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熟悉的配方熟悉的味道：發改委21天內批複16條鐵路5個機場 規模七千億

來源: http://wallstreetcn.com/node/210384

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（圖片來自中新網）

在10月16日到11月5日這21天的時間里，國家發改委先後批複了16條鐵路和5個機場共21個基建項目，這些項目總投資達6933.74億元。分析認為，當前中國經濟下行壓力較大，國家發改委密集批複基建項目，釋放出明顯的穩增長意圖。

三季度經濟增長放緩至五年半新低，在經濟下行壓力之下，國家發改委似乎進入了加速穩增長的模式。

“當前經濟下行壓力較大，政府明顯開始強調穩增長，鐵路基建均在加速，以對沖房地產和私人部門投資的萎縮。”民生證券研究院副院長、首席宏觀研究員管清友對中新網記者表示，房地產投資長周期走弱，產能過剩局面未得到根本緩解，制造業內生投資動力不足，經濟企穩須依賴基建投資托舉。

華爾街見聞網站10月21日介紹過，盡管中國政府此前采取了定向寬松和放松房地產抵押貸款限制等政策，不過在地產市場疲軟的情況下，第三季度經濟增速還是出現了進一步的放緩。中國第三季度GDP同比增長7.3%，創下2009年一季度以來新低。數據公布後，發改委似乎加快了項目批複的進程。

據中新網整理：

這一輪密集批複開始於10月16日，當天國家發改委批複了大理至瑞麗鐵路、玉溪至磨憨鐵路、錦州港至內蒙古白音華鐵路擴能工程，這3個項目預計總投資958.78億元。

隨後在三季度經濟數據正式公布的次日，也就是10月22日，國家發改委批複了黔江至張家界至常德、商丘至合肥至杭州、鄭州至萬州3條鐵路項目，還批複了貴州仁懷、雲南瀾滄、內蒙古紮蘭屯、青海果洛、吉林松原查幹湖5個民用機場項目。數據顯示，3個鐵路項目總投資1445.16億元，5個機場項目總投資為54.9億元。

在8天之後的10月30日，國家發改委再次批複3個鐵路項目，分別為大同至張家口鐵路客運專線、蒙西至華中地區鐵路煤運通道、川藏鐵路拉薩至林芝段，3個項目投資總額2476.3億元。

進入11月，在北京APEC領導人會議周啟幕的11月5日，國家發改委一天內批複了7條鐵路項目，包括和順至邢臺鐵路、衢州至寧德鐵路、格爾木至庫爾勒鐵路、南昆鐵路南寧至百色段增建二線、祥雲至臨滄鐵路、連雲港至鎮江鐵路和南昌至贛州鐵路，7個項目總投資約1998.6億元。

至此，在10月16日到11月5日的21天時間里，國家發改委至少批複了上述16條鐵路和5個機場項目，這21個基建項目總投資約6933.74億元。

對沖房地產放緩 凸顯穩增長意圖

申銀萬國研究所高級宏觀研究員郭磊指出：

自10月至今，發改委所批複的鐵路、機場項目接近7000億，10月份一個月批複的鐵路、機場項目投資就達4900多億，密集程度和批複額度遠高於其他月份，穩增長意圖明顯，預計今年鐵路投資可能會遠超年初8000億元的計劃。

他認為，鐵路基建領域目前尚不存在產能過剩，且亦有廣泛的產業鏈拉動作用，預計基建領域投資的加速將在4-6個月後對經濟產生拉動影響，明年一季度末經濟或可以感受到本輪需求端變化的力量。

值得註意的是，這一輪獲得批複建設的鐵路項目多數位於中西部地區，這也與今年4月2日國務院常務會議提出的“加快鐵路尤其是中西部鐵路建設”精神一脈相承。

國家信息中心宏觀經濟研究室主任牛犁對中新網記者表示，“火車一響，黃金萬兩”，中西部地區基礎設施薄弱，對於鐵路等交通基礎設施有很大的需求，加快中西部和貧困地區鐵路及相關設施建設，對於當地經濟社會的發展和老百姓生活生產條件的改善，都有重要意義。

“這還將緩解地區之間基礎設施方面的差距，”牛犁表示，目前中國區域之間經濟社會發展的差距很大，因此加大對中西部地區的開發和扶持，有利於縮小區域之間的差距，而這也是調整經濟結構的一個重要方面。

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美元投機性頭寸規模創歷史新高

來源: http://wallstreetcn.com/node/210466

在短暫的一周休整之後，市場做多美元的積極性在上周再度回升。根據高盛的統計，美元凈多頭規模上周增長20億美元，達到創紀錄的457億美元。投行對於美元受到熱捧發表了如下看法。

