http://cpleung826.blogspot.com/2011/11/blog-post_19.html
瑞安房地產(0272)在無線電視的財經透視講解市場策略。
http://mytv.tvb.com/news/financemagazine/124465#page-1
有研究內房股的朋友都會覺得瑞房的賣樓周期比一般內房股都會比較長一些, 而瑞房的項目又的確比其他內房股的項目不同, 項目總會有著一些特別的地方, 成為城市中的地標。我也一直有這種感覺, 而且這種感覺由中央打嚴房地產的這些年更加強烈, 瑞房的賣樓及套現速度實在慢人半拍。
不過, 我一直喜歡投資一些能創造價值的公司, 這是真正資本主義的贏家, 如果家家公司都能做的, 最後只是鬥快做、鬥平做、鬥賤做, 這不會是一個好結果, 要做最後贏家, 一定要做出人家做不到的價值。
一般房地產公司都是投地、建房、賣房, 投地時呎價多少塊, 建築成本如何, 不同地段的樓價如何, 項目的利潤都一定能大概計算出來, 餘下來的就是鬥靚價搶地, 鬥快建成, 賣樓時推出熱鬧氣氛等, 誰能找出更多價值呢?
在香港, 我覺得長實就是前者, 不停建房賣房, 主打貨如輪轉。而能加添更多價值的就有新地及近年的信和, 新地發展下的沙田, 是整個區去考慮, 商場購物中心加上住宅, 令整個區變成超高人流的地區, 使地價因經濟活動而升值, 賣樓時能賣更高的價錢, 這些價值都是新地創造出來的。
瑞房令我想起新地, 做的都是非一般的項目, 上海新天地已經不是一般發展商會或能做得出的項目, 結會新舊元素於一身, 令建築期及成本增加不少, 其他重點城市的項目都有類似的特色, 看完這篇報導, 我對瑞房未來會跑出又多了些信心。
http://www.eeo.com.cn/2011/1125/216422.shtml
經濟觀察報 記者 胡芳潔 據北京中原地產的統計數據，今年前10個月，全國房地產市場成規模股權交易總交易額達到300.8億元，遠超2010年全年的165.25億元，預計全年交易額可能較2010年翻倍。
「明年上半年，以及下半年，是很多信託、民間融資到期的時間。」北京君投資本管理中心總裁彭俊明表示，信託發行的高發期是2010年，房地產信託產 品期限一般為一年半至兩年，到了2012年上半年，正是信託集中到期的時間，到時候地產企業還了錢，會有更多的房地產資產需要被收購，價格也會更低。
收購對象
彭俊明目前正在進行幾個房地產項目的收購工作。作為一家民間投資機構，這家公司發現，現在可供選擇的房地產項目比以前更多。但是，他們的選擇標準也變得更為嚴格。
其中，他們正在操作的一個收購案例，位於海南三亞。
收購對象，是一個資產包，由同一個地產商手中的三個項目組成。這三個項目包括一塊100畝以內的旅遊地塊、一個在建的酒店式度假公寓和一個正在運營中的酒店。
彭俊明表示，這個地產商手中，還有一個規模較大的綜合性地塊正在開發中，包括住宅、商業、教育等，還需要大量資金，但現在手頭自有資金有限，再加上銀行債務的壓力，所以才打算出售這部分資產，以緩解資金壓力。
「可見其項目的銷售情況很不理想。」彭俊明說。
出售的三個項目，都位於三亞，且彼此相鄰，旅遊資源較好。尤其是那塊未開發的土地，由入海口附近的若干個小島組成，地理位置稀缺。
彭俊明表示，資產收購的收益主要得益於兩點，一是買得便宜，二是後期運作得好。君投資本將以基金的方式去收購，現在議價的空間很大。
對於後期如何運作以獲得高額收益，其思路是：由若干個小島構成的未開發地塊，將會做成定製式的高端度假酒店，都由獨棟別墅構成，每一家都有自己的私 人碼頭等等，預計能建成18-20套此類獨棟別墅。正在運營的酒店，將被翻新改造成五星級酒店，「同時在這個過程中，尋找買家，我們最理想的對象是保險公 司，這個酒店可以做成高級療養院；其次，就是以信託基金的方式自己持有；最下策，就是分割出售。」彭俊明說。而在建的酒店式度假公寓，在入海口的河岸邊， 已經建成了60%-70%，目前還在銷售中，等收購以後繼續銷售。
除此之外，君投資本正在操作的，還有一個位於成都的項目。該地塊位於成都市中心城區，規劃建成一個200米高的寫字樓，是一個地標性的綜合體項目。
不過在這個項目上，君投資本採取的方式不是收購，而是合作開發，建成以後按控股比例進行實物分配。
「其實我們更喜歡的是這種，在建工程爛尾了，我們再介入，進行後期建設的投入，在這個過程中，儘量獲得控股權，建成以後收益大家分。」彭俊明說，這 種方式的好處是，不用先把地買過來，對資金量的需求沒有那麼多，而且，在目前市場情況下，在建項目估價較低，資金供應方更容易獲得更多控股權。
「現在我們關注的收購對象，主要是商業地產、旅遊度假地產等，我們並不看重住宅。」彭俊明說，除非是合適的高端住宅項目、利潤空間還比較大的。
變化
實際上，從提供融資到收購項目，正是民間資本運作中最大的變化之一。
在今年初，高利率民間借貸，成為房地產市場討論的焦點話題之一，當時有業內人士表示，只要付出高成本，地產企業總是還能融到資。
現在，情況已經變了。
彭俊明表示，現在企業已經基本上融不到資了。首先是信貸緊縮、融資渠道收緊；通過民間資金來融資，現在民間基金、小額貸款公司也面臨流動性危機，市場風險也變大了，中小企業的信貸危機不只出現在浙江，河南、內蒙古等地也在出現，民間資本更加謹慎。
「以前靠利息，現在靠分紅。」彭俊明這樣表示民間資金獲利方式的轉變，即從以前的放貸，變成現在的收購或入股。
君投資本接觸的主要是中小房地產企業的項目，此類企業，多是半路進入房地產行業，還有就是較早之前囤的地，希望以後能高價轉讓，本來就沒有打算自己開發。
「在這一輪淘汰中，不專業的開發商本來就不應該再幹了。」彭俊明說。
以上述海南項目為例，此次打算出售的地塊，是開發商在上世紀90年代海南房地產泡沫之前拿的地，當時拿地的價格很便宜，已經囤積了多年。此次即使被迫出售，開發商還是能賺到錢，只是賺多賺少的問題。
彭俊明表示，囤地多年，現在才出售的，這種情況很普遍。
彭俊明表示，雖然有諸多項目在接洽和考察中，但是公司並不急於現在就出手收購，在他看來，明年上半年，將是價格低點，是在中國收購房地產項目的機會。
http://slamnow.blog.163.com/blog/static/199318236201110306128683/
惠民政策退出让市场雪上加霜
王珍
今日，“家电下乡”政策在山东、河南、四川三个省到期结束。但是，在销量滑坡压力下，企业抢食农村家电市场蛋糕的热情将有增无减。
根据国家信息中心的数据，今年10月，冰箱、洗衣机、空调三大白色家电产品在国内的销量均出现了同比下滑，三四级市场成为内需后撤的“最后一道防线”。
家电行业会否由此结束高增长周期？尽管这还有待观察，但专家提醒说，如果下滑态势持续数月，政府对“内需拉动”的预期可能需要重新做出调整。
三大压力
27日在合肥举办的“2011中国家电产业年会暨家电产业竞争力高峰论坛”上，国家信息中心资源开发部主任助理蔡莹透露，今年10月，国内冰箱的销量与去年同期相比下降9.64%，洗衣机销量同比下降8.17%；空调销量更是同比下滑了12.11%。
“这是近年三大白色家电产品首次同时出现月度销量同比下滑。”蔡莹向《第一财经日报》表示，目前还不能由此判断行业已出现了向下的拐点，但是如果11月、12月的情况还是这样，那么国家对内需拉动的预期可能需要做出调整。
今年三大家电产品的销量均呈现从增幅放缓到同比下降的态势。据蔡莹介绍，冰箱销量今年一季度同比增长8.24%，前三季同比增长5.04%，10月则出现负增长。
