評級反映信貸風險高低
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GS(14)@2016-03-05 01:09:27■國際評級機構穆迪等，於19世紀初成立。
【話你知】國際評級機構如穆迪、標普、惠譽成立於19世紀初，就國家及企業進行評級，由代表優異的「AAA」，至意味違約的「C」級，以顯示其信貸風險高低，從而令市場更容易釐定融資的成本，具公信力及參考價值。惟這些機構近年飽受批評，例如美國次按危機爆發前，對結構複雜的高風險金融工具，給予相當高的評級，未能及時預警危機。而在歐債危機爆發前夕，希臘高主權評級亦與實際情況有落差。中國官方亦曾炮轟國際評級機構不公道，甚少聘用這些機構進行評級，又鼓勵成立國內評級機構，如大公國際、中誠信國際等，當中前者更取得證監會「10號牌」，欲「走出去」爭取國際話語權。不過，大公國際現分別給予美國、英國的本幣信用評級為「A-」、「A+」，低於中國的「AA+」評級，備受市場質疑。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160303/19514148
信貸資料庫即時反映查詢紀錄
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GS(14)@2016-03-08 15:01:17【明報專訊】疑似詐騙集團看中銀行私人貸款業務，但有業內人士稱，現時的信貸資料庫已相當完整，金管局給予銀行的私貸指引相當充足，若銀行跟足指引做好風險管理，有關風險理應可以避免。
供款與入息比率 不可超七成
大新銀行(2356)零售銀行處銀行產品及巿務部主管鄧子健表示，騙徒無處不在，手法日新月異，有經驗的銀行都會對俗稱「白牌」的初次借貸人士多做審查，又會根據貸款申請人報稱的職業，調查其薪金水平是否行業標準，並致電報稱的公司做調查。只要做足風險監控，大部分的個案都可以避免。
金管局在2014年曾經發出指引，要求銀行在承做私人貸款時，申請人的供款與入息比率不可超過70％。金管局發言人稱，一直要求銀行在計算該比率時應包括申請人在不同銀行的所有借貸。而且個人信貸資料庫已載有貸款申請人在各銀行的所有無抵押借貸資料，並即時反映各銀行對貸款申請人作出的查詢紀錄。有業內人士解說，若發現有多家銀行對申請人作出查詢紀錄，有可能代表該人士同時向不同銀行借貸，業界必須警惕。
不過，有銀行業人士表示，有個案是申請者懷疑設假公司，偽造出糧紀錄，銀行即使跟足程序做審查，仍有可能有漏網之魚。
來源:
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160308/news/ea_eaa2.htm
辣稅量跌價升 反映交投集中豪宅
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GS(14)@2016-03-13 01:39:42【明報專訊】今年年初樓市冰封，連累涉及辣稅的成交亦有所減少。據稅務局最新公布，3大辣稅所涉成交量均告下挫，惟其中兩項辣稅卻有所回升。有分析員估計，辣稅的「量跌價升」反映早前成交多以豪宅為主。
BSD金額升54％至3.16億
事實上，買家印花稅(BSD)繼1月錄得98宗新低後，2月再挫37%至62宗，跌幅除為三大辣招中最大，相關宗數亦為2014年3月有紀錄以來新低，惟所涉金額卻按月上升54%至約3.16億元。
至於雙倍印花稅(DSD)2月則錄1577宗，較1月錄1763宗跌11%，為2014年7月後新低；不過所涉稅款則有所回升，按月升3.4%至約7.3億元。
DSD宗數逾一年半新低
另額外印花稅(SSD)2月錄得22宗，涉及840萬元，相較1月錄得30宗及1060萬元，分別按月下跌27%及21%；兩者同為2014年11月後的新低水平。
