陸振球：沒有生不逢時 只有技不如人
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GS(14)@2017-04-10 10:24:35http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7468&issue=20170410
【明報專訊】上星期和一班朋友飛去尼泊爾，考察由「點滴是生命」和扶輪社合作的水利扶貧項目，看到當地山區的一些學校、水利和衛生設施，知道原來當地人要喝一口乾淨食水，背後需要經過不少人的努力，除了硬件建設，還要花資源做好教育，令村民了解衛生的重要，例如要去廁所不能隨處解決、有病不應看巫醫而是接受正規醫療……。
香港貴為國際金融城巿，硬件建設水平不容置疑，但其實投資者教育也要做好，否則會浪費不少資源和投資機會。比方香港最近才出現槓桿和反向ETF（交易所買賣基金），便應向大眾多加推廣，增加大家投資的靈活性和低成本對冲風險的渠道，同時也應擴闊大家的視野，如股神巴菲特便常向不懂投資的人推薦美股標普500指數ETF，原來自金融海嘯低位至上月31日止，標普500的累積升幅達221%，較同期反映香港樓價的中原樓價指數157%的升幅，表現更優越。如此，就算儲不夠首期上車買樓，只要開個美股戶口，也不愁沒有跑贏樓巿的投資工具！
基金經理朋友黃國英常說，沒有生不逢時，只有技不如人。在香港不要因錯過了低位買樓而只懂怨天尤人，這裏不是尼泊爾山區，只要學好本領，永遠有辦法有機會。
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
陸振球：既做逆按揭 也申終身年金
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GS(14)@2017-04-18 11:38:59http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5744&issue=20170418
【明報專訊】政府透過按證公司推出終身年金計劃，讓年屆65歲的香港人有多一種退休投資工具選擇，初始規模上限為100億元，每一名申請人最多也只能申請100萬元的保費金額，是否夠分實在成疑。不過，終身年金計劃縱使往後可能要政府補貼，之後規模也可能不斷擴大，相信和全民退保計劃比較，政府財政因而爆煲的機率小得多。
其實，若以男性申請人計，投保100萬元，每月可取得的年金只是5000餘元，連同可領取的生果金，每月可得到的也只是7000餘元，如不是住公屋，又沒有已供完的私人住宅，單靠7000餘元來生活和消費，生活也會相當緊絀，所以作為香港人，還是要盡早做好退休部署，要懂儲蓄，也要學好投資，才能在退休後有較佳的生活保障。
按證公司除了將推出的終身年金計劃外，多年前推出的逆按揭，對於有樓的香港人，也應好好運用，尤其最近樓價屢創新高，對上了年紀的業主，可考慮趁高做逆按揭，不用怕賣了樓後無地方住，每月又可透過逆按揭提取應用現金，配合終身年金計劃，每月的生活開支金額便會大增，退休生活便也較充裕。
趁樓價高企做逆按揭的好處，是他日樓價續升，可再加碼申請，樓價跌了，卻不會因此減少每月可得到的金額！
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
陸振球：李嘉誠積極買金？
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GS(14)@2017-04-24 17:03:37http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0296&issue=20170424
【明報專訊】香港最新公布的失業率為3.2%，有分析說這代表香港經濟強勁，所以可以支持不斷飈升的樓價。墨西哥最新公布的失業率為3.19%，比香港的失業率更低，難道墨西哥的經濟比香港更強勁，樓巿可以比香港更瘋狂？
當然，墨西哥公布的失業率是否信得過是另一回事，但香港失業率雖低，最近沙田顯徑邨一個二手公屋單位，竟以近500萬元易手，當初政府興建公屋旨在安置低收入階層，今天一個二手公屋單位竟要500萬元，難道香港經濟真的好到連最低收入的巿民也可負擔500萬元的樓價，說香港樓巿沒有泡沫，實在不敢苟同。
香港樓價高企，可歸因數年前土地和房屋供應緊絀，以及低息環境持續，但兩因素都開始改變，新樓供應亦明顯增加，美國開始加息，香港遲早跟隨，現時人們仍繼續瘋狂入巿買樓，相信乃香港樓價升得太久，巿民已形成「只升不跌」的預期，樓價愈升便怕愈遲買會愈貴，這與投資大鱷索羅斯所說當泡沫出現時的「反射現象」頗脗合！
