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特色小鎮要避免盲目投資 企業呼籲“別浪費和國家的合作機會”

5月6日，在金誠集團舉辦的“西湖論金”高峰論壇上，金誠集團董事長韋傑稱，隨著全國新一輪的特色小鎮建設興起，未來會出現近1萬個特色小鎮，但真正成功的可能還不到5%，甚至更少。

他認為，如果只是單純的小鎮建設，或者是房地產一枝獨秀，那麽會引發新一輪的資本狂歡，埋下更多無可挽回的隱患。而這條道路可能又得推倒重來。

韋傑認為，未來建設特色小鎮，要避免盲目投資。這就需要企業敢於打破舊有的發展模式，要以“PPP+產業化+金融化”的模式，參與小鎮的投資、建設、運營，要跟地方政府一起完善城市基礎設施，再由政府對城市發展進行統一規劃、設計與布局等。要是沒有道路交通等基礎設施的完善，就“浪費了國家對企業打開的這一次合作機會”。此外，還要帶地方政府去“全球選秀”，將最優質的資源納入這一合作體系。

目前，金誠在全國簽約、建設的特色小鎮項目有52個，江浙兩省占40多個。在這些項目中，很大一部分是包含旅遊、文化等在內的第三產業，如湖南汨羅詩歌小鎮、貴州安順大西橋小鎮等。其中，詩歌小鎮和大西橋小鎮都是國家財政部PPP示範項目。

韋傑提到，在特色小鎮的產業化過程中，要將旅遊產業，以及現代服務業編織成一張網。以不久前跟江蘇盱眙縣簽約的龍蝦小鎮為例，龍蝦小鎮今後將整合周邊資源，構建以龍蝦為核心產業的盱眙全域旅遊新格局。在一產養殖，二產加工的基礎上，建立包括技術研發中心、職業技術教育、龍蝦交易市場、世界龍蝦之窗、龍蝦衍生文化產地、品牌餐飲、龍蝦大廈等第三產業，從生產、運輸、加工、體驗到品牌推廣，打造龍蝦全產業鏈。

此前，龍蝦小鎮被列為江蘇省首批25家省級特色小鎮之一。

今年3月，金誠集團還與嶽陽君山區政府簽訂戰略合作框架協議，未來將在挖掘嶽陽君山區當地生態優勢的基礎上，打造一個集時尚與旅遊於一體的寵物小鎮。

除了普通的寵物培訓、寵物用品產業之外，還將有青少年體驗和教育中心，讓孩子們參與到寵物養育、培訓表演等。此外，萌寵表演、比賽，寵物電影、綜藝節目、卡通劇、寵物主題樂園等寵物IP，也將陸續“上演”。

韋傑提到，寵物小鎮要有上下遊完整產業鏈，在打造寵物產業這一核心產業的同時，還將引入酒店、商業中心、文化旅遊等全方位配套產業。

陽光壹佰副董事長範小沖：特色小鎮不是商業賣場，而是城市秀場

每經實習記者 馮穎祎 每經編輯 曾健輝  

在各項政策的推動下，特色小鎮成為近兩年的熱點話題之一，在今年也進入了快速發展階段。5月份，住建部下發通知，將第二批特色小鎮數量擴充到300個。

特色小鎮如何運營？如何發展？商業和情懷如何權衡？這是擺在房地產企業面前的一大問題。

近日，陽光壹佰置業集團副董事長範小沖在接受《每日經濟新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪時表示，房地產商做特色小鎮就先要轉變觀念，如果還按原來的觀念做事，很容易被套住，要實現從開發商到運營商的轉變。

進入新型城鎮化2.0

NBD：特色小鎮與產業新城、美麗鄉村在發展模式上有哪些不同？

範小沖：產業新城更多的是在推進城市產業化，是以產業為主導的新城建設。美麗鄉村則是在現有的農村基礎之上，導入文化，讓環境更好，讓人更文明。而特色小鎮則是介乎於城市和鄉村之間的一個橋梁。

NBD：在新型城鎮化的建設中，特色小鎮處在一個什麽樣的位置？

範小沖：特色小鎮是中國新型城鎮化的第二個階段，可以理解為新型城鎮化的2.0模式。過去重點建設的是大城市，城市和鄉村是隔斷的，今天已面臨人口、高房價、產能過剩和環境等挑戰，只發展大城市的模式已經走不下去了，城市已經沒辦法承載龐大的新增人口，那未來新增的城市化人口到哪里、就業怎麽辦呢？以小鎮為載體，導入新型產業，用小鎮重構產業，分流，吸納新增就業。

NBD：房地產企業在特色小鎮建設中扮演什麽角色？

範小沖：小鎮只有情懷是不夠的，需要開發和建設，房地產企業因擁有強大的投資和整合資源能力，現又面臨調控、土地和轉型壓力，所以開發商扛起了大旗走到了臺前。但特色小鎮不是傳統房地產的開發項目、不是圈地、蓋房、銷售招商，而是以小鎮為平臺，以特色文化和產業為引擎，圍繞人的全新城市空間形態和承載新經濟產業轉型孵化和運營成長的平臺，是一個遵循市場法則，企業化運作，由投資商、運營商、特色新經濟產業、房地產開發、還有原住民、新產業匠人、消費者、甚至包括地方政府、民間團體等共同打造的新型小鎮社會。 

