過1300億元，各項業務均排在國內券商的前列。2010年，中信證券實現營業收入274.26億元，實現淨利潤109.44億元，分別較去年同比上升24.63％和21.82％。

　　2011年9月6日，中信證券在股改時對高管及業務骨幹實施的3000萬股股權激勵將解禁流通。

　　「發行H股對A股股東權益有所攤薄，但要綜合看ROE水平，加上與里昂的合作，中信證券股價今年仍可期待。」國泰君安證券研究所券商研究員梁靜說。

　　「開盤應該表現不錯。」一位基金經理表示。

重啟H股

　　早在2007年，中信證券就曾經計劃赴港發行H股，籌資30億美元左右，甚至外界已經給出上市的時間表，但最終交易戛然而止。

　　「當時證監會對券商赴境外上市還是很擔心。當時雖處於牛市，券商業績都很好，但主要來自佣金收入。加之外資券商剛剛進入中國，風頭正勁，監管層擔心中資券商急於國際化會影響境內業務，因此不太贊同中信證券的海外上市。」知情人士透露。

　　2007年8月底，中資券商剛剛經歷長達五年的清理整頓，共計有30多家券商被處置，20家券商被重組，大量的違規信用交易、挪用保證金問題、保底的委託理財業務被清理。監管層謹慎心理也在情理之中。

　　期間，高盛和瑞銀兩家外資投行借「花錢買門票」的路徑進入了中國市場。外資券商的專業水準和高端機制，始終是可能改寫國內證券業版圖的強大因素。國內券商中只有中信、中金等個別券商有條件能與之分庭抗禮。

　　「我們發行H股的念頭一直沒有斷，這是中信證券整體國際化戰略的一部分，目的是提高國際知名度和影響力，這也是我們抗衡外資券商的解決路徑之一。」中信證券內部人士表示。

　　「從去年年底中信證券開始跟證監會溝通時，會裡的態度發生了明顯的變化，他們支持中信『走出去』。」接近中信證券的知情人士透露說，「現在基本的方案證監會都已經認可。」

國際化路徑

　　一位中信證券高管曾對財新《新世紀》記者解釋，中信集團國際業務一直很多，集團領導認為資本市場應是全球業務，只要有機會就要出去，「實現國內各項業務均衡發展，國際上各個市場均衡發展。只是國際投行太強勢，一直沒機會。」

　　2005年，中信證券在香港成立中信證券（香港），開始拓展海外業務。2006年又對中信證券（香港）進行了增資，收購了中信集團下屬中信資本 市場控股旗下的三家子公司，獲得了證券承銷、證券經紀及期貨業務資格。同年，中信證券與麥格理銀行成立了中信麥格理資產管理公司，2007年中信證券又與 勝達國際集團（SICO）合資開展股權直接投資業務。

　　「2006年中信證券再融資後，曾討論過購買花旗銀行10％的股份，希望能用花旗銀行全球的網點開展業務。為籌措資金，還曾計劃在香港上市，但最終未能運作。」上述人士透露。

　　2007年10月，中信證券正式宣佈了與貝爾斯登的合作，相互持股、業務合作。當時全球金融危機已初露端倪，貝爾斯登的二級市場價格不斷下跌， 中信證券也日趨謹慎。2008年3月19日，摩根大通以換股方式全面收購了貝爾斯登，中信證券遂公告中止了有關合作計劃。雙方並未簽署正式協議，亦未支付 價款，因此未產生損失。

　　此次險遇後，中信證券繼續尋覓下一個合作夥伴。

　　2010年5月，中信證券公告擬與東方匯理銀行建立戰略合作關係，合作方範圍同時包括其下屬的盛富證券、農業信貸銀行證券（美國）公司和里昂證 券等公司，合作方式包括業務合作、客戶資源共享、組建合資公司、成立戰略聯盟等。同期，工商銀行（601398.SH/01398.HK）等其他中國金融 企業也曾向里昂證券表達合作意願。

