過度押寶「非油炸」 中糧五穀道場進退兩難
在「日資門」事件降溫,方便麵市場剛剛回歸平靜不久,中糧旗下五穀道場逐漸退出終端市場的消息,再度引發業界對方便麵市場的關注。
三年一個輪迴,諸多跡象表明,五穀道場似乎又回歸到了三年前被中糧收購整合前的狀態。而收購五穀道場以來,中糧也並沒有達到預期的目標,五穀道場還是淪落到了市場的邊緣,銷量及市場佔有率不斷萎縮。
同行業的從業者認為,五穀道場的表現不佳,主要是其所「押寶」的「非油炸」方便麵本身就是一個市場狹小的品類,即使中糧獨佔這個市場,成果也十分有限。想在有限的市場裡,獲得大的發展,對中糧來說將是一個極大的挑戰。
如今,中糧正在對五穀道場進行戰略調整,隨後將重新擴展其市場,但是在已經進入零和競爭狀態的方便麵市場,是否還留有中糧系謀求一席之地的機會?這仍將是個未知數。
市場收縮
如今,五穀道場又被市場邊緣化,其是否會落得2009年不得不靠轉讓股權度日的下場,仍不得而知。要想解決眼前困境,還要看中糧會制定出什麼樣的補救方案。
近日,有消息稱中糧在對旗下五穀道場進行戰略調整,很多終端都已不見該產品蹤跡。有數據顯示,五穀道場已經從最火時候的年銷售額20億元左右,下滑到目前的年銷售額不到2億元,跌幅達九成。
12月12日,《中國經營報》記者走訪北京家樂福、物美、京客隆等多家超市時發現,康師傅和統一兩個品牌的產品佔據方便麵貨架的大半江山,今麥郎、白象及很多進口品牌方便麵佔據了剩餘空間,五穀道場產品則僅有零星的幾袋擺在角落裡,有的超市甚至根本不見蹤跡。
「好長時間沒有見過這個牌子的方便麵了,也沒有消費者專門來找這個品牌。大多數消費者都是根據超市的促銷情況來選擇購買哪個品牌的產品。」通州物美某店的導購員告訴記者。
就此情況,中糧集團公關部相關工作人員稱:「自2012年下半年開始,中國食品有限公司(中國食品有限公司是中糧集團控股、在香港聯合交易所有限公司主板上市的公司,股票代碼:HK 0506)對五穀道場進行了戰略調整,聚焦業務區域。」
事實上,這種業務狀態對於五穀道場來講,並非首次。2005年,五穀道場憑藉著「非油炸」概念,從無到有迅速崛起,一年時間便做到了5億元的銷售額,躋身國內方便麵巨頭行列。但是「出師未捷身先死」,五穀道場並未實現其搶佔方便麵市場60%的宏偉目標,反而是形勢急轉直下,很快走到了破產的邊緣。
這主要是由於其創始人王中旺對市場預期判斷失誤,「非油炸」方便麵並沒有出現爆炸式的增長,而企業卻超前進行過度投資擴張,以至於不得不抽調資金彌補擴張帶來的損失,而陷入資金短缺的困局。在發展無以為繼的困局下,2009年初,五穀道場以1.09億元「賣身」,投歸中糧麾下。
如今,五穀道場又被市場邊緣化,其是否會落得2009年不得不靠轉讓股權度日的下場,仍不得而知。要想解決眼前困境,還要看中糧會制定出什麼樣的補救方案。
「我們將階段性暫停部分區域的銷售,戰略調整完畢後將重新擴展至全國。」除此之外,中糧方便麵不願透露更多信息。
另外,還有消息稱,不僅五穀道場的產品在終端杳無蹤跡,其部分生產基地也都已經處於停產、半停產的狀態。
定位難題
中糧接手五穀道場後,仍延續非油炸方便麵的概念,把「非油炸」方便麵作為主流產品,但是卻打出了「天然」牌,而弱化了「健康」牌。「這樣做是把原來『非油炸』的定位打亂,混淆了『油炸』和『非油炸』,使得其市場定位更加模糊。」
其實,中糧收購五穀道場後,在廣告和市場營銷方面的投入不惜重金,同時還請來康師傅創始人之一、曾任華豐方便麵營銷總監、白象方便麵總裁的宋國良任總經理,五穀道場原執行總裁王海暉及中糧方面五穀道場重組項目負責人李東明任副總經理,中糧財務經理張曉時也進入核心成員之列。在管理團隊上中糧提供了強有力的保障,但是幾年發展下來,效果卻並不理想。
對此,中投顧問食品行業研究員向健軍認為,中糧集團接管五穀道場恰逢方便麵行業增長乏力期,行業總體情況不樂觀,是五穀道場業務差強人意的重要原因。數據顯示,2008年以來,國內方便麵行業結束了連續18年、年均20%的增長態勢,近三年產量分別以10%、3.9%以及3.5%的速度在下滑。