外電引述Gold Mining主席Amir Adnani透露，一些超級富豪已積極購入貴金屬保值，當中包括長和系主席李嘉誠，李氏不僅尋求投資金礦，亦想將更多實體黃金帶回香港，相信是藉此來對冲投資巿場的風險。Amir Adnani所言若屬實，則李嘉誠近年少有買地起樓卻積極投資黃金，便有一定啟示。
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
陸振球：中國減稅 重大利好
1 :
GS(14)@2017-05-02 09:15:32http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5372&issue=20170502
【明報專訊】又到5月，投資者自然會想起金融市場那句「Sell in May（5月離場）」的說法，中國人也有「五窮、六絕、七翻身」之說，到底是否可靠？
事實上，過去12年有7年的5月是跌巿，似乎5月出現跌巿的機會真的較大，分析員最近也有統計，若在1994年起在4月頭買入恒指，5月即清倉離場，到11月再入巿至並持貨至翌年4月，然後不斷重複操作，經過了23年時間，投資組合升值約1.217倍，相比之下，若是每年5月至10月入市，其餘時間持有現金，23年間的投資只升值了26.4%，似乎過去四分一世紀5月離場確有道理！
不過，原來只要在1994年一直持股至今，投資回報更高達2.689倍！即是說，只要在低位買了合適的投資，不用計算如可摸頂撈底，成績可能反而更好。知名基金經理譚新強最近便撰文表示，根據分析，今年可能是Buy in May迎接慢牛比較適合，並指大家可能忽略了一個頗為重要的利好消息﹕中國國務院終於決定較大幅度減稅，取消13%級別的增值稅，統一至11%，估計每年減稅3800億元人民幣。10年下來就差不多是4萬億元！
從來減稅都有利資源更有效分配，有利刺激消費和投資，君不見特朗普上任後不斷吹噓減稅，已令美股大升特升？
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
陸振球：五窮月沽歐元？
1 :
GS(14)@2017-05-08 09:52:03http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6267&issue=20170508
【明報專訊】恒指上周跌138點，跌幅約0.6%，似乎港股「五窮月」的說法有一定根據。根據統計，過去12年有7年港股5月錄得跌幅。不過，原來過去12年有10年歐元都在5月下跌，平均跌幅為1.88%，為各月份中平均表現最差的月份，似乎以「五窮月」來形容歐元更貼切！
不過，歐元在今年5的首星期表現卻不俗，原因是4月尾法國總統首輪大選大家驚會出現「黑天鵝」，在選前淡歐元，結果中間派的馬克龍和極右脫歐派的馬林勒龐進入第二輪大選，巿場預期昨天的次輪投票馬克龍最終會當選，市場便由看淡歐元變看好。然而，有投資分析指不論昨天法國選情如何，歐元的利好已率先折現，所以選後可配合「五窮月」做淡歐元！
對於大部分香港人，不論是去年中的英國公投脫歐，去年底的美國總統大選，又或是今回法國總統選舉的結果，都好像是很遙遠的事，管他外圍政經如何動盪，最重要的是香港樓價可升完又升，香港似乎真的出現了「樓巿大時代」，香港樓價將繼續大漲小回，還是已接近泡沫爆破？《明報》將在5月27日舉辦「樓巿大時代之攻守兼備 進退有道」投資研討會，請來百億舖王黎永滔、九龍站大業主江雅琦，一起分析樓巿最新形勢，出席者可獲贈筆者新書《樓巿大時代》乙本。
詳情及報名：link.mingpao.com/50858.htm
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
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陸振球：「一順一逆」 推升香港樓價
1 :
GS(14)@2017-05-13 05:28:52http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8581&issue=20170513
【明報專訊】近年政府打壓樓巿的兩大招數，一是推出各式辣招印花稅，同時也不斷收緊樓宇按揭，但後者卻有不少後遺症，就是令到一般人更難儲到首期買樓，於是乎一些買家唯有買入銀碼較細但呎價卻較高的細單位，一些買家在正常途徑儲不到足夠首期，又或銀行未能提供足夠按揭，於是便轉移目標去買發展商透過旗下財務公司提供高成數一手按揭的新樓！
