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起燕屋做直銷燕農月賺十七萬

1 : GS(14)@2010-09-19 14:49:11

2010-9-16 NM  

香港人燕窩吃得多，有沒有想過自己建燕屋做「業主」？一百萬，在香港還不夠買一個客廳，四十五歲的唯一燕窩老闆呂錦輝（Johnny）選擇在印尼起屋做另類「包租公」，租客不是人，而是一隻隻金絲燕，租金則是一盞盞價值不輸黃金的燕窩。

打工仔半路出家做「燕農」，呂錦輝在銅鑼灣開設樓上鋪，實行生產、批發、零售一條龍，並以「全港最平」做招徠，主攻內地豪客，月賺逾十七萬。

最近，Johnny忙着建「豪宅」。「間屋面積大約有一個半籃球場大，四層樓高，雙牆設計，牆與牆間裝有抽氣扇。室內有泳池、人造瀑布牆，地板裝咗灑水噴頭，將溫度及濕度盡量維持到同山洞一樣。」說的正是Johnny位於印尼的第四間燕屋，建築成本逾二百萬，今年六月動工，預計年尾落成。「一般嘅燕屋只需一百萬，良禽擇木而棲，我希望利用間『豪宅』，將隔籬屋的燕子引過來！呵呵。」Jonny興致勃勃地打開電腦，展示「豪宅」的照片。

這間興建中的「豪宅」與Johnny的另外三間燕屋，均位於印尼北面的棉蘭市，現每月可採約十五公斤的燕窩，剛採下的燕窩原盞（或稱「毛燕」），每公斤市價約萬二至萬四港元，加工後的燕盞，每公斤則售萬五至萬七元，Johnny的燕屋，每個月已有逾二十萬元「落袋」。「燕屋起好後，鎖好門窗就唔使理了，幾乎係零成本，只要每個月用五、六百元請兩個當地人去摘燕窩，就可以印印腳收錢了。」Johnny不諱言道。

人工山洞引燕入甕

燕屋由Johnny和印尼拍檔William各佔一半權益。「佢出地，我出錢，印尼政府規定要係印尼籍，先可以買地起屋。William家族喺棉蘭有幾塊地，嗰度靠海潮濕，本來已有唔少燕屋。」二人原本都幫日本人造纖維公司Kuraray打工，Johnny負責東南亞銷售，不時要前往印尼，William 正是印尼的代理銷售經理，二人因此成為好友，最後更在William提議下，合作起燕屋。

Jonny表示，印尼很多燕屋都靠近民居，原本是住人的，因為燕子進駐，屋主才搬走，變成燕屋。後來越來越多當地人反過來，表面建民居，實則做燕屋。「政府唔俾申請建燕屋，只可用民居名義起。」○三年，Johnny第一次建燕屋，便因為太「求其」而撞板。「我地將William嬤嬤家嘅二樓改裝成燕屋，釘實門窗，喺天花開咗個窗俾燕子出入，再喺牆上噴灑燕子糞便，但因為唔夠暗，屋內溫度太熱，做唔到山洞嘅效果，冇燕子肯飛入來。」於是，二人投資五十萬，興建了第一間真正的燕屋。

「我哋每日黃昏都揸車去William家嘅田地，坐喺田邊度眼光光數燕子，觀察牠們嘅飛行路徑。」Johnny表示，燕子每日早上都會飛去大海、樹林或田地覓食，夜晚才回巢，所以燕屋選址要靠近這些地方。揀好位置後，再以「山洞」為藍圖來建屋。「燕屋要有兩層牆壁，不可用石屎，要用透氣嘅磚，以保持室內潮濕清涼，所以建築費等同起兩間民居。」Jonny說，燕屋用了半年才建成。「平時唔使搵人睇住，但要做好防盜，起碼兩道大鐵門，五、六把鐵鎖，再喺屋外養幾隻狼狗。」

萬事俱備，但燕子什麼時候來，就要聽天由命。「引第一隻燕子入來築巢最難，好彩嘅起緊間屋已經有，但我第一間屋等咗兩年，才有零星燕巢。」邊學邊做，Jonny和拍檔於○六年及○八年，分別投資七十萬起第二、三間燕屋。「第一間的牆身及屋頂都有洞口予燕子出入，令燕子容易飛走，之後再起嘅燕屋，只保留屋頂出口，一年左右已有收成。」Johnny說。

直銷一條龍

早在建燕屋前，Johnny已透過William搭路，向當地燕農買貨回香港，再批發予廣州的海味店。至第一間燕屋落成後，Johnny決定開鋪，兼營零售。打鐵趁熱，Johnny說服住在印尼泗水市的親戚，合資開設加工場。「開加工場要好低調，萬一俾當地人發現是加工燕窩，就好容易受襲擊。」為掩人耳目，加工場就設於親戚家中，擺放數張枱凳，請了十幾個女工便匆匆上馬。

銅鑼灣的店鋪位於崇光百貨後街，樓梯口掛着「全港最平」及「燕窩直銷」的燈箱，走上二樓，沿途貼滿「燕農」字樣。來到門口，鐵閘上裝有紅外線防盜器及閉路電視，按響門鈴，職員碧姐走過來扭開門上兩重密碼鎖。「我呢度擺咗五、六十萬燕窩o架！夜晚租俾個日本朋友喺鋪後面瞓，前鋪後居，好安全。」Johnny 說。三百多呎的店面，牆上木架、兩個雪櫃都放滿燕窩。其中，龍牙、貢品官燕盞每兩分別為七百九十元及九百八十元，最貴的頂級血燕盞每兩九百九十元，比起對面崇光百貨內，東方紅、燕之家專櫃的同名燕盞平均便宜二到三成。為吸引內地遊客，Johnny還首創銷售燕窩原盞。「內地很多假燕碎或漂白嘅燕盞，所以內地客對未挑毛嘅燕盞更有信心，覺得比較難做假嘛。」Johnny說。