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摩根大通表示：

我們使用兩種數據來判斷資金流向。一種是CFTC/IMM的持倉數據，另外一種則是21日內貨幣對沖基金的美元資金流向。如下數據可以明顯的看到，貨幣基金的看漲情緒並沒有投機性頭寸那麽明顯。換句話說，宏觀基金和資產經理在美元多頭上的配置要比貨幣對沖基金更多。因此，市場的極端情況可能並沒有那麽的誇張。

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加拿大豐業銀行認為：

市場持續做多美元，凈多頭頭寸創歷史新高至457億美元。其中做空歐元的頭寸規模達281億美元，占整個美元總多頭頭寸的62%。所有非美貨幣如今都對美元貶值，凸顯出市場對美元的積極情緒。

市場參與者似乎急於增加交易的風險度，許多貨幣對的空頭及多頭總規模均明顯增加，這表明交易活躍度的逐步上升。

法國興業銀行分析師Michala Marcussen：

近期美元的強勢和金融危機時代有一些類似。全球經濟增長不佳引發了資金流向美元。但是強勢美元會壓低美國通脹，並導致美聯儲加息步伐的放緩。雖然我們預計歐元/美元將跌至1.10；美元/日元將升至120；美元/人民幣將升至6.50；但是美元大幅升值的前提是全球主要經濟體之間的差距進一步放大。

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全球最大黃金ETF十周年了：資產規模較高點縮水2/3

來源: http://wallstreetcn.com/node/210795

本周SPDR黃金ETF(代碼GLD)將迎來發行10周年紀念，這一全球最大的黃金ETF在2004年11月18日發行。作為第一支貴金屬ETF，SPDR黃金規模峰值曾達到767億美元。不過受到美股及美元的反彈，SPDR黃金目前的規模為270億美元。

盡管過去兩年SPDR黃金跌幅高達34%，但是歷史收益(過去10年)依然達到149%，比標普500指數同期的112%收益更高。在2011年8月19日，SPDR黃金767億美元的規模曾經一度超越SPDR標普500指數基金(代碼SPY)，成為全球規模最大的ETF基金。目前SPDR黃金規模依然為全球第九。

GLD僅用了3天規模就擴大至10億美元以上，為歷史最快；排名第二的PIMCO Total Return ETF用了2個半月才達到如此規模。

嚴格來說，GLD並不是ETF，而是授予人信托。但是它運行和交易的方式和ETF並無二致，因此市場一般都將GLD定義為ETF。和普通股票或者債券類ETF相比，GLD的盈利稅更高，達到28%，股債類ETF只有20%。

GLD單日的平均交易量只有10億美元左右，遠低於現貨黃金200億美元/日和倫敦OTC市場1500-2000億美元/日的規模，因此對於黃金市場並不會有太大的影響。

編者註：黃金ETF基金是指一種以黃金為基礎資產，追蹤現貨黃金價格波動的金融衍生產品。由大型黃金生產商向基金公司寄售實物黃金，隨後由基金公司以此實物黃金為依托，在交易所內公開發行基金份額，銷售給各類投資者，商業銀行分別擔任基金托管行和實物保管行，投資者在基金存續期間內可以自由贖回。作為一種在交易所交易的開放式基金，黃金ETF基金的基礎資產是黃金現貨，並以基金份額價格的變動反映黃金現貨減去應計費用後的價格變動為目的。基金持有黃金並可隨時以一攬子數量實現黃金和基金份額之間的交換。值得註意的是，黃金ETF為被動型投資基金，它不能持有或交易高風險的衍生產品，如期貨和期權等。

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圈錢？馬雲才剛上路 亞洲史上最大規模企業債--阿里債來襲

來源: http://wallstreetcn.com/node/210903

在成功登陸美股之後，馬雲的阿里巴巴又有了新目標。中國最大電商巨頭計劃通過債市籌集資金，發行總額高達80億美元的公司債，為亞洲市場最大規模企業債。

紐約梅隆銀行預計阿里巴巴的債券收益將高於發達經濟體同類型公司的企業債。而據美銀美林的數據顯示，由於市場對中國公司整體的信息披露和企業管理方面存在顧慮，因此中國公司今年發債較亞洲其他國家平均多付15個基點的溢價。

不過在成功IPO之後，中國新首富已經成功讓市場認同公司在治理結構上的改善。阿里巴巴IPO共募得250億美元，自9月19日首日交易以來已飆升20.4%，而且吸引了索羅斯基金管理公司、富達以及Third Point LLC等知名投資者。

