數十名人求情「曾朋友」拖累 曾蔭權租屋租出禍
1 :
GS(14)@2017-03-05 23:01:132017-02-22 EW
曾經表明希望市民會以清官形容他的前特首曾蔭權，一二年自爆在深圳租屋作為退休後居所，從而被揭發所租單位的業主，正是雄濤廣播主要股東黃楚標；由於曾蔭權在任時以行政會議主席身份，處理及批出雄濤廣播牌照等申請，隨即惹來大禍。
面對廉署長達三年多調查，至一五年十月作出檢控後，官司又糾纏逾五百天。上周五曾蔭權被控的三項罪名終於有裁決，當中第二項「公職人員行為失當」罪成，第三項相同控罪不成立，至於最嚴重的第一項「行政長官收受利益」罪，則因陪審團未能達成大比數有效裁決，控方正申請重審。
曾蔭權今次租屋租出大禍，與其多年好友鄭經翰有莫大關係。據悉有人知道政府銳意推行數碼廣播，一直積極引薦投資者，沒料引發這宗完全估不到的官非。
曾蔭權是典型「香港仔」，出身基層，靠一己努力不斷上位，為官四十五年協助香港打過多場硬仗，及至官拜特區首長，走上人生最高峰。
包括前政務司司長林鄭月娥、前財政司司長曾俊華等合作數十年的舊同僚及政商名人，皆為曾蔭權求情，讚揚他對香港的付出，尤其應付金融危機上功不可沒。
「人生路上，很多事情不由我們作主，然而服務香港，卻是我的自主選擇，無論審訊結果如何，我決不言悔。」裁決揭盅前夕，曾蔭權在報章專欄上這樣形容自己的心情。
周一下午，負責審理曾蔭權案的法官陳慶偉，開庭聽取辯方代表律師求情後明言，由於判處緩刑機會不大，將曾蔭權收柙至周三量刑。
曾蔭權得悉要入獄後，先回頭望向家人，然後準備步入囚室；至此多名家人忍不住一擁而上，曾蔭權隔着玻璃與妻子話別，同樣眼泛淚光，兩名兒子更加哭成淚人，其後攙扶母親離開，曾蔭權未幾由囚車押往荔枝角收押所。
林鄭曾俊華寫求情信
據悉辯方合共呈上來自曾蔭權家人、前下屬及社會賢達等所撰寫的四十多封多達數十人的求情信，當中包括兩名行政長官參選人林鄭月娥及曾俊華、前政務司司長唐英年及陳方安生、前律政司司長黃仁龍、金管局總裁陳德霖、港鐵主席馬時亨、商人盛智文等。
至於控方基於公眾利益及控罪的嚴重性，申請重審首項「行政長官接受利益」罪，法庭表示稍後處理。
「真的估不到事情會搞到如此地步，一切都由Donald（曾蔭權）在任特首時，一心想推行數碼廣播而起。當時與他份屬友好之一的鄭經翰，得知其大計後，便落力配合。」知情人士說。
據悉，有人礙於資金不足，惟有藉着與特首的關係，以及在電台工作時的往績，四出找富豪大孖沙投資，還聲稱若搞數碼廣播電台，每年廣告收益可達四億元，結果成功拉攏包括黃楚標、李國章等注資。法庭資料顯示，鄭經翰最後更以「話事人」身份，負責向政府申請廣播牌照。
「有人話自己被人叫做『煲呔針』，顯示與特首關係友好。」知情人士指，鄭經翰在游說大老闆做投資的經驗確實十分豐富，同時他在大力推薦黃楚標時，甚至形容對方是「深圳李嘉誠」，不但財力雄厚，更對發展數碼廣播充滿熱誠。曾蔭權出於信任，因而對鄭言聽計從。
有指在成立雄濤廣播並申請牌照期間，疑有人因為得知曾蔭權計劃在退休後，暫時離港小休，主動為對方物色居所，並在一○年初，撮成曾蔭權租住黃楚標在深圳的東海花園君豪閣一個複式連天台六千多呎單位。
