4指標驗測 樓價跌多少 梁振英減辣？
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GS(14)@2016-01-20 23:11:132016-01-16 iM
新出爐的《施政報告》，有關房屋的政策一如市場所料，未有特別驚喜或「減辣大禮」，未來3至4年私樓潛在供應量僅輕微增加1,000伙，市場普遍預期對樓市影響有限。不過，特首梁振英明確表示，目前樓價租金仍然遠超市民的負擔能力，也表明對解決房屋問題必須繼續堅持，不能半途而廢，顯示港府未有減辣意慾。目前樓價轉勢下跌已成定局，究竟樓價及租金要回落多少，政府才會「減辣」？
本刊分析四大樓市指標，發現即使樓價已逐步回落，但住宅市場情況仍不健康，再綜合數位專家的意見，相信樓價要起碼跌20%，政府才有望減辣。城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，今年整體樓價下調介乎10%至15%，現時絕非買樓時機。法巴亞太區房地產研究部主管李偉烈相信樓價跌10%至15%會再吸引買家入市。至於樓市大好友林一鳴卻企硬看好後市，估計今年樓價會先跌後升，全年會有5至10%升幅，認為現價抵買，進取一點更可向業主壓價一成入市。
辣招不減 劈價持續
特首梁振英自2012年7月上任以來，多番強調房屋政策為施政的「重中之重」，盡管港府多次就樓市出招，住宅樓價於過去3年多以來大升近43%，及至去年第四季才開始轉勢，中原城市領先指數（CCL）已連跌14周，最新報134.41點，按周跌1.05%。事實上，美國上月啟動加息，市場認為本港息口於短期內未必會跟隨上調，令本港樓價未有明顯大跌。但值得留意的，是港滙持續轉弱，兌美元曾低見7.799，代表資金正流出本港，本港加息壓力大增，港股今年初至今已累跌近2,400點，地產股早已捱沽，若香港正式啟動加息，樓價下跌空間勢大增。
私樓潛在供應量創新高
目前樓價已較去年9月高位累跌8%，市場曾一度觀望特首於周三（12日）發表的施政報告會否為樓市減辣，惟新一份施政報告，主要圍繞土地供應為主。梁振英透露，未來3至4年私樓潛在供應量達8.7萬伙，較截至去年9月底的數字8.6萬伙，輕微增加1,000伙（1.2%），創2004年9月以來新高。另方面政府也着力增加公營房屋及資助性房屋供應，房委會及房協將於未來5年興建約9.71萬個單位，其中公屋單位約7.67萬個，資助出售單位約為2.04萬個。房委會及房協下月底預售約3,700個資助房屋單位，分別為房委會的沙田嘉順苑、天水圍屏欣苑及房協於沙田的綠怡雅苑；另房委會今年第三季將推售860個新蒲崗綠置居單位；並於2017年預售約2,600個單位。
政府曾承諾未來10年興建28萬個公營房屋單位，但目前只成功找到興建25.5萬個單位的住宅地皮，尚欠可建2.5萬個單位的地皮。對於仍未達標，梁振英指政府會探討將部分土地的範圍略為擴大，會額外增建1.7萬個單位，其中有1.53萬個、即九成為公營房屋單位。
梁振英在是次施政報告的引言中已表明，樓價和租金開始回落，形容解決房屋問題初現曙光。他又指有市場人士猜測政府會否「減辣」，甚或減少土地供應，但他強調，今天的樓價和租金仍遠超市民的負擔能力，亦扭曲了一代青年人的價值觀，指政府對解決房屋問題必須繼續堅持，不能半途而廢。隨後他會見傳媒時，重申政府無意減辣，更表明政府沒有指標樓價租金要回落多少，才會「減辣」，又指環球經濟及利率走勢對樓價影響大，更揚言如果上述因素令樓價跌兩至三成，也不是港府能控制。短期減辣無望，加上潛在住宅量創歷史新高，二手市場繼續連環錄得低價成交。嘉湖山莊呎價跌至5,400餘元水平，該屋苑樂湖居1座低層A室，實用面積約636平方呎，業主劈價近18%，成交價約345萬元，折合實用面積呎價5,425元。另外小西灣藍灣半島5座極高層C室，實用面積620平方呎，業主原叫價998萬元，最終減價約15%，以850萬元將單位易手，折合平均實用呎價13,710元。