　　多位業內人士認為，中信證券國際在香港根基尚淺，與里昂合資，近在眼前的好處就是取得機構客戶渠道，爭取更多H股承銷的大單。

里昂-H股雙方案

　　根據中信證券的公告，中信證券與東方匯理銀行的合作將在今年6月底達成協議，此時發行H股到底是何目的？

　　根據目前雙方初步達成的整體交易架構，中信證券將成為東方匯理銀行惟一的合作方，設立50％對50％的合資公司，合資公司總部將設在香港。最初 的方案中，雙方並不會以現金出資。取而代之的，是中信證券將中信證券國際注入合資公司，東方匯理銀行將注入里昂證券。經評估後，差價以其他方式補足。

　　據彭博資訊的統計，2009年中信證券國際在香港股票承銷市場份額僅為2.1％。東方匯理銀行屬於法國農業信貸銀行集團旗下，資本金為60.56億歐元。總部位於香港的里昂證券，東方匯理銀行擁有65％的股份，剩餘35％由員工持有，以經紀與研究業務見長。

　　採用這一方式，可以有效規避外資券商只能在中國境內有一個合作夥伴的監管規則，用境外公司的合資合作開展業務，不過，由於監管層一直沒有對這一曲線合資正式點頭，方案久拖不決。

　　消息人士稱，中信證券發行H股，與里昂證券的合作「既有聯繫，又有區別」，「其中部分資金將用於這次合資」。

集團出海夢

　　對於中信集團來說，中信證券發行H股可謂喜憂參半。據中信集團內部人士透露，在今年年初召開的中信證券年度工作會議上，中信集團現任董事長常振 明表示，「集團其實不希望中信證券發行H股，因為集團對中信證券的持股比例較低，發行H股會被進一步攤薄，同時作為國有企業，還需要上繳社保新發股份的 10％。」目前中信集團持有中信證券23.69％的股份。

　　不過，常振明依然表示：「集團支持中信證券走出去，這一步對中信證券的未來發展有重要意義。」

　　去年5月，時任中信集團董事長的孔丹和總經理常振明在接受財新《新世紀》記者採訪時披露，「中信集團現在到了改革發展的關鍵階段」，「希望把集團整體上市作為一個契機，把加強協同效應、風險管控、戰略管理及資源配置作為推動集團經營方式轉變的抓手。」孔丹說。

　　中信集團目前銷售收入2000億元，三分之二來自非金融行業；但盈利中的80％來自中信證券與中信銀行這兩家上市金融機構，加之中信集團下面有 十幾個上市公司，在國內的法制環境中想操作A股整體上市是不可行的。根據香港聯交所的有關規定，母公司和子公司可以同時上市，只要「母公司除了其在子上市 公司的權益，自己亦須保留有相當價值的資產及足夠業務的運作，以獨立地符合上市規定」。

　　「集團的H股發行，與中信證券發行H股是兩個不同的交易，互相沒有障礙。」接近交易的人士稱。

用居屋上車不一定是好事 止凡

http://cpleung826.blogspot.com/2012/02/blog-post_05.html

在舊同學的喜宴中跟一班舊同學聚舊, 傾談中不離買樓上車的問題。其中一位舊同學兩年前已經結婚生小朋友, 住的地方是他弟弟在畢業時成功申請的公屋 (公屋租戶給其他人住應該是犯法的), 大家都討論他的上車希望。

他非常不滿地說太太經常要求買樓, 但又沒有儲錢的習慣, 經常都買衫褲鞋襪, 有要求無付出, 令他十分不悅。其中一位同學建議他考慮政府的居屋, 現在還有新一種居屋將會鎖定未來補地價的金額, 好像政府補貼你投資一樣, 應該十分著數。

先不要說他的個人財務問題。其實我覺得買居屋的心態不應該有投資期望, 如果希望有投資部份的, 最好還是買私樓。居屋很難有大幅升值, 就算升值都會落後大市, 變相是折舊部份大於地價升值。居屋的維修保養一般都非常差, 居屋跟私樓的業主沒法比, 問題是居屋的保養連公屋都不如, 因為公屋是政府的, 居屋就靠業主, 處理上很不同。

