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「置安心」助樓市降溫 八十後有望上車

1 : GS(14)@2010-10-20 22:33:52

http://www.eastweek.com.hk/index ... ail&article_id=9000
上周三,特首曾蔭權在《施政報告》中,提出「先租後買」的「置安心資助房屋計劃」,興建「實而不華」的中小型單位,協助難以儲夠首期的年輕人「上車」,隨即引起市民熱烈討論,普遍認為令樓市稍降溫,但亦有批評說,先租後買所付租金在若干年後根本不夠付首期。
高樓價下置業難,「蝸居」、「蟻族」已成為「八十後」的潮語。有青年希望買樓結婚亦無能為力;亦有八十後跟父母共住一室,希望省下租金儲夠首期一圓置業夢。究竟「置安心」對渴望「上車」的年輕人有沒有幫助?本刊訪問了兩位「恨」買樓的八十後,由他們訴說新計劃的利弊。
對新計劃不存厚望的梁先生估計,先租後買所儲得的資金,最多可當作樓價一成。

三十歲的Felix是動畫師,新婚的他一直想買樓置業。他○八年開始搵樓,但一直猶豫未決,及後樓價一直上漲,兩口子迫於無奈,惟有以七千元租住沙田中心一個四百十一方呎的單位。
對於政府提出的置安心計劃,Felix舉腳支持。「不少跟我一樣的新婚夾心階層,都有置業需要。以我們為例,每月扣除七千元租金和其他使費,就算最多儲到六至七千元,卻怎樣也追不上樓價升幅。反正租樓等於幫人供樓,先租後買最少有一半租金可用來支付日後首期,對我們的確有幫助。」
運輸及房屋局局長鄭汝樺表明,置安心計劃的單位全是實而不華。


可買私樓彈性夠政府資助買樓並非新鮮事,隨便舉例過去就有居屋、夾屋和首次置業貸款。Felix認為,「置安心」對從未想過買政府樓的上車客,相對更有彈性。「如果買居屋或者夾屋,日後賣樓時要補地價。申請置安心可避免這方面的麻煩,日後更可視乎市況拿回一半租金,轉買私樓。」
Felix坦言,日後即使成功申請租住置安心單位,亦未必會選擇購入,「始終要看物業的交通和單位質素,如果私人樓價回落至合理水平,我會選擇買私樓,始終質素較好,亦較保值。」
至於計劃的薪金和資產上限,Felix認為大可斟酌。「家庭月入上限只得三萬九千元,如果日後生BB,開支會大增,供樓負擔很重,起碼要調高至四萬五千元才合理。至於單身人士,月薪上限是二萬三千元,假設月租八千元,五年租金的一半加上三十萬資產,亦不過五十四萬元,相信不足夠支付三成首期,上限應調高至二萬八千元。租金方面,加入『可加可減』機制會較公平。」
Felix與太太以七千元租住建築面積僅四百一十方呎的沙田中心細單位。
2 : 鱷不群(1248)@2010-10-20 22:41:04

還不如恢復定期賣地,增加土地供應,如果地產商對那塊地不感興趣,就將塊地起居屋
3 : GS(14)@2010-10-23 11:40:43

2樓提及
還不如恢復定期賣地,增加土地供應,如果地產商對那塊地不感興趣,就將塊地起居屋


這方法不錯啊,但問題有多少地可以賣?
安心 樓市 降溫 八十 十後 有望 上車
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=271224

