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搶都更大餅 一銀放膽全都貸

2010-07-5  商業周刊





都市更新,成了推升台灣房地產價 格最熱門的題材,但是,現在搶到最多都更商機的不是建商,而是銀行。

其中,又以金管會主委陳裕璋主掌過的第一銀行最為積極,打敗專做土地 融資為放款業務的土地銀行,成為目前國內銀行業的自辦都更王。

今年六月,第一銀行拿下南投埔里中華商場案,再加上去年十一月底,搶下台北 市尚華仁愛大樓的十億元自辦都更案,半年多來,一銀就累積兩件自辦都更成功個案,成功打響住戶自辦都更名號。

今年八月,預計台北市政府將 公告新的都更容積獎勵辦法,以台北市現有二十九萬戶,四至五層樓老房子,未來只要符合特定更新條件,最高可由現行一.五倍容積獎勵,提高到兩倍。

在 銀行眼中,這門都更生意,在政府帶頭坐莊炒熱下,未來整體融資額度破兆元的好生意,更將引爆都更熱。

而且,自辦都更案融資額度大,一銀承 做的利率水準約三到四%,是現在一般房貸的兩倍,更是企業聯貸案的三到四倍,成了一銀的新金雞母。

一銀能在自辦都更案上,超越土銀,是因 為早在二○○六年,營建署修正都更建築容積獎勵辦法,一銀就投入都更,第一金前董事長陳裕璋憑著過去在北市府任內淵源,加速積極推動,去年十月正式成立都 更部,有七位成員專攻都更。

敢付代價拉客戶:免費服務三年半也做

一銀都更部經理吳進良指出,目前實際輔導近一百件個案, 其中自辦更新占半數,近期第三案將簽約,領先同業。

只是在享受好處前,得付出龐大代價。由於都更案整合困難,十件案件約只兩件能成功,特 別是從零開始的住戶自建模式,更要有長期做白工的準備。以尚華仁愛案為例,一銀團隊在三年半時間內,光晚間和週末等非上班時間義務陪住戶開了不下七十次會 議,正式簽約前全為免費服務。

有逾五年都更經驗的一銀專辦李振祥說,考量資金與人力需求,建商大多一次只辦理幾件都更案,具公信力與融資 實力的銀行同時接上百件都更案也不成問題,比建商有籌碼。

不過藉發起、籌組、整合、資金來源等更新各階段累積的經驗,讓一銀的都更團隊體 認到,建案未來價值及住戶支持度最居成敗關鍵。

敢突破授信風險:標榜住戶零出資搶商機

「都更案最重要除了牽扯每個人權利 分配,另一重點就是能不能蓋下去等安全性問題。」李振祥指出,除了解住戶想法,還得考量各自債權、債務、繼承與財務負擔等問題。

「房屋拆 除沒有擔保品,住戶個別債信不同,沒有自備款還要提供百分之百融資?」盡可能補足住戶自辦更新各環節缺口;面對質疑,一銀更突破傳統銀行授信風險觀念,大 力配合自建更新案融資。

不願具名的土銀都更業務主管觀察,一銀標榜「住戶零出資」,但擔保品不足時,敢不敢高額融資除取決授信政策寬鬆, 也考驗銀行風險評估。

他舉例,若更新案工程成本要價十億元,依融資五成慣例,還須自籌五億,若加計更新利益,以總銷價二十億元計算,同樣 借五成就能支付工程造價,讓商用不動產可全額貸款,「土銀相對較保守。」

李振祥透露,「也不是說一銀很敢,我們能夠控制,也多方評估過未 來價值、成本、更新會住戶同意門檻等等,這些問題能解決才敢(貸款)。」

「不懂的銀行是越講越陌生……,(一銀)不論是信託架構,或融資 的全力支持,解決了其他銀行目前在技術上還無法處理的都更專業問題。」尚華仁愛更新會主委陳顯雄表示。

若非金管會主委陳裕璋當年欽點成 立,全力搶攻自辦都更成功案例,讓一銀能逐漸突破住戶的心防,及融資風險控管,成了台灣銀行界率先搶下最多自辦都更商機的銀行。

延伸閱 讀:住戶如何自辦都更?

