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開放決定社交平台的未來 二月立春

http://blog.sina.com.cn/s/blog_6cba21780101lhca.html

再談三中全會《決定》應該及時披露 坐關

http://blog.sina.com.cn/s/blog_6f1d7b2e0101ccmd.html

細嚼《決定》分類看 楓葉資料室

http://danielkyip.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=4627168

我們日前嘗試閱讀中共三中全會公布的《全面深化改革的決定》文件，但全文長逾兩萬字，下分十六大項和六十任務，夾雜很多官話、套話和弦外之音，不易讀懂，我們讀了兩遍，已經昏昏欲睡。然而，該《決定》被稱為「改革力度空前，遠超市場預期」，想從中找到投資靈感，當然不能輕言放棄。因此，我們搜集了報章的分析文章，從行業、板塊分類，初步看看對投資市場的潛在影響。

首先，金融是《決定》着墨最濃、開放力度最大的範疇，包括「加快推進利率市場化」、「加快人民幣資本項目可兌換」、「鼓勵民間資本設立中小型銀行」等。這些講法都不算新鮮，但今次明確寫在六十任務之中，證明具體方向已經敲定，推行的速度和力度可望提高。

整體上，改革的影響將不利內銀股，因利率市場化勢必觸發銀行在利率上的競爭，從而導致淨息差幅度收窄。現時內銀整體的淨息差逾2.5厘，高於本港及大部分發達國家。而民營銀行作風進取，亦會加劇目前以國企為主的內銀業的競爭。

但另一方面，《決定》中提到「健全多層次資本市場」，市場的憧憬還包括推出優先股、私募債、可轉債等其他交易品種。事實上，在三中全會前，市場一度傳出內銀將先試發行優先股，以擴大資本額渠道及降低債務水平；此招可謂是向美國學習，因為金融海嘯後，美國銀行就曾發行大量優先股，由政府買入，增加資本，再撇去毒債。

其二，國企方面，《決定》基本上維持了國企的地位，但提出了多項改革任務，包括為國企引入民間股東、開放部分由國企壟斷的行業、提高國企利潤上繳比例，以及「支援有條件的國有企業改組為國有資本投資公司」。所謂「國有資本運營公司」，投資者應要密切關注哪些國企「有條件改組」，當中或帶來投資機會。

可以說，《決定》的整體方向是提高國企的效率，對於現有的國企投資者是利大於弊。而目前由國企壟斷的行業，主要是電訊、資源、交通和軍工等，都關乎國家安全，所謂「開放」的力度料將有限。提高利潤上繳是針對國企的母公司，對於上市公司股東並無損害，甚至會促使國企更加着重股東回報及提高派息比率。

其三，《決定》對於樓市的直接着墨甚少，僅有「加快房地產稅立法」一項，且早在意料之內，此外並無任何「辣招」。但配合其他間接措施，就可看出《決定》對於樓市的總體思路，是以增加供應為主、壓抑需求為副。其中准許「農村集體經營性建設用地」入市，就屬於意外進取的舉措，有助大幅增加城市及市郊的土地供應。對內房股來說，《決定》意味中央將倚重市場手段（增加供應）來治理樓市，而不會加緊現行的行政手段（限價、限購令），具體效果是讓樓市逐步回復均衡，而避免一次性急跌。

其四，人口政策方面，《決定》准許「單獨家庭」（夫婦其中一人屬於獨生子女）生第二胎。由於長期執行一孩政策，中國將面對嚴重的人口老化和供養負擔問題。整體來說，「單獨二胎」一定有助提升生育率，對「嬰兒股」有正面影響，但Timing是投資關鍵。

《決定》於15日傍晚公布後，美股的美贊臣大升5%，正反映了市場的炒作風向。好孩子（1086）和雅士利（1230）等也將受惠，但具體的影響仍有待量化。而從長遠看，新生嬰兒出生率的提升，將於三四年後，會陸續刺激對幼兒園、小學等教育、免疫疫苗醫療的需求；以至帶動遊戲、動漫、教育教材、遊樂場、住房改善等龐大消費商機。

其五，《決定》幾乎沒有提及科網行業，但對於「國家安全委員會」的成立，國家主席習近平解釋，因為「各種風險因素明顯增多」，包括「網路和資訊安全牽涉到國家安全和社會穩定，是我們面臨的新的綜合性挑戰」，尤其是「傳播快、影響大、覆蓋廣、社會動員能力強的微博客、微信等社交網路」。習近平點名微博和微信，並將之列為「國安委」成立的原因之一，可見當局對網絡安全的高度重視。

《決定》並無觸及科網行業，原因很簡單，因為中央根本無意作出任何開放。這有利騰訊（700）、新浪和阿里巴巴等現有的科網龍頭，因為它們在可見的將來，都不用面對Facebook和Twitter等外國網企殺進內地競爭。而阿里巴巴赴美上市的可能性也進一步降低，落戶港交所（388）很可能仍是阿里心底唯一的選擇。

其他零碎的任務中，《決定》強調推進絲綢之路經濟帶、海上絲綢之路建設，將可成為另一個經濟新增點。加快自由貿易區建設，亦將對天津、廣東、廈門等地的自貿區概念受惠。此外，在深化工業及訊息化關鍵領域改革方面，工信部提出鼓勵及引導民間資本進一步進入電訊業，相信對民營電訊相關概念股將掀動結構性改革。

另外，三中全會決定完善統一權威的食品藥品安全監管機構，建立最嚴格的覆蓋全過程的監管制度等，預示有關食品藥品的安監概念股，將有極大的發展潛力和空間。至於鼓勵社會辦醫、優先支持舉辦非營利醫療機構、允許醫師多點執業，以至允許民辦醫療機構納入醫保定點範圍，都將對醫療、醫藥股份有重大利好。