特色小鎮要有靈魂

NBD：特色小鎮是不是一個招商概念？

範小沖：小鎮不是招來的，要有特色主題、有運營，需要孵化，要自己搭建平臺，才能吸引和支持特色產業紮根長成。

NBD：目前，許多小鎮都是單一的產業結構，怎麽才算是做成特色小鎮？

範小沖：特色小鎮不是標本展示，不是產業生產基地，而是以人為中心，生機勃勃的特色城市生活，能很好挖掘當地文化具特色的產業更具生命力。特色產業如能結合文化和旅遊，形成一個多元化具城市功能的小鎮，就更具有生命力。

NBD：特色小鎮的靈魂在哪兒？

範小沖：僅有特點和軀殼，不足以將產業和人聚在一起。小鎮要有活力，擁有生命力，就要有靈魂、有思想，有性格、有價值觀，有可愛的地方。生產物質產品那是產業園，特色小鎮的產業是圍繞人的，讓客戶自己生產、自己體驗、體驗就是銷售就是消費。特色產業吸引的不是產業工人，而是要吸引目標客戶群，唯有特色有價值觀有生命力的小鎮能聚產業聚人氣。

碧桂園特色小鎮：以產業溢出效應為突破口

每經記者 魏瓊 每經編輯 曾健輝

第一批特色小鎮建設如火如荼，而更大規模的特色小鎮潮將洶湧襲來。住建部明確規定第二批300個特色小鎮不能推薦以房地產為單一產業的小鎮，規範化運作將特色小鎮拉回到產業建設的正軌。

作為行業啟動特色小鎮建設最早的企業之一，碧桂園首個特色小鎮已落地惠州潼湖。按照規劃，潼湖科技小鎮預計投入資金高達1300億元，回報周期為3~5年。推行產業先行、產城融合模式。碧桂園創新小鎮將如何破解小鎮建設高成本、盈利周期長的困境？其盈利模式探索將給摸索中的小鎮建設帶來怎樣的啟發？

產業先行

從去年8月9日正式宣布進軍產業地產，7個月時間，碧桂園實現科技小鎮在全國範圍內的初步布局。其中碧桂園首個科技小鎮已正式落地惠州潼湖，命名為創新小鎮。

國家發改委發展規劃司城鎮化規劃處處長相偉認為，並不是所有的地方和企業都能做好特色小鎮。做特色小鎮需要滿足兩個條件，人口達到300萬以上的中心城市或大都市周邊以及有特色資源所在地。

高科技產業已成為深圳的一大名片，高科技成就了深圳，也支撐了高房價。居高不下的生產和生活成本讓一部分人口和產業被擠出深圳，前往周邊區域尋求發展，溢出效應給深圳周邊區域帶來發展契機。

碧桂園集團助理總裁向俊波接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，調研數據顯示，綜合計算企業發展的建設、土地、配套以及運營等成本發現，潼湖全口徑成本僅為深圳中心區的三分之一到二分之一，員工配套居住成本約為深圳的三分之一。

按照住建部要求，嚴禁企業以小鎮之名圈地，特色小鎮建設需“去地產化”，走上產業發展的道路，形成良性生態圈。

碧桂園首席戰略官林昭憲指出，科技小鎮的建設絕對是先產後城的，如果沒有成功的產業，小鎮建設就沒有價值。

盈利還需考驗

以產業先行、產城融合模式建設科技小鎮，對企業的資金面提出了較高要求。國家發改委在調研中發現，很多特色小鎮缺乏成熟可靠的盈利模式，面對高成本和較長的回報周期等問題，即使知名企業的特色小鎮也面臨虧損。

碧桂園科技小鎮項目相關負責人接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，創新小鎮計劃投資總額約1300億元，建設周期長達5至8年。科技小鎮資金回籠周期比傳統的房地產項目周期要長，碧桂園已做好了長期計劃，現金流回正周期放寬到3~5年。

雖然科技小鎮有碧桂園自有資金和銀行信用額度的支持，但科技小鎮的建設不能僅僅依靠碧桂園的輸血，自身還需具備造血能力。

碧桂園計劃拿出部分現金把產業做出來，住宅項目會放在二期做產業配套，逐步開發完成。按照規劃，創新小鎮產業用地、產業配套用地、生活配套用地比例大致為30%：30%：40%。向俊波指出，不足三成的住宅開發比重，即使前期銷售部分物業，回籠的資金也不足以支撐小鎮建設。

碧桂園相關負責人表示，目前創新小鎮已探索設計一些收入結構，綜合運用銷售物業的收入、租金收入、園區營運收入、股權投資收入等方法，同時希望通過資產證券化獲得資本市場的支持。

