陳永傑：美元續挫 尋實物保值
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GS(14)@2018-02-12 07:11:11【明報專訊】美元弱勢，去年下滑約10%之後，在今年跌勢未止。1月下旬，美匯指數一舉挫穿90點，低見88.35點。美元近年明顯走弱，資金尋求保值，湧向物業及黃金等實物，只要美元不復強勁，實物價值持續向好。
美國聯邦儲備局6年前表示有意加息，但要到2015年底才正式展開加息行動，顯示什麼？就是美國經濟底子欠佳，否則已經二話不說採取加息計劃，何須講足幾年才有實際動作。美國在2015年底加息，美元反而步入強弩之末，匯價逐漸下滑。
幾年前，筆者已經忠告港人毋須太過恐懼加息，覺得自己需要買樓自住或投資宜付諸實行，因為這個息魔不太惡，殺傷力不大。6年來，本港樓價升幅不小，買家得益不淺，儘管美國加息5次合共1.25厘，但樓價上升75%，置業人士大賺，並享受了6年超低息。以一個25年供款期的按揭，等同24%時間，變了兩邊賺。近兩三年加息之說不但沒有令美元轉強，反而是步入弱勢，如果依舊持有美元，縱然加息，存款收益低微，購買力卻不斷貶值。去年美匯指數跌了10%，今年1月不足一個月已經曾貶值3.95%，可用慘烈去形容。
去年底至今 金價升4％
現已有愈來愈多人發覺不對勁，紛紛增持住宅等實物，如果本錢少的，亦以實物黃金作為投資對象，金價去年底至今上升約4%，升幅大過美元跌幅。至於不買物業或黃金，亦湧入港股，冀望以股票作投資保值，所以，本年初至今恒指勁升逾10%。如果美元持續弱勢不改，物業、黃金及股票等投資產品，繼續大受歡迎。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0192&issue=20180205
陳永傑：樓市較平穩 股市上落大
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GS(14)@2018-02-27 08:04:46【明報專訊】美元承接去年跌勢，今年跌得更急，投資者縱使繼續持有美元或港元，都要尋找投資工具作保本增值，否則面對貶值。樓市及股市是主要投資出路，分別是比較平穩及大上落，如何選擇視乎個人喜好，各取所需。
去年美元指數下挫10%，今年1月份再下跌超過3%，合共貶值13%，近期非常波動。後市難料，投資者絕大多數會物色各種投資來自保，免得美元再貶值多幾年，資金變得煙消雲散。樓市及股市是港人的主力投資對象，怎樣取捨看個人性格，有人喜歡穩定，有人鍾愛冒險，採用何種工具自己決定最好。
筆者羅列出去年港樓與港股的表現，給大家容易一些做抉擇。去年代表二手樓市的中原城市領先指數上升約14%，一般而言已是不錯。樓市的特點是比較平穩，但也有跑贏大市，據筆者資料顯示去年十大升幅樓價CCL大型成分屋苑，升幅介乎是24%至30%。十大跌幅或升幅最小成分屋苑，分別下跌0.5%至2.1%，其他最小升幅的也有1%至5%進帳。
如何保本增值 最終自己決定
股市相對刺激得多，去年普通股十大升幅是3倍至13倍；藍籌股的十大升幅是0.5倍至2.6倍。但股市特色是大上大落，升得多跌得勁！十大跌幅普通股是90%至98%，與化為烏有差不多；十大跌幅及升得最小藍籌分別是跌2%至6%，以及上升1%至8%。比較恒生指數去年升幅36%，投資者持有股票升得小過這個升幅，估計他們非常沒趣，十年難逢一閏的大升市竟然賺不到錢，真沒意思。投資者如何保本增值，到底進軍樓市、股市以至金市或其他市場，最後都是由自己決定。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2697&issue=20180226
陳永傑：供應無大增 樓價靠穩
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GS(14)@2018-03-06 03:42:26【明報專訊】財政司長陳茂波在新一份財政預算案中表示，未來5年平均私樓每年落成量逾2萬個，供應並無大增，樓價料可持續靠穩。
陳茂波表示，未來5年私人住宅單位的平均落成量將達到每年約2.08萬，較過去5年的平均數增加50%，加上未來3至4年估計可以供應市場的一手私人住宅單位，維持約9.7萬的高水平，預期樓市供應偏緊的情况將會緩和。
由於私樓供應量沒有大幅增加，樓價將會處於靠穩局面，未見大跌的可能。因為在1980、1990年代，每年落成量動輒都在2、3萬個之上，現在只是僅逾2萬個，市場應該應付得來。
