發展商高價搶地 樓市升不停？ 3大新趨勢
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GS(14)@2016-10-30 17:46:532016-10-15 iM
大孖沙高價搶地暗藏三大新趨勢！隨着樓市反彈，地價同步升溫，不足一周，本港分別誕生出兩大新地王——黃竹坑商貿地、筆架山龍翔道豪宅地。最受市場關注的，是過去三個月推出的住宅官地，均成本港發展商的囊中物。更甚的是，地皮成交價均遠高於市場預期，就連久未有涉足官地市場的長實地產（01113），也加入搶地戰團。
發展商高價搶地，意味着甚麼？一、豪宅交投將捲土重來。二、本地大孖沙不再被動，主動出擊，地王將頻現。三、縱使細單位廣受上車人士歡迎，但極細單位因為面積實在太細，不為港人接受。在豪宅市場再度活躍、地王頻生及發展商將放棄超細則三大新趨勢下，本港樓市可望再展升勢？
【市況篇】大孖沙搶地全實錄
樓市於過去3個月極速翻身，地價也同步反彈，最近新地王再現。黃竹坑商貿地剛於周三（12日）以25.28億元由信置（00083）及帝國集團奪得，每呎樓面地價8,872元，較市場預計高約一成，更創出港島區歷年商用地皮呎價新高。嘉里建設（00683）亦於上周四（6日）以約72.68億元奪得九龍筆架山龍翔道豪宅地皮，樓面呎價達約2.1萬元，創下九龍區政府招標住宅地皮呎價新高。
憂人幣貶 內資急謀出路
事實上，2014年至今年上半年，本港官地招標的中標者多為中資發展商及本港中小型發展商。中資方面，由於內地「資產荒」下，內地資金急謀出路，吸引不少內地發展商來港買入官地。同時本港發展商多嘆地價太高，出價傾向保守，令大部分港府推出招標的官地成內地資金的囊中物。另一方面，政府近年也推出不少面積較細的地皮，也不合大孖沙的心水，令其出手漸見保守，造就不少中小型發展商異軍突起。因此，過去兩年大批中小型地產商、內房企加入搶地，將一眾「大孖沙」比下去。
近年長實（01113）買地意欲大減，過去兩年只有購入港鐵（00066）及市建局推出的項目，如於去年10月奪得將軍澳日出康城8期發展權，項目每方呎樓面地價約2,830元，補地價金額約29.55億元；另於2014年底投得市建局深水埗海壇街、桂林街及北河街項目。事實上，作為本港龍頭發展商的長實，曾於2011年至2012年間積極投地，自2013年開始於買地方面變得極低調，於香港買入的地皮少之有少。新地（00016）方面，其買地的步伐相對長實當然較積極，惟該集團去年購入的地皮亦不算太多，多集中於新界區，或發展規模不大，出手也未見太積極。
高價搶地 成樓市轉捩點
自8月初以來，地價有明顯回升趨勢，是次嘉里建設以每呎地價2.1萬元購入龍翔道地皮，地價較同區部分二手屋苑呎價還要高，如帝景峰的二手呎價約1.6萬至2萬元，畢架山花園的呎價約1.2至1.3萬元，可見是次龍翔道地皮成交價已是「麵粉貴過麵包」。最值得留意的地方，是這一輪地價回升，多得本港大孖沙推波助瀾，重投市場以高價搶地，情況為近年少見，也可視為樓市重大轉捩點。先是新地於8月8日時，以23.64億元投得沙田多石地皮，呎價逾5,400元，較市場估值高出近四成。
一個月後，長實於9月14日以約19.5億元奪得沙田九肚麗坪路住宅地，成功擊敗17個對手，每呎樓面地價約8,001元，較市場估值上限高出逾30%。長實闊別官地市場已近4年，其對上一次投得官地已是2012年11月，當時以29.01億元投得馬鞍山白石彩沙街地皮，每呎樓面地價達5,160元。
新地前主席郭炳湘最近也動作頻頻，其自立門戶成立的帝國集團，最近在地產市場連番出擊，今年已先後夥拍發展商投得三個地產項目，除於日前聯同信置以高價投得黃竹坑商貿地外，他於8月初時也夥拍香港小輪（00050），以27億元高價投得青山公路地皮，地價較市場預期高逾20%。
競投激烈 地價升勢再現
