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鹹魚欄藏名媛私竇

2016-10-27  NM

呢排城中闊太都竊竊私語,何解樣子平凡的小三可以乘虛而入仲要搏坐正,口痕阿太就話,大婆衰沉迷跳舞引發綠帽疑雲,因而影響夫妻感情,不過社交舞乃是健康正氣運動,大家千祈咪戴有色眼鏡去睇。

好似已故船王包Sir長女包陪慶,就身體力行推廣舞蹈,喺上環鹹魚欄自置一層物業,作為跳舞私竇,讓志趣相投的闊太有個舞池練習跳舞。呢間舞蹈學校名為Dansinn Heavenly Studio,剛剛裝修完,喜歡跳舞的闊太熟晒架步;導師有來自英國、俄羅斯以及國內等,但只接受私人教授,團體課程就免問,學校幾位董事如Andrew John Sinkinson、Michal Ryszard Malitowski都屬世界級舞王高手,睇YouTube其表演,真係扭得特別有美感。佢哋經常到世界各地觀摩,吸收最新舞蹈資訊,班舞蹈老師用以持有studio的公司名都十分銷魂——Soulmate(靈魂伴侶)Investments Ltd,幾有意境,所以話班名媛唔跳到上癮都幾難!

梁君彥戀戀英倫

新任立法會主席梁君彥上週二被敝刊揭發,漏報兩家英國公司權益,回應記者時就叫大家即管投訴佢,翌日梁主席急急腳向立法會補飛申報,查實又使乜咁避忌,一間公司做成衣貿易(Sun Hing U.K.),另一間47 Onslow Gardens公司,都只不過喺倫敦Kensington揸住個Town House其中一個單位啫,又唔係莊園堡壘,主席保留英籍幾十年都唔捨得放棄,唔揸番個倫敦物業仔又點夠睇頭呢?

中環寸嘴唔好教爸爸做愛

政府又攞四千三百萬搞個「提升資產財富管理業人才培訓先導計劃」,傻強話想吸納有潛能嘅畢業生加入呢行;Come on, give me a break! 教爸爸做愛咩?啲僆仔「毛都未出齊」就去同人哋做資產管理,叫佢數毛就差不多。啲僆仔見過幾多場大風暴?根本啲風暴殺到嚟都未聞到朕除,唔好話洞悉先機。有時啲銀行佬搵我食飯都唔係好想去,因為都冇料俾到我,仲問番我:「點睇個市呀,楊生?」呢個世界「羊毛出自羊身上」,你估真係銀行佬請食飯呀?你冇番咁上下生意俾到佢,真係食西北風啦。班友都係有私心去谷公司產品,尤其外資行啲洋鬼子阿頭no mercy,同下屬講明,一係個客死一係就你死呀!但條鬼仔就唔會死。最緊要佢在位時開到單,過得一陣又拍拍籮柚調去第二個地區。以我喺New York同衍生工具先驅者開盤嘅經歷,香港搞呢啲乜春金融服務先導計劃,俾唔到實戰經驗啲僆仔,我喺西岸有些少名望嘅UBC叫做戥腳做過visiting lecturer指點吓後輩,人家Business School會揀三個最top嘅二年級學生,喺UBC退休基金攞兩百萬加紙出嚟,再搵銀行佬、燕梳佬及基金佬,傍住三個學生前後浸淫三年去「炒」,三個僆仔再向同班同學仔分享兼解畫,咁樣先日子有功,非食即食麵那回事。傻強,此乃學術派同實戰派嘅分別!!!

楊國佳工廈大王楊耀松長子,八十年代往北美洲開山劈石,做一帶一路先頭部隊,自比為星仔變星爺前冇人懂欣賞其無厘頭文化,廿年後終於領略當中奧妙,與粉絲分享在北美洲各路人士交手經歷,絕不老點。

石油大王情迷嘉慧園

有「香港石油大王」之稱的劉浩清兩個月前仙遊,至本週訃聞才見報,然而通訊處未見其「東方石油」寶號,查實「石油大王」美譽又點可以冇咗愛國商人霍英東背後的支持,七三年石油危機,已富甲一方的老霍與當時為上海中大輪船總經理的劉浩清共同創立「東方石油公司」,取得內地石油的出口代理權,令中國石油在香港打開市場,從此劉浩清就領受咗「石油鉅子」甚或「石油大王」呢個朵,但商界嘅印象劉浩清仍為霍英東條「僆」;數風流往事,霍英東發展的半山豪宅嘉慧園,以邵氏影星歐嘉慧命名就街知巷聞,只不過劉浩清九十年代返上海做慈善,也不忘記念其拍檔的紅顏,他把上海一幢物業的租金撥作上海市教育基金會,呢幢物業同樣命名為嘉慧園;所以話,呢位石油大王做慈善都彰顯啲藝術o架,如果唔係點拍得住老霍呢?

鹹魚 欄藏 名媛 私竇
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廿四孝老公變湯包達人月賣五百包媽媽上奶代茶

2016-10-27  NM

「因我希望可以親手幫太太調養好身子,所以開始咗煲湯。」廿四孝老公麥浩晃(Kenny)的一個窩心想法,最終發展成專售中式湯料包的自家店——「煲湯」。他除了於土生土長的大埔大元邨街市開設地鋪與街坊嘻嘻哈哈打成一片外,更分身經營網店,設免費送貨及附送簡單清晰的煲湯貓紙給網購客人,方便一眾繁忙都市人。「煲湯」的一切除了是源於對懷孕太太的關愛,更是來自對母親多年來獨力經營涼茶鋪之尊重。「我叫佢做太師傅,係佢一手一腳教曉我。」身為獨子的Kenny真正希望的是,把伴隨自己長大的味道、及母親的保健概念以新一代的方法延續下去。母親經營涼茶鋪助取AA級「靚料」

「要睇杞子嘅色澤係咪天然,就要留意其末端有無白色一點,如果有就代表無被染色。」今年三十五歲的Kenny托着眼鏡、端詳着杞子認真地道出。他指因白點是杞子與枝幹連接的部分,被染色的杞子會將那白點也染紅而不再見到,因此大家在選購時要細心留意。「煲湯」在本年五月成立,但Kenny與藥材及中式湯的緣分,則始於二十多年前。他從小到大於媽媽開設的涼茶鋪中打滾,每當別人放學手持着冰凍汽水「咕嚕咕嚕」地喝下去時,他則細味着媽媽出品的冬瓜水來消暑降溫。「其實唔只涼茶係中國非國家級物質文化遺產,中式湯水都好有功用,好應該受到重視。」於是他在開店前報讀配藥課程,踏實地走上「煲湯」之路。常言道:「成功靠父幹。」但Kenny靠的非切切實實的金錢彈藥,而是母親多年累積而來的經驗及人脈。「因屋企從事相關行業已有好多年,所以同供應商都好熟絡,會留較上等嘅藥材俾我。」母親引路,也要Kenny願跟才成事,他定時定候也會到西環跟供應商打交道,而「靚料」價格雖貴,但他認為物有所值。「我入嘅係來自寧夏嘅杞子,而無花果就來自美國,桂圓肉就係廣西出品,全部都係頂級。」他承認現成湯包出現在市面已有一段時間,但指自家選料夠靚夠新鮮,因此自然有懂欣賞的回頭客。

