油價絕地反彈暴漲10% 全球股市迎來2016年首周上漲

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住建部長回應“房價暴漲”：將采取五大措施

住建部長回應“房價暴漲”：將采取五大措施

一財網 杜卿卿 2016-03-05 11:11:00

住建部與房價漲幅明顯的四個城市保持密切聯系

深圳房價暴漲之後 “二房東”這門生意熱起來了

當高房價讓越來越多年輕人的深圳夢遙不可及時，一場租房革命正在深圳發起。

近日，一家名為“合屋”的租房平臺聯合深圳數十家長租公寓品牌，發起了“青年樂巢計劃”，通過對存量房的柔化改造，為青年提升租住空間品質。這項計劃還準備拿出部分房源，為初到深圳的青年免費提供7天住宿，預計在1年內能覆蓋5000人。

這只是深圳租房市場變革的冰山一角。近幾年，深圳湧現了大批長租公寓品牌，有本土的微家公寓、小螺趣租、warm+公寓，也有外來客YOU+、鏈家自如寓，還有萬科這樣的龍頭開發商推出的萬科驛。

“溫度”、“態度”成為這些“二房東”們頻繁提及的詞匯，他們希望迎合85後、90後等一批更追求生活品質的年輕人的需求，圈占未來的租房市場以及消費入口。

萬科高級副總裁譚華傑對《第一財經日報》記者坦言，長租公寓市場未來如果爆發，在體量和營收規模上很可能會追趕上萬科傳統住宅業務。

但在國內，長租公寓市場才剛剛起步，仍然面臨房源稀缺、租金回報率較低、稅負過重、資金成本高企等問題。在爆發之前，這個行業還需要經歷漫長的市場培育期。

長租公寓風起雲湧

“青年樂巢計劃”折射出深圳長租公寓界共同培育市場的訴求。

包括YOU+、同寓公寓、貓寧公寓 warm+公寓、微家公寓、魔方公寓等12家品牌公寓加入“青年樂巢計劃-免費7天公益站”，合計提供30間房源，為符合條件的大學畢業生提供免費7天租房服務。這些房源在1年內計劃將突破50間，每年可覆蓋5000多人。

在4月19日的發布會上，上述長租公寓品牌共同發出了“要為都市青年提供更美好、更有尊嚴，同時又能負擔得起的租住體驗”的聲音，直接戳中了諸多都市青年的痛點。

與上海、北京、廣州相比，深圳年輕人的租房需求更為強烈。根據全國第六次人口普查數據，截止到2010年底，深圳住房自有率為26.9%（包括農民房），而北京、上海的住房自有率在70%左右，廣州為89.9%，遠高於深圳。截至2013年底，估計深圳住房自有率為30%，居民住房自有水平仍比較低，全市有70%的人靠租房來解決住房問題。

同時深圳是全國人口密度最高、最為年輕的城市，實際常住人口已突破2000萬，平均年齡不到30歲。

城中村、農民房成為多數人初到深圳闖蕩的落腳點，幾十年來臟亂差的環境與冷漠的租住關系沒有多大改變。譚華傑回憶，他在2000年初到深圳時正是租住農民房，某天半夜突然被房東趕出，只能臨時借助在附近的工廠宿舍，這個經歷讓他至今難忘。

而隨著深圳房價在過去一年多時間內暴漲60%，更多人買不起房，面臨要麽離開、要麽繼續租房打拼的選擇。

基於龐大的租房需求及消費升級，深圳近年來湧現了一批主打白領階層的長租公寓品牌，並在創立後不久迅速獲得資本支持。

2014年9月，微家公寓創立，在一年內拿下的房源面積就達到了1.5萬平方米，並於2015年7月宣布獲得世聯行1500萬元擬入股。這項投資雖然於近期宣布取消，但微家儼然已成為深圳本土規模最大的長租公寓品牌。

小螺趣租比微家晚2個月創立，到2015年便宣布完成了A輪融資，規模為500萬美元，由光速安振領投，途家跟投。

2015年4月，warm+宣布成立，當年發展的房源逾千套，計劃在2016年拓展至8000套。同年9月，warm+宣布獲千萬級別preA輪融資，由東方富海旗下富海深灣移動創新基金領投，著名投資人、騰訊高級執行副總裁吳宵光跟投。

此外，同寓公寓、貓寧公寓、窩巢夢公寓等大大小小的長租公寓品牌也開始出現。

綜觀上述長租公寓品牌，主要有兩種模式：一種是當“二房東”，直接與業主簽下5-10年甚至更長的合同，經過同意改造後對外出租，獲取差價；另一種是做租房平臺，為各類長租公寓品牌提供展示平臺，導入租客流量，獲取服務費。多數長租公寓品牌屬於“二房東”，小螺趣租、合屋則屬於後者。

稅負高企成絆腳石

各路資本、團隊的進入，讓原本冷門的長租公寓市場陷入了激烈的競爭格局。

房企巨頭萬科在2015年宣布進軍公寓市場，並將其作為萬科轉型的五大新業務之一。在2015年8月的業績說明會上，譚華傑曾透露，萬科推出的公寓品牌萬科驛已開業和籌備開業的萬科驛項目9個，可提供近1萬間服務公寓，計劃2017年提供萬科驛15萬間，會是行業第二名到第十名的總和。

萬科的進入，讓眾多長租公寓玩家倍感壓力，但也有人認為這是好事。V客青年公寓創始人辜月就表示：“長租公寓行業目前最重要的是培育市場，任何一家公寓品牌無法獨立完成，而是需要行業共同努力。當我第一時間得知萬科進入這個行業時，我是非常高興的，這樣的地產大佬會幫助培育市場，也有很多值得我們學習的地方。”

而譚華傑也非常坦承地說，長租公寓不只是一門生意，更是一項事業，希望大家能通過更多合作，共同做大市場。

事實上，當前的長租公寓市場面臨諸多難題，首當其沖的就是高企的稅負。譚華傑告訴《第一財經日報》記者：“二房東”需要交12%的房地產稅、11%的增值稅，其中增值稅基本拿不到抵扣稅項，光這兩項加起來就高達23%。而國內的住宅租金回報率平均只有2%，除去稅收成本，回報率降1.54%，遠遠高於資金成本，投資人很難從中掙到錢。