追溯上一次大孖沙大舉高價搶地，是發生於2010年至2011年期間，當時港府仍以公開拍賣形式賣地，兩年間推出的地皮，每次都獲大型發展商激烈競投。如2010年6月時，新地以高出開價60%，以109億元奪得何文田佛光街地皮，超出市場預期上限，該地皮成當時九龍區新地王，每平方呎樓面地價12,540元，較當時同區二手平均呎價約1.1萬元為高，出現「麵粉貴過麵包」的情況。
2011年5月時，港府一口氣推出三幅地皮，全以高價成交，其中新地以44.9億元勇奪東半山司徒拔道地皮，每呎樓面地價達24,891元。長實以6.62億元投得，每呎樓面地價6,548元，超出市場預期，中國海外（00688）則以每呎樓面地價15,742元奪得又一村海棠路地皮。大孖沙積極搶地，港府雖連番推出辣招壓樓市，樓價曾一度於2011年第四季至2012年第二季回調，惟於2012年5月開始持續攀升，升勢持續至2015年9月。
此刻地價再現升勢，隨着大孖沙高價買地，意味「麵粉貴過麵包」的情況可能再出現。如以2010年至2011年間，大孖沙大舉買地後樓價狂升的情況推論，是次地價上升，對樓價必具支持作用。
大孖沙突然轉向高價搶地，究竟有何玄機？以下將逐一分析。
【剖析篇】拆解發展商搶地5大玄機
1. 睇好樓市見底回升
自英國脫歐後，本港樓市氣氛於7月初開始轉趨暢旺，新盤大賣，二手交投也回勇，同一時間，本港大型發展商於8月開始以高價買地。券商麥格理發表研究報告指，嘉里以近72.7億元奪得筆架山豪宅地皮，長實亦以高於市場預期三成的價格奪得九肚豪宅地皮，反映發展商看好豪宅市場前景。
事實上，於樓市基本因素未有太大改變的情況下（即樓市辣招持續、經濟前景不樂觀、供樓負擔水平仍高等），新盤市場卻能回勇，反映市場購買力強勁，是樓市見底的重要訊號。當中以新地旗下元朗Grand YOHO的銷情最暢旺、加價幅度也最為進取，該盤至今已累售逾1,000伙，佔可推售單位逾95%以上。Grand YOHO旺丁旺財，相信成新地願意以高價買地的重要推動力之一。
2. 未來供應量未及預期
美聯物業首席分析師劉嘉輝指2016年迄今，已獲批預售樓花同意書的新盤涉及13,096個單位，超越去年全年11,540伙，並創自2004年後的12年新高；另方面，今年首9個月申請預售的一手住宅單位亦達到1.58萬伙，逼近去年全年1.64萬伙，料全年可達1.8萬伙，創近14年高位，數據反映中短期內的單位供應充足。
惟從中長綫看，政府能否成功確保住宅供應，仍有不少未知之數。以元朗洪水橋新發展區為例，這發展區將是未來最大的新盤供應庫之一，政府於該地留約87公頃房屋用地，將提供約6萬個住宅單位，當中佔約2.93萬伙為私營房屋。
不過，洪水橋新發展區有超過60%土地由私人擁有，遠較新界東北新發展區的比例高，政府所面對的收地阻力更大，上述預計可提供的6萬伙住宅供應較難全數達標，相信收地過程也要用極長的時間，因此在發展商的角度，未來住宅供應，特別是位於市區的供應有限，故願意以高價搶地。
3. 盡吸內地湧港資金
隨着人民幣持續貶值，「資金南下」的趨勢似乎愈來愈強，同時內地樓價持續攀升，加上不少內地一綫城市已實施樓市限購令，在不少內地買家的角度，港樓樓價相對吸引，反彈潛力也比內地住宅大。內地買家購買本港一手物業所佔的金額比率由20.8%攀升至24.5%，創自2012年第四季後的3年半高位。
據稅務局公布最新數據顯示，9月份共有250宗買賣涉及買家印花稅，屬去年6月後最高的月份，反映非本地買家（估計以內地客為主）重投本港市場。的確，最近新盤的內地買家比例持續上升，如中國海外旗下鴨脷洲南區?左岸，項目於上周沽出30伙，當中有40%為內地客。人民幣貶值勢頭未減，相信本港新盤市場，特別是豪宅級新盤仍是內地買家追捧的對象，故發展商甚為看好這市場。
4. 中資來港搶地
內地樓價愈升愈高，地價也持續破頂，中原地產研究中心的統計數據顯示，8月份以來，全國主要城市再現多宗地王，今年內有22幅地皮的成交價較底價高出1倍。內地「麵粉貴過麵包」成為常態下，不少內房商寧願將資金轉到香港分散風險，事實上這些內地發展商座擁龐大資金，加上希望對冲人民幣持續貶值的壓力，故近年積極於香港買地。面對來自內地資金的威脅，本港發展商於買地上出價自然要更高。