媽媽上奶代茶月賣五百包

「太太一開始懷孕時我主力煲啲安心湯令佢能安睡、唔好太煩躁。到中後期會轉煲滋潤湯水俾佢,等佢唔好太口乾。」身為一等一愛妻號的Kenny指現今孕婦的營養很足夠,不需過分大補,平補已可幫助她們平安地度過。而他對太太的關心也沒因成功誕下兒子而鬆懈,相反一直按其坐月至餵哺母乳的情況改變「按單執湯」,更把心得延伸至生意上。「我好支持佢向外出售代茶,唔係單為錢,而係好多媽媽有苦說不出,有時更會出現塞奶發燒嘅情況,好辛苦。」Kenny太太Rachel堅定地說。目前以助媽媽增奶量的「上奶代茶」最受歡迎,月賣五百包。「媽媽們可以用代茶配合炒米,在坐月時當水飲。而熱賣嘅還有強力祛濕祛攰茶,因香港氣候潮濕,所以多數人都有濕氣,個人會好攰。」現時「煲湯」出售的湯包多達四十八款,由只售廿二元的小兒開奶茶至一百六十五元的蛤蚧鱷魚肉湯也有,款式多而廣,包含四季所需,主要為四人分量、煲起有八至十碗。

設網店免費送貨分享實用知識以「呃LIKE」

由開業至今,「煲湯」的Facebook專頁已累積超過九千個讚好,成績不俗。「鋪名叫『煲湯』並非因為懶得諗,而係希望大家一上網搜尋煲湯知識就可以見到我哋。」本身讀市場學出身的Kenny了解到現今香港人「快、靚、正」的購物習慣,因此客人網購只要滿二百元即可獲得順豐速運免費送貨。「好多時煲湯會配肉,有啲地址喺附近我會親自送湯包上去,客人想我另外幫忙買埋肉都無問題。」在實體店與網購雙線發展的他,也會針對時節轉變及大眾問題定期出post講解應對湯水。當中包括拍片介紹無花果的不同種類及功效,及分享對付濕疹困擾的種種方法也成功引起回響,從而保持一定的曝光率。「除咗包好咗嘅湯包,我哋實體店同網店都有散賣各種材料,例如有梧州大蜜棗、生曬淮山及正橫紋黨參,方便客人因應情況再加料。」現時生意雖八成來自實體店,但Kenny未來目標是希望網店生意額能增加至佔五成。最近更增設了以圖畫代替文字的煲湯貓紙,受眾竟然是一班外傭姐姐,他解釋:「香港人唔單只忙到抽唔到身買餸,其實好多時連入廚房都無時間,花兩個幾三個鐘煲湯嗰個通常係屋企嘅外傭姐姐。」

地鋪接地氣吸街坊生意

訪問當天,被尊稱為「太師傅」的Kenny媽媽也有身穿單車運動裝現身,現年已七十三歲的她每天仍會踩單車、游泳,健康過一眾都市人。中氣十足的她笑言自己健康精神,就已是鋪頭最好的「生招牌」,而每當有客人探頭查詢,她也會幫口解答問題,與兒子一同拍住上。「始終地鋪先可以接觸多啲上咗年紀嘅客人,佢哋鍾意落街買餸同吹吓水。」Kenny與母親會因應客人情況大膽向他們建議相應湯水。「起初見佢日日喺度不停玩電話,睇到我好


廢除強積金齊齊買盈富(2016/10/27) 林本利

2016-10-27 NM

筆者上期發表的文章,指在強積金制度下,港股基金全部跑輸大市一大截。預備這篇文章後不久,晨星(Morningstar)在網站上載截至今年九月,強積金各類基金的表現,讓打工仔可以見到基金經理的中長期表現。

由去年九月底至今年九月底,過去一年強積金制度下共有59隻港股基金,當中15隻是追蹤恒生指數的恒指基金,投資回報由13.60%至14.57%。另外三隻追蹤MSCI香港指數的基金,錄得14.07%至14.28%的回報。扣除這18隻指數基金,餘下41隻港股基金,全部跑輸大市。

最差一隻的投資回報只得3.66%,跑輸恒指基金超過10%;但該基金的總開支比率卻高達2.11%,僅次於另一隻收取2.16%。投資表現最佳的一隻主動型基金一年回報為13.58%,但仍然低於表現最差的一隻恒指基金(錄得13.60%回報)。

去年九月底,恒指收報20,846點,到今年九月底,升至23,297點;同期盈富基金由21.6元升至24.0元,連同過去一年股息0.79元,投資回報共14.77%,這還未計算把股息再投資的回報。因此,即使扣除買入盈富基金的少許交易費用,買盈富基金的回報依然一枝獨秀,勝過所有港股基金。

過去一年,港股從低位反彈,故此打工仔可以享受雙位數字的投資回報。然而,若以三年,或者更長的時間去計算,港股基金的回報便大幅下滑。資料顯示過去三年,共有54隻港股基金,當中12隻屬恒指基金,平均每年回報只得2.64%至3.32%,表現不單低於同期每年平均3.8%的通脹率,還低於過去三年恒指每年平均3.7%的股息率。

另外三隻追蹤MSCI香港指數的基金,錄得3.01%至3.13%的回報,同樣低於同期通脹率和股息率。餘下39隻港股基金,只有4隻跑贏大市,其餘35隻,即約九成,跑輸大市。表現最佳一隻的投資回報是3.93%,只略高於同期盈富基金3.79%的回報。若以2011年9月底至今年9月底過去五年的表現作比較,港股基金的表現相對較好。主要原因是2011年9月底恒指收報17,989點,到今年九月底升至23,297點,故此7隻恒指基金錄得7.88%至8.54%的回報,高於同期3.9%的通脹率。其餘37隻基金,同樣只得4隻跑贏大市,表現最佳的一隻取得9%回報,只略高於同期盈富基金8.83%的回報。若然由2000年12月1日正式推行強積金計算(當日恒指收報14,441點),恒指基金平均每年回報接近5%(盈富則超過5%),高於同期每年平均1.8%的通脹率。因此,認購盈富基金,長期投資回報理應高於通脹率超過1%,因為單計股息每年已有3厘至4厘,實在毋須浪費金錢去認購那些十居其九跑輸大市的基金(跑贏也相差不超過0.2%)。資料顯示滙豐及恒生提供的恒指基金,表現一直最佳,相信這是由於基金規模較大,可以有效分攤成本。由此可見,若然廢除強積金,由政府設立公共年金計劃,打工仔每月供款全部用作認購盈富基金,理應可以保證每年投資回報為通脹加1%。這除了可以節省過百億元管理費及行政開支(包括積金局)外,還可以幫助推高恒指,提升回報,實在一舉兩得。

林本利

曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)

作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com

 

人仔貶值插不見底

2016-10-27  NM

唔聲唔聲,嚇你一驚。過去半年,環球受英國脫歐、美國加息等因素困擾,焦點落在歐美;此時人民幣已在不知不覺間,陰乾式下跌。七個月已貶值半成,本週二早上再跌至每1美元兌6.7885元人民幣的新低點。而且,還有不斷下滑的趨勢。人仔貶值,引發資金逃亡;最就近的橋頭堡,就是香港。據知,內地人攻港買保險,大量手握內地客戶資料的滙豐、渣打職員,已集體跳槽到保險公司,索性sell保險、搵真銀!近月銀行保險箱亦被大媽租罄,存放金條,滙豐職員指:「唔使等,waiting list 已有一千人排緊!」本刊找來前聯邦儲備銀行分析師Mark Cabana分析,他指人民幣來年會跌至7.1水平,有專家更估會跌至9.1!隨着人仔跌不見底,香港人將要習慣新常態──被大媽「強」搶資源。

對強國大媽來說,來香港不是要消費,她們有個新名詞,叫「配資」。來港主要買金、買樓、買保險;名牌手袋有空才買一兩個,即日來回,快捷方便。近月隨人民幣再度貶值,她們購買的金額愈來愈大,來港亦愈來愈頻密。在大媽身上搵錢容易,自然引來一批人跳入保險界