凶宅大王 住凶宅

1 : GS(14)@2010-10-20 22:34:18

http://www.eastweek.com.hk/index ... ail&article_id=8925
樓市熾熱,乜嘢物業都成為炒家目標,今日幾乎個個區各類樓都升晒,炒家計算過風險後認為值博率不大,於是將視線轉移向另類物業;就連昔日無人問津嘅凶宅,都唔介意炒番轉,結果近期啲凶宅價格升到跟正常住宅差距都係兩成,相對過去相距四、五成,升幅都幾可觀。
好坦白講,凶宅大都係發生過命案或以前有人喺屋內死於非命,正常人都避之則吉,即使唔係嗰個單位,同一層樓,或剛好樓上樓下同一號數單位,個價都受到影響;用家更唔願意入住,只有炒家貪個價好平,買嚟炒一轉,又或者將佢租畀啲唔知單位有問題嘅盲毛,或唔介意嘅外國人。
不過,有位玩開凶宅嘅炒家,身體力行,自己都搬埋入去凶宅住,佢就係凶宅大王陳應佳。佳叔炒樓好多年,早兩年見樓市升得咁勁,但凶宅價只係正常住宅嘅一半都冇,心諗點都會追落後,於是就密密買賣,更經常去拍賣會撈筍貨。佢身體力行唔信邪,自己住嗰間南豐新邨單位,上手業主就曾經跳樓身亡。佳叔瞓身體驗,抵佢喺凶宅市場搵到錢。
凶宅大王唔怕邪,自住的南豐新邨單位曾經有人跳樓。
2 : 龍生(798)@2010-10-20 23:32:14

抵佢嬴錢!
可能呢條友本身係-
凶宅又係-
變左負負得正...唔住凶宅可能反而無咁發....
3 : GS(14)@2010-10-23 11:37:44

2樓提及
抵佢嬴錢!
可能呢條友本身係-
凶宅又係-
變左負負得正...唔住凶宅可能反而無咁發....


其實經濟日報有專訪,等我一陣先
兇宅 大王 住兇
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=271225

奥克股份:化工“小巨人”的选择

1 : GS(14)@2010-10-20 22:49:54

http://www.cb.com.cn/1634427/20101020/157950.html

一直在环氧乙烷领域深耕,先是靠切割液起家,现在已经占据全国70%市场;接着公司进入减水剂聚醚单体领域,目前也已经占据33%。这家公司还可以找到新的增长点吗?

  过去几年间,朱建民找到了两个产品,让他参与创建的奥克股份(SZ.300082)在6年时间里净利润增加1200多倍。

  这两个产品都是环氧乙烷(一种化学品)的衍生品——用于多晶硅生产的切割液、用于高性能混凝土生产的减水剂聚醚单体。

  20多年来,朱建民的生活从未离开过环氧乙烷,朱对这种东西的喜爱简直就像华罗庚之于数学,以至后来它发威爆炸给朱建民带来严重的身体伤害时,朱用了四个字来描述:无怨无悔。朱本人身材高大,声音洪亮,简单直接地表达观点:“我会很不客气地说人,也不太注意形式。反正我是非常简单,我觉得非常轻松,我希望别人也这么做。”

  “环氧乙烷是公司的粮食,我们一切产品均以此为原料。”朱称。奥克最多时候曾经做过300多种环氧乙烷的衍生产品,但赚钱很少。后来朱把主导产品缩减到两种:切割液和减水剂用聚醚单体,前者属于太阳能光伏产业的上游,后者是高性能混凝土上游,这两个产品都赶上了行业爆发期,奥克公司营业额自2003年起逐年翻番,2009年净利润达到1.67亿。今年5月,公司正式成为创业板的第81家上市公司,筹集资金近23亿元。

  有环氧乙烷的省份,就有工厂

  9月8日,经过三个月的试生产后,奥克股份子公司广东奥克化学有限公司的年产5万吨环氧乙烷基化系列产品项目正式投产。项目建于广东茂名石化产业园区内,既可充分享用邻居茂名石化的环氧乙烷原料,又能直接面对南方市场和目标客户。

  这是奥克股份全国布局的一个重要棋子。

  既跟着原料走,又跟着市场走。就公司的在建工程看,在沈阳,奥克股份有3万吨的聚乙二醇型多晶硅切割液项目,在扬州公司有3万吨的太阳级硅切割液项目,在南京有8万吨环氧乙烷衍生精细化学项目。