“長租公寓在一定程度上分擔了政府的住房保障功能，如此高的稅負是不合理的，未來國家能否針對公寓行業出臺稅收優惠政策至關重要。”譚華傑說。

房源是另一大問題。一方面，目前長租公寓市場競爭激烈，導致上遊的房源價格水漲船高，進一步擠壓了利潤空間。另一方面，一線城市的房源稀缺，農民房、廠房成為房源的一大選擇，但廠房性質改造為公寓存在諸多制度問題，比如消防標準無法通過。

YOU+聯合創始人、CEO劉昕就表示，長租公寓剛剛起步，行業沒有任何標準和規範，希望各位做長租公寓的時候，一定要註意消防合格，如果在這個問題不小心，可能讓整個行業遭遇滅頂之災。

還有一個最重要的問題是資本。很多長租公寓尋求風投支持，對資金回報率、回本周期等要求較高。《第一財經日報》記者獲悉，當前很多公寓的回本周期在3~5年，但若出租率不夠理想，周期會被拉長。

譚華傑認為，從長遠的角度來看，長租公寓應該尋求更加便宜的資本，同時行業結成聯盟，共同獲得更多資源和議價能力，推動行業更加規範化發展。他甚至設想，未來政府可能會推出專門用來出租的土地，行業能以更便宜的價格獲取房源。

鋼價暴漲 套保盤面臨爆倉風險

“近期行情風險很大，短短一個星期內一些套保盤的保證金就被拉爆兩次。”一家期貨公司副總接受《第一財經日報》采訪時表示。

受市場火爆影響，螺紋鋼最近一周連續收出大漲行情。螺紋鋼主力合約Rb1610從2400元/噸一度上漲至2800元/噸附近，最大波幅約為16%。這對於10多倍杠桿的期貨市場來說，一周內空頭套保盤在期貨市場的虧損可能已經達到兩倍於保證金的水平，這也意味著，如果此前套保比例較高的投資者，滿倉做套保的話已經一周之內爆倉兩次了。即便是套保比例較低的投資者，套保倉位就算只用了30%，也將面臨被追繳保證金。

暴漲暴跌不利於期貨市場為實體經濟服務，對於產業資本來說，如果產業資本保證金跟不上，雖然所持實物多頭會產生浮盈，但是實物的浮盈並不能立即兌現，而空頭部位的浮虧則會被追繳保證金，因此，在這種情況下實體企業雖然整體資產未出現虧損，但是追繳保證金所帶來的資金鏈壓力卻與日俱增，直到無法承受巨大浮虧造成的資金壓力，套保企業不得不選擇終止套保，空單止損出局。

在上周連續大漲的背景下，持倉量卻是一直下行，大漲的背後是空頭的急切退出。從Rb1610整體持倉來看，持倉量從427萬手下降至上周五的267萬手。

“在這種趨勢性很強的行情中，要分享現貨上漲的收益，現在硬性套保損失往往會比較大，建議現貨企業在趨勢性上漲的時候可以適當降低套保比例，並在階段性築頂形成的時候適當調高套保比例。”海通證券期貨研究主管高上說。

為了控制市場系統性風險，近日各商品交易所出臺多次出臺保證金、手續費漲跌停幅度調整的政策。如4月25日大商所發布公告：4月26日起，鐵礦石和聚丙烯品種手續費標準由成交金額的萬分之0.9調整為成交金額的萬分之1.8。黃大豆1號和線型低密度聚乙烯品種同一合約當日先開倉後平倉交易不再減半收取手續費，手續費標準恢複至2元/手。

高上認為，在市場偏熱的情況下，交易所推出的調整政策相比股指期貨仍是偏溫和的，但是這對市場是一個警示，目前的調控還沒到極端。

上述匿名的期貨公司副總則表示，上調保證金的政策初衷是給交易降溫，然而其結果卻可能加速虧損方平倉。由於空頭資金面本身因浮虧而十分緊張，上調保證金則使得空頭相比多頭更急迫地想要去平倉。

這波行情從博弈的角度來看，參與主體主要是實體企業套保資金，生產商、加工商、貿易商等實體企業資金，期貨投機者和場外增量資金，其中實體企業資金以空頭套保為主，期貨投機者則有多有空，場外增量資金則以證券溢出資金為主，習慣於單邊做多。

近期受傷較大的是空頭套保資金以及做空的期貨投機者，其中最大的空頭要數混沌天成席位的葛衛東。數據顯示近期該席位出現了大幅減倉，持倉量從最高點12.8萬手下降至8萬附近，降幅達30%。

主要的多頭則是以永安期席位為代表的浙江系遊資，以及方正中期、申銀萬國、海通期貨、國泰君安、中信期貨等券商系期貨席位為主，尤其是券商系資金他們有著做多的信仰，而趨勢也站在他們這邊。

這輪博弈從目前的結果來看，多方暫時勝出，期貨“內行”栽在了新期民的手上，不過從長線來看，勝負仍是未知之數。

社科院課題組：深圳房價暴漲緣於政策刺激和信貸寬松

中國社會科學院相關課題組5日發布的研究成果認為，本輪房價過快上漲加大了居民購房壓力，進一步透支城市居民未來消費能力，不利於房地產市場的穩健發展。

中國社會科學院城市發展與環境研究所、社會科學文獻出版社當日聯合在京發布《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.13(2016)》。藍皮書稱，在諸多利好政策接連不斷的刺激下，2015年全國房地產市場反彈跡象明顯，但城市分化嚴重，個別城市房價上漲幅度遠超其他城市，導致局部市場價格泡沫顯著和風險概率增大，不利於房地產市場穩健發展。

藍皮書以深圳為例說，其房價上漲雖然可以找到一些基本面支撐，例如自住需求、產業支撐、居民收入高等依據，但深究其上漲過程可以發現，深圳房價上漲過快離不開政策刺激和寬松的住房金融支持。