另外，Johnny還會在預約的客人上來前，浸好燕窩，等客人來到即燉即試。「大部分客人都係食開燕窩嘅阿太，佢哋試過之後，就知品質高低，比我仲專業，假嘢呃不到佢哋。」Johnny表示，店鋪沒有做宣傳，全靠熟客口碑相傳。這天下午，熟客李太及林太來幫襯，「李太，面色又好咗喔。」Johnny熟落地打招呼，「係啊，冇咁黃。」李太笑說，二人坐下看燕窩，Johnny主動每兩減了逾二百元，兩位阿太即時笑逐顏開，合共買了三萬多元燕窩，離開時不忘拋下一句：「我哋會介紹多啲朋友來買o架啦。」Johnny表示，減價後，毛利由三成半跌至一成，唯有當作宣傳費。

內地借力建品牌

去年，有熟客主動提出向唯一取貨，以特約經銷形式，在廣州開店。Johnny只收萬五元加盟費，並以零售價的七成價錢供貨，毛利只有百分之七至八。「冇肉食」都照做，看似愚蠢，但Johnny表示，零售有八成客是內地人，分店有助加快提升品牌在內地的知名度。

現時，內地已有六間加盟商，分布深圳、廣州、成都等地。公司的燕盞，兩成產自自家燕屋，八成購自其他燕農。泗水加工場女工已增至百多人，每月加工一百公斤燕窩。夏季屬進補淡季，香港公司上月淨賺七萬元，踏入秋冬旺季，營業額更可倍增。

成功背後，做布料採購出身、半路出家賣燕窩的Johnny，其實捱足五年蝕本期。「當時印尼燕屋未有收成，香港直銷又未儲到客，○六年前都仲係一邊打工一邊創業，積蓄再加每個月三萬五元人工，全部擺晒落去。」今年七月，Johnny剛和女友拉埋天窗，他笑稱遲了十年。「沒辦法，創業期根本儲唔到錢。」再過多六個月就升級做爸爸的Johnny認為目前最重要是建立品牌。「希望將燕窩農民這個品牌傳俾我個仔，再傳俾我嘅孫，一直做下去。」

燕屋大解構

選址

燕屋的功能是取代山洞，吸引金絲燕到屋內築巢。燕子會早出晚歸覓食，喜歡吃海裡的微生物及一般昆蟲、果實等，不需要餵飼，因此要選擇靠海、森林或農田的地方建屋。

結構、設備

‧門窗全要密封，營造黑暗環境，只在屋頂開設約一平方米的洞口予燕子出入。

‧雙牆結構可以隔熱，牆間空隙可裝排氣扇，儘量保持室內溫度在23℃。

‧屋內設有水池及灑水系統，保持百分之九十以上的濕度。

‧擺放音響設備，持續播放燕子叫聲，另在牆身噴塗燕子糞便和雞蛋漿，營造燕洞氣氛。

採摘燕窩

‧燕屋平均需要約一年才有收成，成年金絲燕一年築巢約三次，每次燕子築巢後，要再等牠生蛋﹑孵化，以及初生的小金絲燕離巢，才可採摘燕窩，需時約三個半月。

‧緊記不可採摘仍有燕蛋或幼燕的燕窩，不然會趕走燕子。可在燕巢旁邊記下築巢﹑生蛋等日期，方便計算採摘時間。

香港直銷生意

開業資料（03年7月）

租金：$22,500*

水電：$3,000

裝修：$35,000

入貨：$100,000

總投資：$160,500

*兩個月按金，一個月上期

營業資料（10年8月）

營業額：$500,000

租金：$20,000

水電：$3,000

入貨：$400,000

人工：$4,000

雜費：$3,000

盈利：$70,000

一點意見

燕之家燕窩專門店董事總經理，十年前創辦燕之家，售賣燕盞及各款樽裝即食燕窩等，現於中港澳擁有三十家分店。

1 標榜燕農並不足以令客人有信心，建議每月或每季將燕窩送去SGS或GMA等檢測認證公司作品質檢定，費用約七千至八千元，檢測項目包括燕窩成分、含菌量及是否含有其他物質如漂白劑、雙氧水及防腐劑等。

2 「直銷」的成功關鍵在於薄利多銷，自建燕屋及加工場可控制原材料成本，但顧客群太窄，應主動聯絡報紙、雜誌等撰寫鱔稿，增加宣傳，先提高在港知名度，再反攻內地會更有效。

3 價錢算便宜，但為避免遊客有「假貨」懷疑，可申請如正貨正版﹑優質旅遊服務及香港名牌等標誌。

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珠寶行前經理受賄二十七萬元以批出鑽石訂單判囚三年

1 : GS(14)@2010-09-30 22:26:04

http://www.icac.hk/tc/news_and_events/pr2/index_uid_1070.html
一名珠寶行前經理，收受非法回佣共約二十七萬港元，作為向供應商批出購買鑽石訂單，被廉政公署拘控。被告今日（星期三）在區域法院被判入獄三年。
Isabel Jalbaud，別名Ellie Ho，五十二歲，寶國珠寶金行有限公司（「寶國」）前出口經理，亦受命須向「寶國」及其鑽石供應商Schachter & Namdar Asia Limited（SNA）各支付十三萬港元。
法官邱智立判刑時稱，鑑於被告違反誠信，長時期觸犯嚴重罪行，故判處她入獄乃適當刑罰。
法官續稱，判刑起點為三年三個月，但考慮到被告並無案底及其求情理由，故將刑期減至三年。
Jalbaud較早前被裁定兩項罪名成立，即一項代理人接受利益，違反《防止賄賂條例》第9(1)(a)條，及一項串謀詐騙。
甘智怡，二十九歲，SNA前營業代表，因與案件有關亦被廉署拘控。她較早前承認一項向代理人提供利益罪名，違反《防止賄賂條例》第9(2)(a)條；另一項欺詐罪則紀錄在案。
法官將甘的案件押至十月十五日判刑，以待被告的社會服務令報告。甘還押懲教署看管。
案情透露，「寶國」於案發時是一間珠寶零售商，在尖沙咀經營兩間珠寶店。SNA是一間總部設在以色列的鑽石供應商。
二○○六年十一月，Jalbaud代表「寶國」經由甘向SNA批出購買鑽石訂單。
在最初數次交易，甘從「寶國」收取全數貨款。但當甘於二○○七年一月中向Jalbaud收取貨款及取回寄賣的貨品時，Jalbaud向她索取回佣。
Jalbaud向甘表示，若甘拒絕給予回佣，她不會支付仍未清繳的款項及延遲退回寄賣的貨品。甘其後答應Jalbaud的要求。
案情又指，甘按Jalbaud的建議，就每一宗交易準備兩份手寫發票，以詐騙「寶國」及SNA。較少折扣率的一份發票交給「寶國」，而另一份較多折扣率即約百分之四至七的發票則交予SNA。
「寶國」因而支付較高的款項，SNA卻少收了貨款，而差額成為了給予Jalbaud的回佣。
Jalbaud亦向甘作出威脅，若她停止支付回佣便會揭發她們之間的非法行為。兩人的貪污勾當一直維持至二○○八年Jalbaud離職時才終止。
二○○七年一月至二○○八年九月期間，「寶國」與SNA進行了合共三十七次鑽石交易。期間Jalbaud收受由甘提供的賄款合共約三萬四千七百四十八美元（約二十七萬港元）。
控方今日由大律師鄭淑儀代表出庭，並由廉署人員李麗明及尹穎茵協助。

