不管我們承不承認，房子一直都是聚會上的永恒話題。沒結婚的要買房，結了婚的要換房，不論大家聊著股市、跳槽還是搖車牌號或《老炮兒》，最終話題都可能無縫切換到買房。

過年前後更是如此。無論身處大都市還是小鄉村，房子就像圍爐吃喝時桌幾上的那碟瓜子，嗑得人口幹舌燥，但又忍不住一顆接一顆送進嘴里。

換房焦慮族

關於過年期間的回鄉樓市話題已經很多。從社會、政府、企業的角度而言，三四線城市的空置率、高庫存帶來了莫大的困擾。相對駭人聽聞的“鬼城”、開發商跑路，一線城市“中產”、“夾心層”們的換房煩惱多少顯得有些矯情——已然擁有小鎮青年無法想象的百萬級居所，卻還在為換房焦灼。

但事實上，焦灼的人真不少。除夕前兩天，北京東四環外火鍋店內，一桌30歲上下的年輕人正在聊天。是為迎接上海來京出差的大學同學A，北京的同學B和同學C聚在一起。從上海名校畢業後的A在就職於一家券商，公司在陸家嘴；B本科畢業後赴北京念到博士，畢業後進入部委工作，未婚；在國企上班的C已婚，一旁在外企上班的妻子懷有身孕。

話題先從理財開始：存款利息越來越低，互聯網理財產品收益跌破3%，P2P風險持續累積，A股更是慘不忍睹，那麽有限的積蓄是兌換成美元呢還是買銀行理財產品？不一會兒，話題轉到了房子上：利率這麽低，房價還得漲，還要不要買房？

A去年結婚時，在上海次中心地段買了一套兩居室，2000年左右建成的二手房。剛裝修完，就開始猶豫是入住還是賣掉。原因很簡單，房齡超過15年，小區難免老舊，周邊環境也很一般，也沒有學區。他拿出手機，打開線上看房的APP，搜出幾套房子說：“看，我們附近好點的小區的兩居室都在700萬以上了，再好一點的就奔1000萬了，實在是太貴了。”

A的話引發了C的強烈共鳴。眼看妻子待產，父母要從外地進京照顧，現有的80平米的老房子實在是擁擠。於是C也打開了同一個軟件，搜出了自己家附近的在售房源。他對著軟件上的變價記錄感慨，朝陽公園至東五環區域，那幾個他看得上的物業較好的小區，120平米至140平米的房子，近兩月來報價節節攀升，不少房源從700余萬元漲到了接近800余萬元。與A一樣，C和妻子如果賣掉現有的總價400萬左右的房子，再貸款斤400萬元（每月按揭2萬元左右），的確可以換一套理想居所，但他的糾結之處在於，以他倆的家庭收入，供著這樣的房子再養個孩子，無疑是壓力山大。而更要命的是，這些房子跟A在上海看上的房子一樣，不屬於普通住宅，不享有相應的稅收優惠，算下來稅費還需要40萬至60萬元。

這時單身青年B說話了，他也拿出手機：“看，這套西五環的房子，我就因為它挨著環線有些猶豫，眼睜睜就看著它從3萬7漲到了4萬3，不知道過年後還會不會漲。”

“房價還會上漲嗎?我們到底還要不要換房?”最後，大家又回到了這個問題。

房價會漲得停不住嗎？

國家統計局數據顯示，去年12月，北京、上海、廣州新建商品住宅價格環比分別上漲0.5%、2.1%、0.7%，同比2015年12月分別上漲10.4%、18.2%、9.2%，二手住宅價格更是同比分別上漲20.8%、11.7%、11.7%。穆迪近日提供給《第一財經日報》記者的報告也顯示，該機構跟蹤的一二線城市的庫存水平從去年11月的九個月降至12月的七個月。庫存進一步消化將對房價構成支持，因此從趨勢上看，一線城市房價穩穩當當的坐在了上漲通道。

一線城市樓市繁花似錦，於是作為市場上的三大經濟主體，政府、企業與個人，多將樓市問題的註意力放在了三四線城市的巨大庫存上。的確，眼下房地產的區域性過剩正影響樓市的健康發展，累及中國經濟穩定增長，威脅金融安全。相對三四線城市，一線城市則顯得安全得多。2月2日，中國央行在其網站發布一則通知宣布，在不實施住房限購措施的城市，銀行對首次購房者貸款的最低首付款比例可從25%下浮至20%。這一新政排除了五個非限購的城市，北上廣深與三亞，這些城市仍需行政手段幹預需求，自然也與高庫存保有安全距離。

