SSD鬆綁 換新居當聖誕禮物天晉業主斥880萬 買Parkside兩房戶
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GS(14)@2018-01-07 16:26:46【本報訊】臨近聖誕，買家趁機入市，買樓當聖誕禮物送畀自己。將軍澳最多「禮物」，近日有串燒連環成交，如天晉3B業主聖誕前換樓，剛辣招鬆綁以670萬元售出舊居後，旋即以880萬元購入同區新樓The Parkside兩房，再綁番3年，由一房「升級」住兩房；另鰂魚涌太古城兩房則王首見1,200萬元連租約成交。記者：葉煜燊
中原伍錦基表示，一名天晉3B業主持有1B座高層D室一房單位，日前以670萬元售出，西北樓景，實用365方呎，呎價18,356元；原業主於2014年以498.9萬購入，本月放盤叫價690萬元，持貨3年（剛滿SSD額外印花稅），賬面獲利171.1萬，單位升幅34.3%，亦是屋苑首宗一房二手成交。該業主旋即購入同區新樓The Parkside3座高層B室兩房戶，實用520方呎，享正南海景，成交價880萬元，呎價16,923元。原業主於2014年以614萬元購入，叫價890萬，最終減價10萬元成交，同樣持貨3年賬面獲利近266萬，3年升幅43.3%。同區君傲灣一個2房單位日前以約745萬元易手，業主持貨8年賬面大賺逾「4球」。美聯林振聲表示，單位為1座高層E室，實用471方呎，景觀開揚，吸引同區客承接，成交價約745萬元，呎價15,817元。
太古城兩房則王賣1,200萬
原業主2009年10月以約280.8萬元買入，轉手賬面獲利約464.2萬，升值逾1.6倍。另區內新入伙盤亦受追捧。美聯林志堅指，海天晉再錄預租成交，單位為6B座中層E室，實用369方呎，採1房間隔，以1.68萬元租出，呎租45.5元。據指，業主2016年4月以461.4萬元買入，以此計算，租金回報可享4.4厘。太古城兩房則王首度升破1,200萬元。中原地產趙鴻運表示，太古城金星閣中層A室兩房則王，實用582方呎，座向東北，望內園景，罕有放盤，剛以高達1,200萬元連租約成交，呎價20,619元，屬市價，現連租金2.2萬元，死約至明年7月，回報2.2厘，買家為用家。賣方1989年僅以100萬元買入，升值11倍。今年二手樓價一直升，卻未有減慢買家入市步伐。美聯物業數據顯示，截至12月21日二手住宅錄得44,257宗註冊，比去年全年宗數還要多9.4%，兼創3年新高；而二手註冊金額錄得3,068.3億元，同樣超逾去年2,415.4億元，勁升27%，反映今年價量齊升。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171224/20254231
布少明：新居屋助上車 緩樓價升勢
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GS(14)@2018-02-12 07:07:53【明報專訊】執筆時剛收到最新消息，指房委會將推出4400多個居屋單位及新一期白居二計劃，最快於3月底接受申請，雙管齊下，預料將成為不少市民的置業新渠道。筆者對此表示歡迎，認為新一期居屋及新「白居二」計劃推出將有助合資格人士上車及改善居住環境，同時「白居二」更讓部分居屋業主可換樓，活化換樓鏈。預期居屋政策將可紓緩細價樓樓價升勢，助樓市健康發展，新一輪「白居二」計劃對第二市場樓價影響應該未及過往。
對於有市場人士擔心，「白居二」會如過去大幅推高居屋第二市場樓價，升幅更超越私樓市場，甚至影響整體樓市。其實今次的情况與過往有所不同，隨着計劃由臨時轉為恒常化，申請人毋須急於入市，可保留機會繼續在市場物色合適單位，因此筆者認為可減低如過去兩輪因計劃試行而刺激居屋第二市場樓價顯著上升的情况。
值得留意是「綠置居」亦已落實恒常化，並初步計劃於今年底推出，預料會吸納部分綠表買家，尤其是公屋富戶於第二市場的購買力。綜合以上各種原因，估計新一輪「白居二」對第二市場樓價的影響將不會如過往般顯著。
與此同時，在剛性需求下，近期市場錄得不少細價物業連環破頂個案，相信該批新居屋及綠置居單位應市，將有助紓緩私人市場的細價樓價格升勢，並呈平穩發展，亦進一步襄助市民上車，向重建置業階梯之路一步步進發。
樓價居高不下，扶助市民上車的措施實有必要。筆者相信，政府是次推出的新一輪「白居二」計劃，絕對能協助更多有意上車的置業人士。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3052&issue=20180212
一路一帶：新居屋定價太貴？
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GS(14)@2018-02-25 03:12:22新一年祝各位萬事如事、身體健康、長賺長有。房委會推出3個全新居屋，分別有市區的啟德及長沙灣，兩個居屋地理位置極佳，相信會爭崩頭，希望有份抽的讀者都能如願上樓。不過筆者認為，房委會將居屋定為市價七折這項指標過時，而且近乎不合邏輯。新居屋有房委會作擔保，不用買按保就可以借足九成上車，部份綠表居民最盡更可以以半成首期上車，而且更不用過壓力測試，雖然是項德政，但新居屋定價過高，若以銀行壓測來計算，會出現供款超越入息限額的規定。例如以長沙灣凱樂苑樓王630萬計算，白表申請者一成上車，25年期供款，2.15厘利率，月供達2.45萬元，以壓測四成計，家庭入息便高達6.11萬元，超過白表二人家庭申請入息限額5.7萬元（限額已由5.2萬升至5.7萬），成件事錯晒。大家可以話，申請人唔應該用一成首期上車，要畀多啲，但回到起點，居屋是協助買不起私樓的市民上車，一成首期其實合理，630萬樓王首期連雜費亦逾70萬元。