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特色小鎮要慢一點,產業導入切莫急功近利

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-07-20/1130331.html

每經實習記者 唐潔 每經編輯 曾健輝  

在特色小鎮如火如荼進行的今天,到底該如何做?

7月18日,《每日經濟新聞》記者(以下簡稱NBD)專訪了領易咨詢總裁鄒毅。他曾負責多個特色小鎮的前期規劃和定位,尤其擅長文旅小鎮。

鄒毅認為,小鎮是一個長周期開發的項目,要慢一點開發 ,要系統的籌劃、系統的思考,制定開發節奏,合理導入產業資源,每一個項目都要成為一個作品,一個成功的項目。

NBD:特色小鎮會不會是為逆城市化做準備?

鄒毅:在1960年代的美國,城鎮化率達到56%~73%的時候出現了典型的逆城市化趨勢,大城鎮周邊的小城鎮人口開始出現集聚增長;到70年代,大城市周邊的小鎮人口增長了25%。這是非常典型的,由經濟產業結構變遷帶來的城鎮化擴散,帶來的衛星城鎮發展案例。

中國小城鎮的發展在某種程度上受經濟轉型趨勢和發展能力的影響,這種逆城市化的發展浪潮,我們也希望能借助發達國家的經驗。從某種意義上說,小鎮也是中國經濟轉型的一種重要載體,或者是某種新經濟載體的變革,通過他為大城市群新經濟的發展提供一種補充或借鑒。

NBD:特色小鎮是不是一定要以產業為主導?

鄒毅:發改委之前批的特色小鎮中,有50%~70%是文化旅遊小鎮。目前來看,文化旅遊小鎮更有條件,又更容易受國家消費需求的帶動,形成一定優勢。

中國到底是哪些區域、哪些城市適合做文化旅遊小鎮?前期我研究過一個城市旅遊總人口、旅遊總收入、城市人均旅遊支出和城市人均可支配收入指標,這4個數據代表了一個城市客群的消費能力和消費總量。我們發現,傳統意義上的5A景區等所具備的旅遊總時長容量,遠遠沒有一二線周邊城市旅遊市場規模大。

目前的基本觀點是,在大城市周邊選址,是打造文旅小鎮一個非常重要的因素,都市群周邊更適合文旅小鎮,更接近消費客源地。

打造一個成功的小鎮,需要有房地產的業態引入,為小鎮提供資金支撐;第二是需要非常有特色的產業基礎或核心吸引力,能夠吸引城市人群前來觀光、旅遊,建立一個小鎮磁場,形成獨特性。

NBD:特色小鎮如何構建完善的商業模式?文旅項目的產業鏈到底是怎樣的?

鄒毅:第一個商業模式是賣房產,必須要有房地產配套;第二種是把持有性的資產,經營之後形成一種借資管模式,通過門票、園林的消費,通過其他的租金收入形成一種現金流結構,就構成了基礎資產的一種結構。

下一步就簡單了,無論是定增也好或者是證券化也好或者是企業上市也好,只要你的資產優良,能達到回報率。

難點是能不能把持有型資產做到80%的回報率,能不能把真正的小鎮空間創意做到位。

NBD:很多開發商將特色小鎮看做一個很大的蛋糕,到底是誰在做特色小鎮?他們背後的利益驅動是什麽?

鄒毅:作為咨詢公司,我們的客戶群有相當一部分是地方政府,特別是一些風景優美地方的政府,他們的動力非常強烈,希望借助國家的政策東風,發展好地方經濟,這可能是地方政府發展特色小鎮的一個初衷。

其次,第二大群體是開發商,中國前30強房企陸續發布了小鎮戰略。一方面是地方經濟的發展需求;第二是開發商面臨行業洗牌,希望在行業越來越複雜的環境下,找到一個新的突破點,用一個更便宜的代價拿地,滿足每年的開發需求,鎖定開發紅利。

NBD:特色小鎮與精神消費有什麽關聯?獨特的標簽、獨特的文化和獨立的IP,是不是未來特色小鎮的發展之路?

鄒毅:市場能記住的成功文旅產品,一定有獨特的、成功的IP。第一步還是文化IP的構建,避免打造一堆房產。建議特色小鎮慢一點,系統籌劃、系統思考,合理制定產業資源導入,讓每一個項目都能成功。

 
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