總括來說，《決定》對改革劃下新框架，儘管短線執行細節還有很多問題等待解決，但對思想方向有極深遠影響，因此，作為短線炒作，或中線部署，投資者都應該對《決定》細加咀嚼。

【熱點】國務院出臺中小企業股份轉讓系統有關問題決定

來源: http://new.iheima.com/detail/2013/1214/57129.html

i黑馬12月14日報道，國務院日前發布關於全國中小企業股份轉讓系統有關問題的決定。全文如下：國務院關於全國中小企業股份轉讓系統有關問題的決定國發〔2013〕49號 各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：為更好地發揮金融對經濟結構調整和轉型升級的支持作用，進一步拓展民間投資渠道，充分發揮全國中小企業股份轉讓系統(以下簡稱全國股份轉讓系統)的功能，緩解中小微企業融資難，按照黨的十八大、十八屆三中全會關於多層次資本市場發展的精神和國務院第13次常務會議的有關要求，現就全國股份轉讓系統有關問題作出如下決定。一、充分發揮全國股份轉讓系統服務中小微企業發展的功能全國股份轉讓系統是經國務院批準，依據證券法設立的全國性證券交易場所，主要為創新型、創業型、成長型中小微企業發展服務。境內符合條件的股份公司均可通過主辦券商申請在全國股份轉讓系統掛牌，公開轉讓股份，進行股權融資、債權融資、資產重組等。申請掛牌的公司應當業務明確、產權清晰、依法規範經營、公司治理健全，可以尚未盈利，但須履行信息披露義務，所披露的信息應當真實、準確、完整。二、建立不同層次市場間的有機聯系在全國股份轉讓系統掛牌的公司，達到股票上市條件的，可以直接向證券交易所申請上市交易。在符合《國務院關於清理整頓各類交易場所切實防範金融風險的決定》(國發〔2011〕38號)要求的區域性股權轉讓市場進行股權非公開轉讓的公司，符合掛牌條件的，可以申請在全國股份轉讓系統掛牌公開轉讓股份。三、簡化行政許可程序掛牌公司依法納入非上市公眾公司監管，股東人數可以超過200人。股東人數未超過200人的股份公司申請在全國股份轉讓系統掛牌，證監會豁免核準。掛牌公司向特定對象發行證券，且發行後證券持有人累計不超過200人的，證監會豁免核準。依法需要核準的行政許可事項，證監會應當建立簡便、快捷、高效的行政許可方式，簡化審核流程，提高審核效率，無需再提交證監會發行審核委員會審核。四、建立和完善投資者適當性管理制度建立與投資者風險識別和承受能力相適應的投資者適當性管理制度。中小微企業具有業績波動大、風險較高的特點，應當嚴格自然人投資者的準入條件。積極培育和發展機構投資者隊伍，鼓勵證券公司、保險公司、證券投資基金、私募股權投資基金、風險投資基金、合格境外機構投資者、企業年金等機構投資者參與市場，逐步將全國股份轉讓系統建成以機構投資者為主體的證券交易場所。五、加強事中、事後監管，保障投資者合法權益證監會應當比照證券法關於市場主體法律責任的相關規定，嚴格執法，對虛假披露、內幕交易、操縱市場等違法違規行為采取監管措施，實施行政處罰。全國股份轉讓系統要制定並完善業務規則體系，建立市場監控系統，完善風險管理制度和設施，保障技術系統和信息安全，切實履行自律監管職責。六、加強協調配合，為掛牌公司健康發展創造良好環境國務院有關部門應當加強統籌協調，為中小微企業利用全國股份轉讓系統發展創造良好的制度環境。市場建設中涉及稅收政策的，原則上比照上市公司投資者的稅收政策處理；涉及外資政策的，原則上比照交易所市場及上市公司相關規定辦理；涉及國有股權監管事項的，應當同時遵守國有資產管理的相關規定。各省(區、市)人民政府要加強組織領導和協調，建立健全掛牌公司風險處置機制，切實維護社會穩定。國務院2013年12月13日(此件公開發布) 相關公司： 數據來自 創業項目庫 作者：i黑馬 | 編輯：ningyongwei | 責編：寧詠微