陳茂波表示，美國利率正常化繼續推進，過去幾年香港超低利率的情况將不復再，將會為樓市帶來壓力，政府會繼續留意樓市變化，呼籲市民在置業前須小心衡量風險，特別是利率上升對個人供款能力的影響。這是政府向置業人士提出忠告，是應該要做的動作，市民置業亦應該量力而為，避免自己冒上太大的風險。
買樓最終獲物業擁有權
不過，居住是香港重要的課題，不買樓做業主，也要租樓解決居住事宜。根據差餉物業估價署公布數字，今年1月份私樓租金指數跌至186.5，結束連續13個月的升勢，按月微跌0.3%，但按年仍然上升6.3%。租金長年累月都是上升，做租客交租的擔子十分沉重，幾十年之後，所付出的租金不少，但到頭來一無所有。
買樓雖然付出比較高的代價，要應付高昂的首期，供樓二、三十年之後，到最後卻能取得物業擁有權這個戰利品，之後就更不用交租，大家自己衡量吧！
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2773&issue=20180305
陳永傑：狂人亂政經 加息有阻力
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GS(14)@2018-03-19 04:52:29【明報專訊】美國總統特朗普頻頻有驚人之舉，搞得政治經濟前景甚不明朗，上周更將美國正副國務卿蒂勒森及戈德斯坦一同「炒魷」。本月聯儲局加息0.25厘的行動如箭在弦，但將來的加息步伐將有阻力，因為政經前路迷糊，聯儲局官員可能「騎驢看戲本──走着瞧」算了。
特朗普上任之後一貫狂人本色，政策不按常理出牌，令內閣要員極度難為，辭職與被辭職頻仍。繼本月初白宮首席經濟顧問科恩請辭之後，狂人最近將正副國務卿兩個要員一齊炒掉。儘管在聯儲局換入多名他的親信委員，但眼見國務卿都被踢走，聯儲局中人亦心知肚明實際情勢。
曾經罵過特朗普是「笨蛋」的蒂勒森，筆者早已感到他遲早要「起身」，但連副國務卿也被辭退則相當意外。
少做少錯 「做錯」隨時被炒
聯儲局新任主席鮑威爾表現是先鷹派後鴿派，市場預期美國今年加息次數大致是坐三（次）望四（次），每次加0.25厘。見到狂人的狠辣作風，「局」內人必然心裏有數，既然多做多錯被炒，少做少錯也被炒，無做無錯也被炒，橫豎怎樣做也可能被炒，不如少做少錯或無做無錯或跟大隊好了，以免有任何動作都無意中得罪更多人。
狂人的狂妄行為，有可能損害聯儲局以至美國政府高層官員的積極性。雖然加息實行利率正常化是有利將來採用減息手段應付不時之「衰」，但狂人使到美國以至全球政治經濟環境亂七八糟，很容易令美國經濟轉壞，又何來加息條件呢？既然如此，「局」內人會靜觀其變，工作積極性大減，加息面對無形阻力
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4415&issue=20180319
陳永傑：港加息或要等下半年
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GS(14)@2018-03-19 05:04:24【明報專訊】新春假期之後，轉瞬間又到3月，相信美國聯邦儲備局很可能會在這個月加息0.25厘。但因香港銀行體系資金非常充裕，連本港大型銀行都表示，最快或會等到今年下半年才加息。
爆發貿易戰 美更難加息
美國過去兩年多，加息合共5次，總共加息1.25厘，預料本月的一次不會落空，再加0.25厘。儘管美國經濟數據有所回軟，美元利率期貨反映巿場預期加息機率較早前經已由九成九降至九成四，但估計聯儲局仍會落實加息。美國加息目的並不是要狂加藉以壓制通脹，而是希望做到利率正常化，以備美國不時之「衰」。加息的動作是為將來減息救市而鋪路，以免息口仍處於「0」息水平時減無可減。
而且美國債券息率及股市經已高處不勝寒，加上美國總債務金額迭創高峰，現在美國總統特朗普又來個4.4萬億美元的新一年財政預算，只會令美國負債繼續爆上，加劇美國政府及國民的債息負擔。近日美國與世界各國爆發貿易戰，全球經濟可能轉弱，美國更難加息。新任聯儲局主席鮑威爾就美國加快加息問題，先後兩次發言，態度由鷹轉鴿，語調先硬後軟。美國今年加息由他首次發言時市場以為由3次加至4次，又可能打回原形只得3次。
美國過去加息5次本港完全無跟隨，由於本港資金池依然充裕，美國儘管本月加息0.25厘，本港銀行還是有能力不跟隨，一些有影響力的銀行亦表示下半年的加息機會才比較大。筆者預期今年本港加息幅度溫和，置業人士在買樓之時做好加息的最壞準備，預料可將問題迎刃而解，不會被息魔殺得手忙腳亂。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8306&issue=20180312
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