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上車落車:PE× Yield= 派息比率 何車

2005-08-20  AppleDaily
上車 落車 PE Yield 派息 比率 何車
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上車 百萬倉 - Start from One Million

  http://philipleung168.blogspot.com/2010/03/blog-post_20.html
大市已突破向上, 二三線好多已創緊新高, 叫人去 take profit, 係咪揼錢落海呢. 中移動怕已扭轉弱勢, 和黃亦破咗阻力, 同地產股一樣, 領大市一路創高囉, 可以跑得贏啩.

朋友忍唔住問好無上車, 買吓啲上車盤入市. 見出面萬萬聲, 一萬賠百萬咁話, 真係又步入黃金大道似. 曾生話唔會朝令夕改, 但八萬五政改隨時都食言, 有乜唔改得先. 地又唔推多啲, 强迫八成拍賣又去屈機, 咁偏頗既政策咁又係咪為民制產先. 如果唔係一半香港人住係公屋, 怕且香江一早己暴動多時矣. 諗吓一個人造生造死, 但連租片瓦都唔得, 你話點唔會唔同你死過. 之所以公屋係社會既潤滑濟, 如用咪回報率計算咁真係死得. 居屋不太受歡迎是不爭事實, 但其將公屋戶升呢, 一級帶一級升級, 加强流動性係九七前其一既原動力. 外面啲錢當然好揾, 但第一其波動性太大, 靠死佢盞仆到直一直; 其次內部置業不足, 除減少內部消費外, 政治穏定性亦會減少, 為政者要深思之.

本人咁多年都無上車, 我都唔好獻醜囉. 但觀察樓市咁耐, 升到强迫性既九七又見過, 沙士恐慌性咁低又睇過, 賺多蝕少反而其次, 守唔守到先係重中之重. 自住既唔好當係投資, 當係消費更貼近現實, 租同買無偏頗先啱, 如數計得啱, 供款唔過總收入一半, 享受吓又咪所謂呢, 唔係自絶一世做乜先; 計唔掂咪長租囉, 唔好成人話同人供樓, 首期既機會成本滾廿年咪即係等於廿年既舊樓. 個樓市點升, 升到太空又點, 啲人買唔起咪得個價囉, 如係出面啲人買又關你乜事. 豪樓窮樓兩極化係客觀事實, 豪宅睇資金流動性, 本地窮樓睇吓樓宇供應量同租金回報率好過, 短期怕都仲有得上, 長期都怕係上上落落啫, 除非政府與民為敵, 與地產商沆瀣一氣囉.



上車 百萬 萬倉 Start from One Million
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[轉載]一個投機者給80後未上車一族的告白 脫苦海

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=17529

http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13484630&extra=page%3D1

致80後未上車一族:

小弟是一位有近20年投機/投資經驗的投資者,我真的非常同情妳們處境,並想分享自己的投資心得,希望可以幫助妳們作置業決定!

小弟是一名70後的中年,只可惜(97金融風暴爆破後)98年才大學畢業,嘗盡經濟低迷下就業的辛酸,卻沒有享受到80/90年代經濟高速增長的就業順景路,加上其他總總原因,致令小弟走上投機這條不歸路。

所以小弟絕對能感受到妳們的處境,如果妳們是02/03年才畢業,可能人工比我98年畢業還要低,工作雖然努力,但上位卻很不容易,仍可能比一班所謂前輩(即小弟就業時俗稱"老屎忽")禁住。

就業情況稍為好轉時,卻要面對樓價瘋狂置業困難的問題,(現時樓價跟本與實體經濟脫節)。以現時一般年輕打工仔的人工,買不到樓是非常正常的事情(現時工資與樓價跟本就已經脫軌),卻被一些準備高位騙妳們接火捧的賣家以嘲笑、恐嚇、指駡形式推妳們落火坑高位接貨!連財政司司長都說:"炒家利用市場異常亢奮的氣氛,製造恐慌性購買的假象,企圖在火上加油以圖利。加上今年頭三季的短炒激增,令他有必要出手打壓炒風。"

作為一個有近20年投機/投資經驗的投資者,小弟熟讀了近300年的經濟發展史,並希望分享自己的投資心得來幫助妳們作置業決定!小弟並不是很富有,但從投機/投資賺來的錢已夠小弟用幾世,故斗膽在此發表文章。

我在財政司司長出招前曾出過以下多篇文章(內含小弟一些投機/投資過去)去警惕年青人不要被炒家所惑高位買樓接火棒!


http://www28.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13393849&extra=page%3D2
(有興趣知道小弟過去的可參考此文章)

年青人, 想置業應耐心等待泡沫爆破後樓價大跌才入市!

致香港的年青人:

妳願意用二十至三十年的青春去換一層樓嗎?做一生樓奴值得嗎?

於 香港買樓等於交重稅,In Form 4 Economics, it says "in Hong Kong, land is a tax". 香港稅基狹窄,財政支出靠賣地收入,所以香港買樓等於交重稅。加上發展商奸狡掠水食水深,官商勾結利益輸送,買樓等於交重稅兼幫地產商打一生工,所以現在 應該先關注自己的事業,儲夠金錢,等待最適當時機才入市買樓!

但 不要期望政府會幫忙,特區政府與地產商之間,擺明官商勾結利益輸送(天匯事件不了了之,梁展文事件等等),點會干預市場壓低樓價幫市民置業。想政府幫市民 置業,除非特區政府被推翻,成立新的民主香港政府啦!特區政府只會將現時買不到樓的八十後青年標籤為"低能兒童",卻不會出手相助!

現時樓價瘋癲,脫離實際經濟因素,現在買樓等於用二十至三十年的青春去換一層負資產的樓。

但不要緊,從來都是物極必反。泡沫吹得愈大,爆破後跌得愈勁!貪婪的地產商加上腐敗無能的特區政府,會促使呢個泡沫愈吹愈大,直至失控爆破。學梁錦松講,樓市有咁耐風流,,有咁耐折墮。年輕人應耐心等待泡沫爆破後樓價大跌(eg沙士價)才人入市!

作者補充:(9/11/2010)

1)怎樣脫離樓奴困境?
2003年沙士時的樓價大概是1997年樓市高峰期的三成,即妳所儲的三成首期己足夠妳付清所有樓價,不需向銀行借貸供樓,即妳不需做樓奴。

2)樓市有機會跌7成嗎?

絕 對有機會跌7成,甚至有機會跌9成。只要泡沫吹得愈大,爆破後跌得愈勁!1997年樓市高峰期時那有人會想到之後樓價會跌7-8成,當時的人只相信樓市會 升多幾十年,沙士只是觸發樓市終極一跌,就算沒有沙士當時樓市亦會跌6-7成。1989年日本樓市高峰期時那有人會想到之後樓市會跌足20年,現在的日本 樓市仍在谷底難以反彈,因1989年日本樓市需要供三代,應驗了泡沫吹得愈大,爆破後跌得愈勁!

3)年青人,妳們最大的本錢是什麼?

應 該是青春吧!有青春便可充分運用"耐性資本",股神巴菲特所說的"耐性資本"是指成功的投資者必須具備雙重的耐心,能以無比的耐性等候入市的機會,入市以 後要有同樣的耐心等候股價上升來反映其內在價值,体現價值技投資的精髓,別人貪婪我恐懼(1997年時),別人恐懼時我貪婪(2003年時)。正如德國股 神科思托蘭尼所講:"賺錢就是那麼容易,跟群眾對著幹!"

4)對於年青人來講,供樓的最大成本是什麼?

供樓的成本不單是利息,對於年青人來講,富爸爸說供樓的最大成本可能是"放棄學習創業和投資的機會"。因創業和投資確實需要交學費(即輸錢),買樓付首期已減少了創業和投資的資本,加上負債後的心理壓力,確實令不少人對創業和投資卻步。

5)泡沫真的會爆破嗎?

百 分之一百會,從17世紀荷蘭的鬱金香泡沫、1720年南海泡沫、1928年美國股市投機泡沫、1990年代日本股市樓市泡沫、1997年香港股市樓市泡 沫、2000年科網股泡沫等等,最終都以爆破結束!偉大的科學家牛頓都在泡沫爆破後輸光身家,並說:"我能計算出天體的運行軌跡,卻無法計算群眾的瘋 狂!"


http://www28.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13327140&highlight=
  (內含泡沫形成原因)

<牛市四部曲>小弟認為現在是牛三急升前的震倉調整,大家點看?

<牛市四部曲>
牛一,於悲觀中形成
牛二,於懷疑中成長
牛三,於樂觀中上升
牛四,於興奮中滅亡

小弟認為2007年牛三(由大概19400-31700點)的升幅誘因為港股直通車,並認為今次2010年牛三的誘是因為歐美需用一個更大的泡沫,去挽救上一個泡沫爆破,所以需瘋狂印銀紙(QE2 and then QE3, QE4, QE5……)以至更大的泡沫形成去挽救經濟,而不是行緊縮政策,所以資金是無限量供應的!

正如德國股神科思托蘭尼,股市上升需要的正是資金+心理

小弟認為資金因素已非常明顯,獨欠普遍群眾的樂觀情緒。故認為現在是牛三急升前的震倉調整(因仍有人懷疑QE2的額度而沒有看清大勢),且牛二已經過去!

請各位有識之士賜教,大家點看?