王品集團董事長 戴勝益：你看「被利用」的角度 決定你的職場高度

2013-12-23  TCW

口述．戴勝益 採訪．謝富旭 整理．許瓊文雖然有那麼多的電視連續劇與職場暢銷書，呈現出公司主管與下屬利益相違背的劇情與情境，但是在現實社會中，公司所有成員的利益都是一致的，尤其，上司與下屬更是朝著相同目標，沒有一家公司會利用犧牲員工，來獲得企業的成功。 所以我要問，當你被指派困難的任務，導致別人下班時，你卻還在公司挑燈夜戰，這樣到底是「被利用」？還是「被提拔」？ 不甘於舒適圈 把「被利用」視同「被提拔」舉例來說，王品集團其中一個品牌夏慕尼的總經理楊秀慧，原本是王品集團的財務長，當時我要求她跳出來開創夏慕尼新品牌時，她完全沒有經驗，非常緊張，幾乎要哭了，我為她保留財務部主管位置三年，讓她放心去闖。 如今，全台灣大約有一半的人都吃過夏慕尼，一年創下十億元的營業額，幾乎是一家上市公司的規模。試想，當初她如果認為是我陷害她、利用她，而拒絕我提出的要求，現在她是不是失去了一個獨當一面的機會？而我又怎麼可能不支持她呢？如果她失敗了，外界會認為是王品戴勝益的失敗，因為有失敗的員工，老闆一定不會成功。 我認為一位好的主管，應該要能夠激勵員工，讓他們願意往上爬，主動向困難挑戰，通常這樣的好主管難求。大部分主管總是事事不放心，大小事都自己掌握，又會囉嗦地問東問西，引發員工的不滿情緒。其實他們的出發點並不壞，也不是要刻意刁難你，只是因為領導力不足，讓員工很困擾。 一位成熟的老闆，在指派員工挑戰困難任務時，會替他們留「後路」，這個「後路」很重要，如果沒有留後路，只是告訴他，「這個任務沒有成功，你就完蛋！」那沒有人會願意替你工作，優秀員工離職是老闆的損失。 反之，站在員工的立場，如果老闆沒有給你後路，你要接受嗎？在王品，如果優秀員工安於現狀，只想待在舒適圈，不想接受新事業、新任務的挑戰，即使原本的位置表現很好，未來有什麼好康的也不會有他的份了（雙手在胸前比個大叉叉），因為他不願為公司冒一些風險，做一點犧牲。換言之，員工就是要創造自己「被利用」的價值，應該把「被利用」視同「被提拔」。 王品今年新品牌「Hot 7」總經理鄭禮籐，原本是西堤牛排的總經理，統領兩千多人，也是王品集團中整體營業額最大的事業體。三年前，他放下一切，帶著兩名員工，開創新品牌，一下子從統領兩千人的大將軍，變成只有兩位兵丁的小伍長。 一般在企業裡，遇到這種事情，員工會覺得自己被打入冷宮，甚至因此離職。鄭禮籐卻一點也不這麼想，他認為「這是老闆看得起我，給我開疆闢土的新挑戰。」身為員工，未來有成就和沒成就的差別，就在於「心態」。我敢說，鄭禮籐現在很有成就感，因為他又再度成功地打造了一個品牌，已經有不少國外投資者前來討論品牌授權的可能性。 我剛進入社會工作時，在哥哥（戴勝通）的「三勝製帽」工作，曾經被派去美國收帳，當時美國有一位客戶進口兩個貨櫃的產品，不料，貨領走後沒有付款，哥哥派我去向他收帳。見到對方時，客戶竟然恐嚇我，說在田納西州的辦公室方圓五百公里都沒有人煙，如果他把我殺了，永遠都不會有人找到我。 這個例子其實也給我一個啟示，我並不因此覺得哥哥在為難我或陷害我，他應該是認為我夠靈活，懂得應對；因為換成是別人，也許會傻傻堅持為了收帳款，而遭受生命威脅。不過，對方實在太壓霸，帳還是收不回來，沒達成任務。（笑）工作上難免會遇到討厭的上司、客戶、廠商等，面對這些難關及挑戰，要相信自己每一次克服後，能力自然愈往上升，表現愈能夠被認可、被看到，等於為自己創造更多「被利用」的價值，為什麼要排拒呢？ 不耍心機 菜鳥唯一的資產，就是「態度」剛出社會的新鮮人，因為缺乏經驗，除了認真工作外，唯一的資產就是「態度」，只要做到「聽話、自律」就對了。如果一開始就學厚黑學、學甄嬛耍心機，你絕對玩不過人家，老闆不敢用你，同事不敢接觸你，你一出社會就死了啊！ 我不相信在辦公室裡可以不露痕跡地耍心機，雖然《厚黑學》是職場暢銷書，但我認為大家是好奇多過於認同。很簡單的道理，現在大家都很聰明，無論是找員工或伴侶，大家都想找到一個可「control」（掌控）的人，一個心思複雜、難以捉摸、無法control的人，你敢跟他做朋友？與其花力氣耍心機，倒不如把這些力氣拿去工作，傻傻地做就好。即使你是基於自我防衛而耍心機，也會讓你的形象平白受損，反而無法獲得信任。 就我的觀察，在現代的企業管理上，「厚黑學」、「帝王學」是沒有用的，台灣大多數的人其實沒有那麼多心機，只是被媒體過度強調，讓民眾與自己在職場的個性產生衝突與矛盾；其實不會真的有人和日劇《半澤直樹》一樣，對上司做出「加倍奉還」的報復。 我們不能用戲劇投射自己的人生，那些劇情只有在電影院、電視劇的當下「開心」一下就好，因為幻想主管向你下跪道歉，在現實生活中是不會發生的，那樣想你只會讓自己愈來愈不開心，讓生活更痛苦。 為什麼只有十分之一的人會成功？因為他們願意犧牲時間、生活，甚至假日，來成就工作並修鍊自己。如果這樣的犧牲讓你覺得痛苦，無法堅持下去，那就是「眼高手低」，你必須承認，你是屬於那十分之九的人，這是你人生的選擇，也沒什麼不好，但注定在職場裡不會有高成就。 一位有企圖心的年輕人，即使從最基層的端盤子服務生做起，以王品的企業文化，絕對有機會當到最高主管，甚至是董事長。像是我們中常會（王品高層主管會議）的副總、總經理，有很多人端過盤子。他們一開始就展現自己願意「被利用」的態度，也懂得運用公司資源不斷成長，相互交錯下持續往上提升，就會被看見。 不久前，王品的尾牙上，我發現了一個很棒的例子，在南台灣屏東某個品牌的服務生，因為主動送客人生日禮物，甚至半夜協助騎摩托車喝醉的路人，常常有客人打電話到公司嘉獎這位員工。 他的名字多次在中常會被提出來，一直到Hot 7品牌推出後，Hot 7總經理優先指定要這位員工擔任店長，就是因為他創造出自己「被利用」的價值，所以受公司肯定。 這位員工並沒有因為客戶的嘉獎而獲得額外獎金（王品因這件case發給該店團體獎金數千元），但卻因此讓自己獲得被看見與升遷的機會；只要依循公司的方向認真工作，就有機會往上爬。 戴勝益 出生：1953年 現職：王品集團董事長 學歷：台灣大學中文系 成就：1993年創辦王品集團，統領旗下14個品牌，版圖擴及中國及新加坡；曾多次獲選上班族心目中最理想的老闆，也是《今周刊》2013年度風雲人物傳產類第一名的企業家。