正是因為如此，房企過去兩年間爭相喊出戰略性回歸一線城市的口號。

但一線城市供給結構問題帶來的企業與購房者的焦慮也正在發生。來自克而瑞研究中心的最新統計顯示，上海和北京最受歡迎的改善型戶型面積在144平米至220平米之間，上海的改善需求套均價在600萬元至990萬元;北京的套均價在440萬元至735萬元之間。而這類房子的供給情況又如何呢？據亞豪機構觀察，從去年成交的住宅用地情況來看，由於競自住房面積已成慣例，在房企爭奪之下多宗地塊出現全部競建為自住房現象，而剩余極少數純商住宅部分價格被推升至畸高。在此背景之下，北京住宅市場自住房與豪宅占主導的二元模式將進一步明確，而適合中低端剛需及改善型的純商項目不斷減少。

亞豪機構副總經理任啟鑫就曾指出，受到土地成本推升的影響，2015年北京住宅市場豪宅化的傾向已經出現，2016年這一特征將更加明顯，而基於高端項目的特性，2016年房企在北京的推盤節奏將進一步放緩，預計在今年3月銷售季正式開啟之後，月度最高開盤量將繼續維持在30個左右，北京樓市逐漸進入“少而精”的銷售階段。

新房豪宅化，中高端改善型二手房相應越來越搶手，在價格上呈現豪宅化，因此形成了新房單價紮堆超10萬，二手房單價紮堆超6萬的局面。一位年輕的知名經濟學者春節前對記者說，隨著負利率持續，股票等投資渠道回報走低，信托兌付風險加大，春節後北京改善型二手住宅還將繼續上漲，未來四環內130平米左右的中高端住宅，1000萬元內的房源會逐漸減少。

這正是面臨三代同堂的“夾心層”們焦慮的原因。大城市、好地段、好房子供給稀缺，強勁的需求推高了價格，這本是基本的供求原理。但如此的豪宅狂歡背後，一方面一些產品供給過剩，一些需求由於交易成本過高得而得不到釋放；另一方面，企業和購房者的杠桿也正在加大。即便是幾家企業組成聯合體拿地，隨著京滬地王身價不斷刷新，頂豪集中入市後去化壓力加大，拿高價地的風險也在累積。去年10月，就曾傳出有華南房企與北京央企聯合摘得北京土地後，單方面想要退出，留下合作方不知是單獨接手全盤，還是等待另一位“下家”登場，項目運營計劃都得推倒重來。與此同時，投資客的杠桿也在加大。亞豪機構市場總監郭毅對《第一財經日報》記者舉例稱，以房價領漲的深圳為代表，投資客再度進入樓市，並在各種金融產品的助推下，加大了購房資金的杠桿率，這意味著房地產市場和金融範疇的危害開始堆積。對此，穆迪認為，由於中國經濟增長放緩，開發商的負債杠桿率依然高企，利潤率面臨壓力以及三四線城市庫存水平較高，因此行業運營環境將更有挑戰性。

對現金流依賴高如房地產，在這樣的行業基本面和激烈競爭下，一線城市的項目也不見得能獨善其身，能輕松承擔起為整個企業充當現金奶牛的重望。

“希望房價不要漲太快，祝你們早日換房成功。”火鍋局的末了，站起來告別時，A揮揮手，對C夫婦這樣說道。

而一線城市的房價是否會一直快速上漲呢？也許有一個人的判斷可作為參考。今年1月初，融創中國（01918.HK）董事長孫宏斌在上海出席媒體會時說：“北京、上海沒法弄，一算就賠錢。”他說，過去他覺得北京、上海什麽地都能拿，現在覺得企業要避免掉進高價地的“坑”里面。

“現在房地產市場風險很大，盡管利率越來越低，但利率不會永遠下降。2011年前後出現的房地產低谷也表明，房價不可能像大家想象的一樣一漲起來就停不住。”孫宏斌說道。

每到春節期間，深居中國西部的四川內江城便開始熱鬧起來。異地求學的學生、前往外地務工人員都在此刻返鄉，與城市一同熱鬧起來的，還有各個樓盤售樓部。

春節期間，《第一財經日報》記者走訪了位於內江市東興區的某樓盤發現，春節期間售樓部擠滿了看房者，銷售人員應接不暇地接待客戶，而現場成交的場景也格外熱鬧。不少樓盤為了吸引農民工返鄉置業紛紛推出優惠，並在各個鄉鎮設班車接送農民工看房。春節前幾日，央行發布新政，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。而該政策更是被業界認為可利好三四線城市房地產市場，更重要的是在春節期間可以消化掉庫存。

在萬達廣場附近多個樓盤的售樓現場，購房氣氛非常熱烈。與之形成鮮明對比，附近的“和都國際”樓盤卻顯得異常冷清。老板跑路、樓盤爛尾一直困擾著購買了該樓盤的業主，80後左智(化名)就是其中一位。