年輕人都為買唔起樓而煩惱,可我年青剛大學畢業的時候,卻沒有買唔起樓這奢侈的煩惱,分享一下我的上車經歷:10/11/10


我 1998年大學畢業,主修金融財經,畢業等於失業,97金融風暴爆破後,找一份金融相關的工作是沒有可能的事情。寄一千封求職信,得十幾個面試機會,為了 償還大學貸款,我什麼工都願意做,連普通的文員都應徵,可惜都不請,話妳班大學生高不成,低不就,結果幸運地找到份$7000的銷售員工作。我去大學同學 聚會,見到D大學同學,做7-11MT要執貨嘅有,做麥當勞MT要洗廁所又有,做保險無底薪都有,我恨不得一把火燒咗張大學畢業證書!畢業後所學到的第一 件事是如何放下大學生的身段去投入勞動市場,當時有一份$10000人工的工已是很幸福,點會有買唔起樓這奢侈的煩惱!最慘小弟鍾愛炒股,輸到要去財仔借 錢補孖展,食麥當勞$3漢堡包充饑。當時我在麥當勞對住燈火發誓,30歲前(7年後)賺不到一百萬,我就跳樓死!最終痛定思痛,認真學習投資理財,並一口 氣讀了幾十本投資及理財書。並發現單靠打工,(7年後)的確賺不到一百萬,要發達就得創業、投資,甚至投機,當時滿腦子都是錢、錢、錢。1999年科網熱 潮從新上路後,我運用"漫步華爾街"的空中樓閣理論(即形成泡沫需要有建立空中樓閣的理由)去尋找十倍股,並在99年底前憑幾十本投資書的智識,找到一份 股票交易員的工作。於2001年被裁員前,慶幸互聯網這泡沫可以發得那麼大,令小弟賺了不少錢!當時小弟真的膽生毛,竟然運用股魔"Jesse Livermore"的關鍵點理論,去沽空期指,即每低於某一關鍵點,追沽期指,結果賺了人生第一桶金,現在回想起來真的是膽戰心驚,嚇破膽。


運 用幾十本投資書的智識,加上多年的炒股經驗(小弟16歲時在股票行做暑期工時初次接觸股票,大學讀金融系時已經常炒股),並應用股神巴菲特的名言"別人貪 婪我恐懼,別人恐懼時我貪婪"於樓市之上,於沙士谷底時一筆過付款買樓,當時買樓人人話我係傻仔,我就做傻仔跟妳班聰明群眾對著幹,最後他們笑我傻人有傻 福,真頂癮!沙士買樓我就當係買價值被低估的股票一樣,加上自己炒股及創業都輸過錢,沒什麼好怕!買便買!


總結:對於小弟呢D有經驗的投資者(應該係投機者)來講,沙士時買樓算是小弟投機生涯當中最穩健的投資罷了!


建議:我覺得買樓不單是自住那麼簡單,而是一項金額龐大的長線投資(至少對一般人來講),不要如一些蠢師兄般純因供得起就買,而是當一項二百至三百萬的投資般看待,那麼妳可能會懂得如何操作入市!



http://www28.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13410461&highlight=

借用投資大師林森池的投資戒條,小弟給準備買樓自住的小業主的告誡

轉載自林森池的"證券分析實踐"

林森池的投資十戒第二條:
"戒被倦入狂潮的洪流,不要被外來不理性的亢奮,令妳跟蹤潮流作出投資。例如科網泡沫 、地產狂潮等都是好例子,2000年買入科網股,或1997年高峰時買入住所,你都會很痛苦!"

林森池的投資十戒第三條:
股市大崩潰時群眾的拋售,一定會導致你產生恐懼。這時候妳要克服恐懼,作出人棄我取,購入千里馬(好股票)。

以下是小弟(不是林森池)致準備買樓自住的年輕小業主的忠告:

有關投資十戒第二條
曾射首時常說希望樓市平穩發展,可卻是講一套,做一套!特區政府暗中勾結地產商利益輸送(天匯事件不了了之,梁展文事件等等),沒有認真干預市場讓樓市平穩發展,以致樓市被倦入狂潮泡沫的洪流!

如 果樓市真的是平穩發展,這時買樓並沒有問題。但現時樓市已被倦入泡沫狂潮的洪流,不是平穩發展,這時入市的風險會是非常之大,因為泡沫期間的大升,會引發 泡沫爆破後的大跌。如果可以的話,請盡量避免倦入樓市狂潮的洪流當中!試想想,1997年高峰時買入住所,你會很痛苦!

當然會有很多業主樂於致身於泡沫洪流當中,享受泡沫當中的樓價上升,並告訴妳再唔買樓價便會再升。但請盡量避免倦入樓市泡沫狂潮,或許妳仍可享受泡沫當中樓價的一些上升,但最終妳卻要承受泡沫爆破後樓價的大跌!

有關投資十戒第三條
我相信很多人說這是沒可能做到的事情,因為恐懼是人類的天性,做不到的人亦會有千萬個藉口去解釋做不到的原因。但如妳能做到卻可以幫助妳大幅獲利,至少可以低價買入優質單位自住!


http://www28.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13397414&highlight=

<牛市四部曲>股市與樓市之間的決擇?

價值投資大師鄧普頓(Sir John Templeton)提出過的股市發展四部曲:
牛一,牛市是在一片悲觀的情緒下誕生,
牛二,在一片懷疑的情緒下成長,
牛三,在一片樂觀的情緒下成熟,
牛四,在一片亢奮下衰老而死的。」

股市方面:

小弟認為股市現在是牛三急升的起步階段,並認為現在應用 "投機之王 Jesse Livermore" 的理論買 牽頭羊(領漲股),股市尚會有一大段升幅,恆指現時14倍P/E,離曆史高位20倍P/E尚有一大段距離

樓市方面:

小 弟認為現在是牛三的中段至後段,尚且可能仍會有一段升幅,但不會如股市牛三起步階段般會有一大段升幅。現在樓市己不是牛三急升的起步階段,而是中至後段, 兼且買樓是中長線投資,所以不會建議於牛三中後段時期熾熱階段置業!可能明年會升多1-2成,但從十年的中長期看,樓市大跌的機會高於大升的機會好幾倍!

應 否賣樓買股?對於股市新手來講,絕對不應該,除非妳有十年以上炒股經驗,因股市的風險比樓市高幾十倍。對於股票的專業投資者(最少十年以上經驗而且深懂炒 股),而樓房是投資而不是自住,現在卻是賣樓買股的好時機,股市現在是牛三急升的起步階段,尚會有一大段升幅,樓市現在是牛三的中段至後段,升幅有限!

而且當泡沫爆破後,(雖然兩樣都會大跌)!但股市逃生會較樓市快!

大家點睇?


由於香港的樓市總是大上大落,而不是平穩發展,所以買入時機是置業的決定性因素,而不單是供得起便買!(小弟於沙士時買樓時根本就沒有住屋需求)


小 弟的投資之道"就是在市況低迷時低價買入,在市況熾熱時高價賣出!而絕不是在市況熾熱時高價買入接火棒!"如果妳沒有時間認真研究經濟政治,妳只需簡單地 運用小弟的投資之道置業便可以,因為根本沒有人可以準確預計何時加息、資金何時突然撤走、外圍環境變化......等等。

至 於如何鑑定市況是熾熱與否,妳可以讀此書"漫步華爾街(A random walk down wall street)",或者是800兄關於"97"的文章,或者是參考kelvin ko 兄所言"每次連兇宅都玩埋,大西北、公屋都爆升,證明離爆煲不遠,真係好準!"


http://www28.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13466469&extra=page%3D13


每次連兇宅都玩埋,大西北、公屋都爆升,證明離爆煲不遠,真係好準!
連兇宅都玩埋,大西北、公屋都爆升,證明離爆煲不遠。
道理係其他樓樓價太高,唯有3,4線都玩埋,已經尾聲。另外容易引到政府出招。
真係好準!


最 後,小弟認為年青人妳們的人生是幸福美好的,何必為置業過於憂慮,應保持平常心及頭腦清醒,便不會那麼容易墮入炒家陷阱高位買樓接火棒!如果可以的話,我 強烈建議妳們嘗試創業或投資,如果成功的話,妳們將來會是一筆過付款買豪宅,過著富有而美好的生活,始終"工字不出頭"這句話是沒錯的!

轉載 一個 投機者 投機 80 後未 上車 一族 告白 苦海
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中信證券H股上車

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100241425&time=2011-03-27&cl=115&page=all

目的不是融資而是國際化,與里昂證券合作「有區別有聯繫」,與中信集團H股整體上市不衝突
財新《新世紀》 記者 李箐 特派香港記者 王端

 

  坐擁700多億元淨資本,中資券商「老大」中信證券(600030.SH)再次啟動H股上市進程。

  「融資不是目的,主要是國際化的一步考量。」接近中信證券的人士表示,目前中信證券的淨資本水平在國內遙遙領先,業務承接能力短期內不受淨資本 的限制;中信證券希望的是通過發行H股獲得更高的國際市場認知度,為開拓國際業務鋪路。而中國證監會的態度,也由原來的謹慎轉為支持。

  3月23日晚間,中信證券發佈公告,稱因重大事項正在商談過程中,預計停牌不超過五個工作日。據財新《新世紀》記者瞭解,中信證券此次停牌系將正式公告啟動H股發行計劃。

  一旦完成,中信證券將成為首家在香港發行H股的內地券商。此前,國泰君安國際(01788.HK)曾經在港上市,但並不涉及國泰君安證券公司的境內資產,市值不過50多億港元。

  中信證券是中國境內規模最大的證券公司,總市值超過1300億元,各項業務均排在國內券商的前列。2010年,中信證券實現營業收入274.26億元,實現淨利潤109.44億元,分別較去年同比上升24.63%和21.82%。

  2011年9月6日,中信證券在股改時對高管及業務骨幹實施的3000萬股股權激勵將解禁流通。

  「發行H股對A股股東權益有所攤薄,但要綜合看ROE水平,加上與里昂的合作,中信證券股價今年仍可期待。」國泰君安證券研究所券商研究員梁靜說。

  「開盤應該表現不錯。」一位基金經理表示。

重啟H股

  早在2007年,中信證券就曾經計劃赴港發行H股,籌資30億美元左右,甚至外界已經給出上市的時間表,但最終交易戛然而止。

  「當時證監會對券商赴境外上市還是很擔心。當時雖處於牛市,券商業績都很好,但主要來自佣金收入。加之外資券商剛剛進入中國,風頭正勁,監管層擔心中資券商急於國際化會影響境內業務,因此不太贊同中信證券的海外上市。」知情人士透露。