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資料庫 「聯邦快遞」前僱員詐騙四十七萬元速遞費被判囚

1 : GS(14)@2010-12-17 11:56:03

http://www.icac.hk/tc/news_and_events/pr2/index_uid_1119.html
兩名聯邦快遞（香港）有限公司（「聯邦快遞」）前僱員，在空運提單上少報客戶付運的包裹重量，詐騙公司速遞費逾四十七萬，早前被廉政公署起訴，今日（星期二）在區域法院被判入獄。

馮慶威，四十一歲，「聯邦快遞」前操作統籌員，被判入獄十五個月。盧英傑，三十三歲，「聯邦快遞」前速遞員，被判入獄十一個月。

法官彭寶琴在判刑時稱，由於被告嚴重破壞僱主對他們的信任，法庭須判處監禁刑期。

她又表示，有關詐騙勾當維持一年半，並且導致僱主損失速遞費。

兩名被告早前同承認兩項代理人串謀使用文件欺騙其主事人罪名，違反《防止賄賂條例》第9(3)條及《刑事罪行條例》第159A條。另一項相類串謀罪名則紀錄在案。

案情透露，馮於案發期間以兩間由他控制的公司，即飛達貿易公司（「飛達」）和駿益國際貿易公司（「駿益」），與「聯邦快遞」進行速遞生意。

根據安排，「飛達」及「駿益」以折扣價採用「聯邦快遞」運送服務。馮其後向其客戶提供較少折扣的運送服務以賺取差額。馮亦邀請盧參與有關勾當，並同意與他分享利潤。

案情指，盧其後游說兩間「聯邦快遞」公司客戶，分別採用「飛達」及「駿益」的服務。

馮及盧在該兩間公司客戶收集了包裹後，在交予「聯邦快遞」的空運提單的副本上填寫的重量，加上一個小數點，大幅減輕包裹的重量至約十分之一。

二○○七年六月至二○○八年九月期間，馮及盧將其中一間公司客戶在九十三宗交易中的包裹重量，由約二千一百一十公斤少報至約二百四十公斤，導致「聯邦快遞」損失逾二十萬六千多元。

馮及盧又於二○○八年一月至十二月期間，將另一間公司客戶在四十七宗交易中的包裹重量，由約三千二百五十公斤少報至約三百三十公斤，「聯邦快遞」因而損失逾二十七萬元。

控方今日由大律師王熙曜代表出庭，並由廉署人員林卓庭協助。

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陳立民談內地房地產的十七年職業生涯

1 : GS(14)@2011-03-13 17:09:34

2011-2-1 HJM

中國不斷改變，我們不能長年只用同一個框框看待中國，反而要思考如何突破。在香港，我只會跟隨規矩，但在內地卻要創造規則。

統籌： 陳志輝教授（ 中大EMBA 課程主任）

採訪：周萱（資深傳媒人）

嘉賓：陳立民（盛世太平投資管理有限公司董事總經理）

整理：謝冠東、王璐瑤

九十年代大賣樟木頭單位

陳1988 年中國修改《憲法》，容許國有土地使用權轉讓，內地的房地產業才開始萌芽。1990 年， 國家實施開發開放浦東戰略，後來1992 年鄧小平南巡講話，為經濟改革拉開序幕，同時將房地產業帶上高速發展的道路。

我1993 年畢業於中文大學工商管理學系，對中國並不瞭解。畢業後加入這一行，實屬誤打誤撞。當年的我不懂人情世故，面試總碰得一鼻子灰。難得在置業國際的面試備受賞識，就加入了這家地產公司。當時置業國際如日中天，現在它在香港已銷聲匿跡，因已北移內地。

集團主席蔡涯棉曾是地產代理專業協會會長及房屋委員會委員，常亮相電視講述房屋政策。同時，我也看到梁振英常上電視，他高大英俊，思路敏捷，我一直很崇拜他，想加入仲量行（現為仲量聯行）追隨他，但當年未有機會。

我在公司首先負責內地的房地產買賣，由於是第一份工作，故歸屬感特別強，覺得這份工作就是我生命的一切。公司有售樟木頭住宅，我曾賣了超過1000 個單位，每個約40、50 萬元。那時香港樓價炒至巔峰， 突然出現只賣40、50 萬元的內地單位， 比香港的首期還便宜，便形成了一股熱潮。每星期我都忙於籌備設於酒店的展銷會。物業大多位於珠三角，如樟木頭、常平、莞城、廣州和深圳；某星期賣的單位若少於一百個，便要開會檢討。買家多為四十至六十歲，可分為三種：一、本身是內地來港人士，或內地有親戚；二、有見內地消費水平低，欲置業養老；三、包二奶——這是很大的群體，尤其常平和樟木頭，很多人買樓都是為了包二奶。

就這樣，我天天做得天昏地暗。出於好奇，我一直想親身看看公司所售單位，故當上司提出要在廣州設分行，我便自動請纓。廣州為我帶來了終生幸福——太太是在廣州認識的。

為了學習更多，轉職大企業魏理仕

在廣州工作一、兩年後，有見身邊缺乏良才，同事大都只是靠一張嘴去推銷，技術含量低，我未能充分鍛鍊工作能力。通過朋友介紹，我結識了魏理仕的中國負責人，一拍即合， 便在1997 年5 月轉職。1998 年， 世邦和魏理仕兩家企業合拼，成為全球最大的地產代理顧問管理公司，並於紐約上市，那就是世邦魏理仕。