數據顯示，索羅斯持有440萬股阿里巴巴，價值達到3.909億美元，持有雅虎的股票數量超過了500萬股，價值達到2.059億美元。

阿里巴巴國際部相關人士在一份新聞稿中表示，計劃將發債所得用於為現有信貸工具再融資，但並未透露更多細節。

大型上市公司很少在IPO之後如此短的時間里就大規模發債。這也突顯出阿里巴巴的吸引力，很多人視其為進入廣闊中國市場的捷徑。

包括標普和穆迪在內的評級機構均擬給予阿里債最高的評級(A+和A1)。同類型EBAY的評級為A，而亞馬遜的評級為AA-。

投資級的中國公司企業債在2014年整體回報率達到8.4%。而彭博預計全年中國的經濟增速將達到7.4%。雖然該數據為20多年來最慢增速，但是依然是全球主要經濟體中的翹楚。因此投資者對於投資中國公司的熱情依然相當熱烈。

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簡要解讀《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》 ABCSTOCK

來源: http://blog.sina.com.cn/s/blog_483f36780102vcr2.html

      11月20日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》
      
      
       分析全文，看到有些股友明顯存在誤讀，故個人簡要解讀如下：
       1、意見由中共中央辦公廳和國務院辦公廳聯合印發，不是由農業部印發，級別還夠高，表明中共中央和國務院對農村政策的高度重視。
       2、此政策不是土改，很多股友存在誤區，土改是農村土地和集體土地入市，改變原有性質；因此該政策對上市公司有農村土地預期入市的利好基本上不存在。
       3、從政策的整體來看，要點是發展規模經營和農業科技進步，因此對農業機械化和農機才是真正的利好。
       4、個股不做推薦，最近市場追高風險不小，請股友們謹慎投資。
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做好萬億規模的汽車後市場的背後密碼

來源: http://newshtml.iheima.com/2014/1128/148017.html

最近兩年越來越多的電商平臺開始切入近萬億的汽車後市場，尤其2014年，淘寶汽車推出了汽車後市場的巔峰之作，亞馬遜中國推出了Z愛車平臺，京東也不甘示弱的推出了車管家，汽車之家也是聯合大型4S店和優質的綜合修理廠為客戶提供汽車服務。可以看出以後汽車後市場的互聯網會越來越熱鬧，競爭會越來越激烈!
 

\模式分析：淘寶、京東、亞馬遜中國他們都是圍繞私家車主需求，把優質的產品和優質的服務連接起來為私家車主提供020汽車養車模式。

要想把汽車後市場做好，首先我們的先分析一下一個私家車車主的養車需求，如下：購買完新車就要購買保險、接著購買汽車裝飾及用品、洗車美容、汽車保養、鈑金噴漆、維修、二手車銷售、汽車改裝、汽車文化需求等等。

其次，分析這些車主需求項目的屬性，屬性分析從產品和技術、難易程度、消費頻率來講。

1、 保險項目，這個客戶需求幾乎上是4S店和傳統保險從業者的銷售給客戶的，消費頻次1年一次，幾乎上可以定位成資源型的項目。

2、 汽車裝飾和用品項目，這個客戶需求幾乎上是在市場或者網上購買，1-2年消費一次，客戶比較在意的是產品的價格，這個項目從技術和資源來講都是很簡單的項目。

3、 洗車美容項目，這個客戶需求頻率很高，服務商提供者的技術要求也不高，每年洗車30-50次，這個項目也是很多的汽車後市場020創業公司的切入點。

4、 汽車保養項目，這個客戶需求是有技術和產品相互組合成一套服務提供給客戶的，每年消費頻率為2-6次，每輛車對保養配件的專業性和服務要求相對是比較高的。

這個項目可以定位成產品專業性和技術專業性的項目。

5、 噴漆、維修、改裝項目，這些也是產品和技術組合的項目，對配件專業性和技術要求最高，費頻率很。

6、 二手車項目，這個客戶需求是由專業的店面和渠道來提供的，消費頻率最低。

現在京東、亞馬遜、淘寶、都是依托平臺的流量和資金的補貼這個優勢來切入汽車後市場來改變私家車主的傳統的消費習慣。他們做出了很大的努力、是汽車後市場互聯網化的推動者。從汽車後市場的項目來說總體要從產品和技術服務來為客戶提供完美的汽車生活，可是這麽多項目又有誰家從產品 到技術服務能為客戶提供完美的體驗呢?

在這場盛宴中選擇每個項目都有可能成為估值百億的產業，可是選擇那個項目作為切入點呢?這是個很糾結的問題，互聯網創業者不懂配件和線下服務，傳統的配件商不懂互聯網。這就要一個即懂互聯網又懂配件及線下服務的一個創業團隊，選擇那個項目作為一個切入點呢，我想從消費頻率來講肯定選擇洗車美容，可是線下服務特點來講光從價格是不能靠頻率來粘著客戶的，因為低價是高品質服務的殺手，不利於汽車後市場健康的發展。從技術來講，技術難度越高越容易粘著客戶，但維修的消費頻率低，而且產品和服務都不容易標準化、流程化，相及不能互聯網化。所以我分析從汽車保養切入後市場不管從頻率和技術難度來講都是最為合適的，這樣的創業公司中國內有好幾家了比如養車無憂、3s養車網等等。他們是把客戶購買產品標準化，以及把線下服務規範化。現在有很多的創業團隊都是由有豐富傳統市場經驗的人組建的，但是他們的思路和想法都是很有實踐性，但是在以後的發展和擴張中需要大量的資本，資本市場上投資方很看重團隊的互聯網從業背景，所以在此希望投資人多關註一下有想法、有傳統汽車後市場經驗的團隊，有了你們的幫助我想汽車後市場的發展會更快、更健康。