買居屋是有政府補貼, 可能節省十多萬, 或是三十萬, 但後來的差額會令你很不快, 我老闆就有這個經驗, 當年貪平買了屯門一個居屋盤, 當是三、四十萬就有, 他記得他朋友同時買了德福花園就要六十多萬, 他滿心歡喜, 覺得自己省下二十多萬。誰知買了這個屯門居屋後, 他說好像斷六親, 因為沒有多少個朋友及親戚希望入屯門探他 (當年屯門的交通實在很不便), 住了幾年, 自己有錢就買另一個樓盤, 本想賣樓套現, 但要補的地價實在不少, 又捨不得, 於是等多兩等, 又想放租, 但未補地價怎能放租呢? 於是空置了兩年, 最終都補地價賣了, 持貨多年都算微賺十多二十萬左右。可是, 回看朋友的德福花園, 當年六十多萬已經升過二百萬, 令他非常沒趣。

因此, 他多次提醒我們, 如果買居屋, 就是一心自住, 如果有能力買私樓, 只是差兩三年的時間問題, 最好不要買居屋, 因為拿了政府點點著數, 最後只會令你遺憾, 他還說如果當年買下私樓令他有一個靚起步, 可能今日早已退休了。

還有, 大家平日都可以多加留意, 公屋的維修保養一般都不差, 花卉也種得很好, 因為政府房署做的; 私樓就看看是哪裡, 舊唐樓或單幢樓會差一點, 一般大型屋苑都做得不錯; 但舊一點的居屋就一定很差, 因為居屋業主多是盡可能省錢的心態, 很難通過大型維修工程, 這正是居屋升值落後的因素之一。

至於這位舊同事的個人財務, 還未有安定住所就結婚及生小朋友, 這應該是一個意外, 加上太太大花筒的性格, 生活上的一些程序倒轉了來行, 沒有穩定的財政基礎就做「錯事」, 到現在還沒有一個明確計劃, 感覺上只有抱怨, 其實都是愛莫能助。

先上車後補票 國壽買大樓 金管會被罵翻

2012-9-3   TWM

金管會提高保險業投資不動產的投資報酬率下限到二．一二五％後，市場第一筆大型標案就是位在台北市信義路上的宏遠大樓，結果國泰人壽以七十二．五六億元的超高價得標，卻也立即踩到新規定的紅線，但金管會的態度，不僅讓市場罵翻，也讓調高投報率的動作等於白做了。 八月二十三日，這棟位在台北市精華地段的大樓標售，但由於該棟大樓全年租金收入約一．三五億元，換算國壽的投報率僅一．八六％，遠低於二．一二五％的規定，開標結果立刻引發市場譁然。 如果乖乖遵照金管會新的投報率下限計算，答案很簡單，就是不能超過六十三．五億元，四張標單中，中壽的六十四億元、富邦人壽的六十二億元勉強合乎規定。 儘管金管會表示要國壽盡快與承租方協議調高租金以合規定，但已讓市場罵翻；壽險人士紛紛表示，如果國壽「先上車、後補票」可以過關，那麼調高投報率有何意 義？但如果金管會嚴格執行新規，代表未來壽險業者的出價完全被預期，此舉雖可暫收打房效果，但也斷了壽險業賺「未來財」（標售未來可能增值的不動產）的機 會，左右都惹來非議。 （劉俞青）

開心上車盤 Home Blogger

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亨利: 是咁的,我同我女朋友下年結婚,依家o係九龍區租緊樓,月租$7.5K。兩口子月入共$40K多dd,扣除開支每月可以儲$14-15K。我同我女朋友手上有現金$220K,股票現值$200K,外幣現值$50K,冇負債(grant loan還晒)。因為今年租金升得好急,租金應該會加,假設加到$9K,相信我地都仲應付到。我地暫時冇生小朋友的打算(如果意外有左都會照要),但一直有置業的心,我想問,以我依家的條件,應該點部署好?我地之前有睇開樓,除左荃灣及大埔以北的地方唔考慮(因為太遠),有d咩地區係我地能力以內的選擇?target d咩類型樓會切合我地的需要?o係財務上的安排,我點樣可以預備得好d? 