該案在法庭審訊期間亦提到，負責該單位重新設計及裝修的港產建築設計師何周禮，是由鄭經翰介紹給曾蔭權夫婦認識。相信曾蔭權萬萬想不到，由好友鄭經翰一手促成的退休後居所安排，竟然演變為連累自己惹上官非；而鄭經翰事後拒絕以證人身份接受廉署調查。
李寶蘭要求加控罪
案中另一關鍵人物黃楚標，五十九歲，東海聯合集團主席。在潮陽出生的他，三歲來港後在徙置區生活，讀完中三便投身社會，到九十年代初大舉投資內地房地產，成名作正是在深圳香蜜湖旁邊興建高尚住宅區「東海花園」，之後再進軍工業界及酒店業，○六年更染指航空業，注資一億元人民幣，創立以深圳為基地的民營航空公司「東海航空」。
黃楚標在香港生意不多， 最為人熟悉已是○六年夥拍鄭經翰等人創辦雄濤廣播，後來易名為香港數碼廣播（DBC），設有七條數碼頻道。惟電台在一二年開播不久，黃楚標及其他股東便因不滿鄭經翰的大花筒營運方式， 拒絕再注資並跟其反目，結果電台在一二年十月至一三年一月期間停播，至一三年一月二十八日電台得以復播， 但營運一直不如理想，終在去年八月將牌照交還政府。
曾蔭權一二年自爆計劃退休後到深圳居住，從而被揭發所租單位的業主正是黃楚標，廉署接獲舉報後展開調查，到一三年八月約見曾鮑笑薇，兩個月後拘捕曾蔭權，直至一五年十月，正式落案起訴曾蔭權兩項公職人員行為失當罪。
消息人士透露：「律政司原本建議就曾蔭權未有向行會申報租屋一事，起訴一項公職人員行為失當罪，但時任廉署執行處處長（政府部門）李寶蘭，剛獲委派署任執行處首長一職，她上位後即翻看曾蔭權案的調查文件，經過仔細研究，要求增加控罪。」
據知李寶蘭的理據包括，曾蔭權提名何周禮授勳，卻隱瞞對方替其租住單位進行翻新裝修工程，故應加控一項公職人員行為失當罪；而在案件正式開審前三個月，她再決定加控曾蔭權一項行政長官收受利益罪。
「當時內部有份調查的人，都指後加的兩項控罪證據較弱，只是博一博，結果一項被打甩，另一項就連法官多番提供指引，陪審團都無法作出有效裁決。」消息人士說。
行會主席身份批牌照
案情指○八年一月，雄濤廣播向廣播事務管理局申請為期十二年的AM廣播牌照；而身為特首的曾蔭權在一○年開始與雄濤廣播主要股東黃楚標，就涉案單位事宜進行商討；至一二年一月期間，曾蔭權以行政長官及行政會議主席身份，批准雄濤廣播的數碼聲音廣播牌照；交還AM廣播的牌照；以及批准原屬「不合資格持牌人士」的李國章，出任已改名為數碼廣播公司（DBC）董事兼主席。
控罪又指涉案單位的三百萬元翻新裝修工程，使曾蔭權在處理雄濤的上述申請時受到影響，而該工程是在一一年初由鄭經翰聯絡建築設計師何周禮參與，同年二月十八日，何到禮賓府與曾氏夫婦見面，曾蔭權要求何按曾太指示進行工程，之後曾太幾乎每個月都與何會面，及後曾蔭權提名何周禮授勳。
此外，案中特別提到一筆三十五萬元的可疑款項。一○年七月十六日，正值政府就數碼廣播牌照進行公眾諮詢，雄濤廣播的另一股東、東亞銀行主席李國寶，開出一張三十五萬元現金支票，曾太在約半小時後存入同等金額款項。同年十一月，曾太將八十萬元人民幣匯至內地銀行戶口，控方認為部分款項正是來自李國寶的三十五萬元，但辯方反駁指將兩筆款項扯上關係純屬推測，並指曾太與李國寶以往亦有其他金錢來往，而法官在引導陪審團時強調，並無直接證據指該三十五萬元屬同一筆款項，陪審團不應過分臆測。
