在理性與瘋狂的交織下，深圳房價正經歷前所未有的暴漲。

當全國百城房價終於在5月止跌回升時，深圳的房價早在去年10月就已開始了“拉漲”之勢。《第一財經日報》記者梳理深圳規土委的數據發現，從去年“9·30”政策出臺至今，深圳全市新房價格上漲了近30%，一些片區如龍華、前海、後海漲幅更是高達50%左右。

尤其是今年以來，深圳的新房價格連續2個月領漲全國，二手房價格更甚，連續4個月領漲，總價一天漲幾萬的例子比比皆是。

北京、上海、廣州的樓市也均出現了不同程度的回暖，但與深圳相比卻遜色很多。在這一輪樓市行情中，為何深圳樓市一枝獨秀?其房價暴漲的原因何在?

比北上廣更旺盛的需求

深圳房價暴漲的基礎，在於日趨緊張的供求關系。

在四個一線城市中，深圳的人口數量雖然是最少的，但人口密度卻是最大的，購房需求也是最為迫切的。

深圳統計局數據顯示，2014年深圳市常住人口已達1077.89萬人。同期，北京、上海、廣州的常住人口分別為2151.6萬人、2425.68萬人、1308.05萬人，是深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。

但深圳的土地面積只有不足2000平方公里，北京、上海、廣州的土地面積分別是深圳的8.2倍、3.2倍、3.7倍。

本報記者計算得出，深圳的人口密度已達約5400人/平方公里，是四個一線城市中密度最高的。

而作為一個移民城市，深圳的外來人口比例高達70%，遠遠高出北上廣35%~40%的水平。

大部分外來人口主要通過租房解決住房問題，這也直接導致深圳的住房自有率極低。截至2013年底，深圳住房自有率只有約30%。

由於深圳日漸提升的競爭力、不排外的移民文化、怡人的氣候，越來越多的外來人口希望定居深圳。定居的首要目標是擁有一套自己的住房。

值得註意的是，深圳人口具有年輕化的特點。相關數據顯示，深圳適齡購房人群(25~44歲)占比達到50.8%，遠高於北京的35.2%、上海的29.6%和廣州的39.9%。

由此不難理解，深圳的購房需求有多麽迫切。《第一財經日報》記者近期在各大樓盤采訪發現，“80後”已經成為深圳購房的主力。

供應短缺拉升地價

然而，面對如此龐大的需求，深圳樓市的供應卻日趨縮減。

據世聯行統計，截至5月31日，深圳一手房可售面積為368.71萬平方米，可售套數為33858套。若按近8周深圳新房銷售速度，目前的新房可售量消化時間約6個月。

從源頭的土地供應來看，通過“招拍掛”公開出讓的居住用地在近兩年急劇下降。

本報記者梳理公開資料發現，2007~2010年，深圳市公開出讓的居住用地可建築面積平均每年為95萬平方米;到2013年僅出讓3宗居住用地，2014年只有1宗。

官方數據顯示，深圳的新增土地供應接近枯竭。

根據《深圳市土地利用總體規劃(2006-2020)》，至2020年，深圳全市建設用地總規模控制在976平方公里以內。而現在，這個數字已達約940平方公里。

而在這所剩無幾的新增建設用地中，住宅用地能分到的只是極少部分，即便加上存量用地，仍然很少。

2014年，深圳實際完成土地供應1368.9公頃，其中居住用地僅為184.3公頃，占比13.5%，其他為產業用地、商業服務設施用地、公共基礎設施項目用地。

今年，深圳計劃供應建設用地1600公頃，住宅用地僅85公頃，占比5.3%。其中，公開“招拍掛”的住宅用地指標僅占總住宅用地指標的11.8%。

公開出讓居住用地的規模縮減，進一步推高了地價。而高昂的地價成本最終會轉移給購房者，由此帶來房價飆漲。

去年深圳僅出讓的一宗居住用地，最終樓面價高達2.5萬元/平方米，溢價率高達85%。該地塊位於龍華新區，於10月出讓成功後，便帶動該區域房價迅速上漲，隨後推出的新盤價格突破3萬，今年5月甚至突破了4萬。

政策引發需求“泄洪”

深圳旺盛的購房需求一直存在，為何在此時爆發?

