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特色小鎮迅速走紅全國 半數將集中在江浙、廣東等地區

近日，江蘇省發展改革委印發《關於培育創建江蘇特色小鎮的實施方案》(下稱《方案》)，提出力爭通過3-5年努力，分批培育創建100個左右的特色小鎮，聚焦高端制造、新一代信息技術、創意創業、健康養老、現代農業、旅遊風情、歷史經典等產業。

這是李強任江蘇省委書記之後，關於培育創建江蘇特色小鎮的首個實施方案。李強在擔任浙江省省長期間，主抓信息經濟和特色小鎮。“特色小鎮”概念起源於浙江，之後逐漸走紅全國，已成為當下中國經濟尋求轉型升級之道的突出亮點。

2015年5月，浙江發布《關於加快特色小鎮規劃建設的指導意見》，提出重點培育和規劃建設100個左右的特色小鎮，產業定位著力聚焦信息經濟、環保、健康、旅遊、時尚、金融、高端裝備制造等七大產業，兼顧茶葉、絲綢、黃酒、中藥、青瓷、木雕、根雕、石雕、文房等歷史經典產業。

2016年7月，住建部、國家發改委、財政部聯合發布《關於開展特色小鎮培育工作的通知》，計劃到2020年，培育1000個左右特色小鎮，引領、帶動全國小城鎮建設。同時，住建部公布了127個第一批中國特色小鎮名單，覆蓋全國31個省市自治區。

今年3月的全國兩會上，“特色小鎮”首次被寫入政府工作報告。報告提出，要“支持中小城市和特色小城鎮發展”。

目前，浙江已經創建79個特色小鎮。據浙江省副省長馮飛在去年9月底的浦江創新論壇上介紹，這79個特色小鎮累計投資1200多億，集聚企業3.7萬家，引進各類創新創業人才已達1.6萬余名。

特色小鎮魅力何在，緣何能在短短幾年時間內走紅?

李強曾指出，特色小鎮是破解浙江高端要素聚合度不夠的重要抓手，符合創業生態進化規律。在“大眾創業、萬眾創新”到來的時代，競爭的關鍵是生態競爭。良好的生態不僅使內在的發展動力得以充分釋放，對外在的高端要素資源也形成強大的吸附力。

比如，位於杭州余杭區的夢想小鎮啟用僅半年，就吸引了400多個互聯網創業團隊、4400多名年輕創業者落戶和300多億元風投基金，形成了完整的互聯網創業生態圈，如今在全球互聯網領域已有一定的名氣。

杭州未來科技城管理委員會副主任趙喜凱告訴第一財經記者，每年都有上百批來自矽谷的創業團隊來拜訪和考察夢想小鎮，其中有一部分直接就留在這里進行孵化和創業。

夢想小鎮跟美國舊金山灣區合作已有4年，雙方互設辦事處。“我們會把整個灣區一帶早期的科技型、創新型人才和團隊引入到國內，在國內孵化，加速項目的產業化，同時引領本土產業的發展。這是一個很好地把高新技術和人才吸引到國內的方法。”趙喜凱對記者表示。

再比如，杭州雲棲小鎮圍繞信息經濟，發展遊戲、APP開發、互聯網金融、數據挖掘等產業形態。目前，這個小鎮成立了全國首個雲計算產業生態聯盟，建設了超級孵化器，還吸引了阿里雲開發者大會永久落戶。

玉皇山南基金小鎮，“車庫咖啡”、政府性產業母基金、金融家俱樂部、基金研究員等配套一應俱全，吸引了大批基金大佬入駐。截至2016年10月，小鎮累計集聚各類金融機構1010家，資管規模達5800億元，稅收10.1億余元，同比增長200%左右。

浙江特色小鎮的獨特之處也在於它初步形成了以市場為主的運作機制。

浙江省發展和改革委員會主任翁建榮表示，浙江省鼓勵建設主體多元化，以全開放的理念不設門檻、不問出身，敞開大門歡迎國企、民企、外企、高校、行業領軍人物等各類建設主體參與特色小鎮建設;爭取建設資金來源多樣化，以平等、開放的競爭機制鼓勵民間資本、股權投資資金、銀行信貸資金等各類資金投入到特色小鎮。

國家發改委城市和小城鎮改革發展中心副主任沈遲則表示，國家計劃到2020年培育的1000個左右特色小鎮可能有半數都集中在江浙、廣東等地區。

沈遲認為，有資源配置決策權的政府一般都在城市里，而不是在小鎮，在沒有形成特色鎮之前，是很難有機會得到良好的資源。大企業到一個小鎮去，需要貸款，不同級別的地區，銀行的級別有差異，級別低了，給不到企業那麽高的額度。