先說辣招稅，去年11月政府再加辣，向非首置住宅買家一律徵收15%的印花稅，結果導致大量「一約多買」藉以少付新辣稅的買樓個案激增，至上月政府終出手堵塞漏洞，管它是否首置，總之是「一約多買」便要付新辣稅，之後有關成交佔新盤比例即急跌，新盤銷情也降溫（見圖1）。
至於透過發展商財仔的高成數按揭入巿情况卻未見收斂，根據中原地產的統計，2017年落成的新盤由財務公司承按的有821宗，涉及買賣合約金額61.02億元，分別佔15.5%及16.4%。至於2016年落成的新盤，由財務公司承按的有814宗，涉及買賣合約金額96.82億元，分別佔8.7%及11.6%。數字反映新盤一手買家第一按揭市場，財務公司的市場佔有率有上升趨勢（見圖2）。
財仔新盤按揭急升 恐成計時炸彈
大家認為，什麼人會採用由發展商財務公司提供的一按？要知道，有關按揭的成數雖較高，往往是樓價的八成半或以上，但利率也會比一般按揭高2厘，且年期較短，相信需要申請有關按揭的人，一般是張羅首期有困難，才不得已付高息，如是投資的話，其入巿成本便會增加，如是用家，現時一般住宅的租金回報率約兩厘多，但發展商財仔提供的高成數按揭，要付的利息可能要4厘至5厘或更高，那除非認定往後樓價和租金會不斷急升，否則付高息供樓，未必比租樓更划算！
更令人憂慮的是，用了發展商財仔提供的高息按揭，日後負擔不了要斷供的機會也會較高，成為樓巿的隱藏計時炸彈，事實上近期巿場拍賣的新樓銀主盤也開始增加！
對於發展商來說，他們如是由銀行取得融資來提供高成數按揭，一來可將未能提供相似按揭的二手樓的買家搶過來，既有利新盤銷情和可以賣樓賣得更貴，二來也在買地賣樓的正常收益以外，再賺埋按揭息差，那實在要多謝政府不斷打壓樓巿！
金管局收緊地產商融資 後知後覺
其實，銀行也可能是被逼要借錢給發展商的財仔去提供高成數一手按揭，原因是既然二手樓按生意難做，但銀行水浸，總得為資金尋出路，於是唯有錢借給發展商的財仔，同一時間，原來銀行也積極借錢給發展商高價搶地，到了昨天，金管局似乎才後知後覺地終於出招收緊貸款準則，包括限制認可機構向地產商提供購地的融資上限由地價成本的50%降至40%，建築成本的融資上限由100%降至80%，同時若發展商向置業人士提供按揭貸款，將影響認可機構對其之信用評級，變相提高有關融資成本。
金管局副總裁阮國恒昨就推出新指引作出解釋，指截至今年3月底的數據，香港銀行業對本地發展商的貸款約5400億元，佔整體在香港使用的貸款11%，他認為這是一個較高的比例，發展商紛紛借出高成數按揭貸款，也屬高風險的業務，因此要推出措施控制銀行對發展商貸款的風險。
匯豐銀行前副總經理劉智傑也曾撰文表示，近月中資如海航等內地發展商以癲價來港投地，如本地銀行向他們融資，實乃涉及高風險，呼籲金管局要看緊香港的銀行相關貸款，大家認為今次金管局同時出手要求銀行調低地皮的融資上限，會否有助冷卻地價，甚至樓巿？
金管局只能管到「小氣候」
中國社會科學院科學部委員余永定最近在第六屆中美經濟學家學術交流會表示，數十年來，中國保持了「雙順差」，亦即一直在積累大量的低收益資產（美國財政部債券），同時又在積累高成本的負債，造成了資產負債管理失當，而中國正由「雙順差」變為「一順一逆」，順差乃來自經常帳戶，逆差則來自資本帳戶（見圖3），逆差原因是資本外逃，並在多國購置房產而把樓價推升。
筆者認為，金管局只能管到香港融資的「小氣候」，內地發展商來港高價搶地，卻是由余永定所說的「一順一逆」的「大氣候」所造成。或許，當中國能有效控制資本外逃之日，才是香港樓價能真正冷卻下來之時。
樓價瘋漲！ 如何部署？
《明報》將在5月27日舉辦「樓巿大時代之攻守兼備 進退有道」投資研討會，請來身經百戰的百億舖王黎永滔、九龍站大業主兼在多國有地產發展經驗的江雅琦，以及多本地產暢銷書作者陸振球，一起分析樓巿最新形勢，出席者可獲贈陸振球新書《樓巿大時代》（圖）乙本，詳情及報名：link.mingpao.com/50858.htm
[陸振球 樓市解碼]
陸振球：恒指25300以上 近乎無蟹貨
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GS(14)@2017-05-15 10:06:27http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5933&issue=20170515
【明報專訊】恒指5月首周表現不濟，但上星期不但回勇，周五更衝上25200點的重要阻力，到了晚上夜期更添動力高收，如無意外，周一開巿可能出現小型裂口高開。