另外,向健軍還指出,五穀道場主要生產非油炸方便麵,而非油炸方便麵在國內方便麵市場中佔比較少,市場受歡迎程度一般。這也就牽出了不得不提的方便麵市場關於「油炸」與「非油炸」概念的較量。
當初五穀道場面世時,憑藉著「非油炸」的概念迅速殺入行業第一陣營,曾引發不小的轟動,取得成績的同時也得罪了整個行業,成為油炸巨頭們的公敵。最後,食品行業專家及國家相關部門都紛紛出面,做出澄清,表示非油炸並不比油炸健康多少,使五穀道場的招牌概念失去了核心競爭力和公信力,市場份額也逐漸萎縮。
而中糧接手五穀道場後,仍延續非油炸方便麵的概念,把「非油炸」方便麵作為主流產品,但是卻打出了「天然」牌,而弱化了「健康」牌。營銷人士認為,這樣做是把原來「非油炸」的定位打亂,混淆了「油炸」和「非油炸」,使得其市場定位更加模糊,令之前培養起來的非油炸方便麵的消費者重新回歸油炸方便麵的消費隊伍。
事實上,即使中糧系的五穀道場制定了明晰的「非油炸」產品定位,其市場發展也不見得會好很多。白象方便麵一位高層在接受記者採訪時表示,在國內500億元的方便麵市場中,非油炸品類不足5億,佔比僅有1%,即使五穀道場將這部分市場全部佔領,在整個方便麵市場上的表現也是微不足道的。
可以說,王中旺當初的失敗源於對「非油炸」概念的過度信賴,而中糧系接手後,繼續選擇「押寶」這一概念。但是幾年的市場試驗證明,這一概念並未得到大多數消費者的認可。
對於「非油炸」市場反應的冷淡,原四川白家食品新聞發言人胡遠強曾表示,非油炸面的口味和口感比油炸面要差很多,消費者接受起來會比較慢,這是消費慣性,不容易改變。從企業的角度來講,油炸面各種工藝流程的成本要比非油炸的低10%左右,加上非油炸面的製作設備成本高、費時長、微生物控制工程管理繁瑣等,所以普及程度遠不及油炸方便麵。「白家在2008年時曾計劃進軍非油炸方便麵市場,但是考慮到市場接受度比預想的要差,所以沒有深入開展這項業務。」
市場之困
目前康師傅在中國內地方便麵市場排行第一,市佔率超過40%,白象和今麥郎各佔17%的市場份額,統一為15%左右,剩下的10%市場由70~80家方便麵企業佔據。所以,五穀道場可以搶佔的空間並不樂觀。
對於五穀道場的市場表現,坊間有傳聞稱,五穀道場可能會像香雪面包那樣,被中糧拋棄。而五穀道場所屬的中國食品公司相關負責人告訴記者,五穀道場不會退出市場,「我們仍非常看好這個市場,目前的調整隻是暫時的、階段性的,目的在於更好地提升,退市擔憂大可不必。」
然而,其所看好的這個市場,到底留給五穀道場的空間還有多大呢?有統計數字顯示,目前康師傅在中國內地方便麵市場排行第一,市佔率超過40%,白象和今麥郎各佔17%的市場份額,統一為15%左右,剩下的10%市場由70~80家方便麵企業佔據。所以,五穀道場可以搶佔的空間並不樂觀。
康師傅集團一位內部人士告訴記者,康師傅並沒有關注過五穀道場的市場變化情況,也從來沒有把其作為競爭對手,「他們的市場份額太小了,而且他們主推的非油炸方便麵並不是市場主流產品,只能算是方便麵市場的一個補充品類,為滿足不同的消費群體而存在。」
對於仍保持著雄心的五穀道場來講,其將面臨的困難也是可想而知的。上述白象高層表示,非油炸面其實是生面,需要煮著吃,與消費者選擇油炸方便麵的便利需求有所差距,加上口感上的落差,要培養這部分市場並不是一朝一夕可以完成的。另外,方便麵行業的從業人士還指出,由於非油炸方便麵成本高,其終端售價也略高於油炸產品,而方便麵市場對價格十分敏感,價格對銷量的影響也十分直觀,所以,價格的影響不容小覷。
對此向健軍提出建議稱,五穀道場想要贏得市場份額,企業應順應市場主流趨勢,調整產品線,以油炸方便麵為主營業務,並投入資金進行口味的研發,以傳統而又新鮮的口味打響回歸油炸方便麵的第一炮。
對此,中國食品負責人聲稱:「我們應該不會做出這種調整。」白象及康師傅內部人士也不約而同地表示:「由於五穀道場一開始就主打『非油炸』概念,中糧接手後也一直延續,若如此調整,就與其整體戰略相悖了。」
康師傅工作人員甚至還直言,目前方便麵市場的競爭已經進入飽和狀態,即使五穀道場轉變策略進入油炸市場,「在當前的市場環境下,還會有很大的機會嗎?」
第14章防禦型投資者的股票選擇