  2007年8月底,中資券商剛剛經歷長達五年的清理整頓,共計有30多家券商被處置,20家券商被重組,大量的違規信用交易、挪用保證金問題、保底的委託理財業務被清理。監管層謹慎心理也在情理之中。

  期間,高盛和瑞銀兩家外資投行借「花錢買門票」的路徑進入了中國市場。外資券商的專業水準和高端機制,始終是可能改寫國內證券業版圖的強大因素。國內券商中只有中信、中金等個別券商有條件能與之分庭抗禮。

  「我們發行H股的念頭一直沒有斷,這是中信證券整體國際化戰略的一部分,目的是提高國際知名度和影響力,這也是我們抗衡外資券商的解決路徑之一。」中信證券內部人士表示。

  「從去年年底中信證券開始跟證監會溝通時,會裡的態度發生了明顯的變化,他們支持中信『走出去』。」接近中信證券的知情人士透露說,「現在基本的方案證監會都已經認可。」

國際化路徑

  一位中信證券高管曾對財新《新世紀》記者解釋,中信集團國際業務一直很多,集團領導認為資本市場應是全球業務,只要有機會就要出去,「實現國內各項業務均衡發展,國際上各個市場均衡發展。只是國際投行太強勢,一直沒機會。」

  2005年,中信證券在香港成立中信證券(香港),開始拓展海外業務。2006年又對中信證券(香港)進行了增資,收購了中信集團下屬中信資本 市場控股旗下的三家子公司,獲得了證券承銷、證券經紀及期貨業務資格。同年,中信證券與麥格理銀行成立了中信麥格理資產管理公司,2007年中信證券又與 勝達國際集團(SICO)合資開展股權直接投資業務。

  「2006年中信證券再融資後,曾討論過購買花旗銀行10%的股份,希望能用花旗銀行全球的網點開展業務。為籌措資金,還曾計劃在香港上市,但最終未能運作。」上述人士透露。

  2007年10月,中信證券正式宣佈了與貝爾斯登的合作,相互持股、業務合作。當時全球金融危機已初露端倪,貝爾斯登的二級市場價格不斷下跌, 中信證券也日趨謹慎。2008年3月19日,摩根大通以換股方式全面收購了貝爾斯登,中信證券遂公告中止了有關合作計劃。雙方並未簽署正式協議,亦未支付 價款,因此未產生損失。

  此次險遇後,中信證券繼續尋覓下一個合作夥伴。

  2010年5月,中信證券公告擬與東方匯理銀行建立戰略合作關係,合作方範圍同時包括其下屬的盛富證券、農業信貸銀行證券(美國)公司和里昂證 券等公司,合作方式包括業務合作、客戶資源共享、組建合資公司、成立戰略聯盟等。同期,工商銀行(601398.SH/01398.HK)等其他中國金融 企業也曾向里昂證券表達合作意願。

  多位業內人士認為,中信證券國際在香港根基尚淺,與里昂合資,近在眼前的好處就是取得機構客戶渠道,爭取更多H股承銷的大單。

里昂-H股雙方案

  根據中信證券的公告,中信證券與東方匯理銀行的合作將在今年6月底達成協議,此時發行H股到底是何目的?

  根據目前雙方初步達成的整體交易架構,中信證券將成為東方匯理銀行惟一的合作方,設立50%對50%的合資公司,合資公司總部將設在香港。最初 的方案中,雙方並不會以現金出資。取而代之的,是中信證券將中信證券國際注入合資公司,東方匯理銀行將注入里昂證券。經評估後,差價以其他方式補足。

  據彭博資訊的統計,2009年中信證券國際在香港股票承銷市場份額僅為2.1%。東方匯理銀行屬於法國農業信貸銀行集團旗下,資本金為60.56億歐元。總部位於香港的里昂證券,東方匯理銀行擁有65%的股份,剩餘35%由員工持有,以經紀與研究業務見長。

  採用這一方式,可以有效規避外資券商只能在中國境內有一個合作夥伴的監管規則,用境外公司的合資合作開展業務,不過,由於監管層一直沒有對這一曲線合資正式點頭,方案久拖不決。

  消息人士稱,中信證券發行H股,與里昂證券的合作「既有聯繫,又有區別」,「其中部分資金將用於這次合資」。

集團出海夢

  對於中信集團來說,中信證券發行H股可謂喜憂參半。據中信集團內部人士透露,在今年年初召開的中信證券年度工作會議上,中信集團現任董事長常振 明表示,「集團其實不希望中信證券發行H股,因為集團對中信證券的持股比例較低,發行H股會被進一步攤薄,同時作為國有企業,還需要上繳社保新發股份的 10%。」目前中信集團持有中信證券23.69%的股份。

  不過,常振明依然表示:「集團支持中信證券走出去,這一步對中信證券的未來發展有重要意義。」

  去年5月,時任中信集團董事長的孔丹和總經理常振明在接受財新《新世紀》記者採訪時披露,「中信集團現在到了改革發展的關鍵階段」,「希望把集團整體上市作為一個契機,把加強協同效應、風險管控、戰略管理及資源配置作為推動集團經營方式轉變的抓手。」孔丹說。

  中信集團目前銷售收入2000億元,三分之二來自非金融行業;但盈利中的80%來自中信證券與中信銀行這兩家上市金融機構,加之中信集團下面有 十幾個上市公司,在國內的法制環境中想操作A股整體上市是不可行的。根據香港聯交所的有關規定,母公司和子公司可以同時上市,只要「母公司除了其在子上市 公司的權益,自己亦須保留有相當價值的資產及足夠業務的運作,以獨立地符合上市規定」。

  「集團的H股發行,與中信證券發行H股是兩個不同的交易,互相沒有障礙。」接近交易的人士稱。

中信 證券 上車
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用居屋上車不一定是好事 止凡

http://cpleung826.blogspot.com/2012/02/blog-post_05.html

在舊同學的喜宴中跟一班舊同學聚舊, 傾談中不離買樓上車的問題。其中一位舊同學兩年前已經結婚生小朋友, 住的地方是他弟弟在畢業時成功申請的公屋 (公屋租戶給其他人住應該是犯法的), 大家都討論他的上車希望。

他非常不滿地說太太經常要求買樓, 但又沒有儲錢的習慣, 經常都買衫褲鞋襪, 有要求無付出, 令他十分不悅。其中一位同學建議他考慮政府的居屋, 現在還有新一種居屋將會鎖定未來補地價的金額, 好像政府補貼你投資一樣, 應該十分著數。

先不要說他的個人財務問題。其實我覺得買居屋的心態不應該有投資期望, 如果希望有投資部份的, 最好還是買私樓。居屋很難有大幅升值, 就算升值都會落後大市, 變相是折舊部份大於地價升值。居屋的維修保養一般都非常差, 居屋跟私樓的業主沒法比, 問題是居屋的保養連公屋都不如, 因為公屋是政府的, 居屋就靠業主, 處理上很不同。

買居屋是有政府補貼, 可能節省十多萬, 或是三十萬, 但後來的差額會令你很不快, 我老闆就有這個經驗, 當年貪平買了屯門一個居屋盤, 當是三、四十萬就有, 他記得他朋友同時買了德福花園就要六十多萬, 他滿心歡喜, 覺得自己省下二十多萬。誰知買了這個屯門居屋後, 他說好像斷六親, 因為沒有多少個朋友及親戚希望入屯門探他 (當年屯門的交通實在很不便), 住了幾年, 自己有錢就買另一個樓盤, 本想賣樓套現, 但要補的地價實在不少, 又捨不得, 於是等多兩等, 又想放租, 但未補地價怎能放租呢? 於是空置了兩年, 最終都補地價賣了, 持貨多年都算微賺十多二十萬左右。可是, 回看朋友的德福花園, 當年六十多萬已經升過二百萬, 令他非常沒趣。

因此, 他多次提醒我們, 如果買居屋, 就是一心自住, 如果有能力買私樓, 只是差兩三年的時間問題, 最好不要買居屋, 因為拿了政府點點著數, 最後只會令你遺憾, 他還說如果當年買下私樓令他有一個靚起步, 可能今日早已退休了。

還有, 大家平日都可以多加留意, 公屋的維修保養一般都不差, 花卉也種得很好, 因為政府房署做的; 私樓就看看是哪裡, 舊唐樓或單幢樓會差一點, 一般大型屋苑都做得不錯; 但舊一點的居屋就一定很差, 因為居屋業主多是盡可能省錢的心態, 很難通過大型維修工程, 這正是居屋升值落後的因素之一。

至於這位舊同事的個人財務, 還未有安定住所就結婚及生小朋友, 這應該是一個意外, 加上太太大花筒的性格, 生活上的一些程序倒轉了來行, 沒有穩定的財政基礎就做「錯事」, 到現在還沒有一個明確計劃, 感覺上只有抱怨, 其實都是愛莫能助。

居屋 上車 一定 好事 止凡
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先上車後補票 國壽買大樓 金管會被罵翻

2012-9-3   TWM



金管會提高保險業投資不動產的投資報酬率下限到二.一二五%後,市場第一筆大型標案就是位在台北市信義路上的宏遠大樓,結果國泰人壽以七十二.五六億元的超高價得標,卻也立即踩到新規定的紅線,但金管會的態度,不僅讓市場罵翻,也讓調高投報率的動作等於白做了。

八月二十三日,這棟位在台北市精華地段的大樓標售,但由於該棟大樓全年租金收入約一.三五億元,換算國壽的投報率僅一.八六%,遠低於二.一二五%的規定,開標結果立刻引發市場譁然。

如果乖乖遵照金管會新的投報率下限計算,答案很簡單,就是不能超過六十三.五億元,四張標單中,中壽的六十四億元、富邦人壽的六十二億元勉強合乎規定。

儘管金管會表示要國壽盡快與承租方協議調高租金以合規定,但已讓市場罵翻;壽險人士紛紛表示,如果國壽「先上車、後補票」可以過關,那麼調高投報率有何意 義?但如果金管會嚴格執行新規,代表未來壽險業者的出價完全被預期,此舉雖可暫收打房效果,但也斷了壽險業賺「未來財」(標售未來可能增值的不動產)的機 會,左右都惹來非議。

(劉俞青)

上車 補票 國壽 壽買 大樓 金管 管會 會被 被罵 罵翻
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開心上車盤 Home Blogger

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亨利是咁的,我同我女朋友下年結婚,依家o係九龍區租緊樓,月租$7.5K。兩口子月入共$40Kdd,扣除開支每月可以儲$14-15K。我同我女朋友手上有現金$220K,股票現值$200K,外幣現值$50K,冇負債(grant loan還晒)。因為今年租金升得好急,租金應該會加,假設加到$9K,相信我地都仲應付到。我地暫時冇生小朋友的打算(如果意外有左都會照要),但一直有置業的心,我想問,以我依家的條件,應該點部署好?我地之前有睇開樓,除左荃灣及大埔以北的地方唔考(因為太遠),d咩地區係我地能力以內的選擇?target d咩類型樓會切合我地的需要?o係財務上的安排,我點樣可以預備得好d? 