而像浙江等地，民營經濟比較發達，民營企業往往有“紮堆”的集群化現象，資源配置很講究效率，整體發展水平、公共服務更加均衡化、網絡化，所以，浙江的特色小鎮不是行政區劃的建制鎮。

河北雄安新區將為三縣特色產業建設企業園區

記者從河北雄安新區臨時黨委、籌委會了解到，針對三縣部分企業高度關註的搬遷安置、未來發展等問題，新區將充分聽取群眾意見，從傳統特色產業生產生活特點入手，統籌安排，科學規劃建設企業園區。

雄安新區是河北省特色產業比較集中的區域。記者了解到，多年來，雄縣、安新、容城都形成了各自的特色產業。其中，雄縣以紙塑包裝袋產業為主，安新以制鞋、羽絨產業為主，容城以服裝、毛絨玩具加工產業為主。整體上，三縣各產業都呈現規模小而分散、從業人員多等特點。

針對企業關註的問題，新區將深入調查研究，廣泛征求意見，堅持以人民為中心的發展思路，認真做好企業搬遷安置工作。通過建設企業園區，淘汰落後，杜絕汙染，促進傳統產業轉型升級、提質增效。鼓勵小微企業在搬遷過程中重組合並，走出一條集約化、規模化發展的新路子。

新區在建設企業園區時，將會合理安排搬遷時序，盡量做到邊生產、邊搬遷，最大限度地保障企業生產不停頓、市場不丟失、利益不受損、工人不下崗。新區還號召廣大企業積極參與園區建設，並就園區選址、配套設施建設、政策措施、廠房結構、生產工藝等方面建言獻策。

特色小鎮火熱 棕櫚股份擬80億投資廣東肇慶

在特色小鎮“風起雲湧”的背景下，棕櫚股份4月24日晚公告稱，公司於當日與肇慶市高要區人民政府簽署戰略合作框架協議，雙方以共同設立產業投資平臺或產業基金等形式，參與高要區市容市貌提質、特色小鎮建設及產業投資等，5年內預計總投資規模達80億元，占公司2016年度營收的205%。

據介紹，肇慶市高要區位於廣東省中部，西江中下遊。距廣州 90 千米，處於以廣州為中心的 1 小時經濟圈內。東接經濟發達的珠江三角洲核心區， 西連資源豐富的廣西、雲南、貴州、四川，是歷史上海上絲綢之路與陸地絲綢之 路對接的交通樞紐，屬珠江三角洲、廣佛肇經濟圈和肇慶市經濟發展中心區。

棕櫚股份將通過 EPC、PPP 等合作模式，為高要中心城區及金渡開發區綠化提質，高要沿西江濱江環境保護及景觀提升等項目提供綜合環境提升服務，包括但不限於濕地公園、市政道路、產業園區等區域景觀提質的設計、施工等。力爭將高要區茶山園打造成為以茶花為主題，極致化演繹花卉觀光、休閑旅遊等功能為一體的世界級花卉旅遊景區。

肇慶市高要區鼓勵棕櫚股份以全國首批特色小鎮高要區回龍鎮為中心，對回龍鎮及其周邊 60 平方公里範圍的旅遊資源、生態環境等進行深度調研及資源梳理，為將回龍鎮打造成為全國特色小鎮示範樣板提供各項專業服務。

棕櫚股份表示，該項目擬投資金額為人民幣 80 億元，占公司 2016 年度經審計營業收 入的 204.81%，若順利簽署相關合同後預計對公司未來年度的經營業績產生積極的影響。

佛山探索中國特色小鎮建設新路徑 欲打造“科創小鎮群”

“我們現在已經在商業層面實現了‘客戶需要什麽，我們就設計什麽、生產什麽’的服務導向型發展模式，今年我們還將建新零售體驗店，利用虛擬現實技術營造一個數字化空間，讓消費者直接就可以看到裝修後的效果，哪里不滿意當場就提出修改意見。”

近日，第一財經記者隨中國社科院國情調研組前往佛山高新區調研時，維尚集團董事付建平做了如上表述。作為2016年國家智能制造試點示範項目承擔單位，佛山維尚家具制造有限公司利用技術創新，解決了個性化定制與大規模生產之間的矛盾。

每天，維尚集團的設計師們用設計軟件為消費者做出許多不同的設計方案，與此同時形成生產數據，當這些設計方案傳到工廠，訂單管理系統會把全國的訂單集中起來，再把相同顏色、厚度等同類項的產品放進一個數據庫里，然後根據生產量的多少分批次生產。

每個非標準化部件所代表的加工數據信息會有一個對應的二維碼，工廠的生產線就按二維碼的信息做生產，完成後送到立體倉庫集中，當某個訂單的部件齊了之後立體倉庫就會下達發貨的指令，幾天之後就會送達消費者家中。