購買高等級的債券及多樣化的優質普通股
在購買證券時,要使用一套標準,以確保1、公司過去的業績及當期的財務狀況達到某一最低的質量2、利潤和資產與股價之比達到某一最低的數量。
1、適當的企業規模。大致規模:年銷售額不低於1億美元,公用事業企業而言,總資產不低於5000萬美元
2、足夠強勁的財務狀況。流動資產為流動負債練唄,長期債務不應該超過流動資產淨額,即「營運資本」
3、利潤穩定性,過去十年,普通股每年都有一定的利潤。
4、股息記錄:至少20年連續支付股息的記錄。
5、利潤增長:過去十年內,每股利潤的增長至少要達到三分之一
6、適度的市盈率:當期股價不應該高於過去3年平均利潤的15倍。
7、適度的股價資產比:不應超過最後報告的資產賬面值的1.5倍。建議,市盈率和價格賬面值之比的乘積不應該超過22.5。
以上標準只是一般性,對於行業還是要具體分析。如公用行業,就可以去掉流動比率這個指標,因為這一行業的營運資本因素本身無需人們去關注——增長所需的後續融資,可通過出售債券和股票來獲得。
獲取確定收益的人,很難變得非常富有;完全投資於風險業務的人,經常會因為失敗而陷入貧窮。較好的辦法是,在從事風險業務時,要注意防範必然會導致的損失。較好的辦法就是,在從事風險業務時,要注意防範必然會導致的失敗。
今天學院裡有個同學又出了點事,又玩失蹤,大家都多少跟著亂成一團了。看了一年的翻譯,巴菲特寫信的風格隔幾年會換一換,然後又維持不變幾年,都有規律了。不知道「末日」是不是個好日子,晚飯的時候突然收到通知,神龍見首不見尾的導師終於決定明天見見我們給我們安排論文了,然後又得知百忙中的felix也要在明天上午也要給我們開會,又一次體會到了糾結到極致的感覺,導師的意志非我等所能左右,沒辦法只好跟燕子姐請假,想一開完會馬上趕過去,結果時間貌似調和不了了,因為自己的事情耽誤了大家,真的很過意不去。
今天終於把一個作業給結尾了,附:
投石問路:IPO不審可否?
—— 一 個反問引發的思考
陽光是最好的殺毒劑,燈光是最好的警察。IPO應該審的是企業信息披露的質量,至於企業好壞的評價,那還是交給市場吧
——題記
「新股IPO不審批行不行?」年初,中國證監會主席郭樹清投石問路,在內部會議上拋出「驚人之問」,這一反問令發審委委員驚愕的同時,也激起市場輿論甚囂塵上,就此問題筆者查閱了相關資料,並給出自己的一些思考:「三高」現象揭露了當前IPO監管制度的內在缺陷,改革勢在必行,雖然在短期,由於配套的法律制度不完善,盲目放開會給市場和投資人以陣痛,但隨著改革的逐步推進,最終,必然的結局就是將IPO交給市場,讓企業去接受所有投資者的審核。
首先瞭解下事件背景:IPO即首次公開發行,指企業首次公開向公眾投資者發行證券,新股發行的監管制度主要有審批制、核准制和註冊制,每一種發行制度都對應於一定的市場發展狀況。如中國的IPO一直以來都堅持審核制,發行人要充分公開企業的真實狀況,證券主管機關有權否決不符合規定條件的股票發行申請,而在美國等成熟資本市場則普遍使用註冊制,證券主管機關則對證券發行人發行有價證券事先不做實質條件的限制,發行人在發行證券時只需全面、準確地將投資人判斷證券性質、投資價值所必須的重要信息和材料做出充分的公開,經證券主管機關確認公開的信息全面、真實、準確即可允許發行。
隨著中國資本市場的發展,審批制的弊端顯得愈來愈明顯。由於行政色彩和人為因素濃重,不僅引發了高發行價、高市盈率和超高募集資金的「三高」現象,更在很大程度上導致了股市定價機制的扭曲。在股票發行上市的食物鏈中,一級市場的投資者不斷蠶食二級市場普通投資者的利益,PE、VC等資本成為股市中的暴利者。具體來說,第一,在審批制下,企業選擇行政化,資源按行政原則配置。上市企業往往是利益平衡的產物,擔負著為地方或部門內其他企業脫貧解困的任務,這使他們難以滿足投資者的要求,無法實現股東的願望。第二,企業規模小,二級市場容易被操縱。第三,證券中介機構職能錯位、責任不清,無法實現資本市場的規範發展。第四,一些非經濟部門也獲得額度,存在買賣額度的現象。第五,行政化的審批在制度上存在較大的尋租行為。人們急切盼望監管部門可以出台一系列改革措施,從根本上消除中國股市的固有頑疾,擺脫價格失調的狀態。正是在這樣的期望中,郭樹清發出了看似驚人其實也是情理之中的一句反問。