林昭憲透露，碧桂園在與思科等產業龍頭一同探索科技創新孵化的可行性及方式，設立科技創新基金，定向投資一些小鎮里比較有成長性的企業。

上述一系列的盈利模式探索都建立在創新小鎮實現良好運營的前提下，能夠通過運營帶動產業發展以及物業價值升值，而這考驗的還是碧桂園的運營能力，最終是否能夠盈利還需歷經市場的考驗。

綠地特色小鎮：開發周期內需賺回自有資金

每經實習記者 馮穎祎 每經編輯 曾健輝

“小鎮之風”愈演愈烈，多家上市房企已進場搶食。去年住建部對外披露到2020年爭取培育1000個左右特色小鎮之後，外界預測這將催生6萬億元的投資規模。

在房地產的“白銀時代”，特色小鎮是否會成為房企轉型的一個戰略支點？曾與萬科爭鋒的綠地，在其2016年年報中稱今年將全力推進特色小鎮大盤戰略，重點圍繞智慧健康城、文化旅遊城，在一二線重點城市遠郊及周邊儲備10~15個項目。

《每日經濟新聞》記者了解到，相比以大本營上海為中心的長三角區域，綠地搶先在京津冀成立區域管理總部，還在河北敲定了兩個特色小鎮項目。綠地京津冀相關負責人表示，特色小鎮將成其新的業績增長點。

開發期內要賺回自有資金

談及何為特色小鎮，綠地集團京津冀房地產事業部總經理歐陽兵的理解是，有機結合多種產業和生活形態，使人很適合在這兒工作、生活、休閑和享受等。

為開拓這一新的業務，歐陽兵專門成立了綠地京津冀區域管理總部，意在加大對河北區域多種產業集群的投資力度。

一個“冀”字，帶來的是綠地位於河北保定、大廠兩小鎮的項目，即保定直隸文化藝術小鎮和中國出版傳媒融合發展特色小鎮。

針對組織變革及進軍新領域，綠地集團京津冀房地產事業部技術部總經理助理高洵向《每日經濟新聞》記者解釋說，綠地已不再是單一的房地產開發商，其加速轉型的方向是開發商、服務商和運營商三位一體的城市運營商。

近來，特色小鎮“地產化”備受詬病。綠地作為運營商，如何從特色小鎮中賺錢？歐陽兵坦言：“我們是上市公司，有ROE（凈資產收益率）、ROA（總資產收益率）的考核，否則，這個在集團是過不去風控的。在規定的開發建設周期內，小鎮項目的自有資金投入要賺回來。”

按照綠地規劃，直隸文化藝術小鎮定位為展示燕趙文化特色，弘揚直隸工匠精神的一個載體。其中，代表直隸工匠文化的服、飾、藝、居、禮等五大板塊將作為小鎮的支柱產業，核心模式是與百家企業聯盟，搭建信息交易平臺，實現線上線下交易，挖掘小鎮文化藝術品的產業價值。

從保定小鎮項目規劃圖來看，除核心區的主題小鎮之外，周圍還涉及產業開發、樓盤項目建設規劃等。這意味著綠地這個特色小鎮未來將涉及產業導入和樓盤銷售等。

單個小鎮需投30億~50億元

“我們今年落實的幾個特色小鎮項目，從明年開始，將會為事業部每年貢獻幾十億元，甚至上百億元規模的成長動力”。歐陽兵這樣表示。

據不完全統計，今年綠地已在浙江寧波、四川成都、江西南昌和陜西西安等多個省市簽下了10個特色小鎮項目。

綠地金控集團北京地區總部副總經理丁衛接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示：“根據以往的經驗，單個特色小鎮占地面積5平方公里左右，需投資30億~50億元，布局4個小鎮就達120億~200億元的規模，後續形成銷售帶動整體產業的規模或更大。”

實際上，特色小鎮項目開發周期相對較長，前期資金投入巨大。就開發模式來看，綠地計劃采取滾動開發，讓其“大金融”、“大基建”和“大消費”板塊全部介入，為小鎮建設提供資金、基礎設施和生活配套支持。

從大金融來看，據丁衛介紹，當地政府一般通過金融方式鼓勵合作方按照政府的方式進行特色小鎮的建設和運營。“這樣一來，綠地的優勢就體現出來了，比如綠地金控有基金管理的資格；第二、也有募資能力；第三、綠地也是一個產業建設方。”

丁衛還告訴記者，綠地金控不僅有自有資金的投入，還引入了政府支持的基金參與小鎮投資，但一般都會看當地政府的要求。而引入資金主要考慮的是資金成本，在這方面，綠地金控充分遵循市場化原則。對於資金的使用期限，一般來講，產業基金會采取6+2模式，6年的募集、投資、管理的期限，2年的一個退出期。

關於投資回報率，丁衛介紹到：“這個很複雜，綜合收益率，如果運營好的話，在20%左右。”