年青人嚮往一個人住係正常心態,係香港呢個咁細地方更易理解。 但凡事有代價,搬出黎住影響儲錢進度,就當你交完租仲有錢置業,都只能買次一級既樓房,影響投資回報。亨利現受加租潮所累,防守能力大減,每月要將家庭收入兩成奉上作租金。本blog不知不覺在半年間記載左許多人既買樓故事,願讀者花時間睇一睇,考慮湖清楚後才行事。

咁搬出黎住冇話唔岩,對一些人黎講更是必要的。首先建議佢地結婚同買樓唔好同時進行,當中之忙碌及複雜多令大家爭吵。諗樣認為你地要係結婚用少d錢,作首期買番間樓,作為你地未結婚先搬出黎住既compensation。當然講到compensation你會問「點解要係我!!!」。諗樣客觀咁睇以你收入確實難將買入高質素單位同豪華婚禮一齊進行,比我選我寧願婚禮用少d錢,只要有親朋到賀其實都好開心。

你地應該先買入一間銀碼細而有裝修既屋苑樓,原因係你可慳租、慳返裝修錢、第時又客易將間樓租出。記住通常人買第一間樓都唔係住成世,唔駛豪裝、最緊要第時租或賣得出。

好多人都要先屈就的,冇屋企人幫或強勁收入係2012年第一間屋真係連西九四小龍都唔使諗。你提既「荃灣及大埔以北」地區唔考慮,咁即係荃灣及大埔可否作考慮呢?? 荃灣中心就係一個上車盤,個404呎筆者有幾個friend都住過,而家都搬左去第度。其實流程就係先住細再將租金儲起,再將細屋租出換大樓,咁就有兩間,有心做既唔難。翠屏、九龍灣得寶、牛池灣新麗花園、荃德花園、沙田河畔、大圍金獅現時仲有二百幾萬既盤,你地可以比一成首期。打比喻買入兩年後跌兩成,其實你而家比四年租都等同呢個價,反而供左樓既錢,仲有一半係還本可儲起。

如果想住好些少請你入元朗睇下,自己試搭一下西鐵或巴士,其實冇你想象中咁遠的。將軍澳同元朗一齊去中環,時間唔係差好遠。至於買樓要注意既地方、我好似係幾個月前已講過。

你可能好frustrated點解間屋比你心目中細咁多我只能安慰你呢度就係香港,暫時忍耐。至於你財務上既安排,就係死儲爛儲同埋咁好諗住博一鋪買股票。搞好結婚同買樓,除非世界未日,否則你仲有成世人時間買股票。

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真的沒能力上車? 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2013/01/blog-post_19.html
房協推出首個位於青衣青綠街的置安心「綠悠雅苑」, 收到4萬多份申請, 超額認購44倍。這個倍數反映什麼? 好像社會很多夾心階層上不了車, 對這類資助需求很大? 反映政府房屋政策很有幫助? (因為置安心是政府設計的)

跟一名公屋戶前輩討論這個問題, 他的第一個印象亦是以上的原因。一般來說, 一看新聞亦有這個感覺, 不知是否又是記者把自己的感覺加強到新聞上, 鉤畫出這個畫面, 令讀者有這樣的感覺。

當時我說「 44倍? 都只因推出的單位只有988戶, 現在你居住的公屋, 一層有34戶, 23層一座都七百幾戶, 這個推出項目的單位數目就只有一座公屋多一點, 幾萬份申請表不算多。還有, 當中不知有多少人抱著抽獎心態, 真的中籤亦不一定會買呢。...」

前輩好像開始認同44倍不算什麼, 而我又講多一點「其實我有點不明白這些申請者抱什麼心態, 他們不能上車嗎? 平均呎價都成6、7千蚊呎, 這個數目在香港應該有很多選擇」

前輩話「不是有折嗎?」

止凡「 6、7千已經是折扣價, 這是按市價9千蚊呎, 再免地價所訂的。」

前輩話「好似話可以借到九成嘛。」

止凡「 今日買私樓自住, 好像還可以做九成按揭。」

前輩話「......這一層...我就不知道了...」

接著還舉了不少地區的私樓樓價, 6、7千蚊實在有很多選擇。只不過, 從電視的訪問中好像看到不少申請者說這是新樓, 政府有資助之類的原因, 這些條件可能是其他二手私樓可沒有吧。

由於這是新樓, 定價 (呎價9千多元) 比同區還要高, 然後就免3成地價賣, 能買入及供「綠悠雅苑」的人, 應該不是上不了車的, 其實他們算不算貪便宜呢? 新樓免地價, 他們就覺得抵買, 寧願被資產審查都要申請, 到底他們是真的沒能力上車? 還是一定要買新樓? 住屯門、元朗、粉嶺、上水就一定不可以? 政府有資助就一定要搶?

有位媽媽說什麼青年人上不了車, 她替子女交表, 中籤還要替他們付首期。請不要對著電視亂說, 所謂「大話怕計數」, 有能力幫買子女買「綠悠雅苑」, 為何沒有能力幫他們買私樓上車? 所有私樓都比「綠悠雅苑」貴? 還是新樓問題? 還是地區問題? 還是著數問題? 我不太明白。

小心點, 政府資助多沒有好事幹, 他日回看, 這個青衣怪政產物可能又被標籤了, 跟居屋一樣, 大跌市時跌得多, 升市時升少少的類型, 二十年後人家的樓升10倍, 可能「綠悠雅苑」還是升三兩倍而已 (之前有出文討論過, 該樓宇的升值及抗跌力, 跟該樓宇業主的實力有關)。今天得了政府好處, 其實他日可能剩下個「吉」, 還是靠自己實力, 不要拿政府著數, 尤其是媽媽一代, 不要教壞或寵壞新一代。
真的 能力 上車 止凡
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如果有上車需要 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2013/03/blog-post.html
不少80後今天實在有上車需要, 是談婚論嫁之時, 真正要搬離屋企, 不買樓亦要租樓的話, 今天應該如何決定呢? 討論的前提是至少有穩定工作及首期, 沒有這兩方面條件的, 根本還未有選擇。又或者沒有急切需要者, 亦不用太心急在樓市高位樸入市。

如果手持60萬左右, 看今天的樓價如此, 沒有需要的, 實在不需要急著上車。但如果有實際需要, 應否拿儲蓄作首期, 還是租樓等樓市跌呢? 止凡認為先要弄清楚要樓市大跌的原因, 明白後再想想是否有價值租樓去等樓市跌。

政府不停出招, 每招都是對樓市中業主的結構做了手腳。炒家一早已經離場甚遠, 新上會的業主一定實力十足, 連新投資者想買多一兩間放租的也給趕盡殺絕, 今日的樓市業主已經大多是留下一層自住的。當然當中一定還有長線投資者, 但不少長線投資者見政府不停出招及樓市狂升, 早已賣出非自住樓套現了, 如果不賣的, 一定又是實力十足, 租金夠供樓有餘。

看見這些業主, 政府的每一招其實都沒有傷害他們, 包括沒有影響業主早前跟銀行簽下的按揭合約, 沒有業主的增大槓桿。早前也說過, 要樓市大跌, 必要有一間比一間低的成交, 如果業主們實力十足, 誰又會在這個時候減價求售呢?

每次政府出招, 樓價不跌而只會成交縮, 證明今天業主好市就可能賣樓, 不好市就收回, 根本不會有低樓價成交, 而過往又如何呢? 82年、97年至03年不是跌得很厲害嗎? 到底當時發生什麼事情?