其實,嚴格的審核制度初衷是好的,無非是想要保證市場的公開、公平、公正,從而更好地發揮資本市場的價格發現、融資和資源配置的三大功能,可是如此繁複的審批過程實際效果究竟如何?中國的股東們感受頗深,上市前後業績大變臉屢見不鮮,中國企業的財務造假手法更可以說是領先世界。至於為何造假,卻要從中國的發行監管模式尋找原因。中國證監會不僅審查企業信息披露的質量,還要審核企業的資質,60%以上的發行人申請被否決的原因是「持續盈利能力不足」。但國內當前的IPO審核,更多只是僵硬地羅列一些數據和條件,上市公司只要符合相應的財務指標和風險控制指標就可以上市,對公司的經營方案的可行性、利潤來源的可持續性等方面內容的審核和把關並不嚴謹,導致審核的本身流於形式,側重於對文本的格式和規範,而非內容與實質。於是乎越來越多的「盈餘管理」出現:企業在上市前三年和前兩年故意壓低利潤,而在上市前一年和上市當年抬升利潤,從而營造出利潤飆升的假象。而當上市操作完成之後,企業便紛紛露出真實面目。其實,讓一幫官員、律師和會計師組成的發審委來決定一個企業是否有投資價值,未免太過武斷,真正優秀的企業上市前財務業績未必健康,比如騰訊上市前三年業績並未達到當時中國A股的上市要求,但誰又能否認這個企業的優秀呢?
反觀美國,乍看其監管制度太過「放縱」,但從客觀效果來看,美國模式確實培育了大量優秀企業。對定價、交易干預過多,不利於價格發現功能的實現;發行節奏由行政手段控制,不利於融資功能的實現;上市門檻過高,審核過嚴,則不利於資源配置功能的實現。註冊制與審批制相比,最大的好處在於把發行風險交給了主承銷商,把合規要求的實現交給了中介機構,把信披真實性的實現交給了發行人,從而使發行成本更低、上市效率更高、對社會資源耗費更少,資本市場可以快速實現資源配置功能。
然而,縱然有著中美市場的效率對比,反對的聲音仍然佔了相當的比例。反對者有著自己的理由:在國內市場上,融資方和投資方力量的不對稱性格外嚴重。目前我國股市仍然停留在「圈錢市」階段,企業上市的目的就是為了圈錢,包裝上市、造假上市屢見不鮮,然而A股市場卻沒完善的懲罰機制來保護投資者利益,企業IPO造假被查,最後罰款幾百萬,但一旦上市成功籌資額是幾十億的,巨大的收益成本比讓很多企業鋌而走險。而在一些成熟的股市裡,雖然企業上市門檻較低,但由於實行嚴刑峻法,所以發行人不敢弄虛作假。涉及損害投資者利益時,投資者可以進行集體訴訟來保護自身利益。此外,很多中介機構根本就不能承擔起對上市公司質量把關的責任。在新股發行過程中,保薦機構等中介機構的利益與發行人的利益完全一致,而東窗事發的懲罰相比起利益又顯得微乎其微,因此,保薦機構等中介機構不僅不會對發行人的質量嚴格把關,甚至還會為發行人弄虛作假出謀劃策。基於中介機構的不靠譜,由發審委來對IPO進行審核就顯得更加不可缺少。
短期來看,不審IPO在現行市場框架下並不可行,因為這需要有配套的大環境、完善的法律制度(尤其是嚴刑峻法)、嚴格的退市制度、全面透明的監督機制和悠久的誠信自律文化傳統。註冊制的前提是法律體系相對要完善,事前的行為由註冊制解決,事後行為由監管去解決。但我們現在法律環境不完善,事前有很多尋租行為,事後的監管又落不到實處,最終無法按照法律框架去監管,如果在這樣的條件下盲目過渡到註冊制,大量良莠不齊的公司就可能上市,股民沒有能力進行辨識反而會被光鮮的外表所矇蔽,再加之大量的利益糾葛,「三高」發行反而可能會更嚴重。如果實現註冊制,投行等中介必須擔負起更多的責任,但是中國的投行並沒有完全接受規範化的洗禮。