華僑城擬造100個特色小鎮 甘坑新鎮原創專屬IP發展模式引關註

每經實習記者 董青枝 每經編輯 楊軍  

在特色小鎮建設熱潮下，華夏幸福、碧桂園、華僑城等多家房企已紛紛投身其中，部分小鎮出現了“房地產化”等現象。

不同於一般開發商，華僑城本身具有較強的文旅資源整合能力，使其擬投資500億元的首個“文化+旅遊+城鎮化”小鎮——甘坑新鎮，備受外界關註。

不過，華僑城的野心是要在全國打造100座特色小鎮。對其商業邏輯，華僑城文化集團總經理胡梅林解釋說，要挖掘傳統文化，形成原創IP，與小鎮開發相結合，形成新的特色小鎮發展模式。

重點發展文化創意產業

華僑城甘坑新鎮，位於深圳布吉清平高速與機荷高速交會處，北起甘坑村、涼帽村，南至三聯村，擬規劃面積約12平方公里。

近日，記者從福田乘公交車約1個半小時到達甘坑社區，一個古色古香的客家小鎮映入眼簾，可體驗特色客家美食街，部分建築正在修繕中，還有隨處可見的小涼帽，但是周邊交通等基礎設施還不太完善。據悉，未來周邊會有地鐵10號線甘坑站。

自去年5月華僑城集團簽約甘坑小鎮項目後，華僑城文化集團致力於整個小鎮及周邊區域的開發運營。在今年文博會期間，甘坑小鎮展示了客家小涼帽設計原創專屬IP而受到市場關註。

華僑城文化集團透露，預計今年底小涼帽農莊、小涼帽酒店、室內VR樂園等將陸續開業，隨著小涼帽農莊、酒店、郵局等衍生系列IP發展同步開發，將形成IP文化產業鏈。

綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認為，華僑城甘坑小鎮導入富有客家文化特色的IP品牌小涼帽，並舉辦了小涼帽國際繪本大賽，使小涼帽成為小鎮的吉祥物和形象代言者，未來前景十分廣闊。

7月15日，甘坑小鎮憑借“IP Town”創新發展模式成功突圍，獲得2017中國文化旅遊融合先導區（基地）試點，晉升為國家級文旅特色小鎮。

胡梅林表示，用數字手段表達和展示傳統文化是華僑城文化集團的主要方向，挖掘和開發本土文化IP，推動文化創意產業發展則是甘坑客家小鎮的發展重點。

宋丁認為，要保證特色文旅小鎮的可持續性發展，就必須對小鎮實施不間斷的持續創新，這是未來特色文旅小鎮的命脈所在。

戴德梁行數據報告顯示，第一批中國特色小鎮主要有5種類型，其中旅遊發展型小鎮最多，共64個，占比達50.3%，其次是歷史文化類小鎮，共23個，占比達18.11%。從數據可看出，國家可能更支持旅遊發展類和歷史文化型的特色小鎮，這兩類可能更容易成功。

特色小鎮投資熱將趨穩

對於房地產企業來說，特色小鎮之路將是一場持久的攻堅戰。目前房地產企業更多的是註重長遠打算，而未來發展的真正價值在於IP、內容和運營能力的打造。業內人士稱現在特色小鎮的前景並不明朗。

一直專註於文化旅遊的華僑城已連續多年雄踞全球主題公園集團“亞洲第一、世界第四”，堅持創新發展，其文旅產品模式先後經歷了錦繡中華民俗村（主題觀光）、世界之窗（主題體驗）、歡樂谷（都市娛樂）、東部華僑城（郊野度假）、歡樂海岸（都市休閑），據悉，近日東部華僑城還創新性地提出大梅沙狂歡節。

現在華僑城正在以“文化+旅遊+城鎮化”為戰略大力推進特色文旅小鎮的開發，提出以PPP模式在全國打造100座特色小鎮的計劃，已在深圳啟動大鵬所城、鳳凰小鎮、光明小鎮等十大文化產業重點項目，並在四川、海南、北京、雲南、西安等地布局多個項目。

除了華僑城外，華夏幸福、碧桂園、萬科等多家房企都在涉足特色小鎮。例如，華夏幸福也正以“PPP市場化運作”為機制將在未來3年在環北京區域、沿長江經濟帶以及珠三角區域等大城市、核心城市的內部以及周邊布局百座特色小鎮。

對於若幹大投資商聲稱要開發100個特色小鎮，宋丁認為，如此大的動向不免令人擔心，畢竟建設特色小鎮是一場比眼光、比耐力、比智慧和實力的長期較量。個人估計3年後，特色小鎮投資熱將會趨穩，甚至有些會出現困局而考慮退出。在特色小鎮熱潮下，投資商要保持理性，以效果取勝。

就甘坑小鎮而言，華僑城自去年運營後取得了一定的效果。當地客家人告訴記者，現在很多人來甘坑旅遊，他們做點特色小吃生意收入明顯提高。華僑城相關負責人表示，一年多來，甘坑的人流量上漲了10多倍，今年“五一”假期最高達到10萬人。而且有些位置租金上漲了至少3倍，房租最高達到180元/平方米。至於未來會不會收取門票現在還沒確定。

