http://magazine.caixin.cn/2011-12-23/100341808.html
因年初作者分析過中國房地產的走勢，近來朋友再問「房地產會怎樣調整？」相對而言，走勢可以分析，要分析調整的格局則比較困難，猜測的成分更多一點。 此輪調整的主因是限購。那麼若取消限購，房地產市場會怎樣？常見的一個經濟現象是，由於某一原因導致某一個市場的出現或變化，但當這個原因消除 時，市場卻不會逆轉。比如歐洲美元的出現源於美國的管制，但是當該管制取消後，歐洲美元不但沒有萎縮，反而更進一步發展。再比如，市場的共識是，美國 2006年的房地產泡沫是由於美聯儲長期維持低利率，隨著2006年後銀根收緊，房地產泡沫破裂，房價迅速下降了三分之一。如果說利率是決定美國房地產非 常重要的因素，目前美國的利率是大蕭條後的最低水平，且已維持了三年多，為何美國的房地產市場仍然毫無起色，甚至在可見的將來也不會明顯上漲？ 如果沒有4月的限購，今年房地產會怎樣。回答是房地產肯定會繼續上漲。但是這種上漲在目前這種銀根緊縮狀態及經濟形勢下是可持續的嗎？答案應是 否定的。決定房地產走勢的基礎是居民的收入增長與支出增長結構，而這兩者的結構變化將不利於一二線等過去漲幅較多的城市。也就是說，儘管中國房地產此輪調 整的直接原因是政府的限購政策，但當該政策取消後，一二線等城市幾年內同樣缺少上漲的動力。政府限購政策所起的作用是將房地產上升週期中的價格上漲曲線的 三角形頂部抹平。 房地產會崩盤式快速下跌嗎？基於過去近十年房地產上漲的經驗，在未來兩三年內市場上不乏相信房地產長遠看總會漲的投資者，這是一股維持房地產市場穩定的強大力量，特別是在限購取消後，這股力量保證了中國的房地產不會出現崩盤。 從目前市場的成交情況看，房價如果打了7-8折，就會有剛需接手。同一城市外部地區的會跌得多一些，核心區的會跌得少一些，特別是最初的一兩 年。部分原因是城市外部區的一手房供給較多，而核心區以二手房為主。一手房主要受發展商的財務狀況與業務發展影響，而二手房既受業主的財務情況也受心理預 期的影響。發展商會根據公司的業務發展需要、財務計劃與市場的需求情況，作出減價的計劃與行動；投資性或投機性的二手房業主主要根據市場的走勢預期作出減 價的行動。預期的轉變需要市場持續較長一段時間的低迷後，較中心區的房地產才會明顯下跌。 房地產作為一個投資性的資產，也將遵循所有資產市場的特性，即在盤整了一段時間後，對地產來說是幾年後，價格是向上突破還是進一步向下，取決於二手房業主預期改變的速度與居民的收入結構變化速度之比。如果前者快於後者，就會向上突破；如果是後者快於前者，則向下突破。 與十年前不同，從2009年始，城市居民中藍領階層的收入增長較快，而白領階層特別是白領中下層收入增長較慢。一二線城市中住房購買者的主力軍 是白領階層。一二線房地產重新進入上升期的條件是白領階層的收入再次快速增長。一般說來，這會發生在經濟結構轉型大體完成後，或轉型後期，表現為藍領階層 收入不再快速增長。比如，中國上個世紀90年代後期直到金融危機發生之前十多年，再比如90年代初期開始的美國。 從一二線城市的比較上看，如一個城市的經濟越發達，且對周邊地區經濟輻射範圍越廣，其房地產就越抗跌，當然也取決於前期房地產泡沫有多大。 有學者從中國人口結構與家庭結構變化，從供給角度分析，預言中國房地產長期是看空的。但其實決定資產長期價格的是需求而不是供給，房地產應也不例外。 作者為匯信資本有限公司董事總經理