📖 ZKIZ Archives

看好16萬億蛋糕 恒大等地產巨頭紛紛卡位健康產業

作為新興產業，健康產業的發展在我國還處於起步發展階段，市場前景十分廣闊，這也吸引了不少大型開發商紛紛進入。

11月28日，恒大健康產業集團（HK.0708）在廣州召開新聞發布會，首次對外公開其產業發展戰略，即以優化醫療服務、完善健康保障、發展大健康產業為方向，打造科學、全生命周期、全方位的健康服務體系。這是恒大健康自創立以來，首次梳理旗下業務，並確立了明確的遠景戰略規劃。

就在不久前的11月2日晚，富力地產（2777.HK）與加州大學洛杉磯UCLA Health分校醫療中心（下稱UCLA Health）簽署咨詢服務協議，宣布雙方將攜手在廣州開發引入新型國際醫院。

恒大與富力，兩家總部相隔不足一公里的地產巨頭同時看中醫療健康產業絕非偶然，事實上，事涉居民健康的醫療和健康相關產業早已經成為各路資本角逐的新戰場。據《第一財經日報》記者不完全統計顯示，在已經公開公布轉型的數十家房地產企業中，超過半數的公司直接或者間接涉足大健康，並將此視作一片新的藍海。

開發商爭相卡位

根據恒大健康對外公布信息，該集團健康產業確立了三個戰略方向，分別為優化醫療服務、完善健康保障和發展大健康產業。

該集團董事長談朝暉透露，公司一方面將以構建以高端國際醫院為龍頭，社區健康管理服務體系為基礎，整合各地三甲醫院資源，將優質醫療資源導入社區，建立信息互通、分級診療、醫養融合的“三位一體”醫療服務體系。

另一方面，恒大健康會與保險等金融機構深度合作，與國家醫療保險對接，構建涵蓋多種保險的健康保障體系，探索出適合中國國情、並能有效結合醫療服務與醫療保險的“凱撒模式”。

最後，還將嘗試與金融、旅遊、互聯網、運動、休閑等多產業跨界融合，孵化大健康新產業、新業態、新模式。

2015年9月24日，恒大健康與布萊根醫院簽署合作備忘錄，成為戰略合作夥伴；2016年3月14日，雙方簽訂戰略協議，共建高端國際醫院，布萊根還將為恒大健康在全國布局的醫療網絡提供咨詢及支持。

無獨有偶，同在廣州發家的另一地產巨頭富力地產，也借助與UCLA Health的合作，切入到高端醫療這一全新領域，雙方將攜手在廣州開發引入新型國際醫院。

富力地產相關負責人此前透露，富力地產在2年前便開始考慮布局醫療健康領域，而此次建設國際醫院，只是公司跨界布局的第一步，未來還將考慮做進一步業務延伸和拓展。

瞄準這一領域的還有閩系地產龍頭泰禾。今年以來，泰禾在健康醫療領域可謂動作頻頻，消息不斷。3月，收購美國納斯達克知名醫療服務上市公司阿萊恩斯；5月與美國醫療聯盟國際部簽署合作協議。10月，捐資2億元助力清華大學醫院管理研究院建設……泰禾相關負責人告訴記者，進入健康醫療產業是公司的長期戰略，接連多個動作，標誌著泰禾在健康醫療行業的積極布局。

日前，泰禾投資集團有限公司與四川恒康發展有限責任公司等簽署股權轉讓協議，受讓該公司旗下醫院管理公司100%股權。據悉，本次股權轉讓交易已經全部完成，泰禾將在成都打造現代化、高端婦女兒童醫院。建成後憑借優質的醫療和服務水平，將成為覆蓋成都及周邊縣市，乃至整個西南地區的特色專科醫院。

據不完全統計顯示，在已經公開公布轉型的數十家房地產企業中，超過半數的公司直接或者間接地涉足大健康，並將此視作一片新的藍海。

看好16萬億市場蛋糕

隨著國內一二線城市房地產調控加碼，而四五線城市市場低迷依舊，各大房企轉型的訴求更為強烈。截至目前，互聯網、金融、醫療健康是開發商轉型的三大主要選擇，其中與社區物業偕同效應較強的醫療健康被視作中國經濟體系中的新藍海。