4指標證樓價不健康 難減辣
特首在施政報告特別提及「今天樓價租金仍然遠超市民的負擔能力」，為他上任特首3年多以來，少有地評價樓價水平處於高位。當他被傳媒問及何時有減辣空間時，他表明政府在房屋的工作只開始顯露曙光，不能因樓價跌7%、10%便放棄。
盡管梁振英重申政府沒有樓價或租金回落多少才減辣的目標，但據他的言論可看出部份端倪，就是即使樓價下跌10%，政府也不會「收貨」。究竟目前樓價偏離正常水平多少？樓價跌至甚麼水平時政府才會考慮減辣？從以下大方向分析：
1. 痛苦指數（樓價與收入比率）
要衡量樓價是否具泡沫，痛苦指數是一個重要的量度指標，痛苦指數即是樓價與收入比率（即樓價與家庭收入中位數比率）。據金管局去年9月發表的《貨幣與金融穩定情況半年報告》，及12月分別發表的季度報告數字，港人置業負擔能力進一步轉差，痛苦指數於去年第二季升至15.9的新高，並於第三季維持15.8的高位，數字明顯高於1997年的高峰的14.6。
最新公布的痛苦指數達15.8，代表一個家庭要將全數工資儲15.8年，即不吃不喝15年，才有能力買入面積約500平方呎單位。金管局形容，以上數據反映市民的置業負擔能力仍偏緊。
事實上，過去10年痛苦指數的平均水平約為10至11左右，若按此數字計算，如要痛苦指數回落至正常水平，樓價潛在跌幅將達30%。
2. 按揭供款相對住戶入息比率
過去數年樓價持續高企，供樓負擔比率也愈升愈高，據金管局數字，去年第三季的收入槓桿比率（見圖一，計算方式為假設一個單位呎數，再根據目前樓價及按息，以計算得出的按揭供款對比大眾平均入息的數字）達70.9%，遠高於大約50%的長期平均水平，反映市民入市購買力明顯較前下降。
再看看另一組數字，就是由據政府發表的《2015年第三季經濟報告》內的按揭供款相對住戶入息中位數（計算方式是以月入處於私樓家庭中位數，以市價購買一個45平方米單位，按揭成數七成，供款期20年為準；不包括居於公營房屋的住戶），於去年9月時比率達64%，雖較1997年高峰達93%水平為低，但遠高於1995年至2014年間46%的長期平均。報告表示，數字反映樓市泡沫風險仍然顯著，更指假如利率上調3個百分點至較正常的水平，比例會升至83%。若供樓負擔比率要回復至長期平均數，樓價潛在下跌空間也達28%。
3. 租金負擔比率
隨着樓價持續升溫，不少未能上車的市民惟有先租樓，刺激近年租金同樣愈升愈急，據美聯租金走勢數字顯示，本港屋苑平均實用呎租由去年9月高位的34.3元，回落至11月的33.17元，雖然期內跌幅達3.3%，但租金仍屬偏高水平，若以目前家庭月入平均中位數3.43萬元計算，如租住實用面積約500平方呎單位，呎租約33.17元，租金佔收入約48%。事實上，坊間一向認為租住私人物業租金佔個人收入的合理水平約為30%，換句話說，目前租金需要大跌逾35%，租金負擔比率才會跌至合理水平。
4.樓價指數
自梁振英上場以來，港府多番推出樓市措施，但樓價持續高企，據差餉物業估價署的最新數據，11月私人住宅售價指數293.4，較2012年6月底梁振英上任前的205.1高出43%。再看看中原城市領先指數，最新公布的數字為134.41點，較梁振英上任前約105點高出約27%。值得留意的，是2012年私樓住戶入息中位數約29,600元，目前水平則約34,300元，入息中位數於過去3年多間只上升16%，意味樓價升幅遠高於工資升幅，目前樓價仍遠遠偏離市民可負擔的水平。
總結：觀察以上四大樓市指標，反映樓價現時仍處於高位，以及不健康水平，相信上述指數回復至合理水平，樓市才屬健康，綜合四大指標，樓價潛在跌幅達20至30%，相信樓價起碼回落20%，港府才有機會減辣。
潘永祥：減辣須符兩條件
城大建築科技學部高級講師潘永祥形容今次《施政報告》「雖無創意，但有決心」，因為關於房屋政策的新措施看似不多，但反映政府希望穩定樓市，並落實長策會（長遠房屋策略督導委員會）未來10年46萬伙建屋目標的立場。