人口集聚決定房市發展，未來轉變不可避免——回鄉樓市見聞點評 何田

http://xueqiu.com/5537986930/27528074
特別說明：對各城市的分析來自原作者「見聞」及我的梳理，僅代表作者和我的意見，有意挑起地域爭論就不必要了。不保證數據的完整性和結論準確性，僅供參考！

很高興參與@西峰發起、@萬科週刊 支持的「回鄉樓市見聞」徵集，在親自寫了我第一次去但一直關注的成都之後，對各個城市做個點評，具體如下：

2月8日@西峰發過來的21份見聞中，從城市來看，大體分為五類：一是直轄及境外城市，包括上海、北京、台北三峽區等3個；二是省會城市，包括杭州、南京、濟南、鄭州、武漢、成都等6個；三是計劃單列市，包括寧波、廈門等2個；四是東北沿海的三四線城市，包括浙江的慈溪（隸屬寧波）、樂清（隸屬溫州）、平湖，江蘇的南通，河北唐山某農村等5個（我特別感興趣這個村在哪裡，裡面提到宅基地重建、農民自建房等諸多現在「新型城鎮化」相關的東西了）；五是中西部的三四線城市，包括陝西漢中、湖北咸寧、湖北松滋、貴州安順、山西懷仁等3個。

除一份匿名外，以上城市見聞來自雪球網友@藍白蒼穹 @coffeebeanMM @投資筆記 @ LeoZhang999@大風飛揚 @imliver、Makalokaine  鶴鳴 JIM的春天 uvt125 風險控制第一 閒情偶不記 我家的黑皮皮 滄海一豆Isaac 水果沙拉liu woodpin  Amos Zhang  keke216 以及新浪網友陳達博 冷酷的Noah 胡曉山，感謝大家提供的材料，如有遺漏還請指出。

第一部分：各類城市特點總結

1、 直轄及境外城市：房價高、供應少、成熟市場特性逐漸顯現

北京、上海、台北（三峽區）三個城市見聞各有特色，北京只說了三環內的樓市，對改善性需求、房價、收入水平很樂觀，認為家庭年收入30-40萬很普遍（比魔都上海作者預期好多了），未來三環內房價突破10萬很普遍，最大問題可能來自政治危機；上海作者則認為本地人兩三套房不常見，很多朋友出國，拋出上海房子去海外置業，對未來預期不佳；台北三峽位於遠郊（把他跟北京、上海放一起是因為不想再單列一類，而他所屬的台北也算國際大都市），人口增長主要來自中心區和海外轉移的中老年人（離塵不離城），產業以旅遊/農業為主，當地特產黑豬肉有好多濫竽充數的，這一點跟我們倒是很像。

總體感覺，把北京、上海兩篇文章放在一起，給人的感覺是無論房價還是收入水平對比，帝都完勝魔都。我們的統計數據也是這樣，2013年北京新房價格累計上漲近30%，上海約15%。http://fdc.soufun.com/index/BaiChengIndex.html …，出現這樣的情況，應該更多是兩名作者生活圈子的差異而不是城市本身，比如北京也有很多對當地沒信心拋售房產的案例。但這樣的對比還是挺有意思，案例中提到的央企、政府官員、金融街、學區房等龐大的「剛需」，是北京不同於上海的重要特徵。

2、 省會城市：杭州從天堂到地面，南京、濟南補漲，鄭州、武漢、成都發展當中

作為少有經歷過暴漲與顯著下跌的城市，杭州案例對樓市歷史表現、當地政府規劃、各區域特點說的很細，民營經濟的興衰是決定當地樓市前景的重要變量。而南京、濟南2013年房價漲幅較大，恰好都是經濟一直不如同省蘇州、青島等地的省會，或許這是因為中央控制力加強帶來的。這也告訴我們，在分析各地樓市時在除了GDP之外還要考慮財富集中度、國有企業、金融機構集中度等。

鄭州有鄭東新區，武漢有「滿城挖」書記，成都有規劃和建設甚至好於北京的天府新區，三個中西部城市都面臨類似的供應過大問題，大家都表示買房壓力小於京滬，但需要注意的是，IT業發達的成都都難以提供豐富的晉陞空間，不知道更多的中西部城市，如何為新進城居民提供更多職業，這才是房市長久發展的根本。

3、 計劃單列市：寧波高峰已過，廈門因面積小、環境優勢而有長足空間

寧波房價上漲主要集中在2011年以前，近年來基本沒漲反跌，跌幅基本在20%以內。與同省的杭州類似（後面還有樂清、平湖等地也一樣），寧波房價的調整與當地民營經濟的困境密切相關，作者對未來走勢不樂觀。但廈門（我2012年春節在廈門過，城市不大，環境很好，島外正處於大規模開發期）則不同，過去一年房價漲幅居全國前列（百城指數顯示漲幅居第二位，僅次於北京http://fdc.soufun.com/index/BaiChengIndex.html …），城市面積小，人口增長多，作者認為未來房價可能「5-3-2」，即島內5萬，近島一圈3萬，再往外一圈2萬。