而且，一二级市场与三四级市场是“冰火两重天”。蔡莹说，10月，洗衣机在一二级城市的销量同比下降14.09%，三级市场的销量同比增长4.33%，四级市场的销量同比增长17.06%；冰箱也是一二级市场负增长，三级市场持平，只有四级市场是正增长。
不过，由于上半年增幅较快，这三大家电产品2011年全年销量预期仍然会同比增长，只是增幅不如预期。
“成本提升、市场下滑、产能过剩，是白色家电行业面临的三大压力。”蔡莹说，像中国的冰箱产能去年已过一亿台，超过市场容纳能力，今年其他企业进入，产能继续扩大；而人力、研发、材料等成本在增加，市场销量又在下滑，竞争将更加激烈，有些品牌会被淘汰。
面临洗牌
美的制冷家电集团中国事业本部副总裁王金亮认为，10月三大白电产品销量下滑是综合因素造成的，这些因素包括房地产行业持续调控、节能惠民政策退出、消费拉力减弱等。像空调业从七八月份已开始出现下滑势头。
“海水也有起落，白色家电行业不可能再像过去几年那样保持每年20%~30%的高速增长。”王金亮说，企业要习惯于市场低增长甚至负增长，“这是正常的市场现象”。
一位海信科龙的人士也说：“经济形势不好，老百姓捂紧了钱袋子；房地产萎缩更直接影响了家电的销量；在家电下乡政策刺激下，家电业过去几年快速增长，现在也要缓口气了。”
寒冬之下，并不是没有机会。蔡莹说，虽然三大白电的销量10月出现了下滑，但是高端产品的销量却在增长，比如，变频空调10月的销量同比增长了12%，三门以上的冰箱10月销量同比增长20.5%，大容量洗衣机的销量也在增长。
于是，深耕农村市场、加速向高端渗透、整合产业链，成为企业的应对之策。海尔的“日日顺电器”及格力、美的专卖店都在不断完善三四级市场的网络，并力推变频空调新品；格兰仕也在下沉渠道；合肥三洋主攻变频洗衣机，并加快三四级市场专卖店的开发；长虹总经理刘体斌近日同时出任美菱电器和华意压缩的董事长，以促进冰箱上下游产业链协同。
蔡莹认为，“家电下乡”政策实施三年来，对扩大内需做了贡献，也使一些小企业获得重生机会，家电企业整体数量增多。但随着政策退出、成本提升、市场下滑，淘汰与兼并将成为新的行业特点，行业将走上规模化、国际化的道路。
http://magazine.caixin.cn/2011-12-09/100336513.html
當房地產業在嚴冬中瑟瑟發抖時，房地產基金迎來熱火朝天。 隨著房地產行業資金鏈緊繃，為房地產項目融資的房地產基金出現井噴式增長。數據顯示，僅深圳一地正在運轉的房地產基金就有2200家，天津則有 1000多家。 清科研究中心的報告顯示，本土私募房地產投資基金，分為以鼎暉房地產基金、普凱投資和高和投資為代表的獨立私募房地產投資基金，以及由房地產企 業成立基金管理公司並發起設立的房地產基金。今年三季度，房地產基金領域以18起投資案例和12.69億美元的交易規模，躍居各行業案例數量和投資金額榜 首；截至三季度，共有22只私募房地產基金募集到位32.25億美元；其中，由本土機構募集的基金數量及金額佔比分別超過80%和70%。 隨著房地產基金的急速擴張，部分房地產項目的資金需求得以解決，但風險也在積聚。陽光100集團常務副總裁范小沖對財新《新世紀》表示，「當房 地產基金快速擴張時，其中一些房地產基金公司投資的項目會出問題，關聯交易也會暴露風險點，GP（管理公司）和LP（投資人）的收益可能無法保證，甚至真 的會被套牢。」 人民幣募資 與幾年前外資地產基金的大量湧入不同，目前境內的房地產基金一般都採用人民幣募資。 一位外資房地產基金人士對財新《新世紀》記者說：「跟境內基金相比，我們基本沒有競爭優勢，因為外匯結算非常複雜，資金審批程序繁瑣，並且房地 產公司如跟我們合作，合作主體還要變更形式。」 不過，外資房地產基金跟內資房地產基金相比，對項目的盡職調查和投資後管理都更嚴格。「比如，投資後管理，我們會派人在項目上全程跟蹤，而非全 部交由房地產公司；對外打款超過一定的額度，要求必須跟我們商議決定。」上述外資房地產基金人士說。 房地產基金一般分為債權融資和股權融資。債權融資的退出方式，一般會設定為在房地產項目開始銷售的時候，或第一輪銷售時就退出。股權融資方式， 則在地產項目全部銷售完之後退出，時間比債權融資方式要長。 范小沖說：「債權融資需要抵押物，並且要付利息，對風險監控更嚴格。房地產項目必須四證齊全，再加上足夠的抵押物。債權融資的槓桿，使得拿到這 塊的融資不是很容易。而股權融資進入之後，能擴大股本，使得債券融資也變得相對容易，並且不用付息，可以參與項目管理。」 一位信託公司人士則表示，房地產股權信託需到銀監會前置報備，滿足「四三二」的要求，即四證齊全、30%自有資金、二級開發資質。所以，現在開 發商較傾向於跟基金公司合作，一方面監管可以過關，另一方面房地產基金運作也能省一些稅。 從投資收益上看，房地產基金GP參與到項目的發起和管理，其投資金額佔股本的1%-3%，收益佔項目總利潤的20%。房地產基金LP的行業平均 預期收益，一般是年化15%-30%。 在GP和項目開發商合作模式上，一種方式為「瀑布式」，即在合約中規定優先獲益部分；另外一種就是「保底式」，GP會與項目開發商約定每年的一 個保底收益，在此基礎上再談增長部分的收益。 開發商當GP 「對於房地產基金的選擇，有幾條原則：一是要跟前20名的地產商合作，這樣萬一出事了至少不會跑路；二是項目區域要好，至少三線城市以上的項 目；三是具體的項目要滿足IRR（內部收益率）25%以上，銷售淨利潤率15%以上。」一位機構投資人表示。 一位信託公司人士對財新《新世紀》記者說：「一般地產基金採用有限合夥制，開發商任GP，收取募資額的2%-3%作為基本管理費，利潤則與LP 二八分成。」 金融行業對房地產的緊縮政策，使得房地產企業的資金面非常緊張，以前房地產企業可以通過上市、信託、銀行融資，現在這些渠道一一被堵上，房地產 基金成了救命稻草。自2010年始，大型房地產開發商如金地、遠洋地產、綠城集團、萬通地產等與金融機構合作，成立了房地產基金管理公司。它們的優勢是儲 備項目較多，但風險也在於此。 一位第三方理財機構人士認為：「如果基金管理人的發起方是房地產開發商，管理人不應刻意來做跟開發商的關聯交易。」 「這些由開發商成立的基金管理公司，容易讓人質疑其在項目上的選擇：是否會把利潤好的項目留給開發商自己，而把風險高的項目留給客戶。另外，如 何控制關聯交易的風險？」某信託公司人士表示，如果房地產基金投資的是開發商自己的房地產項目，那麼項目資質、盡職調查、風險評估、合同條款等都存在潛在 的風險因素。 一位房地產基金業內人士表示，不同的地產開發商在拿地、建築等具體方面優勢各不相同，如果一個項目設定的收益非常高，那麼投資人需要從拿地的過 程中就已經介入，但目前還未出現如此操作的房地產基金。出現歷史頗短的中國房地產基金管理人，還需要通過實戰來提高水平。 LP短板 能夠吸引足夠的LP加盟，是房地產基金募集成功的前提；能夠吸引成熟投資人，更是行業健康發展的關鍵。 從性質上看，國內房地產基金的LP主要是民營企業老闆和民營企業本身，很少有專業投資機構進入。LP的不成熟，使得房地產基金募資不易。此外， 房地產股權基金「4+1」或者「3+2」（即投資4年或3年，分紅1年或2年）的退出模式，也成為募資的一大障礙。 「房地產基金項目的時間比較長，一般都為4年到5年，而投資人往往較傾向於快進快出。如果要長期投資，則會考慮得更多，對基金的投資能力、判斷 能力、專業性等要求都很高。」一位房地產基金人士表示。 在美國，房地產基金的募資和運作模式與一般的美資PE類似，採取合夥制形式，由基金管理公司作為GP，聯合房地產商進行項目投資，但LP一般都 是大學基金、養老基金等傳統美資PE的LP來源，項目存續期很長。「一般來說，我們的基金存續期較長的在10年左右，投資期一般是3年，持有期7年到8 年。」一位外資房地產基金人士介紹說。 目前中國的房地產基金尋找LP時，主要依賴信託、銀行高端財富管理、私人銀行及第三方理財機構。 清科研究員傅喆說：「目前人民幣房地產基金的募集對信託渠道極為倚重，佔到相當大的一部分。」而信託實際上是循環滾動發行的類固定收益類產品， 距離能理解房地產投資風險的成熟投資人標準尚遠。 與此同時，很多小型、不規範的房地產基金LP實際為潛在業主，實際為另一種形式的炒房團。在限購政策的影響下，現在的炒房團已經不是投入幾百萬 元買多套房子，然後用租金去養房，而是炒豪宅，即投資面積在200平方米-300平方米的大平層，單價在每平方米10萬元。隨著房價走高，單套豪宅面積增 大，現在炒房的模式變為五六個人聯合成立「房地產基金」，將房子買下來，成為公司持有物業。對此，目前尚無任何規範性文件，未來存在一定風險。