1997 年， 我被派到上海赴任，負責代理租售辦公大樓。客戶是各行各業的老總，擴闊了我的眼界。相比住宅物業，辦公樓還要兼顧機電設備和公共設施，技術含量較高，也令工作更多樣化。當時，辦公樓物業主要由香港地產商開發，他們正在測試這個新市場。那測試是成功的，以恒隆集團為例，目前公司有一半租金收入來自內地，而其中大部分只來自上海兩個項目。不過，當年我們是開荒牛，那時上海還未有高架道路和浦東機場，由市中心坐車到虹橋機場經常堵車，車程要三小時。那時沒有什麼酒店和高素質的商住建築。可是租金貴得很，我租一個很小的單位， 月租也要9000港元，因為供應很少。當時，上海的房地產市場相當原始。

然而，因鄧小平南巡，指令發展浦東和上海，於是大量辦公大樓在1997 年後建成，供應量大幅攀升。1997 年的甲級辦公室日租是每平方米八角美金（約呎租每月17 港元），1998 年跌至四角，1999 年則更跌至兩角。量提升了，需求跟不上，價自然下跌，可說行業前景仍不算好。那時我月入2 萬元，對香港人來說不算高，而且內地高稅，薪金四分之一用來交稅，也因此當年沒太多香港人願意到內地工作。但基於自己的倔強性格，還是在上海撐下去。

1998 年租金大跌， 除了因為供應上升，還因為金融風暴，跨國公司撤出，需求下跌。2000 年， 曙光來臨， 互聯網公司冒起，包括阿里巴巴、新浪、雅虎，還有現已不存在的易趣等。它們大多由海歸年輕人所創，得到創投基金支持，大把大把鈔票的花，辦公室需求回升， 公司生意好轉。2001 年恒隆廣場落成，上海的市中心漸漸成形。2002 年上海申辦世博成功， 行情進一步看漲。當時我帶領一班同事在上海做生意，可謂所向披靡。

轉投仲量聯行，如何反攻舊同事

同年，世邦魏理仕在全球裏的最大對手、我一向十分仰慕的仲量聯行發生重大人事變動，上至董事總經理、下至各部門的老總全體離職，轉投第一太平。這次變動源於1999年仲量聯行合併，由一家合夥企業變成上市公司，多了一班股東分薄盈利。原合夥人收入下跌，權力亦被削弱，即使買一枝筆，也要向上層申請。自此之後，有人辭官歸故里，我就漏夜趕科場。仲量聯行空降一名英國人出任中國業務總裁，該總裁四處尋找適當人選，擔任辦公樓租售部門主管。經多家發展商推薦，他和我聯絡。洽談半年後，我決定離開世邦魏理仕，於2003 年1 月1 日正式加盟仲量聯行，可說是得償夙願。

但在仲量聯行，我要由零開始。首先由深圳返港時，我不慎遇到小偷，失去所有客戶資料；此外，我亦沒有帶走世邦魏理仕的一兵一卒，自己培養的舊部下都已是業界尖子，現在一下子都變成對手。至於我接手的團隊，經過人事大變動後，他們在過去一年渾渾噩噩，一年的生意額及不上我舊公司一個月的。這是職業生涯中的最大轉折。

當時我沒有帶走舊下屬，是想證明自己；我想讓人知道，我能單靠自己的實力，把一條爛船再撐起來。這可算是倔強的表現。然而2003 年是特別困難的一年，新上任兼「沙士」來臨，幾乎虛渡了半年。業績低迷，差點烏紗不保。幸好下半年市場回暖，外資公司重來中國。

2004 年我開始廣招賢才。有些舊部屬見敵不過我，便過來歸附。我亦明白，過往最強的舊部屬，依靠的是他的團隊，於是我便把他的得力助手挖過來，他無可奈何，也就一同轉投仲量聯行了。「沙士」過後，中國愈來愈強大，上海也愈來愈聞名，香港人也開始願意搬到上海。2004 年可說是大豐收，跨國公司都在上海積極擴張，當地政府應記一功。他們利用中國的分稅特色（部分稅務屬中央，部分稅務屬地方自主），推出稅務優惠，吸引跨國公司把地區總部遷至上海； CEO 如願意搬過來， 上海市更免除他的個人入息稅，這些真是絕招。2004 年後，仲量聯行生意額每年上升一倍。到2008 年初，我的辦公室租售團隊已有五十人，粒粒皆星。即使在紐約這個成熟市場，辦公室租售團隊也只有二十多人。

這五十人每人都代表相當的生意額。他們能和跨國企業的老總平起平坐談生意。當中有上海人、外地人，也有外國人。上海人有人脈、懂方言；外地人肯拼；外國人則可以服務外國客戶。我參考古代帝皇之術，盡量給他們贏取成就的機會，成為一方領袖，深感自豪。同時還分散權力，驅使他們互相競賽。我的職務可說是人事部經理。

成立特種部隊，盡全力尋找商機

早在2005 年， 行內人都已認同仲量聯行的辦公室業務屬行內第一，也是全國第一。2007 年亞太區總裁問我， 仲量聯行怎樣才能更上一層樓。雖然我們已是業內第一，但我還是志在壯大規模，因為我看到客戶都甚具潛力。例如萬科，現已成為全球最大的住宅開發商， 去年的銷售額目標是1000 億元人民幣。我提出三個具體措施：一、增加接觸中國各級政府；二、增加接觸中國地產企業和發展商；三、加強各分公司的合作。

此外，我還參考了美國對伊拉克的攻略。美軍不會隨便大軍出擊，而是以三名各擅勝場的精英合成一組，先深入敵方陣地，一發現攻擊機會，才要求增援。我建議成立一支這樣的特種部隊，四處尋覓優質的目標。於是，我離開了獲利最多的部門，改為開拓特種部隊，成立了中國業務發展部。由2008 年初至2009 年7 月辭職自行創業，這十八個月裏我不斷接觸各級政府、發展商和企業，包括中國人壽、海南航空、國家開發銀行和交通銀行等，發現了很多機會，給公司帶來很多生意。