以前做研究時，我曾經想過把計劃單列市（除了上面之外還有大連、青島、深圳，以及雖然不是計劃單列市但經濟異常發達的蘇州）的樓市拿來單獨分析。對外開放早、本地人口少、城市面貌新、沒有大規模舊城改造、經濟發達、環境宜人是這些城市的共同特點，與南京、濟南、瀋陽等經濟相對一般但因為省會聚集大量「老錢」、「政府機構多帶來更多灰色收入」不同，這些城市要麼靠旅遊地產和外來投資性需求（如廈門、大連），要麼靠大量的外來普通階層，如蘇州，房地產市場與其他城市有一定區別。或許以後有機會詳細分析吧。

4、 東部三四線城市：浙江的平湖、樂清、慈溪等地高漲後正在下行，唐山某農村的「新型城鎮化」道路有「亮點」

與杭州、寧波等發達城市類似，同屬浙江的平湖、樂清、慈溪，儘管目前房價較高，但普遍正在下跌當中，如樂清之前最高3.5萬，目前1.5-2萬，作者認為未來可能繼續微跌。供應量過大、本地居民房產多、當地經濟減速導致外來人口減弱或收入水平下降，是東部三四線城市的普遍困局。位於江蘇的南通，雖然沒有出現明顯的下行，但也表現出供應量大、銷售不暢的局面（數據顯示，2012年底南通城鎮居民人均住房面積超過40平米，目前已賣出去的土地和在建項目相當於每人15平米左右，後面有詳細圖）。

有意思的是位於河北唐山某農村，開始大規模平房改造，農民上樓如火如荼，一部分自住（水費、物業費免20年，收電費），一部分賣給外來人。村支書的權利很大，連春節發的每人1000元購物卡也只能在他家的超市買東西，但村支書也難呀，部分拆遷的賠償款沒結清，鎮委書記被抓，多出來的房子無人送也不好賣。展望未來，村支書將成為新型城鎮化和農村土地制度改革的重要節點。還有個不好評價的人情冷漠：車撞人後逃逸沒人管；老光棍在家死了甚至變臭，這可能是發展當中必然面臨的問題吧，有點像資本主義萌芽時期的「圈地運動」。

5、 中西部三四線城市：陝西漢中、湖北咸寧/松滋、貴州安順、山西懷仁等，人口淨流出，經濟發展是大問題

中西部三四線城市應當聚集了中國最多的戶籍人口，但人口外流嚴重，如漢中2010年人口普查比十年前少了20%，房價基本不漲，大規模拆遷、集資建房，本地居民收入低，月收入2000是普遍現象。有個有意思的看點，如貴州安順，一樓商舖最高達13萬/平，地下商舖7萬/平，作者認為泡沫很大。

過去幾年，我在研究中國城市房地產投資吸引力時，將研究範圍從35個大中城市擴大到全國近300個地級城市（http://fdc.soufun.com/report/6730.htm  http://fdc.soufun.com/report/6731.htm），包括了大量東中西部城市，得到一個大體的結論：中西部絕大多數城市都可能面臨供應過剩問題，而東部沿海地區的三四線城市，由於經濟發達，吸引更多人，問題相對不突出，這次收到的文章體現出來的情況大抵如此。但這次還發現，東部三四線地方政府土地財政擴張快、大拆大建供應規模大、房價已超出多數居民收入的問題也需要引起關注。

第二部分：對目前形勢和未來走勢的幾點看法

1、 全面把握各地市場困難之極，房地產市場沒有真正專家，實地查看至關重要

本次樓市見聞的意義在於，發現了更多非專業文字和觀察數據。雖然部分參與者屬於房地產或相關從業人士（包括我在內），但基本不依賴官方統計數據，而是憑藉草根觀察或親友訪談的方式來獲取當地信息，表現形式更加鮮活。對個人感知的關注，可能是這次活動的最大意義所在。正如微博興起後傳統媒體的逐漸消亡，話語權逐漸向普通人轉移。

另一方面，個人觀察難免以點帶面，並非當地市場的全面體現，比如北京的作者實際上只說了「三環內」的北京，與絕大多數剛需（80後或剛剛畢業沒幾年的外地進京「屌絲」）基本無關。中國指數研究院的數據顯示，2012年，五環外成為北京新房成交的絕對主力，其中五六環之間成交面積佔比突破50%（53.9%，2010和2011年分別為40.6%和44.4%），六環外接近30%，五環以內只佔約15%。2013年北京房價漲的多的就是五六環，比如房山區的萬科長陽半島2010年來從12000左右到現在近30000，四環以裡的高端住宅或二手房漲幅相對較小。比如上海是中國高端住宅需求最大的一個城市，2013年1-11月，上海800萬以上的新房共成交5451套/675億元，北京為3689套/488億元，比上海低約30%。

要真正把握各地房地產市場變化，唯有結合案頭的數據分析和實地的樓盤調研，長此以往才能獲得真正的感受。

2、 人口聚集是經濟發展和房市走勢的關鍵，城鎮化速度放慢和老齡化背景下，未來房地產市場走勢放緩是必然

無論是剛需猛烈的北京、上海，還是人口淨流出的陝西漢中等中西部三四線城市，一個城市經濟和房地產市場的發展，本質上取決於其對人口的吸引力及其這部分人口的創造力和購買力。成都、武漢等地由於較強的教育實力和區位，廈門由於環境和對外開放政策，樂清、南通等地由於民營經濟和相對較低的成本，引來眾多企業和人口進駐，最終帶來經濟發展和房地產市場起步上揚。