截至2015年底，深圳個人住房貸款余額為7420億元，同比增長40%，比北京、上海分別高出1200多億元和1300多億元，而這些住房貸款對應的住房(含保障性住房)總數均未超過京、滬的20%。這表明過於寬松的信貸環境為深圳房價快速上漲提供了重要支撐。

課題組認為，個別城市房地產市場價格快速上漲將引發一系列問題：

第一，本輪房價過快上漲加大了居民購房壓力，不利於穩定住房消費，既無助於解決住房剛性需求難題，也難以有效滿足住房改善需求，進一步透支了城市居民的未來消費能力，成為國內內需擴大的巨大阻礙;

第二，本輪房價過快上漲的背後是投資、投機性住房需求有所擡頭，在住房交易市場中既有傳統的寬松信貸支持，也有新興的互聯網金融產品推動，例如依托P2P平臺的“首付貸”和房地產項目眾籌，這些做法使房地產投資過度杠桿化，加大了金融市場的系統性風險;

第三，本輪房價過快上漲在局部市場會形成房價上漲預期，容易讓社會各界錯誤認為“房價只漲不跌”而忽視了潛在的房價波動風險，不利於改變長期以來各種資源向房地產業集聚的態勢，加大了地方經濟轉型和結構調整的難度。

藍皮書還對深圳新地鐵開通後的房價趨勢進行了分析判斷，認為深圳新地鐵開通、大型公建項目選址帶動片區價格上行，有望助推部分存量豪宅價格補漲。

藍皮書說，2016年深圳軌道交通將開通7、9、11號線，其中7、9號線連接西麗、上沙、梅林等居住區和華強北、車公廟等商業辦公區，可有效加強原特區內部組團間聯系。11號線連接福田中心區、南山、前海、機場、福永、沙井、松崗等片區，是城市核心區與西部濱海區的組團快線，同時兼有機場快線功能，可加強原特區內、外組團間聯系。深圳“兩中心一館”確定選址空港新城，結合寶安良好產業鏈，將促進空港新城發展以金融、會展、物流等為主的現代服務業，帶動西部片區發展。

“三條地鐵線路的開通及‘兩中心一館’選址，將帶動地鐵沿線和寶安西部片區房地產價格上行。”課題組表示，深圳作為全國經濟中心城市之一，高端客戶眾多，豪宅購買力強。2015年，隨著招商雙璽、華潤悅府、深圳灣一號等具有稀缺景觀品質的高端產品入市，新建豪宅稀缺品質優勢得到體現，價格直達高位。但同時，一些存量豪宅雖有景觀、區位、配套等性價比優勢，但價格優勢尚未與時俱進地體現，甚至在周邊普通商品住宅價格普漲下，部分存量豪宅價格已初現“低窪”，其補漲壓力或有待釋放。

本輪房價過快上漲的背後是投資、投機性住房需求有所擡頭。攝影/章軻

比特幣一周暴漲30% 這次是真瘋還是假瘋？

連續三個10%的漲幅讓上海的李先生懊悔不已，今年2~3月份他剛剛將手中的比特幣清倉，沒想到自上周五(5月27日)開始，比特幣迎來了一波瘋漲。

“2014年我開始投資比特幣，被套了一年多終於解套了，現在看到價格漲得那麽厲害，又有點心動了。”李先生對第一財經記者表示。

比特幣自誕生起價格就很少“緩慢上升”，一直都是不漲則已，一漲驚人。“上周初的價格還在每個3000元左右徘徊，到了周日(5月29日)，價格一度漲到了每個3944元(約合601美元)。”李先生告訴第一財經記者，比特幣當前的價格已經創出2014年7月以來的新高，“我是3000元左右賣掉的，每個少賺了900多元。”

事實上，人們對於已在爭議中走過近8年歷程的比特幣向來愛憎分明，支持者堅信比特幣及其背後的區塊鏈技術能顛覆現有貨幣體系;反對者則認為其“去中心化”難以實現，因此一文不值。那麽比特幣的這一波啟動，究竟是迎來“第二春”，還是“回光返照”?

憑啥一周瘋漲30%

剛剛過去的一周，沈寂許久的比特幣價格迎來一波小高潮，全周累計漲幅超過了30%。這讓業內人士不禁直呼“瘋狂的比特幣又回來了”。

近一個月比特幣價格走勢

有分析人士認為，比特幣的再度“瘋狂”與近期美聯儲加息預期重燃致美元指數走強、人民幣匯率再度承壓有關。“人民幣貶值預期刺激中國投資者對於比特幣需求大增。”該分析人士表示，來自中國的巨額個人存款正在尋找新的投資方式，比特幣或是備選之一。

中國投資者近年來在比特幣並不大的“盤子”中一直扮演著舉足輕重的角色。2013年9月~11月的短短3個月時間里，比特幣價格一度從每個800元漲至8000元，9倍的漲幅吸引了大量中國投機客湧入。統計顯示，截至2013年年底，人民幣交易量占到了整個比特幣市場份額的67%以上。

火幣網是國內比特幣交易平臺之一，2013年5月上線僅10天，比特幣日交易額就突破了100萬元。火幣網創始人李林對第一財經回憶稱，當時的開戶量高峰達到了每天1萬個，上線半年後的日交易額已達15億元。截至2015年12月12日，火幣網單日交易額已突破61億元，刷新了全球比特幣的交易紀錄。

由此可見，來自中國的投資者足以影響全球比特幣市場的走勢，但將此次比特幣瘋狂漲勢完全歸因於人民幣波動，又有些牽強。“比特幣作為虛擬商品，體量很小，遠不到和人民幣匯率掛鉤的地步。”某業內人士向第一財經記者表示。

比特幣中國(BTCC)副總裁淩亢此前曾告訴第一財經記者：“比特幣不像股市有漲停和跌停，因此價格可以在瞬間大起大落。加上‘盤子’小，任何風吹草動都可能迅速引起連鎖反應。”