“和都國際”樓盤顯得異常冷清

左智告訴記者：“我在2012年的10月購買了和都國際的樓盤，那時剛畢業工作，在父母的支持下才付了首付，並以5500元/平方米的價格買了一個三居室。當時那個樓盤在內江賣得很好，而且已經開始建築封頂，我們也是看到市場太好就趕緊買房。而當時銷售介紹在2014年10月就可以交房，我們也沒有想太多就交錢付款了。”

但隨後，左智就開始了漫長的等待，隨著2013年樓市的瘋狂和2014年樓市開始回調，當地房價也開始出現過山車的情況。和都國際周圍區域最高的房價曾炒到接近7000元/平方米，而目前的銷售價格在4500元/平方米左右。而左智購買的和都國際也出現了價格回調，在其銷售期間最低售價曾低於4000元/平方米。

三四線城市的住宅價格下降是普遍現象，左智不過是購房者中的一員。但更讓左智更為不滿的是，2014年10月自己購買的和都國際樓盤已經停工，隨後傳出老板跑路、開發商資金鏈斷裂的消息。

“2014年國慶節期間，我都開始準備裝修和購買家具了，當時因為國慶促銷我們把定金都付掉了，然後就爆出樓盤停工的消息。對於剛工作的年輕人而言，這是“剛需”住房，所以給我的打擊很大。”左智告訴記者。

事實上，由於開發商跑路，其樓盤一直處於凍結狀態。左智因不能搬進新家就一直在外租房，甚至在其結婚時也並未如願住上新房。在隨後的日子，左智和業主們就在不斷交涉和維權，也有業主因等待無果直接搬進了尚未完全建好的樓盤，即使沒有水電和物業也選擇入住。

目前，在多次交涉和不斷協商下，事情終於出現了轉機。左智表示：“在2016年初，內江市房管局發布文件，我們購買了和都國際一期的業主每戶籌集資金1.2萬元，即可用於恢複樓盤施工，並安裝好水電氣等設施。目前大部分一期業主已經同意了這個方案，通過自籌資金完善樓盤最後的施工，就可以保證水電氣和電梯的正常使用。如果沒有意外，這個春節後便可以開工。”

和都國際銷售中心的戶外廣告已破損並飄蕩在風中

左智也坦言，雖然購房價格過高，後續費用也沒有預料，但是為了盡快入住也只能忍痛再多花費一些錢。但和都國際二期的業主則沒有那麽幸運，上述解決方案只適用於一期業主。和都國際二期樓盤情況更為複雜，其銷售階段並沒有完成，樓盤外墻等也沒有進行裝修。

《第一財經日報》記者在現場看到，同樣是春節期間，其周邊樓盤銷售中心門庭若市，而和都國際卻非常冷清，銷售中心門外的廣告已經破損並飄蕩在風中，小區也沒有物業公司管理，任何人都可以隨意進出。

當地房地產業內人士告訴記者，雖然央行下調首付比率可以降低購房門檻，在春節期間銷售確實比較火爆，但今年許多農民工卻並沒有之前幾年賺的錢多，很多人買房也是有心無力。“不少農民工都是在制造業工作，行業不景氣，有些人去年工作了一年卻沒有拿到整年的工資，其買房壓力很大，但他們中很多人並不願意使用銀行貸款。”當地業內人士告訴記者。在此之前，內江市政府已經推出過一些購房財政補貼政策，對於大學生、農民等人群購房進行補貼。

回看中國房地產市場，主流開發商大部分都回歸一二線城市，三四線城市庫存依舊嚴重，而這些城市在面臨“去庫存”壓力的同時還要面臨部分小開發商跑路等情況。《第一財經日報》記者多方采訪了解到，除上述樓盤外，內江也有一些樓盤出現延期交房情況，並傳出開發商跑路消息。那麽這些爛尾的樓盤又何去何從呢?購買了這些房屋的購房者又怎麽辦呢?

“如果年後我們的樓盤開工，那麽明年春節我就可以入住了，即便我不入住租出去也可以緩解我當下的還貸壓力，雖然感覺有些虧，但也沒有其他辦法了。”經過3年多的等待，左智顯然淡定了許多。遺憾的是，還有很多和左智具有同樣經歷的購房者在3年的等待過後，可能還需要經歷另一段更長時間的等待。

二表弟和三表弟前不久各自買了一輛汽車，春節期間開著新車到處串門走親戚。在廣東省湛江雷州市白沙鎮鄉下的表弟們，兄弟四人外出到珠三角務工，由於電工技能的提升以及客戶資源的積累，近年來不時承包一些小項目，去年賺了幾十萬元，兩個表弟率先成為有車一族，繼蓋新樓之後，汽車成了他們的另一標配。如同電視、手機等產品一樣，汽車對農民來說也逐漸變為尋常事物。

