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07 Aug 17 - 冠君產業信託(2778) 朗豪坊辦公大樓

鷹君集團（0041）羅氏家族因為老太羅杜莉君申請撤換家族基金信託人匯豐，引起爭產疑雲。 冠君產業（2778）招標出售旺角朗豪坊辦公大樓，市場估計也可能與家族爭產疑雲有關。



朗豪坊辦公大樓全球公開招標出售，根據第一太平戴維斯的資料，意向價245億元，每平方呎樓面地價逾35000元，並預計物業將於9月至10月截標。 除35-37樓、55樓及公共區域，冠君產業信託全權擁有朗豪坊辦公大樓。 朗豪坊辦公大樓可出租總面積約70.3萬平方呎，已全部租出。截至去年底物業收益淨額為2.95億元，佔冠君產業信託整體物業收益淨額14.6%。 根據冠君產業信託的獨立主要估值師萊坊測計師行估值，朗豪坊辦公大樓物業價值近84.8億元，佔冠君產業信託旗下物業總估值近13%。

■　 27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績


財務自由夢兄在7月中已有分析，筆者的計算與財務自由夢兄的相似。

■　 財務自由夢: 冠君產業招標擬出售旺角朗豪坊辨公大樓簡單分析 (2017年7月22日)



現時香港共有多隻REITS上市，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。 例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託（1881）。

■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託（0405）全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託（0435）中期業績
■　 09 Aug 16 - 置富產業信託（0778）中期業績
■　 07 Apr 17 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 11 Jul 16 - 領展房產基金（0823）全年業績
■　 31 Mar 17 - 朗廷酒店投資（1270）全年業績
■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託（1426）全年業績
■　 01 May 16 - 匯賢產業信託（87001）全年業績






冠君產業信託(2778) 2016年度業績數字

#		2016 財政年度	花園道三號	朗豪坊商場	朗豪坊辦公樓
1	物業收益淨額 (百萬港元)	2,027	1,040	692	295
2	物業組合總值 (百萬港元)	66,842	39,330	19,035	8,477
3	負債 (億港元)	148.4	--	--	--
4	資產負債比率	21.7%	--	--	--
5	可分派收入 (億港元)	14.08	--	--	--
6	分派總額 (億港元)	13.31	--	--	--
7	每基金單位分派（港元）	0.2295	--	--	--
8	每基金單位資產淨值（港元）	8.72	--	--	--

估計

如果假設賣出了朗豪坊辦公樓，出售金額當中的35億港元用來償還債務，令到資產負債比率下降至19%，餘下的用來派發為特別息。

#		計算數字	花園道三號	朗豪坊商場	朗豪坊辦公樓
1	物業收益淨額 (百萬港元)	1,732	1,040	692	295
2	物業組合總值 (百萬港元)	58,365	39,330	19,035	8,477
3	負債 (億港元)	148.4 - 35 = 113.4	--	--	--
4	資產負債比率	19%	--	--	--
5	可分派收入 (億港元)	12.03	--	--	--
6	分派總額 (億港元)	11.37	--	--	--
7	每基金單位分派（港元）	0.196	--	--	--
8	每基金單位資產淨值（港元）	7.25	--	--	--

朗豪坊辦公大樓意向價為245億元，筆者假設實際的成交價低一些，是218億元或以下，減去使費，另外35億港元用來償還債務，可以用來派發為特別息的金額為180億港元或更低的168億港元。

#		特別息的金額 (假設)	每股特別息 (假設)
1	朗豪坊辦公大樓出售 假設1	180億港元	3.1港元
2	朗豪坊辦公大樓出售 假設2	168億港元	2.9港元

計算


使用以上的估計，每股特別息為2.9元至3.1元左右。 現價為6元，派發特別息除淨後，股價是3元。

減去朗豪坊辦公大樓的貢獻，使用2016年度業績數字，每基金單位分派下跌至0.196港元，每基金單位資產淨值為7.25元，息率有6厘半、市帳率0.41倍，息率吸引，市帳率亦低。

▪　　股價3.0元，股息0.196港元，息率6.5厘。
▪　　股價3.0元，資產淨值7.25港元，市帳率0.41倍。


當然，以上的計算使用了一些不能控制的假設，使用了去年的舊數字來計算，亦假設朗豪坊辦公大樓成功賣出，並且大部份獲得的金額是用來派發特別息，而不是另有用途，筆者不能排除實際的結果與筆者的估計相差頗遠的可能性。






股價走勢

1年圖：




3年圖：




權益披露： 於本文章發佈之時，筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 冠君產業信託 2778 業績

http://www.championreit.com/tch/investor-relations/financial-reports/images/2016%20Champion%20REIT%20Annual%20Results.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0322/LTN20170322329_C.PDF
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0227/LTN20170227188_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0330/LTN20160330544_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0225/LTN20160225186_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0827/LTN20150827657_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0810/LTN20150810317_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0320/LTN20150320513_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0227/LTN20150227315_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0812/LTN20140812203_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0321/LTN20140321668_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0224/LTN20140224530_C.pdf