5. 新盤貨尾創一年新低
據美聯物業的數據，過去一季推盤步伐顯著加快，多個新盤相繼推售，新盤及貨尾盤於上季共售出約7,300伙，為2013年4月底一手新例實施以來的季度新高。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，在「出多過入」之下，積存的貨尾單位按季大減。若選取220個新盤項目計算，第三季累積貨尾錄約6,100多伙，相比起第二季約207個新盤項目近8,200個貨尾，累積減少約25%，創一年新低。本港大孖沙近年未有積極買地，如今新盤貨尾量創低位，故急起直追補貨。
揭大孖沙高價搶地之謎
發展商：港樓後市可看高一綫
縱橫地產界多年、前新地主席郭炳湘對後市投以信心一票，事實上他2010年離開新地自立門戶後，迄今已投得5幅地皮。他指「除咗美國之外，現時全球各國主要推行量寬措施，延續低息口環境，對實體物業保持着很大需求。香港作為中國唯一真正國際化城市，就像美國紐約，擁有最良好體制、法治及稅制，放眼全中國仍然無一個城市能相提並論，內地現正積極向外投資，本港亦會受到正面帶動。」
「目前本港不論樓價或股價，都較之前高峰期有一定折讓，故前景值得看好。」郭炳湘更以實際行動表態，日前夥拍信置以25.28億元高價，成功擊退23家財團對手，奪得本港賣地史上入標反應最熱烈的商貿項目黃竹坑地皮，涉及規模28.5萬平方呎，每呎樓面地價高達8,871元，拋離市場估值上限約11%，帝國與信置將各佔50%權益。
「公司已投放70億元於房地產（未計黃竹坑地皮），佔整體投資組合半數，另一半集中於金融投資，包括股票、債券及私募基金。持有地產項目多為合資，因為『一人計短、二人計長』，和拍檔可以互補不足，現時與信置也有富麗敦海洋公園酒店攜手發展。」有機會和新地合作？「要視乎項目是否合適，合作冇問題，獨資亦可以，至於上市計劃，公司現階段就無時間表。」
新樓二手交投齊上升
新盤定價策略複雜，他以將軍澳屋苑天晉為例，指其無海景單位的近月二手呎價也達到1.5萬元，故旗下將軍澳新盤藍塘傲首批均價1.32萬元算「好抵」，希望短時間內吸納買家。另外與長實合作的馬頭角豪宅盤君柏，早前推出12年超長成交期吸客，郭炳湘表示「條橋唔係我諗出嚟，他們好多專家，我都係學嘢。」
恒基營業二部總經理韓家輝亦指出，樓市已經擺脫最艱難時間，因為不單一手市場銷售理想，連帶二手交投亦明顯上升，「九龍站凱旋門剛造出10萬元呎價的新高成交，還有太古城、黃埔花園等大型屋苑破頂，反映出市況回暖，購買力遠遠未見底，因為大部分供滿樓家庭的父母，都樂意協助子女盡早置業，近年例子多不勝數。作為發展商推出細單位，主要也是配合市場需要而作考量，因應樓價問題，要協助年輕人上車、新家庭置業，基於他們的負擔能力，興建中小型單位屬於大趨勢。」
兩原因撑起香港樓市
他認為撑起樓市因素有二，「首先是剛性需求，其次是息口因素，我相信低息環境還會持續一段時間，聯儲局主席耶倫（Janet Yellen）講得幾清楚，加息步伐會慢，每次加息亦不多。12月加不加息，其實現在也無人知，市場錯估加息屢見不鮮，但總的來說現時利率基數低，香港和美國加息決定之間有滯後期，故即使12月真的加息，對樓市也不會帶來太大衝擊。」
太古地產（01972）早前開售的西半山殷然及西半山西摩道瀚然，市場反應相當好，被問及集團積極投地及會否趁樓市上升時再推新盤，太古地產董事，住宅業務杜偉業表示：「集團不時物色地皮，遇有合適的都會參與競投。」他亦同意內地發展商出價相當進取，但卻無礙集團繼續尋找機會。」至於會否加快推售大嶼山Whitesands洋房？他表示，目前項目以放租為主，集團並不急於出售物業。
專家：揸港樓防守力強