百億騙局千上千

2016-10-20  NM

在澳門經營三間賭場的澳洲皇冠度假集團,有十八名員工近日在中國多處地方被當局扣留問話。有消息指,這批員工都是負責帶內地豪客到賭場賭錢的。由於北水氾濫、人民幣貶值以至走資嚴重等等原因,賭場疊碼仔都會用盡各種方法,跑到中國大陸拉客。就連被澳門賭業喻為最大老千、於一四年捲走金麟貴賓會近百億存款,弄致澳門賭廳連環出事的中介人黃山,近日也忽然被人「捕獲」,並現身越南下龍灣的賭場,又忽然「良心發現」向債主道歉,又叫債主跟他聯絡,承諾會處理欠下的債務。不過,事情原來沒有這麼簡單,一切也是為了吸客再斬一筆。有曾遠赴越南跟黃山接觸過的債主向本刊爆料,黃山根本沒有錢還債。他大事宣揚叫人到越南跟他商討還款安排,根本就是設局引人上釣。最終目的,都是為了氹人「以債換股」方式,名義上把債款轉投資賭廳,其真正目的,是看中債主仍有不少賭客網絡,可以拉攏客人到來賭錢。有客源,賭場不愁賺不到錢。這招夠毒,債主不答應就一蚊都收不回,答應的話,又變成幫賭場拉客。這個千上千的局中局,雖然不少債主都看得出黃山是另有企圖。不過,仍有不少債主已經與黃山達成協議,心甘情願被這名大老千再騙一次。因為他們認為,即使被黃山騙了,他們可去騙其他人做替身,賭仔心態,自己永不會是最後輸家。

上週初,整個澳門黑白二道的氣氛也突然緊張起來,不是因為總理李克強到訪,而是因為兩年多前,捲走澳門賭場貴賓廳近一百億元巨款後人間蒸發的大老千黃山,「著草」九百日後突然「蒲頭」,並上演了一齣「千里追兇」的黑色鬧劇。

「生擒」情節似拍戲

這消息於上週一在一個澳門博彩資訊網站發放,內容大致是「張正和恒升文化一幫正義聯盟成員,歷經兩年半時間的緊密追蹤,成功把被業界和世界媒體評為博彩界最有破壞力的大老千,貴州人,黃山,從柬埔寨帶到越南下龍灣……。」又圖文並茂發放「生擒」黃山的片段和相片,又有聯絡電話,好像拍戲一樣。只見明顯蒼老了兼前額略禿的黃山,「被上鏡」時看似面有難色。現年約四十歲、來自貴州的黃山,十年前開始活躍澳門賭廳。由於他有渠道找來大批內地豪客,因而吸引不少賭廳疊碼仔及內地投資者夾份做外圍庄家,與賭客「賭枱底」。而他又以高息作餌,吸引不少澳門及內地人向賭廳投資,短時間內籌集了近百億元股本,集資者由老闆到賭場員工都有,多則過億,少則幾十萬也殺。但前年五月,黃山突然捲走巨款失蹤,令不少人血本無歸,澳門賭業亦大受衝擊。當中不少賭廳出現提款潮,當時有賭客誤會是「太陽城」賭廳涉事,令「太陽城」集團要出聲明澄清。由於黃山捲走的款項數目太大,於是有江湖消息稱,有人事後不惜發出「江湖追捕令」,以「暗花」一億元作酬金,甚至只提供黃山的行蹤或消息,亦可獲得千萬報酬。

刻意設局中局

雖然黃山再次出現,並「突然內疚」地親自發表聲明,聲稱自己不再逃避,會收拾這個爛攤子和承諾償還債項。不過,不願上鏡的賭廳負責人Marco卻認為,這件事不會這麼簡單,可能是有人刻意布下的「千上千、局中局」,債主隨時再被劏得一頸血。Marco表示,有消息指黃山捲走約百億巨款後,在外地繼續豪賭,所以現在所餘無幾,「佢應該無現金還錢俾人,咁點解仲要現身話要還債呢?好大機會有人正計劃與越南下龍灣或者塞班島嘅賭場合作,以股份或分紅,攤分盈利用作清還債務。最終目的,就係要班債主帶客人去呢間越南賭場賭錢。」如此一來,大批債主幫賭場帶來客人,賭場豬籠入水,黃山也可從中分一杯羮。欠人的錢,利用其他賭場提供場地,要債主自行去找客賺錢來清還債項,而他又可和賭場再狠賺一筆,此招之蠱惑,當真是前無古人。Marco又說,這做法對賭場百利而無一害,「客人多咗,轉碼(泥碼進出)都多啲,賭廳負責人同疊碼仔自然賺多咗。」而經過今次事件,這間名不見經傳的越南下龍灣賭場,知名度即時颷升。而事情隨後發展也繼續撲朔迷離,並愈來愈似一個「局」。在黃山「熱淚盈眶」說會還錢兩日後,債主紛紛臨門商談合作計劃,部分更簽下同意書,劇情峰迴路轉。捕獲黃山的恒升文化又突然聲稱,黃山上週五已被越南警方列作不受歡迎人士,並從黃下榻的下龍灣皇家酒店將他帶走,更驅逐他出境。於是,黃山再次失蹤,債主無法與他直接聯絡。「可能有人擔心有債主過到嚟知道無錢收,會喊打喊殺,所以都係暫時潛水先,反正債主已簽了同意書,正所謂過了海就是神仙,佢同筆欠債已再無關係。」債主原以為黃山人被扣押,故願意相信,怎知最後他再來一招金蟬脫殼,服未?

恒升變債務代理人

黃山失蹤沒有所謂,因恒升文化已對外聲稱,黃山已把欠債一億以上的債權人,委託他們進行登記。即是說,張正和恒升文化這班號稱「正義聯盟」的人,已變成黃山的債務代理人,「債主想收回欠款,就要同佢哋傾談協商。點傾?咪就係要幫間賭場搵客囉。」據悉,已有不少黃山的債主,聯絡了恒升文化。而今次聲稱「擒獲」黃山的重要人物張正,亦是賭業中人,是「獎獎獎老虎機」的董事長。「獎獎獎老虎機」在葡京、金沙和銀河等賭場都有業務。據悉,張正為角子機中介代理模式的創始人。去年十二月,他開設「獎獎獎老虎機」貴賓會,與各大娛樂場合作,為澳門第一家可簽碼、入股、分紅的老虎機貴賓會,「佢份人好有頭腦同交際好叻,善於氹人出錢投資。」

債主甘願被騙

這次「黃山現身還債」鬧劇,很多情節都假到令人啼笑皆非,「蒲慣賭廳嘅人,個個都好蠱惑,一定睇得出呢件事無咁順攤。」但Marco表示,即使一班債主知道這是一個「局」,也會心甘情願被騙,「賭仔心態就係咁,覺得有賭未為輸,即使俾人呃咗,咪再去呃番其他人補數囉。」究竟黃山有何能耐,能夠涉足澳門和東南亞的賭場呢?有消息指,黃山背後有內地太子黨人馬撐腰,「有傳有債主早前派人到黃山位於上海嘅住所,擄走其妻到深圳軟禁,黃山致電某勢力人士協助,妻子最後安然無恙返咗屋企,佢背後勢力真係唔簡單。」而黃山前年選擇虧空巨款逃離澳門,全因為習近平全力打貪,由於黃山和不少挪用國家公款到澳門豪賭的高官關係密切,所以才迫不得已「著草」,「佢當時喺澳門撈得好掂,大把賭客同廳主信佢,根本唔愁搵唔到錢。」