綜合來講汽車後市場容量很大，大的平臺有大的平臺思路，小的公司圍繞為客戶提供優質的汽車養護需求這個原則，都會有一定的市場份額的，也能為汽車後市場產業健康發展貢獻一份力量。

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進步觀念11．銀行規模小又沒效率 財團化疑慮阻礙合併 公營行庫民營化 提高金融競爭力

2014-12-01  TCW

撰文‧楊卓翰

過去我們都聽過「台灣要當亞洲的金融中心」，現在，我們退而求其次，只求「台灣的銀行能打亞洲盃」。隨著新加坡、香港、中國，甚至馬來西亞的全球金融布局，都遠遠超過台灣，台灣也推出「公公併」，整合公營銀行。但是，真正影響台灣銀行競爭力的「公營行庫民營化」，卻長久沒有動靜。

把台灣最大的十家銀行排出來，台灣前十大銀行的資產總共占新台幣二十四兆元，但是七大公股、泛公股銀行所占的資產就高達十八兆元，遠超過七五％。包括美國、新加坡、日本、韓國，甚至泰國，公股銀行所占的資產比率在前十大銀行中都很低；次於台灣的韓國，公股銀行所占資產也只有四成。

台灣金融研訓院前董事長許嘉棟就曾在台灣競爭力論壇指出：「公股銀行受到限制太多，所以績效難以提升，它要發展時有太多限制，企圖心相對來說也不是那麼夠，成長方面可以看到相對慢很多。」事實上，許多研究都指出，政府持股會使銀行利潤降低及放款行為波動變小，雖然資產規模比較大，專業人才、資金成本上都有優勢；但是受到法令限制(如《審計法》、《預算法》)且在政府保護之下，經營效率普遍低落，為了配合政府的政策(非專業考量)，也必須放棄「利潤極大化」的目標。

不只如此，公營行庫董事長受到法令限制，必須到立法院接受立委質詢，只要政府有持股，董事會成員還要向監察院申報財產，揭露全家財產資訊，在招攬人才上更加困難。

龐雜的公股銀行結構，讓台灣的金融競爭力偏低。二○一三年ＷＥＦ（世界經濟論壇）的金融競爭力調查，台灣排名第八十二名，名次甚至輸給中國。光看中國的銀行業ＲＯＥ（股東報酬率）和ＲＯＡ（資產報酬率），平均都是我們的兩倍以上，更別說銀行規模遠遠大於台灣。「政府再不推行銀行購併的改革，台灣金融業將會落後大陸！」財經立法促進院院長黃達業說。

過去政府都有將公股銀行民營化的嘗試，但是結果多半失敗，甚至在二次金改時，產生許多負面效應，因此談到「民併公」的銀行整併模式，大家多半噤若寒蟬。除了因擔心丟了「鐵飯碗」而反對民營化的公股銀行員工上街抗爭外，台灣社會對於銀行「財團化」的恐懼，也阻礙了進步。

但是，民營化未必是噩夢一場，富邦銀購併台北銀、國泰銀購併世華後的效率提升，就是成功的案例。新加坡同樣在一九九七年金融海嘯前有著銀行規模太小，過度競爭的問題；金融海嘯後，新加坡政府為了提升銀行規模，引導銀行整併，原本十一家的本國商業銀行，現在只剩三家：星展銀行、大華銀行、華僑銀行。每一家，都是縱橫國際的大型銀行。

台灣總是強調「小而美」，在國際競爭益發激烈的金融業，規模過大雖然不好，但若像台灣如此規模過小、效率又落後的情況，除非台灣社會克服對於「大」的恐懼，否則我們在國際將愈來愈難競爭！

台灣泛公股銀行占比遠高於國際── 各國政府控制的銀行資產占前10大銀行總資產比率

（％）

台灣 韓國 新加坡 泰國 澳洲 日本 香港 美國75.51 41 34.35 21.78 20.99 6.9 0 0 資料來源：台灣數據為金管會；國外數據為Government Ownership of Banks, The Journal of Finance