http://magazine.caixin.cn/2011-12-23/100341808.html
因年初作者分析過中國房地產的走勢，近來朋友再問「房地產會怎樣調整？」相對而言，走勢可以分析，要分析調整的格局則比較困難，猜測的成分更多一點。 此輪調整的主因是限購。那麼若取消限購，房地產市場會怎樣？常見的一個經濟現象是，由於某一原因導致某一個市場的出現或變化，但當這個原因消除 時，市場卻不會逆轉。比如歐洲美元的出現源於美國的管制，但是當該管制取消後，歐洲美元不但沒有萎縮，反而更進一步發展。再比如，市場的共識是，美國 2006年的房地產泡沫是由於美聯儲長期維持低利率，隨著2006年後銀根收緊，房地產泡沫破裂，房價迅速下降了三分之一。如果說利率是決定美國房地產非 常重要的因素，目前美國的利率是大蕭條後的最低水平，且已維持了三年多，為何美國的房地產市場仍然毫無起色，甚至在可見的將來也不會明顯上漲？ 如果沒有4月的限購，今年房地產會怎樣。回答是房地產肯定會繼續上漲。但是這種上漲在目前這種銀根緊縮狀態及經濟形勢下是可持續的嗎？答案應是 否定的。決定房地產走勢的基礎是居民的收入增長與支出增長結構，而這兩者的結構變化將不利於一二線等過去漲幅較多的城市。也就是說，儘管中國房地產此輪調 整的直接原因是政府的限購政策，但當該政策取消後，一二線等城市幾年內同樣缺少上漲的動力。政府限購政策所起的作用是將房地產上升週期中的價格上漲曲線的 三角形頂部抹平。 房地產會崩盤式快速下跌嗎？基於過去近十年房地產上漲的經驗，在未來兩三年內市場上不乏相信房地產長遠看總會漲的投資者，這是一股維持房地產市場穩定的強大力量，特別是在限購取消後，這股力量保證了中國的房地產不會出現崩盤。 從目前市場的成交情況看，房價如果打了7-8折，就會有剛需接手。同一城市外部地區的會跌得多一些，核心區的會跌得少一些，特別是最初的一兩 年。部分原因是城市外部區的一手房供給較多，而核心區以二手房為主。一手房主要受發展商的財務狀況與業務發展影響，而二手房既受業主的財務情況也受心理預 期的影響。發展商會根據公司的業務發展需要、財務計劃與市場的需求情況，作出減價的計劃與行動；投資性或投機性的二手房業主主要根據市場的走勢預期作出減 價的行動。預期的轉變需要市場持續較長一段時間的低迷後，較中心區的房地產才會明顯下跌。 房地產作為一個投資性的資產，也將遵循所有資產市場的特性，即在盤整了一段時間後，對地產來說是幾年後，價格是向上突破還是進一步向下，取決於二手房業主預期改變的速度與居民的收入結構變化速度之比。如果前者快於後者，就會向上突破；如果是後者快於前者，則向下突破。 與十年前不同，從2009年始，城市居民中藍領階層的收入增長較快，而白領階層特別是白領中下層收入增長較慢。一二線城市中住房購買者的主力軍 是白領階層。一二線房地產重新進入上升期的條件是白領階層的收入再次快速增長。一般說來，這會發生在經濟結構轉型大體完成後，或轉型後期，表現為藍領階層 收入不再快速增長。比如，中國上個世紀90年代後期直到金融危機發生之前十多年，再比如90年代初期開始的美國。 從一二線城市的比較上看，如一個城市的經濟越發達，且對周邊地區經濟輻射範圍越廣，其房地產就越抗跌，當然也取決於前期房地產泡沫有多大。 有學者從中國人口結構與家庭結構變化，從供給角度分析，預言中國房地產長期是看空的。但其實決定資產長期價格的是需求而不是供給，房地產應也不例外。 作者為匯信資本有限公司董事總經理
http://magazine.caixin.com/2012-01-06/100346343.html
如果說2011年房地產開發商還能靠靈活的推盤和營銷策略「搶收」，但在「整體從緊」、調控深化的2012年，舊打法恐怕將一一失靈。 2011年12月中旬的中央經濟工作會議對房地產政策的表述是：「要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸」，這奠定了2012 年的政策基調。分層次來看，高端住宅靠遏制，即「推進營業稅改征增值稅和房產稅改革試點」；中端住宅靠市場，即「加快普通商品住房建設，擴大有效供給」；低端住宅靠保障，即「繼續加大對保障性住房等領域的投入，抓好保障性住房投融資、建設、運營、管理工作」。 中原地產新近發佈的2011年刊認為，雖然未來政策方向由「堵」變「疏」可期，但短期內以限購為代表的行政限制措施將持續推行，為制度改革贏得時間差，使房產稅、保障房等長效措施具備更充分的探索空間。 財新《新世紀》近期採訪了多家房地產開發商，討論新一年的發展策略與規劃，絕大多數開發商都對2012年的房地產市場持謹慎、悲觀的態度。 「2012年會非常難，是冬天，是對整個行業的考驗。熬過了2012年，2013年的房地產市場一定會有可遵循的內在規律，但這個規律是什麼，需要大家去想去琢磨。」萬科副總裁毛大慶在2011年底的北京萬科媒體答謝會上如是說。 淡市搶跑 雖然受到限購箝制，2011年排名前十的開發商銷售情況普遍較好。保利、恆大、華潤、中海等四家開發商都提前完成了年度銷售任務，僅有金地和綠城兩家房企完成率較低。 究其原因，合理的城市佈局、中低端項目為主的產品定位，以及靈活的推盤和價格策略是部分開發商跑贏大市的主要原因。 截至2011年11月底，恆大和萬科成為銷售最佳的兩家開發商，恆大地產累計實現合約銷售額791.1億元，完成全年合約銷售目標的113%；同期，萬科累計實現銷售面積1015.3萬平方米，銷售金額1157.2億元。 中原地產監測數據顯示，恆大和萬科中低端項目的比重高達八至九成。尤其是恆大，在多個三、四線城市廣泛佈局中低端項目。 反觀綠城，其2011年的銷售面積中僅有5%來自低端項目，中高端項目配比過大，成為其銷售不暢的主要原因。同期，綠城完成銷售金額約307億元，僅約完成年初550億元目標的56%，歸屬集團的權益金額約202億元。 2011年，多數開發商都進行了價格策略的調整，但由於選擇降價促銷的時機、持續時間和力度不同，導致開發商的銷售表現分化。 在2011年4月各地限購政策紛紛推出後，萬科、中海和恆大三家較早地啟動了降價方案，價格調整週期長，參與的城市和項目多，優惠幅度從10% 逐漸提高至30%左右，呈階梯式排列。北京萬科一位銷售負責人向財新《新世紀》記者表示，「降價搶的是時間，金九銀十落空後，一些開發商才反應過來開始降 價，但這種被動降價的效果顯然不如搶在市場之前主動降價好。」 