內地開放私募基金，成為創業機會

可是，憑我一己之力，始終難以改變二百多年歷史的公司。仲量聯行是跨國公司，有自己的性格、規矩和限制，這些限制有時令我錯失良機，有志難伸。剛好， 中國政府在2009 年開放私募基金門檻。私募基金說穿了是服務性行業，服務投資者，為他們帶來回報，也給自己帶來不小的回報。你不是中間人、代理或經紀，那些買賣只是一次性；你做的是替投資者經營。若表現出色，聲譽將愈來愈好，交託到你手上的資金也愈來愈多。

而說到地產業，真正的命脈是金錢而非物業，只要你能控制財源，其他問題自然迎刃而解。2010 年初， 國家開始宏觀調控，私募基金的真正機會出現了。當時，受4 萬億元經濟刺激方案影響，國企被迫接受巨額貸款，只好投資在獲利最多的房地產。於是，這4萬億元大多直接或間接進入房地產領域；加上銀行貸款寬鬆， 2009 年一年間樓價暴漲，升了三成多。

這令中央政府大為憂心。很多市民抱怨樓價太高，人心不穩，政權便容易不穩。人人有屋住是最好的，因買房子而欠債纍纍的人最容易管。香港「打工仔」是全球最服從和最專業的員工，深層次原因是大家都有債務在身。當市民負擔不起樓價，便不會負債，人心就易亂。此外，樓價一年暴漲三、四成，令樓市變得脆弱；樓價一跌，最受打擊的是銀行，而金融安全是中國的最重要考慮之一。

2009 年底， 中央指出不可再放任不管，便推出很多政策，但都不太見效。2010 年4月17 日， 國務院宣布推出《新國十條》，其中包括：一、第二套房首期加至五成，第三套房由各地政府酌情決定是否批核貸款——其中北京、上海、深圳和杭州四市便拒絕貸款予第三套房買家。二、發展商須多墊支。2009 年為了刺激經濟， 資金要求降至20%，例如就1 億元的項目，發展商只需出資2000 萬元，其餘向銀行借貸；《新國十條》把資金要求加至35% 。可是，有見貸款條件收窄，有發展商便改用信託名義向銀行借貸，稱為「銀信合作」。於是在2010 年6 月， 政府就此再推政策。政府差不多每兩星期推出一項新政，就是為了收緊地產商的資金來源，令他們無法憑借貸大幅開發地產。那為私募基金帶來需求：前年，私募基金並無市場，因為既然投資地產可以靠廉價的銀行貸款，誰會讓私募基金入股？去年形勢逆轉，開發商貸款愈來愈難，賣樓又愈來愈難，私募基金則願意分擔風險，於是逐漸為開發商接受。

內地商業地產市場取代住宅市場

我們公司的角色，是組建私募基金發展商業物業——定義是辦公室、商場、酒店或服務式公寓，這些是有固定收益的。那和住宅物業不同，那通常是發展商買了地，向銀行貸款建樓，施工支出也可先由承建商墊付，完工再付，然後就賣樓花。這種模式能帶來很不錯的現金流，除了要付錢買地， 及後所有現金都來自他人——銀行、承建商和買家。只要有足夠的現金流，再度買地，三至五年後必定大賺，因為根據過去十多年的經驗，樓價長升長有。這是一種不斷滾動的模式。綠地集團原來只有2000 萬資金， 不到十年， 每年銷售額便超過500 億。就是這樣滾出來的。

我們做商業物業，是因為希望做其他人不熟悉的事。發展商想開發商業物業，便要找專家合作。為何他們願意轉型？第一，目前國家收緊住宅物業，發展商要另謀出路。第二，經過多次宏觀調控，發展商明白不能只靠滾動經營，而應保留部分收租物業，否則一出現宏觀調控，公司業績便慘不忍睹。第三，中國政府不再出售純粹住宅地，因它欠缺生活設施，居民怨聲載道；而且住宅賣出後，政府不再有收益，與興建購物中心不同，商家需繼續繳稅予政府。因此，現在政府要求住宅發展商要作住宅地域規劃，而最有效方法就是設置辦公室。內地有個說法叫「樓宇經濟」。跨國公司租入辦公室，企業和員工便會在該地交稅，為地方政府帶來收入。宏觀調控改變了地產界的一貫規則，大家不可再一窩蜂憑住宅物業獲利，而要從事商業地產。我們被視為這方面的專家。

仲量聯行的基礎對我也有幫助。2003 年起， 我已不斷獲邀亮相報章雜誌電視，曝光不斷。我一直是仲量聯行亞太區的首席發言人，這對其後的事業發展甚有幫助。與客人初次見面時，若能被認出，他便感到親切。而且，中國人仍相信媒體，認為我經常上電視，會較可靠。

我們組建私募基金，得到投資人的資金，再負責物業開發和管理。我們的收益與物業的增值相關。因此，我會仔細跟進物業的各種細節，例如要怎樣裝修、租客何時到期、是否要換另一個租客等。地產商也是合作夥伴，大多數發展商靠關係獲得土地，但欠缺相關專業，不懂得怎樣利用這片土地，故須要和我們合作，讓我們擔任開發經理。這種模式與美國的房地產相似。香港則不同，發展商財雄勢大，有能力自行買地，然後自行規劃興建和出租。美國房地產則分工細緻，發展商只管發展範疇，資金由別人提供，如私募基金、保險公司或富人。我們就提供資金，並擔任開發經理，收取費用。我們代為規劃項目，聘請建築師和施工隊建樓，然後在市場推售。

慷慨才能建立關係

現在我們的團隊只有十多人，我們貴精不貴多，只挑選潛質最高的項目，只許成功，不許失敗。我的公司有合夥人，他們來自行內各個範疇。我以前不是發展商，所以找來曾任發展商的朋友當合夥人。

要擴展業務，就要多結識內地的合作夥伴。其中一個最出色的是北京的全國工商聯會地產商會，共有4000 多名發展商會員。商會的核心人物和我們長期合作，已經有成功例子。這些人脈肯定了我們的辦事能力，對其他會員有宣傳作用。