從下單到發貨，整個過程完全自動化，這其中的關鍵就在於維尚家具自主研發的制造執行系統MES，它會自動通過網絡對各生產設備直接控制，包括裁板、封邊、打孔設備組成機群等等。

“各工序設備之間的自動調配，設備與設備之間的自動調配，以及設備數據自動采集，都需要系統自動識別，統一調控。”付建平說。

如今，維尚家具已經能夠每天生產30多萬塊非標準化部件，生產效率是傳統模式的8-10倍。2016年，公司營業收入逾40億元，保持年增長30%~40%，旗下“維意”和“尚品宅配”兩大品牌在全國擁有近百家直營店，800多家加盟店。

事實上，維尚家具不僅是國家高新技術企業，也是佛山高新區打造“科技創新小鎮群”創新力量的代表。

2016年7月20日，住建部等三部委發布《關於開展特色小鎮培育工作的通知》，決定在全國範圍開展特色小鎮培育工作，計劃到2020年，培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅遊、商貿物流、現代制造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮，引領帶動全國小城鎮建設。

在這一方向的指引下，佛山高新區管委會結合珠三角國家自主創新示範區創建工作，規劃打造“科技創新小鎮群”，包括智造小鎮、I.T.小鎮、生命健康小鎮、星光小鎮和珠三角制造業創新小鎮，涵蓋了目前佛山高新區內比較重頭的項目和創新的力量。

這五個小鎮的產業定位各不相同，比如智造小鎮重點發展3D打印、智能裝備等領域的先進制造業。IT小鎮重點發展新媒體和動漫創意、健康診斷和可穿戴設備、工業設計、VR虛擬現實和AR增強、智能交通、3D打印等泛IT技術。生命健康小鎮重點發展醫療科教、康複醫療、健康養老等健康服務。制造業創新小鎮重點培育高端裝備、智能制造、新材料、新光源等特色先進制造業集群。

佛山高新區管委會主任、南海區委副書記劉濤根表示，之所以稱為“小鎮群”是因為這些產業在是可以互通的，未來每個小鎮既有龍頭產業，也有其他產業參與進來，形成共同促進的一張網。

“我們去過浙江等國內特色小鎮做得比較好的地區考察過，都是以一個項目或平臺作為特色小鎮，目前還沒有發現以小鎮群形式出現的。我們這個小鎮群既有各個小鎮的主導功能和發展策略，更強調在規劃、招商方面的整體統領和協作，形成合力，並將這股合力輻射影響至整個佛高區，從科技創新源頭來驅動佛山高新區快速發展，優質發展。”劉濤根說。

對此，中國社會科學院工業經濟研究所研究員李鋼表示，特色小鎮的發展最重要的是要有特色的產業，“就像人一樣，要有個營生，靠什麽活，佛山的思路是比較清晰的”。

發改委徐林：特色小鎮要經得起歷史檢驗 不能以此行房地產開發之實

始於浙江的特色小鎮，在全國掀起了一股熱潮。

日前，在浙江大學舉辦的“浙江省特色小鎮研究會揭牌儀式暨特色小鎮高峰論壇”上，浙江省發展和改革委員會副主任翁建榮稱，浙江省不搞區域平衡、產業平衡、數量限制，而是以是否符合特色小鎮的內涵要求、建設目標為唯一標準。對於年度考核不達標的特色小鎮要實施退出機制。

國家發展和改革委員會發展規劃司司長徐林稱，特色小鎮的建設要經得起歷史考驗，對一些地方背離特色小鎮發展初衷，也違背發展規律的不當傾向，要引起高度的關註和警惕，及時加以糾偏規範引導。

特色產業要做“單打冠軍”

作為浙江特色小鎮建設的具體推動者，翁建榮稱，浙江特色小鎮有真正可稱之為靈魂的經驗，比如，要把產業特色化、高端化作為特色小鎮建設的核心內容，要引導特色小鎮圍繞一個產業、一個領域，甚至一個產品，形成全省甚至全國的單打冠軍，構築產業高端，不能搞同質競爭。

再比如，要致力於生態發展，把資源節約、精美的發展作為特色小鎮的重要環節，把浙江“七山一水兩分田”的短板變成好山好水好風光的長板。

為此，浙江特色小鎮還建立了全新的政策制度。

翁建榮提到，到現在還沒有一個真正由浙江省委、省政府命名的特色小鎮，全部都是在創建。省里是不會搞區域平衡、產業平衡、數量限制，而是以是否符合特色小鎮的內涵要求、建設目標為唯一標準。對於年度考核不達標的特色小鎮實施退出機制，