2. 冠君產業信託 2778
http://www.championreit.com/
http://www.citibankplaza.com/

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！

資料庫 廉署拘六人疑涉貸款申請貪污案其中三人被起訴 07.10.10

1 : GS(14)@2010-10-08 10:25:46

http://www.icac.hk/tc/news_and_events/pr2/index_uid_1074.html
廉政公署展開一項行動，先後拘捕六名人士，懷疑他們就貸款申請行賄受賄。其中三名被捕人士於今日（星期四）被控以貪污及處理犯罪收益罪名，並被帶往東區裁判法院應訊。
被告為陳寶奎，五十歲，上市公司中國工商銀行（亞洲）有限公司（「工銀亞洲」）公司業務部主管；陳翊耀，四十三歲，「工銀亞洲」房地產及融資部前主管；及曾偉，四十七歲，裕匯集團有限公司主要股東兼董事。
三名被告被控共九項罪名，即四項代理人收受利益，涉嫌違反《防止賄賂條例》第9(1)(a)條；一項向代理人提供利益，涉嫌違反《防止賄賂條例》第9(2)(a)條；及四項串謀處理已知道或相信為代表從可公訴罪行的得益的財產，涉嫌違反《有組織及嚴重罪行條例》第25(1)條及《刑事罪行條例》第159A條。
各被告暫時毋須答辯。署任主任裁判官胡雅文將案件押後至十一月十八日提堂，以待廉署進一步調查。
其中一項貪污控罪指，陳寶奎涉嫌從曾偉收受一百萬元賄款，作為協助延遲曾偉及/或其公司尚欠「工銀亞洲」的貸款的還款到期日的報酬。
另一項貪污控罪指，陳寶奎涉嫌以相同理由向曾偉收受另一筆二百三十萬元賄款。曾偉涉嫌向陳寶奎提供該筆二百三十萬元賄款。
陳寶奎另被控一項罪名，指他涉嫌明知上述一百萬元賄款代表從可公訴罪行的得益，但仍串謀曾偉及其他人士處理該筆款項。
另一項控罪指，陳寶奎及曾偉涉嫌明知上述二百三十萬元賄款代表從可公訴罪行的得益，但他們仍一起串謀其他人士處理該筆款項。
陳翊耀被控兩項貪污罪名，指他涉嫌從曾偉先後收受五十萬元及二百萬元，作為就曾偉及/或其公司向「工銀亞洲」提出貸款申請時協助擬備放款建議書的報酬。
餘下兩項控罪指，陳翊耀涉嫌明知上述兩筆分別為五十萬元及二百萬元的賄款代表從可公訴罪行的得益，但他仍串謀曾偉及其他人士處理該等款項。
上述涉嫌控罪於去年上半年至今年十月期間發生。
陳寶奎及陳翊耀各獲准以五十萬元現金保釋，而曾偉則以八十萬元現金保釋。各被告亦受命不得離開香港、交出所有旅遊證件及不得騷擾控方證人。
廉署早前接獲貪污舉報，遂展開調查，並於星期二展開代號「轟天雷」行動。除上述三名被告外，餘下三人亦涉嫌與案件有關而被捕。
「工銀亞洲」在廉署調查案件期間提供全面協助。
控方今日由高級檢控官陳淑文代表出庭，並由廉署人員謝旭昇協助。

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矽巷啁啾：上位有路捉嗎？ 2011年07月02日

1 : GS(14)@2011-07-02 11:29:52

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15394570
上月提到，公司展開新階段，猛員
R是時候自立門戶。拿着三個月的營運資金，弄了第一個版本，已經似模似樣，用來申請加入矽谷最紅的孵化計劃
Y-combinator。打進了最後一關，飛過去面試，不成功，卻在旅程途中經人介紹打入了另一個類似的，叫
500startups。眨眼一個月了，認識了很多 founders，見識暴增。這星期產品推出了市場，叫 vvall（兩個 v，看起來像
w），是個 iPhone app，挺有趣。
R是怎樣踏上 startup路呢？
R家境不富裕，自小住屯門，廿幾年來沒有坐過飛機。一直在港讀書，港大法律系畢業，畢業後沒有加入律師霸權，去做了一陣子新聞主播。後來我們團隊請程式
員，收到
R的求職信，一來他不懂程式，二來我們剛起步，資金緊絀，理應不會考慮。但他覺得互聯網是未來，無論如何都要投身，他的主動和誠意實屬少見，結果我們被打
動了，不久他割價加入了我們，慢慢成為核心之一。做事不單靠運氣
認識另一位朋友
Y，也是住屯門。當時我們找外判設計，上網看見他的作品，找他談，印象是瘦削害羞。他就是很喜歡畫，中學畢業出來工作，邊做邊在夜校讀設計，工作發揮不
了，他公餘時候畫給 Mac機用的桌面
icon，很立體很炫目那一種，放上網任人下載，竟也累積了一些知音。兩年前認識他時，剛被一家跨國的軟件製作外判公司看中，成為香港唯一員工。後來收到
他的消息，是去了矽谷，原來他的作品被蘋果看中，請他加入畫介面，最新一代的作業系統，將有他的心血在其中。
他們只是個別例子，說出來不是要代表
普遍的現象。想說的是，要做到自己想做的事，不是單靠運氣，而是可能有方法，有路捉的。地產霸權再惡，總不成行行都霸吧。寫 iPhone app和畫
icon是其中兩瓣四叔未有迹象會碰的，肯定不只這兩瓣吧。 R和
Y是行動型的人，我猜他們也看不到可以走多遠，只是知道大概朝這個方向是有幫助。這是一個考個人意志的選擇，沒有吹雞沒有大班人沒有等齊人出發，知的人
多，做的人少。
宋漢生