對於大孖沙投地轉趨積極，劉嘉輝指：「發展商做投地決定，通常睇得較長遠。觸發他們再次高價攞地，因為今年以來豪宅交投表現非常不錯，尤其涉資逾1億元以上的超級豪宅市場，更加價量齊升。其中海外買家比例增加，顯示脫歐及人民幣弱勢等事件，促使國際上的資金流向，愈來愈多把港樓納入資產配置之一，因為揸港樓就好似美元一樣具防守力。」
「本地用家剛需以外，海外對港樓投資需求復甦，令發展商對3至4年後市況重拾信心，所以才捨得買地補充土儲。」貨尾盤沽售加快，亦有一定啟示作用，「現時新盤開售，銷售率普遍達8、9成，認購競爭甚大，相反今年3、4月份樓市偏淡時推出的單位，若發展商無再加價，基本上都存在不小折讓，值得準買家考慮。」劉嘉輝相信發展商年底前繼續力推新盤，包括保利置業（00119）啟德大型項目，料今年全年一手住宅吸納量約1.7萬伙，與政府賣地目標1.8萬伙相比，供求大致平衡。
中資盲搶地＝樓市或見頂
Bricks and Mortar主席兼總裁王震宇認為，近日發展商狂買地未必與她們看好後市有關，主要是個別發展商有必要增加土地儲備。他說：「本港樓市第一季極度超賣，第二至第三季是技術性反彈。第四季有機會反彈繼續上，但相信很快見頂。快則今季慢則明年一、二季。他說，見頂的速度要看兩大因素，第一、美國加息速度加快，雖然市場均預期，美國在12月才開始加息，之後加息步伐相當緩慢，但我認為，一旦開始加息，速度可能加快，這一點不得不防。第二、歐元區出現黑天鵝，歐洲多國大選不能忽視，歐元區發生問題對中國以至香港經濟一定有影響。」
至於內地發展商來港盲搶地，他說這現象可能是藍燈籠，是見頂的先兆。他發現，內房企業在競投土地之時很進取，以至成交價比市場預期高出甚多。主因是，2009年至2015年間，本港樓市跑贏內地（約16%），兼逢2012年被譽為「史上最嚴厲調控年」的緊縮政策，都驅使內房商挾資來港，造成內房買地比例上升。他認為，每當內房商蜂擁進場時，就是本港樓價見頂之日，例如：在1997至1998年，內房商投地佔比達到頂峰之後，本港樓市就隨之步入熊市，2015至2016年亦有類似的格局，故內房來港搶地，並不是一件好事。
【預測篇】未來樓市3大趨勢
1. 豪宅交投捲土重來
過去數年，本港新盤成交多以中小型單位為主導，發展商也傾向推出此類單位。隨着更多內地豪客來港買樓，他們多偏愛銀碼較大的新盤，相信未來豪宅交投必轉旺。
香港置業行政總裁李志成表示，據土地註冊處最新資料顯示，9月整體二手登記共錄4,558宗，較8月的4,457宗升約2.3%。而9月逾千萬元二手住宅註冊共錄435宗，比8月的389宗按月升約12%，升幅跑贏大市。
恒地韓家輝預計，中高價物業明年有機會追落後。「豪宅客對經濟和市況波幅，所受影響較小，不管明年個市變好變差，始終豪宅供應可見將來依然好少，只要是優質物業，就吸引到買家追逐『心頭好』，因為辣招費用或按揭成數限制，根本不是他們的憂慮之一，所以豪宅成交表現有力穩步上揚。」
2. 競爭激烈促地王湧現
面對來自本地及內地發展商的競爭，本港發展商若要成功買地，其出價必然要更高，才能成功吸納土儲。過去數月本港發展商頻以高價買地，足證他們於投地態度變得更進取，出價也有別於以往般保守，相信未來有優質的市區地皮推出招標，將有更多新地王誕生。
3. 細單位仍有價有市
劉嘉輝則認為迷你單位在3至4年內，仍然是樓市主調，「政府早年賣地引入限量、限呎條款，這批地快將轉化為實際單位供應，尤其不少發展商極度配合，有例子是地皮最少限建1,000多伙，最終財團造出的圖則是超過2,000伙以上，試問細單位哪有理由不多？當然劏房盤需求也不小，因為現今買家多數是小家庭、甚至單身人士，但要注意他們對經濟狀況較敏感，一旦失業率攀升，他們對劏房新盤的購買意欲，就會打了很大折扣。」
但值得留意的，極細劏房單位似乎未受港人完全接受，如恒地旗下何文田加多利軒，單位面積僅190方呎的開放式單位，浴室面積僅有13方呎，該盤於本月初開售68伙，首天只售出約33伙，銷情不算理想。