伴隨史上最嚴的房地產調控，今年的地產股卻走出了一波波大漲行情。
先是上半年部分香港內房股翻倍上漲，以恒大、碧桂園、融創中國等為代表，其中恒大漲幅更超過了4倍；進入8月以來，房企紛紛發布半年報，萬科、龍湖、保利、金地等業績增長顯著，A股地產股也開始了一波上漲。
進入9月份後，地產股漲幅更加明顯。9月1日至9月19日，A股房地產板塊整體漲幅5.63%，萬科A漲23.85%。
萬科股價上漲的邏輯，首先在於，作為房企銷售第二和轉型先鋒，其良好的業績表現以及城市配套服務體系初步成型，多家機構看好公司發展前景；其次，地產股長期低迷，估值處於低位，在深港通的帶動下，地產板塊開始輪動，整體回暖。
不過，本輪地產股的上漲也明顯分化，在房地產調控作用下，房企業績差異拉大，其中全國性龍頭和一二線區域龍頭更被看好，股價也漲幅明顯。
自8月中旬發布業績預告以來，萬科A股價便呈上升趨勢，據深交所數據顯示，8月16日收盤價為每股21.86元，9月15日的最高價為每股30.22元，近一個月階段漲幅最高達到38%。
9月1日至9月15日這半月，伴隨中期業績會的召開、萬科宣布新的業務分類，旗下十大業務遍地開花，以及各區域公司的城市配套商服務實踐，萬科A加速上漲，漲幅超過24%。
股價離不開實際業績的支撐。據萬科中期業績報告顯示，2017上半年公司實現營業收入698.1億元，歸母凈利潤73.03億元，同比增長36.47%。
克而瑞研究中心報告顯示，萬科上半年36.47%的凈利潤增速，遠遠高於去年的10.4%和前年的0.8%，盈利能力大大提升。
在保持利潤增長的同時，萬科銷售規模持續高速增長。中報顯示，上半年萬科銷售面積1868.5萬平方米，銷售金額2771.8億元，同比分別上升32.6%和45.8%，在16個城市的銷售金額位列當地第一。
此外，萬科已不滿足傳統住宅領域的龍頭地位，近年來其在轉型城市配套服務商上的表現也被業界看好，在其上半年的營業收入中，房地產業務明顯下降，物業管理和其他業務的占比開始上升。
數據顯示，上半年萬科房地產收入655億元，同比減少9.6%；物業服務收入30億元，同比增加69.9%；其他業務則收入12.9億元，增幅達136%。
在8月25日的中期業績會上，萬科董事會主席郁亮提出了新的業務分類，共五種類別十大業務，核心業務為房地產開發、物業管理，優勢業務為商業開發和運營、物流地產，拓展業務為冰雪度假、長租公寓，摸索業務包括養老、教育，潛力業務包括軌道物業、混合所有制改革。
在這些新業務中，萬科在物業、商業地產、物流地產、長租公寓等領域已處於行業領先地位。
被券商和分析機構最為看好的是，萬科的潛力業務“軌道物業”，深鐵成為萬科的基石股東後，將助力其在軌道物業上的擴張。
海通證券指出，作為行業龍頭，萬科在2017年加速發展，銷售或將沖擊5000億，“軌道+物業”模式也將打開萬科估值提升空間。
中信證券分析師陳聰認為，公司董事會換屆之後，事業合夥人機制和包容的管理文化激發公司二次創業。事業合夥人機制克服了此前在規模擴張方面過於慎重的問題，公司拓展的路徑主要是增加單個區域市場的占有率，較之大規模增加新城市數量風險更低，投資的潛在回報率值得期待。
除了自身良好的業績表現和城市配套服務商的轉型成效，萬科股價上漲背後，是地產板塊迎來了輪動。
自今年初開始，受南下資金持續擴大的影響，恒大、碧桂園等較多三四線布局的內房股漲勢明顯。港交所數據顯示，從年初至今，恒大漲幅突破400%，碧桂園也突破了200%。
內房股的漲勢對A股房企產生聯動作用。近一月來，A股地產股漲勢明顯，進入9月開始加速。據東方財富Choice數據 ，9月1日至9月19日，A股房地產板塊漲幅5.63%，其中多只個股漲幅超過10%。
除萬科一月漲幅超30%外，其他龍頭房企如保利、金地，從8月17日至9月19日，漲幅分別為17.2%、16.2%。
龍頭房企銷售數據超預期，無疑為地產股的走強提供了基本支撐。前8月，碧桂園、萬科、恒大三大房企總銷售超萬億，平均每家都過了3000億；另有8家房企銷售超過了千億。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，龍頭房企業績受調控影響不大，依然有較為明顯的同比正增長；在上半年的業績基礎上，多家房企甚至上調了年度銷售目標。
碧桂園銷售目標由原計劃4000億大幅上調25%至5000億；中海由2100億港元上調10%至2310億港元；龍湖由1100億大幅上調36%至1500億；世茂上調10%至880億；富力由730億上調到800億。
銷售增長也讓房企的投資熱度不減。統計局數據顯示，前8月，全國房地產開發投資近6.95萬億，同比增長7.9%；住宅投資4.74萬億，增長10.1%。
中原地產研究中心統計數據顯示，年內主流房企持續積極拿地，截至 8月31日，50大房企合計拿地金額為14910億，與2016年同期的10093億相比，漲幅達到了49%。
與此同時，相較於業績和投資的強勁增長，地產股估值卻較低。Wind資訊統計顯示，地產板塊整體市盈率在17倍左右，為近3年來的低點，配置價值已經開始凸顯。自5月房地產板塊觸及低點後一路受到資金追捧，目前再度創出階段新高，三個多月地產板塊上漲近15%，明顯強於同期股指。
招商證券認為，地產股的相對估值優勢，使行業處於“相對估值底部與行業調整博弈”的時間窗口，地產銷量仍在調整通道，底部在2018第一季度左右，地產股超額收益區間仍需等待，但股藍籌短期估值修複基礎明顯。
此外，近期地產股大漲，也是市場認為經濟數據較差加大未來經濟下滑預期，這其實符合社融規模下滑倒逼利率改善的判斷。
東方證券分析師竺勁認為，這輪行情將具備一定持續性，地產股業績穩定增長及資產價值重估將會繼續被市場所認識。伴隨9-10 月主流開發商推貨量的上升，未來的銷售將有望超市場預期，其中龍頭公司的銷售會好於全國和城市層面的數據。
（來源：21世紀經濟報道 記者：張曉玲黃昱）