要成功建立關係，首先要忘記自己是香港人。我連造夢也是講普通話的（笑）。中國人重視感情，不一定老計較金錢。當別人看到你真心真意玉成好事，往往有人不計成本來幫助你。當然，事後要慷慨，別人應得的一份，你不要吝嗇，甚至要多給一點，這樣他認定了你是好人，以後也不會欺負你，甚至會在日後幫助你，因為他覺得幫了你之後也有好處。在大公司工作就沒有這種自由，因為公司已設好預算，你不能給合作夥伴豪爽一點。

寄語加入地產業的年輕人

年輕人如想加入地產業，可以先效力大公司，汲取經驗，例如太古、新鴻基、和黃。你會學到如何通過團隊合作解決困難。這是學習開發項目；如想學習集資，最好加入投資銀行。

我個人也曾培育不少年輕人。任職世邦魏理仕時，有一名二十多歲的年輕人通過朋友介紹與我會面，但我發現他根本不會英語。第二天早上，他給我一封信，說知道自己不獲聘是因為不會英文，但他已報讀某英文學校，保證半年內能操流利英語。第三天早上，他又守候在門口，我決定聘請他。我認為這個年輕人用心、勇敢、臉皮厚。英文只是一種手段，他如把這種精神應用在做生意，一定無往而不利。工作期間，他每發一封電郵，我都替他更正。若幹年後他告訴我，他經常溫習由我修改及發出的電郵，現在他已能與外國人溝通，更成為另一家代理公司的主管（因我也已離開世邦魏理仕），手下有二、三十人，既有華人也有外國人。我想說，我重視人的品質和態度，多於他在哪家學校畢業、會哪種語言。

身為上司，首先要選對下屬，然後盡心教導他，不能加以防備。那怕只有一點防備，你就會留了一手，對方也能感覺得到。我很清楚，只要下屬表現優異，我就能升官發財，他們也隨之雞犬皆升。相反，假如你和下屬互相防備，你不能升官，他也不能發財，這就是良性循環和惡性循環之別。根本差異在於你是否信人。我的性格容易信人，當然也會看錯人，那只能看開一點，當是一場風險投資。投資一百個項目，只要有五個成功，我便能賺大錢，餘下的九十五個只是過程。

我為人賞罰分明，遲到一分鐘也要罰錢。我故意遲到幾次，自己罰自己，樹立了威信。偷取同事客戶的員工我會嚴懲，並設立機制防止。你要讓大家明白遊戲規則，才能產生群體力量。我的團隊在一、兩年內由一盤散沙變成業界最強，有賴團結精神。

創造內地市場的規則

中國不斷改變，我們不能長年只用同一個框框看待中國，反而要思考如何突破。在香港，我只會跟隨規矩，但在內地卻要創造規則。規則還在變，若你能成功創造一項突破框框的產品，而此產品更與社會大眾利益一致，你就能創造規則。

我不敢自稱創造了規則，我們嘗試把地產業的資金與專業分開。只要有三數個項目成功了，大家便會對你刮目相看。下一步我正籌備更大的私募基金，由我方投資項目。長遠目標是同時具備投資和開發團隊，那不論任何項目都能手到拿來。

商業目標以外，我也有一個社會目標。過往的發展商只會盯著自己地盤內的一塊土地，卻不理四周的環境。北京和上海等大城市的交通都有很多不足，我們中環的建築物都有行人天橋連接，但北京上海不可能。這種不便天天在刺痛著我們。我們公司做項目時會跳出自己的邊界，向政府建議如何規劃市區，思考公司的項目在區內扮演的角色，反過來促進社區的發展。

我希望內地城市的生活環境愈來愈先進便利，減少各種不必要的煩惱。我不看成是責任，而是一種興趣，否則就太沉重了。

嘉賓介紹

陳立民現任盛世太平投資管理有限公司董事總經理，專責房地產投融資、開發管理及資產管理服務。曾任職於香港置業國際物業顧問有限公司，負責推銷中國內地房地產項目及開拓廣東省業務。之後加盟魏理仕及仲量聯行，負責領導上海及華東辦公樓部；2008 年創立仲量聯行中國業務發展部，曾與各級政府機構、眾多開發商、投資者及中國企業合作。

陳志輝 香港中大文學EMBA課程主任 謝冠東 文字工作者

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呃十七年老千連鎖店開足九間

1 : GS(14)@2011-03-27 17:41:35

2011-3-24 NM
一個超級老千，可以在全香港連開九間分店行騙，且一條橋食足十七年。

行騙手法是以駕駛學院為名，聲稱替人安排學習駕駛，報考大陸駕駛執照及中港牌等，結果當然是收足錢就捲款而逃。

這個老千十七年來，多次因詐騙入獄，然而出獄後不斷再犯，前後騙款數百萬。

更令人震驚的是，這個老千每次被捕後都自稱智障，並獲得法官減刑。

本刊卻發現這個智障犯一點也不智障，呃人騙財招數層出不窮。

近月來，西九龍中心突然火藥味甚濃，原來一間新開的「全港」駕駛學校，正好在「李健」駕駛學校店鋪旁經營，雙方短兵相接，職員不時互相指罵搶客，而鬥爭愈來愈激烈。

連廣告都偷相

「李健」駕駛學校首先發難，在鋪位門口當眼處，將一份舊報章報導有駕駛學院騙錢的新聞貼出來，擺明意有所指，當記者上前查詢時，鋪內的職員立即展示證據，首先着記者比對兩間駕駛學校的廣告，便可即時分出「忠奸」商鋪。

記者一看，赫然發現「全港」與「李健」在報章廣告內的車輛相片竟完全一模一樣，甚至玻璃上的倒影也一樣，分別只在於「全港」將車輛上的學院名稱塗去，然後用電腦「key」上自己的名字。「我哋貨真價實，出埋車牌號碼，係真正有自己嘅車隊，對方無恥到連廣告相都照偷。」李健駕駛學校的職員幾乎氣炸了肺。