據聯合國的預測，2011-2020年，在城鎮化率達到50%之後，城鎮化速度將從過去1.4%左右降至1%左右，每年新增城鎮人口將從之前十年的2000萬人以上下降到1700萬人左右；另一方面，2010年人口普查顯示城鎮居民人均住房面積已接近30平米，除廣東、北京、上海等外來人口多的省市外，絕大多數省市都在30平米以上。人口流入減少、現有居民住房充裕（就像多篇「見聞」中提到的很多城市人口淨流出、當地人均兩套房等），將使得未來房地產市場的發展空間縮小。

我們預測2011-2020年住宅需求總量約160億平米（包括120億平米的商品住宅和40億平米的保障性住宅，報告完成於2012年底http://fdc.soufun.com/report/6154.htm），其中50億來自新增人口，60億來自原有居民改善，50億來自拆遷（與前一項一起都可視為改善型需求），預計中國商品住宅的年高峰在13-14億平米之間（2013年已達到11.6億平米，未來個位數乃至負增長可能成為常態）。因此，居民收入水平能否持續增長、拆遷速度能否保持將是住宅市場發展的關鍵，改善性需求將逐漸取代首次置業市場絕對主力。

3、 供應過剩與不足、房價高漲與下跌同時上演，不同區域和城市的結構性矛盾難以緩解

圖：2010年及未來3-5年典型城市人均住房建築面積
查看原图註：住房潛在新增供應=2011-2012年竣工面積+2013年初在建未竣工面積+已供未開工土地*容積率；城鎮人口按2010年末城鎮人口及城市化率走勢估算。
數據來源：CREIS中指數據、fdc.soufun.com

在總量難有大幅增長、新建規模連續多年超過銷售和竣工規模的情況下（2011-2020年商品住宅總需求約120平米，但2013年在建商品住宅49億平米，其中15億平米新建，銷售11.6億平米，竣工7.9億平米），三四線城市供應過剩的問題需要警惕。據中國指數研究院測算，2010年，三類典型城市人均住房面積分別為30平米、30平米、36平米。據測算，所有在建及待建項目竣工後，三類城市的人均住宅面積將分別達到36平米、44平米、49平米，分別提高6平米、14平米、13平米，多個二三線城市潛在供應十分充足，明顯超出當地人口實際需要。

7億城鎮居民當中，近三億外來人口（他們可能是農民工，也可能是有小城鎮戶口但在大中城市工作生活）的居住需求如何滿足可能是影響未來住房市場的重要變量。目前政府的期望是放開中小城市落戶，政策落地能否改變大家都就業和居住習慣（以後清華北大之類高校畢業生，如果有一半甚至更多離開北京，可能北京的房價問題就解決了），是城市結構矛盾能否改變的前瞻性指標，我個人不看好。

展望未來，一線城市的高房價與二三線的高供應可能長期存在，政府的托市行動（或者任何一屆中央都力爭的「穩」）仍將持續，通過加息、控制流動性、允許地方政府或信貸違約等方式來刺破流動性泡沫是萬萬不敢的，房地產市場的糾結仍將持續。

4、 房市混亂局面難以緩解，在房價之外我們更應關注個人偏好的變化

房地產市場作為關注度最高的市場，承擔了中央、地方、個人、銀行等諸多「利益相關群體」，因此「回鄉樓市見聞」在春節期間得到這麼多人的響應。我畢業以來近8年都在房地產業，雖然近期轉向互聯網金融熱潮，但仍在搜房體系當中，肯定還是做跟房市有關的事情。房價上漲下跌與多數人的生活密切相關，也是大家感興趣的話題。我也一直樂此不疲，寫的報告和言論大都指向房地產市場量價變化和未來走勢判斷，經常為早一天完成所需報告並給客戶而興奮。

但實際上，在房價之外，還有很多可以關注的東西。比如我近期重看《浪潮之巔》，該書記錄美國IT行業的誕生、泡沫、回歸，IBM、微軟、蘋果等諸多知名企業的誕生和浴火重生；比如互聯網金融概念下的P2P貸款、眾籌、比特幣，在互聯網精神的指導下，通過對數據價值的重新挖掘，服務於中小企業和個人，改變了傳統金融的諸多弊端（當然，互聯網金融還在成長當中，問題也不少，但互聯網作為一種摧枯拉朽的工具，已經並將繼續改變我們的社會，房地產業也不例外）；比如《老二非死不可》、《商業的常識》等有關投資和商業的書，重構了我以前的部分偏見，讓我發現社會和商業的種種亮點。

展望未來，新一屆政府的長效機制仍在摸索（包括但不限於土地制度改革、房產稅收制度改革、金融體系改革、城鎮化和人口政策等），短期難以改變市場運行態勢，房市混亂局面仍將持續。在房價之外，我們應當更加關注人的價值，關注人來人往背後的原由以及個人偏好的不斷轉移。對開發商及相關從業者而言，隨著85後、90後進入社會和房地產市場，我們以往對社會的判斷都會發生重大改變。萬科最近密切關注小米、阿里、海爾等房地產之外的企業，也是要借外力來完善組織架構和商業模式。

正如《浪潮之巔》、《偉大的博弈》、《歷代經濟變革得失》等「史書」給我的感受：在這個時代，唯有變化才是最大的不變。積極擁抱變化並轉型，才能有未來。

祝大家馬年吉祥，想神馬就有神馬！

五大因素決定全球資管行業的未來

http://wallstreetcn.com/node/76951

普華永道（PwC）剛剛發佈了「資管2020」研究報告，該報告指出，全球資產管理行業將會增長64萬億至2020年的102萬億美元，年複合增長率將高達6%。但財富的分佈不均的現象並不會有明顯的改善，北美地區依然會佔到一半左右。

