紅猴一買一賣匯豐紅猴股評

樓市明燈劉皇發一買即跌

2010-05-20 NM

有「新界王」之稱的行政會議成員劉皇發，今年二、三月當樓市炒得如痴如醉之際，斥資一億一千多萬，掃入元朗新盤YOHO Midtown二十四個單位及五個加州花園。這是發叔自九七年炒樓被綁十三年後，首度大手殺入樓市。隨着政府推出「九招十二式」、東涌賣地創新低後，樓市開始轉角，向下調整，發叔不單變成「樓蟹」，更是名副其實的「樓市明燈」。

各大、小新盤及熱炒的大型屋苑，近日紛紛出現撻訂及蝕讓潮。本刊追訪近排撻訂炒家，發現一眾摸頂入市的「初哥」炒家率先被淘汰，由他們先流第一滴血！

劉皇發有廿年炒樓經驗，見過不少風雨，早於九二年他以四億七千萬向長實內購嘉湖山莊全幢賞湖居單位，其後全數沽出，賺近四千萬。食髓知味，九七年一月，他殺出新界衝入港島，先以七千五百萬購入紅山玫瑰園賺二千多萬，三月再以一億九千萬元購入力寶中心二座九樓，到四月再以二千五百萬購入力寶一座一個單位。遇上九七亞洲金融風暴重傷，其中力寶中心九樓持貨六年，到○三年已大跌七成，市值只餘五、六千萬。變身負資產的劉皇發還被銀行逼倉，十多年來不斷賣舊貨變現還債，當中包括出售屯門地鋪及會展的寫字樓等，他在物業市場亦告銷聲匿跡。

地獄摸頂王出山

好不容易四出撲錢還債，捱過這些艱難日子；鬆綁才三、四年，劉皇發今次再度出山，但恰好又是樓市最瘋狂的時候。今年二月，劉皇發家族以三千五百萬元購入加州花園五個單位，再動用七千多萬元，購入當時正開賣的YOHO Midtown M3座二十樓、M5座二十一及三十一樓A至H全層單位，總共廿四伙，平均呎價達五千一、二元。他買入後已「嗱嗱聲」放售，到現時只摸出兩、三個單位，賬面獲利一成。但其餘廿多個單位，到今年中就要「上身」；而YOHO一期的單位，二手呎價才四千頭，以現時市況，發叔想摸出手頭單位，難矣！而另外以三千五百萬元掃入的五個加州花園，現時跌價百分之七，兩度重鎚出擊都碰上轉角市，發叔認真是指路明燈。

身為行政會議成員的他，將今次入市的來龍去脈推向兒子，表示YOHO Midtown的單位通通都是由兒子購入，自己並不清楚。「呢啲個仔嘅嘢嚟，你問番佢啦。」（你無分享經驗給兒子嗎？）「係啦，經一事長一智囉！」發叔說。但本刊查得，其中買入三間加州花園及十六個YOHO Midtown的公司，發叔皆持有四成股份，無得抵賴！對於次次皆摸頂，劉皇發對本刊說：「舊時啲嘢忘記晒喇，有無錢都咁開心嘅！」

初哥炒家「斷頭」

每逢炒風蔓延至偏遠的新界屋苑，連從無炒樓經驗的新手都要攀上尾班車，就是樓市見頂的徵兆。部分「新仔」貪一手樓有建築期付款計劃，有特長成交期摸貨，專攻新樓，結果傷亡慘重。去年底由英國回香港度假的范五，甫抵港便驗出患上肺癌，其大兒子打算陪他醫病兼回流返港工作，他在做完手術後數天，親自到尖沙咀港景峰的將軍澳日出康城三期領峯售樓處，打算買一個單位給其兒子自住，貪地點與他住的匡湖居就近。怎料去到售樓處人頭湧湧，加上經紀「落足嘴頭」，范五買一個變買六個。但樓市迅速轉勢，故事最後發展成撻訂六個單位，賠本二百四十萬元收場。

誤信經紀中招

「嗰日發生咩事，我唔記得晒，只記得經紀講咗一句：『放心，呢幾個單位我實幫你摸（Confirmor）出去，你唔使上身嘅。』」就因為這句說話，范五買入這圈價值二千七百萬元的六個單位。「其實一年前都打算等元朗YOHO Midtown開賣，如果呎價做到四、五千元就買一、兩個單位投資，個經紀知道，同我講話收到風：『嗰度會開六千元。元朗都咁貴，領峯點都算係市區樓吖。』嗰日錢都無帶，經紀call咗架的士送我返屋企開支票。」六個單位，范五前後共付了約二百四十萬元訂金。

范五即時放盤，「最初都有人打電話問吓，不過最後又不了了之。直至上個月（政府出招後），問都無人問，我開始擔心四月底就要上會，於是同經紀講，蝕三萬、五萬、十萬都同我賣出去。」范五指依然乏人問津，原本醫好肺癌的他，此時卻發現癌細胞轉移，驗出患上腦癌。