行動方案

台灣社會需要意識到，政府控制下的銀行效率不彰，拖累台灣金融業，對於「民併公」應該理性思考，才能在國際市場競爭。

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工行海外發售120億人民幣債券 規模創紀錄

來源: http://wallstreetcn.com/node/211526

據彭博社報道，工商銀行擬發行總規模價值57億美元(價值340億人民幣)的債券。其中人民幣債券為120億元，發行規模創紀錄。

美元品種的發行規模約29.5億美元，歐元品種為6億歐元。此前中國政府曾在今年5月發行過84億人民幣的點心債券。

工行有權在美元和人民幣品種債券發行滿第5年後提早贖回，而歐元品種則有權在發行滿第7年後提早贖回。

CreditSights分析師Matthew Phan向彭博表示，“中國可以藉此為離岸人民幣市場設立一個基準空間，從而為人民幣全球化打下基礎。”

銀行壞賬飆升以及中國增速滑落至五年來新低，引發中資銀行今年發行720億美元用於補充資本金的證券，募資額超過全球其他地方的銀行業。這個金額高於法國和英國金融機構的募資總和，也是美國銀行業為補充資本金而募集的金額三倍多。

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“債王效應”：基金資管規模兩個月飆至10倍

來源: http://wallstreetcn.com/node/211730

格羅斯加入新東家Janus Capital僅兩個多月，其掌管的Janus全球無約束債券基金的資產管理規模從1.2億美元飆升至11月末的12億美元；其中，11月投資者向該基金投入7.7億美元資金，使其資產管理規模超過10億美元。

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“債王”吸金效應頗為顯著。格羅斯掌管基金的名稱為“Janus全球無約束債券基金（Janus Global Unconstrained Bond fund）”。晨星數據顯示，該基金資產管理規模從1.2億美元飆升至11月末的12億美元；其中，11月投資者向該基金投入7.7億美元資金，這是格羅斯加入該公司以來資金流入量最大的一個月。

Janus公司旗下的其它共同基金也有資金凈投入，扭轉了此前該公司資產管理規模下滑的局面。

Janus Capital發言人在聲明中表示，非常高興地看到，Janus開始被客戶和金融顧問認可。Janus的特色是“債王”格羅斯和他管理的全球無約束債基，不過Janus擁有的也不僅僅是格羅斯。

Janus Capital聲明中顯示，11月公司旗下所有共同基金都實現了正現金流入。Janus公司在10月、11月兩個月資金流入均為正，這是2010年一季度以來首次。今年9月，Janus全球無約束債券基金有6640萬美元資金流入，10月資金流入達到4.43億美元。

盡管“債王”吸金能力強大，但湧入Janus Capital的資金只不過是流出格羅斯老東家PIMCO資金的一小部分。據華爾街日報報道，9~11月的三個月里，投資者從PIMCO的旗艦基金PIMCO Total Return Fund中共計撤出600億美元資金。PIMCO的競爭對手受益，其中資金大多流向貝萊德公司和Vanguard公司。

“債王”追隨者中不乏大佬級人物。據華爾街見聞網站11月報道，索羅斯基金管理公司旗下私募投資基金Quantum Partners已對格羅斯管理的一個賬戶投資了5億美元。格羅斯將依據類似於Janus Global Unconstrained Bond Fund的投資策略來管理這個賬戶。

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萬達地產招股集資規模削減1/3 萬達城成未來看點

來源: http://www.guuzhang.com/portal.php?mod=view&aid=875

本帖最後由 股語者 於 2014-12-9 13:13 編輯

萬達地產招股集資規模削減1/3 萬達城成未來看點


作者：首募錢厚

T姐曰：從某年開始，萬達廣場突然如雨後春筍般出現在T姐的城市里，並且成為城市地標和商業中心。盡管它的地理位置不在最核心的區域，但它能化腐朽為神奇，把該地段升級為城市的核心地段。作為商業地產的龍頭，萬達在國內可謂罕逢敵手，強大的融資貸款能力為其快速擴張提供了保障。公司將在周三招股，招股價區間為41.8-49.6港元，較原先預估的募資金額降低近三分之一，但仍將成為今年香港IPO融資之王。T姐認為，2016年陸續登場的萬達城，將成為萬達廣場能否持續繁榮擴張的關鍵之作！

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目錄核心關註點

公司簡介
公司主營業務
公司資產結構及未來計劃
公司競爭優勢
重大不確定性

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1.核心關註點


1.1 公司未來四年的發展重點仍然是萬達廣場，並顯示出向三四線城市擴張的趨勢。三四線城市的萬達廣場項目，大多單體規模超過50萬平方米，平均住宅物業規模占比為33%，高於現有物業的占比。

1.2萬達城於2016年以後逐步完工，預計將成為公司新的增長點。

1.3 公司銷售收入的外延式增長動力來源於銷售面積的增加。公司在建物業中，銷售物業的總建築面積為3782萬平方米，按每年銷售面積15%增速計算，將支持公司未來四年的銷售。其中，萬達廣場的銷售物業面積為3056萬平方米。