你又唔係黃之鋒

除了金麟會,黃山當年還透過恒升等其他賭廳集資。而被黃山吞了二億多元的強哥表示,曾和一班債主討論事件,亦覺得今次很大機會是千局,「有債主去咗越南同黃山傾,黃話只得爛命一條,氹人發展新項目,又話會以股換債。」強哥又說,黃山提議債主可選擇在下龍灣或塞班島的賭場作投資,「所以我哋聯想,黃山嘅幕後老細,可能係一個有百億身家,喺塞班島有好多賭廳生意嘅富商。」對於黃山現身後又失蹤,強哥等人覺得啼笑皆非,「可能佢收到風,知道一些東北債主無錢俾就要命。越南警方點會無端端趕你出境,你持有有效護照就可以逗留,你估你係黃之鋒咩。」由於黃山當年一直宣稱是金麟貴賓會的代理人,所以金麟貴賓會前廳主何大志表示,黃山捲款著草,害到他雞毛鴨血,「當時每日都有債主手持黃山簽名嘅入股書上門追數,高峰時一個月被提走嘅金額達一百一十億元,賭廳曾經出現擠提,好陰功。」其後,一名聲稱被黃山騙去十一億的女子,召來大批黑社會人物到金麟貴賓會追數兼搞事,令到該賭廳無法做生意,「澳博以營業額不足為由,每月向我罰款一千萬元,最後更收回賭廳趕我走。」何又力斥黃山遺下的爛攤子,令他經營的七間賭廳全數結業,損失慘重,「點都好,既然佢今次再出現,應該同我親自交代番件事。」十賭九騙,大家都明白,只不過身在賭局中的人,卻永遠不明白。

撰文:艾馬程志康

攝影:金文

news@nextdigital.com.hk


強積金股票基金全部跑輸恒指(2016/10/20)

2016-10-20  NM

今年9月29日,筆者在這專欄發表題為「基金經理為何長期跑輸大市?」的文章;10月4日再發表另一篇題為「積金局入不敷支,自身難保」的文章。兩篇文章發表後,積金局透過電郵向筆者及總編輯作出回應,指評論有欠公允,與事實不符。

首先,筆者指基金公司及基金經理長期跑輸大市,收費問題多多的說法,不是單單針對強積金制度下的基金。筆者個人,以及認識不少朋友,過去除了工作上需要,被迫開設強積金戶口外,亦有透過銀行或保險公司,認購一些所謂「投資連壽險」的基金。文章提及計算賬戶價值日期和收費的「奇特」方式,是筆者親身經歷,有保險公司白紙黑字確認,保監亦知悉(但回應是私人合約問題,不能介入),日後會向讀者詳細交代。

至於文章指基金經理收入豐厚,但負責管理的基金卻竟然九成跑輸大市,同樣有事實支持。讀者登入晨星(Morningstar)的網站,便可以比較在強積金制度下各類基金的表現,包括近期(由一天至六個月),以及中長期(一年至十年)的投資表現,知道哪些基金表現較佳,哪些較差。

就以強積金制度下的香港股票基金作例子,晨星網頁的資料顯示共有55隻港股基金,由各間中介公司提供給打工仔選擇。筆者原先打算以截至今年9月30日的基金價格資料作個比較,但發覺資料並不齊全,個別基金價格明顯不是最新價格,與同類基金(例如指數基金)的表現相差很大。故此便改為以過去六個月的表現作個比較,晨星網頁顯示資料更新日期全部是10月6日。

根據網頁資料,55隻港股基金在過去六個月的平均回報是18.09%。當中13隻恒指基金的回報由20.60%至21.12%,扣除這13隻追蹤恒指的指數基金,餘下42隻基金只得三隻錄得超過20%的回報,全部屬於追蹤指數基金(追蹤MSCI香港指數)。最令筆者震驚的就是其餘39隻港股基金(當中亦有指數基金),竟然全部跑輸恒指,六個月回報率由14.6%至18.69%,平均為16.97%,較指數基金低約4%。打工仔付出較高費用去認購主動型港股基金,但基金經理的表現竟然全部跑輸大市一大截,實在令人感到「絕望」。由此可見,打工仔若要認購港股,理應選擇收費較低,以及回報較高的恒指基金,不應去碰碰運氣,期望揀選到跑贏大市的基金(包括其他指數基金)。積金局近年推動強積金改革,為核心基金(或預設投資策略)設定收費上限,目的正是鼓勵打工仔選擇恒指基金。可是,若然打工仔要購買恒指基金,又何須透過強積金,支付近1%的費用?過去半年購買盈富基金,基金價格由20.5元上升至24.7元,連同0.16元股息,合共取得21.27%的回報(未扣除交易費用)。盈富基金每年管理費不過0.1%,遠低於核心基金0.95%的收費上限。過去半年港股從20,000點水平急升至24,000點,故此這六個月錄得20%的回報只是短期回報,打工仔不必太雀躍。至於強積金中長期的表現,與大市相差有多遠,筆者日後會再發表文章告知讀者。

林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com


純官埋班億萬傍友上位秘笈

2016-10-20  NM

網上流傳,做到誠哥的司機,身家亦有千萬!雖然是笑話一則,但在富豪身邊,其手指罅漏些少,的確被人行快幾步到終點線。上週三彤叔出殯,坐正的純官,其班底亦有現身。純官在股壇的御用證券經紀,是鼎珮證券主席莊天龍(Benny Chong)。跟着純官十多年,近月萬科爭奪戰亦有他的身影。莊由被炒的美林banker變成有2億身家;早前和大台姐仔傅嘉莉把臂同遊,一啜面珠而令身份曝光。而替純官打理私人地產的,是律師李耀湘(Sammy Lee),連純官認識Donald Trump也是經他介紹。這批人,人稱「傍友」。既要辦事能力高,亦要擔擔抬抬,不介意做爛頭卒。既不能功高蓋主,又不能品性寒酸,站在富豪身邊便有失身份。要做到不慍不火,其實內裡是一門學問。

上週三彤叔出殯,政商界猛人盡出,向這位華資大孖沙作最後致敬。同時,一班富豪好友亦現身表達「心意」。當中包括純官的「地主會」啤友、恒大集團(3333)主席許家印、以及人稱「阿春」的中渝置地(1224)主席張松橋。兩人除了到靈堂鞠躬,更在出殯當日跟上哥連臣角火葬場,等候彤叔火化後才跟純官離開吃解慰酒。當日有部分已上岸的富豪近身,因樣貌不為人熟悉,被傳媒指未見蹤影,急急跳出來澄清:「我哋七點幾到咗喇,點可以寫話無到呢!」在富豪身邊搵食,要事事做到足,亦要信得過,過到關通常跟足一世。生前的彤叔愛炒細價股,透過大福證券,在股票市場上興風作浪,賺了不少私己錢都冇人知。正如誠哥愛用滙豐,四叔有高盛前董事總經理郭德勝(Kenneth Kwok),吳光正有經紀行哥連頓證券幫手揸貨,自從大福賣盤予海通證券後,純官亦有其御用經紀行──鼎珮證券(VMS)。

谷行條數上市

鼎珮證券的靈魂人物是莊天龍(Benny Chong),他曾在高盛、滙豐、美林工作。據知,他曾是高盛前私人銀行家羅肇華(Eddie Law)的下屬,故經Eddie認識彤叔及純官,並與純官關係最密切。○六年,莊天龍的母親麥少嫻成立佳東投資,「御用經紀」角色開始浮面。佳東隨後改名鼎珮投資集團。麥於一一年買入星晨集團(542)旗下的星晨證券,改名鼎珮證券,並將鼎珮投資集團納入其中,由莊天龍出任集團主席。富豪搵固定經紀行,有一雞幾味之效。「御用證券商唔會偷老闆啲貨,而且人頭你控制到,操作上風險減低。仲有好處係,搵出面唔識嘅證券行做,要俾佣金,無得平,咁不如自己賺埋。仲可以谷吓間行條數,上到市就仲開心!」一名行內人士指。上年尾鼎珮證券確想申請創業板上市,雖然最終擱置,但根據提交聯交所資料,鼎珮上年頭半年總收益近7,560萬元,當中五大主要客戶,已佔總收益75%,帶來純利2,427萬元。鼎珮能做到此規模,自有其招數,亦從中睇到鄭家喜好。