年青人嚮往一個人住係正常心態，係香港呢個咁細地方更易理解。 但凡事有代價，搬出黎住影響儲錢進度，就當你交完租仲有錢置業，都只能買次一級既樓房，影響投資回報。亨利現受加租潮所累，防守能力大減，每月要將家庭收入兩成奉上作租金。本blog不知不覺在半年間記載左許多人既買樓故事，願讀者花時間睇一睇，考慮湖清楚後才行事。

咁搬出黎住冇話唔岩，對一些人黎講更是必要的。首先建議佢地結婚同買樓唔好同時進行，當中之忙碌及複雜多令大家爭吵。諗樣認為你地要係結婚用少d錢，作首期買番間樓，作為你地未結婚先搬出黎住既compensation。當然講到compensation你會問「點解要係我!!!」。諗樣客觀咁睇以你收入確實難將買入高質素單位同豪華婚禮一齊進行，比我選我寧願婚禮用少d錢，只要有親朋到賀其實都好開心。

你地應該先買入一間銀碼細而有裝修既屋苑樓，原因係你可慳租、慳返裝修錢、第時又客易將間樓租出。記住通常人買第一間樓都唔係住成世，唔駛豪裝、最緊要第時租或賣得出。

好多人都要先屈就的，冇屋企人幫或強勁收入係2012年第一間屋真係連西九四小龍都唔使諗。你提既「荃灣及大埔以北」地區唔考慮，咁即係荃灣及大埔可否作考慮呢?? 荃灣中心就係一個上車盤，個404呎筆者有幾個friend都住過，而家都搬左去第度。其實流程就係先住細再將租金儲起，再將細屋租出換大樓，咁就有兩間，有心做既唔難。翠屏、九龍灣得寶、牛池灣新麗花園、荃德花園、沙田河畔、大圍金獅現時仲有二百幾萬既盤，你地可以比一成首期。打比喻買入兩年後跌兩成，其實你而家比四年租都等同呢個價，反而供左樓既錢，仲有一半係還本可儲起。

如果想住好些少請你入元朗睇下，自己試搭一下西鐵或巴士，其實冇你想象中咁遠的。將軍澳同元朗一齊去中環，時間唔係差好遠。至於買樓要注意既地方、我好似係幾個月前已講過。

你可能好frustrated點解間屋比你心目中細咁多! 我只能安慰你呢度就係香港，暫時忍耐。至於你財務上既安排，就係死儲爛儲! 同埋咁好諗住博一鋪買股票。搞好結婚同買樓，除非世界未日，否則你仲有成世人時間買股票。

真的沒能力上車? 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2013/01/blog-post_19.html
房協推出首個位於青衣青綠街的置安心「綠悠雅苑」, 收到4萬多份申請, 超額認購44倍。這個倍數反映什麼? 好像社會很多夾心階層上不了車, 對這類資助需求很大? 反映政府房屋政策很有幫助? (因為置安心是政府設計的)

跟一名公屋戶前輩討論這個問題, 他的第一個印象亦是以上的原因。一般來說, 一看新聞亦有這個感覺, 不知是否又是記者把自己的感覺加強到新聞上, 鉤畫出這個畫面, 令讀者有這樣的感覺。

當時我說「 44倍? 都只因推出的單位只有988戶, 現在你居住的公屋, 一層有34戶, 23層一座都七百幾戶, 這個推出項目的單位數目就只有一座公屋多一點, 幾萬份申請表不算多。還有, 當中不知有多少人抱著抽獎心態, 真的中籤亦不一定會買呢。...」

前輩好像開始認同44倍不算什麼, 而我又講多一點「其實我有點不明白這些申請者抱什麼心態, 他們不能上車嗎? 平均呎價都成6、7千蚊呎, 這個數目在香港應該有很多選擇」

前輩話「不是有折嗎?」

止凡「 6、7千已經是折扣價, 這是按市價9千蚊呎, 再免地價所訂的。」

前輩話「好似話可以借到九成嘛。」

止凡「 今日買私樓自住, 好像還可以做九成按揭。」

前輩話「......這一層...我就不知道了...」

接著還舉了不少地區的私樓樓價, 6、7千蚊實在有很多選擇。只不過, 從電視的訪問中好像看到不少申請者說這是新樓, 政府有資助之類的原因, 這些條件可能是其他二手私樓可沒有吧。