  “国内哪有环氧乙烷,我们工厂的布局就在哪。全国环氧乙烷的原料分布58%在华东,我们大规模的装置重心也在华东,包括南京、扬州、上海。”朱建民说。另一个方面,中国高速铁路的几个中心枢纽也是奥克股份的目标所在。奥克股份生产的减水剂聚醚单体正是用于高铁混凝土的必备之物。

  环氧乙烷的易燃易爆属性决定了它不可以远程运输,这一点恰恰是公司战略布局的价值所在——日后谁要想和奥克股份叫板争抢环氧乙烷衍生品的老大地位,几乎绝无可能,因为市场已经没有太大缝隙可钻。而这种产能扩张,一直是奥克股份的基本战略之一,也是公司6年1200倍净利增加的基础所在。

  朱建民说:“我们历来都有3~4年的提前量,实际上我们现在很多工作都是3~4年以后的事情,特别是新工厂的建设。我们都是5年规划,我们十一五规划是15万吨,实际上今年会达到18万吨,所以十一五目标已经实现了,十二五的目标,应该是十一五的3倍。如果产能和产量一样的话,说明什么,你没有容纳的能力了。”

  这一思路尤其适合那些产品需求异常爆发的市场,多晶硅切割液和减水剂聚醚单体正符合这一特性。即便在金融危机的2008年,为规避风险,朱建民把办公楼、技术中心等非生产设施都停建了,却一直保持生产线的建设。随后的2009年,奥克抓住了经济刺激政策带来的高铁市场机会。由于有新增产能,公司减水剂聚醚单体销售额从7600万元提升至接近3亿元,去年市场占有率提升至25%,成为全国第一,而之前只有几个百分点,今年上半年已经上升至33%。

  奥克股份的公开资料显示,未来三年,公司将实现环氧乙烷衍生精细专用化学品的产能30万吨以上,太阳能光伏电池用多晶硅切割液和高性能混凝土减水剂用聚醚单体的市场销量24万吨以上的战略目标。

  如今,减水剂聚醚单体已经成为公司最重要的战略产品,其地位甚至高于让公司真正跨越的多晶硅切割液。到今年年底为止,公司减水剂聚醚单体的销售额有可能超过切割液。



  找到聚醚单体“新力量”

  早在1998年,奥克股份曾经帮助过意大利一家公司加工减水剂聚醚单体,因为这个产品也是环氧乙烷的衍生品。但是连公司都不知道这种产品用在什么方面,国外公司也没告诉他们。后来通过广泛查询资料才知道用于高性能的混凝土,比如高铁。

  后来的2003年奥克开始研究这种产品,公司始终希望多几种产品以增加安全边际。高性能混凝土由于性能太好,成本过高,大多数工程承担不起,当时国内只有三峡大坝在用。

  “实际上,早在2000年就有一个说法,说混凝土是全球最大的商品。我们2003年研究的时候,中国虽然在开发高铁、磁悬浮,可什么都没有定论。但混凝土,就从建筑市场看,它的市场就不得了。另外,在新型建筑材料里,添加剂也是一个趋势。”朱建民说。

  奥克几个人分析后,认为经济成本高用不起只是暂时的,在未来,这种产品一定会出现大市场。如今,发达国家减水剂的使用率是70%左右,而国内也接近30%。

  时间并没有让他们等待太久,2005年起,国家开始在高铁发力,而这些工程是一定要用到高性能混凝土的。2007年,国家铁道部出台了一个技术标准,强制使用这个东西。在这轮增长中,奥克抓住了机会,去年的市场占有率达到25%,全国第一位。按今年半年报显示,减水剂聚醚单体占有率已提升至33%。如今,依靠这块市场的拓展,奥克股份即可在未来数年保持不错的增长。这也正是奥克股份当初的战略意图所在。