案件審訊了二十三天，以及陪審團經過兩日一夜退庭商議，上周五終有裁決，曾蔭權涉及最嚴重的行政長官收受利益罪，因陪審團未能達成大比數有效裁決，須解散陪審團。至於兩項公職人員行為失當罪，其中指他處理雄濤廣播的牌照等三項申請時，未有向行會申報他與黃楚標就入住涉案單位進行商議，陪審團以八比一裁定罪名成立；另一項提名何周禮授勳時未有申報的行為失當，則一致裁定不成立。
推銷員踏上青雲路
香港在港英政府統治時，港督是最高級官員，其官職只受英國政府監管。直至九七年二月香港回歸前，行政會議曾研究成員的利益申報制度，要求特首跟隨行會成員，同樣作利益申報。但由於特首等同港督是最高級官員，沒有上級可讓他諮詢意見或索取指引，故相關制度始終不適用於特首。
不過一向要求為官清廉的曾蔭權，決定自行制訂內部守則規管自己，並在○七年七月起採用，指明在沒有利益衝突的情況下，特首可以考慮接受朋友邀請乘坐私人飛機及遊艇，但需要支付相當於市價的費用。他亦要求修改涉及監管公職人員的《防止賄賂條例》第三及第八條，擴大至適用於行政長官，但第三條因技術性問題而未獲通過。
「在沒有明確法例規管下，曾蔭權任職特首期間，一直只靠自己拿尺度，衡量自己的公務及私務有否涉及利益衝突。可惜還是陰差陽錯，令自己成為香港開埠以來被定罪及入獄的最高級官員。」知情人士說。
在香港土生土長的曾蔭權，是九七回歸以來，唯一先後擔任財政司司長、政務司司長及行政長官三個最高官職的人，成為典型香港仔發奮向上模範。
出身基層家庭的曾蔭權，父親曾雲在警隊服務三十年，退休前為警署警長，二弟曾蔭培為前警務處處長。曾表示，年少時和父母、六兄弟姊妹，擠在荷李活道警察宿舍狹小的單位生活，一家八口並要共睡一牀。
擊退金融大鱷最風光
六四年，他於香港華仁書院
畢業，但因會考成績一般未能升學，隨即加入輝瑞藥廠任推銷員，至六七年成功考取政府職位，擔任二級行政主任（EO），正式展開官場生涯。
加入政府短短兩年，曾蔭權再升呢為政務主任（AO），其後繼續扶搖直上，十年間位至丙級政務官；當時這個職級的月薪，相等於現時十四、五萬元，以一個沒有大學學位的打工仔來說，已算成就非凡，但對於自稱典型香港仔的他，學歷始終是其心中一根刺。
至八一年，曾蔭權獲政府保送美國哈佛大學修讀公共行政碩士，昔日會考一科A都無的他，苦讀一年以九科A的佳績畢業。曾蔭權學成回港，即獲時任財政司夏鼎基器重，調任當年政府銳意發展的首個衛星城市沙田，出任政務專員，之後如坐火箭，幾乎每兩年便晉升一級。
九五年曾蔭權的仕途出現大突破，成為首位華人財政司，九八年爆發亞洲金融風暴，國際炒家狙擊港元，他與時任金管局總裁任志剛、財經事務局局長許仕仁，動用千億元外匯儲備入市，成功捍衛港元匯率擊退大鱷，打了漂亮一仗，獲得不少掌聲。
九七年香港回歸，曾蔭權順利過渡，○一年接替陳方安生出任政務司司長，四年後時任特首董建華辭職，他先署任特首，繼而以大熱姿態參選，在○五年正式成為第二任香港特首，並在○七年成功連任，至一二年六月三十日卸任退休。
林鄭月娥 （前政務司司長）
「無容置疑，曾蔭權是誠懇的天主教徒。多年來他都向我分享相信主的重要性，如遇到困難要保持冷靜及祈禱。無論他做過什麼過犯，我相信整體而言，曾蔭權是良好品格及有承擔。我懇求法官適當地對曾蔭權展示寬容，我希望他對香港的貢獻會繼續獲得認同。」