戴德梁行華南區策略發展顧問部主管及高級董事李偉表示，特色小鎮是國家推行新型城鎮化的重要策略抓手，現在新型城鎮化已開始發生以人為本、以產業為核心的質變。

目前，華僑城文化集團已與龍崗區及相關各方達成協議，聯手推動整個片區的更新改造。華僑城文化集團方面表示，未來的甘坑新鎮在原有的客家小鎮基礎上，重點突出產城融合。據甘坑新鎮總體建設指標的預測，甘坑新鎮預計引入企業4000家。

特色小鎮“四問”困擾資本布局 專家呼籲應理性“降溫”

每經實習記者 程成 每經編輯 曾健輝  

去年至今，在各種政策紅利的刺激下，特色小鎮如一股熱潮席卷全國。今年的全國兩會上，“特色小城鎮”首次被寫入政府工作報告。

上至國家部委，中間至省級層面，下至企業層面。在特色小鎮火熱背後，也有不少專家學者呼籲“特色小鎮熱”急需降溫。

特色小鎮是什麽？

7月18日，由《每日經濟新聞》旗下的1095公社在上海舉辦的首場特色小鎮論壇上，新城控股高級副總裁歐陽捷認為，特色小鎮一個是“特”、一個是“色”。“特”就是要有獨特的產業；“色”就是要有顏值，小鎮有了顏值才能放大未來的經濟規模和價值。 

領易咨詢總經理、建築中國特色小鎮商學院院長鄒毅認為，歷史上美國城鎮化率達到60%之後，出現的逆城市化和郊區化趨向，能為中國下一步跨越中等收入陷阱、承載中國下一階段的城市化提供借鑒。

在法國里昂商學院副校長、亞洲區校長王華看來，超大型城市在發展到一定規模後，迫切需要周邊的衛星城市來分擔他的經濟等功能，更好地疏解大城市遇到的城市病問題。

特色小鎮怎麽做？

特色小鎮該怎麽做？選址和產業是關鍵。

鄒毅以文旅小鎮為例，認為在大城市周邊選址，是打造文旅小鎮一個非常重要的因素，因為這些小鎮更接近消費客源地。

歐陽捷認為，在產業導入方面，關鍵是能不能算得過來賬。要做到資金流的平衡，導入的產業才能算成功，小鎮才能存活。

王華認為，存量小鎮和增量小鎮的做法並不相同。存量小鎮是從1到100，要因地制宜，結合小鎮自身特色，如良好的自然環境、豐厚的歷史積澱或者豐富的歷史文物等，進一步挖掘小鎮內在價值，其煥發出的價值會很客觀。增量小鎮是從0到1，要做好整體規劃、協作實施，因地形成特色，帶動持續人氣，形成生命力。

特色小鎮誰來做？

特色小鎮是政府主導還是市場主導？

鄒毅認為，一部分地方政府對特色小鎮建設有著強烈的沖動，他們希望借助國家的政策東風來發展地方經濟；一部分開發商也有做特色小鎮的沖動，希望通過特色小鎮鎖定開發紅利。這些都直接導致了當前的特色小鎮熱。

王華也認為，特色小鎮建設的關鍵分為硬件和軟件，硬件方面可能更多地依賴政府對公共基礎設施和資源的規劃、投入；軟件方面更多地依賴開發商或運營商引進更多資源或IP，這也是小鎮的關鍵和核心，是小鎮的生命力所在。

歐陽捷則從物質需求和精神需求層面提出了另外一種觀點。他認為，未來小鎮的核心就在於獨特的標簽、獨特的文化和獨立的IP，高度重視精神層面的需求，而不僅僅是簡單地造一堆房子。

特色小鎮路在哪？

針對當前的特色小鎮熱，三位嘉賓不約而同地表達了自己的憂慮。

王華認為，需要摒棄傳統的GDP思維去建設小鎮，要更多地從歷史、人文和社會的角度去建設存量小鎮，把東方歷史文化傳承好，不能等到未來某一天，我們只能依靠掛在墻上的照片去回憶過去的厚重歷史。

鄒毅認為，特色小鎮建設一定要慢一點，因為小鎮是一個長周期開發的項目，要系統的籌劃、系統的思考，合理制定開發節奏，合理導入產業資源，讓每一個項目都成為一個作品，一個成功的項目。

歐陽捷總結道，做特色小鎮的時候一定要反思，不僅要從GDP角度考慮，還要從精神、文化等角度去考慮。

特色小鎮要慢一點，產業導入切莫急功近利

每經實習記者 唐潔 每經編輯 曾健輝  

在特色小鎮如火如荼進行的今天，到底該如何做？

7月18日，《每日經濟新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪了領易咨詢總裁鄒毅。他曾負責多個特色小鎮的前期規劃和定位，尤其擅長文旅小鎮。

鄒毅認為，小鎮是一個長周期開發的項目，要慢一點開發 ，要系統的籌劃、系統的思考，制定開發節奏，合理導入產業資源，每一個項目都要成為一個作品，一個成功的項目。

NBD：特色小鎮會不會是為逆城市化做準備？

鄒毅：在1960年代的美國，城鎮化率達到56%~73%的時候出現了典型的逆城市化趨勢，大城鎮周邊的小城鎮人口開始出現集聚增長；到70年代，大城市周邊的小鎮人口增長了25%。這是非常典型的，由經濟產業結構變遷帶來的城鎮化擴散，帶來的衛星城鎮發展案例。