其實,從市場上關於取消IPO審核的反應來看,無論是反對的聲音還是支持的聲音,都同樣在詬病這個糟糕的發行體制。反對的聲音只是擔憂現行的法律和相應的配套措施不足,認為推出註冊制沒有相應的退出機制。但是卻忽視了一個重要的問題,註冊制推出的關鍵點,就在於把投行直接推到了市場的面前,投行的定價能力、投行的信用以及投行的銷售能力全都暴露在市場之下。如果投行的定價過高,無論是全額包銷還是餘額包銷,券商投行都必須要承擔這種價格下跌的後果了,要是代銷的話,那就壓根都發不出去,根本就不存在能夠在二級市場圈錢的現象了。如果投行的定價過低了,上市公司肯定也會考慮上市的成本,這樣一來,對於投行的信用就有了新的定義體系,一級市場上垃圾滿地跑的現象也會得到很好的遏制。不可否認的是,IPO弱化審核、走向市場是不可遏制的大方向。證監會應逐步做好角色轉變,將權利放給市場,弱化以行政審批和管製為表現的「官」的色彩,倡導證監會與中介機構「專業人士對專業人士」的關係。曾在華爾街律師事務所長期供職的北大法學院副教授唐應茂給出了「去官倡專的」四點建議:進一步轉變監管理念,從監管市場理念轉向服務市場理念;繼續提高審核流程、標準和預披露的透明度;強化中介機構尤其是律師的作用;進一步探索建立針對中介機構的正向激勵機制。
總之,IPO不審絕對可以,新股發行體制改革的初衷和最後目標,均在於更好地發揮資本市場價格發現、融資、資源配置等三大基礎功能。若不進行IPO發行的改革,任何市場化發行定價機制改革都只能是緣木求魚,中國的證券市場也會漸漸變成無源之水無本之木,失去活力。只是在這個過程中不可冒進,新股發行取消審批制是建設公正、有效市場的必要前提,更是根治腐敗的有力措施。但IPO改革卻不止於此,IPO的改革必須配合整個資本市場的改革,這是大前提也是改革成功的關鍵。在這個過程中,會有利益的重新分配,由少數內幕發行人轉向廣大投資大眾,會有陣痛,也許會伴隨股市的震盪,但改革一旦成功,受益的必將是中國的整個證券市場。
今天聽某人教男生怎麼在酒場上談成生意,分三步:第一步,喝酒喝到三分醉的時候,開始換稱呼,比方說,陳總什麼的,直接換成陳兄。第二步:喝酒之後要去非正式的娛樂場和談生意,不然在酒場上的話,人家會說酒話不能當真。在正式場合,就說說,一開心就答應了。去KTV,茶館,甚至是高爾夫球場,反正都行。這時候,必須要說陳總。第三步,玩兒要走了,在一起走的時候,或者是坐車,或者是打車,給領導開開門,說王總,您請,關於這個事,你看咱怎麼辦?領導一般也就那幾個可能嘛,找他談,或者是他交給誰誰,等等,這一步不可或缺。。還教給我們如何營銷:取信與人,取悅於人,取債於人。哈哈,不細說。。
好喜歡,下雪了。。
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買房出租是很多人的如意算盤,但事實上,以出租為目的,和一般自住或投資的房價估算方法並不相同。 如何運用出租邏輯套利?包租達人傳授祕訣,助你尋得致富的包租好房。 撰文‧李建興 「誰說人算不如天算?除非你算的邏輯不對!」周末上午,素有「中台灣包租達人」之稱的永勝資產管理執行長徐銘達,對著前來聆聽演講的民眾侃侃而談包租致富的訣竅。他在白板上信手拈來就是好幾道算式,篤定自信的眼神、條理分明的口吻,底下的粉絲群很難不被這位從台中發跡,極盛時期旗下管理、代租的房子多達三千戶、總金額逾百億元的天王級人物吸引。 生長於苗栗的徐銘達,大學時期由於父親在台中買了房子出租,交給他管理,從此和包租結下不解之緣。多年來,喜歡房地產的他,從買、賣、租中累積了不少財富和經驗。一九九五年,他把當房東的經驗變為事業,開起全台灣第一家專司代租(幫房東找到房客)、代管(幫房東管理房客),以及包租(從出租到管理一手全包)的房屋租賃管理公司,至今仍是業界龍頭。 聽著徐銘達替自己及客戶成功操盤的案例,很難相信,他的包租大業擴張最快速的時期,竟是房地產市場最慘澹的一九九○年代。沒有時勢造英雄,也沒太多僥倖,一切皆來自他獨門的操作邏輯,以及自創的算房公式,甚至到二十年後的現在,仍妙用無窮。問起徐銘達是如何在詭譎多變的包租市場中,算出一片天,他一派輕鬆地說:「租,和買賣不同,算盤自然也大不相同。」 妙算一:先算不吃虧 先估計租金行情 再決定買價一般包租公在操作出租事宜時,總是先算房價合不合理,等買了房後,再來拿揑要用多少租金出租;但徐銘達認為,房子既然要拿來租,就得先把租金盤算好,否則會本末倒置。