1.4 公司租金收入的外延式增長動力來源於可出租面積增加。未來四年新增投資物業1073萬平方米，其中萬達廣場971萬平方米。按現有購物中心占投資物業的比重以及可出租面積占比，未來可出租面積將增加588萬平方米，相當於現有可出租面積的73%。
1.5 公司租金收入的內生式增長動力來源於租金上漲。作為年客流量達到12億人次的優質購物中心，短期內租金上漲趨勢不變，但電商對公司仍可能產生不利影響：一是為公司貢獻14%租金收入的萬達百貨是電商沖擊最大的業態，二是公司商鋪銷售的高溢價難以持續。
1.6 公司拿地成本低，有助於保持高速擴張的態勢並在競爭中提供較高的安全邊際。


2.公司簡介

2.1 公司的產品體系
萬達地產的產品體系包括萬達廣場和萬達城。
萬達廣場的物業組合包括購物中心、寫字樓、住宅、商鋪和酒店。購物中心是核心物業，為公司貢獻租金收入；辦公樓為公司貢獻租金收入或銷售收入，住宅、商鋪則為公司貢獻銷售收入。


圖示：萬達廣場的物業組合







根據萬達廣場項目總規模的大小，萬達廣場具體分為兩種項目：一種項目總體建築面積在50萬平方米以下，一種項目總體建築面積在50萬平方米以上，包括個別超過100萬平方米的項目。這兩種項目的物業組合結構有較大差別。作為核心物業的購物中心平均建築面積15萬平方米，各項目間差異不大。但項目越大，住宅規模也越大：50萬平方米以下的項目，住宅平均占比為25%；50萬平方米以上的項目，住宅平均占比為36%。

圖示：大規模項目的住宅占比較大




萬達城是以當地文化或旅遊主題為特色的多用途綜合體，強調文化及旅遊的概念。公司共有8個萬達城項目，分布在無錫、哈爾濱、青島、合肥、南昌、西雙版納及武漢。單個項目總建築面積大，除青島萬達東方影都以外，其余都超過100萬平方米。

在物業組合上，萬達城包括購物中心、辦公樓、住宅、酒店，此外還結合當地獨特的自然景觀和旅遊資源，打造包括秀場、遊樂場及滑雪場等大型文化或旅遊業態。
萬達城的購物中心有的改名為萬達茂，萬達茂與萬達廣場的業態組合有較大差別：萬達廣場零售、餐飲、娛樂業態基本符合“52：18：30”的傳統比例，萬達茂則加大了體驗式業態的比例，零售部分占比降到20%以下。
公司擁有102家酒店，其中92家屬於萬達廣場或萬達城的組成部分，10家獨立於大型綜合體。公司有20家自主經營酒店，定位高端豪華型；還有28家第三方酒店管理人經營的酒店。目前為公司貢獻較大收益的是第三方酒店管理人經營的酒店。

圖示：公司酒店分為自主經營酒店和第三方酒店管理人經營






圖示：為公司貢獻較大收益的是第三方酒店管理人經營的酒店

公司酒店運營也擁有較良好的經營業績，保持較穩定的入住率和平均客房收入。


2.2公司的股權結構
IPO之前，公司聯合創始人王健林直接持有公司7.93%的股權，並通過大連萬達集團持有公司51.07%的股權，合計持有公司59%的股權。公司管理層合計持有公司4.19%的股權。13名公司股東、125名自然人股東持有公司剩余36.81%的股權。

資料來源：招股說明書




3.公司的主營業務

3.1 業務系統
萬達的業務系統包括土地收購、房地產開發、以購物中心為核心的投資物業的運營、住宅、商鋪等物業銷售以及酒店運營。
公司的開發效率很高，一般自土地收購的24個月內開始營運購物中心，自土地收購的 36個月內完成銷售物業的交付並開始酒店營運。

圖示：萬達的業務系統





3.2 收入結構
公司的收入來源包括物業銷售收入、物業租金收入以及酒店經營收入。目前大部分收入由物業銷售貢獻，包括住宅、辦公室、SOHO、零售、停車場及其他物業，近年占比在85%左右。其中,住宅物業和零售物業占比較高,13年分別占物業銷售收入的40.62%和27.27%。

圖示：近三年及一期公司主營收入結構情況





3.3 公司的毛利率水平較高
公司各業務都具有較高的毛利率水平。

圖示：公司的毛利率水平較高





3.4 值得關註的財務信息

公司有較高的盈利能力，但剔除投資物業增值以後的核心凈利潤率僅有10%左右，2014年上半年為負。
此外，公司債務水平有所上升，支付的利息費用有較大幅度的增加。


4. 公司的資產結構和未來發展計劃4.1萬達廣場的購物中心是公司核心資產
截止2014年9月30日，公司的已完工物業1940萬平方米。
分業態來看，投資物業1470萬平方米，酒店210萬平方米，持作銷售的已完工物業260萬平方米。投資物業最重要的組成部分為購物中心，總建築面積為1020萬平方米。