曾俊華 （前財政司司長）
「我在2005至2007年間出任特首辦主任，深知行政長官的繁重工作。而凡是會對市民大眾帶來深切影響的政策，曾蔭權例必特別上心。曾蔭權在政府工作了45年，鞠躬盡瘁。我期望法官可以念及他對社會作出了45年的貢獻，從輕發落，免他在72歲之齡受牢獄之災。」
陳德霖 （金管局總裁）
「九七年亞洲金融危機爆發，香港受到國際大鱷衝擊，貨幣和金融體系危在旦夕。Donald時任財政司司長，他洞悉形勢，以無比勇氣果敢地指示金融管理局採取入市行動，反擊雙邊操控。結果香港成功擊退大鱷，力挽狂瀾。事後他在國家上解釋我們入市行動是別無選擇，並非摒棄自由市場原則，贏得國際人士的理解，香港得以安然度過亞洲金融危機，Donald功不可沒。」
陳方安生 （前政務司司長）
「曾蔭權出生草根，因其能力、熱誠及全情投入工作，爬升到香港特區首長之位，他憑着對香港的貢獻，成為香港歷史上唯一一位先後歷任財政司司長、政務司司長和行政長官三個最高職位的官員，這都是得來不易。過去45年，他對香港的付出，令香港成為中國卓越財經服務中心，我要特別一提，1998年香港政治不明朗的時候，他亦成功處理財政危機。」
唐英年 （前政務司司長）
「識曾蔭權近三十年，了解甚深。曾蔭權是行政長官的典範，他熱心投入公共服務，有為市民提供最好政策的決心，及對維護開放公平社會的堅持。曾蔭權在處理不同的危機中，亦充分顯示其領導能力及決心。例如成功遏止禽流感在社區蔓延，菲律賓人質事件的處理及對受害者及其家人的跟進，沙士襲港時帶領清潔香港的運動，減少感染情況。」
曾蔭培 （胞弟，前警務處處長）
「我們十分欣賞大哥許多的傑出素質：首先是他的慷慨精神，他始終關心和以別人的利益為前提，並會在認為別人需要幫助的時候全力提供協助。這就是他與社會上不同層面的人，甚至是基層市民，如肉販，麵包師，小販和魚販，都能結交成好友的原因。」
黃仁龍 （前律政司司長）
「曾蔭權是真正的香港仔，真誠地關心社會大眾的福祉，他多番強調司法獨立是香港成功的基石，堅定支持法治 。」
「公職人員行為失當」個案
許仕仁收受利益
詳情 前政務司司長許仕仁（上圖）被指在擔任強積金管理局行政總監期間，接受新鴻基地產提供免費入住跑馬地禮頓山豪宅單位，並透過中間人收受逾千萬元款項，其後任職政務司司長期間，向政府隱瞞收取有關利益。
判刑 一四年十二月被裁定三項公職人員行為失當、一項串謀公職人員行為失當、以及一項串謀向公職人員提供利益罪成，判囚七年半。
南丫島海難
詳情 一二年南丫島海難發生後，時任海事處助理處長蘇平治，被指曾吩咐下屬不用依照○七年開始實施的新例驗船，即本地客船須有相等於最高載客量的成人救生衣數目，以及相等於最高載客量百分之五的小童救生衣數目，因而被控以公職人員行為失當。
判刑 一六年六月被裁定罪成，判監十六個月。法官指蘇並無權力下達有關命令，蘇目前正保釋等候上訴。
黃冠豪接受款待
詳情 前警司黃冠豪一一年出任灣仔分區指揮官期間，三度光顧相熟火鍋店並收取店方送贈價值逾千元洋酒，以及約四千五百元飲食折扣；及後他在參與審批酒牌時，明知該店無牌賣酒但不向上級報告，因而被控公職人員行為失當。
判刑 一三年被裁定罪成，判監一年，後上訴獲減刑至半年。