首先, 跌市一定要有炒家, 他們一見後市不妥就第一時間減價放樓, 推低樓價。第二, 銀行利息加不停, 美國經濟好, 香港不好, 但要跟美國利息走, 80年代20多釐, 97年9釐10釐, 03年也5釐6釐, 但今天是相反, 美國經濟死, 香港跟內地一樣好。第三, 失業率高企, 業主供供下突然被裁員, 非賣樓不可, 又怕遲點賣會變負資產而賣不掉。第四, 前景暗淡, 看不好未來樓市。還有持貨現金流不夠, 租金回報比供利息還要低, 持多一天貨就蝕一天。

以上都會令業主紛紛掟貨, 而樓價一低再低時, 業主更會加把勁追跌求售。而今天能否出現呢? 要美國強、中國弱, 香港失業率勁高但又要跟美國高利息, 直頭像希臘跟德國的關係一樣, 10年內亦難有這樣的一天, 因為中國不像日本般聽美國的話。

就算我預期近年政府狂找供應, 目標每年2萬地造房, 大量供應出現也要在2015、2016年, 而實際上每年2萬又不是十分之多, 最多只算是供求平衡一點而已, 令樓價升幅沒以前般大。

李嘉誠先生說過, 不借太盡的, 夠實力的, 買自住樓幾時都是對的。這句話實在大部份時間都對, 只在80年代及97年是錯的, 因為當年租金回報率低而利率極高, 例如供樓要2萬, 萬8蚊利息, 而租樓只需8千之類, 當時租樓才是叻仔。但自回歸以來, 李生的買樓論都適用。

再者, 買樓有「安家」的效果, 除非喜歡作「過客」 的感覺, 否則先安家, 往後個人發展及投資會比較到位, 因為有自置居所後, 一家上下不用再為住屋煩惱, 始終租客一、兩年就被煩一次。

手持首期但租樓等跌市的大有人在, 認識有不少前業主早年已放樓為租, 因為見樓價升了不少, 租樓等樓市跌後再買。這些人, 2010年有, 2011年又有, 2012年也有, 有些朋友一等等了3年, 手上的現金都送給了包租公。

當然, 世事難料, 中日可能開戰, 北韓可能發顛, 某某核電廠可以爆之類, 但這是否應該不顧一切在等待的事件呢? 今天樓市高, 跌多少才夠呢? 跌兩成、三成? 誰會在今天樓價跌掉兩、三成後賣樓給你呢? 這些問題值得細想。中原指數是要有成交才成, 你看今天樓價有上無落, 政府出招後就零成交, 可見業主核心結構實力之強。

話說回頭, 如果你有信心運用手上資金得到很好的投資回報, 而又不需要有「安家」的感覺, 租樓可能更合適, 所以投資理財還是因人而異。
如果 上車 需要 止凡
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想問一問怎樣上車?(答) Homeblogger

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讀者收入是較高一群,亦好儲得錢。那不如早點開始財務自由之旅,趁有搵錢能力是做好最少三間樓之部署,他日工作上有變動,都可以有本錢應對。高儲蓄能力加上比同儕好之月入,絕對應和銀行搭檔,運用借貸力而上。
借貸力為60000/10000*50%*2.59=7.8mil。有睇開本blog都知諗樣好少叫你一注獨贏,用盡所有借貸力在一個時候買入一間樓。相反應續奉行節儉,在現旺市時先買入樓房一間放租,到他日成家再將樓房收回,或當時市低就作第二間樓之打算,這樣更有辦法。
如打算在九龍置業,是要將借貸力用得七七八八,才能買到一舒適單位的。不如先由半邊陲地方著水,如沙田,荃灣,九龍灣,買入三百萬餘兩房有望。後生仔本不應住大屋,或勉強買入什麼以顯出優越感。首先勉強一向冇幸福,同加上由奢入儉難,萬一有日大屋搬細屋,不知人太年青時能否看得開。
如是自住可做九成上會,借二百七十萬或多一點,每月只還一萬元。租出樓房要五成首期,但有人是只付三成首期就將樓房租出。自住樓要搵租客最緊要睇往績,如是同區轉單位租客又能答出區內情況,起碼都放梗一半個心。良好經紀往時幫得人買賣樓,自然有一批好租客供應。
請持續在儲錢作業上努力! 你現能將月入之90%儲起,十分出色。當然有賴你月入較好,惟優勢不是長有,現在已流行中年轉職之想法,即時在現今香港,懂得一項技能,就算如醫生都很難靠此搵食一世。睇下傷風感冒只會等淘汰,發展專長,又或轉移至兒童心理學作consultation,是筆者見醫生們之一條路。社會上的新輩,要預備一生要做幾行,才能跑完職業大道。終生受聘一間公司,像日本之終身僱用制,在這世上已不復見。

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上車攻略(2):入市五部曲 脫苦海

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只要細心計劃,買樓並不是遙不可及,OL、白領、小家庭等希望置業安居,只要有良好計劃,未來也有機會一步步實現置業夢想。

1. 買樓預算

很少人買樓一次過支付樓價,亦不一定要儲夠三成首期才可以買樓。雖然銀行只會借出樓價70%,但按揭證券公司(HKMC)提供最多另外兩成的第二按揭,所以不是說要有60萬元才可以買200萬的樓。如果用九成按揭,首期是20萬,以按息2.5%,供20年計,以下是買樓的支出預算:

20110825

只需在網上搜尋器打上「按揭計算機」,就有很多網頁提供程式,預計自己可以負擔多大銀碼的物業。

2. 儲蓄首付

既然供樓連同駛費都要支付萬多元,所以想買樓的話,每月都應該要儲蓄$10,000,即是大約需要兩年半儲夠首付。由於銀行低息,想加快儲錢的速度就要投資。除了銀行提供的月供股票計劃之外,筆者認為直接買高息股票可能是更佳的主意,例如恆生銀行(0011)每手100股,股價百多元,即是萬多元便可以買到一手,每月貼多少錢就可以買到,股價長期穩定,息率超過4厘,亦免除了月供股票的駛費。

3. 與銀行打好關係

銀行除了向公務員、專業人仕提供較好的條款外,其實熟客都有商量。比如長年於某銀行出糧,有每月收入紀錄,往往佣金收入都可以用來計算供款能力。這一點對於通過銀行的壓力測驗就很重要。信用咭、稅貸、私人貸款等良好的還款紀錄,都有助於申請按揭。

銀行最喜歡的客戶不一定是甚麼錢都不借的「鐵公雞」,反而有借有還才是上等人。所以將出糧戶口、存款、信用咭、稅貸等集中在一兩間銀行,並要維持良好的信貸紀錄。

4. 篩選買樓目標

當您有足夠財務實力,市場出現平貨之前,就要「做功課」。最起碼知道可以買多大的銀碼後,也要知道自己想買那類物業。大家可以列出自己的需要及要求,例如:

地區:方便上班、起居,以及照顧家人

樓則:一房、二房、三房,是否需要套房

設備:是否一定要有泳池會所,還是公共社區設施都夠用

5. 搜集樓盤資料

地產代理網站都有提供物業及成交資料,有些更有實地圖片及影片,當然更好是到實地觀察。網上成交數據都是根據土地註冊處(俗稱田土廳)紀錄,所以一定準確,不過會有大約一個月的時差。要有最新的樓價資料,唯有透過經紀,而且可以安排睇樓,然後自己做筆記,從而知道在跌市中可以買入那些單位。

上車 攻略 入市 五部 苦海
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男友借錢買上車盤周麗淇:我一早知!

2013-10-10  NM
 
 

 

34歲的周麗淇返內地拍《大漢賢后衞子夫》,同29歲內地演員徐正曦撻著,發展姊弟戀;男友被指是上海富二代,身家逾億。以為Niki揸住個筍盤,但男友根本不是有錢人家,徐正曦父親及阿叔在上海開五金鋪,屬小本經營。

此外,去年底徐正曦購入沙田中心一個400呎單位,也是向寰宇借首期才成功上到車。

對於男友並非有錢仔,周麗淇直認:我一早知!有讚無彈

今年六月,周麗淇與林峰合作拍攝內地劇《大漢賢后衞子夫》,因而識到劇中第二男主角徐正曦;在橫店開工兩個月,二人一撻即著,她更急不及待向身邊好友透露戀情。

「以前Niki拍拖都好低調,就算嗰時同嘉穎一齊,都係收收埋埋,拍咗一段時間先俾大家知。但今次佢好開心,可能dry咗太耐!Niki對阿曦有讚無彈,話佢孝順又上進,拍拖無耐已經好信對方!」知情者說。

周麗淇入行以來緋聞不多,接受比自己細五年的徐正曦,初時也有點猶豫。其時,人在四十度高溫橫店開工,一度捱到中暑病倒,徐正曦即伺機對周麗淇呵護照顧,開工又一定買定早餐零食,事事周到,終於攻陷寂寞Niki。

姊弟戀曝光後,有指徐正曦是上海富二代,家底豐厚,身邊朋友都向周麗淇恭賀。

「其實Niki話過男友有無錢唔緊要,佢係欣賞阿曦好用心做嘢,知佢好想闖一番事業。雖然阿曦高大,又細過Niki,但思想好成熟唔花弗,又唔鍾意蒲,同Niki一樣!」Niki身邊人說。

信錯人

入行十四年的Niki,除了入行初有個製衣太子爺男友Jordan,一直為人知的戀情只有鄭嘉穎、紗廠太子爺Eric及現任的徐正曦,緋聞一啲都唔多。

鄭嘉穎一腳兩船

04年與鄭嘉穎合作《天幕下的戀人》撻著,男方被拍到於女友香閨過夜,又不時孖住做情侶job,半公開式感情本來穩定,直至07年鄭嘉穎與佘詩曼合作《法證先鋒II》搞上,男友一腳踏兩船,Niki仍蒙在鼓裡,到男友與阿佘約會多次斷正,二人08年尾分手。

太子爺愈就愈衰

與嘉穎分手後,Niki暗交紗廠太子爺Eric。有指是家姐周汶錡做紅娘,一直恨結婚生仔的Niki,對脾氣頗大的Eric千依百順,可惜物極必反,最終忍唔住,去年正式分手。

好睇唔好食

事實上,徐正曦並不是富二代!○五年他參加MEN'S UNO入行做model,之後簽約Starz People,由於發展平平,很快便返回上海。直至○八年,簽約寰宇旗下,徐正曦再次來港發展,當時是寰宇幫他租了個幾千蚊的單位住。「簽咗寰宇之後,阿曦正式嚟香港發展,公司最初想幫佢租服務式酒店,但考慮到佢無乜錢,最後先租咗個七千蚊月租嘅單位俾佢住,留咗喺度兩年都無乜嘢做,一○年公司就安排佢返內地發展。」知情者說。一○年,徐正曦接拍內地劇《男兒本色》,劇中演員有羅嘉良、劉燁,還是新人的他佔戲不多,直至一一年,他夥拍內地小花唐嫣,接連拍了《夏家三千金》及《愛情睡醒了》,才開始被人留意,兩個劇加埋為徐正曦帶來五十萬收入,價錢比初拍劇收十萬倍升。「拍咗三個劇,話就話賺咗幾十萬,但佢簽俾寰宇,公司抽七成傭,幫佢喺內地租酒店請助手,都要扣番錢,好睇唔好食!」