比如，去年公布的第一批省級特色小鎮2015年度考核結果，就將一個省級特色小鎮創建對象降格退出，並對三個考核排名靠後的“警告小鎮”進行約談。當時翁建榮介紹了考核的程序、指標設計以及具體計分情況，並表示，“在浙江特色小鎮創建對象這個大班級里，有的學生成績優良，對功課跟不上的學生，我們也要補補課。”

七彩小鎮(杭州)控股有限公司董事長徐小衛認為，特色小(城)鎮是600萬浙商再創業的主戰場，不管是開發還是經營，其實做小鎮的目的，是為了創造一個美好的生活，但是美好小鎮生活不是投資出來的，是經營出來的。美好生活不只是蓋房子、招商那麽簡單，需要真正融入進去，變成小鎮的一員，保留小鎮的原汁原味，但是要註入時尚和文明的元素。

特色小鎮要經得起歷史考驗

特色小鎮的發展是符合城鎮化發展規律的。

徐林稱，從現實來看，我國確實存在城鎮人口和產業分布過度向大城市和特大城市集中，小城鎮和小城市發展相對不足的狀況。我國20萬人以下的小城市數量占比不足20%，而且現有的大量小城鎮也並不是人們向往的就業和居住的平臺。

他認為，歐美一些城市化水平非常高的現代化國家，他們的很多小城鎮確實是城鎮體系中的一個重要載體，居住著大量的人口，也分布著大量的產業。比如，德國70%的人口居住在小城鎮或者小城市，美國矽谷、英國劍橋都不是大城市，但是它們都成為了著名的科技創新中心。因此，在大城市的周邊建設美麗、特色小城鎮，只要能夠強化與大城市之間現代化交通聯系，發展具有特色的主導產業，營造良好的居住環境，提供優質的公共服務，就一定能夠有效地吸引各類要素的集聚。

當前全國有17個省市區出臺了培育特色小鎮的各類政策文件，也開始了不同形式的探索。徐林稱，浙江的特色小鎮發展已經形成了全國的標桿和範式。具體來說，浙江利用信息經濟、塊狀經濟、山水資源、歷史人文等優勢，聚焦信息經濟、健康時尚等七大新興產業和黃酒、絲綢、茶葉等歷史傳統優勢產業，著眼於供給側結構性改革，發展出了一批特色小鎮，其中78個省級特色小鎮已經入駐各類“雙創”人才上萬人，平均稅收增速都超過了20%。

他認為，要堅持政府引導、企業主體和市場化的運作，建設經得起歷史考驗的特色小鎮。小城鎮要承擔現代人對美好生活的向往，同時也要寄托新一代創新創業者的夢想。

對於當前出現的一些不當傾向，徐林認為，需要引起高度的關註和警惕，及時加以糾偏規範引導。比如，不能演變成為政府的任務工程，只以特色小鎮的數量、投資規模等指標性要求來進行考核，產生拔苗助長的效果。再比如，不能以發展特色小鎮之名，行房地產開發之實。當然，也不能以工業園區、產業集聚區的傳統思維謀劃特色小鎮的建設，要對產業模式、運營方式、制度、改革等方面進行系統考慮。要對本地資源和特色進行深入挖掘，不能采取簡單模仿、生搬硬套的模式來打造千篇一律的創業小鎮。

特色小鎮要避免盲目投資 企業呼籲“別浪費和國家的合作機會”

5月6日，在金誠集團舉辦的“西湖論金”高峰論壇上，金誠集團董事長韋傑稱，隨著全國新一輪的特色小鎮建設興起，未來會出現近1萬個特色小鎮，但真正成功的可能還不到5%，甚至更少。

他認為，如果只是單純的小鎮建設，或者是房地產一枝獨秀，那麽會引發新一輪的資本狂歡，埋下更多無可挽回的隱患。而這條道路可能又得推倒重來。

韋傑認為，未來建設特色小鎮，要避免盲目投資。這就需要企業敢於打破舊有的發展模式，要以“PPP+產業化+金融化”的模式，參與小鎮的投資、建設、運營，要跟地方政府一起完善城市基礎設施，再由政府對城市發展進行統一規劃、設計與布局等。要是沒有道路交通等基礎設施的完善，就“浪費了國家對企業打開的這一次合作機會”。此外，還要帶地方政府去“全球選秀”，將最優質的資源納入這一合作體系。

目前，金誠在全國簽約、建設的特色小鎮項目有52個，江浙兩省占40多個。在這些項目中，很大一部分是包含旅遊、文化等在內的第三產業，如湖南汨羅詩歌小鎮、貴州安順大西橋小鎮等。其中，詩歌小鎮和大西橋小鎮都是國家財政部PPP示範項目。