冼錦華免費嫖妓
詳情 警方有組織罪案及三合會調查科前高級警司冼錦華，被指在○一至○二年期間，與淫業集團關係密切，並三度獲夜總會女東主安排免費召妓服務，更曾大玩「一王二后」一小時。
判刑 ○三年被裁定罪成，判監三年，上訴後獲減刑至兩年。
防賄條例 規管特首有漏洞
曾蔭權在任特首時，主動提出修改《防止賄賂條例》，將適用範圍擴大至行政長官，例如接受賄賂、協助他人訂立合約、生活水平和財產與公職收入不相稱等。
有關修改在○八年獲立法會大致通過，唯一未能過關的，是建議將適用於所有公職人員的《防止賄賂條例》第三條，加入「特首在無批准下收受利益已屬犯罪，不用證明收受利益的目的或該利益是否影響公職」。
時任政務司司長唐英年當時解釋，有關條例規定公職人員接受利益需特首批准，但因特首不能批准自己接受利益，加上憲制上特首在特區有最高權力，所以將特首納入第三條規管，有結構性困難。
一二年，曾蔭權委任終審法院前首席法官李國能，成立「防止及處理潛在利益衝突獨立檢討委員會」，檢討官員利益申報制度。委員會同年五月完成檢討報告，提出三十六項建議，包括特首與其他公職人員看齊，同受第三條規管，並成立三人獨立委員會，決定是否批准特首索取或接受任何利益，藉以解決前政務司司長唐英年所指的結構性困難。
當時仍是候任特首的梁振英，曾承諾上任後會認真考慮落實相關建議，不過他上任後，政府表示建議涉及《基本法》層面的憲制問題，故至今未有計劃修法。
撰文：蔡曉楓、陶景德︱攝影：張恩偉、李宇家、楊耀文
資料：柳河東︱設計：美術組
工程師學會前會長周明權：葵涌貨櫃碼頭建新市鎮 住數十萬人
1 :
GS(14)@2017-07-27 17:42:21http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9892&issue=20170727
【明報專訊】巿區土地供應緊絀，興建「插針樓」難紓緩龐大住屋需求，究竟有何解決方法？上世紀60至90年代曾參與興建紅磡海底隧道及多條地鐵線路顧問工作的香港工程師學會前會長周明權建議，港府可以與葵涌貨櫃碼頭現有營運商磋商，在碼頭現有土地研究「一地兩用」，在碼頭存放貨櫃等非上落位置，分階段發展上蓋住宅項目，打造可容納數十萬人居住的新市鎮，並且把地鐵線路進一步延伸至碼頭所在的葵青區，解決港人住屋的燃眉之急。
明報記者 葉創成
周明權本周正在倫敦公幹，其間仍越洋接受長途電話訪問，親述其在葵涌貨櫃碼頭上興建住宅項目的建議，「目前香港人的最大怨氣，就是無地方住，樓價太高。如果任何人提出建議可以幫助香港解決此問題，製造多些土地來興建住宅，不論政府及社會各界均應該積極考慮」。
根據周明權的建議，港府可以與葵涌貨櫃碼頭現有營運商磋商，在碼頭現有土地研究「一地兩用」，在碼頭存放貨櫃等非上落位置，分階段發展上蓋住宅項目。他強調，在葵涌貨櫃碼頭發展住宅，是由首屆特首董建華任主席的團結香港基金在4月率先提出（編按：有關建議是先在長洲南面填海2200公頃，再將現時葵涌貨櫃碼頭搬至該新增土地，騰出用地以興建住宅），而周明權近日提出的方案，由於不涉及搬遷貨櫃碼頭，料最快可在5年內提供新住宅土地供應，相信是更值得考慮的建議，「港府若要另覓地方填海興建新碼頭，相信需時10年以上；而且由於碼頭像機場一樣需要24小時不停運作，故日後搬遷碼頭就如1998年搬遷機場，在新址先把所有機器及機械重置一套，然後再從舊址搬去新址，葵涌貨櫃碼頭曾是全世界貨櫃箱處理量最高的碼頭，像這樣再來一次『以新換舊』，成本肯定是天文數字」。