各類資產的份額與發展趨勢

該報告稱：

全球資管行業即將發生巨大的變化，而這是一個規模上百萬億的行業。未來，那些有著更高業務透明性，能夠向客戶傳遞實實在在價值的企業才能夠取得客戶的信任，並發展壯大。

該報告還指出了可能會給行業帶來巨大變化的五個因素，PwC認為這些因素將重塑這個行業。

後危機時代的金融監管。金融監管會持續限制銀行涉足投資和其他非核心業務，這為其他金融機構進入資產管理行業提供了絕佳的機會。

人口結構的變化。全球人口老齡化帶來的老人理財產品市場的擴大，理財產品經理需要為老人量身定製收益穩定，風險小的理財產品。

各地區人口年齡中位數變化趨勢

城市人化和基礎設施建設。據估計，從2010年至2050年，城鎮人口會增加75%，從現在的36億增加到63億，城鎮人口的增加將對基礎設施產生大量的需求。根據經濟合作與發展組織（OECD）估計，2030年之前，全球基礎設施投資將高達40萬億，這為資管行業提供了一個巨大的投資機會。

城鄉人口發展趨勢

另類資產成為主流。雖然傳統的投資方式依然是行業的核心，但其增長潛力將遠低於另類資產的增長速度。據PwC估計，在2020年之前，另類資產的增長速度高達9.3%，行業規模將達到13萬億。

另類資產市場規模發展趨勢

信息技術將重塑行業。數據挖掘與分析將會滲入行業的方方面面，收集潛在客戶的信息，運用大數據分析客戶的偏好，提高運營效率，計算機系統自動報稅等。

零售生意的買舖決定 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2014/02/blog-post_17.html
早前有一篇報導，有關卓悅控股(0653)配售集資1.6億買舖，這篇報導令止凡深思了零售生意的買舖決定到底是好還是不好，今天可以分享一下。

先來看看報導的內容：

「卓悅控股宣佈配售1.05億股新股，佔擴大後股本3.38%，配售價1.56元，相當於當日收市價。集資總額1.63億元，所得淨額1.57億元，擬用於可能收購新界荃灣大河道商舖物業，以及一般營運資金，新界荃灣大河道10-16及20號、登發街8-12號及安榮街7-11號登發大廈地下2及3A號舖的物業。」


這消息是好是壞？當然不同人有不同解讀，好的想法是可以減低舖租支出，長遠降低營運成本，增加盈利能力。深入一點看的話，有blog友（震南兄）都分享過，這三間舖的地段可說是升值潛力較高，未來加租機會十分大，成功買舖的話可以鎖定這個風險，算是精明的選擇。

不過我就偏向不認為這是一個好決定，我在震南兄的網內亦有留言表達我的意見：

紅米成功背後：雷軍的五個艱難決定

http://www.iheima.com/thread-1674-1-1.html
決定一：做紅米手機，從移動版本開始，小米調整產品定位。

2012年4月，雷軍曾公開宣稱不會做中低端配置的手機。小米手機定價2000元左右，定位為發燒而生。然而就在3個月之後，紅米手機開始立項，不是中端，不再發燒。為什麼會有這樣的決定？

究其原因。在紅米發佈會上，中移動終端公司作為最大的分銷商參加，雷軍講是中移動終端公司何總建議做移動版紅米的；在北京經信委主辦的微電子國際研討會上，雷軍講是經信委的梁主任建議他做一款帶動國內產業鏈的紅米。都是場面話。

雷軍要的是用戶規模和用戶價值，只做中端產品是不夠的。向上面對蘋果與三星的壟斷，難度太大，也許會有高利潤，但是絕對出不了大規模。向下是最佳選擇。第一，三家運營商瘋狂爭奪3G用戶，中移動逆勢而上，在2012年中實現三分天下其一，並投入更多資源，做TD手機會有量。第二，以聯發科為代表的芯片企業，將手機零配件價格大大拉低，引領了千元智能機時代的到來，做千元機大有可為。第三，之前小米手機只有聯通版本和電信版本，使用小米手機的六七成是移動用戶，他們用的是移動2G網絡，做TD能夠增加這類用戶的ARPU值。

決定看似容易，實際不是。從品牌上看，小米品牌與紅米品牌，要麼會彼此加強，要麼會使品牌失焦，很可能規模未求成，反倒傷了根本。從產品定位上，從發燒友到大眾，很容易讓現有的小米用戶失去身份認同。從市場競爭看，這是一片紅海，參與者都以求規模為主，價格戰在所難免，有可能淪為一場賺吆喝的嘗試。

雷軍還是選擇做了。而且，在2012年6月第三輪融資2.16億美元，堅定擴充產品線的決心。

決定二：紅米移動版有兩個版本，未通過測試的流產，為追求質量付出代價。

新手機發佈之前，都要做預熱宣傳，也就是各大科技、數碼網站中所謂的諜照、曝光等。紅米也是如此。在預熱宣傳中，一直有兩個版本H1和H2，根據配置不同，定價分別為799元和999元，前者準備做移動定製版，合約銷售，後者走公開版路線，網上銷售。並且，兩款都通過了工信部的入網測試。

事情並不總如預想，H1在中移動定製入庫測試中，出現問題。幾輪測試下來，仍然沒有通過。雷軍需要做出決定，H1是經過代工企業測試、工信部測試，應該還有經過雷軍幾輪的使用體驗與改進。他可以選擇不做定製版，手機上市通過官網銷售。