韋傑提到，在特色小鎮的產業化過程中，要將旅遊產業，以及現代服務業編織成一張網。以不久前跟江蘇盱眙縣簽約的龍蝦小鎮為例，龍蝦小鎮今後將整合周邊資源，構建以龍蝦為核心產業的盱眙全域旅遊新格局。在一產養殖，二產加工的基礎上，建立包括技術研發中心、職業技術教育、龍蝦交易市場、世界龍蝦之窗、龍蝦衍生文化產地、品牌餐飲、龍蝦大廈等第三產業，從生產、運輸、加工、體驗到品牌推廣，打造龍蝦全產業鏈。

此前，龍蝦小鎮被列為江蘇省首批25家省級特色小鎮之一。

今年3月，金誠集團還與嶽陽君山區政府簽訂戰略合作框架協議，未來將在挖掘嶽陽君山區當地生態優勢的基礎上，打造一個集時尚與旅遊於一體的寵物小鎮。

除了普通的寵物培訓、寵物用品產業之外，還將有青少年體驗和教育中心，讓孩子們參與到寵物養育、培訓表演等。此外，萌寵表演、比賽，寵物電影、綜藝節目、卡通劇、寵物主題樂園等寵物IP，也將陸續“上演”。

韋傑提到，寵物小鎮要有上下遊完整產業鏈，在打造寵物產業這一核心產業的同時，還將引入酒店、商業中心、文化旅遊等全方位配套產業。

陽光壹佰副董事長範小沖：特色小鎮不是商業賣場，而是城市秀場

每經實習記者 馮穎祎 每經編輯 曾健輝  

在各項政策的推動下，特色小鎮成為近兩年的熱點話題之一，在今年也進入了快速發展階段。5月份，住建部下發通知，將第二批特色小鎮數量擴充到300個。

特色小鎮如何運營？如何發展？商業和情懷如何權衡？這是擺在房地產企業面前的一大問題。

近日，陽光壹佰置業集團副董事長範小沖在接受《每日經濟新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪時表示，房地產商做特色小鎮就先要轉變觀念，如果還按原來的觀念做事，很容易被套住，要實現從開發商到運營商的轉變。

進入新型城鎮化2.0

NBD：特色小鎮與產業新城、美麗鄉村在發展模式上有哪些不同？

範小沖：產業新城更多的是在推進城市產業化，是以產業為主導的新城建設。美麗鄉村則是在現有的農村基礎之上，導入文化，讓環境更好，讓人更文明。而特色小鎮則是介乎於城市和鄉村之間的一個橋梁。

NBD：在新型城鎮化的建設中，特色小鎮處在一個什麽樣的位置？

範小沖：特色小鎮是中國新型城鎮化的第二個階段，可以理解為新型城鎮化的2.0模式。過去重點建設的是大城市，城市和鄉村是隔斷的，今天已面臨人口、高房價、產能過剩和環境等挑戰，只發展大城市的模式已經走不下去了，城市已經沒辦法承載龐大的新增人口，那未來新增的城市化人口到哪里、就業怎麽辦呢？以小鎮為載體，導入新型產業，用小鎮重構產業，分流，吸納新增就業。

NBD：房地產企業在特色小鎮建設中扮演什麽角色？

範小沖：小鎮只有情懷是不夠的，需要開發和建設，房地產企業因擁有強大的投資和整合資源能力，現又面臨調控、土地和轉型壓力，所以開發商扛起了大旗走到了臺前。但特色小鎮不是傳統房地產的開發項目、不是圈地、蓋房、銷售招商，而是以小鎮為平臺，以特色文化和產業為引擎，圍繞人的全新城市空間形態和承載新經濟產業轉型孵化和運營成長的平臺，是一個遵循市場法則，企業化運作，由投資商、運營商、特色新經濟產業、房地產開發、還有原住民、新產業匠人、消費者、甚至包括地方政府、民間團體等共同打造的新型小鎮社會。 

特色小鎮要有靈魂

NBD：特色小鎮是不是一個招商概念？

範小沖：小鎮不是招來的，要有特色主題、有運營，需要孵化，要自己搭建平臺，才能吸引和支持特色產業紮根長成。

NBD：目前，許多小鎮都是單一的產業結構，怎麽才算是做成特色小鎮？

範小沖：特色小鎮不是標本展示，不是產業生產基地，而是以人為中心，生機勃勃的特色城市生活，能很好挖掘當地文化具特色的產業更具生命力。特色產業如能結合文化和旅遊，形成一個多元化具城市功能的小鎮，就更具有生命力。

NBD：特色小鎮的靈魂在哪兒？

範小沖：僅有特點和軀殼，不足以將產業和人聚在一起。小鎮要有活力，擁有生命力，就要有靈魂、有思想，有性格、有價值觀，有可愛的地方。生產物質產品那是產業園，特色小鎮的產業是圍繞人的，讓客戶自己生產、自己體驗、體驗就是銷售就是消費。特色產業吸引的不是產業工人，而是要吸引目標客戶群，唯有特色有價值觀有生命力的小鎮能聚產業聚人氣。