圖示：公司的已完工物業分布




分產品體系來看，公司核心資產為萬達廣場的投資業務，總建築面積達1412萬平方米。

圖示：萬達廣場的投資業務是公司的核心資產




此外，目前持作銷售的已完工物業中，萬達廣場的SOHO及辦公樓占比較高。


4.2 預計未來四年發展重點是萬達廣場，萬達城於2016年以後逐步完工
公司擁有7410萬平方米的土地儲備，預計能支持公司3-5年的發展。其中在建物業5650萬平方米，待建物業為1760萬平方米。其中，萬達廣場的在建物業達到4610萬平方米。公司預計未來四年增加88座萬達廣場，比現有71座萬達廣場翻倍，是公司未來四年的發展重點。

圖示：公司未來四年發展重點仍然是萬達廣場





萬達城的在建物業938萬平方米，待建物業1130萬平方米。公司規劃的8個萬達城項目，預計2016年以後逐步完工，是公司未來的發展重點。
圖示：萬達城預計2016年以後逐步完工

總的來看，萬達地產的業態包括投資物業、酒店和銷售物業。萬達廣場的投資物業是公司目前的核心資產，總建築面積1412萬平方米，未來四年公司發展的依托仍然是萬達廣場，在建投資物業達971萬平方米，銷售物業達3056萬平方米；2016年以後，隨著萬達城的逐步完工，將成為新的增長點。

4.3 在建物業支持公司四年銷售並使公司可出租面積增長73%
公司在建物業中，包括商鋪、住宅和辦公樓在內的銷售物業面積3782萬平方米，加上現有已完工的260萬平方米，未來四年銷售物業面積超過4000萬平方米。假設公司2013年後銷售面積按15%增長，現在建物業能支持公司2014-2017年的銷售。

圖示：公司銷售面積歷史概況





公司未來四年新增投資物業1073萬平方米，其中萬達廣場為971萬平方米。按現有購物中心占投資物業的比重以及可出租面積占比，未來可出租面積將增加588萬平方米，相當於現有可出租面積的73%。

圖示：預計在建投資物業將使公司可出租面積增加73%




4.4 萬達地產向三四線城市擴張的趨勢明顯，住宅占比提升
在地域布局上，萬達地產以二三線城市為主，或者在一線城市的新經濟商圈。現有的71座萬達廣場，有32座分布在二線城市，29座分布在三四線城市。

圖示：現有萬達廣場以二線城市為主




未來四年，萬達廣場將繼續保持在二線城市的建設，並加速向三四線城市擴張。

圖示：萬達廣場向三四線城市擴張提速




在三四線城市，萬達廣場建設的項目，以規模超過50萬平方米的大項目為主。在物業結構上，銷售物業特別是住宅物業的占比有明顯提升，在建住宅物業的總建築面積為1536萬平方米，在萬達廣場總規模中占比33%。

圖示：萬達廣場的住宅規模占比提升





5. 競爭優勢
1、拿地成本低有助於擴張並提供較高安全邊際
公司近三年的拿地成本分別為1821元/平方米，1171元/平方米、1096元/平方米，呈下降趨勢。這與公司向三四線城市擴張有一定關系，更重要的是，較低的拿地成本體現了公司憑借開發能力和品牌獲得了較強的議價能力，有助於公司持續地擴張，也為公司提供了較高的安全邊際。
公司近三年拿地面積分別為907萬平方米、161萬平方米和217萬平方米，逐年上升，體現公司擴張的決心。

圖示：公司拿地成本下降，拿地面積上升






萬達近三年的拿地成本占其售價比例平均為9.18%。根據蘭德咨詢的報告，拿地成本占平均售價的比例，低於10%的僅有6.4%，40%以上的房企超過33%。從具體公司來對比，2013年拿地成本占平均售價的比例，龍湖地產為18.2%，萬科接近25%。可見萬達在行業里屬於很低的水平，具備很強的競爭力。
分業態來看，拿地成本占平均售價的比例，零售物業從8%下降到4%，穩定在低水平；其他業態也下降到較低的水平，2014年上半年，住宅物業、辦公樓和SOHO分別為13%、11%和16%，與行業相比競爭優勢明顯。

圖示：公司拿地成本占平均售價的比重下降並穩定在較低水平




拿地成本低使公司可以以較低的售價競爭，同時保持較高的毛利率水平，具備較高的安全邊際。以銷售物業規模最大的住宅為例，公司的平均售價基本在一萬以下，但毛利率仍較高。物業銷售是公司以售養租模式的重要前提，能幫助公司快速回籠現金，以持續進行後續擴張。我們認為，即便未來競爭加劇，萬達具有充分的安全邊際，可以通過降價完成銷售，以保證現金流。