因此他的包租算盤依順序有三:「先算不吃虧」,盤算區域租金收益是否合理,再決定是否進場及買價;「再算最熱門」,意即挑選最佳的包租產品和地段;「後算高報酬」,也就是如何在房子現有的條件下,創造出最高報酬率。 對於出租不吃虧,舉例來說,一九九○年代,台中市許多重劃區大興土木,不少人前往買房準備出租;但新區域的房子儘管全新又漂亮,但生活機能還未成熟,很難創造高額租金。當時四期重劃區一帶,三十坪新房子行情在四百萬元左右,卻因偏離市區,月租金很難突破一萬二千元,投報率(年租金除以房子總價)只有三%。反觀當時機能成熟的中國醫藥大學商圈,同坪數的房子雖然價格略高於重劃區,大約四五○萬元,租金卻可達一萬八千元,換算租金投報率在四.八%以上。 不過,徐銘達也提醒,若買房主要目的是為了賺增值價差,包租為其次,則應先判斷區域的發展性,以房價成長為第一考量,許多潛力重劃區就值得布局了。 由於是為了出租而買房,徐銘達總是設定好理想的報酬率,才決定最後的買價。有一次,他看準一戶開價二百萬元的小套房,在明查暗訪下,得知當地的租金大約七千元,而當時市場上小套房的報酬率大約是四.五%。徐銘達心想,若要提高出租利潤,必須將投報率設在五%以上,回推房子的買價不能高於一六八萬元;因此他以此為目標殺價,最後以一六五萬元成交。 妙算二:再算最熱門 評估市場需求 找出搶手出租房既然要出租,房子就要買在最好租的地方,「大學學區要看外宿率,店面要看路寬,至於捷運住宅則要評估步行時間。」徐銘達表示,以學區來說,許多人認為只要成功卡位,就有學生搶著租;殊不知,學區的租屋需求和學生的外宿人口,才是關鍵。 徐銘達有一套自創的公式,可推出真正的租屋人口。算法是先將學生總數扣掉學校提供的床位數,得出潛在租屋學生人數;其中有兩成為通勤或居住在親戚家,剩餘的,又有一半合租。有意思的是,套進這個算式,得出的學生租屋人口,平均是學校總人數的三成,與教育部的數據不謀而合。 至於店面,徐銘達認為,位於三十五公尺道路兩旁的店面最好做生意,出租的行情也比路過寬或過窄的店面高出一至兩成。而捷運站住宅,則以走路五分鐘、距車站五百公尺內的最受歡迎,亦能將行情上調一至兩成。但他提醒,對房東而言,越近車站,房價也越高,加價幅度可能高於租金的增幅,換句話說,會折損投報率,「因此在位置的選擇上,最好『有點黏,又不會太黏』!」 妙算三:後算高報酬 利用租金特性 求出最佳報酬率此外,一般買房是看權狀面積,但為出租而買房則得看有多少「房間」。徐銘達說,通常每多一房,租金約略可加三成,因此包租時,能創造最多的房間數,就是贏家。挑高產品或頂樓加蓋,由於可以多隔出一兩個房間,而成為包租公的最愛。 拿他幫客戶在台中市北區操盤的包租房為例,當時客戶正在抉擇兩件鄰近的大樓住宅標的,一是二十坪普通大套房,每坪開價二十萬元;另一是權狀坪數相當的挑高四米套房,開價二十三萬元,足足貴了一成五。當時其他人都認為,權狀坪數一樣,挑高的卻要多付六十萬元,力勸他選一般宅。但徐銘達算一算,只要多隔一個房間,租金可以多收三成,高於一成五的房價價差,租金報酬率提升,獨排眾議買了挑高宅。 後來證實,徐銘達建議購下的挑高套房,經過隔間後,可當成三大房出租,租金一萬八千多元,投報率高達四.七%;反觀原本的普通套房,勉強只能隔成兩房,月租行情只有一萬三千元,投報率還不到四%。 數字是死的,人是活的,徐銘達靈活的計算,為他開闢了不少財路;原來,人算也會勝於天算的! 徐銘達 出生:1967年 現職:永勝資產管理執行長 學歷:逢甲大學 給包租公的算房叮嚀: 1. 算租金收益時,勿忘了計算修繕、稅費、空置期,及折舊等潛在成本。 2. 大2房的房型,很容易隔成3房來出租,租金可多3成,是包租的首選。 包租不能不知的四套公式: 1.算進場買價 總價報酬率法: 買包租房得先打聽租金行情,並設定目標租報率,再求出買價底線,以進行議價。 公式 區域年租金行情÷設定的租金投報率=房子應買總價 2.算實質報酬率 淨報酬率法: 算出包租時真正獲利率,適用附屬設備較多,如附全套家具的出租套房,或折舊率較高的學生套房。 公式 (年租金-年貸款利息、修繕及稅費)÷(房屋總價+裝潢和家具成本)=租金投報率註:亦可以年租金×0.7÷購屋總價來速算 3.