當然唔買樓王亦可以買其他單位，但啟德新樓呎價逾兩萬，仲有大把同區新盤未推，心水清的讀者都知道，呢價要破2.5萬都是時間問題。市價七折，唔通居屋呎價要貴到1.5萬至1.7萬？不過抽中嘅市民都會夾硬上車先，買咗樓再諗點供，因為大家都相信買唔到嘅風險，比買咗更加大。只要捱過三年，供唔掂咪即刻賣出去，實有人接貨（好似係）。今次房委會推4,400個單位，以上次資助房屋申請逾10萬人，今次打個七折都有7萬幾人申請，中籤率都得6.3%，但幾乎可以肯定，喺香港「剛性需求」手上，申請人只會有增無減。入表的申請者基本上都想買樓，扣除一半公屋居民，即係市場上有大約5萬個月入2至5.7萬的家庭有買樓需求（或者投資需求），房委會就算每季推到4,400個單位，依然未能滿足需求，至於月入高過5.7萬的家庭，被迫去買私樓，今年樓價會唔會跌？大家應該心裏有數。斯郎
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來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180222/20311378
新居屋用盡馬路旁土地 裝減音窗 住更多人
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GS(14)@2018-02-28 07:39:44■觀塘彩興苑部份單位安裝減音窗，減低居民受新清水灣道（箭嘴示）噪音影響。周智堅攝
【本報訊】公屋及居屋供應短缺，政府近年絞盡腦汁釋放過去無法使用的地盤空間，增加單位。去年推售的居屋觀塘彩興苑亦套用兩招，以安裝減音窗和納入旁邊土地增加可建樓面，該盤近新清水灣道一側噪音超出規定，限制佈局，損失單位，房署遂加裝減音窗，減少8分貝噪音，「炒盡」地積比。同時將項目旁邊一小幅地塊納入地盤，增加20至30個可建單位。房署指隨減音窗技術進步，可釋放更多馬路旁土地建屋。記者：曾偉龍
公屋輪候冊人數上升，居屋申請超額比例居高不下，發展局覓地未能達標，房署唯有自救，透過規劃佈局善用地盤空間。以去年推售、預計明年首季入伙的觀塘彩興苑為例，該地貼近新清水灣道一側，噪音達到78分貝，高於環保署規定的75分貝，故樓宇佈局上需預留更多公共空間作為緩衝，向馬路一側亦不可開設窗戶，令項目未能用盡6倍的地積比。
「偷地」擴地盤面積
私人發展商可以贈送冷氣機解決問題，但房署擔心電費對住戶造成壓力，遂在彩興苑近新清水灣道一面加設減音窗，該款減音窗在新蒲崗景泰苑首度使用，可減少8分貝噪音，令彩興苑3幢大廈得以有效佈局，「炒盡」地積比，同時可以改善大廈景觀和居民生活環境。一招減音窗用盡地積比，第二招「偷地」則可增加地盤面積，彩興苑將毗鄰一幅面積達數百平方米的前水務署辦事處地塊納入項目，增加地盤面積，令整個項目增加20至30個可建單位。房署高級建築師陳江穎儀指，房署不停改良減音窗技術，研究不同物料和設計的減音效果，隨技術進步，相信可釋放更多位於大馬路旁、過去無法興建公營房屋的土地，並舉例在元州街和東京街等市區公營房屋項目，亦已採用減音窗。陳江穎儀又表示，材料價格和人工成本不斷上升，公屋建造成本亦上漲，而新的地盤面積細小，形狀亦較難發展，亦令到建造成本上升，但指近年大型基建陸續完成，澳門工程量亦回跌，可略為紓緩工程成本壓力。房署高級建築師利家輝亦補充，興建公屋成本亦計及配套設施，包括體育館、架空天橋和交通設施等，雖然成本會較高，但可幫助居民入住後的生活，規劃時會盡量降低成本。另外，現時政府奉行公屋居屋的可換設計，陳江穎儀認同，近年落成的居屋質素不及過往的康和式、和諧式居屋，現時以清水樓標準交樓，公屋居屋差異較大只是大堂設計，但指出不希望居屋奉送太多內部裝修，除費用會反映在樓價外，業主不合心意將之拆除，亦造成浪費。
來源:
https://hk.news.appledaily.com/l ... e/20180226/20315307
新居屋重新定價 昌盛苑叫價調低一成
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GS(14)@2018-07-14 23:49:44https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0729&issue=20180714
【明報專訊】政府上月底「出台」的新房策中，包括居屋新定價機制不再與市價掛鈎，昨日有消息指，新一期居屋售價擬將調整，售價將由最低的118萬至最高的468萬元不等，並於今年10月重新接受申請。受消息影響，近日二手居屋市場出現業主減價出售個案。中原副區域營業經理洪文鋒表示，粉嶺昌盛苑C座低層06室，屬實用面積650方呎3房戶，業主今年3月於綠表市場開價498萬元、實呎7662元，最新減價至428萬元、實呎6585元，減幅達14%。同類單位上月曾以512萬元（未補地價）易手，上述單位最新叫價低逾一成。
另屯門富健花園3座低層A室，屬實用面積592方呎3房戶，原於綠表市場叫價460萬元，上月政府公布新房策當日已減至440萬元，至日前叫價再減至420萬元，最新實呎叫價7095元，累積減幅9%，較同類單位近期成交價462萬元低近一成。
屯門天水圍居屋業主紛減價
另外，天水圍居屋天盛苑有單位減價後易手，市場消息指，天盛苑盛泉閣低層8室，實用面積506方呎，今年3月開價400萬元，上月中減至398萬元，新近以349.8萬元（綠表價）成交，實呎6913元，累減13%。
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