由於這是新樓, 定價 (呎價9千多元) 比同區還要高, 然後就免3成地價賣, 能買入及供「綠悠雅苑」的人, 應該不是上不了車的, 其實他們算不算貪便宜呢? 新樓免地價, 他們就覺得抵買, 寧願被資產審查都要申請, 到底他們是真的沒能力上車? 還是一定要買新樓? 住屯門、元朗、粉嶺、上水就一定不可以? 政府有資助就一定要搶?

有位媽媽說什麼青年人上不了車, 她替子女交表, 中籤還要替他們付首期。請不要對著電視亂說, 所謂「大話怕計數」, 有能力幫買子女買「綠悠雅苑」, 為何沒有能力幫他們買私樓上車? 所有私樓都比「綠悠雅苑」貴? 還是新樓問題? 還是地區問題? 還是著數問題? 我不太明白。

小心點, 政府資助多沒有好事幹, 他日回看, 這個青衣怪政產物可能又被標籤了, 跟居屋一樣, 大跌市時跌得多, 升市時升少少的類型, 二十年後人家的樓升10倍, 可能「綠悠雅苑」還是升三兩倍而已 (之前有出文討論過, 該樓宇的升值及抗跌力, 跟該樓宇業主的實力有關)。今天得了政府好處, 其實他日可能剩下個「吉」, 還是靠自己實力, 不要拿政府著數, 尤其是媽媽一代, 不要教壞或寵壞新一代。

如果有上車需要 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2013/03/blog-post.html
不少80後今天實在有上車需要, 是談婚論嫁之時, 真正要搬離屋企, 不買樓亦要租樓的話, 今天應該如何決定呢? 討論的前提是至少有穩定工作及首期, 沒有這兩方面條件的, 根本還未有選擇。又或者沒有急切需要者, 亦不用太心急在樓市高位樸入市。

如果手持60萬左右, 看今天的樓價如此, 沒有需要的, 實在不需要急著上車。但如果有實際需要, 應否拿儲蓄作首期, 還是租樓等樓市跌呢? 止凡認為先要弄清楚要樓市大跌的原因, 明白後再想想是否有價值租樓去等樓市跌。

政府不停出招, 每招都是對樓市中業主的結構做了手腳。炒家一早已經離場甚遠, 新上會的業主一定實力十足, 連新投資者想買多一兩間放租的也給趕盡殺絕, 今日的樓市業主已經大多是留下一層自住的。當然當中一定還有長線投資者, 但不少長線投資者見政府不停出招及樓市狂升, 早已賣出非自住樓套現了, 如果不賣的, 一定又是實力十足, 租金夠供樓有餘。

看見這些業主, 政府的每一招其實都沒有傷害他們, 包括沒有影響業主早前跟銀行簽下的按揭合約, 沒有業主的增大槓桿。早前也說過, 要樓市大跌, 必要有一間比一間低的成交, 如果業主們實力十足, 誰又會在這個時候減價求售呢?

每次政府出招, 樓價不跌而只會成交縮, 證明今天業主好市就可能賣樓, 不好市就收回, 根本不會有低樓價成交, 而過往又如何呢? 82年、97年至03年不是跌得很厲害嗎? 到底當時發生什麼事情?

首先, 跌市一定要有炒家, 他們一見後市不妥就第一時間減價放樓, 推低樓價。第二, 銀行利息加不停, 美國經濟好, 香港不好, 但要跟美國利息走, 80年代20多釐, 97年9釐10釐, 03年也5釐6釐, 但今天是相反, 美國經濟死, 香港跟內地一樣好。第三, 失業率高企, 業主供供下突然被裁員, 非賣樓不可, 又怕遲點賣會變負資產而賣不掉。第四, 前景暗淡, 看不好未來樓市。還有持貨現金流不夠, 租金回報比供利息還要低, 持多一天貨就蝕一天。

