📖 ZKIZ Archives

16萬人搶5000個入學名額，如何公平分配？ 學區房暴漲之謎

2014年11月27日，江蘇南通一處房地產樓盤醒目的促銷廣告：“名校就在家門口”。（CFP/圖）

2014年北京教改之後，按照就近和免試原則，在優質學校招生範圍內有一套房子，成為最有效和最保險的上名校途徑。一方面，以房擇校堵住了“條子生”、“共建生”、特長生、贊助費、推優、點招等擇校渠道；另一方面，它也造就了天價學區房市場。

2016年4月底，北京市各區陸續公布了今年的小學和初中入學政策。南方周末記者梳理發現，在入學條件上，房子的權重越來越大。

比如，海澱區今年正式施行“六年一學位”政策，一個房子地址，六年內只能被用來做一次入學登記。而西城區則規定，今年光有西城戶口不能保障孩子上學，還得在西城實際居住（買房或租房）。

今年北京市各區上學政策的另一大變化是，非京籍學生入學越來越嚴。比如，石景山區規定，持有《北京市工作居住證》（俗稱“北京綠卡”）的非京籍，今年將不再享受京籍入學待遇。再比如，豐臺區規定，以後對於非京籍學生父母的工作和租房情況，每年都要動態審核。

自從2014年北京啟動“教改”以來，每年4月公布的各區入學政策，成為所有京籍和非京籍家長們最為關心的事情。

北京各區的入學政策，每年都會略有調整，但唯一不變的是“就近原則”。對家長們來說，如果想讓自己的孩子消費到優質教育資源，那麽在相應優質學區有一套房子，成為最保險也幾乎是唯一的選擇。

《中國教育報》曾公布的一組數據顯示，2015年北京大概有16萬名兒童進行了小學入學信息采集。其中，京籍學生大概10萬名，非京籍大概6萬名。但東城、西城和海澱三個區口碑最好的25所小學，只能接收大概5000名學生。

一邊是16萬人的潛在需求，一邊是5000個優質學位名額，這是北京優質學區房市場價格一路高歌猛進的主要原因。

而且，隨著二孩的放開，上學需求將進一步放大。北京師範大學的幾位學者在一篇論文中預測，2015年－2025北京市小學生入學人數將在現有17萬人的基礎上逐年增加，最終穩定在25萬—30萬人。

就近原則，也是國際上通行的義務制教育入學慣例。只不過，由於北京這樣的超級城市入學需求和教育資源供給嚴重失衡，各區政府對適齡兒童的容納能力有限。最後只能是在就近原則的前提下，根據是否有房子，以及房子位置來進行學位資源的分配。對政府來講，這是無奈之舉。

北京2014年教改政策的出臺初衷，其實是為了打擊特權生等灰色上學渠道，推動教育均衡化。

教改後價格快速上漲的學區房，本身就數量特別有限。灰色渠道被堵死，市場的力量開始起作用，並最終反映到學區房價格上漲上。

從以錢、權、優擇校到以房擇校

在北京家長圈小有名氣並兼職做入學咨詢的無言（網名）對南方周末記者介紹，新中國成立以來，北京市的義務制教育發生過兩次大的改革。一次是1997年，一次是2014年。

1997年之前，北京市的外來人口還很少，上學的需求主要是京籍兒童。其中，小學主要是根據戶口所在地就近入學。有的家長為了追求好學校，就把戶口遷移到名校集中的海澱區。

在小升初階段，北京在1997年之前施行的是統考。想進好中學，靠的是學生自己的能力。當然學生也可以選擇靠戶口就近上初中。

到1997年，北京最後一次實行小升初統考，開始進入“大派位”時代。

所謂大派位，其實就是用電腦來搖號，讓學生就近上初中。在這之前，國家多次提出取消小升初考試，實行劃片就近入學，以普及九年義務制教育。但直到1997年，上海才首次在全國實行小升初免試就近入學。北京也很快跟進，從1998年開始取消小升初統考。