范五過往亦有投資過物業，如○七年時，他曾以八十一萬買入一個元朗單幢住宅單位，四個月後轉售，未計成本賺了十四萬；之後一個月又以一百三十五萬買入同樣是元朗單幢住宅的單位，三個月後賺十五萬就脫手。雖然略有投資經驗，但都屬細價貨，一個起兩個止，兼有個元朗的地產經紀朋友作顧問，「今次無搵佢幫手，自己走去售樓處找個o靚仔代理，真係出事。」已移居英國的他，是靠賣咖喱外賣維生，本來辛辛苦苦儲落一筆錢打算過退休生活，范五還指他的太太亦因他沒有向其坦白買樓一事遷怒於他，認真屋漏兼逢連夜雨。「唉，當初係自己做錯咗決定。我真係搵過律師討論，睇吓可唔可以告個經紀，不過自己又有病，又唔想煩……」

上會樓蟹無仇報

才兩個月前，沙田第一城部分單位呎價曾接近九七高位。這班在高位入貨的業主，頓時成為樓蟹。他們部分已上會，連撻訂斬纜的機會都無。其中一個今年一月，以五百五十八萬買入的一千呎單位，平均呎價達五千五百元，雖然望城門河景，但比屋苑現時平均價四千五，高達兩成。本刊找到新業主，他是於沙田希爾頓中心開設脊椎醫館的譚宗城醫生，提起貴價買樓，他深深吸一口氣才說：「唉！過咗去嘅事，諗番都無意思，還好過得去啦。」醫館本於下午一時半休息，只見他密密做至下午二時多仍在繼續接客。

另一個高位接貨的新業主葉承斌，以五千六百元呎價買入一個第一城單位，幸好他亦受惠於早前樓市升幅，其半山列提頓道唐樓單位，三十年前以四十五萬買入，上月以七百八十萬賣出。港島靚樓賣得出，他卻即時「換入」新界：「我都退休，唔需要住港島區，所以決定轉入新界，睇咗兩個第一城單位就決定咗，當時仲覺得自己買抵咗添！

「而家我諗，我係買貴咗，邊個估到政府會有九招十二式呢！我開心咪得囉！以前我住嗰度有海景，而家起晒高樓擋住視線，第一城個單位至少有城門河景，舒服得多。」幸好，葉先生賣樓套現七百多萬，可一次過付清第一城單位的樓價：「我覺得樓價長遠嚟講會升番嘅，所以唔會太擔心。」

新界西北泡沫爆破

新手投資者欠缺市場資訊，單憑市場氣氛，最易出事。好像剛剛從英國回流的范五，不知道由長實發展的日出康城一至三期，根本愈賣愈平。第一期首都當初開賣平均價五千四元一呎，賣到領峯只需五千元，小投資者根本難與發展商鬥平鬥優惠。在今年二、三月高峰時出售的一手樓，如元朗YOHO Midtown、沙田名城，難逃一劫，其中尖沙咀名鑄已有兩個單位撻訂。

而皮費輕、容易上車的新界西北區二手樓，亦是新仔重災區。據區內經紀說，屯門一個三十歲左右的新進投資者，在「九招十二式」前掃入兩個單位，出招後「溝貨」再掃兩個單位，共斥資六百多萬。怎料樓市每況愈下，他亦開始發茅，「佢以前炒過一、兩個單位賺過錢，心雄下今次一口氣連掃四伙。但佢炒樓又有炒股，呢鋪好傷，向全區經紀放聲氣：『任何價錢都可商議。』」例如其中一個時代廣場C座四百五十二方呎單位，他以一百五十八萬元購入，最高放過一百七十五萬元無人接。但經紀透露起碼要劈至一百三十五萬元，才即刻有承接。

在九七年曾熱炒的嘉湖山莊，今年二、三月時，成交宗數亦升至每月過百五，本刊曾報導乃至元朗樓齡數十年的山雞樓也被炒起，賣家一再反價提價，炒家仍然踴躍入貨，有的單位一年前不到一百萬元，高峰時賣百五、六萬，升幅達五成。然而，「九招十二式」與地皮低價成交後，即時轉勢。想放售嘉湖一單位的尚小姐和友人一臉無奈地說：「無計！等錢使嘛，個價點都要放啦！」嘉湖部分樓盤更一減再減，其中麗湖居七座一低層單位，便由原先一百三十八萬減至一百三十萬，後議價至一百二十五萬，最終於剛過去的週末以一百二十一萬出售，減價共一成多。

藍籌摸頂即撻

而藍籌屋苑，亦零星出現撻訂個案。如太古城一個青松閣高層D單位，原業主羅氏夫婦，在九七年五月高峰期以八百零三萬購入，最近見市好以一千萬元放盤。上月底一個同樣住太古城，已睇樓數個月的用家，決定以九百六十五萬買入，呎價九千三百七十元，創屋苑新高。但該買家在上週東涌賣地後即時縮沙，寧願撻訂三十萬元，連佣金蝕五十萬。

記者上星期五到青松閣欲拜訪羅氏，在該大堂巧遇羅太。還未道明來意，羅太心情煩躁，對記者破口大罵：「走！唔好喺度搞搞震，走！報警呀！走呀！」羅太更打了多個電話狂鬧向傳媒爆料的地產經紀。羅氏雖賺到三十萬訂金，但計落九七年的按揭利率高達十點五釐，借七成全期要供完還款需一千三百萬元，難怪殺訂賣唔出單位，心情仍煩躁。