包括富力、雅居樂和金地等開發商，均是在2011年三季度後加入降價隊伍，但降價後的項目迎來的是更加冷清的市場。中原地產研究部高級經理劉淵 認為，「主要是因為長時間的限購及限貸政策調控，擠出了大量的投資性需求，市場心態較前期出現明顯的變化，加上信貸持續緊縮，導致房貸審批難度提高，影響 了潛在需求釋放。」 在2011年的淡市調整中，由於對政策、市場理解不同，表現在年底的銷售成績上，開發商之間拉出了不小的差距，隨著行業冬天2012年的到來，這種差距有加大的趨勢。 中金房地產分析師白宏煒認為，2012年在行業下行趨勢建立的情況下，將更加考驗開發商的應對能力，大公司間的銷售差距也將繼續拉大；隨著銷售放緩，銀行信貸資金繼續控制，各公司間的資金狀況差距也將加劇分化。 中原地產認為，雖然開發商現有的佈局早在兩三年前就已經成形，短期內難以進行大調整，但開發商仍可通過控制購地節奏、項目投資建設進度和推盤計 划來進行局部調整。開發商在不同的城市，應針對當地市場、客戶的特點採取靈活的價格和營銷策略來滿足需求，爭取在這一輪的行業整合中佔據優勢。 過冬策略 大多數開發商認為，2012年房地產調控政策不會放鬆，價格下行壓力大，銷售會更加困難，企業需要「慢下來，穩下來」，同時尋找新的利潤增長點。 「2012年，龍湖快速周轉的主策略不會變，會靈活制定推盤策略，調整產品結構，買地會更加謹慎。」龍湖集團一位高管向財新《新世紀》記者表示。 陽光100集團副總裁范小沖認為，2011年有用的辦法，在2012年的市場可能就不靈了。「明年的市場可能還是賣不動，但大家都會進入一個相對平穩、過冬的狀態，還會以靈活定價來促進銷售，但不會恐慌性拋售，應急的辦法會用得少了。」他向財新《新世紀》記者表示。 恆大主席許家印向媒體表示，恆大將進入穩定增長期，銷售額及面積將難以保持高增長，2012年的增幅或將保持在10%-20%的幅度。 萬科總裁郁亮也認為，2012年是行業的冬天，萬科的策略就是過冬。應對策略包括：現金為王，現金流比利潤率更重要；賣樓更積極，不能有存貨，不能囤地；更謹慎地買地；以及提高營運能力，並做好打持久戰的準備。 除了調整產品類型、結構，一些開發商也在努力尋找新的利潤增長點。郁亮透露，萬科最新研發的15平方米超小戶型公寓今年將率先在西安和北京落地，未來或將大規模開發推向市場。 金地集團總裁黃俊燦向財新《新世紀》記者表示，「2012年會比2011年更差，但市場的基礎還在，有合適的產品還是能夠形成銷售，主要目標是首次置業、改善置業的需求。2012年金地的重點還是根據市場情況做產品調整。」 據黃俊燦透露，金地將在養老地產和房地產基金領域進行探索，「養老地產有市場，有多種模式，目前還沒有決定以哪種方式做。另外，我們希望把房地產基金業務做成一個獨立的金融服務業務，幫助一些缺錢的開發商融資。」 范小衝向財新《新世紀》記者表示，「明年二三線城市是主戰場。我們的應對策略是，一方面做住宅產品升級，做小戶型、老百姓買得起的好房子；另一方面繼續轉型，做城市功能升級的綜合體項目，這種產品還是有很大機會的。」 萬達集團一位高管向財新《新世紀》記者表示，調控對商業地產有一定的影響，但影響不算太大，受影響的主要是綜合體裡面的住宅銷售部分。「但商業 地產的利潤增長早晚有個頭，萬達會加大在旅遊地產和文化產業的投入，為未來培育新的利潤增長點。」據他透露，萬達已經於近期成立了影視公司，2012年或 將獨立投拍電影。 雖然看上去辦法多多，但接受財新《新世紀》記者採訪的多數開發商人士直言，2012年會更難，其實沒什麼好辦法，只能走一步看一步。但也有一些 開發商認為，2012年的政策仍有轉向的可能。「上半年會比較差，降價不起決定性作用，降也賣不動。下半年可能會有轉機，現在沒有應對策略，先觀望。」一 位央企房地產開發商高管向財新《新世紀》記者表示。 這位央企高管認為，應在「兩會」時看政策風向，五六月看市場，如果還那麼慘淡，可能政府會有新政策出來。「房地產稅是信號，有可能將替代限購。限購終會逐步退出，稅收起的作用是限制買房的套數，不限制購買資格，就不會有限購那麼厲害。」他表示。 土地投資收縮 目前，部分開發商已經決定調低2012年的新開工面積，一些開發商則還在觀望，2012年商品房新開工面積或將面臨下滑，絕大多數的開發商均表示將收縮投資，更加謹慎地拿地。 2011年12月間，雅居樂被傳「未銷售和不影響已售房屋竣工交樓的項目全面停工」，雅居樂隨後公告解釋，集團從未要求各項目全面停工，只是根據市場變化適時調整工程進度，以確保貨量充足和改善現金流。 財新《新世紀》記者採訪獲知，不少開發商已經明確表示「新開工肯定會先壓一部分」。中金發佈報告預測，2012年的投資增長將受到施工交房的支 撐，但新開工或將下滑。根據中金測算，管樁產量和新開工之間具有同動關係，目前來看，管樁產量已經回落到同比基本無增長，意味著剔除季節性因素 後，2012年的新開工下滑將十分明顯。 2011年，土地市場陷入了空前的冷清。據中原地產監測，2011年前11個月，排名前十的開發商累計權益購地金額與累計合約銷售金額的比例為21%，大幅低於歷史平均水平，這一比例甚至低於處於金融危機漩渦中的2008年。 不少開發商認為，2012年土地市場會有好機會，地價溢價率有可能下降10%-20%，但平均地價下降的程度有限，因為地方城投用土地做抵押， 需要保持土地的估值水平。此前，國土部出台了整治囤地的新政策，「不僅要罰還要收回，我知道很多大開發商都囤了非常多的土地，如果嚴查起來，就會推動開發 商建房，但建出來之後又賣不動，可能一些開發商寧可把地吐出來一部分。」范小衝向財新《新世紀》記者表示。 對於處於冬天的開發商們來說，2012年拿地的風險仍是巨大的。穆迪副總裁鐘汶權向財新《新世紀》記者表示，「雖然現在很多開發商都說謹慎買 地，收縮投資，但我比較擔心的是他們會不會買錯地。」他認為，隨著市場慢慢探底，開發商肯定要買項目或者土地，買地的機會會越來越多，有吸引力的項目也會 越來越多。如果一旦買錯地，就很有可能對資金鏈形成壓力，拖垮公司。 據財新《新世紀》記者瞭解，也有開發商意圖反向操作，認為應該在2012年大舉拿地、併購項目。「當然不是什麼項目都拿，還是要具體項目具體分析，而且要看銷售的情況決定。」這位不願透露姓名的開發商高管表示。 資金鏈考驗 2011年不少開發商都飽嘗信貸緊縮的痛苦，四季度部分商業銀行甚至停放了首套房貸款。2012年房地產信貸將持續緊張，H股上市開發商的再融資，以及信託兌付問題或將凸顯。 雖然2012年中央政府提出對調控政策進行局部微調，但業內人士對房地產的信貸投放仍持悲觀態度。上述央企開發商負責人向財新《新世紀》記者表示，「2012年的貸款仍將緊張，國企可能會有一些優勢，可能比別人多拿一點，但其他環節的資金卡的也很緊。」 鐘汶權認為，2012年房地產的流動性會更加緊張，但對開發商來說，銀行貸款只要能夠滾動出來70%（指借新還舊），對企業的影響就不會太大。 但他指出，2012年H股開發商的再融資問題或將凸顯，2011年開發商通過促進銷售和發債加強了流動性，但10月以後的銷售十分疲軟，「我們最擔心的是 海外債到期無法償還，沒辦法再發債，現在海外融資行情非常慘淡，整個國際經濟形勢都不樂觀。」 財新《新世紀》記者瞭解，2010年和2011年，部分H股上市開發商集中發債，改善了財務結構，包括碧桂園、恆大地產、雅居樂、佳兆業、恆盛 地產等（參見本刊2010年第17期「地產商海外『屯糧』」）。鐘汶權認為，幸好這些債都是五年期，2012年的還債壓力不會太大，但那些過去兩年沒有成 功發債的企業，2012年再發債的前景會非常悲觀。 