第一招:擔擔抬抬

御用經紀最基本工作,自然是代為入股,並提供專業意見。市場開始留意鼎珮,在於一一年五月。當時彤叔睇中佐丹奴,貪其股權分散而管理層持股量細,決定入股。彤叔先以十億元,在場外買入兩億多股,一舉持股一成四,其後個半月五次增持,成為最大股東。同時間,鼎珮證券在場內密密掃貨,五月中不斷掛出平均3萬股買盤,直至七月中鼎珮才把其4000萬股佐丹奴倉位,轉名予周大福珠寶旗下。此後鼎珮多次掃入不同股份,如盛京銀行、英皇娛樂等。最新動作,是與鋤D富豪同步,掃入萬科H股。與佐丹奴一樣,萬科管理層揸貨不多,先被內地寶能集團睇中狙擊,今年七月,純官鋤D腳許家印,以近一百四十六億元人仔,狂掃萬科A股百分之七。一個月後,另一D腳張松橋旗下私募基金Nexus Capital,亦五次大手掃入萬科H股,持股至一成一。原來鼎珮證券亦在港配合,慢慢掃入散戶的萬科H股,從中央結算得知鼎珮現已買入百分之五點七股權,但於股權披露仍未曝光,相信是以不同人士持有,隱藏身份。

第二招:做爛頭卒

講到狙擊,並不是每個富豪都如大劉一樣,喜歡高調成為「狙擊手」惹火頭,御用經紀就要代為出面。一一年九月,已持有和記行(720,現改名意達利控股)一成一股份的Gustavo,以每股$0.235,向擁有法拉利代理權的和記行提出全面收購,Gustavo八成股份由鼎珮證券持有。當時的大股東兼主席、即前藝員陳少霞老公李文輝,正於歐洲公幹,收到消息極為緊張,馬上回港處理。據知,李文輝曾與鄭家洽商法拉利代理權,因彤叔要求控股,雙方談不攏。但他知道彤叔有興趣,亦識做將中國四個地區的分銷權批給彤叔主理,故對於鼎珮狙擊深感愕然。李文輝向彤叔打聽,對方自然一問三不知。後來莊天龍以股東身份,要求召開股東特別大會,以委任親信為公司執行董事。李文輝決定折讓一成半配股,消息公布後股價暴跌三成半。事件拖了兩年,最終鼎珮於一三年十月,以溢價三成七,向李文輝買入股份,成為大股東,達到一個收錢、一個收貨的完美局面。

第三招︰女人圈建人脈

莊天龍母親麥少嫻,雖是鼎珮證券的大股東,但她並非精於證券,反而是做時裝生意起家。一九八六年,她與意大利人Piero Ansermin,創辦時裝品牌Vica Moda。在意大利文中,Moda的意思是「時尚」;而在希伯來語中,Vica的含意是「生命」。Vica Moda主要賣絲質及茄士咩服飾,標榜優質的布料、舒適的剪裁。旗下有三個牌子包括Balla Valentina、BIANCALANCIA及Liol,官網顯示,現時在香港有三間分店,均位於高檔地段如中環東亞銀行總行大廈一樓、半島酒店地庫商場等。而Vica Moda亦曾於新世界旗下的K11開店。前政務司司長陳方安生等名人都曾逛過,店內一件披肩都賣五千多元。除了搞高檔女裝,可以跟名流有共同話題,麥少嫻亦曾與闊太們開瑜伽中心。二○○五年,她聯同新鴻基地產郭氏家族長媳郭李天穎、美心飲食集團伍氏家族長媳伍蔡勉儂創辦Living Yoga。Living Yoga總店在旺角新世紀廣場,○七年在葵涌新都會廣場開分店。直至一○年四月,三人賣走股份,易手後,Living Yoga亦已結業。

同場加映身邊地產紅人拉線純官Donald Trump

純官身邊的紅人,又點只一個。現年五十八歲、律師出身的李耀湘(Sammy Lee),畢業於英國利物浦大學,對英國熟悉,成為鄭家的海外盲公竹。甚至於一九九四年,拉攏鄭家純及羅康瑞,與瀕臨破產的特朗普(Donald Trump)合作,開發曼哈頓的Riverside South項目。李耀湘早年曾說︰「我和Donald是好朋友,有美好的關係。」交際手腕高超的李耀湘,代表作還包括倫敦擁有二百多個單位的豪宅大廈The Knightsbridge。他負責對物業提供設計概念,及在少於三個月時間內,成功為該物業申請改變規劃,令可售樓面增加三成!物業○五年落成後,被公認為倫敦最高級的住宅物業,目前一個七百呎單位,售價仍要二千六百多萬元)。目前他是純官私人持有的投資公司Knight Dragon的副主席,亦是純官落重鎚投資八百億港元的Greenwich Peninsula項目策劃人。他早年曾接受外國傳媒訪問,指做生意識睇眉頭眼額最重要︰「在香港,以我和鄭家的關係為例,大家關係密切,有時也會意見不一。但我們講信用,講得出,做得到(We honour our word)!」發了達的李耀湘,曾做埋上市公司新銀集團主席,亦擁有多隻馬匹。所謂人紅行運一條龍,他的愛駒「一哥」去年亦贏到無對手。賽後馬主李耀湘無拉頭馬,因為趕住飛英國公幹。

被美林炒魷

有基金界人士形容鼎珮證券近年變得高調,並專炒賣殼股:「大家都知間嘢係純官御用證券行,但只係近年嘅事,莊生一向係汽車代理界出名,但證券方面佢一直都好低調,平時都唔會出席啲公開場合,佢有時會同親戚一齊出手,透過唔同戶口入市。」另一名財金界人士則指,莊天龍○三年被證監會譴責後,就變得十分低調:「聽講佢嗰次俾有心人跣佢一鑊啫,係同人出現咗糾紛,而家知佢仲會買賣吓殼,因背後有純官條大水喉射住。」莊天龍報稱有多倫多大學商學學士、科大金融工程碩士,曾於多間大行工作,不過○二年他被美林炒魷,○三年被證監會譴責他行為失當。據證監會的公開文件,莊天龍當時作為美林遠東的交易商代表,給予他人有為高寶綠色股份「搭棚」的印象,違反證監會操守要求。而且在沒有通知美林下,透過女朋友賬戶在三家經紀行買賣,及代表其母親、舅父,以全權委託方式,向其他兩家經紀行發出交易指示;另外還有在未透徹分析下,游說兩個客戶購買高寶綠色股份,及透過手機接受客人交易指示。

忌高調

曾被證監會譴責,莊天龍難以在私人銀行界搵食,不過埋到純官身更好搵。據幫莊天龍打工的人指,莊為人低調口密:「佢份人好斯文,對員工好客氣好nice。」上位的莊天龍,身家隨之而暴漲。麥少嫻八十年代報住大坑道麗星樓,該單位八三年以六十九萬元買入,兩年後已供完,反映當時已屬中產。Vica Moda開業一年後,母親麥少嫻申報的地址「升呢」至淺水灣南灣道華景園。到○六年搞鼎珮證券後更富貴,陸續掃入淺水灣道三十七號,及大坑尚巒等單位。目前麥少嫻與莊天龍持有七個物業,包括淺水灣道三十七號一座、二座、淺水灣麗景園等豪宅,市值逾二億四千萬元。去年鼎珮證券亦搬寫字樓,由九龍灣企業廣場一個單位,搬到中環交易廣場四十九樓全層。已婚的莊天龍,私生活亦非常精彩,有傳他一四年九月搭上大台姐仔傅嘉莉。莊不時帶傅嘉莉周遊列國,傅更主動啜實莊面珠。緋聞曝光前,他十分關照女方,除了找她拍廣告,又邀請她出席汽車陳列室開幕禮。另有指莊天龍還有一名認識十多年的紅顏知己,住在跑馬地雲地利道,育有一個三、四歲的小朋友。而這名紅顏知己的坐駕,更由莊天龍母親麥少嫻持有,而車牌「BS」更是莊天龍與紅顏知己名字的縮寫,相當風流。