  “第一,你要有准备,就跟一直准备起跑等待发令枪到来一样;第二,你的产能在哪,这很重要。没有那么大的产能,是没有能力抓住机会的,即使你有资金也不行。”朱建民说。之所以能找到减水剂聚醚单体,是因为奥克股份的九个字战略方针:大趋势、大市场、少竞争。这也是朱建民从创业伊始就坚持的。

  为什么是多晶硅切割液

  大趋势、大市场、少竞争的战略方针在进入多晶硅切割液市场前已经确立,而这要从朱建民最初的创业故事谈起。

  朱建民1985年读研究生接手的课题就是环氧乙烷。

  “环氧乙烷非常特殊,既有亲油性,又有亲水性,这种物理性能决定了它的应用非常广泛,能用于5000多种精细化工产品。不仅包括日常洗涤剂、香皂、牙膏等,甚至能在顶尖的生命科学中用于生命蛋白的修复。”

  研究生毕业后留校任教,朱建民继续研究环氧乙烷相关课题。1991年的一天,他和刘兆滨(奥克创始人之一,现为公司董事、副总裁)正在实验室工作,突然试验爆炸了!这次事故中,朱建民失去了一条腿。“你知道试验装置有多大?就跟一暖瓶似的那么大。2立升装置,实际上只有700多克的环氧乙烷。你说这威力能有多大?”

  “当时我31岁,而立之年。发生这么大的事情,我没有掉过眼泪,尽管心里也很难受。我爱人当时带着孩子在医院照顾我,别人都说,短短一个月她好像老了十几岁。”朱建民的爱人还是他初中的同学,朱歪了歪头,笑说:“你应该能看出来,我这人很坚持,一旦看好的,绝不改变。”

  1992年,朱建民和他的搭档们就和学校谈,搞校办企业,当时谈得很清楚,如果学校不做,他们就离开学校自己做。“我们是教师办企业,对企业很多事,比如经营都不太了解,后来都三个月了,还没搞明白销售是怎么回事呢。大伙就在一起琢磨什么经营计划、费用计划。一开始挺好,赢利了几个月,很奇怪第5个月怎么亏损了,一看原来是没记账。”刘兆滨笑着说。

  他们做了几年洗涤助剂产品,稍有盈余,但很快学校体制弊端出现。他们给企业提出了5年规划,可是学校还没有5年规划呢,其他人都不理解:这个事以后让谁干还不一定呢,想那么远干什么?他们觉得不能主宰自己的命运,这很糟糕,于是下定决心,早晚脱离学校自己做。

  2000年,他们离开学校自己创办了奥克公司,还延续原来的产品做油田助剂、洗涤助剂、纺织助剂和农药助剂。这时候,公司产品已经有300多种了,但客户非常分散。“销售2000吨产品就有200个客户。这意味着什么?一个客户平均才10吨,这10吨他可能欠你2万块钱。”更大的困惑在于,“这么多高智商的人,就创造这么点利润?2000年是负2.49万,到2003年才14万,完全没有体现出附加值。”朱建民开始想办法。

他组织全公司的人学习比尔·盖茨的材料。其中一段盖茨谈到为什么IBM没有在台式和笔记本电脑上取得大的成就。

  通过这次学习,朱建民他们总结出做产品要眼光超前,要符合市场趋势。而奥克的优势在环氧乙烷领域,这是他们喜欢的事业,不会离开。

  他们开始研究国内外跟环氧乙烷产品相关的大公司资料。“顺藤摸瓜,找国内外历史长、规模大、研发能力强、专利领先的公司,看他们究竟在做什么,其中和中国市场相关的有什么。后来发现德国在太阳能光伏领域发展非常好,速度飞快。太阳能是取之不尽的可再生能源,显然是大趋势。太阳能原材料是多晶硅,而多晶硅生产所用切割液则必须要用到环氧乙烷。按照九个字原则,我们选到的第一个产品就是切割液。然后我们去查中国海关信息,在2003年就有这种产品进口过来,可是需求量微乎其微,全年只有100、200吨,都没有我们当时一个农药的客户大。但是我们还是投入非常大的精力去研究,搞开发。”朱建民说。