盡管已經實行了大派位，但很多家長還是希望自己的孩子能進入優質初中。而一些學校也希望能招到一批優秀小學畢業生。於是很多學生在小學畢業後，不進入大派位體系，而是自主擇校。

無言對南方周末記者總結，這些擇校行為，有的是灰色渠道，比如“條子生”和關系生。有的是正規渠道，比如靠特長、推優、點招和海選等方式進入優質初中。還有的是走市場經濟的路子，靠擇校費和贊助費入學。但數量最多的是“共建生”渠道，即一些單位通過贊助一些好學校，讓單位職工子女獲得入學機會。

後來，擇校行為又進一步拓展到幼升小階段，但共建生現象主要還是小升初階段更普遍。“我印象中，有個中學共建單位多達八十多家。”無言對南方周末記者說。

這種擇校和派位共存的模式，一直持續到2014年。

這年1月，教育部發布了當年的一號文件——《教育部關於進一步做好小學升入初中免試就近入學工作的實施意見》，要求全國各地在義務教育階段實行就近入學。

3個月後，北京市根據教育部的要求，發布了《北京市教育委員會關於2014年義務教育階段入學工作的意見》（以下簡稱“《意見》”）。《意見》取消了共建生制度，並提出要控制特長生招生。

無言認為，2014年的教改，某種程度上是回到了1997年的大派位時代。

對家長們來說，2014年教改之後，孩子上小學，只能按照就近和免試原則提交入學申請。於是家長住在哪，決定了孩子能上什麽樣的小學。

而上中學則采取單校劃片和多校劃片兩種方式。單校劃片學校采用對口直升方式招生，即一所初中對口接收片區內所有小學畢業生入學。多校劃片是根據學生所填誌願，對報名人數少於招生人數的初中，實行學生直接入學。對報名人數超過招生人數的初中，以隨機派位的方式確定誰能入學。

但無論是單校還是多校劃片，同樣跟家長房子的位置直接相關。可見，2014年北京教改之後，在優質學校招生範圍內，有一套房子，對於家長們來說，是最有效和最保險的上名校途徑。

供需失衡的畸形學區房市場

北京清華同衡規劃設計研究院技術創新中心曾受北京市委辦公廳委托，做過一個關於北京學區房的調研報告。該報告的結論顯示，目前北京的優質教育資源主要分布在東城、西城和海澱幾個區。其中，西城和海澱兩區占據了過半的重點學校。

該中心副總監王鵬對南方周末記者表示，北京優質學區房的價格走勢，獨立於整個北京市房價市場，任憑北京房價漲跌，這些重點學區房的房價“穩健上漲”。

這份2015年9月完成的報告顯示，當時西城的重點學區房以均價60560元/平米的天價占據首位，其次是東城區的58964元/平米。接下來是海澱區（50498元/平米）、朝陽區（40652元/平米）、豐臺（33838元/平米）、石景山（32181元/平米）。

這只是重點學區的均價水平。實際上，核心學區房和普通學區房的價格差異巨大。同樣是來自該報告的數據顯示，人大附小對口小區均價最低49756.26元/平米、最高85257.41元/平米，而實驗一小對口小區均價最低48937元/平米，最高180012元/平米。

並且這些核心學區房絕大多數是居住功能十分脆弱的“老、破、小”，上述報告顯示，西城1990年以前建成的房屋占到了53%。

在2014年教改之前，一提到學區房，主要是指東城、西城和海澱這些“老破小”的房子。

但2014年教改後，學區房的概念迅速擴大了。按照2014年教改，每個小區都對應有一所小學。所以，理論上來說，只要你在北京有一套房子，都可以稱為學區房。只不過，很多小區對應的小學，往往質量一般，甚至屬於老北京人嘴里說的“渣小”。

雖然學區房的概念變大了，但追求優質教育資源的家長們，依然把目光鎖定到那些對應著“牛小”的“老破小”。

由於北京市的優質學校大都分布在城中心，而這些地區基本不再批準新建商品房項目。所以家長們幾乎不可能在核心城區買到新房了，也意味著優質學區房市場的增量空間被堵死，只剩下存量市場空間——二手房市場。