「按我個人解讀，報告發放了幾個強烈訊息，首先是政府認為眼前的樓市跌幅並不算什麼，始終樓價早幾年基數太高，特首回應問題時刻意援引CCL（中原城市領先指數）從去年高位到現在，僅僅跌7%左右，想表達的是樓價仍屬好高水平，市民買樓負擔仍有好大困難。」
其次，潘永祥認為報告反映當局在房屋及土地政策方面，與政府過往的管治理念有明顯出入。「以前政府治理樓市的彈性較大，例如1997年金融風暴後增加賣地，到2003年沙氏期間經濟轉弱，『孫九招』即時停止推地及興建居屋，措施是隨樓市周期調整。相反現屆政府立場從一而終，就是無論短、中期樓市好與壞，都要確保未來有新單位源源而出。」
須跌1年及逾15%才考慮
他續指，除了處理中的新界東北、洪水橋發展，報告有進一步拓展土地的意圖，包括涉及面積多達80公頃的將軍澳第137區以及大嶼山新市鎮，大嶼山發展尤其重要，因已避開郊野公園範圍，集中於東涌、小蠔灣，以及興建交椅洲旁人工島發展住宅，預計居住人口達40萬至70萬人，相信會較易為社會接受，不過工程規模大，估計還要數年時間才有最終定案。
今年樓價走勢，潘永祥估計在多項不明朗因素夾擊下，《施政報告》的影響屬於中性，整體樓價下調介乎10%至15%，並不足以使政府撤銷辣招。
「辣招一向爭議好大，在立法會是『易撤難加』，所以政府不會輕易減辣，而且早前市況反覆，曾經跌1、2個月又回升，故此想政府減辣需要有兩個條件，首先跌市有相當持續性，連續跌6至9個月，甚至是1年以上；此外跌幅要夠深，累積下調超過15%，若兩條件同時成立，政府才敢着手減辣。」
或先撤銷雙倍印花稅
他補充，今年美國息口充滿不確定性，因聯儲局以照顧國內經濟和市場反應為先，難以預測其調整步伐，增加本港買家按揭開支的變數，加上人民幣持續貶值，面對熱錢流走，打擊本地消費信心，如果本港零售和旅業等實體經濟上半年無大起色，最快今年中至第三季，樓價跌幅將超越一成。
潘永祥預計，一旦政府嘗試減辣，最大機會先行撤銷雙倍印花稅（DSD），「DSD旨在勸退買樓收租的投資者，但由摸售現象絕迹，炒家大幅減少，從價稅率應該回歸合理水平。至於限制海外客的買家印花稅（BSD）功效明顯，大大減少內地客推高樓價，相信會留到最後一步才取消。」
李偉烈：跌15%將吸引買家入市
新一份施政報告中，與過往有點不同的是對於樓市的着墨較往昔少，而且並無甚麼新招推出，只是輕輕帶過。法巴亞太區房地產研究部主管李偉烈認為，政府是擔心樓價跌得仍不夠，所以其策略是要讓樓價慢慢跌落去，暫無需要放寬限制。
但如果中國經濟放緩加速，而美國加息步伐又加快，令樓價跌幅更快，則不排除政府會放寬一些限制。至於說政府要在樓價跌到甚麼程度才出招，李偉烈直言跌30%，而且下跌速度要好快，這樣才會造成影響，要政府出手。
2017年樓價回升5%
他進一步解釋，「樓價並不是沒有跌30%的機會，如果中國經濟硬着陸，經濟增長去到5%，或者說A股跌到得返2000點，人民幣滙價又持續下跌，而掀動周邊國家的貨幣都齊齊貶值的話，就會變成一個危機。」
「為甚麼去年8、9月樓市會開始放緩，因為首先是內地股市下挫的影響，第二是美國加息，令更多想買樓的人採取觀望態度，希望等樓市先回落一段時間；此外是去年1月至8、9月，以及2014年的成交都好高，是過去5年來最高成交的兩年，當時已透支了一些需求，所以之後必須再等一段時間，等需求慢慢回來。但他強調，由於需求真的很大，所以只要待樓價跌多10%至15%，或會再吸引買家入市。」
若按目前來看樓市還有多大的下調空間，李偉烈坦言，樓價跌10%至15%都屬正常，「我覺得今年會跌10%，不過到2017年又會回升3%至5%，下跌周期大約一年左右。」他強調需求仍然旺盛，「我們曾經做過分析，首先是你看看內地移民來港的人，1年差不多2萬多、3萬個人入來，其次是一些剛結婚仲未有樓的，這些需求都好勁。一年需求就差不多2.5萬到3萬，但本港一年的供應量才是約1.7萬個單位；還有一點，就係之前推出的額外印花稅（SSD）和買家印花稅（BSD）都令到二手無成交，而令買家回到一手市場。」