除盜取行家廣告相片外，「全港」駕駛學校的名聲，在行內早已聞名，因其幕後老闆，現年三十五歲的吳偉倫，已有多次開設駕駛學校而騙財的紀錄，更因此三度入獄。

用假證件呃客

今年一月尾，本身已擁有本地私家車、的士、小巴及重型車輛牌照的關生，在街頭接過「全港」的宣傳單張，發覺只收四千一百元，便可報考國內B2（重型車輛牌照）的費用，比市面同類的服務，足足便宜了約一成多，再加上見「全港」有九間分行的規模，關便到「全港」的上水分行繳費及報名，「明明收據寫明四十五個工作天內申請失敗可獲全數退款，但之後我一直追問進展，『全港』職員用盡唔同藉口嚟拖我，一時話內地試場未開，一時又話第二樣嘢，到我追到好急話要退款時，佢哋終於出咗個國內B2牌照俾我。」

有牌在手，關未見喜出望外，因他從未被安排到過國內考有關的筆試及路試，整張證件來源可疑。而當職員將國內車牌交給關時，更得戚地說公司在內地人脈廣闊，所以有能耐替客人從特別渠道拿到任何車牌，更可免卻客人親自到國內考筆試及路試之苦。

有行內人指出，「全港」發給關生的國內駕駛執照，一看便發覺內裡錯漏百出，最簡單近年國內車牌持有人的地址，是絕無可能是寫上香港的住址，此一大破綻已足證「全港」是發假車牌給關生，且只要將執照號碼拿上公安廳的網頁查核，便即知是假證。

之後，記者再到「全港」其他分行查看，發覺「全港」的分行，間間都是千瘡百孔兼漏洞百出。其中將軍澳慧安園的分行，雖然月租只是三千四百元，但鋪外已見業主貼上法庭的追租文件，而元朗合益廣場的分行，據商場保安員證實，早前便有替「全港」派傳單的師奶員工前來追討欠薪。

九四年開始行騙

記者翻查「全港」駕駛學校的登記資料，雖然公司登記人是李嘉朗，但記者卻發現李報住的地址是上水新豐路的唐樓單位，巧合的是，上址同是一個名為「全港」集團及「全港」車行的登記地址，而「全港」集團和「全港」車行的商業登記負責人就是吳偉倫，顯見吳正是「全港」駕駛學校的幕後老闆，翻查紀錄，吳偉倫原來也大有來頭。

一名行內駕駛師傅向本刊透露，吳偉倫自十五歲輟學後，便到一間駕駛學校任職派傳單工作，在摸熟了行業運作後，即使本身沒俗稱「師傅牌」的教車執照，吳一到十八歲即自行創業，成立有六間分店的「里程」駕駛學校。他一開始便以低價的學車套餐搶客，還以折扣優惠來吸引客人一次過付款。

卒之，吳成功騙取近廿萬元，卻沒有安排任何學車課程給學員，最後部分受害人循民事索償向「里程」追討賠償，僥倖逃過一劫的吳偉倫未有知驚，往後十多年都用這個方法繼續騙人。

向法官自稱智障

九七年，吳又再以同樣手法成立有三間分店的中港駕駛學校，至九九年十月，終被受騙的客戶告上法庭。當時廿三歲的吳偉倫，承認盜竊及使用虛假文書等五項罪名。不過在審訊期間，他自稱小學時候有精神抑鬱，因此而要入讀特殊學校，經政府精神科醫生評估其精神狀況及智商後，證實吳智商較常人低，法庭因此而輕判他，監禁不足一年便獲釋。

○一年出獄後，吳重施故技，再成立有六間分店的「聯通」駕駛學校及「粵港」中國車牌培訓中心，之後因串謀欺詐罪成判監兩年，出獄後，再於○六年成立有五間分店的「專業」駕駛學校，後又再因串謀欺詐罪成，被判監三年。

至上年十月，吳又再成立有九間分店的「全港」駕駛學校。

行內人估計，自九四年起，吳最少騙取了超過幾百萬款項，縱然不斷進出監獄，但全無學歷的他卻比不少打工仔收入更豐。每次設局騙人，他投入的成本都有限，例如今趟在將軍澳以三千多元租下的分店，吳只交了三個月租金後便一直無交租，即使業主使出法庭的封鋪令，他竟然在同一商場內的另一鋪位再開張。

這段時間內，他騙取不同市民的學費，亦當然不會安排任何課程。此外，假稱幫人搞國內駕駛證，甚至收取數十萬幫人搞中港車牌，自然也全屬吹水，他只求短時間內騙得最多金錢。

而聘請的職員中，有部分是不知情，甚至自己也被騙薪金，而另一些職員卻有可能與吳合謀，例如記者採訪西九龍中心分校時，即發現職員表面上輸入資料到電腦，其實所有電腦插蘇全部拔掉。

對答如流不似智障

本週一，記者找到吳偉倫求證，他卻一直堅稱自己姓關，對於有人投訴及同行指責他的行騙手法，吳振振有詞反指是同行抹黑及誹謗，當記者踢爆另外有受害人從「全港」職員手上領到假內地車牌一事，吳偉倫口齒伶俐地連珠炮發：「咩話，呢個客簽咗唔追討協議啦，應承俾番錢佢啦，個牌都收番啦，佢仲搞咁多嘢，我要告佢o架……」

本刊就此事多番向警方查詢，警方最後回覆表示，曾收到關於一間駕駛學校的市民投訴，且已交由旺角重案組以「詐騙案」處理，但目前暫未有人被起訴。記者繼續查問是否涉及「全港」駕駛學校，警方卻不願作答。

扮智障搏輕判

據陳國棟精神科醫生表示，若有人要假裝智商較低，確實可以在做智商測試中刻意答錯問題或做錯有關測試來瞞騙，「IQ一百屬正常，IQ七十以下屬輕度智障，而介乎七十至一百智商嘅人，灰色地帶好闊，只可以話學習及表達能力等較差，但就唔算智障，佢哋同常人根本無分別嘅，簡單講，智障係可以裝扮出嚟，特登答錯題目，令智商跌至七十以下係唔難啫。」

陳醫生聽完吳偉倫的個案，更即時哈哈大笑，表示他初步看不出吳是智障人士，「哇！識得咁樣行騙仲話係智障，咁被佢騙嘅人咪仲蠢？」

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2 : 龍生(798)@2011-03-27 18:37:46

咁都得...真係邊個話香港無機會...通地都係水魚...