蒙能鹹魚翻生

彤叔生前興趣廣泛,愛與其他富豪好友抽吓新股、炒吓細股。他死後數日,其細價股忽然全線翻生。由十月三日至七日,蒙古能源(276)爆升七成;另外新時代能源(166)及綜合環保集團(923),亦分別上升四成二及三成九,目前仍於高位徘徊,市場憧憬重組或賣殼。當中最惹人注目的,是人稱「大中華第一妖股」的蒙古能源。蒙能前身是新世界發展(17)旗下的新世界數碼,股東包括鄭氏家族,集團主席是專幫鄭家收拾爛攤子的魯連城(Simon Lo)。彤叔曾大讚他:「Simon 佢好叻仔,我梗係信得過佢!」蒙能在○七年由內地商人劉丞霖注入煤礦資產,由科技股變成煤炭股。其後排山倒海有「好消息」,包括︰彤叔父子斥資二十億入股增持、高盛入股、投資項目擴至新疆、有大型國企簽約、被納入MSCI中國指數成分股等等。股價由○七年一月的兩毫幾(合股前),暴升至○八年六月時的歷史高位十八元(合股前),市值高達一千億!就在股價攀上十六蚊時,小甜甜御用風水師陳振聰向高盛購入三千萬股認購期權。及後煤礦股隨大市爆煲,蒙能股價由○八年六月高位72.24元(合股後)反覆下跌,「帶挈」陳振聰被斬倉蝕五億!其後蒙能全無起色,今年二月創歷史新低,一度見0.107元,較高位蒸發99.9%。本週一收報0.51元,已經令坐艇股民喜出望外。

撰文:孫樂祈、黃嘉慧news@nextdigital.com.hk


揭嘉城廣場變蒸爐內情分契陰招玩謝小業主

2016-10-20  NM

去商場涼冷氣,幾乎是每個香港人認為理所當然的事情,但元朗嘉城廣場卻因為爆出管理糾紛,在剛過去的夏季,不時被斷供冷氣,令商場變蒸爐,最終由原本人流暢旺的「劏場」,變成十室九空的「死場」。顧客受不了又熱又焗,大可以過門而不入,但一眾小業主與小商戶,卻無奈要流着汗死守。本刊追查發現,原來商場的管理糾紛,其實是分契惹的禍,大業主一四年時,把裝有冷氣系統的四樓平台業權賤賣,現時的業權擁有者,幕後股東跟被商場業委會解僱的管理公司,股東竟然是同一人。因分契問題而出事的例子間有所聞,因商場水電開關等所在之處業權落入他人之手,最終小業主要另付「贖金」,而小業主往往翻查地契才發現中招,可惜卻已知得太遲。

九月下旬,香港仍熱氣圍城,室外溫度不時接近攝氏三十度,但元朗「劏場」嘉城廣場卻不能為顧客和商戶帶來一絲涼意,因為自八月下旬開始,該商場已連續二十多天沒有冷氣供應。本刊記者到嘉城廣場視察,發現商場內人流疏落,實情是,商場內環境悶熱如同蒸爐,記者逗留不過十分鐘已汗流浹背。而在一至三樓,多條行人通道位置放置了風機,三樓的風機更是較大的型號,但畢竟不是冷氣機,無助解決環境侷促的問題。如此的商場,「趕客」自是難免。

場內翳焗趕絕小商戶

商場斷冷氣令顧客卻步,首當其衝者當數在此經營的小商戶。記者粗略計算,場內逾半店鋪都已經拉閘,有店鋪甚至貼出告示,指因冷氣問題,已搬到附近商場繼續營業,亦有商戶在商場當眼處貼出大字報,控訴被閂冷氣之苦,甚至以「嘉城需冷氣,尤(猶)如非洲小孩需干(乾)淨水」來作比喻。在嘉城內經營零售女裝的Isabel就透露,原本租下兩個鋪位,但商場冷氣供應連月不穩定,令她萌生去意,其中一個鋪位已準備退租。Isabel又表示,商場現時人流稀疏,擔心積存的夏裝難以散貨,令她不敢再入貨轉季賣秋裝:「你叫我攬住啲衫喺度做咩呢?轉季又轉唔到,想散貨又散唔到""而家個商場係完全冇人流上嚟買嘢,我賣十蚊件、廿蚊件都冇人上嚟。」同樣在嘉城經營時裝店的阿欣也不滿商場冷氣時有時無,「變咗你一開始冇冷氣啦,嚟多幾日係冇冷氣嘅,人哋以為打後都冇,就冇人嚟行。」她續指,商戶一直追問業主何時恢復冷氣,但業主未能解答;又說部分業主願意不收租,但不許退租,令她相當不滿,「合約有寫到話,交咗租、管理費同埋冷氣費,你(業主)收得嘅係咪自然有冷氣提供呢?」

舊管理公司被炒卻賴死

商戶叫苦連天,和舊管理公司周旋的業主其實亦疲於奔命。已退休的蘇太一一年夏天買入嘉城廣場鋪位,之後出任業委會主席至今,她指事件起因,源於一四年時發現嘉城的賬目有問題,一三年商場仍有盈餘二百餘萬元,但一年後竟暴跌至只餘下約二十九萬元;至今年元旦,由前管理公司港藝提供的資產負債表更顯示,嘉城現負債近三十四萬元。而期間港藝在去年二月還繞過業委會,自行大增商場管理費一成六,惟資金最終去向未明。蘇太指,由於不滿港藝的管理,業委會一四年底決議要「全面查賬」,着港藝交出賬單、投標記錄等文件,之後又要港藝撤回加管理費決定,但港藝並無理會;她更指責港藝,相約開會但對方代表未坐定已講明:「我嚟開會只不過係尊重你哋。」港藝一直採取「拖」字訣,至今未交出任何相關文件。最終業委會無計可施,遂於今年一月召開業主大會,以近四成三支持下通過撤換港藝商場管理人身份。不過,港藝本應於四月底離任,但卻沒有交出商場管理權,之後續以商場管理人身份,要求業主繳交管理費,同時開始利用冷氣問題「要脅」業主,並自六月開始,多次關掉冷氣,港藝再開價要求業主每次繳交一萬零五百元冷氣維修費;至七月下旬,業委會已先後九次付費,共涉九萬四千多元,七月中旬更曾有兩日,於一日內要繳費兩次。

索百萬天價冷氣租金

為何港藝可以控制商場的冷氣供應?嘉城廣場前身為嘉城大酒樓,樓高三層,曾是新界最大酒樓,元朗不少鄉紳都當「飯堂」,連已故港督尤德亦曾光顧。○五年六月,九建(34)主席柯為湘兄長柯為雄透過基茂發展有限公司,以三億八千五百萬元買下酒樓業權,隨後把地下至三樓改間成三百多間細鋪出售。據悉,商場小業主多屬元朗街坊,不少更曾是酒樓茶客。資料顯示,原來嘉城四樓平台業權,即商場冷氣系統安裝位置,基茂在一四年九月,以十萬元賤賣予一間叫建富投資的公司。而查冊資料顯示,建富的股東及董事是一名叫張連尊的男子。本刊追查發現,嘉城原管理公司港藝,董事也是張連尊,而股東則是萬佳建築工程,但該公司股東其實正是張連尊,換言之,管理公司老闆同時也是業主,變相因持有冷氣系統位置業權而控制商場命脈。查冊資料又顯示,柯為雄曾全權持有港藝,於一四年三月才把股權轉讓給萬佳,之後再賤賣平台。

