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無地建屋，建了亦不一定夠人住──未來住宅供應的第二座大山 脫苦海

http://notcomment.com/wp/%E7%84%A1%E5%9C%B0%E5%BB%BA%E5%B1%8B%EF%BC%8C%E5%BB%BA%E4%BA%86%E4%BA%A6%E4%B8%8D%E4%B8%80%E5%AE%9A%E5%A4%A0%E4%BA%BA%E4%BD%8F%E2%94%80%E2%94%80%E6%9C%AA%E4%BE%86%E4%BD%8F%E5%AE%85%E4%BE%9B%E6%87%89/

打開香港地圖，已發展面積雖然只佔一少部份，但餘下的土地要不是山嶺島嶼等難以開發，就是原居民手上的村地。莫講原居民需要土地興建丁屋，即使非原居民批租土地興建的寮屋，政府收地亦非易事，比如石崗菜園村，以及屯門紫田村，土地擁有權是政府，但居於其上的居民亦以持份者的身份，要求不遷不拆，或覓地搬村。土地就放在那裏，只是畫餅充飢，否則薄扶林村、衙前圍村、茶果嶺村、九華徑村等市區「城中村」也不會保留至今。

郊野公園用地更是想都不用想，政府徵用5公頃 郊野公園用地擴建將軍澳堆填區也阻力重重；即使是附近的私人土地，亦面對各方團體的阻撓。這些土地是歷史遺下來的問題，因為開闢郊野公園之時，一些村落仍有聚落及由原居民擁有土地，不能包括在郊野公園範圍，即使村落已荒廢，但地權仍在，居民可將土地售出，但是想改變用途亦被重重圍困，大浪西灣及沙羅洞只是冰山一角。

所以政府在施政報告之前，已放風透過填海增加土地，在東涌逸東邨對出的東涌灣填海，甚至不惜將東涌線延伸到該處設立東涌西站，但已有幾個環境團體提出反對。維港兩岸已因保護海港條例不能填海，餘下可能填海的只有大嶼山北、將軍澳、吐露港三處，即使能成事，遠水也不能救近火。

 

 

筆者認為，真正的問題並非有否足夠土地供未來發展，而是究竟有無此等需要。如果在發展上有需要更多土地，政府自然會移山填海，開路闢地，但事實上近十多年來，香港城市發展步伐放緩，人口增長緩慢，產業外流，住宅單位數量超過戶口數目達二十多萬，發展的壓力是否真的這樣大呢？比如有人建議每年至少要興建三萬多個單位，以現時每戶人口平均三人計，每年新增人口需要十萬，統計數字已否定了此等增幅。而每戶人口已接近三人，又是否有如此多分支家庭呢？

有認為政府手上可供發展的土地比私人發展商持有的更多，籌碼有限不能左右大市。此現象其實十分合理：政府除興建交通、基建及社區設施以及公營房屋外，實無需要囤積土地；政府開發土地成本由庫房支付，就應盡快推出市場以便創造更多社會價值。而非像某些人所認為，是政府抗衡發展商以至市場的「彈藥」。但即使發展商希望增加供應，將生地轉成熟地，每每也曠持日久，由農地轉為屋地，往往是以十年計，所以想增加住宅供應，實乃談何容易。

無地建屋，建了亦不一定夠人住未來住宅供應的第二座大山

1 : GS(14)@2010-10-17 10:45:52

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=16289

好幾個星期前筆者指出了未來住宅供應的第一座大山──土地使用價值的爭逐，簡而言之，在現時交通方便基建齊備的土地上，如要興建住宅，必定要付出相當高的地租(economic rent)，反映在市場上就是地價及樓價均因爭逐而水漲船高。這是針對現有土地而言，可是能否大量開發新土地以便興建更多住宅呢？
打開香港地圖，已發展面積雖然只佔一少部份，但餘下的土地要不是山嶺島嶼等難以開發，就是原居民手上的村地。莫講原居民需要土地興建丁屋，即使非原居民批租土地興建的寮屋，政府收地亦非易事，比如石崗菜園村，以及屯門紫田村，土地擁有權是政府，但居於其上的居民亦以持份者的身份，要求不遷不拆，或覓地搬村。土地就放在那裏，只是畫餅充飢，否則薄扶林村、衙前圍村、茶果嶺村、九華徑村等市區「城中村」也不會保留至今。
郊野公園用地更是想都不用想，政府徵用5公頃 郊野公園用地擴建將軍澳堆填區也阻力重重；即使是附近的私人土地，亦面對各方團體的阻撓。這些土地是歷史遺下來的問題，因為開闢郊野公園之時，一些村落仍有聚落及由原居民擁有土地，不能包括在郊野公園範圍，即使村落已荒廢，但地權仍在，居民可將土地售出，但是想改變用途亦被重重圍困，大浪西灣及沙羅洞只是冰山一角。
所以政府在施政報告之前，已放風透過填海增加土地，在東涌逸東邨對出的東涌灣填海，甚至不惜將東涌線延伸到該處設立東涌西站，但已有幾個環境團體提出反對。維港兩岸已因保護海港條例不能填海，餘下可能填海的只有大嶼山北、將軍澳、吐露港三處，即使能成事，遠水也不能救近火。