對於上周比特幣大漲背後的原因，多名業內人士表示，作為比特幣“基石”的區塊鏈被全球追捧、比特幣市場供需變化、投資環境與政策環境的好轉都可能促成了此輪價格上漲。

火幣網聯合創始人杜均稱，從供需來看，由於比特幣算法設置每4年產量減半，今年6月底比特幣恰好迎來減半日，因此供應量將減少一半，對價格有助推作用;投資環境方面，P2P、股票等投資類別自去年9月以來始終疲軟，大量投資者及資金需要新的投資出口，所以比特幣這類便捷的投資品成為新的標的物。

很多人不禁疑惑，比特幣到底值多少錢?這個問題估計比特幣的玩家、交易所、“礦機”制造商，甚至比特幣的創造者都無法給出一個準確的答案。

但業內普遍預期，隨著短期投機客離場、比特幣相關應用的不斷開發及基礎設施的完善，以比特幣為代表的數字貨幣未來或將迎來新的良性發展階段。

比特幣究竟死了沒

國際支付應用軟件 TransferWise的CEO辛里克斯近日直言“比特幣已死”，甚至連比特幣的核心開發團隊成員麥克·赫恩也認為“比特幣已經失敗了”。

赫恩在接受媒體采訪時表示：“現在已經沒有人使用比特幣，沒有交易，整個系統走到了技術崩潰的邊緣。”

BTCC官網顯示，比特幣5月29日的成交量超15萬個，赫恩所說的“沒有交易”顯然有些誇張，但不容忽視的是，比特幣從誕生以來爭議不斷，令其成長之路格外艱難。最受爭議的問題之一在於它“去中心化”的特性。

中國人民大學金融與證券研究院研究員應展宇表示，“去中心化”意味著國家放棄現有權力，由市場自我糾錯，但目前來看，無論是現實還是理論，條件都不成熟。中國銀行前首席經濟學家曹遠征也認為，比特幣是一種超主權貨幣，而超主權貨幣沒有匹配的貨幣政策。

不過，看好比特幣及區塊鏈技術的也大有人在。美國前財長勞倫斯·薩默斯近日表示，區塊鏈技術極有可能永久改變金融市場。“40年後，區塊鏈及其相關技術將會創造出較比特幣更為耀眼的故事。”高盛也提出，從金融到房地產，區塊鏈技術將顛覆一切。

的確，作為比特幣技術“基石”的區塊鏈概念，過去一年已成全球創新領域最受關註的話題，尤其受到風險投資基金的追捧。僅2015年，全球範圍內投資與比特幣和區塊鏈相關的初創公司的資金規模約為4.8億美元，2016年第一季度已達1.6億美元。

“比特幣作為一種創新事物，過去幾年能夠生存並且穩步成長，已經標誌著一種成功。”BTCC總裁李啟元在接受第一財經記者采訪時表示。

李啟元認為，比特幣的有限數量與目前各國央行大肆印鈔導致通脹與法定貨幣購買力下降形成了鮮明對比，“比特幣產生的目標不是去代替現有貨幣，而是變成世界上通用的數字資產，為人們的生活提供便利。”

從政策層面來看，美國、日本、歐洲近期對於比特幣的政策有所松動，相繼允許比特幣作為結算貨幣，合法監管比特幣交易所及交易行為。

中國早在2013年12月下發的《關於防範比特幣風險的通知》中提出，比特幣是一種特定的虛擬商品，不具有與貨幣等同的法律地位，不能且不應作為貨幣在市場上流通使用。比特幣交易作為一種互聯網上的商品買賣行為，普通民眾在自擔風險的前提下，擁有參與的自由。

但值得註意的是，近期中國央行多次談及數字貨幣及比特幣底層技術區塊鏈。

今年1月20日舉行的央行數字貨幣研討會議傳遞出一個明確信號：央行將爭取早日推出數字貨幣，並透露早在2014年就成立了專門的研究團隊。

央行行長周小川也公開表示：“對於央行掌控的數字貨幣，會采用一系列的技術手段、機制設計和法律法規，來確保數字貨幣運行體系的安全。”

但他強調，央行正在研究的數字貨幣從一開始就與比特幣的設計思想有所區別，“央行將運用包括密碼算法在內的多種信息技術手段，來保障數字貨幣的不可偽造性。未來的技術也會有升級換代，我們會提前將技術升級考慮在內，從最初就引入長期演進的發展理念。”

比特幣多瘋狂? 一月暴漲六成

比特幣的這波走勢堪稱真正的“大牛市”。一個月時間內，比特幣的價格已經暴漲61.6%。

根據比特幣圖表網站(bitcoincharts.com)的數據，從5月18日到6月16日，比特幣的交易價格從452.92美元飆升至731.89美元，交易量從2608.23上漲到6745，交易總價值從1184326.53美元上漲到4860262.08美元，加權價格從454.07美元增長到了720.57美元。

根據該網站統計，目前市場上共計1566萬(15663250)個比特幣，市場規模達約109.65億(10964556939)美元，約合102億歐元。

比特幣價格暴漲的原因之一是，人們預計比特幣產量即將減半。比特幣的發明者為它設定了到一定時期產量就減半的規定。根據比特幣開源軟件協議的規定，每產生210000個區塊，比特幣的區塊獎勵就會減半。

目前已有416529個區塊被開采出，距離比特幣產量減半的420000個區塊還有不到3500個。在過去的24小時里，就有154個區塊被開采出，平均每小時開采6.42個區塊。如果按照每天開采154個區塊來估算，預計再過22天就將達到減半的標準。

根據火幣網近期的用戶回訪調查，有63%以上的用戶由投資股票、貴金屬、外匯等投資品，近期轉向了比特幣;80%以上的用戶知道比特幣將減半，並且看好接下來的行情;另有13%的用戶把比特幣當成避險資產購買。

隨著區塊鏈技術的發展和普及，受此支持的比特幣再次刮起熱潮。僅2016年第一季度，全球範圍內投資在比特幣和區塊鏈相關的創業公司的風投資金規模就達到約1.6億美元。

但需要指出的是，高回報也意味著高風險。國際貨幣基金組織今年3月發布的針對虛擬貨幣的報告(VirtualCurrenciesandBeyond：InitialConsideration)稱，在過去的5年里，比特幣的價格發生了劇烈的波動，曾在2013年12月達到1100美元左右的峰值。與此同時，2015年比特幣的波動性接近70%，遠遠高於其他主權貨幣和資產。