此外，據中金預測，2012年開始，房地產行業將迎來集合類信託償付高峰，預計到期規模將在2000億-2400億元。分季度看，三季度「集合類信託」融資將到期約1000億元規模，其他季度也在350億-500億元左右，屆時，融資到期償付的風險將顯現。 據中金統計，2007年開始，投向房地產行業的信託資產佔比逐年提高，從2008年到2011年中期，投向房地產業的信託資產分別同比增長了 63%、82%、133%和92%。從來源看，「集合類信託」因報酬率較高，成為過去兩年支持開發商非銀行平台融資的主要渠道。由於房地產信託的到期期限 相對較短，平均1.6年至1.8年左右，從2012年開始將是房地產業集合類信託償付的高峰，屆時將對開發商的資金鏈帶來嚴峻考驗。 對於信託償付問題，鐘汶權認為，開發商一般會把項目抵押給信託公司，如果2012年房價下滑明顯，項目估值大幅下降，形成負資產，就會出問題，影響企業的評級。「現在已經看到一些開發商開始轉售資產，現在轉還能賣個不錯的價錢。」他表示。 儘管大多數開發商對融資渠道秘而不宣，實際上房地產商對信託、基金的依賴越來越強，而這一塊的潛在風險可能超出市場的估計。在資金鏈緊繃的行業 現狀下，房地產基金開始大行其道，萬科、萬通等企業都發起了項目層面的房地產基金，為單個項目的開發進行融資。一些社會資金也開始投入到面向不特定項目的 房地產基金領域，但投資前景及風險尚難估料。 商業地產難成避風港 大多數開發商認為，2012年商業地產難以成為彎道超車的法寶，需要嚴格控制對商業地產的投資，並警惕收購商業地產項目的陷阱。 中金認為，2012年住宅市場調控的常態化，將使商業地產較住宅的投資作用大大加強，寫字樓和商業用地將引領商業地產以每年15%-20%的增速前行，幅度明顯超過住宅市場，且資金的湧入使得商業地產價格漲幅超過租金漲幅，呈泡沫化傾向。 然而，中國商業地產聯盟副會長王永平向財新《新世紀》記者表示，「在2012年銀根不松，調控不松的前提下，不能貿然進入商業地產，這裡絕不是避風港。」 王永平認為，部分城市的商業地產供應已經過剩，租金價格水平很低，有的商場一天一平方米不到2元錢，租金倒掛非常嚴重。商業地產的核心是運營能 力，2012年將由開發競爭轉向運營、招商的競爭，如果租戶的租金上不來，就會出很大的問題。此外，國內主要是「住宅養商」的模式，這種模式下，如果住宅 不行，商業就一定受連帶影響。 2011年初，多家開發商明確表態進軍商業地產（參見本刊2011年第14期「人人都愛商業地產」），但在2012年大考面前，包括金地、遠洋、龍湖等在內的多家開發商高管均向財新《新世紀》記者表示，「2012年將嚴格控制商業地產的比例，不會投入太多。」 隨著行業調整的深入，資金鏈出現問題的開發商也越來越多，之前貿然進入商業地產的企業，已有一些在停掉項目或按成本價甩賣。而另一方面是，對於資金鏈尚佳的大開發商來說，2012年收購商業「爛尾樓」的機會也在增加 。 王永平透露，「現在已經有不少開發商向我諮詢某個項目能不能買，價格怎麼樣，有的開發商覺得明年不用拿地，光是收購物業就行了，但這是不可取的。現在有的土地出讓時配套一定比例的商業項目，企業覺得價格便宜，抱著地價便宜的心態進入商業項目，也是不可取的。」 他認為，對於收購商業地產的企業來說，不僅需要做好長期持續投入的心理準備，而且項目背後複雜的債務債權關係、法律關係，以及付出的時間成本，都有可能超過預期。 進入2012年，以萬科為代表的一部分開發商，對於商業地產仍舊不感興趣。郁亮表示，「我不認為商業地產是地產下半場的重要競爭優勢，有的人覺得商業不受調控影響，有的人覺得這個行業賺大錢，但我們的想法不一樣，萬科只是為住宅配套做商業，不會去拿純商業的地。」 2012年，不同的戰略決策也許關係著未來不同的命運，經過這一年的大考後，中國房地產開發商的排位又將出現怎樣戲劇性的變化？
2012-1-9 TWM
一位平凡上班族，要存多久才能累積三千萬元的淨資產？當過券商營業員與房仲業務的劉天德，只花了五年的時間，就用手上的五百萬元滾出三千萬元，也開啟自己的致富之路。
撰文•林心怡
「要不是勇敢跨出買屋的第一步，我的財富增值其實不會這麼快……。」個性積極、說起話來中氣十足的劉天德 爽朗地說。工專念的是電子科，但畢業後完全「學非所用」的他，在五年內，靠房市理財累積三千萬元的財富，房 屋買賣不下二十家、目前擁有三戶房子的他，總是逢人就分享他的「房市滾錢」理財觀。原來，軍人子弟出身的劉 天德，從小家境不太好，因此造就他一心想投資致富的決心與動力。「我當兵的時候，看過地產大亨川普的自傳
，就開始對投資房地產致富模式深信不疑。」然而，他畢業後只在房仲業當了四年的業務，在台股市場熱絡時，毅 然投入券商工作，還為此半工半讀念了一個大學文憑。
起心動念買屋 財富開始跳升接下來八年都在券商服務的他，一路從營業員爬到營業部的小主管，雖然歷經多番 的股海浮沉，但一直賺少賠多，而最後真正幫他賺到大錢的，還是房市投資。
「當時年輕，想說房市投資自備款門檻比較高，心想會不會做股市投資比較賺？但後來發現錢並沒有因此存得比 較多！」劉天德說，雖然自己是苦過來的軍人子弟，但個性海派又愛嘗試新鮮事物的他，只要身邊一有錢就會想要 旅遊、消費，多年下來其實存不到多少錢，加上股市投資又太容易受市場影響、隨波逐流，總體看來，其實還算是 小賠收場。
「直到我計畫結婚、想存錢買房的那個行動開始，我的財富才有比較顯著的跳升。」二○○三年ＳＡＲＳ過後，三十一歲的劉天德在北市萬華區的萬大路上，買下了人生的第一戶房子，而這戶他口中的「起家厝」，屋齡約二十年、坪數四十一．七坪，是七樓雙併電梯華廈，當時他以總價六三○萬元買進，四年後，用總價一二六○萬元賣出，資產就翻倍成長，扣掉當初籌自備的一三○萬元，獲利至少五百萬元。之後，他在房市投資更加積極，五年就以利滾利的方式賺到三千萬元。
細數劉天德房市理財的獲利，○七年中買進北市西藏路一戶屋齡十九年，坪數三十九．七坪十二樓的雙併電梯大 樓，以總價一二四四萬元買進，一○年初以一六六○萬元賣出，扣除裝修成本，獲利三百萬元。○九年初在汀州路 買下屋齡四十八年、坪數二十坪、總價三四○萬元的透天二樓，經一百多萬元裝潢，同年底以七二○萬元賣出，獲 利二五○萬元。
這些讓劉天德獲利亮眼的房市投資，都有個共同點，那就是他們都不選擇大安、信義區等精華地段，而是房價仍 有想像空間的萬華、大同區。「算算我經手的房子，有九五％都在我老家青年公園方圓一公里以內的標的。」劉天 德強調，在熟悉區塊買屋，除了有對當地行情瞭若指掌的優勢，也大幅縮短他下手購屋的時間。
選擇區域與地段 靠租金收益養房「所以我通常都能在看完房子五分鐘後，就決定價格與是否要購買！」劉天德 說，看到好的房子就要有下手的魄力，「快、狠、準」才能買到好物件，而且剛裝潢好的房子他還不買。
「只要地點好，越破舊的房子，有越大的獲利空間！」劉天德說，為了增加房屋投資的賣相，他有固定配合的設 計裝修班底，從木工、泥作到裝潢材質，他都會要求好質感來提高賣價與租金，所以通常他在購屋付斡旋的同時，大概就可以抓出這間房子短期交易的利潤了。
「很多人都大嘆買不起房子，其實只要存到二百萬元的自備款，就可以考慮出手購屋了！」劉天德強調，房子要 賺大波段利潤的，通常還是持有兩年以上的投資標的，因此在這段時間的房貸，劉天德則透過租金收益來「養房」，利用時間來創造獲利空間。
劉天德說，自己一開始買房子也是「先求有再求好」，而在經過八年的房市投資歷練後，劉天德的房市淨獲利遠 超過券商上班的薪資所得，去年一月才開始創業當房仲店東的他，又再度重新回到房仲市場，只是這回他要以「老 闆」的身分，繼續寫下他的房市致富傳奇。