仿港鐵站上蓋物業 轉移板分隔住宅碼頭
作為工程界的專業人士，周明權過去曾參與不少港鐵站上蓋住宅項目的顧問工作，他表示港鐵站上蓋屋苑普遍設有一塊很厚的石屎板塊，行內稱為轉移板（Transfer Slab），分隔上蓋的住宅物業，以及下方的商場或停車場，此模式在本港其他住宅亦已廣泛應用，相信亦可以用來在葵涌貨櫃碼頭上蓋發展住宅：「轉移板是很重要的，令上蓋住宅的支柱不需要一直延伸至下方，這樣的話，下方位置可因應需要再制訂不同支柱位置，作為商場或停車場之用，日後料亦可因應營運碼頭的特定需要而作規劃」。
另外，周明權強調，他並非建議在整個貨櫃碼頭上蓋興建住宅，例如碼頭內有俗稱為「怪獸」的貨櫃上落區，由剷車將貨櫃運送上岸或上船，場地內運作繁忙，其上蓋不適合興建住宅，故他只建議在存放貨櫃的非上落位置入手。他表示，有關位置的面積亦相當大，若在非上落位置的上蓋全部興建住宅，估計規模可等於數個美孚新邨，「美孚新邨目前有99幢住宅，由於過去設有高度限制，樓高上限為20層，故該大型屋苑現只可容納約10萬人口。由於葵涌貨櫃碼頭上蓋可用來興建住宅的面積更大，住宅樓層料亦可更高，估計落成後規模將是數個美孚新邨，有數十萬人居住，等同一個新市鎮」。
可涵蓋公私營房屋 惠及不同階層
周明權表示，在葵涌貨櫃碼頭上蓋發展的住宅項目，與美孚新邨此私人屋苑不同，是一定要同時包括私人樓宇及公營房屋，這樣才可解決目前本港不同階層面對的住屋問題，「目前住宅樓價之高，一般港人根本買不起樓，大家亦看不到將來怎麼時候才可以上車，這是怨氣積累的根源。如果只是暫時無樓住，但5至7年後可以上到樓，相信大家不介意多捱幾年，發展碼頭上蓋物業便可穩定市民對長遠房屋供應的預期，但該項目一定要同時興建私樓、居屋、公屋及港人首置上車盤，令本港不同階層都可以看到有上樓的希望」。
為了配合上述新市鎮的發展，周明權建議，港府可與港鐵（0066）磋商興建葵青支線，由現有的葵涌站延伸至葵涌貨櫃碼頭，同時在區內增建公路及載客碼頭，便利日後在碼頭上蓋居住的數十萬居民往返本港各區。至於上蓋住宅鄰近碼頭的噪音問題，他認為可把外面一排住宅改則，將廚房而非大廳面向貨櫃上落區，以減輕噪音的影響。
與碼頭商洽業權 須具政治決心
目前葵涌貨櫃碼頭的營運商包括長和（0001）、九倉（0004）及中遠集團等，在碼頭上蓋興建住宅涉及複雜的業權磋商，周明權強調，希望港府有政治上的決心，與碼頭營運商，以及港鐵、房委會等其他持份者磋商，「香港人一條香港心」，齊心協力解決本港住屋的最大社會難題，「要解決數十萬人的房屋問題，一定不會是容易的事，但最重要是大家有決心。我相信，若林鄭月娥新政府一上場便成功推動碼頭上蓋住宅此一重大項目，不單令全世界矚目，本港社會的怨氣亦會隨即大減」。
[名人樓市論壇]
2 :
GS(14)@2017-07-27 17:42:44http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0859&issue=20170727