碧桂園特色小鎮：以產業溢出效應為突破口

每經記者 魏瓊 每經編輯 曾健輝

第一批特色小鎮建設如火如荼，而更大規模的特色小鎮潮將洶湧襲來。住建部明確規定第二批300個特色小鎮不能推薦以房地產為單一產業的小鎮，規範化運作將特色小鎮拉回到產業建設的正軌。

作為行業啟動特色小鎮建設最早的企業之一，碧桂園首個特色小鎮已落地惠州潼湖。按照規劃，潼湖科技小鎮預計投入資金高達1300億元，回報周期為3~5年。推行產業先行、產城融合模式。碧桂園創新小鎮將如何破解小鎮建設高成本、盈利周期長的困境？其盈利模式探索將給摸索中的小鎮建設帶來怎樣的啟發？

產業先行

從去年8月9日正式宣布進軍產業地產，7個月時間，碧桂園實現科技小鎮在全國範圍內的初步布局。其中碧桂園首個科技小鎮已正式落地惠州潼湖，命名為創新小鎮。

國家發改委發展規劃司城鎮化規劃處處長相偉認為，並不是所有的地方和企業都能做好特色小鎮。做特色小鎮需要滿足兩個條件，人口達到300萬以上的中心城市或大都市周邊以及有特色資源所在地。

高科技產業已成為深圳的一大名片，高科技成就了深圳，也支撐了高房價。居高不下的生產和生活成本讓一部分人口和產業被擠出深圳，前往周邊區域尋求發展，溢出效應給深圳周邊區域帶來發展契機。

碧桂園集團助理總裁向俊波接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，調研數據顯示，綜合計算企業發展的建設、土地、配套以及運營等成本發現，潼湖全口徑成本僅為深圳中心區的三分之一到二分之一，員工配套居住成本約為深圳的三分之一。

按照住建部要求，嚴禁企業以小鎮之名圈地，特色小鎮建設需“去地產化”，走上產業發展的道路，形成良性生態圈。

碧桂園首席戰略官林昭憲指出，科技小鎮的建設絕對是先產後城的，如果沒有成功的產業，小鎮建設就沒有價值。

盈利還需考驗

以產業先行、產城融合模式建設科技小鎮，對企業的資金面提出了較高要求。國家發改委在調研中發現，很多特色小鎮缺乏成熟可靠的盈利模式，面對高成本和較長的回報周期等問題，即使知名企業的特色小鎮也面臨虧損。

碧桂園科技小鎮項目相關負責人接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，創新小鎮計劃投資總額約1300億元，建設周期長達5至8年。科技小鎮資金回籠周期比傳統的房地產項目周期要長，碧桂園已做好了長期計劃，現金流回正周期放寬到3~5年。

雖然科技小鎮有碧桂園自有資金和銀行信用額度的支持，但科技小鎮的建設不能僅僅依靠碧桂園的輸血，自身還需具備造血能力。

碧桂園計劃拿出部分現金把產業做出來，住宅項目會放在二期做產業配套，逐步開發完成。按照規劃，創新小鎮產業用地、產業配套用地、生活配套用地比例大致為30%：30%：40%。向俊波指出，不足三成的住宅開發比重，即使前期銷售部分物業，回籠的資金也不足以支撐小鎮建設。

碧桂園相關負責人表示，目前創新小鎮已探索設計一些收入結構，綜合運用銷售物業的收入、租金收入、園區營運收入、股權投資收入等方法，同時希望通過資產證券化獲得資本市場的支持。

林昭憲透露，碧桂園在與思科等產業龍頭一同探索科技創新孵化的可行性及方式，設立科技創新基金，定向投資一些小鎮里比較有成長性的企業。

上述一系列的盈利模式探索都建立在創新小鎮實現良好運營的前提下，能夠通過運營帶動產業發展以及物業價值升值，而這考驗的還是碧桂園的運營能力，最終是否能夠盈利還需歷經市場的考驗。

綠地特色小鎮：開發周期內需賺回自有資金

每經實習記者 馮穎祎 每經編輯 曾健輝

“小鎮之風”愈演愈烈，多家上市房企已進場搶食。去年住建部對外披露到2020年爭取培育1000個左右特色小鎮之後，外界預測這將催生6萬億元的投資規模。

在房地產的“白銀時代”，特色小鎮是否會成為房企轉型的一個戰略支點？曾與萬科爭鋒的綠地，在其2016年年報中稱今年將全力推進特色小鎮大盤戰略，重點圍繞智慧健康城、文化旅遊城，在一二線重點城市遠郊及周邊儲備10~15個項目。