筆者認為，真正的問題並非有否足夠土地供未來發展，而是究竟有無此等需要。如果在發展上有需要更多土地，政府自然會移山填海，開路闢地，但事實上近十多年來，香港城市發展步伐放緩，人口增長緩慢，產業外流，住宅單位數量超過戶口數目達二十多萬，發展的壓力是否真的這樣大呢？比如有人建議每年至少要興建三萬多個單位，以現時每戶人口平均三人計，每年新增人口需要十萬，統計數字已否定了此等增幅。而每戶人口已接近三人，又是否有如此多分支家庭呢？
有認為政府手上可供發展的土地比私人發展商持有的更多，籌碼有限不能左右大市。此現象其實十分合理：政府除興建交通、基建及社區設施以及公營房屋外，實無需要囤積土地；政府開發土地成本由庫房支付，就應盡快推出市場以便創造更多社會價值。而非像某些人所認為，是政府抗衡發展商以至市場的「彈藥」。但即使發展商希望增加供應，將生地轉成熟地，每每也曠持日久，由農地轉為屋地，往往是以十年計，所以想增加住宅供應，實乃談何容易。

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胡孟青：雖非百曉亦不做井蛙

1 : GS(14)@2012-07-25 10:28:22

前幾日你點呀姐姐，你是咪病左?
http://www.sharpdaily.hk/article ... A%E4%BA%95%E8%9B%99
若非歐債危機，也未發現原來對西班牙的認識，只有足球與鬥牛。至於景點，在巴塞隆納與度假天堂伊比薩島及馬略卡島外，最多只聽過華倫西亞。事實上，西班牙語為世界使用人數第三多的語言，這歐豬國，論歷史文化，殊不簡單，只怪平時太井底之蛙。
我們不是百曉生，對事物應有求知欲，在社會打滾太久的人，眼裏只有錢，流於道聽途說。有某財經節目主持之助手，早前向一位拍檔求教如何可做好財經節目，事關她不明為何我們拿一宗普通財經新聞，也可將之延伸。拍檔如實告之，節目中每位主持、助手或嘉賓，各自有本身責任，應全力以赴，因沒聽眾會喜歡終日自吹自擂、毫無增值作用的低水平內容；一分耕耘一分收穫，收聽率差，主持本身難辭其咎。堅持再問下去，答案好簡單：對準反面教材來進行改善工程，即可。
胡孟青
獨立股評人

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佔中不是六四，亦不應該是六四

1 : GS(14)@2014-10-05 15:13:36

http://www2.hkej.com/commentary/ ... F%E5%85%AD%E5%9B%9B

佔中開局，學生大獲全勝，是時候大家考慮如何收官。

9月29日凌晨，我在電視上目睹佔中的發展，和大部份香港人一樣，我亦是憂心忡忡的。 當然最令人感動的是學生和市民的自發和克制，看到一批又一批的市民走上街頭支持我們年輕的一代，你又怎能不為這城市驕傲！

此外，我們亦應該對警察公平點。我相信可能大部份香港人對87個催淚彈都很反感，但是相對來說，香港的警察仍然是很克制的（試見近日美國米蘇里州Ferguson鎮黑人青年被警槍殺所引發的暴動，民主大國的警察在拘捕嫌疑人物所使用的武力絕對比香港警察猛烈）。作為一個沒有內幕消息的旁觀者，我的推斷是: 午夜之前，“最高”指令是清晨前必須清場（依上一次學生模擬佔中的結局），但事情發展下去，這已經不是單單學生參與那麼簡單，普羅市民的參與再加上群眾流竄，令上層改變策略，轉為採取溫和手段。

香港的佔中活動絕對不是六四，香港人既無意挑戰中央，亦影響不了中國體制內的改革。 佔中的口號，最激進的亦不過是要求梁振英下台，我希望中央能夠明白這點。香港是13億中國人中的一個點，是不值得北京為了這些蟻民的訴求而亂了中國崛起這局大棋。

習主席肯定有比香港更重要更重要的事要處理，不希望香港為他添煩添亂，亦實在犯不著為了香港而影響中國在全世界的政治佈局。當然有一種說法是：中央害怕大陸學生有樣學樣，依樣胡蘆挑戰共產黨的權威。坦白說，我國內朋友不少，大部份人對香港爭取民主的想法是：你們已經得到那麼多，為什麼仍是貪得無厭呢？如果我們就“香港應否有一人一票的提名來”作一個全國的普選，我相信大部份的中國人是不會支持香港的。明乎此理，中央其實可以放心。

佔中不是六四，亦不應該是六四。六四是一悲劇。六四令中國的改革開放拖慢十年以上，亦令全民陷入以賺錢為唯一價值觀的社會，導致今天習總需要用那麼大的力度去反貪。六四的悲慘結果，固然是學生的無知，背後亦滲雜著當日北京不同派系的角力，大部份的香港人都是政治冷感（或潔癖）的，我們亦不會為了一個政客背書，更不願成為政治鬥爭的犧牲品。

佔中不是六四，亦不應該是六四。北京完全可以考慮棄車保帥來安撫民情，香港人亦要接受中央和香港的從屬關係這現實，要求人大認錯是昧於今天的現實，現階段我們有能力叫的牌是叫特首下台，但我們應該準備妥協。退一百步想，假設人大以今日的是推翻昨日的非，建議無篩選的特首選舉，但是不要忘記中央仍然擁有絕對的特首任命權，這是明明白白寫在基本法裡面的。難道我們希望今次的佔中會令中央重寫基本法嗎?

佔中不是六四，亦不應該是六四。 2014年的香港比起1989年的北京，我們更富裕，更文明、更溫和、更理性，亦間接令我們更怕事。 我們最終會和平散去，但我們會保著這度氣，在適當時候再發放出來，我們會繼續為香港的未來包括經濟和政治盡力、我們會繼續令社會變得更平等。

世事是沒有絕對的勝利的，正如經濟學上是沒有絕對的optimal point，我們擁有的只是一個local optimum。 9月29日就是我們的 local optimum了，請大家珍惜，請大家三思，請大家保全。

張宗永　環球精品投行亞太區總裁及高級合伙人

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