  由于奥克最初是校办企业,在学术界很活跃,业内都知道他们在做什么。终于在2003年的一天,施正荣的两位朋友出现在了奥克的门前。其实,从施正荣回国创业开始,中国太阳能光伏产业开始发展,但光伏的上游设备企业,比如多晶硅切割机以及切割液都是国外进口,价格高、周期长,完全不能满足生产需要。业内另一家公司北京有研的人告诉施正荣的朋友,全国只有奥克公司在做切割液方面的研发。

  于是,日后全球最大的切割液生产企业迎来了它的第一笔业务。接下去的故事,顺理成章发生了。此时,朱建民已经在环氧乙烷行业“潜伏”了十多年。

  下一个杀手级产品

  是什么让奥克公司做到了现在的规模?

  朱建民坚持认为:奥克取得今天的成绩不仅仅是因为赶上了光伏产业或者高性能混凝土产业爆发期,也不仅因为他们技术有多强,甚至也不是战略布局正确,而是他们在很早就学会了分享两个字。这产生的重要结果就是:聚人。

  一个没有人的企业,什么都不用谈。有了人,一切才有可能。朱建民用两句话总结了奥克:“共同创造、共同分享的文化聚集了人,人创造了一切,也就是奥克的综合竞争力。”

  奥克从校办企业开始就养成了分享习惯。所以很少发生因利益不均而产生的矛盾。“最初在校办企业时,我们签的第一个成果转让合同,得到了3万块。当时首期人家付了2万块,科研费提30%,就是6000块钱。最后到我们实验室手里一人只有1000块。剩下的都分给了学校各个部门,因为考虑到做实验要用仪器、药品等。”刘兆滨说。

  这种类似“见者有份”的分享传统,一直跟随奥克到今天。2000年设置有限公司的时候,全公司50来个人有一半都成了公司股东。他们把奥克的核心价值观总结为:共同创造,共同分享。这几个字在奥克的公司里随处可见:门上,墙上,画册上。

  回到本文开始的问题,已经在环氧乙烷领域成功运作两个杀手级产品之后,朱建民还能再度创造奇迹吗?奥克股份正在试图找到下一个类似产品。“有很多大趋势、大市场、少竞争的事情值得奥克去做。几个方面:新能源、新材料、生物新技术、新医药。环氧乙烷本身可以做几千万、几个亿的生意,也可以做几十亿,上百亿的生意。”朱建民说。

  朱建民希望在今年11月份,就公司的十二五规划以及超募资金投资的项目形成一个初稿,并在明年的年度股东大会上获得正式批准。

  不要问下一个杀手级产品会是什么,只需记住,朱建民手握20亿现金、全国最好的技术团队,并已在全国环氧乙烷产能富足的各个地方布局。

  在中国,已经无人可与朱建民在环氧乙烷行业抗衡。这是不争的事实。

  红点分析

  奥克股份先是找到了用于多晶硅生产的切割液市场,并做到了全球第一,占据国内市场70%以上;后来进入了用于高铁混凝土生产的减水剂聚醚单体市场,目前占据33%市场份额。

  公司掌门人朱建民正试图在环氧乙烷领域寻找新的蓝海,他相信这块市场可以达到百亿元级别,而今年上半年公司营业收入刚刚过8亿元。

  朱建民手上握着一把好牌。有钱,光现金就超过20亿;有技术,全国最好的专家都在他的麾下;有团队,他们已经一起打拼了20年;还有,他们在全国环氧乙烷产能富足的各个区域布局,由于环氧乙烷不可以远程运输,这将给试图挑战的对手设置一道难以逾越的高墙。
奧克 股份 化工 巨人 選擇
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=271226

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