相較建商全權主導的合建案,住戶自建開發效益全歸住戶,還能親自參與重建規畫;當個案都更容積獎勵高,所處地段房價 又好,原樓層原位置分回後,甚至有望達到住戶零出資。

住戶若有意自辦都更,要先留意各地政府條件不盡相同。按台北市政府規定,首先更新面積 要夠大,原則上最好涵蓋整個街廓,一般來說以一千平方公尺(約三百坪)為下限,但不得讓鄰地成為無法開發的畸零地。

再來,台北市都更處更新 企畫與經營科股長謝旻成說,還要按七大類建築物及地區環境狀況,至少符合一項對應指標與其他兩項指標。也就是,十四項指標中最少要符合三項,才能申請都更 與後續執行。

舉例來說,若建物環境屬「避免災害發生」,須符合非防火建築物或非耐震設計,以及屋齡、離捷運站兩百公尺內、附近巷道無法通行 等其他任兩項指標。

由於都更行政程序至少歷時兩年,住戶自建也須籌組更新會,統籌各更新環節所需,建議可找專業單位合作。而若民眾對相關法 規有疑問,也可免費洽詢營建署都更推動辦公室,與台北市都更處。

 
 



搶都 都更 大餅 一銀 放膽 全都
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市場推廣》巴黎國際發明獎二金一銀得主歐志明 黏膠達人 打進全台四千家統一超商

2012-10-22  TWM




一輩子和膠帶黏在一起,豐富的工作經驗匯集出創造的巧思,歐志明研發的環保材質黏膠,小蝦米打敗大鯨魚,勇奪超商領導品牌的四千多家店訂單,成功將創意落實為獲利。

撰文‧林麗娟、李建興

對於現代人而言,一小塊薄如蟬翼的「隱藏版膠帶」雙面黏膠,是生活上便利的好幫手。然而,任誰也沒想到,在全台擁有四千多家門市的7-ELEVEn,所有工作人員天天使用的膠帶,居然不是來自國際大廠的產品,而是本土發明家「黏膠達人」歐志明的傑作。

五十七歲的歐志明,原本任職於一家膠帶公司,與膠水、膠帶朝夕相處了二十五年。由於擔任財務稽核主管,他對黏膠的成本瞭若指掌,他發覺市面上大品牌的產品雖然好用,但價位過高,對於用量大的公司行號是一筆不小的負擔。

「如果我能發明出和3M材料不同,但更好用、更便宜的雙面膠帶呢?」一個簡單的念頭,讓出身南投,只有高商畢業的歐志明,從名不見經傳的素人,搖身一變成為屢獲國際發明獎肯定的企業老闆,年營收至少千萬元。

創意發想

若產品便宜好用 就天下無敵事實上,一個發明,從點子到做出成品,到量產、銷售、獲利,這名利雙收的過程並非一蹴可幾的,歐志明的發明之路,正是最好的印證。

為了發明出「物美價廉」的新一代黏膠,他把各大廠牌林林總總的黏膠商品全買回來,花了好幾個月仔細研究每個黏膠的特性和材質。一開始他只是想改良現有商品的功能,但試了幾次之後,他發現突破的可能性不大,因此靈機一動,轉個彎從改良材質著手。

以往在工廠就已熟識的供應商,現在成了歐志明現成的「礦脈」,這些廠商提供了各種材料讓他一一試用。而半輩子在企業的經驗,讓歐志明和一般的發明者想的不 一樣,他深知一個好發明從問世到上市,要注意的細節尚有專利、包裝和通路等一系列的環節。為此,他時時留心有關發明和商品化的訊息,以了解更多「眉角」。

其中令他印象最深刻的,就是他有一回聽到經濟部智慧財產局副局長朱興華的提醒:「一個好的發明,往往因為過程中一時忽略『先摸清同行的底細』,不小心觸犯 了別人的專利,導致未享其利先受其害。」因此,歐志明在研究要用哪一種材質時,十分小心。他找出市面上的黏膠廠已註冊了哪些材料專利,幾經篩選後,決定採 用某工廠的環保無溶劑PAT合成樹脂。試驗結果,不僅效果不輸第一品牌的市售產品,還更不留殘膠,甚至成本只有競爭產品的三分之一,最重要的是「不侵 權」。

銷售碰壁

空有名氣 行銷卻土法煉鋼歐志明趕緊在台登記了材料專利,然後進行商品化。要對抗國際大品牌的產品,訴求「把試用機會優先給MIT本地產品」是勝出策略,企業因而對於國內發明產品的推廣願助一臂之力。

「一個好創意、好點子,不懂得宣傳、行銷,再好,也只能孤芳自賞!」在把新產品推向市場時,工研院技術移轉中心副組長楊卿和給了歐志明一記當頭棒喝。歐志 明心想,假設他的黏膠能獲得專家的背書和加持,能見度將大幅提升。因此二○一○年,他遠赴法國參加巴黎Concours Lépine國際發明展,如願取得銀牌獎,從此「歐氏黏膠」一舉成名天下知。