16萬人搶5000個入學名額，如何公平分配？ 學區房暴漲之謎

2014年11月27日，江蘇南通一處房地產樓盤醒目的促銷廣告：“名校就在家門口”。（CFP/圖）

2014年北京教改之後，按照就近和免試原則，在優質學校招生範圍內有一套房子，成為最有效和最保險的上名校途徑。一方面，以房擇校堵住了“條子生”、“共建生”、特長生、贊助費、推優、點招等擇校渠道；另一方面，它也造就了天價學區房市場。

2016年4月底，北京市各區陸續公布了今年的小學和初中入學政策。南方周末記者梳理發現，在入學條件上，房子的權重越來越大。

比如，海澱區今年正式施行“六年一學位”政策，一個房子地址，六年內只能被用來做一次入學登記。而西城區則規定，今年光有西城戶口不能保障孩子上學，還得在西城實際居住（買房或租房）。

今年北京市各區上學政策的另一大變化是，非京籍學生入學越來越嚴。比如，石景山區規定，持有《北京市工作居住證》（俗稱“北京綠卡”）的非京籍，今年將不再享受京籍入學待遇。再比如，豐臺區規定，以後對於非京籍學生父母的工作和租房情況，每年都要動態審核。

自從2014年北京啟動“教改”以來，每年4月公布的各區入學政策，成為所有京籍和非京籍家長們最為關心的事情。

北京各區的入學政策，每年都會略有調整，但唯一不變的是“就近原則”。對家長們來說，如果想讓自己的孩子消費到優質教育資源，那麽在相應優質學區有一套房子，成為最保險也幾乎是唯一的選擇。

《中國教育報》曾公布的一組數據顯示，2015年北京大概有16萬名兒童進行了小學入學信息采集。其中，京籍學生大概10萬名，非京籍大概6萬名。但東城、西城和海澱三個區口碑最好的25所小學，只能接收大概5000名學生。

一邊是16萬人的潛在需求，一邊是5000個優質學位名額，這是北京優質學區房市場價格一路高歌猛進的主要原因。

而且，隨著二孩的放開，上學需求將進一步放大。北京師範大學的幾位學者在一篇論文中預測，2015年－2025北京市小學生入學人數將在現有17萬人的基礎上逐年增加，最終穩定在25萬—30萬人。

就近原則，也是國際上通行的義務制教育入學慣例。只不過，由於北京這樣的超級城市入學需求和教育資源供給嚴重失衡，各區政府對適齡兒童的容納能力有限。最後只能是在就近原則的前提下，根據是否有房子，以及房子位置來進行學位資源的分配。對政府來講，這是無奈之舉。

北京2014年教改政策的出臺初衷，其實是為了打擊特權生等灰色上學渠道，推動教育均衡化。

教改後價格快速上漲的學區房，本身就數量特別有限。灰色渠道被堵死，市場的力量開始起作用，並最終反映到學區房價格上漲上。

從以錢、權、優擇校到以房擇校

在北京家長圈小有名氣並兼職做入學咨詢的無言（網名）對南方周末記者介紹，新中國成立以來，北京市的義務制教育發生過兩次大的改革。一次是1997年，一次是2014年。

1997年之前，北京市的外來人口還很少，上學的需求主要是京籍兒童。其中，小學主要是根據戶口所在地就近入學。有的家長為了追求好學校，就把戶口遷移到名校集中的海澱區。

在小升初階段，北京在1997年之前施行的是統考。想進好中學，靠的是學生自己的能力。當然學生也可以選擇靠戶口就近上初中。

到1997年，北京最後一次實行小升初統考，開始進入“大派位”時代。

所謂大派位，其實就是用電腦來搖號，讓學生就近上初中。在這之前，國家多次提出取消小升初考試，實行劃片就近入學，以普及九年義務制教育。但直到1997年，上海才首次在全國實行小升初免試就近入學。北京也很快跟進，從1998年開始取消小升初統考。

盡管已經實行了大派位，但很多家長還是希望自己的孩子能進入優質初中。而一些學校也希望能招到一批優秀小學畢業生。於是很多學生在小學畢業後，不進入大派位體系，而是自主擇校。

無言對南方周末記者總結，這些擇校行為，有的是灰色渠道，比如“條子生”和關系生。有的是正規渠道，比如靠特長、推優、點招和海選等方式進入優質初中。還有的是走市場經濟的路子，靠擇校費和贊助費入學。但數量最多的是“共建生”渠道，即一些單位通過贊助一些好學校，讓單位職工子女獲得入學機會。

後來，擇校行為又進一步拓展到幼升小階段，但共建生現象主要還是小升初階段更普遍。“我印象中，有個中學共建單位多達八十多家。”無言對南方周末記者說。

這種擇校和派位共存的模式，一直持續到2014年。

這年1月，教育部發布了當年的一號文件——《教育部關於進一步做好小學升入初中免試就近入學工作的實施意見》，要求全國各地在義務教育階段實行就近入學。

3個月後，北京市根據教育部的要求，發布了《北京市教育委員會關於2014年義務教育階段入學工作的意見》（以下簡稱“《意見》”）。《意見》取消了共建生制度，並提出要控制特長生招生。

無言認為，2014年的教改，某種程度上是回到了1997年的大派位時代。

對家長們來說，2014年教改之後，孩子上小學，只能按照就近和免試原則提交入學申請。於是家長住在哪，決定了孩子能上什麽樣的小學。

而上中學則采取單校劃片和多校劃片兩種方式。單校劃片學校采用對口直升方式招生，即一所初中對口接收片區內所有小學畢業生入學。多校劃片是根據學生所填誌願，對報名人數少於招生人數的初中，實行學生直接入學。對報名人數超過招生人數的初中，以隨機派位的方式確定誰能入學。