劉天德 出生：1972年 現職：21世紀不動產店長經歷：房仲業務、券商營業員與營業部主管 學歷：世新大學
財富滾雪球 黃金5年劉天德靠房地產賺到三千萬
2003
自備130萬元，買進總價630萬元的7樓雙併電梯華廈自住；07年中以1260萬元賣出，開始邁向投資之路。
2007 以1244萬元買進39.7坪雙併電梯大樓，2010年以1660萬元賣出，扣除裝修成本約賺300萬元。
200 年初以340萬元買進北市汀州路透天2樓，裝修費100多萬元，同年底以720萬元賣出，賺250萬元。 劉天德的快富人生4心法
1. 以房存錢、用租金養房貸：先買低總價、有增值潛力的中古屋，以租金養房貸，用買屋來「存錢」。
2. 勤快蒐集房市資訊：每周上網蒐集資料，與房仲、代書維持良好關係，以取得有增值潛力的投資消息。
3. 挑好地段與生活機能：看屋前先了解購屋周邊商圈，與未來重大工程建設的發展及生活機能優勢。
4. 選擇好地段的「爛」房子：不買裝潢屋，選擇賣相差的房子，降低買進成本，然後再找裝修團隊幫房子的價值 感加分，提高賣相與租金收益。
http://content.businessvalue.com.cn/post/5139.html
在積極的財政政策、穩健的貨幣政策和房地產調控政策持續的交叉形勢下，2012年，將有一批房地產企業處於生死邊緣。
隨著房地產調控政策的持續，限購、限貸、限外、限價等政策影響巨大，從2011年10月下旬開始，房價出現下跌拐點，以龍湖、萬科、綠地、中海為首 的國內一線大型房企率先打開了上海房價的降價通道。而且，從一線大城市到二三線城市，「降價」已經全面蔓延。「價格鬆動」和「量價齊跌」成為最近出現率最 高的詞彙。
另一方面，自2010年調控之後，銀根收緊，房地產的企業信貸和個人房貸都急劇緊縮，股市融資也停頓下來。可以說，時至今日，合法融資主渠道大門已 經關嚴，很多房地產企業已經深陷「四面楚歌」的休克絕境。業界的幾種說法是：「未來6～12個月，中國房企將會有相當比例破產倒閉」；「未來1～2年內， 活躍房企數量會迅速減少到5000家以內」；「5年後，1萬家房地產企業將只剩下1000家」。
在這樣的形勢和預言下，等待房地產企業的2012年又將是何種局面？
2007年開始的房地產價格暴漲，引發了民怨沸騰。不僅如此，社會財富過度向資產集中，社會普通消費品增長落後，中國經濟發展原生、內在的增長動力 不足。正是基於此，嚴厲和持續的調控是中國政府必須做出的選擇。2011年10月29日，國務院會議提出：堅定不移地搞好房地產調控，各地政府要切實負起 責任，繼續嚴格執行政策，進一步鞏固調控成果。2011年11月7日，溫家寶總理在俄羅斯表示：房價總的形勢還處於僵持階段，但這一個月來也開始鬆動，調 控決不可有絲毫動搖，我們的目標是要使房價回歸到合理的價格。11月底，國務院副總理李克強在河北省廊坊市召開保障房建設現場座談會時也提及：當前房地產 市場調控已取得一定成效，但仍處於關鍵時期，要堅持實施遏制房價過快上漲的政策措施，進一步鞏固調控成果。這些表態，脈絡非常清晰：房地產調控政策不放 鬆。
然而，中國的房地產經濟要完成轉型，絕非一件容易的事。過度依賴土地財政的地方政府，目前的情況很尷尬。進入2011年11月份以後，廣州、北京、 武漢等城市的政府土地出讓均以大面積「收回」而結束。作為關聯幾十個行業的房地產行業，可謂牽一髮而動全身。記者從市場上瞭解到：房地產市場限購下的 2011年下半年，與房地產相關的鋼材、水泥、建材、家電、家居55個行業，全部轉入蕭條。如果房地產投資繼續下滑，中國經濟存在進一步放緩的風險——瑞 銀集團和花旗集團已經下調了2012年中國經濟增長預期。
而隨著歐洲傳染病式的經濟問題發作，歐美國家經濟增速放緩以及債務問題久拖不決的局面給中國經濟帶來不利影響。國際都在看中國，盼望和督促中國採取 積極政策。國務院總理溫家寶在東亞領導人系列會議上說，各國應根據本國情況實施適當的財政政策和貨幣政策,提振市場信心，努力促進經濟健康穩定增長。國務 院副總理王岐山也在中美商貿聯委會上表示，當前全球經濟形勢依然嚴峻，確保經濟復甦是壓倒一切的任務。
如同2008年的世界經濟危機救了中國房地產業一樣，很多人猜測，如果國際經濟形勢持續不樂觀，在進入2012年以後，即使房地產的調控政策依然持 續不放鬆，但積極的財政政策和穩健的貨幣政策仍然能為房地產業帶來利好。因此，當2011年11月30日存款準備淨利率下調的消息發佈時，一些業界人士據 此認為：下調存款準備金率是一個重要的貨幣政策信號，它表明宏觀政策從防通脹轉為穩增長與調結構並重，更有一些房地產老總們喊起「冬天已經來了，房地產的 春天還會遠嗎？」
綜合多種因素，從各層面預判，我們認為：中國在2012年經濟層面會保增長、貨幣層面會穩健，但房地產調控政策仍將持續。2012年，中國的一批房 地產企業將進入休克期，而那些具有智慧、生命力頑強的房地產企業則能在積極的財政政策、穩健的貨幣政策以及房地產調控政策持續的交叉形勢下，渡過生死難 關。
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手握兩百億元現金的「現金王」英 業達會長葉國一，近幾個月在市場求售不動產與物業，根據本刊調查，他投資的不動產，向銀行質押設定金額高達一六二億元，高額數字令人震驚。 撰文‧梁任瑋 研究員‧陳兆芬元月初，不動產仲介市場流傳一份待售物件名冊，記載不少台北市精華地段大樓與土地基本資料與售價，其中赫見台北市林森北路華國飯店、新北三 峽大板根森林溫泉度假村與新北新店大台北華城土地三筆知名標的，據了解，賣方就是近年由科技業轉戰房地產的英業達會長葉國一。 這幾年葉國一陸續投入約兩百億元，掌握土地面積逾五萬坪，儼然成為新地產大戶，前年葉國一曾說，「電子業是『茅山道士』（毛利率僅三％到四％），但土地放 在那卻會幫你『白天也賺錢，晚上也賺錢』，相較之下，房地產太好做了。」這句話言猶在耳，如今葉國一卻計畫大舉出脫房地產，引起外界側目。 除了在市場求售房地產外，手握兩百億元現金的葉國一，真正投入房地產的現金並不多，本刊調查，他投資的不動產向銀行抵押設定一六二．○五億元，實際貸款金 額約一三五億元，高額的數字令人咋舌。 進軍房地產 慣從複雜不良債權下手 攤開葉國一的房地產質押設定狀況，大致分為兩種類型，第一種是借錢給朋友幫忙度過難關的案子，例如，華國飯店與大板根，除了公司本身向銀行聯貸，葉國一本 身也是該公司的債權人，例如華國飯店就向葉國一的國協投資、銓誠資產管理借了二十一億元。 第二種是，葉國一直接買斷土地的案子，包括高雄「國硯」、新店大台北華城土地、松山火車站對面土地、三重太子汽車舊廠等，主要是用他個人名義、投資公司摩 天開發、華國總經理廖裕輝等向銀行借款九十八億餘元，僅「國硯」、「國玉」已進入推案開發階段，待完工後按銷售狀況回收資金。 事實上，葉國一大舉進軍房地產，是在二○○八年的房價高峰以後。打開他的房地產名冊，可以看出他喜歡從複雜的不良債權下手，例如高雄亞太財經廣場，原本是 宏總集團總部，他在法院拍賣過程中，以債權承接標的物，將債權順利轉換為物權，儘管過程冗長，但可以低價取得物美價廉物件。 除亞太財經廣場外，葉國一持有的台南開元段土地，手法如出一轍，先投入約六．三億元買下不良債權，再透過拍賣程序，以十．四四億元拍定價，成為該地所有權 人。此外，葉國一還持有新店五峰國中附近一筆大面積土地的債權，此塊基地打算推出大型別墅案，規模上看一五○億元，可望為他創造不錯的獲利。 