首期都無

去年八月,徐正曦計劃置業,原本睇中奧海城,可惜樓價太貴買唔起,最後揀咗近火車站的沙田中心一個三百萬,面積四百呎細單位,但他連首期都唔夠,要向公司借錢先可以上車做業主。「阿曦不停有劇拍,但知名度始終唔算高,收入好有限。上個月幫佢接job嘅經理人,都因為交唔到數,索性向公司辭工!」徐正曦身邊人說。本週二(十月八日),周麗淇由貝沙灣寓所出發到佐敦睇中醫,向她求證是否知道男友並不是富二代,搵錢亦唔多,她若無其事說:「我一早知!一路都係外邊啲人講,佢從來無講過佢有錢!」

公司異動

99年,林小明與趙雪英持有的寰宇國際,成功在主板上市。07年爆出林小明於97年轉移趙雪英全部身家,事件鬧上法庭,二人10年正式離婚分身家;林小明獨得寰宇及四個二萬多呎無按揭寫字樓物業,趙雪英則分得九龍塘仍有按揭獨立屋。11年8月,林小明放售持有的5.25%寰宇股權,套現千多萬,今年初,再抵押全部50.19%股權給財務公司,借款一億。上週五(4/10),林小明配售5億股持股,套現1.31億,持股量由50.16%降至20.97%,未能再任公司主席。寰宇股權變動,旗下藝人江若琳、徐正曦,未來發展將受影響。

男友 借錢 上車 周麗 我一 早知
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上車攻略(4):嚴選下一浪上車盤 脫苦海

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睇通大市都未足夠,還要選中具潛力的區域及樓盤,秘訣是未來交通基建發展、社區及社群提升,以及樓價還有沒有水位,筆者為您嚴選各區下一浪上車盤。

1. 交通改善──黃埔、香港仔、鴨脷洲

隨著鐵路工程不斷在各處伸展,令到交通改善的區域大大跑贏大市:2008年九龍南線令到西鐵與東鐵連接,帶動屯門元朗樓價;2014年港島西線將會完成,未通車已令西營盤、西環、堅尼地城樓價在過去幾年異軍突起。要食盡優勢,就要留意未來幾年港鐵的新線。

所以下一浪可以考慮2015年通車的南港島線及觀塘延線上車,本來都可以考慮黃埔花園及海怡半島,不過現時呎價較高,而且很少細單位選擇;相反黃埔、香港仔、鴨脷洲就有較多上車盤供應。

2. 社區改善──九龍灣站、將軍澳

樓價也可以因為社區改善而跑贏大市,一來居住環境改善,二來產業轉型令地價上升,三來高收入社群遷入。

活化工廈在各傳統工業區零星進行,政府宣佈發展東九龍為商業中心,都有機會帶動附近樓價上升,不過九龍灣站就再加多一個利好因素:牛頭角下邨拆卸之後,政府將於原址興建「觀塘跨區社區中心」以及休憩用地,結果部份現時面壁的單位,將會變為公園景,舊公屋又會變為區內罕有的康樂用地,可謂連中三元。
港島東區樓價高企,間接令到高收入人口搬到一岸之隔的將軍澳,因為將軍澳線可以直達鰂魚涌及北角兩站,早在2006年人口統計的工作人口數據已經反映這個趨勢,隨著更多高質素物業落成,該處將銳變為高收入社區。

3. 商業活動及人流增加──上水站、屯門市中心

自由行旅客近年成為零售業積極爭取的生意,商場亦陸續裝修及改變商舖以便吸金,令到租金上升,間接推高樓價。北區上水固然是最典型例子,屯門市中心亦因為西部通道通車,屯門市廣場、時代廣場都進行大變身,令到屯門各商場都今非昔比,旺丁旺財。再加上屯門站商場V-City將會以全新定位,希望能吸引區外甚至境外消費群,屯門市中心樓價亦可因而帶動。

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上車攻略(7):校網尷尬位 梁隼

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校網係好多家長揀樓的條件之一,所以四大校網有部份地區又無港鐵又無大商場價錢都比鐵路沿線的物業貴。可見剛性需求的威力遠勝於投資價值。

除左教育局網頁之外,這裡的讀者可以按右欄的各區校網地圖banner,就可以到政府地圖網站搜尋各校網的範圍。

大部份校網以區域作分界,所以住係心儀學校附近,都好大機會係住係該校網內。

問題係校網始終有條界,而呢條界有陣時係用一條街作分界,可以抵死到同一條街一面係A校網,對面係B校網,又或者上半截同下半截唔同校網都得,呢D尷尬位就要小心。

除四大校網外,也有部份校網都有不少名校,筆者就再揀多三個校網出黎列舉出尷尬位,俾大家一個快捷參考。

11校網:摩星嶺道北面物業如御海園、翠海別墅等仍然是11校網,對面福利別墅、碧海閣等就是18校網了。

12校網:銅鑼灣道一旁的物業,皇仁書院對面的一列物業全屬於東區的14校網,過了禮賢里後的一段銅鑼灣道所有物業仍然是12校網。

34校網:漆咸道北以西,佛光街至新柳街的地段是屬於35校網,其餘漆咸道北以西的物業都是34校網。

41校網:尷尬位有三個,一個是不位於「筆」架山道的畢架山峰,是隸屬40校網;另一個是「九龍塘」又一村花園和又一居,屬於40校網;最慘的是位於沙浦道的豪門及御.豪門,偏偏就是座落賈炳達道以北,所以就落入了43校網。

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除此之外,仲有

14校網:尷尬位除前述銅鑼灣道一帶外,東邊以西灣河為界,不過位於西灣河的逸濤灣、太安樓屬於16校網,而嘉亨灣、鯉景灣屬於14校網。

31校網:大家個商場都叫奧海城,同樣住係奧運站,不過柏景灣、帝柏海灣都仲係31校網,而維港灣、海桃灣已經同聖母瑪利亞絕緣;另外紅磡國際都會以一街之隔飲恨,被編排入35校網內。

上車 攻略 校網 尷尬 梁隼
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上車攻略(13):首期的意義 脫苦海

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大多數人購置樓宇,均要向銀行做按揭,置業者以部份樓價作為首期,餘款向銀行以物業抵押做按揭。例如七成按揭,就是以三成為首期。一層200萬的樓宇,就需要60萬首期,按揭140萬。八十年代時九成甚至九成半按揭甚為普遍,「七成按揭」這個標準是1994年時壓抑樓價措施的一部份,相信當年推出這個規定的官員,發夢也想不到,這個措施竟然在幾年之後救返數以十萬計的小業主甚至香港的銀行體系。

任何抵押銀行均不會按到盡,莫講係汽車分期,連股票孖展都唔會按十足,按到七成已經好進取。因為銀行或者財務機構不能假定重售值(resell value)係100%沒有折讓,何況銀行永遠係做坐和望贏的生意,就算藍籌股好少會跌足七成,跌到一半已經要求補按金(call margin),因為斬完倉銀行仲要有數圍。例如$80的股票,按金$24,跌到$40已經電話到。何況汽車樓宇這些難於套現的資產?

前幾年樓市暴跌時,「負資產」這個名詞經常被掛在咀邊,所謂「負資產」,即是抵押品價格減去貸款後低於零。例如一層300萬的樓宇,只要市價跌得低於210萬已經是負資產。在九七年之人的人是完全想像不到樓價可以跌30%以上,何況是跌剩30%(1997年6月高點102.51,2003年8月低點31.77)?

一般金融資產的按揭,只係考慮市價與按倉值而不理會供款,只要市價跌到某個程度就call margin,不補再跌就斬倉。但過去的樓市大跌中,銀行唔會因為某一層樓負資產而要求即時還款(call loan),只要繼續供樓,甚至只要斷供不超過三個月,銀行也不會去收樓做銀主盤。因為對銀行黎講,層樓值幾多錢係無意義的,銀行的著眼點是每一個月有供款,該筆貸款就不會列為壞賬,不然就算層樓有升無跌,不供款也要收回。大家可能覺得銀行咁係鴕鳥政策,但實情係既然銀行都做鴕鳥,小業主負資產自怨自艾係唔係囉黎辛苦?