中國小城鎮的發展在某種程度上受經濟轉型趨勢和發展能力的影響，這種逆城市化的發展浪潮，我們也希望能借助發達國家的經驗。從某種意義上說，小鎮也是中國經濟轉型的一種重要載體，或者是某種新經濟載體的變革，通過他為大城市群新經濟的發展提供一種補充或借鑒。

NBD：特色小鎮是不是一定要以產業為主導？

鄒毅：發改委之前批的特色小鎮中，有50%~70%是文化旅遊小鎮。目前來看，文化旅遊小鎮更有條件，又更容易受國家消費需求的帶動，形成一定優勢。

中國到底是哪些區域、哪些城市適合做文化旅遊小鎮？前期我研究過一個城市旅遊總人口、旅遊總收入、城市人均旅遊支出和城市人均可支配收入指標，這4個數據代表了一個城市客群的消費能力和消費總量。我們發現，傳統意義上的5A景區等所具備的旅遊總時長容量，遠遠沒有一二線周邊城市旅遊市場規模大。

目前的基本觀點是，在大城市周邊選址，是打造文旅小鎮一個非常重要的因素，都市群周邊更適合文旅小鎮，更接近消費客源地。

打造一個成功的小鎮，需要有房地產的業態引入，為小鎮提供資金支撐；第二是需要非常有特色的產業基礎或核心吸引力，能夠吸引城市人群前來觀光、旅遊，建立一個小鎮磁場，形成獨特性。

NBD：特色小鎮如何構建完善的商業模式？文旅項目的產業鏈到底是怎樣的？

鄒毅：第一個商業模式是賣房產，必須要有房地產配套；第二種是把持有性的資產，經營之後形成一種借資管模式，通過門票、園林的消費，通過其他的租金收入形成一種現金流結構，就構成了基礎資產的一種結構。

下一步就簡單了，無論是定增也好或者是證券化也好或者是企業上市也好，只要你的資產優良，能達到回報率。

難點是能不能把持有型資產做到80%的回報率，能不能把真正的小鎮空間創意做到位。

NBD：很多開發商將特色小鎮看做一個很大的蛋糕，到底是誰在做特色小鎮？他們背後的利益驅動是什麽？

鄒毅：作為咨詢公司，我們的客戶群有相當一部分是地方政府，特別是一些風景優美地方的政府，他們的動力非常強烈，希望借助國家的政策東風，發展好地方經濟，這可能是地方政府發展特色小鎮的一個初衷。

其次，第二大群體是開發商，中國前30強房企陸續發布了小鎮戰略。一方面是地方經濟的發展需求；第二是開發商面臨行業洗牌，希望在行業越來越複雜的環境下，找到一個新的突破點，用一個更便宜的代價拿地，滿足每年的開發需求，鎖定開發紅利。

NBD：特色小鎮與精神消費有什麽關聯？獨特的標簽、獨特的文化和獨立的IP，是不是未來特色小鎮的發展之路？

鄒毅：市場能記住的成功文旅產品，一定有獨特的、成功的IP。第一步還是文化IP的構建，避免打造一堆房產。建議特色小鎮慢一點，系統籌劃、系統思考，合理制定產業資源導入，讓每一個項目都能成功。

特色小鎮紮堆，突圍關鍵在“特”與“色”

安徒生童話小鎮落戶山東 占地560畝 總投資30億元！

靜靜 2017-09-13 10:47

靜靜關註：上海安徒生童話樂園是經丹麥王國官方授權的全球首家以童話作家“安徒生”而命名的大型主題樂園。擁有全國第一家安徒生博物館。樂園作為上海市和楊浦區雙重點項目，是中丹文化、商貿、旅遊等交流溝通的重要平臺。

山東省平度市政府和上海安徒生童話樂園有限公司簽訂協議，安徒生童話小鎮項目正式落戶青島，安徒生童話小鎮占地560畝，總投資約30億元。

【黑馬園區日報】第 2 期

文  |  靜靜

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百城動態

武漢：江夏區拿出億元 獎勵招商引資

武漢江夏區推出9項招商引資“紅包”，獎金最高可達1億元。滿足一定條件的企業，且需要承諾在江夏區經營期限不低於10年、不改變在該區的納稅義務、不減少註冊資本的企業，且項目應是先進制造業項目或列入國家《戰略性新興產業重點產品和服務指導目錄》的現代服務業項目，都會獲得不同程度的獎金。

常州高新區：每年拿出1.5億元引人才

常州高新區實施人才優先發展戰略，開展海內外精英人才引領、創新創業人才引育、人才強企、社會事業人才進階、產業人才開發五大工程，將每年拿出1.5億元用於各類人才的獎勵、資助、補貼，更大力度集聚人才。

人才新政策中，基於“安家才能樂業”理念，加大了購房補貼政策力度，給予正高職稱人員、博士15萬元購房補貼。對應屆碩士研究生和本科畢業生等以租房補貼和購房補貼相結合的形式給予支持。