實力炒家無有怕

今次跌市，被「擲」出車外的，多是坐唔穩的投資新手，本刊查詢多個有實力的資深投資者，他們對今次跌市都無有怕，甚至想趁機掃入跳樓貨。在沙田第一城持有十三個單位的投資者Ivan，指雖然第一城樓價比年頭跌幅超過百分之三，但認為對他影響不大，事關第一城出租情況理想：「我持有嗰啲都係細單位，百五、六萬買返嚟，租到七、八千蚊，回報有成五釐o架！多多都租得出。」他指即使現在樓市氣氛不好，亦會不斷入貨：「你要不斷入貨，問銀行借錢，逆市都俾生意銀行做，獲取其信任，佢哋就鍾意俾生意你做。」不過就要入得有技巧：「上年吹上車盤，咁我年尾開始買啲細單位，出租又得，想賣出亦得。」事實上，Ivan○二年已經開始投資沙田第一城：「嗰時啲單位六十幾萬一個，放錢喺銀行又無息，攞廿萬出嚟做首期，出租有四千幾收入，扣埋月供二千幾蚊，管理費幾百蚊，每個月仲有一千蚊袋o架。」本刊統計Ivan自○二年炒賣過十九個沙田第一城單位，其中出售六個賺過一百萬元，其餘則持有出租。

翻睇Ivan交投記錄，往往摸頂入貨，如○八年二月的樓市瘋狂時，他便以平均價一百六十六萬買入三個沙田第一城的細單位，平均呎價四千二百多元。相反，金融海嘯期間，卻未見他入貨。在上月又大手購入四個沙田第一城單位。他經營物流生意，而且能找到銀行上會，單位租金亦能抵銷供款，明顯有實力坐盤。

其後除了第一城外，他與從事物流的拍檔亦有投資其他沙田屋苑如濱景花園、河畔或金獅花園及區外的一些工廠大廈，大部分都上會後，持貨半年賣出，○四年至今共賺過一千三百萬。

資深炒家趁低吸納

而由九一年開始長炒美孚、賺逾九千萬的師奶兵團首腦黃太，亦無懼近期樓價降溫，她笑說：「都無咩壞影響呀，我仲買多咗添！」最新購入的四個單位，都低於市價近一成，皆因背後有強大經紀團作後盾支援，掌握最新筍盤資訊，快絕全美孚，不用出租而有實力作短炒。被問及怕否後市繼續跌，黃太氣定神閒說：「我住緊呢個單位，都由○四年嘅六百幾萬升到而家成千萬啦，睇長線都得o架嘛！」

投資物業三十年的資深投資者陳清白，亦認為在低息環境下，市況並非如想像般差：「呢個時候要認清經紀嘴臉。好多經紀為做生意，將啲市況唱到有咁壞得咁壞。有啲撻訂及減價放盤，根本就因為啲買咗貴貨嘅傻仔，同無經驗炒樓嘅新仔，驚得滯逼住斬自己倉。其實整體樓市，尤其一、二百萬元市區細價樓仍好硬淨。」他預期樓價只有百分之五至八調整。

事實上，相較九七年時，樓按息率高達十釐多，現時不到一釐，供樓負擔其實極低。例如一個一千呎太古城單位，現時樓價八百多萬元。若當年每月供款要近六萬元，現時只要二萬多。再加上租金收入足以支付供樓支出，租金回報率有近四釐，所以樓市基本因素並不差。如果有實力持貨，不妨鎮定一點，切忌像一些被這個技術性調整巨浪打沉的新手，現不妨坐穩直至市況喘定為止。

低息入市好時機

假設一個1029呎的太古城單位，如果在97年按息高企的時候買入，與現時在低按息時買入，月供金額認真差天共地：

銀行蝕本搶樓按

政府出招為樓市撲火，銀行爭樓按生意令息口創新低，為樓市點火。

金管局早前出口術，建議銀行將按揭利率下限設定為銀行同業拆息（H）+0.7%。銀行表面上投鼠忌器，紛紛提升按揭利率來符合金管局的指引，實質暗地裡出招，鬥搶生意。

記者以借款二百萬元為例，放蛇向多間銀行查詢，花旗銀行職員起初表示利率為H+0.7%，但接着主動說：「如果你做 Citigold客戶，應該可以批到H+0.65%。Citigold本來要有一百萬資產，但依家存二十萬都得。呢廿萬唔使存好耐，只要存到貸款取用之後就可以拎出嚟。」

就算是企硬按揭息率H+0.7%的銀行，亦會提高現金回贈搶客，以大新為例，現金回贈由0.5%增至0.7%。而交行更將以往三年的罰息期減至半年，務求搶做生意，懶理金管局的指引。

有銀行高層直言，目前以同業拆息為主的按揭，利息已低無可低，「大行有雄厚存款基礎，所以不成問題；但細行係靠銀行互相拆錢，但只賺零點七釐息差，扣埋行政使費，簡直係白做。」

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