然而，雷軍選擇不放過質量問題，讓H1流產。雷軍有句話，「外邊的人不管怎麼罵，只要不是產品品質，小米都能忍受。」他說的有底氣，因為確實為產品質量犧牲了很多。比如H1的流產，帶來巨額的成本損失，小米已下40萬部的訂單，BOM成本兩千多萬元，還有上千萬的研發費用付諸流水。此外，產品策略也需要調整，兩款手機共同做大銷量的策略，落在了一款手機上。

決定三：紅米的定價不是999元而是799元，超越價格戰，讓對手無法還擊。

紅米（即H2）原來的定價是999元，發佈時候卻是799元。這之間發生了什麼？筆者瞭解到一些事實，小米確實與中移動談好是999元，中移動已經開始進行宣傳物料製作與銷售部署。在發佈會召開的前一週，小米的銷售方案被曝光，據說雷軍很惱火，百般權衡之後，決定順勢直降799元，與之前流產的版本同價。

也可以這麼看，銷售方案的曝光是一場宣傳活動，讓用戶知道，價格999元的高性價比紅米手機即將到來。然後，在發佈會上再來一次出人意料，用戶們，尖叫吧！

解讀起來看似很容易，而雷軍的百般權衡確實困難。因為799元的價格，是一場豪賭。

要相信，小米手機的硬件還是賺錢的。雷軍曾說，小米手機銷售30萬部是盈虧平衡點，之後有10%以上的利潤。對於這次的紅米呢？我初步計算了下，不含需要攤分的研發等費用，光是BOM、稅費、運營費等差不多就有820元左右。定價999元還是比較合理的，競爭對手短期內不會跟進，有較好的盈利預期。

如果定價在799元呢？想賺錢，只有兩種途徑，一種是銷量上來，與供應商議價能力增加，成本會下降；另一種隨時間推移，手機零配件價格會下降。初步估計，紅米的盈虧點在300萬部左右。雷軍向供應商下的意向單是500-600萬部，這樣下來，預計拿5%左右的利潤。一次定價，把困難留給了後期的操盤，要保持持續的高銷量，而且，不能有庫存。

雷軍豪賭的出發點在哪裡？相信用戶眼睛，能夠識別高性價比的手機；也深知用戶佔便宜的心理，讓佔到便宜成為用戶自行進行口碑營銷的動力。

決定四：示好運營商，同意中移動做紅米手機的非合約版。

紅米與中移動合作，希望走合約機方式。一方面，借助中移動覆蓋各級城市的線下營業廳，讓手機快速達到三四線城市，找到千元機最大的消費市場。另一方面，借助中移動的補貼，進一步讓利消費者，快速形成銷售規模。

如意算盤打錯了。紅米手機的高性價比，以及在線上的宣傳與銷售、瞬間秒殺、一機難求等情況，提升了手機的品牌價值，對於線下銷售，還有很大的利潤空間。如果不用補貼就可以銷售的很好，中移動為什麼還要投入補貼呢？於是，只定製不合約的情況出現了。既能夠預裝中移動自有業務，又不需要投入補貼，而且可以以更高的價格銷售到下游渠道，賺取差價。何等好事！

小米確實在眼睜睜的看著中移動拿走紅米的利潤。在《復盤：紅米手機總銷量近600萬台，線下渠道居功至偉》中我講到，小米的示好，是有其目的的。一是求線下規模，中移動憑藉強大的渠道能力，對紅米手機銷量的貢獻應該盡次於線上銷售，至少在銷售規模上，給了紅米相應的回報。二是作為進一步合作鋪墊，畢竟，中移動用戶數是遠遠多於聯通和電信的；畢竟，想在移動版本手機上快速做出規模，終究是繞不過中移動的。

決定五：與華為死磕，終究是打上了價格戰，更確切的說，是用戶心中定位的保衛戰。

紅米的盈虧點是銷量300萬部，什麼時間達到的呢？在去年11月底。紅米終於見到了曙光，就像在水下憋氣很久的人，終於可以到水面上透口氣了。而且此時，紅米聯通版也上市了，可以大有作為了。

不巧，也很巧。紅米剛剛要盈利，華為推出了榮耀3C，各方面配置與紅米相近，略高一點，價格為卻是798元。低於紅米1元，挑釁大於挑戰。

雷軍如何選擇？如果紅米降價，要等到下一個盈虧點。如果不降，可能受到華為榮耀3C的影響。雷軍沒有馬上還擊，想先賺一些。然而，形勢並不樂觀。分析紅米網上銷售數據，之前每週二紅米移動版放量都是10萬部，整個去年12月，連續五個週二銷量都是5萬部，而且，這裡包含紅米移動版和剛剛上市起量銷售的聯通版。不是產能問題，雷軍擔心放量過多會影響銷售效果，在心理上，還是怕了華為。通過百度搜索指數，也大致印證了當時的情況，榮耀3C出來前，紅米指數遠高於榮耀3C，出來後，迅速超過紅米，並且持續，直到紅米移動版降價。

今年1月，紅米移動版降價到699元。再測算一下，盈利點將在400-500萬部。選擇了一場死磕，寧可不賺錢，也要保持在用戶心中性價比最高的定位。

紅米成功了，當前銷量近千萬部，在傳統手機廠商中，單款這麼高的銷量也很少見。總體來看，紅米硬件本身的利潤率估計在3%。當然，其成功之處還包含用戶規模的擴大，以及硬件以外的收入。在這款手機上，更能體現雷軍不靠硬件賺錢，靠配件、軟件及服務賺錢的思路。雷軍對紅米很滿意，因為在整個過程中有多個艱難的決定，如今的結果印證了決定的正確性。

作者：梅花園陳述

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http://johnchrysostom.blogspot.hk/2014/04/blog-post_18.html