如今，這個供給被嚴重壓制的優質學區房市場存量市場，正在遭遇進一步的壓縮。

比如，今年海澱區規定，幼兒園升入小學開始正式實行房產“六年一學位”政策。這意味著，很多優質學區房，在一夜之間喪失了學區房的功能和價值。這讓本來就供應緊張的優質學區房存量市場，一下子又萎縮掉不少。這些房子要等六年後，才重新具備“優質學區房”的資格。

京籍非京籍都得“拼房子”

目前北京的家長分為京籍和非京籍兩大群體。2014年北京市教委的統計顯示，2014年北京市約有16.06萬人參加小學入學信息采集，其中非京籍人數約占40%左右。2015年略有下降。

對於京籍家庭來說，按照新教改規定，上什麽樣的小學，主要是家長拿著戶口本就近登記免試入學。但戶口之外，房子對上學的影響很大。

比如京籍人士集中的西城區，對於京籍學生，去年的規定是，只要戶籍在西城區即可申請就近入學，但今年規定除了戶籍在西城，還要實際居住在西城。盡管沒有規定必須是買房還是租房，但從去年的實際入學效果來看，有房子有戶口的能得到優先安排。

以北京西城區的黃城根小學官網公布的2015年小學入學政策為例，由於該小學片區適齡兒童過多，所以將適齡兒童按照四種情況分類。其中，在本片區有戶口，且孩子法定監護人有房子的，列第一順序，並按照入戶時長排名。第二順序的是有戶口，但房子是四老（爺爺、奶奶、外公和外婆）的，按照入戶時長排名。第三順序是沒有戶口，但法定監護人有房子的，按照拿到房產證的時間來排。第四才是考慮有戶口但沒房子的情況。從第三條和第四條來看，有戶口的不如有房子的。

由於小學是義務教育，沒能進入黃城根小學的學生，會被安排到西城區其他學校就讀。

對於京籍學生來說，上初中同樣繞不開房子。以西城區2016年的入學政策為例，要在西城上初中的話，要麽孩子是在西城上的小學，如果你沒在西城讀小學，那麽你就得是北京戶口或者西城戶口，同時還要在西城實際居住（有房或租房），你的孩子才能在西城上初中。

也就是說，京籍孩子能上什麽樣的中學，跟上小學一樣，跟房子有很大關系。

“整個2014年的教改，實際上是固化了小學和初中的對應關系。”無言對南方周末記者評論說。

如果是非京籍學生，有沒有房子，更是能否就讀的關鍵所在。對於非京籍來說，要取得在京就讀資格，需要父母辦好五證：在京務工就業證明、在京實際住所居住證明、全家戶口簿、在京暫住證、戶籍所在地街道辦事處或鄉鎮人民政府出具的在當地沒有監護條件的證明。

這些年，隨著大量非京籍入學需求增多，各區承受能力有限，紛紛出臺了相應的入學調控措施。總體上來說，非京籍在京入學難度越來越大。比如，很多區都要求非京籍父母在開具五證時，必須在該區繳納了一定時期的社保，且不能間斷。

辦好了五證，非京籍的孩子又要被分成兩類。

一類是在區直轄小學招生範圍內居住的，按照“多校聯合電腦派位”的方式進入該區有空余學位的小學就讀。參加多校聯合派位的非京籍學生，要先填報誌願，然後分批次錄取。優先錄取的是有房的非京籍，其次才考慮租房的非京籍。

第二類是針對在鄉鎮小學招生範圍內居住的非京籍，按照“分配入學”的方式進入該區小學就讀。分配時同樣優先有房的非京籍。

以北京非京籍比較多的通州區為例，2016年通州區對於非京籍孩子上初中的規定是，如果在通州區上了小學的非京籍，直接去聯系通州區的中學看看有沒有就讀機會。如果沒在通州區念小學的非京籍，需要辦理五證後去聯系相關中學。