業委會其後決定跟對方對簿公堂,蘇太憶述港藝庭上聲稱擁有商場內的冷氣系統時,連法官都「O晒嘴」;法院之後頒令,確認港藝已無權擔任管理工作,再指由業委會委任的新管理公司,可跟對方商討冷氣維持及費用問題。不過,雙方談判破裂,建富再閂冷氣,並於七月下旬向嘉城業主發律師信,「獅子開大口」要求八月開始收取每月四十萬元冷氣「租金」,業主並要在八月中前繳交一百二十萬元冷氣設備租金及按金,方可使用冷氣。最終,業主忍無可忍,於七月底報警求助,雙方一直僵持,至八月三十日,冷氣再度中斷,業委會於是再次入稟高院,要求港藝執行七月時法院判令。業主同時把原先用於支付律師費的款項,臨時在商場內安裝十七部「救命冷氣」,以緩解蒸爐之苦。而高院亦在上月廿三日頒下臨時判令,要求建富立即恢復商場冷氣供應。但案件今年十二月十九日才正式展開審理,萬一業權之爭小業主敗訴,商場恐怕難逃被「焗死」的命運。張連尊就回應,表示認識柯為雄,跟對方過去有生意往來。他反駁指商場管理過去沒有問題,又堅持四樓平台及冷氣業權屬建富持有,認為業委會指控並不合理。

分契業權易惹爭議

嘉城廣場的情況,是典型因分契業權而出現的爭議,類似個案其實屢見不鮮,因業權分散,小業主可能忽略部分公用地方的業權誰屬。其中位於荃灣大河道的地皇廣場,小業主去年陸續接收鋪位後,才發現商場隱藏不少問題,令回報遠遜預期,同時人流稀疏恍如「死場」;而最令業主抱怨,是翻查地契才發現,原來商場地下「大堂」、旁邊樓梯及控制商場水電開關的管理處,業權在大業主手上。投資界亦流傳,有資深投資者曾因不察覺分契問題而在入貨時中招,以為買下整個商場,但在交易完成後才發現商場電錶房被分契,最終跟前業主調解不果,無奈要以每月數萬元租用。

撰文:鄭語霆攝影:翁少陽資料:鄭靜news@nextdigital.com.hk


樓市升溫首置者不宜盲搶樓(2016/10/13) 林本利

2016-10-13  NM

過去數個月,本地樓市從低位急速反彈,中原指數由127.46點升至141.04點,至今回升超過一成。樓市復甦,一眾地產商隨即推出大量新盤應市,樓花期長達兩年多,單位面積屢創新低,但依然賣個滿堂紅,毛利高達四至五成之高!

筆者面對如此亂局,實在感到唏噓。樓價上升,有樓一族,特別是大地產商和炒家,自然開心不已。可是,若樓價上升至完全脫離一般市民的購買力,沒有父蔭的年輕人盡一切努力仍然無法上車,貧富不均問題不斷惡化,香港社會只會進一步撕裂。

自從2008年12月金融海嘯爆發後三個月,本地樓價從低位大幅反彈,至今上升約一倍半。過去幾年樓價颷升,樓宇供應短期內無法增加去滿足需求,前任特首曾蔭權自然被問責,指他任內沒有建立足夠土地儲備去應付未來的房屋需求。

樓價颷升的罪魁禍首,始終是美國聯儲局推行超低息政策,令大量資金湧入樓市。雖然過去幾年特區政府的財金官員不時推出措施壓抑樓市,但成效往往只能維持一年半載,之後樓價又拾級而上。

根據中原指數及綜合消費物價指數的數據,可以見到每次樓市颷升一段時間後,當政府推出措施打壓,或者預期美國加息,樓市便向下稍作調整,但一年半載後又重拾升軌。

2011年6月,中原指數突破100點後便向下調整約七個月,大約下調6%,連同期間物價上升3%,樓價實質下調近一成。市民收入隨着物價上升,供樓負擔比率自然下降,由之前的42.9%下跌至40.5%。

到2012年1月,樓價止跌回升,持續上升一年至2013年1月,扣除通脹後實質上升約27%,供樓負擔比率逼近50%。之後政府推出「加辣」措施,樓價再度向下調整約5%,連同期間物價上升4%,樓價實質下調近一成,供樓負擔比率回落至44.4%。

只可惜政府在2014年初突然「減辣」,容許購入樓花的業主可享有的換樓期由入伙後才計算,而不是計算簽訂臨時買賣合約的日子,結果令二手樓供應減少,刺激樓價飛升。中原指數由117.18點一直升至2015年9月的146.92點,升足一年半,供樓負擔比率突破50%。去年6月港股大時代終結,樓價三個月後開始下跌,跌至今年3月,下調約13%。連同期間物價升幅,樓價實質下調約16%,個別之前炒賣熾熱的地區更下調兩至三成。供樓負擔比率由超過50%下跌至44%左右。若以同業拆息(Hibor)計算,更跌至約42%,接近過去二十多年的平均數,是合適的入市時候。今年4月初,市建局以11,000元呎價出售新盤「煥然一居」,銷情極其冷淡,竟然有七成中籤申請人不去認購,實在令筆者感到意外和心痛。故此4月及5月時在這專欄強烈呼籲首置者應珍惜買樓機會,不要相信樓價會下跌五成的言論。現在樓價從低位急速反彈,錯過入市機會的首置者肯定後悔不已。根據過去幾年的規律,今次樓市回升,估計持續一年半載。隨着美國加息升溫,供樓負擔比率上升,樓花供應大增,或者政府再出招打壓,估計到今年底或明年初,樓價又向下調整。到明年中,樓價回到較低水平時,有意置業者可以考慮入市。不應被地產商及傳媒不盡不實的消息所影響,盲目以高價搶購物業。

林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)


工廈免費變身 明益富三代

2016-10-13  NM

自工業北移,全港近一千五百幢工廈空置率愈來愈高,業主於是租予餐廳、拳館、工作室,工廈單位各適其適。但牛頭角迷你倉大火後,地政突然要「交功課」,過去兩個月列出全港十五幢工廈,重點巡查違契問題,其中有近三十個單位已被證違契,面臨結業。政府為改善工廈空置問題,一○年曾推出活化工廈措施,讓工廈業主免補地價把工廈變身。原來措施推出至今年三月,成功活化的工廈數目只有一百二十五幢,即不足百分之十!攭漭X當中成功變身的個案,業主大部分都是超級富豪,包括身家數十億的Bossini創辦人、羅氏集團持有位於荔枝角的商場D2place,及持鋪市值過百億的「鋪王」鄧成波的The Wave等。活化工廈,為他們賺錢之餘,亦成為他們捧下一代上位的捷徑。林鄭月娥上週出席九龍紗廠宿舍租予社企搞廉租屋「光屋」活動時說,如果這叫「勾結」,她一力承擔;活化工廈同樣由她一手湊大,事實證明大贏家多是富豪,項目已於今年初截龍,小業主已望塵莫及。這種「勾結」,她又願意承擔嗎?Bossini創辦人第三代爭考牌上位

荔枝角工廠區已不再一樣,除了有工人如常上班下班,一到放工時間或每逢週六日,人流卻愈來愈多,商場D2place二期有來自台灣的品牌大樹先生餐廳剛剛開業,一眾家長帶同小孩來朝聖,小朋友邊玩波波池、玩具,一邊吃着兒童餐。那邊廂的D2place一期亦好熱鬧,二樓有個數百呎空地,每逢週末會變身市集,台上有樂隊獻唱,台下有近百檔檔主擺賣潮物,晚上地下一排有品味的中西日餐廳食店開着射燈,照亮了這個夕陽工廠區。每逢週末都來擺檔的手作飾物檔檔主李小姐說,她因為負擔不起鋪租創業,故只能於週末時去不同市集擺檔,她坦言:「不過喺香港呢類市集唔多,主要都係嚟呢度,希望多些工廈可以搞呢類市集。」的確,並非所有工廈都可以像D2place一樣合法轉型。活化工廈計劃的條件,是十五年樓齡以上的工廈,申請須由大廈百分百業主提出,才能豁免補地價,讓工廈變身做商場或酒店等用途。政府指此舉是擔心在同一幢大廈內工業及商業用途同時存在,會帶來消防風險,故只有大業主如羅氏,才有入場的資格。