但無論是單校還是多校劃片，同樣跟家長房子的位置直接相關。可見，2014年北京教改之後，在優質學校招生範圍內，有一套房子，對於家長們來說，是最有效和最保險的上名校途徑。

供需失衡的畸形學區房市場

北京清華同衡規劃設計研究院技術創新中心曾受北京市委辦公廳委托，做過一個關於北京學區房的調研報告。該報告的結論顯示，目前北京的優質教育資源主要分布在東城、西城和海澱幾個區。其中，西城和海澱兩區占據了過半的重點學校。

該中心副總監王鵬對南方周末記者表示，北京優質學區房的價格走勢，獨立於整個北京市房價市場，任憑北京房價漲跌，這些重點學區房的房價“穩健上漲”。

這份2015年9月完成的報告顯示，當時西城的重點學區房以均價60560元/平米的天價占據首位，其次是東城區的58964元/平米。接下來是海澱區（50498元/平米）、朝陽區（40652元/平米）、豐臺（33838元/平米）、石景山（32181元/平米）。

這只是重點學區的均價水平。實際上，核心學區房和普通學區房的價格差異巨大。同樣是來自該報告的數據顯示，人大附小對口小區均價最低49756.26元/平米、最高85257.41元/平米，而實驗一小對口小區均價最低48937元/平米，最高180012元/平米。

並且這些核心學區房絕大多數是居住功能十分脆弱的“老、破、小”，上述報告顯示，西城1990年以前建成的房屋占到了53%。

在2014年教改之前，一提到學區房，主要是指東城、西城和海澱這些“老破小”的房子。

但2014年教改後，學區房的概念迅速擴大了。按照2014年教改，每個小區都對應有一所小學。所以，理論上來說，只要你在北京有一套房子，都可以稱為學區房。只不過，很多小區對應的小學，往往質量一般，甚至屬於老北京人嘴里說的“渣小”。

雖然學區房的概念變大了，但追求優質教育資源的家長們，依然把目光鎖定到那些對應著“牛小”的“老破小”。

由於北京市的優質學校大都分布在城中心，而這些地區基本不再批準新建商品房項目。所以家長們幾乎不可能在核心城區買到新房了，也意味著優質學區房市場的增量空間被堵死，只剩下存量市場空間——二手房市場。

如今，這個供給被嚴重壓制的優質學區房市場存量市場，正在遭遇進一步的壓縮。

比如，今年海澱區規定，幼兒園升入小學開始正式實行房產“六年一學位”政策。這意味著，很多優質學區房，在一夜之間喪失了學區房的功能和價值。這讓本來就供應緊張的優質學區房存量市場，一下子又萎縮掉不少。這些房子要等六年後，才重新具備“優質學區房”的資格。

京籍非京籍都得“拼房子”

目前北京的家長分為京籍和非京籍兩大群體。2014年北京市教委的統計顯示，2014年北京市約有16.06萬人參加小學入學信息采集，其中非京籍人數約占40%左右。2015年略有下降。

對於京籍家庭來說，按照新教改規定，上什麽樣的小學，主要是家長拿著戶口本就近登記免試入學。但戶口之外，房子對上學的影響很大。

比如京籍人士集中的西城區，對於京籍學生，去年的規定是，只要戶籍在西城區即可申請就近入學，但今年規定除了戶籍在西城，還要實際居住在西城。盡管沒有規定必須是買房還是租房，但從去年的實際入學效果來看，有房子有戶口的能得到優先安排。

以北京西城區的黃城根小學官網公布的2015年小學入學政策為例，由於該小學片區適齡兒童過多，所以將適齡兒童按照四種情況分類。其中，在本片區有戶口，且孩子法定監護人有房子的，列第一順序，並按照入戶時長排名。第二順序的是有戶口，但房子是四老（爺爺、奶奶、外公和外婆）的，按照入戶時長排名。第三順序是沒有戶口，但法定監護人有房子的，按照拿到房產證的時間來排。第四才是考慮有戶口但沒房子的情況。從第三條和第四條來看，有戶口的不如有房子的。

由於小學是義務教育，沒能進入黃城根小學的學生，會被安排到西城區其他學校就讀。

對於京籍學生來說，上初中同樣繞不開房子。以西城區2016年的入學政策為例，要在西城上初中的話，要麽孩子是在西城上的小學，如果你沒在西城讀小學，那麽你就得是北京戶口或者西城戶口，同時還要在西城實際居住（有房或租房），你的孩子才能在西城上初中。

也就是說，京籍孩子能上什麽樣的中學，跟上小學一樣，跟房子有很大關系。

“整個2014年的教改，實際上是固化了小學和初中的對應關系。”無言對南方周末記者評論說。

如果是非京籍學生，有沒有房子，更是能否就讀的關鍵所在。對於非京籍來說，要取得在京就讀資格，需要父母辦好五證：在京務工就業證明、在京實際住所居住證明、全家戶口簿、在京暫住證、戶籍所在地街道辦事處或鄉鎮人民政府出具的在當地沒有監護條件的證明。

這些年，隨著大量非京籍入學需求增多，各區承受能力有限，紛紛出臺了相應的入學調控措施。總體上來說，非京籍在京入學難度越來越大。比如，很多區都要求非京籍父母在開具五證時，必須在該區繳納了一定時期的社保，且不能間斷。

辦好了五證，非京籍的孩子又要被分成兩類。

一類是在區直轄小學招生範圍內居住的，按照“多校聯合電腦派位”的方式進入該區有空余學位的小學就讀。參加多校聯合派位的非京籍學生，要先填報誌願，然後分批次錄取。優先錄取的是有房的非京籍，其次才考慮租房的非京籍。

第二類是針對在鄉鎮小學招生範圍內居住的非京籍，按照“分配入學”的方式進入該區小學就讀。分配時同樣優先有房的非京籍。

以北京非京籍比較多的通州區為例，2016年通州區對於非京籍孩子上初中的規定是，如果在通州區上了小學的非京籍，直接去聯系通州區的中學看看有沒有就讀機會。如果沒在通州區念小學的非京籍，需要辦理五證後去聯系相關中學。