人幣貶值影響較大
另一方面，現時環球股市動盪，加上人民幣短期內急貶值，都令不少投資者迷失方向，到底人民幣貶值和美國加息又對本港樓市有多大影響呢？李偉烈表示，其實有好多內地人都希望來港買樓的，因為可以保值，尤其現在很多人都預期人民幣仍會持續貶值，所以在這情況下，港元又與美元掛鈎，就變得可保值了。
至於美國加息的影響，他解釋現在時代不同，過去5年、10年香港無現在這般依靠內地，但明顯香港現在非常依靠內地的流動性，依靠內地人來港買樓，所以在這情況下，就不能只看美國加息，而更要睇埋內地放水和內地人來港買樓的影響。言下之意，現在要注意人民幣貶值的影響更大，尤其當前出現了一個美國加息，內地卻減息的逆向周期。
林一鳴：氣氛悲觀 可壓價一成
眼見樓市氣氛轉差，劈價消息此起彼落，惟大好友林一鳴仍然力排眾議，企硬看好後市，且估計今年樓價會轉跌為升，全年升幅5至10%左右，當然港府撤辣招將會遙遙無期。
無他，林一鳴深信樓價至少下挫兩成或以上，港府才有勇氣撤銷樓市辣招，「如果樓價大跌兩至三成，政府才會撤辣招，因為即使樓價由低位反彈，市民反應也不會太大，目前香港樓價只跌了6至7%，一旦今年美國不加息，同時又撤了辣招，樓價飛天，政府將會成眾矢之的。」
說到底，他覺得目前樓市氣氛如此悲觀，皆因市場預期美國聯儲局啟動加息周期，今年或會加息4次之多，繼而震散樓市，可是美國到底有無條件連續加息，很成疑問；換言之，只要市場逐漸扭轉加息預期，下半年樓價很有機會轉跌為升。
本地就業情況不太差
「美國加息四次，樓價當然會下跌，但我持相反意見，覺得今年最多下半年加息0.25厘，甚至全年不加息的機會更大，因此，如果加息只有零至一次，遠少過預期，負面情緒會完全扭轉。」林一鳴解釋，美國未來加息仍要考慮歐洲、日本及內地的貨幣政策，如全球央行維持低息，聯儲局應該無空間加息，再加息或會重蹈1937年的覆轍。據了解，當年美國經濟剛從1929年的大蕭條中恢復過來，但當局卻急於調整貨幣政策，結果經濟又陷入衰退。
雖說息口有可能低企，但內地經濟放緩已是不爭事實，難道不會拖累樓市？對此，他有所保留，始終本港失業率沒有顯著轉差的迹象，除了旅遊和零售行業表現較弱，其他行業暫時未見受到影響。「對於大部分行業的就業和工資，暫時所見的影響不大，尤其過去一年大家都已知道內地經濟放緩，零售業轉差，本地失業率都沒有明顯上升，所以我看不見本地就業市場有很大的負面消息，能夠推動樓價下跌。」
政治環境令供應難增
更重要是，據他個人觀察和不同渠道所見，也不見得有朝資回朝的情況，畢竟內地資金南下投資物業的數量不大。他說：「內地資金涉及數量有限，尤其實施買家印花稅後就更少，班資回朝的壓力不大。其實除了九龍站的比重較大，其他屋苑真的不多，比如太古城、美孚。」
對於施政報告公布了一列供應指標及規劃，包括新界和大嶼山的新發展，以及未來3至4年私樓供應會創新高。林一鳴指，這些指標未來能否落實才是關鍵，「其實每年供應量都有報大數情況，估計施政報告講的8.7萬個供應不會達標，例如大嶼山發展未必做到，始終政治環境令政府不能推出大量供應，每年有兩萬個供應已非常不錯。」
可漁翁撒網式睇盤
二手樓價近期回軟，新盤又提供大幅優惠吸客，但潘永祥談及今年物業攻守策略時，指目前絕非買樓時機，「現階段入市肯定高風險，除非買來自用，好逼切的住屋需要，或找到超級筍盤，否則應審慎一點，尤其各區大型屋苑租金正在回落，一方面出現租平過供情況，另一方面樓價支持位減少，故買家真的毋須太心急。」
不過，林一鳴就看好今年樓價呈先低後高，建議買家不妨趁現在有議價空間，實行漁翁撒網式睇盤，或可買入筍盤。他解釋：「現在市場氣氛很悲觀，屬買家市場，買家的議價能力較高，始終有些人會擔心經濟、加息或其他負面因素，不妨連續多看幾個盤，然後每個都按市價嗌低5至10%，不排除十個有一兩個業主願意減價。」