商場月收兩千萬

D2place一期及二期,是羅氏於九三年前後用十億元買入,原來○三年時羅氏曾一度向城規會申請分別改建為二十二及二十六層高的酒店,不過至限期前一直未有改建,估計是與政府就補地價傾不攏,有發展商高層說:「如果當時轉酒店每呎補地價一千蚊,同我哋心目中個價差一倍。」不過,更好的機會一○年來到,林鄭月娥提出活化工廈,羅氏集團即時「舉手」申請,並交由羅氏第三代、羅正杰「擔旗」。羅正杰父親是羅定邦二子羅蜀凱,兩個家姐羅可旋和羅可欣活躍社交圈,十多年前創辦時裝品牌Bread n Butter而出名,相反羅正杰○五在加拿大修讀建築後返港,已加入集團工作,不過一直寂寂無聞,透過這個項目才開始有機會曝光。他斥三億元改裝工廈首個項目,一三年落成,他曾接受傳媒訪問指:「要打造成首爾的東大門!齱vD2place的D2除了解作荔枝角D2出口外,亦意指Dream,羅氏第三代確有夢想。樓下至四樓做商鋪,樓上出租做辦公室搵銀,其中一層是一個叫FFF的工作室,羅氏以會員形式租予設計師做創作和交流之地。現時以D2place呎租平均五十元計,兩期零售連寫字樓逾五十萬平方呎,集團每月租金收入估計達二千多萬元。

阿爺是製衣配額大王

羅正杰的爺爺羅定邦曾經好巴閉,以紡織業起家,五十年代與太太創辦針織廠,七五年成立羅氏針織,八七年上市,發達當然並非一味靠「織織復織織」,而是炒賣成衣配額,他與已故麗新集團林百欣、肇豐紡織的方肇周及萬泰製衣的田元灝,被稱製衣配額四大家族。集團於九八年私有化,製衣業北移,羅氏早已轉型做地產,八十年代購入多幢長沙灣工廈,除了D2place,現時仍持有羅氏商業廣場及德輔道西一號等等。羅定邦育有五子一女,分別是羅樂風、羅蜀凱、羅嘉穗、羅家寶、羅家聖及羅家駒,一門多傑。不過由於羅定邦沒設既定的接班人,做法是將生意交由子女輪流揸旗,令每個人都會養成搏上位的性格。所以羅氏第三代亦不能只做「收租佬」,否則被同輩追上,林鄭的活化工廈正好幫到手。

D2place 1期及2期

地址:荔枝角長義街/長順街買入價:$1.02億(93年)獲批年份:一二及一五年改裝:集零售及商廈樓面面積:約50萬平方呎平均呎租:$40

一紙批文工廈當鋪炒

活化工廈措施一出,亦成為了炒家樂園。當中最着數的要數「鋪王」波叔鄧成波。自活化工廈措施推出,他密密掃入多區工廈,○八年,波叔欲買入葵涌打磚坪街成功中心,惟業主企硬開價二億五千萬元,雙方拉鋸一年,業主終於肯減至二億元成交。更幸運的是,半年後活化政策出台,波叔即為該廈申請「升呢」做酒店,一個轉手賣七億元。波叔照辦煮碗,再走到工廈的中心觀塘掃貨,包括以四億多元購入長輝工業大廈及一億七千萬元買入凱康大廈全幢,並隨即申建酒店,持貨兩年後先後以九億三千萬及三億八千萬元沽出,賺到笑。○九年,波叔亦以近一億八千萬元買入觀塘興業街的長江電子大廈,在今年初搭上活化工廈的尾班車,向地政提出活化成銀座式商廈,地下為停車場及餐廳,二至六樓為商場,樓上為商務中心,並改個「潮名」The Wave。據知獲批改裝後,波叔曾欲以十億元放售,亦曾有基金洽購,雙方傾談已到尾聲階段,不過工廈市況放緩,交易告吹,之後就未有承接。不過有一紙批文在手,可謂進可攻、退可守。波叔的孻仔鄧耀昇過去除炒鋪外,亦做收購生意,如收購東海酒家,今次則可拿來自行經營做自家品牌。現時The Wave樓上部分樓層以二千至八千元租予創業者作為辦公室及「共用工作空間」,記者參觀上址亦見已有不少人在工作,甚至有人在上址開playgroup,猶如民間版的科學園。

而四樓及六樓已分別租予一間餐廳及健身中心,翻查土地註冊處資料,四樓全層租金是二十八萬元。活化後,租金「大躍進」,由以往平均呎租僅十元,現已狂升至三、四十元。不過據知波叔兩父子並未打算長租,而是繼續在市場放盤。由於活化工廈政策已經截龍,這裡可改裝的工廈亦買少見少,波叔叫價比之前更進取,達十二億元,扣除買入成本及一億的改裝費,如成功賣出,一鋪賺九億,認真和味。對於靠政策搵銀,記者曾找鄧耀昇,但他至截稿前未有回應。在港九持有數十幢工廈的工廈大王楊耀松長子楊國佳,並沒有向政府申請活化其工廈,他說:「唔通叫我趕走晒啲租客去搞活化呀?我目標係改建做骨灰龕,個市場有需求嘛,煲呔都講過全港區區都有骨灰龕先夠balance,不過到現時都未有成功個案!」政府當日聲稱推出活化工廈是為了改善空置率,但根據差餉物業估價處的統計數據,工廈空置率只由措施前的百分之六,下跌至百分之五。對於市民大眾,活化工廈只是小改變,但相對富豪卻是一嚿肥豬肉。

The Wave

地址:觀塘興業街買入價:$1.78億(09年)獲批年份:一六年改裝:銀座式商場及共用辦公室樓面面積:約10萬平方呎平均呎租:$50

第三代操刀活化南豐紗廠

位於荃灣愉景新城對面的荃灣柴灣角工業區的南豐紗廠,大廈外牆掛上一大塊白布,繪上日後建築物落成的模樣,改裝未完成,已感覺到是大project。南豐是透過向城規會申請改劃,而自行活化。指將改為集藝術展覽和本土設計於一身的創意培育中心,並斥資七億元做改建,將於一八年才落成。如此緊張,因為這幢是已故南豐創辦人陳廷驊的發跡地,他在五四年以六十萬元興建,和香港紗廠、大興紗廠並列為香港三大紗廠。南豐紗廠共有六廠,十多年前南豐已把一至三廠改建成住宅翠豐臺;只剩下現時的四至六廠。陳廷驊幼女、南豐榮譽主席陳慧慧愛錫三名子女,找來梁錦松加入集團做「太傅」扶植三人。包括畢業於加州大學柏克萊分校分子及細胞生物學系的哥哥張世成,及畢業於洛杉磯Claremont McKenna College神經科學系的家姐張添珞,返回集團後就到私人投資部與人事部幫手。讀建築的細女張添琳較愛綠化,她返集團後還負責在中環南豐總部天台加建了空中花園。故南豐紗廠改劃重任亦交給她的幼女負責。在哈佛讀園境建築碩士畢業的她約三十歲,兩年前才加入南豐,身形嬌小,說話亦陰聲細氣,就如一個小女孩,她在南豐的職位是「地產發展及投資地產業務發展總監暨The Mills南豐紗廠負責人」。

撰文:梁佩均攝影/攝錄:葉漢華、李育明、胡志堅資料:資料組news@nextdigital.com.hk


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