內房商「擁習」 紛推長租房 分析：僅延後置業需求 難打擊樓價
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GS(14)@2017-11-19 15:33:09【明報專訊】內地住房租賃市場一向坐「冷板櫈」，但自從國家主席習近平發表「房子是用來住的，不是用來炒的」言論後，政府欲推長效機制冷卻樓市，市場聚焦「長租公寓」發展。但星展唯高達研究部主管吳淑燕認為，租賃供應只是將原來「可售」的住宅庫存或宅地供應轉為「只租不售」，卻變相減少住宅供應，在市場仍供需不平衡下，料2020年中國樓價仍有支持。
明報記者 方楚茵
近年內地租賃市場獲多項政策支持，當中7月廣州推出「租售同權」、上海推出多幅「只租不售」的住宅地拍賣，年初北京公布未來5年住房建設需求150萬伙，當中租賃住房將佔三分之一，即約50萬伙；每一招均被視為劍指樓價的辣招。不過，吳淑燕認為樓價不會因此下跌，全因長租公寓模式仍未賺錢及存在供應結構問題。
靠賣樓彌補租賃 反支持樓價
她以12個租賃試點城市為例，指當地方政府目標是將三分之一土地供應轉做長租。但現時拍買土地機制中，已要求限價封頂後，再按規劃設計，比併哪一家發展商願意多做商業、保障房屋；現時則比併誰願意做更多長租物業，才能奪標；但「租賃不賺錢，就在住宅部分賺」，變相住宅要去彌補租賃部分帶來的損失，令樓價反有支持。
此外，吳淑燕指內地樓市的最大問題是「20歲的人都想買樓、做業主」，就算政府希望將大家由「20多歲置業押後至30歲，儲到錢才買」，只將需求延後數年。但最終中國人都想擁有自己的家，對樓價未必造成重大壓力。
重資產模式發展周期逾5年
她又指出長租市場發展的難處，認為現時長租公寓分輕資產及重資產兩種發展模式，重資產模式是由開發商拿地再建成租出，但「土地供應是由住宅地供應分出去，地價不會廉宜」，若想做到6厘租金回報，最低測預是每平方米地價需低於2500元人民幣，但難有一二線城市住宅地低於此價，發展周期可能至少5年以上。投資者當然希望發展商以輕資產模式發展，即收購舊物業翻新，EBITDA（息稅、折舊及攤銷前邊際盈利）預測達30%，變相短期賺錢且市佔率擴張得較快，但開發商仍傾向重資產模式，好處是當物業成熟後，EBITDA可達60%至70%。
雖然長租公寓盈利前景未見清晰，但龍湖（0960）早已進軍，目標在2017年底前建1.5萬伙。各大龍頭房企包括萬科（2202）在今年累計開業超過2萬伙；旭輝（0884）亦在2017 年準備入市2萬伙房源；其餘佳兆業（1638）、合景泰富（1813）、中海外（0688）及最新剛染藍的碧桂園（2007）等亦將推長租房。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8821&issue=20171113