山東平度：安徒生童話小鎮落戶

山東省平度市政府和上海安徒生童話樂園有限公司簽訂協議，安徒生童話小鎮項目正式落戶青島。據悉，這是山東省首座安徒生童話樂園，項目力爭年內破土動工，計劃2019年建成。安徒生童話小鎮占地560畝，總投資約30億元。

二

百企動態

億達中國：前8月合約銷售44.8億元

億達中國發布8月未經審核營運數據，合約銷售金額約為5.13億元，權益合約銷售金額約為4.58億元。截至8月31日止八個月，億達的合約銷售金額約為44.81億元，權益合約銷售金額約為36.12億元，相比2016年同期的53.21億元合約銷售及37.2億元權益銷售額，同比下跌了15.79%及2.9%。

卓越集團：入股中電光谷子公司 一同開發深圳舊改

近日，深圳卓越置業集團有限公司正式入主中電光谷旗下中國電子科技開發有限公司50%股權。未來，中電科技將成為中電光谷旗下開展深圳城市更新項目的專業公司。中電光谷方面表示，中電科技將打造成雙方的戰略合作平臺，共同開拓一二線城市市場機會。

華夏幸福：股東質押3350萬股 占總股本比例1.13%

華夏幸福基業發布公告稱，控股股東華夏控股為其自身融資提供擔保，將其持有的華夏幸福基業3350萬股質押給興業國際信托有限公司，質押股份占本公司總股本2,954,946,709股的1.13%。

截至目前，華夏控股直接持有華夏幸福基業股份18.22億股，占總股本的 61.67%。本次股份質押後，華夏控股累計質押8億股，占其持有股份的43.94%，占總股本的27.10%。

普洛斯金控股：累計放款24億 發力供應鏈金融

普洛斯金融控股（重慶）有限公司透露，該公司旗下小貸公司已經正式對外發放了第一筆貸款。普洛斯金控成立1年多以來，已經在全國範圍內累計貸款24億元，服務企業超過1000家。

易商紅木：與Invesco Real Estate合作開發中國物流項目

易商紅木（ESR）與全球房地產投資管理企業Invesco Real Estate聯合宣布，雙方將以合資經營的方式共同對ESR的中國核心物流資產進行後續管理。據了解，這是雙方就類似項目在該地區的首次合作。

FMC電動汽車：全球總部落戶南京

近日，南京經濟技術開發區舉行了FMC智能電動汽車產業園的開工儀式，未來FMC的全球總部、工廠和研發中心都將設在南京。FMC智能電動汽車產業園位於南京開發區龍潭新城的中德產業園內，總投資約110億元，占地面積約1600畝，總建築面積約50萬平方米，規劃年產能為30萬臺，一期規劃產能10萬臺，計劃於2019年竣工投產。

三

政策解讀

濱海新區：出臺新政 推動智慧健康養老產業發展

《濱海新區智慧健康養老產業發展實施意見（2018-2020年）》正式公布，到2020年，濱海新區將創建智慧健康養老產業基地和應用示範基地，並針對個人、家庭、社區、機構等不同應用環境，發展健康管理類智能可穿戴設備、便攜式健康監測設備、自助式健康檢測設備、智能養老監護設備、家庭智能服務機器人等，滿足多樣化、個性化健康養老服務需求。

常州高新區：每年拿出1.5億元引人才

常州高新區實施人才優先發展戰略，開展海內外精英人才引領、創新創業人才引育、人才強企、社會事業人才進階、產業人才開發五大工程，將每年拿出1.5億元用於各類人才的獎勵、資助、補貼，更大力度集聚人才。

人才新政策中，基於“安家才能樂業”理念，加大了購房補貼政策力度，給予正高職稱人員、博士15萬元購房補貼。對應屆碩士研究生和本科畢業生等以租房補貼和購房補貼相結合的形式給予支持。

武漢江夏區：出億元 獎勵招商引資

武漢江夏區推出9項招商引資“紅包”，獎金最高可達1億元。滿足一定條件的企業，且需要承諾在江夏區經營期限不低於10年、不改變在該區的納稅義務、不減少註冊資本的企業，且項目應是先進制造業項目或列入國家《戰略性新興產業重點產品和服務指導目錄》的現代服務業項目，都會獲得不同程度的獎金。

其中，對新設立的內資企業，實繳註冊資本達到5000萬元人民幣及以上的、1億元人民幣及以上的，經認定分別給予200萬元人民幣、300萬元人民幣的獎勵；實繳註冊資本2億元及以上的，實行“一事一議”，獎金最高可達1億元。

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恒大集團在重慶投資百億元 打造特色旅遊小鎮

靜靜 2017-09-22 10:53

【黑馬園區日報】第 9 期

文  |  靜靜

一

百城動態

雄安新區：“土地財政”的解決方案浮出水面

雄安新區或將再造一套新的城鎮化紅利分配機制，未來土地使用權將由政府和農民共有，以往的房地產開發商變身為“房產”開發商，不再擁有土地使用權。

北京經開區：2020年建成20家技術創新中心

到2020年，北京經開區將圍繞產業集群創新需求，聚焦優勢領域、核心領域、關鍵領域，主動對接中關村科學城、懷柔科學城、未來科學城三大科學城創新成果，打造20家具有國際影響力的技術創新中心。