“這幾年，由於限購限貸政策的影響，深圳的購房需求一直受到抑制，尤其是改善型需求。”深圳中原研究中心經理王飛對《第一財經日報》記者表示。

隨著購房政策的放松和貨幣環境的寬松，原本被抑制的需求就像洪水般席卷樓市。

自去年9月底以來，“9·30”政策、“3·30”政策等政策先後放開限貸、降低房貸利率、降低二套房首付比例，營業稅免稅期限由5年改為2年，改善型需求被迅速釋放。

王飛說，今年4月以來，深圳的換房客比例攀升，高的時候達到45%。一些新樓盤的大戶型也賣得比剛需戶型好。

而信貸擴張歷來是推高樓市價格的關鍵因素，其根源就在於政府將新增信貸引入了房地產市場，壓低了房貸利率和首付比例，降低了購房門檻，推高了看漲預期。

與此同時，投資客的比例也在逐步升高。王飛說，在市場低迷時，投資客比例只有10%左右，而近期樓市中出現了大量投資客，龍華區的投資客比例甚至高達20%~30%。

牛市行情也為樓市提供了大量資金。許多股民從牛市中獲利後選擇套現，投入到樓市中，以尋求更為穩妥的獲益。

一位深圳市民章穎(化名)不久前就從股市中套現了部分，在龍華區投資了一套住房。

“股市這一輪漲了很多，套一部分現金出來買房更安心。”章穎說，她的一位朋友也從股市里撤出部分資金，買了兩套房，一套準備自住，另一套用來投資，過幾年再出手。

毗鄰香港是深圳房價暴漲的另一推手。王飛透露，今年到深圳購房的香港人明顯增多。

由於香港房價高達10萬~20萬元/平方米，深圳的房價對於香港而言具有很強的吸引力，即便是在蛇口前海片區，6萬~7萬元/平方米的房價對他們來說也很便宜。

在剛需、改善性需求、投資需求、香港等外來需求的一哄而下，“買漲不買跌”的情緒被肆意放大，加上日趨緊張的供應，深圳整體樓市看漲預期被推到了史無前例的高潮，由此帶來了二手房業主和開發商們的漲價底氣。

據房地產研究小組(RP Data)最近發布的數據顯示，自2009年起，悉尼房地產價格上升近60%。

研究還表明，悉尼如今的獨立式住宅的中位數價格是平均工資的13倍。同時，澳大利亞有世界第三高的房價收入比，僅次於比利時和加拿大。因此，對澳地產市場是否出現泡沫化的擔憂也迅速蔓延，而財稅部門財政部和貨幣政策部門央行的看法並不一致。

為應對澳大利亞多地，特別是悉尼房價猛漲危機，今年早些時候，澳大利亞官方提高了住宅房地產投資法律要求提高。

新法律規定，海外投資者在投資二手房時需獲許可，也就是說外國投資者購買二手房過程繁複，但可投資新開發的樓盤，同時海外投資人在購買住宅時需繳納申請費，不然會面臨極重的刑事處罰。

澳財長喬·霍克日前表示，195處由海外投資者購買的住宅房產正接受調查。他鼓勵違規投資者自行向相關部門報告，這些投資者的資產可能會被凍結但不會面臨檢舉控告。同時，Hockey也為地產泡沫化擔心降溫，他表示“現有供應量遠大於需求”。

此前在堪培拉一媒體會議上，澳財長喬言論飽受批評，他說“民眾應該找一份薪水高的好工作”，這樣才可以貸款買房。但公眾輿論指責其脫離實際，不了解大眾苦衷。

墨爾本銀行經濟學家漢斯質疑泡沫化言論，認為推動泡沫化的動因，如低利率和人口增長，“並不能快速起作用，這也就意味著如果真存在泡沫，人們也不會如此迅速感覺到”。他還指出，海外投資需求在未來一段時間里仍會保持強勁。

不過，在政府加大力度打擊海外投資者的非法購買行為的同時，澳大利亞國內投機者似乎更加猖獗。據ABS本月9日發布的數據顯示，四月份新增貸款為135億美元，而向房產業主的貸款額為近127億美元。另外，房貸總額四月份上升至126.331億美元，比三月份增加了3.5%，不僅如此，今年的貸款總額比去年增長了23.44%

此外，值得關註的時澳大利亞房屋租賃市場，CoreLogic RP Data的數據表明，澳大利亞租賃市場似乎並未從繁榮的地產買賣市場中“受益”。澳各大城市的房租今年5月只上漲0.1%，而房屋總租金收益率自2010年年末起，就低於最低水平，房租年增長也低於近十年的平均增長率。