算學區適不適合進場 學區租屋需求法: 算出實質的租屋學生人數,即學生總數扣掉學校提供床位,再估計非住宿族群中,有2成為通勤或居住親戚家;而算出的人數中,有一半為合租,因此得再乘以75%。 公式 (學生總人數-宿舍床位)×80%×75% 註:亦可以學生人數×0.3來速算4..算哪一種房型適合包租 房間租金法: 出租房的租金不與坪數成正比,而是看房間數多寡而定,一般來說,每多一房租金可多3成。 公式 2房租金=1.3×套房租金。3房租金=1.6×套房租金。4房租金=1.9×套房租金。 註:上述算式求出數值為大致行情,實際價位視個案而定。
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SilverPriceAdvisor專欄作者Mark Thomas預計白銀價格將會在2014年底達到每盎司60美元,這意味著在兩年左右的時間內,銀價會翻倍。同時他還預計在未來十年內,白銀會成為表現最好的單一投資。為證明自己的觀點,他列出了20個投資白銀的理由。
1.目前每年白銀消耗和被消費作為投資的數量超過了每年銀礦的產出,而且這種現象已經持續多年了。其間的空缺目前依靠出售白銀的人售出現存白銀來填補。隨著時間的推移,這種現象將很自然地轉化成價格的上漲,直到供需平衡。
2.工業領域和投資領域對白銀的需求增長速率都超過了銀礦產出的增長速率。而目前可用白銀庫存較低,慢慢這一供應會越來越緊。這都會導致白銀供需情況越來越緊張。
3.相比於昂貴的黃金,白銀目前每盎司30多美元的價格對於小型投資者和散戶有很大的吸引力。
4.大部分白銀都不是在採礦地點被擊中發現的,銀通常與其它的金屬混合在一起;許多白銀其實是鉛或銅的附屬產物。過去幾十年以來,從獲利的角度來講,這些原因使得純銀礦投資缺乏吸引力。而目前銀價終於有些許恢復,讓新的項目投資變得更為可行。所以該領域有新的投資注入,但要等這些投資形成產量的提升還需要漫長的過程。
5.上一次大規模發現集中的白銀礦藏導致銀價大幅下跌還要追溯到18世紀的內華達州。當時Comstock Lode礦地產出大量礦石,含銀量高達25%-50%。現在這種情況基本上沒有了,通常每噸礦石中的含銀量僅有2盎司。
6.白銀是地球上傳導性最好的金屬,黃金的傳導性也很好但價格昂貴,所以白銀的工業用途很高。
7.有1萬多種商業應用中都用白銀作為工業金屬,手錶、多層陶瓷電容器、導電粘合劑、太陽能電池、DVD、甚至一些鏡子都會用到白銀。
8.如今是數碼時代,在越來越多的電子小配件中也不乏白銀的身影,每個電話、智能手機、平板電腦中都要用到白銀。電子產品的熱潮會增加對白銀的需求量。
9.2010年,白銀的工業需求是4.87億盎司,預計到2016年,這一需求量會上升60%至6.66億盎司。而目前白銀年產量僅為7億盎司左右。
10.歷史上開採出來的500億盎司左右白銀總量中,與估算僅有5%左右作為地上庫存可以供買賣交易,這是因為被工業應用消耗的白銀通常不具備回收再利用的價值。
11.黃金的情況就不同了,50億盎司已開採黃金量中,據估計有25億盎司的黃金都能夠進行買賣交易,比白銀的保存要好很多。
12.白銀的供需平衡極度緊張,目前的白銀庫存僅剩下不到一年的用量,而上世紀70年代的白銀庫存夠用11年左右。
13.ETF開始在全球範圍內開設白銀投資項目,隨著投資者的增長,這些ETF也會購買實物白銀,可交易的白銀市場的白銀存量也會越來越少。
14.白銀還有許多醫療用途,這也是一部分需求所在。
15.從2000年以來,美元的購買力大降31%;從1971年美國廢除金本位制以來,美元更是失去了82%的價值;從1913年美聯儲創建以來,這一損失達到了95.6%。從這個角度來講,貴金屬的確是保持財富的一個好選擇。
16.黃金和白銀的特性很難被其它事物所取代,其不可替代性在數千年的歷史中都一次次得到證明,也許未來也將永遠不可取代。
17.白銀與銀行賬戶不同,與美元鈔票不同,與債券也不同,這些都是有交易對手的資產或債務,白銀實物的持有不存在交易對手風險,其價值永遠不會歸零。