《每日經濟新聞》記者了解到，相比以大本營上海為中心的長三角區域，綠地搶先在京津冀成立區域管理總部，還在河北敲定了兩個特色小鎮項目。綠地京津冀相關負責人表示，特色小鎮將成其新的業績增長點。

開發期內要賺回自有資金

談及何為特色小鎮，綠地集團京津冀房地產事業部總經理歐陽兵的理解是，有機結合多種產業和生活形態，使人很適合在這兒工作、生活、休閑和享受等。

為開拓這一新的業務，歐陽兵專門成立了綠地京津冀區域管理總部，意在加大對河北區域多種產業集群的投資力度。

一個“冀”字，帶來的是綠地位於河北保定、大廠兩小鎮的項目，即保定直隸文化藝術小鎮和中國出版傳媒融合發展特色小鎮。

針對組織變革及進軍新領域，綠地集團京津冀房地產事業部技術部總經理助理高洵向《每日經濟新聞》記者解釋說，綠地已不再是單一的房地產開發商，其加速轉型的方向是開發商、服務商和運營商三位一體的城市運營商。

近來，特色小鎮“地產化”備受詬病。綠地作為運營商，如何從特色小鎮中賺錢？歐陽兵坦言：“我們是上市公司，有ROE（凈資產收益率）、ROA（總資產收益率）的考核，否則，這個在集團是過不去風控的。在規定的開發建設周期內，小鎮項目的自有資金投入要賺回來。”

按照綠地規劃，直隸文化藝術小鎮定位為展示燕趙文化特色，弘揚直隸工匠精神的一個載體。其中，代表直隸工匠文化的服、飾、藝、居、禮等五大板塊將作為小鎮的支柱產業，核心模式是與百家企業聯盟，搭建信息交易平臺，實現線上線下交易，挖掘小鎮文化藝術品的產業價值。

從保定小鎮項目規劃圖來看，除核心區的主題小鎮之外，周圍還涉及產業開發、樓盤項目建設規劃等。這意味著綠地這個特色小鎮未來將涉及產業導入和樓盤銷售等。

單個小鎮需投30億~50億元

“我們今年落實的幾個特色小鎮項目，從明年開始，將會為事業部每年貢獻幾十億元，甚至上百億元規模的成長動力”。歐陽兵這樣表示。

據不完全統計，今年綠地已在浙江寧波、四川成都、江西南昌和陜西西安等多個省市簽下了10個特色小鎮項目。

綠地金控集團北京地區總部副總經理丁衛接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示：“根據以往的經驗，單個特色小鎮占地面積5平方公里左右，需投資30億~50億元，布局4個小鎮就達120億~200億元的規模，後續形成銷售帶動整體產業的規模或更大。”

實際上，特色小鎮項目開發周期相對較長，前期資金投入巨大。就開發模式來看，綠地計劃采取滾動開發，讓其“大金融”、“大基建”和“大消費”板塊全部介入，為小鎮建設提供資金、基礎設施和生活配套支持。

從大金融來看，據丁衛介紹，當地政府一般通過金融方式鼓勵合作方按照政府的方式進行特色小鎮的建設和運營。“這樣一來，綠地的優勢就體現出來了，比如綠地金控有基金管理的資格；第二、也有募資能力；第三、綠地也是一個產業建設方。”

丁衛還告訴記者，綠地金控不僅有自有資金的投入，還引入了政府支持的基金參與小鎮投資，但一般都會看當地政府的要求。而引入資金主要考慮的是資金成本，在這方面，綠地金控充分遵循市場化原則。對於資金的使用期限，一般來講，產業基金會采取6+2模式，6年的募集、投資、管理的期限，2年的一個退出期。

關於投資回報率，丁衛介紹到：“這個很複雜，綜合收益率，如果運營好的話，在20%左右。”

華僑城擬造100個特色小鎮 甘坑新鎮原創專屬IP發展模式引關註

每經實習記者 董青枝 每經編輯 楊軍  

在特色小鎮建設熱潮下，華夏幸福、碧桂園、華僑城等多家房企已紛紛投身其中，部分小鎮出現了“房地產化”等現象。

不同於一般開發商，華僑城本身具有較強的文旅資源整合能力，使其擬投資500億元的首個“文化+旅遊+城鎮化”小鎮——甘坑新鎮，備受外界關註。

不過，華僑城的野心是要在全國打造100座特色小鎮。對其商業邏輯，華僑城文化集團總經理胡梅林解釋說，要挖掘傳統文化，形成原創IP，與小鎮開發相結合，形成新的特色小鎮發展模式。