按金是保障了貸款者及銀行雙方的利益,如果首期訂得太細,只要資產價格稍一變動,雙方的風險即時大增,例如按九成,只要價格下跌超過10%,該項貸款已經是資不抵債,銀行固然會抵押值不足,對於貸款者來說放棄資產的誘因大增。過去樓價由高峰下跌七成也沒有衝擊銀行體系,得力於金管局限制樓宇按揭成數,所以後期即使有所放寬,也要做按揭保險,目的也為減低銀行體系的風險。

首期更大的意義,是令到置業者「量力而為」。如果不設首期,或者把首期定得太低,一些實力不足的人仕就可能會購入金額過大的物業。即使有足夠的現金流,沒有足夠的首期可能顯示當事人「淨現金流」不足,或者是沒有儲蓄的習慣,或者是初出茅廬,置業行為時機未到。有一個案例令人印象難忘:有主婦被經紀遊說買入馬鞍山某樓盤大單位,後來因為做髮型師的兒子收入不被銀行視為固定收入而不能上會,又因為首期不足,結果被殺訂。

上車 攻略 13 首期 意義 苦海
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上車換樓(31):新樓實用率偏低並非無因 脫苦海

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獨立屋

據說某新界區獨立屋住宅爆出實用率不足四成,該盤入伙多時,有傳媒訪問業主,表示收樓時十分驚訝,2700呎樓宇室內實用面積只有800多呎,與賣樓時講有千一呎大有距離。

大家可以看到整體規劃圖,清楚地看到,每一個單位均附有獨立花園,屋苑的格式是地下車房、兩層住宅、一層天台。常識告訴我們,如果「實用面積」只計算室內面積,未計花園,兩層住宅減去一層車房及一層天台後,理論上「實用率」是低於50%(因為還要計算樑柱);再加上獨立單位,攤佔的實用率只有更加低。

如果只計算發展商聲稱的「建築面積」與業主覺得的實用面積,前者約1,100呎,後者約800多呎,粗略地計算一下,800/1,100=72.27%。這與多層式屋村的「實用率」接近,但與較舊的屋村如太古城、美孚,或沒有窗台及會所的居屋便有一段距離。主要原因是要每一個單位攤份公共面積(common area),如果公共面積越大,要攤分的面積就越大,間接拖低了實用率。

順帶一提「實用率」的計算方法,「實用率=出售面積/建築面積」。根據消費者委員會,「描述樓宇面積最常用的名詞有「建築面積」及「出售面積」(俗稱的「實用面積」)。住宅物業的「建築面積」,至今還沒有統一的定義,其涵蓋的範圍會因個別建築物而異,一般包括以牆壁圍繞,由個別單位所佔的樓面面積及獲攤分的公用地方面積,例如公用走廊及樓梯等。此外亦可能包括獲攤分的會所、電梯大堂及管理處的公用地方面積。現時大部份售樓書所載的「出售面積」數值,其實是包括了該所物業以牆壁圍繞,由個別單位所佔的樓面面積及連同單位一併出售的閣樓、窗台、平台、天台或花園(有些還包括冷氣機位)等地方的面積的總數值。較常見的現象是把窗台及冷氣機位所佔的面積計算入一個出售單位的總「出售面積」之內。因此,置業人士有意購入的樓宇單位,若是附有窗台、平台或冷氣機位等地方,就不應「照單全收」,把這樣的一個出售面積總數值當作該樓宇單位的「內籠樓面面積」或俗稱的「實用面積」看待。」

就算同一呎數單位,亦會因高低層單位而有別。多層大廈同一座向,低層的牆比高層厚,則高層理論上應比低層實用,但數字上卻是一樣。差距可以有幾大多呢?比筆者低十幾層的單位廚房少半塊磚,高十幾層多半塊,即是大約三十層就差一呎。整間屋的外牆厚度計算,其差異之大可想而知。因為建築時低層牆壁要承受更大壓力,所以較厚。但係呢個世界有時好公道的,低層單位較細,售價亦往往較平。

經常有人例如傳媒等引導觀眾這是「發水」,暗示發展商「騙」了小業主。當然,「發水」很多時是事實,一個幾百呎的單位吹到千一呎,但一個單位本身並不會因為報高或報低導致面積有任何改變,報上800呎每呎是$3,750,報上1100呎每呎是$2,727,但仍然是賣300萬。某些傳媒故意熱炒這類似是而非的質疑,除了同情地了解其「道德良心」之外,一些是貫徹「敵視李」作風,另一些作為另一發展商的屬下機構,難免瓜田李下之嫌,死唔信該發展商會贈送花園、車房、天台,甚至平台會所。

發展商雖然唔一定係騙徒,但肯定唔係開善堂。屋苑有平台、走廊、泳池、公園、私家路,甚至污水處理廠,最後必然是分攤給各個單位,而不是發展商送出來。何況獨立屋物業的獨立花園、車房、天台,業主聲稱這不是實用面積,難道他不會行自己的花園、不泊車、不在天台燒烤望天放狗或晒衫?強調「室內實用面積」,從而去計算出「超低」實用率,嘩眾取寵而矣!

另外一些例子是窗台及環保露台或工作台,並不計入地則比中,是典型的發水行為,但事實上小業主是可以使用的,窗台可視為樓底較低的部份(大約少三呎),露台及工作台只要不違反通風、採光等所謂環保原則,業主也是任意使用,是「利已不損人」。

貫穿本文的意旨是,既然買樓被視為人生一樣咁重要的事情,為甚麼只是聽信一方之言,而不去找資料及實地觀察?早前有遊戲節目發生「大朋友當眾流馬尿」事件,呢位好像未戒奶的哥哥,事後發現用370萬買了同一發展商的600呎單位,一年後市價跌到298萬,希望拿300萬去填數。用這種輕率的態度置業,才會經當發生「驚訝」事件。

莫講話樓書,網上亦大把詳細資料,筆者隨手就找到四間地產代理公司有資料。既然買樓係咁重要,點解唔去睇清楚自己用緊幾多錢買緊一間乜野屋。到簽約時,係有足夠的資料知道實際上個別單位的面積有幾多。如果有個人話收樓時感到驚訝,相信其他人亦會感到驚訝。實用率低是長久存在的社會現象,當我們無法改變,就要去適應,走去買實用率低的樓又要怨買家就責無旁貸。

某報在大多數報章沒有報導此事之下,為此而寫了一篇報導,以下是對買家的描述:

買家恨錯未細看價單

已接獲收樓通知,但因事務繁忙暫仍未收樓的小業主黎女士,得悉四季豪園實用率不足四成,反應錯愕,強調「唔知(實用率)咁低,知就唔買啦!」她憶述當日買樓時,只見現場墟,「手慢就冇」,心情好緊張,根本冇有時間留意價單所列的各項面積資料。

她補充,當日入市四季豪園,是貪屋苑空氣好,價錢2000多元一呎夠「抵」,在「羊群心態」下入市。黎女士指出,曾到現址睇樓,但只能在外面「望」,覺得用600多萬買入的洋房,「個600呎花園好細」。

──《蘋果日報》2006年12月23日

「又要住HOUSE,又要有前後花園,又要有車房,又要有獨立天台,又想高實用率」是繼「又要有會所,又要有高實用率」之後又一鉅獻。

附錄:「發水」與「實用率偏低」的關係

「發水」是發展商出售的樓宇,部份面積無需計算入「地則比率」,例如窗台、環保露台、工作台等。基本上八十年代發明「窗台」以後,所有私人住宅物業均有發水。會所係要計入地則比率,唔算係發水。

比如有一幅官地,面積十萬呎,地積比例係5倍。理論上,只可以建五十萬呎。
實際上,窗台、冷氣機平台、環保露台、工作台都可以唔計,最後建築左七十萬呎出來,咁呢二十萬呎,就係「發水」。

七十萬呎當中,預左十五萬呎係會所泳池走廊之類的「公共地方」,發展商唔會做善事,用得係五十五萬呎,賣就賣七十萬呎,一計之下實用率只有78.57%。

結果就係發水40%,實用率只有78.57%,原本五十萬呎,變成賣七十萬呎,住戶實際用到五十五萬呎。

仲有一樣野可以玩:如果一幅地有住宅有停車場有商場,仲可以將地積搬去自己果度,發水比小業主。

上車 換樓 31 新樓 用率 偏低 並非 無因 苦海
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上車換樓(33):「俄羅斯公仔」換樓階梯 脫苦海

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地產界常說一種叫「換樓階梯」的社會現象,即是先由公屋轉住居屋,再由居屋轉住私樓,然後私樓越換越大。在目前M型社會之下,再加上居屋不再興建,理論上這種房屋類型之間的換樓潮已一去不返。房屋市場就像M型社會那樣分開兩邊:左邊是公營房屋市場,包括公屋租戶、租者置其屋的公屋業主、綠表二手居屋市場、居屋自由市場,以及房協夾屋等;右邊是一眾發展商及私人業主之間的私樓市場。兩個市場界限分明,左M與右M之間的跳動從來不是主流。

收入及資產較低的階層受到公營房屋市場的保護,私樓市場尤其是置業者是社會上的奶油忌廉,可見坊間以全港人口的收入中位數或失業率分析地產市場「以全蓋偏」之弊。目前供款負擔比率據稱大約是30%,如「蘋果對蘋果」(apple to apple),只用收入較高資產較多的右M人口計算,數據應該遠低於此。過去政府人口統計並無專題報告兩個板塊人口之異同,希望統計署能在下次2011年人口統計時加以研究。

然則這種「換樓階梯」從來沒有消失,只是以另一種形式進行,皆因改善居住環境是人之常情,只要能力許可人們自然會做,現象就會發生。比如家庭成員因生兒育女而增加,由二房單位轉為三房甚至四房;又或者舊區重建由舊樓轉為較新式的屋苑;甚至純粹因為收入增加或財富效應而換樓。物業投資者可因而找到獲利機會,即使一般的用家也可分析到那區物業因此而受惠。

筆者發覺有些區域的屋苑同質性較高,最典型的例子是葵青區,葵興葵芳一帶的新葵興、新葵芳、葵涌廣場、恆景花園;葵涌的葵星、寶星;荔景的華景山莊、海峰花園;青衣站的盈翠半島、灝景灣等。當地居民如想「跳級」,唯有搬出區外,賣樓也每多賣給區外人,有錢的人走了,結果是該區的樓市塘水滾魚,致令樓價欠刺激。類似的例子是荔枝角四小龍,泓景、昇悅、宇晴、碧海,大家「咁高咁大」,只能成為換樓階梯的其中一截。

俄羅斯公仔

相反,如東區北角鰂魚涌一帶,或奧運站大角咀,屋苑分佈像「俄羅斯公仔」,有上車盤、中價盤、豪宅盤,區內自然形成一條換樓階梯,單幢舊樓換入上車屋苑,中產屋苑換上假豪宅,甚至有像賽西湖大廈、寶馬山花園一號銀海等呎價過萬的「貴宅」。不同屋苑之間因換樓潮而成交活躍,樓價因而互相頂托。因此這類區域的新樓去貨也較快,皆因多了區內換樓客捧場。

有人問筆者,何以某屋苑樓價跑輸大市?大家想一想,有些物業因各式各樣原因表現比大市強的話,其餘物業自然表現比大市差,才會計算到一個名叫「大市」的平均數出來。當閣下手上的物業並無跑嬴的理由,自不然要跑輸了!我的朋友笨發講得一針見血:「又無商業價值,又唔好住,唔知點解要買果度。」

其實「平」也屬於買入的理由,「平買貴賣」當然最理想,但當「平」的原因沒有改變,「平」的結果也不會改變,正如最近很多人跟風說屯門樓因九龍南線而起,而漠視那是由於「平」的因素改變了,最終當價格反映了新的因素後便會到位,屯門樓無論點升都好,都很難追及元朗荃灣。屯門樓市最大的缺點,正是物業同質性偏高,難以自成一條換樓階梯,大家只看到人們用較高價買入屯門樓,然則出了貨的人又去了那裏呢?莫非會去住交通更不便的青山公路沿線?