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談財經 - 胡孟青 尋找較可信的估值指標 (2011年07月14日)

1 : GS(14)@2011-07-17 18:30:36

http://www.am730.com.hk/article.php?article=64578

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談財經 - 胡孟青 憑感覺過濾市場噪音 (2011年07月12日)

1 : GS(14)@2011-07-17 18:30:53

http://www.am730.com.hk/article.php?article=64204

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矽巷啁啾：企業內鬥屢見不鮮 2011年07月30日

1 : GS(14)@2011-07-30 12:30:22

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15478537

朋友問，經過支付寶被馬雲「擅自私有」一事，對馬雲這個人物失望嗎？
事件始末，眾說紛紜，最接近真相版本，是馬雲跟阿里巴巴大股東雅虎和軟庫不咬弦，認為雖是恩人，但多年來從阿里巴巴身上得到好處，應該滿足而退下來。
惟雅虎和軟庫風光不再，靠的就是阿里巴巴股值充撐，當然不願放，成為馬雲大計的絆腳石。馬雲勸退不成，趁着政府整頓支付行業之勢，在灰色地帶擺了雅虎和軟庫一道，把支付寶據為己有，用作談判籌碼。
失望嗎？其實，對這個內地互聯網第一強人從沒抱太高期望。況且這類創辦人、夥伴、股東籠裏鬥在國外也屢見不鮮。近來最出名的，是拜半真半假的電影所賜，是 facebook的 Mark Zuckerberg。
Zuckerberg接了孖生兄弟的項目卻拖着不做而自立門戶，然後使計踢走夥伴最終被告上法庭，近來又被指成立早年 facebook時收了一個人錢但後來報稱項目失敗不了了知。接二連三，大家自然傾向相信 Zuckerberg是一個會損夥伴利益自肥的人。
傳蓋茨奪拍檔股權

在戲中， Zuckerberg被塑造成下一個蓋茨。現實裏，蓋茨也有不太光明的時刻。這故事已聽說過，但屬行內傳言，直到微軟的另一創辦人 Paul Allen近日推出自傳，事件才得到單方面證實。當年 Allen和蓋茨共創微軟，股權說好了是平分。後來蓋茨以 Allen白天有正職而自己則全職為理由，爭取六四分賬， Allen不悅，但同意了。怎料蓋茨竟然馬上寄信去聘用 Allen的公司求職，卻完全沒有重配股權的意思。
後來， Allen患上疑似絕症的頑疾，勉力完成手頭上的項目便要退下療病。有一晚， Allen在公司聽到隔壁的蓋茨和高層 Steve Ballmer密斟，商議如何奪取 Allen手上的股票。 Allen那一刻決定了，以後不再跟蓋茨及微軟有任何關連，馬上辭職，然後用金融工具，對冲自己的微軟股票，好讓自己可以慢慢賣清。
關於創辦夥伴股權分配，本身有太多會導致糾紛的變數，有機會再談。

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C觀點 - 施永青 是「地產霸權」還是「資本霸權」？ (2011年07月25日)

1 : GS(14)@2011-07-30 17:18:01

http://www.am730.com.hk/article.php?article=65995

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C觀點 - 施永青 生產靠資本還是靠人？ (2011年07月26日)

1 : GS(14)@2011-07-30 17:18:15

http://www.am730.com.hk/article.php?article=66184

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C觀點 - 施永青 起始不公　後患無窮 (2011年07月27日)

1 : GS(14)@2011-07-30 17:18:27

http://www.am730.com.hk/article.php?article=66396

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C觀點 - 施永青 「資本霸權」摧毀人生 (2011年07月28日)

1 : GS(14)@2011-07-30 17:18:49

http://www.am730.com.hk/article.php?article=66577

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