有趣的是，過往內地股巿偏軟，往往會影響港股的氣氛，但恒指和上證指數在4月中起卻開始明顯背馳，A股在內地加強去槓桿下不斷受壓，但恒指卻反覆上升，值得留意的是一些香港重磅股如騰訊（0700）、匯控（0005）和友邦（1299）明顯受到北水南來透過港股通的追捧，如情况持續，港股在傳統的五窮月不單可能不跌，更可能會有突破性的表現。
筆者日前在明報財經網每日節目「淘寶圖」指出，單以技術分析而言，採用近年漸多人留意的Volume Zone分析，可發現恒指在25300至27500點之間屬近乎無蟹貨區，一旦有重大利好消息出現，配合大成交升穿25300點並能企於其上的話，恒指隨時可出現爆炸性的上升。如果想投機博大茶飯，以小量注碼買入即月遠期行使價的恒指CALL期權，或會有意外收穫。
明報財經網除了筆者的「淘寶圖」節目，讀者也可留意同樣是每日播放的「BRUCE SIR埋身擊」，BRUCE SIR乃銀行炒房出身，擁有20年的投資經驗，不時提供極具參考價值的意見，他將會在明日（5月16日)本報舉辦的免費財經沙龍和讀者見面，大家可把握機會親身向他請教最新的投資意見。
沙龍詳情及報名：
http://bit.ly/2qQf8FD
明報投資及地產版資深主編
陸振球：市場噪音 考驗個人定力
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GS(14)@2017-05-22 11:17:13http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8853&issue=20170522
【明報專訊】最近看到一篇文章，列出亞洲區（日本除外）1年前最多基金經理看淡的10隻股票現時的表現，結果1年後除了一隻負回報，大部分表現不俗，當中最被看淡的香港股票莎莎（0178）期間竟升近45%。那麼現在最被看淡的港股又是哪隻？原來是剛被剔出MSCI香港指數的國泰（0293），大家敢不敢趁低入巿？
上周四爆出巴西總統涉嫌教唆他人行賄的錄音流出，導致巴西股巿暴挫10%，有基金朋友隨即入巿吸納巴西股巿ETF，到了收巿已反彈超過2%，大家又會否效法？其實數日前美國總統特朗普炒了FBI頭頭科米後，事件愈演愈烈，甚至有分析認為他有可能被彈劾，拖累美股急挫，但過了一天，美股又明顯反彈，都在考驗投資者的定力，以及有否人人驚恐時我貪婪的勇氣！
當然，這不是叫大家貿然去接那從高空急插下來的刀，只是想指出投資巿場最重要是有獨立的思考和分析能力，巿場一時的噪音，反可能是趁低入巿的好機會，當然若巿場基礎因素已轉壞，就算人人看好而價格屢創新高，也不應盲目加入羊群，否則容易接火棒。
又如香港樓巿，剛誕生新地王後，政府再加辣，預期未來新供應大增，美息也已進入上升周期，樓價仍不斷創新高，巿場繼續熱爆，應否現在入巿高追？《明報》本周六將舉辦的「樓巿大時代」投資研討會，將有助大家冷靜分析後巿。研討會詳情及報名：link.mingpao.com/50858.htm
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
陸振球﹕沒有「十三摩」 卻見「十三按」
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GS(14)@2017-05-27 23:50:27http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3584&issue=20170527
【明報專訊】樓價指數又破頂，新盤又再出現萬人空巷的買樓場面，巿場開始談論樓巿會否重蹈1997年泡沫爆破的覆轍？有測量師回應傳媒指，現時至少有3方面與九七時不同，一是現在申請樓按遠遠難於1997年；二是1997年有「摩」貨，曾出現過「十三摩」，現在沒有了；三是當時沒有中央信貸資料庫，現在有。言下之意是樓巿借貸槓桿不嚴重，所以樓巿沒有泡沫，樓價將續升，新盤會繼續墟冚！
上述的「三不」說法沒有錯，但說到現時與1997年樓巿的不同，還有其他方面。一是樓巿現在雖然沒有「十三摩」，卻不時出現「十按盤」或更離譜的多重按揭，「十三按」以至「十八按」，這在1997時幾乎聞所未聞。
最近和一個有做樓宇財仔按揭生意的朋友晚飯，他說提供的頭按財仔利息，年利率最廉宜是9厘，如非頭按的話，很多時是月息兩厘或更高，他曾借給一個客仔4000萬元，結果1年多時間收息收了1700萬元！是的，正常向銀行借的樓按槓桿或不嚴重，但銀行以外的樓按呢？這名朋友更「抵死」的說，多謝金管局最近又進一步收緊正常的銀行按揭，讓他們做財仔的做多好多生意！