為避免市場“閃崩”而設計的市場波動調節機制，將於明年中開始在香港現貨股市及衍生品市場正式推出。此前，港股中小盤部分個股一天內暴漲暴跌，已令市場亟待該機制的推出。

與A股漲跌停板限制不同，在港交所計劃推出的市場波動調節機制下，價格急劇漲跌將觸發機制，進入固定價格限制的冷靜期，冷靜期結束後則自動恢複交易。

市場波動調節機制將首先在證券市場推出，包括恒生指數及恒生國企指數的81只成分股;明年第四季開始在衍生產品市場推出，包括衍生產品市場的恒指、小型恒指、H股指數及小型H股指數(現月及下月合約)期貨，共8張期貨合約。

明年中，在市場波動調節機制推出前，港交所還將重啟曾推行不足一年就被迫取消的收市競價交易時段。收市競價交易時段即在港股收盤後，再增加10分鐘交易時段。2009年，匯豐股價曾在收市競價交易時段內重挫10%，港交所第二日即宣布在10天後取消收市競價交易時段，香港證監會也在第二天就啟動調查。

“引入這兩項市場新措施會讓我們將與其他領先交易所看齊。我們會給予市場一年時間以作充分準備。”港交所市場營運主管李國強表示。

全天45分鐘不適用

市場波動調節機制自提出以來，市場爭議不斷。港交所今年1月就引入市場波動調節機制進行市場咨詢，一度引發市場質疑港交所效仿A股推出漲跌停板限制。但7月3日，港交所公布的咨詢結果顯示，大部分市場人士強烈支持引入市場波動調節機制。

根據市場回應，最終確定的市場波動調節機制較咨詢版本略作修改。每個交易時段觸發調節機制的次數由最多兩次變為一次，即整個交易日共可觸發兩次;市場波動調節機制不適用的時段也有所增加，除了下午持續交易時段的最後15分鐘，再加入上午及下午持續交易時段的前15分鐘，即全天有45分鐘交易時間不適用該機制，以便市場自由進行價格發現。

市場波動調節機制不適用競價時段。在持續交易時段內，潛在執行價格超出個股或者期貨價格在5分鐘前的最後一次交易價格的±10%(個股)或±5%(衍生品)，即5分鐘內價格波動超限，對應的買賣盤將被拒絕，觸動5分鐘冷靜期。在此期間內，仍可在於調節機制觸發前價格限制相同的價格區間內買賣，但超過價格上下限的高價買盤或者低價賣盤都會被拒絕。

衍生品市場的收市後期貨交易時段也不適用市場波動調節機制，該時段內本身已經有靜態價格限制機制。此外，在個股觸發市場波動調節機制後，其他相關產品的交易並不會受到影響。

10分鐘收市競價

有過2009年的經歷，讓散戶和機構對於收市競價交易時段的態度呈現差異。收市競價交易曾帶來的大幅波動，讓散戶記憶猶新，但在機構來說，設立收市競價交易時段的要求並未因此而消失。

追蹤指數的基金一般須要按收市價執行交易，香港證券市場上這類機構投資者每天發出大量買賣盤指令，但對其而言，香港現在的收市方式不能支持其按收市價執行交易，削弱了指數投資基金的表現。

4點收盤後增加的10分鐘收市競價交易時段，被進一步分割為四個時段——暫停、輸入買賣盤、不可取消以及隨機收市階段。為避免價格出現過度波動而設立的價格限制定位5%，比2009年時定下的2%更高。港交所表示，根據最近幾個月的每日交易數據，如果將價格限制設為2%將對交易造成過大限制，令買賣盤的執行難以完成，也可能令參與者輸入價格更激進的買賣盤，令收市競價交易時段出現不必要的波動和流通量不足的情況。

根據市場意見，輸入買賣盤時段由7分鐘縮短至5分鐘，令收市競價交易時段的收市時間從下午4點12分提早至4點10分。此外，初期將不包括有賣空價規則的賣空，但ETF將從一開始就納入收市競價交易時段。

港交所表示，收市競價交易時段將分兩個階段推出，第一階段包括所有恒生綜合大型股及中型股指數的成分股、有相應A股在內地上市的H股及所有ETF。具體名單將在正式推出前公布。第一階段實行半年後，港交所將做出回顧並推出第二階段，涵蓋範圍擴大至所有股本證券及基金。符合賣空價規則的賣空盤也將在第二階段納入。