【明報專訊】周明權除了是自由黨前主席周梁淑怡的丈夫外，過去半世紀亦參與紅磡海底隧道及地鐵等多項本港重要工程，也曾任職香港電燈，並且在工程界出任多項公職。他回憶說，過去幾十年本港經濟起飛，與成功的基礎建設是分不開的，「開埠以前本港只是一條小漁村，並無供水或供電系統。但今時今日，你有沒有聽說過兩間電力公司無電供應呢？上世紀60年代本港亦曾試過制水，在一段時間內每4日才供水一次，但由1970年代至今，市民一般只要擰開水龍頭便有水供應了」。
指港經濟起飛 與基建密不可分
交通基建方面，周明權表示，在上世紀60年代本港亦曾有行政局及立法局議員反對興建地鐵及紅隧，認為勞民傷財，惟過去幾十年本港經濟高速增長，目前回頭看的話，過去所有拍板興建大型基建的決定均屬絕對正確。
向前望的話，他認為，港鐵南港島線已於去年落成，而港珠澳大橋及廣深港高鐵等大型跨境基建料將於今明兩年竣工，故本港數十萬建造業工人的生計將受影響。因此，他建議港府積極考慮在葵涌貨櫃碼頭發展新市鎮，此項目除了大量興建房屋外，亦包括地鐵支線，可確保本港建造業工人在未來10年有穩定工作。
[名人樓市論壇]
3 :
舊會員(60465)@2017-07-28 10:47:46傻啦...香港人話冇樓住，係冇市區樓住...
香港邊皮位，佢地點肯住?
陸振球﹕樓價再跌一成 負資產或飈升數十倍
1 :
GS(14)@2019-02-03 12:18:35https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4114&issue=20190202
【明報專訊】不經不覺狗年將逝，而要迎接豬年，差餉物業估價署日前公布了2018年12月最新的樓價指數，去年首7個月差不多升了一成，但之後5個月便幾乎打回原形，如仿效股巿的陰陽燭，將樓價指數繪畫成年線圖的陰陽燭，便是在高位形成了墓碑形態，屬可能轉勢的利淡信號，要加以小心。
昨日也是狗年倒數第二個港股交易日，港股原是高開，但昨日公布的中國財新製造業PMI連49也守不住，見近3年低位，反映在中美貿易戰下內地經濟急速惡化，昨早港股恒指期貨隨即由高位急插，雖在午後反彈但收巿仍要微跌；而美國聯儲局日前議息後宣布不加息，議息聲明指美國經濟表現良好，但就差不多暗示不再加息，縮表也會審慎，近日美股其實已回穩，為何聯儲局卻急於放鴿？實在耐人尋味，從陰謀論角度思考，美國不加息，也可能未必是好事。
說回差餉物業估價署的樓價指數，截至去年12月較高位跌逾9%，隨即香港重現負資產，當然有分析指暫時只有200多宗，與香港2003年時曾有超過10萬個負資產有極大差距，暫仍不會因此而衝擊樓巿，但之所謂燎原之火，總由星星火屑開始，而樓價再跌多一成，相信負資產數字不會只升一兩倍，可能會以幾十倍的速度飈升！
大戶低吸物業 愈買愈平
早前新地（0016）再以高價投得啟德住宅地，為樓巿好友增加信心，但本周政府公布啟德的一幅商業地再度流標，又似反映發展商仍然審慎。啟德的商業地皮雖然流標，但朋友湯文亮的紀惠集團卻繼續逆巿吸納優質商廈，月前以每呎約3.1萬元買入中環中心的低層全層單位，上周本來約了他吃晚飯，他卻臨時甩底，原來他又再簽約添食買多一層，這層較之前買入的那層單位高約8層，每呎價格反而低了約一成，那究竟是之前他買貴了要呻笨，還是能夠以更廉宜的價錢增持而應該開心？