“說白了，對非京籍來說，上小學可以拼一拼房子，但上初中，連拼房子的機會都沒有。讓我們自己去聯系，言外之意就是告訴你希望不大。”一位住在通州區的非京籍家長對南方周末記者說，他打算讓自己的兩個孩子去北京周邊的河北燕郊上初中，還是不行的話，就送孩子回老家讀書。

一位要求匿名的北京某區的教育督導對南方周末記者表示，外來人口的增多，加大了非京籍學生的入學需求。他舉例說，比如北京某個區，外來人口已經達到了常住人口的一半。導致去年一年該區上學需求一年增加了八千人。他認為，按照這樣的速度下去，政府再怎麽加快教育投資，也跟不上需求，所以對非京籍學生在京上學的控制會越來越嚴。

教育均衡化路在何方

對於學區房和教改等話題，南方周末記者聯系了北京教育主管部門，但未獲得答複。但從北京這兩年來一系列教改配套措施來看，政府將主要精力放在推動北京的教育資源均衡上。

比如，北京這幾年一直在加大名額分配的比例，要求北京市的優質高中，在招生時必須拿出一定比例的招生名額，向普通初中招收學生。今年這一比例被提高到50%。

另外就是加大小升初的直升比例。比如，西城區計劃6年後小升初時，80%將是直升。同時，鼓勵牛小兼並重組普通小學。

政府在教育均衡上的努力，能在一定程度上弱化房子跟教育資源的關聯度。比如，加大小升初階段的直升比例，讓更多的學生在升初中時，直接進入對口的中學。這樣能客觀上弱化小升初階段對於學區房的爭奪。

此外，政府在存量學區房市場的一些挖潛行為，客觀上也能對學區房起到降溫作用。比如，朝陽區政府對學位緊張地區采取借址辦學，內部挖潛改擴建教室，向相鄰街區富余學位統籌安排的方式來擴充學位。

北京清華同衡規劃設計研究院規劃師陳清凝對南方周末記者說，政府的一些措施還是很有效的，比如他們關註到，東城、西城的學區房溢價正在下降，主要原因就是這幾年政府推動的“集團化辦學”開始發揮作用。

在北大附中原校長（1997-2001）趙鈺琳看來，北京的學校，在硬件設施上已經相差無幾，關鍵是在校長和教師隊伍等軟件上，存在很大的不均衡現象。他對南方周末記者提到了解決教育不均衡問題的“山東模式”——對教師隊伍進行“區管校用”。

山東模式也叫縣管校用，即打破教師鐵飯碗，縣里招聘管理教師，學校跟老師采取合同制。

但“區管校用”這種靠政府的行政力量來人為調配教師資源的模式，在北京不一定能推行下去。因為北京好學校里的教師不願意去普通學校。

“優質學校的教師身份，是一種隱性福利。”北京大學老教授協會基礎教育研究與發展中心副秘書長龐洪蘭對南方周末記者說，前年北大附中要招9個老師，光報名的就有1400人，其中來自北大的博士生就有200多人。

在趙鈺琳看來，北京學區房上漲的關鍵是優質教育需求的供需矛盾，關鍵是要加大對民辦教育的支持。

趙鈺琳去日本考察後發現，日本的經驗有三條。一是公辦學校在硬件和軟件上都標準化。但中國是硬件標準一致了，軟件標準差別很大；二是日本民辦教育很發達，為市場提供了更多優質的教育資源；三是日本對教育的投入很大，高達6%左右。目前對教育投入對GDP占比上，世界平均水平是5%左右，中國是4%左右，美國是7%左右。

實際上中國人對於優質教育資源的需求，已經不那麽在意到底是公辦還是民辦。比如北京大學老教授協會基礎教育研究與發展中心，在深圳合作辦了一個中學，一年招生80人，學費一年15萬元，由於能描繪出學生6-10年後的樣子，這個中學吸引了幾百人瘋搶學位。

6月非農暴漲：美年內加息鎖定 離岸人民幣跌破6.7

美聯儲6月會議紀要中明確表示，具體何時加息，取決於英國脫歐公投的結果和最新經濟數據。眼下，脫歐已成事實，最重要的數據便是6月非農就業數據——美國6月非農就業人口+28.7萬，預期+18.0萬，創8個月來新高。似乎美聯儲年內加息的預期已逐步鎖定。

具體來看，美國5月非農就業人口從+3.8萬修正為+1.1萬，4月非農就業人口從+12.3萬修正為+14.4萬;美國6月平均每小時工資環比0.1%，預期0.2%，薪資增速小幅不及預期;美國6月失業率4.9%，預期4.8%，仍為危機來最低水平範圍;美國6月勞動力參與率62.7%，前值62.6%。

數據公布後，美元大漲，在岸人民幣兌美元夜盤短線跌90點，報6.6910，逼近6.7關口;離岸人民幣兌美元震蕩逾130點，失守6.7關口;此前持續暴漲的黃金大幅下挫，美股開盤大漲。截至北京時間7月8日22:30第一財經記者發稿，美元/離岸人民幣報6.7006;美元指數報96.41。

有“美聯儲通訊社”之稱的《華爾街日報》記者Hilsenrath指出，6月份非農數據靚麗，令美聯儲9月加息可能重新提上日程。美聯儲官員很可能對6月份非農數據感到欣慰，但應該不會急於在短時間內行動。

此前，5月非農數據令人大失所望(實際+3.8萬人，預期+16萬人，創下6年新低)，但美聯儲官員也普遍認為，不能因為一兩次數據便改變預期，需要更多關於就業、生產和支出方面的信息。可見，此次數據似乎印證了美聯儲的觀點。

7月7日，有“小非農”之稱的ADP數據似乎就預示了此次非農將十分亮眼。美國6月ADP就業人數增加17.2萬人，優於預期的增加16.0萬人，前值修正為增加16.8萬人，初值增加17.3萬人。