安徽：掛牌督辦五個工業集聚區

截至8月底，合肥市廬江龍橋工業園區、淮南市平圩經濟開發區、宣城市涇縣雲嶺經濟開發區、黃山市祁門經濟開發區、歙縣北岸經濟開發區等五個工業集聚區汙水集中處理設施仍處於項目前期籌備階段。

根據國家的水汙染防治行動計劃和安徽省的水汙染防治工作方案要求，“2017年底前，工業集聚區應按規定建成汙水集中處理設施，並安裝自動在線監控裝置。逾期未完成的一律暫停審批和核準其增加水汙染物排放的建設項目，並依照有關規定撤銷其園區資格”。

成都：發布拍賣土地建設租賃住房管理暫行辦法

成都發布《拍賣土地建設租賃住房管理暫行辦法》稱，無償移交的租賃住房，單套建築面積控制在60-120平方米範圍內；競得人自持的租賃住房，首次和單次租期均不得超過5年；另外，住房租賃公司應按政策優先保障人才安居。

昆明：方特主題樂園將落戶宜良

深圳華強方特文化與昆明宜良縣人民政府簽訂協議，將投資超過60億元建設昆明方特主題樂園。昆明方特主題樂園項目選址於昆明市宜良縣，將打造包括以華夏歷史文明傳承為主題的“方特東方神畫”和以中華民族偉大複興為主題的“複興之路”兩個主題園區。項目總占地面積約2000畝，總投資將超過60億元，建成後，兩個主題樂園的年遊客接待能力可達600萬人次。

合肥：百億大健康項目落戶巢湖

合肥巢湖經開區與北京華熙鑫隆科技舉行戰略合作簽約儀式，雙方計劃建設總投資約120億元的大健康產業項目。此次簽約的大健康項目將分兩期實施，一期投資50億元，打造生物科技產業園，建立智能化工廠，主要從事保健品、護膚品等產品的生產銷售。二期為美麗小鎮項目，總投資約70億元，計劃建設中醫創客、醫學診斷等七大健康中心。

二

百企動態

恒大：在重慶投資逾百億打造旅遊特色小鎮

恒大集團重慶公司將投資逾100億元，在重慶長壽湖景區打造旅遊度假區特色小鎮項目。此次恒大投資建設的特色小鎮項目分高端生態居住區、歡樂童趣娛樂區、濱湖休閑商業區、半島養生體驗區四大核心區域，風情溫泉館等配套休閑娛樂設施，占地約4000畝，建築規模逾200萬平方米。

中電光谷：與卓越置業成立合資公司共同開發寧波物業

中電光谷發布公告，間接全資附屬公司武漢光谷聯合集團與卓越置業成立合營企業，該企業註冊資本為１億元，主要業務為於寧波開發物業項目，中電光谷將占其31%股權。

毅德控股：4.89億出售廣東興寧項目公司

毅德控股發布公告稱，毅德將目標公司興寧毅德商貿物流城有限公司84%股權售予深圳瑞合豐，代價為4.89億人民幣（相等於約5.81億港元）。毅德控股收益估計約為1.26億元，將作為其營運資金或投資於現有及未來項目。興寧毅德主要於廣東省興寧市從事商貿中心項目的開發及運營。

光啟軍民：融合重大項目落地河北

9月20日，光啟軍民融合重大項目落地河北簽約儀式在雄安新區舉行。根據雙方簽署的合作備忘錄，光啟研究院將在河北布局軍民融合、創新發展、產業基地等系列重大項目。

光啟研究院還與中國電信等5家單位簽訂合作協議，搭建非首都功能疏解新平臺，引導在京企業有序將增量產業疏解布局新區，為推動更高層次、更寬領域非首都功能疏解開路探索積累了經驗。

三

政策解讀

國務院：嚴控各類新城新區和開發區的設立 

近日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關於建立資源環境承載能力監測預警長效機制的若幹意見》。意見提出，對土地資源超載地區，原則上不新增建設用地指標，實行城鎮建設用地零增長，嚴控各類新城新區和開發區設立。對紅色預警區，針對超載因素實施最嚴格的區域限批，依法暫停辦理相關行業領域新建、改建、擴建項目審批手續。

北京：正式印發共有產權住房管理辦法 9月30日起實行

北京印發《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，辦法提出，各區人民政府根據共有產權住房需求等情況合理安排共有產權住房用地，用於滿足本區符合條件的居民家庭及重點人才居住需求。

其中，滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少於30%；共有產權住房購房人取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額；新購房人獲得房屋產權性質仍為“共有產權住房”，所占房屋產權份額比例不變；不得違反本辦法規定，擅自轉讓、出租、出借共有產權住房。本辦法自2017年9月30日起施行。

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