重點發展文化創意產業

華僑城甘坑新鎮，位於深圳布吉清平高速與機荷高速交會處，北起甘坑村、涼帽村，南至三聯村，擬規劃面積約12平方公里。

近日，記者從福田乘公交車約1個半小時到達甘坑社區，一個古色古香的客家小鎮映入眼簾，可體驗特色客家美食街，部分建築正在修繕中，還有隨處可見的小涼帽，但是周邊交通等基礎設施還不太完善。據悉，未來周邊會有地鐵10號線甘坑站。

自去年5月華僑城集團簽約甘坑小鎮項目後，華僑城文化集團致力於整個小鎮及周邊區域的開發運營。在今年文博會期間，甘坑小鎮展示了客家小涼帽設計原創專屬IP而受到市場關註。

華僑城文化集團透露，預計今年底小涼帽農莊、小涼帽酒店、室內VR樂園等將陸續開業，隨著小涼帽農莊、酒店、郵局等衍生系列IP發展同步開發，將形成IP文化產業鏈。

綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認為，華僑城甘坑小鎮導入富有客家文化特色的IP品牌小涼帽，並舉辦了小涼帽國際繪本大賽，使小涼帽成為小鎮的吉祥物和形象代言者，未來前景十分廣闊。

7月15日，甘坑小鎮憑借“IP Town”創新發展模式成功突圍，獲得2017中國文化旅遊融合先導區（基地）試點，晉升為國家級文旅特色小鎮。

胡梅林表示，用數字手段表達和展示傳統文化是華僑城文化集團的主要方向，挖掘和開發本土文化IP，推動文化創意產業發展則是甘坑客家小鎮的發展重點。

宋丁認為，要保證特色文旅小鎮的可持續性發展，就必須對小鎮實施不間斷的持續創新，這是未來特色文旅小鎮的命脈所在。

戴德梁行數據報告顯示，第一批中國特色小鎮主要有5種類型，其中旅遊發展型小鎮最多，共64個，占比達50.3%，其次是歷史文化類小鎮，共23個，占比達18.11%。從數據可看出，國家可能更支持旅遊發展類和歷史文化型的特色小鎮，這兩類可能更容易成功。

特色小鎮投資熱將趨穩

對於房地產企業來說，特色小鎮之路將是一場持久的攻堅戰。目前房地產企業更多的是註重長遠打算，而未來發展的真正價值在於IP、內容和運營能力的打造。業內人士稱現在特色小鎮的前景並不明朗。

一直專註於文化旅遊的華僑城已連續多年雄踞全球主題公園集團“亞洲第一、世界第四”，堅持創新發展，其文旅產品模式先後經歷了錦繡中華民俗村（主題觀光）、世界之窗（主題體驗）、歡樂谷（都市娛樂）、東部華僑城（郊野度假）、歡樂海岸（都市休閑），據悉，近日東部華僑城還創新性地提出大梅沙狂歡節。

現在華僑城正在以“文化+旅遊+城鎮化”為戰略大力推進特色文旅小鎮的開發，提出以PPP模式在全國打造100座特色小鎮的計劃，已在深圳啟動大鵬所城、鳳凰小鎮、光明小鎮等十大文化產業重點項目，並在四川、海南、北京、雲南、西安等地布局多個項目。

除了華僑城外，華夏幸福、碧桂園、萬科等多家房企都在涉足特色小鎮。例如，華夏幸福也正以“PPP市場化運作”為機制將在未來3年在環北京區域、沿長江經濟帶以及珠三角區域等大城市、核心城市的內部以及周邊布局百座特色小鎮。

對於若幹大投資商聲稱要開發100個特色小鎮，宋丁認為，如此大的動向不免令人擔心，畢竟建設特色小鎮是一場比眼光、比耐力、比智慧和實力的長期較量。個人估計3年後，特色小鎮投資熱將會趨穩，甚至有些會出現困局而考慮退出。在特色小鎮熱潮下，投資商要保持理性，以效果取勝。

就甘坑小鎮而言，華僑城自去年運營後取得了一定的效果。當地客家人告訴記者，現在很多人來甘坑旅遊，他們做點特色小吃生意收入明顯提高。華僑城相關負責人表示，一年多來，甘坑的人流量上漲了10多倍，今年“五一”假期最高達到10萬人。而且有些位置租金上漲了至少3倍，房租最高達到180元/平方米。至於未來會不會收取門票現在還沒確定。

戴德梁行華南區策略發展顧問部主管及高級董事李偉表示，特色小鎮是國家推行新型城鎮化的重要策略抓手，現在新型城鎮化已開始發生以人為本、以產業為核心的質變。

目前，華僑城文化集團已與龍崗區及相關各方達成協議，聯手推動整個片區的更新改造。華僑城文化集團方面表示，未來的甘坑新鎮在原有的客家小鎮基礎上，重點突出產城融合。據甘坑新鎮總體建設指標的預測，甘坑新鎮預計引入企業4000家。