葉國一像獵豹瞄準物件，耐心等候時機出手；但計畫趕不上變化，台灣房市景氣反轉，不少建商看壞後市，熟悉葉國一的朋友也說，「最近葉董心情不太好，除了英 業達的事要煩心，尤其去年政府打房後，讓走了好幾年多頭的房地產景氣停滯，也讓葉國一感受到房地產的不確定性增高，因此，只要有人出好價錢，不排除將手上 幾宗房地產案提前『獲利了結』出場。」其實，去年下半年奢侈稅上路後，從葉國一的投資動作即略見端倪，他曾公開表示，「今年只進了一筆土地」、「將放慢房 地產投資腳步」，但葉國一沒有說出口的是，如果有好價錢，不排除處分他名下的房地產。根據了解，葉國一最想處分的是華國飯店、大板根森林溫泉度假村與新店 大台北華城土地這三個物件。 奢侈稅上路 三物件列為處分目標 ○八年，葉國一把英業達交棒專業經理人後，認為「有土斯有財」的他，就加碼布局房地產。 ○三年，他在英業達股東會後，提到要在台北市士林官邸旁蓋祖厝，當時他斥資八億元陸續買進二千坪土地，重劃後分回六八六坪精華用地，換算每坪成本約一一六 萬元，以目前當地土地行情超過二百萬、周邊豪宅每坪單價也高達一三○至一五○萬元來看，雖然未處分，但葉國一的潛在獲利可觀。 ○四年，葉國一砸下二十四億元，接手華國飯店，當時純粹為了幫好友── 華國飯店總經理廖裕輝解決財務危機，目前，華國飯店除了向國泰世華借十九．二億元，也欠葉國一名下的投資公司國協投資、銓誠資產管理二十一億元，這個數字 大約是葉國一買下華國債權的金額，惟葉國一本來就無實際經營華國飯店，因此想處分獲利了結。 「華國飯店的價格一路從三十五億元喊到五十三億元，每坪地價六八八萬元，但買方出價始終無法達到葉國一期望的金額。」一位房地產仲介透露，沒有出價五十億 元以上，應該不會成交。 葉國一另一個想處分的標的，是○九年插股的三峽大板根森林溫泉度假村旁邊的土地。當初大板根面臨法拍，葉國一先買下入口兩千坪土地，並出面向銀行擔保，才 讓大板根免於拍賣命運。 據了解，葉國一想賣大板根，主要是他與大板根董事長蔡春隆理念出現歧見有關。 雖然兩千坪土地就位於大板根門口，但使用分區為森林區，有很多開發限制，且必須與大板根共同開發才有價值，甚至要連大板根一起吃下，才能發揮最大效益，這 也是讓買家興趣缺缺的原因。 毛利勝電子 科技大亨轉當地產大戶 真正讓葉國一在房地產嘗到甜頭，應該是○八年，高雄漢來飯店對面的豪宅案「國硯」。當年，葉國一因幫忙亞力山大健身俱樂部解決資金缺口，亞力山大倒閉後， 葉國一也成為受害者，後來國揚集團創辦人侯西峰建議葉國一買高雄新田路土地，希望兩人可以藉「國硯」推案，把他們在亞力山大虧的錢賺回來。 國硯占地一五二○坪，是國揚○四年底自台肥手中取得，每坪單價僅四十二萬元，之前一直作為漢神百貨停車場；因取得時間早，○八年國揚賣給葉國一，處分利益 高達八．二億元，僅四年時間，光賣土地就獲利近一倍。 國揚為了實現獲利及取得營運資金賣地，與葉國一採「合建分售」方式推出豪宅，總銷金額一百億元，地主葉國一占三成，建方國揚占七成，葉國一可分回的金額至 少有三十億元。 房市走下坡 地產大戶大舉出脫物業 高力國際總經理劉學龍指出，今年住宅銷售率不樂觀、短期內投資客又不會回籠，市場會有不少物件拋售，尤其是兩、三年前買在房價高點的不動產，背負龐大利息 壓力，「再怎麼有錢，也禁不起景氣拖磨。」除了面臨房市下滑壓力，去年初，英業達搶進太陽能廠益通後，原本前景看好的太陽能產業，旋即因供需以及庫存因 素，景氣急轉直下；益通去年元月營收還有十七．六億元，去年十二月營收卻不到億元；益通股價更從每股二十二元，一度跌到九．一一元；太陽能產業不但未照亮 英業達，反而成為營運的不確定因素。這些恐怕都造成葉國一很大的壓力。 葉國一由科技業跨足房地產業的故事，過去幾年屢屢成為業界美談，但房地產業景氣的高度波動性，也著實讓這位科技業大老上了寶貴一課；尤其今年房地產景氣仍 多空未明，葉國一應該也亟欲對外證明，在這波房地產大浪中，仍能平穩掌握自己的船舵。 不動產抵押借款162億 標的物 取得 時間(年) 投資金額(億元) 設定義務人 擔保債權總額(億元) 債權人或銀行士林官邸旁祖厝預定地 2003 8 王富代 (葉國一妻) 葉力銓 (葉國一長子) 葉力誠 (葉國一次子) 無 無 華國飯店 2004 24 華國大飯店 19.2 國泰世華銀行*華國大飯店 8.4 國協投資 *華國大飯店 蔡紹華 12.6 銓誠資產管理高雄豪宅「國硯」土地 2008 16.7 葉國一 44.4 土地銀行太子汽車三重舊廠土地 2008 28.9 葉國一 27.6 合作金庫三峽大板根森林溫泉度假村及周邊土地 2009 15.6 大板根育樂葉國一 20.4 國泰世華銀行 大板根育樂 葉國一 6 元大銀行 *大板根育樂 15.6 葉國一高雄亞太財經大樓 2009 17.8 銓誠資產管理 18 合作金庫松山火車站旁土地 2010 15 廖裕輝 1.75 板信商銀摩天開發 9.18 板信商銀新店大台北華城土地 2011 70 摩天開發 8.97 兆豐銀行 4.8 兆豐資產管理 1.75 板信商銀 合計 196 162.05（註）備註：*表債權人為葉國一，扣除葉國一為債權人的金額36.6億元，擔保債權總額合計162.05億元葉國一房地產語錄！ 2009/07 經過國硯當「白老鼠」實驗後，確定房地產是一門值得投資的生意。 2009/07 全世界名列前茅的富豪，多數靠房地產致富，一個房地產建案的毛利率，往往是電子代工業的10倍以上。 2010/06 對台灣房地產相當有信心，特別看好都市更新議題和大陸資金來台效應，台灣房市不會出現泡沫化。 2010/12 房地產可以讓人「白天也賺錢，晚上也賺錢」；相較起來，電子業是「茅山道士」（毛利率僅3%到4%），真的頗辛苦。 2011/03 政府祭出奢侈稅打炒房後，市場修正在所難免，但我從不炒作，對台灣房市仍有信心、長期看好，會持續評估、買進不動產。 華國飯店： 把買主找出來再說啦 針對葉國一處分華國飯店，華國飯店回應，「賣掉幹麼？幾年前就有人在傳要賣，都是亂傳的，我們沒有要賣。」華國飯店還對本刊記者說，葉國一不想澄清，因為 覺得「外界太低估他的現金實力了。」據了解，市場有不少傳聞說陸資、港資要買華國飯店，直到上個星期還有人透過關係，要介紹客戶買華國飯店，但華國飯店方 面都說，「把買主找出來再說啦。」也間接證實華國要賣的說法，並非空穴來風。 據了解，高雄國硯豪宅已經銷售70億元，大台北華城國玉六戶結案獲利，之後二期、三期看怎麼推。至於一年多前由廖裕輝掛名的摩天開發公司，買進的新北市新 店區秀岡段15000坪土地，也與寶徠建設簽好合建契約，1月18日才剛送件申請建照，該案將由寶徠主導。
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「似曾相識的冬天」還未結束，且終期仍不得而知。
近日上市房地產企業陸續發佈2011年的成績單，不難發現其中的相似之處：絕大部分房地產開發商的營業收入、利潤仍然繼續增長，同時利潤率下 降，存貨量增加，負債率上升，現金流趨緊，短期償債壓力開始顯現。對於未來，開發商投資意願趨於保守，財務策略更加審慎，「現金為王」觀念深入人心。
在房地產調控深度博弈之後，開發商的共識逐漸匯聚而成。正如龍頭企業萬科反覆強調的觀點：中國房地產進入下半場。只有那些快速周轉的企業，不囤地、不捂盤的企業能勝出。
上市房企的年報數據顯示，目標針對大眾市場、追求高周轉的開發商，比目標針對高端市場、追求高利潤的，能更好適應嚴厲調控下的市場。
「玩法變了。」中國房產信息集團研究中心總經理陳嘯天說，以往「以時間換空間、依靠土地升值獲取高利潤」的邏輯將無法繼續，取而代之的是以高周轉策略為代表的效率運營。