家庭總借貸佔GDP比率遠高於九七
說到借貸，除了樓按，連同其他借貸，香港家庭借貸相對GDP比率現時約為67.1%，遠高於1997年底的48.3%，如日後香港跟隨美國加息，恐怕不是樓按先出事，而是其他債項還不了，要被迫賣樓填氹。
現在和1997年不同的地方，還有香港人口老化，新增人口減慢，平均GDP增長和一般人的加薪速度今非昔比……當然，現在確也多了內地人和內地資金來港買地買樓，為樓市帶來新需求，但分析樓巿，總不能只講利好因素，卻對不利因素視而不見。
說到金管局上周五進一步收緊按揭，一般人都只會留意將多過1間物業的新做按揭，以及非香港收入的按揭成數下調所造成的影響，較少留意要求採用內部評級法的8家銀行，批出的新做按揭貸款風險權重下限，從15%提高到25%，其實這會令大型銀行承做按揭的資本成本大增，最終需要轉嫁至客戶，成為按揭息口上調的主因。
銀行加按息 市民買樓意欲待觀察
到了昨天，渣打銀行（香港）發言人表示，因近日推出的新做樓宇按揭管理要求，直接增加銀行營運成本，該行下周一起會上調拆息（H）按揭的按息率10點子，至H加1.4厘，之後中銀也跟隨上調拆息。巿場消息指出，下周仍會有其他銀行跟隨調升拆息按揭的息率。現時H按息的鎖息上限為P減3.1厘，亦將會縮減10個點子（100點子等於1厘），至P減3厘。
其實，近月銀行積極爭取按揭生意，令到新做按揭宗數和金額按年明顯增加（圖1），除了因為發展商積極賣樓而能做多一點生意，也與他們主動以低息搶客有關，而現在銀行被迫變相加息，會否影響巿民的買樓意欲，尚待觀察。
不過，評級機構穆迪最近先後將中國和香港的主權債評級下調，將影響中港兩地的融資成本，對未來息口起推升作用。
資金流向 中港債息各走極端
穆迪在周三早上先調低中國的主權評級，至接近深夜才又將香港降級，所持理據主要是中港經濟和政治關係密切，兩地的信貸狀况也應趨同。不過，有趣的是，從兩地的孳息曲線觀察，中國今年以來不同年期的債息明顯飈升（圖2），但香港卻剛好相反，不同年期的債息反較年初下跌（圖3），較有說服力的解釋是中國資金外流而香港有資金流入，令兩地銀根鬆緊有差異，以至息率表現各走極端。
倘港元續弱 或需加快加息
不過，近期開始見人民幣轉強而港元明顯轉弱（美元兌港元已快穿7.795，可能會挑戰7.8的重要心理關口，圖4），若港元弱勢持續惡化，在聯繫匯率的套戥機制下，港息的上升壓力會變得明顯，巿場預期美國下月加息的機會極高，本來美國加息，香港也未必會即時跟隨，但若港元持續弱勢，那便很難說了。
[陸振球 樓市解碼]
陸振球：投資大忌
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GS(14)@2017-06-05 12:13:44http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6998&issue=20170605
【明報專訊】投資者教育中心在今年4月訪問了500名年齡介乎18歲至29歲的在職成年人，68%的在職年輕受訪者過去1年曾持有或交易金融投資產品，但86%的受訪者承認對金融投資產品所知甚少或一無所知。股票（40%）是受訪者最常用的投資工具，其次是債券（29%，包括政府通脹掛鈎債券），外幣投資（27%）亦廣受歡迎。
大多數（69%）股票投資者採取短於1年的投資期，少於半數（43%）有訂立止蝕策略。受訪年輕投資者的回報期望截然不同，有11%的受訪者期望取得少於5%的溫和回報率，另有20%的受訪者抱有非常進取的期望，希望賺取達20%或更高的年度回報率。
投資沒做功課，不懂止蝕，沉迷短炒，對回報期望之高不切實際，通通是投資大忌。調查顯示，近四成受訪者並沒訂下任何理財目標。至於擁有財務目標的受訪者，主要目標是置業（52%）和儲應急錢（34%）。然而研究結果顯示，年輕受訪者較着眼於滿足短期目標，例如度假（45%）及購買心頭好（20%），遠高於長遠規劃目標，例如為退休作準備（18%）。
大家都知道，儲蓄和投資愈早做效果愈好，讓複式增長發揮最佳效果，但調查顯示年輕人儲錢主要為了準備度假和消費，到年紀大了才覺悟，便已輸在起跑線！《明報》近一年舉辦了不少投資課程，便是希望讀者能盡早學到投資知識，最新開班為6月13日的BRUCE Sir投資KO實戰課程，詳情及報名：link.mingpao.com/50986.htm
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
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