這其中，政策紅利是開發商群紛紛競逐的重要動因。今年8月26日，中共中央政治局召開會議，審議通過“健康中國2030”規劃綱要。中共中央總書記習近平主持會議。會議指出，推進健康中國建設，要堅持預防為主，推行健康文明的生活方式，營造綠色安全的健康環境，減少疾病發生。要調整優化健康服務體系，強化早診斷、早治療、早康複，堅持保基本、強基層、建機制，更好滿足人民群眾健康需求。

《綱要》強調，要以普及健康生活、優化健康服務、完善健康保障、建設健康環境、發展健康產業為重點，大幅提升人民健康水平，提出到2030年我國健康服務業總規模將達16萬億的戰略目標。

而更早之前國務院發布的《關於促進健康服務業發展的若幹意見》也提出，到2020年，基本建立覆蓋全生命周期的健康服務業體系，打造一批知名品牌和良性循環的健康服務產業集群。

隨著我國人均GDP突破8000美元以及老齡化的加速，健康產業將迎來高速發展，並成為國民經濟的支柱產業。數據顯示，美國的健康產業在國民經濟中占比為17.8%，在加拿大和日本等國占比也超10%，而我國目前只有4%-5%。中國與發達國家之間的差距，被視作有待開發的巨大市場。

另一方面，對習慣了高利潤的房地產資本來說，在做新的產業選擇方面，會更傾向於準入門檻高且利潤附加值高的行業，醫療產業無疑具備初始投入巨大但回報率高而且穩定的特點。

克而瑞研究的結論顯示，部分管理高效的民營醫院可以帶來高達30%-40%的毛利空間，甚至實現15%-20%的凈利率。如果管理得當，民營醫療機構帶來的回報率甚至高於目前國內地產開發商的平均水平。

中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》分析，開發商紛紛卡位大健康領域，除了與社區物業有協同效應外，還可以方便融資。這些醫療健康養老產業很多都是和金融機構掛鉤，比如保險業，由此可以融到長周期的資金。

其次，涉足健康產業也可以便宜拿地。“這些都是國家扶持的行業，在一定程度上可以降低拿地的難度。進軍健康醫療養老領域恰好符合了企業現在拿低價格的錢和拿低價格的地的目的，所以大家都爭相進入。”

碧桂園恒大等內房股大漲 因預期三四線城市樓市要火？

2017年以來，沈寂多年的香港內房股忽然集體“暴動”，中海宏洋、碧桂園、雅居樂、旭輝控股等個股年初以來大漲50%，中國恒大、富力地產、綠城中國等個股漲幅超40%。

3月22日，碧桂園發布2016年財報。在強勁的業績助推下，23日碧桂園以6.06%股價漲幅領漲港股地產板塊，報收7港元；除中海宏洋微跌0.23%以外，其他內房股也有不同程度上漲。合景泰富漲幅5.44%，綠城中國、雅居樂、中國恒大、保利置業等個股漲幅逾3%。

23日，恒生地產建築業指數收盤上漲1.23%，報3456.87點，年初以來累計漲幅21.70%。恒生中國內地地產指數年初以來更是大漲超29%，22日收盤上漲2.26%，報4007.04點。

在內地房地產調控頻出的當下，是什麽推動了低迷的內房股忽然大漲？

資金推動上漲

長期以來，內地在香港上市的房地產個股估值偏低，市盈率、市凈率都不高，與內地差了大半截。

近期內房股的大漲，首先必然與資金的推動有關。“內房股股價大漲是由於滬港通、深港通的開通，內地資金的流入，他們買的時候勢頭比較猛，所以推高了股價；另外維護自己公司股價的一些主力也趁勢推高，制造熱烈氣氛。”香港地產及金融資深評論人黃立沖表示。

“內房股”雖然在海外投資人眼中，是人民幣資產，因他們的利潤來自內地，如果人民幣貶值將影響其港幣計價的利潤。但在內地投資者眼中，港股是“準美元資產”，因為港幣跟美元掛鉤。到海外配置資產，最方便的就是買港股。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，“過去香港資本市場對房地產股有一些誤解，認為國內房價存在一定的風險泡沫，但是在政策的打壓下國內房地產市場卻表現得很強勁，很多業績表現好的房企就成了他們的投資標的。”

除了滬港通、深港通開通後內地資金的流入，在美元加息靴子落地後，海外資金也明顯回流到香港。“港股本身在全球估值較低，美聯儲加息資金有所回流，對於香港內房股上漲有一定的正面影響。”中國投資協會城鎮化投資專業委員會副秘書長王德勇向記者表示。