以上都會令業主紛紛掟貨, 而樓價一低再低時, 業主更會加把勁追跌求售。而今天能否出現呢? 要美國強、中國弱, 香港失業率勁高但又要跟美國高利息, 直頭像希臘跟德國的關係一樣, 10年內亦難有這樣的一天, 因為中國不像日本般聽美國的話。

就算我預期近年政府狂找供應, 目標每年2萬地造房, 大量供應出現也要在2015、2016年, 而實際上每年2萬又不是十分之多, 最多只算是供求平衡一點而已, 令樓價升幅沒以前般大。

李嘉誠先生說過, 不借太盡的, 夠實力的, 買自住樓幾時都是對的。這句話實在大部份時間都對, 只在80年代及97年是錯的, 因為當年租金回報率低而利率極高, 例如供樓要2萬, 萬8蚊利息, 而租樓只需8千之類, 當時租樓才是叻仔。但自回歸以來, 李生的買樓論都適用。

再者, 買樓有「安家」的效果, 除非喜歡作「過客」 的感覺, 否則先安家, 往後個人發展及投資會比較到位, 因為有自置居所後, 一家上下不用再為住屋煩惱, 始終租客一、兩年就被煩一次。

手持首期但租樓等跌市的大有人在, 認識有不少前業主早年已放樓為租, 因為見樓價升了不少, 租樓等樓市跌後再買。這些人, 2010年有, 2011年又有, 2012年也有, 有些朋友一等等了3年, 手上的現金都送給了包租公。

當然, 世事難料, 中日可能開戰, 北韓可能發顛, 某某核電廠可以爆之類, 但這是否應該不顧一切在等待的事件呢? 今天樓市高, 跌多少才夠呢? 跌兩成、三成? 誰會在今天樓價跌掉兩、三成後賣樓給你呢? 這些問題值得細想。中原指數是要有成交才成, 你看今天樓價有上無落, 政府出招後就零成交, 可見業主核心結構實力之強。

話說回頭, 如果你有信心運用手上資金得到很好的投資回報, 而又不需要有「安家」的感覺, 租樓可能更合適, 所以投資理財還是因人而異。

想問一問怎樣上車?(答) Homeblogger

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讀者收入是較高一群，亦好儲得錢。那不如早點開始財務自由之旅，趁有搵錢能力是做好最少三間樓之部署，他日工作上有變動，都可以有本錢應對。高儲蓄能力加上比同儕好之月入，絕對應和銀行搭檔，運用借貸力而上。
借貸力為60000/10000*50%*2.59=7.8mil。有睇開本blog都知諗樣好少叫你一注獨贏，用盡所有借貸力在一個時候買入一間樓。相反應續奉行節儉，在現旺市時先買入樓房一間放租，到他日成家再將樓房收回，或當時市低就作第二間樓之打算，這樣更有辦法。
如打算在九龍置業，是要將借貸力用得七七八八，才能買到一舒適單位的。不如先由半邊陲地方著水，如沙田，荃灣，九龍灣，買入三百萬餘兩房有望。後生仔本不應住大屋，或勉強買入什麼以顯出優越感。首先勉強一向冇幸福，同加上由奢入儉難，萬一有日大屋搬細屋，不知人太年青時能否看得開。
如是自住可做九成上會，借二百七十萬或多一點，每月只還一萬元。租出樓房要五成首期，但有人是只付三成首期就將樓房租出。自住樓要搵租客最緊要睇往績，如是同區轉單位租客又能答出區內情況，起碼都放梗一半個心。良好經紀往時幫得人買賣樓，自然有一批好租客供應。
請持續在儲錢作業上努力! 你現能將月入之90%儲起，十分出色。當然有賴你月入較好，惟優勢不是長有，現在已流行中年轉職之想法，即時在現今香港，懂得一項技能，就算如醫生都很難靠此搵食一世。睇下傷風感冒只會等淘汰，發展專長，又或轉移至兒童心理學作consultation,是筆者見醫生們之一條路。社會上的新輩，要預備一生要做幾行，才能跑完職業大道。終生受聘一間公司，像日本之終身僱用制，在這世上已不復見。