上車 換樓 33 俄羅斯 公仔 階梯 苦海
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上車換樓(39):按揭ABC(1):按揭成數限制 按計劃

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不少人提起近年樓市成交量回落,都會說是港府三辣招的影響;即額外印花稅令短線炒家絕跡、買家印花稅令非本地買家減少、雙倍印花稅令換樓量下跌等。較少人為意,其實金管局對按揭成數的限制,對成交量回落的影響,亦「功不可沒」。

在上世紀90年代中期起,本地銀行可以提供的按揭成數上限,一般為樓價7成。一個作價一億元的物業,便可作為抵押品,於銀行取得7,000萬元按揭貸款。但在2009年10月起,金管局開始逐步限制高價物業的按揭成數。由初時「2,000萬元以上物業按揭成數上限為6成」;逐漸收窄,至2011年6月,調整至現時的限制:

樓價按揭成數上限最高貸款額
1000萬元以上50%不適用
700萬元至1000萬元60%500萬元
700萬元以下70%420萬元

 

另一方面,透過按揭保險,住宅市場買家可為物業取得較高的按揭成數。但同樣地,按保的適用範圍亦已收窄,由2009年以前逾千萬元物業亦可申請9成按保:調整至現時的限制:

樓價按保成數上限最高貸款額
400萬元以下90%360萬元
400萬元以上至450萬元80-90%360萬元
450萬元以上至600萬元80%420萬元

 

簡單來說,現時透過按保,400萬元以下物業最高可借9成按揭,600萬元以下物業可借8成按揭。如果不考慮按保,只有樓價600萬元以下物業,才可借足7成按揭。

按揭成數收緊,效果便是購買600萬元以上物業的買家,需要支付較高首期。除了那些現金不足應付首期支出的買家難以入市之外;即使有足夠現金支付較高首期的買家,其按揭槓桿比率亦下跌。

樓市成交量由過去每月約一萬宗回落至近月4千宗水平,除了印花稅之外,按揭成數的限制亦是不可忽視的原因。

 

王永偉

按計劃執行董事

上車 換樓 39 按揭 ABC 成數 限制 按計劃
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上車換樓(50):首期的作用

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九龍城

首期按金是保障了貸款者及銀行雙方面的利益,令到置業者可以「量力而為」。初次置業者往往因首期不足而煩惱,即使有足夠的月薪供款,也因為首期不足而局限了選擇,或者苦惱於是否使用按揭保險提高按揭成數來減低首期。有些人便埋怨為甚麼規定要有三成首期,這是忽略了首期的作用。

大多數人購置樓宇,均要向銀行做按揭,置業者以部分樓價作為首期,餘款向銀行以物業抵押做按揭。例如七成按揭,就是以三成為首期。一層200萬元的樓宇,就需要60萬首期,按揭140萬。八十年代時九成甚至九成半按揭甚為普遍,「七成按揭」是1994年時遏抑樓價措施的一部分。相信當年負責的官員也想不到,這個措施竟然在幾年之後拯救了數以十萬計的小業主,甚至香港的銀行體系。

任何抵押銀行均不會按到盡,例如汽車分期、股票孖展均不會按十足,按到七成已經很進取。因為銀行或財務機構不能假定重售值(Resell Value)是100%沒有折讓,銀行只想做坐和望贏的生意,比如藍籌股極少跌足七成,跌到一半已經要求補按金(Call Margin),因為斬完倉銀行還要有數圍。例如$80的股票,按金$24,跌到$40已經電話到。何況汽車樓宇這些難於套現的資產?

前幾年樓市暴跌時,「負資產」這個名詞經常被掛在嘴邊,所謂「負資產」,即是抵押品價格減去貸款後仍是負數。例如300萬的樓宇,只要市價跌得低於210萬便是負資產。在九七年之前人們是完全想像不到樓價可以跌30%以上,何況是跌剩30%(中原城市指數1997年6月高點102.51,2003年8月低點31.77)?以目前中原城市指數約70點計,理論上絕大部分人已脫離負資產。實際上很多樓宇跑輸大市,便會出現負資產。

一般金融資產的按揭,只考慮市價與按倉值而不理會供款,只要市價跌到某個程度就Call Margin,不補再跌就斬倉。但過去的樓市大跌中,絕大多數銀行並沒有因為物業負資產而要求即時還款(Call Loan),只要繼續供樓,甚至只要斷供不超過三個月,銀行也不會去收樓製造銀主盤。因為銀行的立場,物業市價是無意義的,銀行的著眼點是每個月有供款,該筆貸款就不會列為壞賬,不然就算樓價有升無跌,不供款也要收回。大家可能覺得銀行是鴕鳥政策,但既然銀行都肯做鴕鳥,負資產小業主為何要自怨自艾?

按金保障了貸款者及銀行雙方的利益,如果首期訂得太少,只要資產價格稍一變動,雙方的風險即時大增,例如按九成,只要價格下跌超過10%,該項貸款已經是資不抵債,銀行固然會抵押值不足,對於貸款者來說放棄資產的誘因大增。過去樓價由高峰下跌七成也沒有衝擊銀行體系,得力於金管局限制樓宇按揭成數,所以後期即使有所放寬,也要做按揭保險,目的也為減低銀行體系的風險。

首期更大的作用,是令到置業者「量力而為」。如果不設首期,或者把首期定得太低,實力不足的人就可能會購入金額過大的物業。即使有足夠的現金流,沒有足夠的首期可能顯示當事人「淨現金流」不足,或者是沒有儲蓄的習慣,或者是初出茅廬,置業行為時機未到。有一個案例令人印象難忘:有主婦被經紀遊說買入馬鞍山某樓盤大單位,後來因為做髮型師的兒子收入不被銀行視為固定收入而不能上會,又因為首期不足,結果被殺訂。

在最高峰時,全港約有106,000宗負資產,涉及1,650億元,之所以不用全數撇賬,只因為物業斷供的情況並不普遍。在香港人的世界觀內,樓價跌完最終會收復失地,甚至反敗為勝,否則又怎會咬緊牙關供下去?申請破產要四年才回復自由身,且終身有破產紀錄伴隨。四年,相當於半個牛熊循環,香港人參考過去的經驗,有得博,有得守,是不容易一走了之的。

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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上車 換樓 50 首期 作用
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上車買樓財技實戰天書 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/03/blog-post_31.html

看完一本書《上車買樓財技實戰天書》,今天寫寫讀後感。這本書是由熱門blogger「第一桶金」所寫的,已經不是第一本暢銷書了,止凡也被這本書的「財技實戰」這個概念所吸引而買了回來。



實際上,整本書給我的驚喜不多,主要篇章都是有系統地講解買賣物業要註意的地方,始終我早已是有樓之人,對於上車買樓的程序可謂相當了解,不過,我從來都深信,書看多了不會蝕本的,而且書中也分享了一些有趣故事,也覺不錯。

其中一個故事,記得之前在某地方也有看過,這就是買入一些上手業主乃聯名戶口的物業時要註意的地方。故事中就是一名新手樓主,跟業主(先生)簽好臨約之後,誰之原來另一名業主(太太)反對賣樓,在這個情況之下,原來合約可以無效,因為沒有書面寫到先生已獲另外業主受權買賣,經紀當然袖手旁觀,始終買賣成功與否,她的傭金都不會少的。

之後,準業主約太太出來談判,無不是需要加價,這就如先生跟太太串通一樣,額外加多10萬給太太就可以賣。但跟律師討論過,這會被ICAC檢控的,不行。而之前交出的支票予先生,到銀行提走款項使這支票不能兌現,這又能否可行呢?這又不行,因為太太如果改變主意答應買賣,不能兌現支票可以被控告的,這樣「半天釣」的情況,實在進退兩難。大家可以看看這書了解結果如何。

另外,我最喜歡看的是書本較後部份的個案分享,找來幾位真人真事的買樓上車故事,好像一個社會的小縮影,書中把故事人物的背景及過去思維都描述出來,讓我看到自己生活圏子以外的人有什麼想法。近日更有些書中的個案主角今天被傳媒報導,引來社會不少人討論。

就好像其中一個個案,主角是一名貪玩少女,她身邊的朋友每一個都是「月光族」,周身名牌,沒有一份工作做得長的。其中有朋友可以年紀輕輕就手帶名錶Rolex,沒錢買的,都是利用利用卡分期,每月供2000多元就有名錶。原來有些生活圏子的朋友是在供手錶的,我們都會聽過供樓、供車,我真的很少聽見話供錶的。

當然,書中所描述的,是主角一個痛定思痛,改變自己,成為物業投資高手的故事,算是轉型之後,她回看身邊朋友,還是感慨不已。仍然有滿身名牌的美少女,每天出入市區「劏房」,繼續有錢租樓,無錢找朋友「寄住」的生活,看來還有不少人嚴重欠缺財務知識呢。

這本書對年青人是很有啟發性的,真可恨為何在幾年前置業時沒有這類書籍出版,否則讀一本後就等於不知多少個晚上的資料搜集了,事半功倍,自然能有更好掌握。
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