中金公司在一份房地產行業報告中指出，中國房地產市場已經進入政策管制、政府引導的下半場，房子回歸最基本的居住屬性，投資投機需求將被擠出，行業利潤率下行，ROE（淨資產回報率）的提升將主要依託周轉率的加快。
中信建投房地產行業分析師蘇雪晶也表示，房地產暴利時代不可能再回來，行業集中度將提高，而房企要規模化發展、提升市場份額，則需要高周轉。「未來的市場將是一個『快魚吃慢魚』的市場。」蘇雪晶說。
流動性壓力抬頭
從已公佈年報或業績快報的100餘家房企業績看，超過七成營收及利潤都獲得增長，幾乎所有大型開發商均是業績報喜。行業龍頭萬科全年實現營業收入717.8億元，同比增長41.5%；實現淨利潤96.2億元，同比增長32.2%。
這其實反映的是開發商2010年的銷售業績。「由於房地產行業的特殊性，銷售收入的確認週期較長，從銷售到交房結轉通常有一年左右的延後，所以 2011年報中的營業收入在2010年就已鎖定，2011年的報表依然能實現快速增長。」上海易居房地產研究院副院長楊紅旭告訴財新記者。
嚴厲的調控在2011年給房企的銷售業績帶來了很大影響，甚至一些大型開發商的銷售業績也未達年初目標，同時存貨明顯增加。
根據Wind資訊統計，截至3月19日，在滬深兩市正式披露年報的32家房企中，有21家公司的存貨同比上升。萬科、招商地產、華夏幸福基業等開發商的存貨量同比增幅都超過30%。其中，招商地產、華僑城的存貨量都達到了歷史最高點。
國家統計局1月公佈的數據顯示，截至2011年底，中國商品房待售面積增加41.77%，至2.72億平方米，這與主要房企存貨增加的趨勢相一致。
業內預期，過去兩年商品房新開工量巨大，2012年下半年市場供應將達到高點，屆時供大於求，房企的去庫存壓力將進一步加大。
在銷售不暢、存貨增加情況下，財務上的短期償債壓力也開始顯現，最明顯的信號就是開發商調整後的流動比率在下降。
一般流動比率是指流動資產與流動負債的比值。由於房地產行業的預售特性，在建工程計入存貨，銷售後的預收款項計入流動負債，剔除存貨和預收款項調整後的流動比率更為準確。
「調整後的流動比率在下降，說明短期償債壓力開始上升。」一位地產公司的財務人士說，相比而言，這項指標比資產負債率更為關鍵和直觀。
儘管多家券商的分析報告指出，萬科資金鏈安全，期末賬面貨幣資金342億元，能覆蓋短期借款與一年內到期的非流動負債。
但是，根據Wind資訊一份報告，萬科2011年調整後流動比率為0.83，較2010年的1.31顯著下降，是該指標在2008年以來首次跌落至1以內。報告稱，「這是不同尋常的信號，在一定程度上也折射了房地產行業的窘境，短期償債的壓力開始顯現。」
成本和價格的雙向壓力——成本上升，售價下降，短期內只會令開發商流動性壓力更大。
「開發商的成本壓力正越來越大。」陳嘯天解釋說，一方面是土地成本，2010年土地價格瘋漲之後，現在即使土地市場冷清，價格仍下降不多；另一方面是財務成本的上升，房地產的融資成本去年一路走高，有些信託的年息達20%以上；還有勞動力成本的上升。
商品房的成交價格仍在走低。在連續幾個月環比下跌之後，北京、上海等限購城市的房價在今年2月首次出現同比下降。
一位調研了多家房企的分析師向財新記者透露，儘管2月成交量出現了明顯回升，但是絕大多數開發商都認為，這次回暖仍很脆弱，2012年將不會漲價。「不會再出現去年四季度的大規模降價了，但是也絕對不敢漲價。」這位分析師說。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭也認為，2012年的成交量將會與2011年持平，甚至出現小幅跌幅，降價促銷仍將是全年的主基調。
首創置業董事長劉曉光斷言，在雙向受壓的情況下，未來房地產行業的利潤率下調是必然趨勢，會向社會平均利潤率靠攏。他認為，利潤不再誘人之後，一些中小型開發商和非房地產主業的企業將會離場。
轉向高周轉
一邊是去庫存、短期償債的壓力，另一邊又在成本和售價上雙向受壓，開發商的應對之策中，囤地捂盤的模式已然過時。幾乎所有的大型開發商，包括做高端為主的開發商，目前都開始強調快速周轉的問題。
華僑城總裁劉春平表示，當務之急是想方設法加快銷售，提高周轉率，降低負債率。
中信地產一位人士也告訴財新記者，「拖是行不通的，還是要盡快銷售回籠資金，提高周轉。」「兩會」後，該公司認為短期內地產調控不會放鬆，計劃將一些項目搶在二季度開盤。
招商地產在2011年將「提周轉、保進度」列為了公司發展戰略，要求提高節點完成率，加快周轉；一些高地價的項目，則犧牲利潤率追求回款。2011年，招商地產完成銷售額210億元，同比增長44%。
「招商地產確實在加快周轉的節奏，典型如鎮江項目，拿地136天就實現銷售，這在招商地產歷史上是不曾有的。」蘇雪晶說。
陳嘯天認為，龍湖地產是從流程化開發模式向高周轉模式成功轉型的代表，去年以來的幾次「搶收行動」，都是抓住「市場窗口期」的精彩操作。
2011年，龍湖地產達成合同銷售額382.7億元，創下歷史新高，且全年銷售回款率超過九成。
龍湖地產內部人士也向財新記者透露，從2009年開始，公司就確定了高周轉、規模化擴張的戰略，並逐步轉型，「一個項目從拿地到開工一般9個月，並在9個-12個月的時候進入銷售，這些在業內都是比較快的水平」。
龍湖地產在年報中稱，預期國內房地產行業調控仍將持續一段時間，未來將根據不同市場的具體需求提供適銷對路產品，著力提高現金周轉速度，強化現金流管理。
「我們還是立足於開發為主，高周轉將是我們未來持續的策略。」龍湖地產董事長吳亞軍在業績會上說。
原來注意力都放在一線城市、注重利潤率的富力地產、中海地產等，也開始「比以往更注重二三線城市和小戶型產品」。
陳嘯天透露，中海地產去年低調降價和進入了十餘個「剛需」為主的三線城市，主要目的就是為了提高周轉率。「與萬科一樣，中海看到了未來市場的趨勢，但更加低調。」
在調控持續不放鬆的形勢下，依靠高槓桿儲備土地，再通過土地增值來獲利的邏輯已不再適用。相反，資產快速周轉才能帶來最佳的資本回報。
以萬科為例，2011年ROE達到了18.2%，比2010年增長1.7個百分點，為歷史最高水平。與此同時，萬科的ROA（資產收益率）則由 2010年的17.4%下降到了2011年的16.2%。在淨利潤率下降的情況下，萬科ROE的提升主要來自於資產周轉效率的提升。
銀河證券一份報告稱，萬科的存貨周轉率從2010年的0.27提升至了2011年的0.34（由當年營業收入/當年存貨數據得出），顯示了萬科運營效率的改進。
這也是目前房地產行業的整體方向：受限於融資政策收緊，地產開發商的槓桿比率難以進一步放大，價格下行壓縮了行業的利潤率，提高資產收益率的途徑只能是提高資產周轉率。
郁亮在業績發佈會上總結萬科的經驗提出，提高資產周轉率需要企業自身運營能力的提升，需要通過精細化的管理來實現。
同時，高周轉策略的實現還需要對產品結構進行調整。「新的市場邏輯下，需要新的發展模式和新的產品。」陳嘯天表示。
萬科策略是進一步提高小戶型產品比例至90%以上，以滿足市場的剛性需求人群。龍湖地產也提出，加強產品線的多元化，覆蓋「剛需」型、改善型和商業經營等不同需求的客戶，在波動複雜的市場中抓住需求和機遇。
龍湖地產內部人士透露，公司面對「剛需」消費者的高周轉產品將達到三分之一左右。
高周轉戰略最大的挑戰在於企業的管理能力。過去一年，本在質量方面市場口碑頗佳的萬科，多次遭遇質量問題和業主維權事件。其他品牌較弱，又想跟上萬科速度的開發商，更需對此做好應對準備。