“說白了，對非京籍來說，上小學可以拼一拼房子，但上初中，連拼房子的機會都沒有。讓我們自己去聯系，言外之意就是告訴你希望不大。”一位住在通州區的非京籍家長對南方周末記者說，他打算讓自己的兩個孩子去北京周邊的河北燕郊上初中，還是不行的話，就送孩子回老家讀書。

一位要求匿名的北京某區的教育督導對南方周末記者表示，外來人口的增多，加大了非京籍學生的入學需求。他舉例說，比如北京某個區，外來人口已經達到了常住人口的一半。導致去年一年該區上學需求一年增加了八千人。他認為，按照這樣的速度下去，政府再怎麽加快教育投資，也跟不上需求，所以對非京籍學生在京上學的控制會越來越嚴。

教育均衡化路在何方

對於學區房和教改等話題，南方周末記者聯系了北京教育主管部門，但未獲得答複。但從北京這兩年來一系列教改配套措施來看，政府將主要精力放在推動北京的教育資源均衡上。

比如，北京這幾年一直在加大名額分配的比例，要求北京市的優質高中，在招生時必須拿出一定比例的招生名額，向普通初中招收學生。今年這一比例被提高到50%。

另外就是加大小升初的直升比例。比如，西城區計劃6年後小升初時，80%將是直升。同時，鼓勵牛小兼並重組普通小學。

政府在教育均衡上的努力，能在一定程度上弱化房子跟教育資源的關聯度。比如，加大小升初階段的直升比例，讓更多的學生在升初中時，直接進入對口的中學。這樣能客觀上弱化小升初階段對於學區房的爭奪。

此外，政府在存量學區房市場的一些挖潛行為，客觀上也能對學區房起到降溫作用。比如，朝陽區政府對學位緊張地區采取借址辦學，內部挖潛改擴建教室，向相鄰街區富余學位統籌安排的方式來擴充學位。

北京清華同衡規劃設計研究院規劃師陳清凝對南方周末記者說，政府的一些措施還是很有效的，比如他們關註到，東城、西城的學區房溢價正在下降，主要原因就是這幾年政府推動的“集團化辦學”開始發揮作用。

在北大附中原校長（1997-2001）趙鈺琳看來，北京的學校，在硬件設施上已經相差無幾，關鍵是在校長和教師隊伍等軟件上，存在很大的不均衡現象。他對南方周末記者提到了解決教育不均衡問題的“山東模式”——對教師隊伍進行“區管校用”。

山東模式也叫縣管校用，即打破教師鐵飯碗，縣里招聘管理教師，學校跟老師采取合同制。

但“區管校用”這種靠政府的行政力量來人為調配教師資源的模式，在北京不一定能推行下去。因為北京好學校里的教師不願意去普通學校。

“優質學校的教師身份，是一種隱性福利。”北京大學老教授協會基礎教育研究與發展中心副秘書長龐洪蘭對南方周末記者說，前年北大附中要招9個老師，光報名的就有1400人，其中來自北大的博士生就有200多人。

在趙鈺琳看來，北京學區房上漲的關鍵是優質教育需求的供需矛盾，關鍵是要加大對民辦教育的支持。

趙鈺琳去日本考察後發現，日本的經驗有三條。一是公辦學校在硬件和軟件上都標準化。但中國是硬件標準一致了，軟件標準差別很大；二是日本民辦教育很發達，為市場提供了更多優質的教育資源；三是日本對教育的投入很大，高達6%左右。目前對教育投入對GDP占比上，世界平均水平是5%左右，中國是4%左右，美國是7%左右。

實際上中國人對於優質教育資源的需求，已經不那麽在意到底是公辦還是民辦。比如北京大學老教授協會基礎教育研究與發展中心，在深圳合作辦了一個中學，一年招生80人，學費一年15萬元，由於能描繪出學生6-10年後的樣子，這個中學吸引了幾百人瘋搶學位。