房企業績的基本面良好也是股價上揚的重要因素。2016年可以說是內房股業績最好的一年。彭博數據顯示，20家香港上市的中資地產商去年合同銷售額合計增長56%，推動其核心凈利潤同比增長18.2%，2017年預計將增長22%。

“房地產信心提升，中國崛起勢頭越來越確定，之前大家不看好房地產是認為其泡沫大，遲早會崩盤。從一些企業的業績，尤其是1-2月份的銷售業績看來，沒有跌反而漲，整體的業績表現還算不錯。”王德勇說。

“房地產企業自身的業績表現對其股票的影響比較大。一些上市房企市占率在提升，越大的企業可能越有較好的表現。”嚴躍進說。

房企樂觀的銷售目標也是一種推動力。比如近期富力地產、雅居樂均提出了三年千億的目標，恒大和碧桂園的目標更是超過4000億。“很多企業1千億、2千億、3千億這樣的銷售目標，我不認為是激進的，這些企業在市場上表現得可能更好。”嚴躍進表示。

上漲能否持續？

在深圳一位大型地產商人士看來，內房股並非是全部大漲，而是有分化的，一些業務集中於三四線城市的內房股漲幅較大。比如專註三四線城市房地產市場的中國海外宏洋集團、碧桂園、恒大等房企都是內房股領漲的龍頭。

在一二線城市調控收緊的前提下，兩會期間，國務院總理李克強提出今年繼續因城施策去庫存。這意味著，目前房地產庫存仍處於高峰的三四線城市樓市有望得到政策支持。

安信證券研報顯示，1 月份市場成交和房企銷售數據超預期。雖然各熱點城市樓市調控不斷深化，但未調控強三線城市成交持續走高形成對沖，推動1、2月份市場銷量好於預期，主流房企年初以來的銷售數據仍十分亮眼。

嚴躍進認為，一二線城市政策收緊，需求外溢到三四線城市，使得最近三四線城市的房地產表現不錯，呈現環比正增長和同比正增長。比如說滁州等地的房地產業績創下歷史新高。

王德勇也表示，內房股的大漲與國內房地產市場業績有關，房地產企業的交易量上升，使得凈資產上了一個大臺階。預計在政策調控下，三四線會持續火熱一段時間。

目前內房股已經上漲了一段時間，一些個股股價已經翻倍。對於未來內房股是否持續上漲，業內人士說法不一。

“政策明確說會對一二線城市房地產行業進行管控，對三四線城市會有一些支持，這跟企業的區域分布有關系，很多配置在三四線城市的房企，業績增長還是有保障的。”王德勇認為，內房股的上漲與否，與後續政策有關系，如果政策繼續打壓導致一二線城市銷售量下滑，不排除政策還會有放松的可能。

樂觀者還認為，投資者結構上，港股市場以境外投資者為主，其中機構投資者所占比重超過七成，個人投資者占比不到三成。海外投資者“喜歡”的是輕資產、運營型的公司而非重資產的房地產企業，所以過去內房股往往得不到好的估值。

但是近期，香港投資者在發生變化，越來越多內資機構、銀行、投資人成為港股的投資者，尤其國有資本和險資。

比如，在華潤置地、恒大、融創等內房股的上漲中，主要貢獻來自內地的資金，尤其是偏好銀行、地產等藍籌股的險資。

深圳一位房地產人士則表示，內房股上漲的趨勢未來很難延續，因為一二線城市房地產政策收緊，一些深耕三四線城市的房企受益，但並非對所有內房股都有正向的效應，內房股是否上漲跟房企的銷售業績相關。

興業證券也指出，從長期角度看，一二線城市長期向上的大趨勢基本不會改變，因為銀行必然給地產加杠桿的強邏輯，壓倒了人口、城鎮化率等其他邏輯。在金融自由化背景下，銀行核心利益就是在一二線核心城市配置按揭。短期內政府強行壓制核心城市房價帶來的短期抑制，以及貨幣政策帶來的擾動，不會改變長期大趨勢。

“如果這一波大漲的核心助推力是三四線去庫存，那麽這種上漲就不可持續”，前述開發商人士指出。

黃立沖則認為，內房股的後續表現取決於國家政策和解套資金會否回流，目前看來解套資金回流可能性不大，因此需要源源不斷的新錢從內地流入，否則這批錢會被套住。