圖示：萬達有較高的毛利率，具備較高的安全邊際





2、業態轉型與電商影響（電商對購物中心影響不大，但可能影響零售物業的沖擊）
從行業來看，我國購物中心有增長的空間，也存在替代需求。根據國際購物中心協會(ICSC)的數據，2010年中國人均購物中心面積為0.46平方米，是美國人均購物中心面積的1/5左右，未來發展空間十分廣闊。此外，此前一線商業地產公司均集中在一線城市的發展，二線城市、三四線城市的商業地產發展滯後，購物中心還存在一定的替代空間。
新建項目完工、總建築面積和可出租面積增加是公司外延式擴張的動力。近三年公司總可出租面積逐步提升，未來四年還有至少70%的增長空間，將驅動公司的增長。

圖示：總可出租面積提升為公司帶來外延式擴張的動力





租金上漲是公司短期內生式增長的動力。近三年公司的月租金分別為57元/平方米、63元/平方米和70元/平方米，逐步上漲。短期內公司租金上漲的趨勢不會改變。

圖示：公司的租金水平逐步上漲






培育期因素的消除將保證公司租金收入的增長。公司新開的萬達廣場對租戶采取較優惠的租金，特別是簽訂10至15年租約的主力租戶及次主力租戶，租金會在三年後才開始上漲，2011年到2014年上半年，公司新開萬達廣場數量分別為15家、17家、18家和5家，預計未來平均租金仍有上漲的動力。

圖示：公司近三年新開萬達廣場數量多，培育期內租金收入水平偏低




電商對零售百貨的不利影響已經凸顯，但優質購物中心的稀缺使購物中心在短期仍能保持一定的議價能力，租金上漲的趨勢短期內不變。2013年萬達廣場吸引客流12億人次，對租戶保持很大的吸引力。此外，萬達主動調整租戶組合以打造體驗式購物中心。萬達廣場的零售、餐飲、娛樂業態基本符合“52：18：30”的傳統比例公司。2014年上半年起，公司開始戰略性的調整租戶比例，增加餐飲、娛樂業態的占地面積。公司擁有零售和娛樂類業態的關聯方，零售類業態關聯方以萬達百貨為主，娛樂類關聯方為萬達院線、北京大歌星以及萬達兒童娛樂。截止到2014年6月，萬達百貨、萬達院線和北京大歌星為公司貢獻的租金比重分別為14.3%、3%和1%，是公司前十大租金收入來源。公司對關聯方采取較低的租金，未來加大非關聯方的比例或提高關聯方的租金，也將提升公司的租金水平。

圖示：公司為關聯方提供較低的租金




電商的沖擊不容忽視。2012年和2013年，我國網絡零售交易額分別為1.3萬億元和1.85萬億元，占當年社會消費品零售總額分別為6.3%和7.9%。我們認為電商對萬達地產的沖擊主要體現在兩個方面：

首先，關聯方萬達百貨占公司租金收入的14%，而百貨業態是受電商影響較大的業態。
其次，零售物業為公司貢獻30%收入，但高溢價難以持續。公司銷售的零售物業，主要是萬達廣場的臨街商鋪，憑借萬達地產的高客流獲得高溢價，近三年平均售價分別為2.4萬元/平方米、3.0萬元/平方米、2.9萬元/平方米。對投資人而言投資回報期長，在零售業態受電商沖擊較大、房地產投資行為受國家政策調控影響的背景下，零售物業的投資價值降低，未來零售物業的高售價、高毛利難以持續。

圖示：零售物業為公司貢獻30%收入






圖示：公司零售物業售價水平偏高



3、公司具備較強的現金周轉能力
萬達采取以售養租的模式，通過物業銷售快速回籠現金，具備較強的現金周轉能力。對比體量相近的萬達和萬科，發現萬達的預收賬款/存貨比例遠遠高於萬科，可見周轉能力更強。

盡管預收賬款/存貨比例有一定下降趨勢，但高現金周轉能力具備持續性。這是由於拿地成本低為公司提供競爭優勢和較高的安全邊際，未來即便行業競爭加劇，公司仍能通過降價保證銷售，保證現金的回籠速度。
此外，公司具有多元化的融資渠道。從債務融資來看，公司通過發行債券和銀行借款的方式融資，公司發行的海外債券利率較低，使公司的實際利率中樞不斷下降。此次IPO融資以後，公司將擁有更充足的現金進行項目開發。

圖示：公司的實際利率中樞下降





6.重大不確定分析
6.1 房地產調控政策加緊將為公司帶來較大不利影響
6.2 融資成本上升將為公司帶來較大不利影響
6.3三四線城市的住宅銷售市場嚴重惡化將為公司帶來影響





本主題由 晗晨 於 昨天 13:19 移動
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