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3 : GS(14)@2011-03-28 21:30:00

仲要好似上一集那位一連呃幾次

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4 : samsambloor(2997)@2011-04-11 11:52:11

職員表面上輸入資料到電腦，其實所有電腦插蘇全部拔掉。

呢個係笑話黎 XD

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5 : idsdown(1658)@2011-04-11 13:52:14

噫~~~
我有收過「全港」D傳單喎

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6 : GS(14)@2011-04-11 20:44:34

5樓提及

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噫~~~
我有收過「全港」D傳單喎

再有就放上來啦

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7 : idsdown(1658)@2011-04-11 21:15:18

岩岩搵到, 影得唔好, 睇下先, 遲D scan張好D upload 上來

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8 : GS(14)@2011-04-11 21:16:49

廣告好似李健

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9 : idsdown(1658)@2011-04-11 21:18:27

入面仲多D添..

咁你明佢地點解會閙交

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10 : GS(14)@2011-04-11 21:19:01

9樓提及

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咁你明佢地點解會閙交

都明，但是叫警察都是趕唔走，除非放蛇啦

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11 : idsdown(1658)@2011-04-11 23:10:57

快D打開呢條LINK睇嘢

http://www.leekin.com.hk/

好正~~~

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12 : idsdown(1658)@2011-04-11 23:13:43

upload 下張圖先

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13 : 龍生(798)@2011-04-12 02:03:53

今次佢無得玩啦掛...揚晒通天喎

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14 : Sunny^_^(11601)@2011-07-19 18:01:37

最後個句好正

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立法會十七題：樓宇僭建物

1 : GS(14)@2011-06-05 18:09:34

http://www.info.gov.hk/gia/general/201106/01/P201106010210.htm

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甲公司建議向若干高級管理層成員發行權證須否遵守第十七章的規定 (LD89-2015)

1 : GS(14)@2015-09-06 22:53:20

http://www.hkex.com.hk/chi/rules ... nts/ld89-2015_c.pdf

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股災風雲：第十七回

1 : GS(14)@2016-04-01 15:43:24

第十七回

6月29日。早上九時。在白蘭的辦公室。桌上放了一份《香港財經報》，在今天A1版的頭條，主要寫上中央上周六的「救市組合拳」，人民銀行降息及降準一起出招，以及多位官員力撐A股牛市等。報章做了一個有趣的表，列出市場上多位專家對救市作用的分析，並評估今天開市的走勢。它將專家們分成兩邊，右邊的人認為政策有利好作用，今天股市將出現明顯反彈；左邊認為「暴力救市」會令市場變得更加恐慌，股市會繼續下跌。更加有趣的是︰右邊有十位專家，左邊就只有一人。左邊的人，就是元軍。李豔紅拿着報章大罵︰「這個垃圾元軍，真是唯恐天下不亂！中央推出組合拳力撐股市，顯示保住A股的決心，今天怎可能下跌啊？元軍胡說八道，目的就只是出風頭，引起市場恐慌，唱淡股市！」白蘭接過報章，看後感到十分氣憤，將整頁報紙揉成一團，扔進了垃圾箱。「他希望在媒體唱淡，引起恐慌令到股市下跌，減少自己沽空的損失，真是卑鄙小人！我肯定過了今天之後，全世界的股民都會取笑，元軍是一個白癡！」白蘭怒吼。李豔紅：「肯定，肯定！再過幾分鐘後開市，元軍就會為自己說過的廢話，感到萬分後悔！」白蘭︰「目前我們的倉位，虧損情況如何？」「今個月輸得比較慘重，跟元軍的對賭合約，賬面上輸了十多億元，外面買入的期指全部虧損。輸得最慘重是A股，由於做了孖展槓桿，本金已經輸了大部份。」李豔紅慨嘆。「沒關係。」白蘭充滿信心地說︰「等今天股市回升，就甚麽都會轉好的了。」終於開市了。全世界期待中的反彈，竟然沒有出現……恒指在開市前交易時段，竟然低開了103點，開在26560點的水平。白蘭看着電腦熒幕的顯示，深呼吸了一口大氣，立刻對李豔紅說︰「只是短暫低開，肯定轉個頭就會回升！在現水平掃多500張期指，買升！！」她們立刻買入500張期指，期望正式開市後就立刻倒升。可是今天她們不再幸運了，她們一直買升，港股就一直下跌。「再買！再買！」看着直線下跌的港股，白蘭越買越心慌，越買越驚恐。買了一個多小時後，李豔紅哽咽地說︰「白蘭姐，我們的錢已經用光，不可以再買。」白蘭背脊往椅後一挨，面色蒼白地看着熒幕，渾身似是隱隱發抖。當她們停止買入後，股市跌得更加急速，中午最低跌幅超過1000點！收市前略為回升，但全日恒指仍下挫696點或2.6%，總成交量增至1883億元。至於在A股那邊，情況也是一樣惡劣，整天都是往下急跌，上證綜合指數下挫139點或3.3%，收市報4053點。在國內的A股市場，由於看不到預期的反彈，情況更是一片混亂。華中證券的自營盤，雖然已錄得重大虧損，但北京總公司下了命令，不可以沽出任何A股止蝕。所以他們只可以沽出港股，進一步加速港股的暴跌。與孫虎同黨的多位炒家，本來經過上周五的暴跌，倉位已錄得重大損失，再加上今天的跌幅，部份戶口已變成負資產。由於他們都沒錢了，一些持有港股的炒家，就不理三七二十一，不問價地將所有港股賣出，以取得一些資金；其他人就被證券行強行斬倉，瘋狂地沽出股票，血流成河。孫虎本人更是損失慘重，除了在股票上錄得重大虧損，借給炒家的錢可能收不回來，情況惡劣。孫虎與多位同黨炒家，在過去的一個多星期，錄得巨額的虧損。這些錢有一部份是屬於他們自己，其他大部份都是借回來的錢；有些是孫虎背後的勢力人士，有些是希望收取高息的富豪，有些就是來於證券行的融資。面色死寂的孫虎，桌上也放了一份《香港財經報》，看見元軍唱淡股市的言論。他用手指着報章，大聲地對手下說︰「我要這個可惡的元軍，沒有好日子過！」林一鳴





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160401/19552517

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