湯文亮撰文解釋他為何他明知樓價下跌仍然去買樓，「我買的是樓宇質素，並不是買升勢，在樓市下跌時才可以有機會買到優質單位，又可以鋤價；當樓市上升，並不是不可能買到優質單位，但要付出很多溢價。當樓市下跌，那些買家就變成輸家，如果付了溢價仍然買不到優質單位，就是大輸家。我現在雖然是『輸家』，不過是暫時性的，總有一日我會是贏家！」
投資另類資產成新趨勢
看來，樓巿高手大戶的投資思維往往和一般散戶極為不同，散戶通常喜歡高追，但大戶卻愈買愈平，更是愈平愈買！另外，投資物業，除了大家熟悉的住宅和商廈，其實可會考慮投資「另類資產」？仲量聯行最近發表的《香港另類資產類別：轉向組合多元化》研究報告，值得參考。
仲量聯行指出，住宅、寫字樓、商舖及工廈等傳統地產的資本值自2008年環球金融風暴過後大幅上升，但同時各類資產的租金回報率跌至歷史新低（圖1），投資者從投資傳統物業獲得理想回報愈益困難。「我們察覺投資者對投資另類資產的興趣增加，原因是投資者可賺取的投資回報較傳統物業高出50至75點子。」
報告指出，共居空間的投資價值，可參考根據香港政府的推測，香港於2018/19年的學年將缺乏13,600個學生宿位，共居空間在短期內可趁宿位供應不足的機會而滿足市場需求，並有潛力吸引年輕的專業人士投入此居住模式。
另香港城市大學城市研究小組訪問了18至25歲的香港市民，發現有82%的受訪者與自己的父母或伴侶的父母居住。相信租金的負擔能力是此情况的主要原因，一般而言，年輕專業人士若希望在私人市場租屋，要把每月收入的最高八成用作支付租金。共居空間則可以提供另一價格相宜的居住選擇，月租可低至3000元。
共居空間最低月租3000元
此外，香港有龐大的外籍專業人士，以短期或長期合約形式留港工作。共居空間不但能為外籍僱員在陌生的城市提供一個社交空間，更不用簽署長租約，因此極具吸引力。
另外，香港人的平均家庭居住面積愈來愈細（圖2），令到買入工業大廈改作自存倉可收取的租金愈來愈高。
自存倉租金上升 數據中心需求增
至於數據中心，仲量聯行指在可見的將來，香港數據中心的需求將愈益增加。國際數據資訊研究機構IDC預期，2017至2025年，全球數據將以每年26%的升幅增加，意味數據總存量每3年會增加一倍。視像串流服務、線上遊戲及社交網絡等日益普及的趨勢，將大幅增加市場對數據儲存和處理的需求，以至有關物業近年的租金亦不斷上升（圖3）。
香港在發展成數據中心樞紐方面擁有天然優勢，可免受地震等天災影響，經營環境是否穩定是營商的重要考慮因素。
香港的電訊網絡發展健全，設有12個海底電纜系統與其他國家（不包括中國內地）連接，2020年將有額外5個系統投入服務。然而，香港要擴展數據中心市場的最大困難是土地不足。
另一種「另類資產」為較多人熟悉的車位。香港政府以車位供應限制私家車的數目，在2007至2017年間私家車位的數目由613,000個增加9%至668,000個，然而，期內領牌的私家車數目大增48%，由409,000輛增至606,000輛。車位短缺帶動其價格於過去數年間上升，市場並錄得多宗創歷史新高成交（圖4）。
[陸振球 樓市解碼]