其實，不論美聯儲加息與否，盡快使利率水平正常化似乎已經是市場人士的共同願望。漢領資本香港董事總經理夏明晨在接受第一財經記者專訪時表示，美聯儲一定會仔細權衡加息的時點，持續多年的低利率應該逐步恢複到正常水平，這有助於防範資產泡沫，並保護儲戶、保險機構等的投資利益。

債王格羅斯也表示，現在到了美聯儲加息來幫助儲戶的時候了，他預計美聯儲今年將加息一次。不過，格羅斯也認為，非農數據並不值得興奮，收益率曲線趨平暗示經濟增速可能放緩。

問題在於，靚麗的“非農”是否將拯救市場的避險情緒? 這種不安從英國脫歐成真後便遲遲未消。

過去兩周的大部分時間里，黃金，尤其是白銀的價格“暴力”上揚。對黃金和白銀的青睞不僅體現在兩者的價格上漲上，還體現於凈多頭頭寸增加、ETF資金瘋狂湧入以及美國金幣銷售增加。同時，歐洲股票型基金贖回嚴重，各種投資者信心指標下挫。

不過，嘉盛集團分析師Fawad Razaqzada對第一財經記者表示，隨著時間的流逝，如果沒有更多的經濟沖擊，情緒可能開始再度回暖。同時，處於歷史低點並且下跌的利率意味著回報率較高的股市對投資者的吸引力更高，而美元可能因為美國數據突然改善並再度提升加息預期而擴大漲勢。所以，黃金和白銀目前看似強勁，但卻存在著大量的獲利回吐空間。

Fawad Razaqzada表示，在連漲五周之後，黃金現已到達一個潛在強阻力區域，即1358-1380附近。從趨勢圖中可以看出，這是2011年以來的中央下跌趨勢線與多個斐波納契位：2011年歷史高點以來跌勢的38.2%回檔位以及最新跌勢的161.8%擴展位的相交處。

此外，由於非農助長了美元升勢，人民幣在中短期內或將持續承壓。瑞銀預計，美元在未來幾個月間的平均升值幅度為3%~4%。

不過，人民幣貶值只是“數據上的”，“基本面”相關數據及情緒並未惡化。民生證券海外研究負責人張瑜對第一財經記者表示，此次貶值與去年“811”新匯改和今年年初兩次貶值的最大不同在於，基本面並未同步惡化;從結售匯來看，結售匯差額持續縮窄：5月銀行結匯明顯上升體現私人部門持匯等漲的情緒有所緩解，結售匯差額縮窄，出口結匯率與進口售匯率背離縮窄。

此外，最新公布的外匯儲備數據顯示，6月外儲3.2萬億美元，前值3.19萬億美元，本月增加135億美元，前值減少279億美元，可見資本外流壓力持續緩解。此外，匯率政策的闡述與每日中間價基本一致，這也有助緩解市場的恐慌情緒。未來，人民幣匯率走勢將更趨於市場化，讓匯率重回其原本功能定位，適度有序貶值其實並非壞事。

黑色系暴跌後迎暴漲 滬金滬銀逆市領跌

工信部化解鋼鐵過剩產能 黑色系止跌回升

期貨市場收盤，鐵礦石漲5.67%，焦炭漲5.33%，熱卷漲4.89%，螺紋鋼漲3.9%，焦煤漲2.63%。

本周前兩個交易日，螺紋鋼主力合約1610兩日下跌9.14%。今日開盤，黑色系在暴跌之後迎來暴漲。

消息面上，據工信部網站21日消息，工信部於2016年7月7日發布了2016年第35號公告，對鑄造用生鐵企業規範條件動態複核結果予以公告，其中符合企業113家，撤銷企業33家。

工信部表示，這次複核認定並不意味列入的企業就完全符合當前日益提高的技術和環保要求，已列入的規範企業需對照規範條件要求，自我約束、不斷提 升。各地 工業主管部門要加大對本地區企業執行規範條件情況的監督檢查力度，一旦規範企業出現違反規範條件等情況要及時提出整改要求，整改後仍達不到要求的要撤銷資 格，同時歡迎社會各界對公告的規範企業進行監督。

豆粕逆市走軟 創6月3日以來新低

豆粕今日早盤一度跌近2%，盤中創6月3日以來新低。尾盤出現一波拉升，全日收跌0.94%。

明日，在國家糧食局糧食交易協調中心及聯網的各省（區、市）國家糧食交易中心組織開展國家臨時存儲大豆競價交易，總計拍賣國家臨時存儲大豆57.93萬 噸，其中2012年產內蒙古大豆15.13萬噸，遼寧大豆12.93萬噸，黑龍江大豆21.94萬噸，河南大豆7.93萬噸。臨儲大豆上市，加上最近北方 暴雨連綿導致運輸受阻，使得本就供過於求的國內豆粕市場進一步承壓，利空期現貨價格。

全球風險偏好上升 金銀“失寵”

避險情緒高潮過後，金銀連日下跌。截至今日收盤，滬銀跌2.64%，滬金跌1.42%。

業內人士指出， 站在現在的時點上，我們可以看到所有因素均利空黃金： 第一，名義利率上行利空黃金，美債高估值下收益率上行空間仍大。第二，全球央行放水預期將落空。英國方面，降息預期依然落空;美國方面，近期美國經濟數據表現較好，包括房地產數據、零售數據、核心CPI、企業盈利數據等，美國加息預期重燃，最新美國利率期貨隱含的2016年美聯儲加息預期已超50%。第三，避險情緒高潮已過。英國退歐對全球經濟確實存在沖擊，但其影響非常有限。隨著避險情緒消退，黃金價格將回落。

第四，全球風險偏好上升。英國退歐公投以來，美國、英國、中國股指均已超過退歐之前，德國、法國股指也已超退歐之前。從VIX指數看，目前已處於2015年8月以來最低點，表明風險偏好已經很強。第五，美元指數上行壓制黃金。盡管避險情緒主導市場時期，美元指數和黃金價格可以同漲，但避險情緒結束後，黃金必將受制於強勢美元。近期，一方面避險情緒高潮已過，另一方面美聯儲加息預期增長美元繼續走強，明顯利空黃金。