不過,成名是一回事,銷售又是一個難題。一開始,歐志明土法煉鋼,用開發陌生客戶的傳統業務方式,四處拜訪文具行或商品代理公司,沒想到吃足了閉門羹。就在無計可施之際,有一次他踏進7-ELEVEn,看到工作人員不停地黏黏貼貼,「噹」地一聲,如夢初醒,「現成的大客戶不就在這裡嗎?」

成功推廣

找到最需要的族群直搗黃龍於是歐志明改弦易轍,不再尋求代理,他直搗黃龍,帶著試用品拜訪超商龍頭總部。

統一超商採購盧小姐表示,對於國內發明產品推廣願助一臂之力,經過多次測試,歐志明的產品品質符合需求;由於四千多家店對不殘膠膠帶的用量極大,歐志明的產品環保又省錢,決定全面採用。這讓歐志明的發明從理想進階到現實,正式成了獲利商品。

工研院技術移轉中心智權計畫組組長廖婉君肯定歐志明發明的產品有獨特性,認為好的商品就能幫他拓展後面的業務。

回首來時路,歐志明說,單打獨鬥很辛苦,在他低潮時,原就認識的台灣傑出發明人協會理事長陳鴻偉找他入會,對他說:「個體戶有創意、沒資金;有想法、沒方法。」在協會裡大家交流,可以少走很多冤枉路。陳鴻偉表示,歐志明做產品很用心,大家也很樂意幫他引介試用通路。

借助協會的平台,歐志明得以和工研院、大專院校交流,並申請到工業局CITD(協助傳統產業技術開發計畫)的補助研發費用。他後來發明的小圓凸點膠(Q Dots),功能類似雙面黏膠,但品質升級,適合裝飾布置,專銷日本,業績逐步成長中。此外,他最新發明的Q Key Board(Q鍵盤),也在今年贏得法國巴黎國際發明展金牌獎。

要把發明的東西變成產品,而且是能夠招財的商品,歐志明語出驚人:「『發明』是一個陷阱,如果關起門來發明了什麼東西,很可能走出大門,就誤觸了別人的專 利。所以對於類似的產品,一定要做足功課。」歐志明也有感而發地說,發明的東西裡能夠賺到錢的,僅僅只占萬分之一、十萬分之一;滿架子的發明獎牌是沒用 的,除非很實用,能商品化,而且有「路」可以走得出去,才能賣錢。

歐志明認為,發明家要先學會「長大」,從商品端、市場端的角度,來思考怎麼行銷、怎麼打開通路,才是成熟的作法。如果自己無法開業,不妨只賣權利,或與現成的行銷通路合作。

「發明,絕對是科學的,而非浪漫的,一切都必須要務實才行得通。」歐志明如是說。

歐志明

出生:1955年

現職:上佳粘膠負責人

經歷:高冠企業總經理室稽核、營業部主任

學歷:南投高商

獲獎:第110屆法國巴黎Concours Lépine國際發明獎銀牌、第110屆法國巴黎Concours Lépine國際發明展金牌獎、第111屆法國巴黎Concours Lépine國際發明展金牌獎。

成功心法

1. 訂下具體目標,未發明前,先設想市場、通路何在。

2. 在自己的經驗、專業範圍內發明實用的產品。

3. 一定要自修法律知識或備有法律顧問,以免侵權觸法。

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那天我跟資安人員見面,有人講到快哭了…… 一銀盜領案 圈內人告白資安漏洞

2016-07-25 TCW

國內首宗ATM遭駭吐鈔,雖然主嫌已落網,但這起案件卻將台灣金融資安問題,赤裸裸呈現。

七月十三日,國內爆發首宗銀行業遭到國際駭客攻擊並得逞的大型犯罪案:第一銀行四十一台ATM,疑似遭到歹徒植入木馬程式而中毒,變成「自動吐鈔機」,短短兩天,被海外犯罪集團輕鬆提領超過八千萬元。

當台灣金融科技(Fintech)領域已落後他國,現在又出現此案,若我們只追究犯案者的手法,其實無濟於事,而是該深思考,到底台灣金融業者面對資訊安全,是用怎樣的層次與角度看待。

這次一銀事件,為什麼一時之間這麼多錢被提光?問題出在哪?