春節期間，外地車與本地車匯流，雷州市車水馬龍，大街小巷被汽車塞滿，擁擠程度一年賽一年，到處可見本田、豐田、日產等日系車，廣汽傳祺等自主品牌、福特等美系車以及現代、起亞等韓系車也不少，此外還有奔馳、寶馬等少量德系豪華車。值得註意的是，比亞迪秦、唐等新能源汽車的星星之火也開始在這個縣級市出現。

三四五線城市汽車銷量增長較為迅猛（網絡資料圖）

從初四開始，在外地工作的雷州人逐漸啟動返城模式，擁堵從城里轉移到高速公路上。從雷州到廣州不足500公里，平時大約6小時車程，而最近幾天，從雷州開到茂名路段僅100多公里往往就要耗去6個小時以上，全程則需要十多個小時甚至超過20個小時。500人的雷人·雷話·雷文化微信群，在春節這幾天不時變為老鄉們的道路狀況溝通平臺，實時溝通交流從雷州到珠三角各大路段的交通情況。

汽車與越來越多人的生活連接起來。盡管中國經濟和車市的增速一度放緩，但未影響到一些三四五線城市消費者的購車熱情，尤其是春節前這段時間更是購車的高峰期。

《第一財經日報》記者了解到，多家車企在2016年1月都迎來“開門紅”：得益於GS4的熱銷，廣汽傳祺1月銷量突破3.3萬輛，同比增長221.3%;廣汽菲亞特克萊斯勒今年元月銷量沖破1萬輛，同比增長192%;廣汽豐田1月實現零售銷量5.5萬輛，創下歷史最高單月銷量紀錄，比去年同期增長44.1%，旗下車型全線發力，全新凱美瑞、雷淩、致炫均錄得上市以來最佳單月銷量，“技術型增長”態勢漸入佳境;本田1月在中國市場終端銷量達到10.74萬輛，同比勁增20.7%，其中東風本田增幅高達57.6%，廣汽本田繽智同比翻倍，當月銷量突破2萬輛大關，成為本田品牌在華最暢銷車;神龍公司元月也開局良好，旗下東風雪鐵龍實現銷售3.1萬輛，同比增長14%，東風標致則在首月實現銷售4.1萬輛，創造了東風標致品牌月銷量新高。

不過，因兩年未推出新車拉動銷量，廣汽三菱在今年1月銷量出現下滑。廣汽三菱副總經理杜誌堅前不久接受《第一財經日報》記者采訪時談到，該公司今年將有兩款新車上市，以及收購三菱進口業務之後，正推進三菱進口車和國產車銷售網絡的整合，進一步豐富產品線，預計今年銷量將會有明顯回升。盡管廣州、深圳等一線城市限購，多少對銷量造成一些影響，但三四五線城市增長較為迅猛。廣汽三菱湛江地區的經銷商，繼在湛江開店之後，又在雷州等地陸續開設新店。廣汽三菱加快渠道下沈，在商務政策上給予經銷商較大支持。

不僅新車交易正逐漸回暖，二手車交易也處於蠢蠢欲動之中。中國汽車流通協會近日發布統計數據顯示，2015年全國二手車市場累計交易量941.71萬輛，同比微增2.32%，累計交易額5535.40億元。廣東以9.98%的二手車交易量占比居全國之首。不少二手車從珠三角地區（發達地區）流向粵西、粵東等地區。

雖然中國從2009年起成為全球第一大汽車市場，但與美日歐等發達國家或地區相比，中國千人保有量依然有較大差距。在2014年底，我國千人保有量首次超過百輛，而早在1925年，每千名美國人就已擁有151輛汽車，目前美國千人汽車保有量超過800輛，中國大約只有其1/8。國務院發展研究中心企業研究所副所長張文魁前不久表示，對於汽車行業不要太過悲觀。數據顯示，在人均GDP到1萬美元的時候，日本、韓國這樣的國家，千人汽車保有量大概在200輛左右，中國現在千人汽車保有量110多輛，還是有比較大的增長空間。國家信息中心信息資源開發部主任徐長明也樂觀地認為，未來幾年，我國乘用車市場發展的速度相當於GDP增長的1倍-1.3倍，增速可能在8%-10%，預計我國汽車保有量將從現在的1億多輛上升至2020年的2.5億輛。

我國中西部城市，以及沿海地區的三四五線城市，這些千人保有量偏低的市場正變為眾多車企拉動增長的新戰場。而在外出務工人員中，也開始有些年輕人將汽車開回老家，逐漸成為中低檔汽車的消費人群之一。