18.目前在實物白銀市場可供交易的白銀總量價值僅有700億美元,而黃金市場已經超過了4.3萬億美元,白銀的市場規模要比黃金市場小得多。流動性匱乏和極度槓桿作用的利用,使得白銀的價格會產生劇烈波動。
19.黃金市場的總規模是白銀市場的61倍左右,隨著白銀帶來的利益逐漸增加,有理由期待銀價上漲。
20.從二戰以來,美國政府已經出售了超過50億盎司白銀,目前並未報告有庫存。既然大量的庫存已經消失,供需平衡的問題將有很大變化。
在20年前的本月,一家美國金融服務公司, State Street發佈了一支追蹤標普500指數的名為」交易型開放式指數基金」的產品。由於它簡寫為SPDR,這支產品迅速以「Spider」聞名。這並不是第一個指數基金產品(最初的指數基金產品在1990年創立於多倫多),但是Spider基金迅速成為了ETF行業的標竿;而目前ETF行業已經有約2萬億美元資產,這大概可以與對沖基金行業相媲美。
ETF是最近數十年最成功的金融創新之一。它成功的來源由兩部分組成:一是低價,二是便捷。Spider總支出比例(基金支出除以資產管理規模)每年只有0.09%, 這使得投資者可以取得接近股市的回報。相比之下,積極管理型共同基金會主動積極選股,支出比例也會達到1%以上。平均而言,積極管理型基金很難跑贏市場,其中一些甚至會輸掉很多。
其次,整個行業擴張很快——在去年年底已經存在4731個基金——現在投資者可以運用ETF來投資任何一類資產(見下圖)。完全用ETF來組成一個徹底分散的投資組合並且時刻做出調整已經是可以實現的事實。這使得ETF編程了高頻交易員和對沖基金的寵兒:2012年紐約證交所16%的交易量來自於ETF。
這一行業的發展似乎沒有變緩的跡象。資金流入量從2011年的1700億美元,上升至2012年的2650億美元。根據ETFGI的數據,上個十年中ETF資產額復合年增長率為29.6%。不過,即使是2萬億美元的行業,與26萬億美元的共同基金行業相比還是小巫見大巫了。
指數追蹤是基金管理中能夠達到規模經濟的一個領域:管理100億美金並不比管理10億美金的成本高到哪裡去。基金經理們能夠在這樣一個循環中獲利:大基金意味著成本低,低成本吸引了更多投資者,從而形成更大的基金。從結果上說,這一行業最終會形成高集中度。最大的三個ETF提供商:貝萊德的iShares, State Street以及Vanguard控制了70%的資產。貝萊德本月同意購買瑞士信貸在58支基金中達176億美元的ETF業務。
ETF行業並非沒有過爭議。早期像Spider這樣的ETF代表了70年代創立的指數型基金,它們複製了指數的股票或債券組成部分。然而隨著行業的發展,要想覆蓋指數的所有組成部分已經越來越困難。一些ETF提供商開始運用掉期協議的方式來構造這種資產模式,掉期的另一方通常是願意提供能夠與指數回報相匹配的收益的銀行。
合成ETF等產品的出現引起了監管者的警覺。在2010年3月,SEC不再允許通過新的合成ETF。國際監管三巨頭——金融穩定委員會、國際清算銀行和國際貨幣基金組織都表示相當擔憂。
這些機構尤其擔憂合成式ETF與投行之間的關聯。如果掉期另一方的銀行破產怎麼辦?這一隱憂在歐洲更加嚴重,因為那裡的合成式ETF比美國要廣泛地多。
儘管目前歐洲還沒有針對合成式ETF的監管條例,投資者似乎已經開始做好防備措施,他們開始青睞有實際支持的基金。2012年貝萊德iShares在歐洲的市場份額增加到了38%,而依賴合成式ETF的db X-trackers和 Lyxor brands則失去了地位。不過由於像大宗商品這樣的資產使用衍生品或者掉期比直接購買商品要更加合理,因此合成式ETF並沒有完全消失。
另外一個監管上的擔憂是關於槓桿式ETF。雖然槓桿式ETF力圖為投資者增加投資渠道,但是由於其本身構造,槓桿式ETF的回報在長期並不能達到其標定指數的回報, 這會為小投資者形成誤導。
然而到目前為止,這一行業依然瑕不掩瑜。並且創新一直在持續。比如,12月iShares在倫敦發佈了一系列最小波動ETF,力圖通過選擇走勢穩定的股票來為減小投資者面臨的風險。只有你想不到的,沒有ETF行業做不到的。