《商業周刊》專訪某位為十幾家銀行業者擔任資安顧問、四大會計師事務所之一的副總經理,透過其第一手告白,看見台灣最真實的金融資安問題。

搶市占率,求快

可以快點上線就好,連風險控管都不問。

你去問每家銀行「你們的ATM(在公司內部)主要是歸誰管?」「App又是歸誰管?」通常都是跨部門管的。

資安絕對不是只有技術面,而是個結構面的問題,需要跨部門分工和協調,如果只從資訊部檢討是無效的。

比方說,有些銀行在新興科技上的能力不是這麼強,因為銀行(既有)的資訊人員,穩定性比較高,所學的都是成熟技術。如果銀行要發展Fintech只有兩種做法:一種是趕快去招募新人,有新的能力,其中包含這些新東西;另一種快速的方法就是委外,(但)一委外,就扯到安全問題。

金融科技的本質就是創新、講究效率、市場占有率;你追求快,就會忽略了安全。很多銀行,尤其是那種很想發展數位金融的,通常(委外時)會問:什麼情況下可以又快、又能管控到風險?

會問這個問題的銀行,已經算不錯了,大部分銀行連這個都不問,只求快,希望手機上可以快點買咖啡、快點付費,至於安不安全、程式怎麼寫,其實他們未必有能力去review(檢視)。

委外招商,求便宜

價格最低的人就得標,安全檢測都沒要求。

我要強調,委外不是錯,重點是你給誰做?這有幾個問題,第一個就是招標形式,你用什麼形式招標?有沒有安全的規格和要求?

就我所接觸到的外商銀行,做資安這種服務,在委外的過程中,用評選或「最有利標」,價格當然是個參考,但僅僅是參考,而非絕對,美商、英商、日系的都是。反而是台系銀行,不管民營或官股都是價格標,牌子翻開後,價格最低的人就得標。

當然,他們不會承認,但你去看現在銀行的核心系統檢測,招標時都用價格標,安全檢測都沒有要求,寫App的話,就是功能正確,趕快交差,讓我上線就好了。

這就好像你去做健康檢查,五百元你可以出一份報告,五萬元也可以出一份報告。以他們的採購機制,他們就是會選五百元的,因為他們的心態一定就是用最簡單的,量量身高、體重,抽抽血就夠了。

招標時,最清楚(哪個品質好)的就是資訊單位,可是這種需要跨部門的協調,要跨採購、跨業務、跨風控。其他單位的人會說,這和買ATM、電腦那些硬體不就一樣嗎?來個價格標不就好了嗎?這種節省成本的心態,與資訊安全單位不被重視(有關)。

資安人員,小小小媳婦

他們迫於壓力開通系統,有心人士就進來了。

在很多銀行裡面,資訊人員算是小媳婦。最近富邦大董(蔡明忠)不是出來說,我們有一個李相臣(編按:前刑事局偵九隊隊長,擅長打擊網路科技犯罪,現為富邦金控資訊處處長)。大家就會知道說,喔,原來富邦有一個這樣的人,人家有像樣的position(地位),這樣子沒有人敢說李相臣在富邦是個小媳婦吧? 但在其他銀行,資訊人員只能算是個小媳婦,資安人員算是小小小媳婦。

他們面臨那個業務單位的壓力是,「唉唷,你這個不(開)通,那個也不通,我們的某某業務、外匯業務,和分行的連線都不能做,你就全部把我開通啦。」資訊人員迫於這種壓力,就把對外宣稱是「封閉式系統」的東西開通,有心人士(駭客)就可以進來了。

這兩天(指十六、十七日)我們都在加班(編按:一銀盜領案發生,所有金控高層緊急找顧問提供諮詢),和一些銀行的資安承辦人員見面,有人在解釋一些事情時,眼眶都是紅的,講到快哭出來了。

講這種(專業的)內容,居然會出現這種反應,可見他們真的很委屈。問題是,他之前的提醒,有沒有被業務單位採納?當初大家如果是同等地位的對話,會這樣嗎?

(經過一銀這件事情後)開始有銀行要我們做一些事情,他們開始在意:像資安的權責該由誰負責?

而且,最近這些(要求)不是來自資訊單位,而是董事會、很高層的董字輩長官的需求,請我們開始規畫資安單位結構、組織人力的檢討。

一銀這件事對台灣發展Fintech而言,是一個反省的好機會。之前講Fintech都在談技術、業務,甚至是速度,覺得速度比人家快才有機會贏,(一銀案發生後)這段時間,大家更能想想風險的問題。

這件事對台灣是轉機還是危機?這回到另一個問題:決策者的心態是什麼?如果是保守、消極,那對於推動Fintech就是危機。

昨天(十八日)一銀董事長有說,不會因為這件事情而影響發展Fintech的方向,我們就假設他說的是真的。

未來積極發展新興科技,對於資訊安全的管理也都正面迎戰,如果說到也有做到,當然就是轉機。

撰文者張舒婷

那天 我跟 跟資 資安 人員 見面 有人 講到 到快 快哭 哭了 一銀 銀盜 盜領 領案 圈內人 告白 漏洞
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