資深地產分析員溫天納表示，雖然樓市下滑，惟豪宅抗跌力較強，吸引不少境外買家入市，而且市場早前錄得不少豪宅新高成交，致令涉及BSD的成交宗數雖然下跌，但相關稅項卻有所上升。隨?樓價回穩，預料日後或有更多內地買家入市，涉及BSD的宗數或會回升，惟涉及DSD及SSD的成交宗數則將繼續處於低位。
來源:
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160312/news/eb_eba2.htm
【每日健康】為咗開車廁所都唔俾去？七彩尿液反映健康
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GS(14)@2016-04-23 18:41:12日前一名巴士車長因為去廁所遲開車而被投訴，片段在網上流傳一日，車長已於翌日被炒仲無補水，事件令人關注職業司機常常要開長途車連去廁所都無時間的問題。好多司機因為忍尿搞到引伸出不少毛病，一般來說，成人每日排尿約五至六次，平均每三至四小時排尿一次，如日間飲用五百毫升水後，超過四小時或以上才上廁所，很有機會引致尿道發炎。工作關係無法如廁或女士嫌街外廁所不衞生而經常忍尿，更可能導致膀胱炎，膀胱越來越過敏，每當膀胱黏膜受刺激，便會不斷發出尿意訊息做成尿頻。尿液顏色亦可反映身體健康狀況：淡黃、清澈、無異味：正常混濁：泌尿道可能受感染或有結石而產生雜質多泡泡：可能是吃太多高蛋白食物引致蛋白尿，晨早排尿會較多泡，但如日間排尿泡泡維持數分鐘不散，也可能是腎臟發炎腐臭：可能遭受細菌感染致泌尿道發炎清香水果味：體內酮體過多導致，可能是糖尿病或過度飢餓造成烏龍茶色：可能是正服用藥物、膽道阻塞以致黃疸或是肝臟問題粉紅／紅／啡：如沒有吃過紅菜頭或黑莓的話，這是嚴重的泌尿道問題，也可能是腫瘤綠色：大量服用消炎藥所致資料來源：Cleveland Clinic記者:容慧心
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20160423/19582620
4月申請預售伙數 13年半新高 涉3900伙 分析：反映發展商急去貨
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GS(14)@2016-05-07 23:20:46http://property.mpfinance.com/cf ... 0507/paa01/laa1.txt
【明報專訊】雖然經濟下行，但發展商依然積極部署推盤。據地政總署公布，4月共有6個新樓盤新申請預售樓花、共涉及3892伙，相關伙數除等同今年首季新申請預售樓花總數4370伙近九成外，以按月數量計、除打破2004年8月錄得3860伙的數字外，業界指更創出自2002年10月後約13年半新高。業界人士指，經濟下滑下，新盤供應又陸續增加，發展商必定會以一籃子優惠吸客，並令樓價有下挫壓力。
明報記者 劉詠怡
上月新申請預售樓花的住宅項目共涉3892伙，其中最大規模、兼最受市場注視的新申請預售項目，為新地（0016）西九龍南昌站上蓋項目首期、涉1014伙；另同系馬鞍山白石項目，亦新申預售涉421伙。
南昌站上蓋項目最大規模
新地副董事總經理雷霆回應查詢稱，上述兩個全新住宅項目，均有機會於年底推出市場發售。
除西鐵南昌站項目部署登場外，新世界（0017）與內地發展商萬科集團合作的荃灣西站六區（TW6）項目亦新申請預售，並命名為柏傲灣；項目共設2座提供983伙，戶型涵蓋開放式至四房間隔，但以一至三房單位作為主打。
將軍澳南兩項目申預售 共涉逾1400伙
近月來接連有新樓盤推出的將軍澳南區，繼上月批出會德豐（0020）SAVANNAH共804伙預售後（樓盤亦已開價），區內再有兩個新住宅申請預售樓花，包括麗展（0488）及郭炳湘私人合作的將軍澳唐賢街項目涉605伙；上述項目為郭炳湘與長實地產（1113）合作發展亞皆老君柏後，近年與另一本地發展商合作的主要樓盤。
另華懋將軍澳南唐俊街項目亦新申預售，命名為海翩滙、提供857伙。至於火炭樂林路項目則命名為Mount Vienna，亦新申預售涉12伙。
美聯首席分析師劉嘉輝稱，相對3月1462伙新申請預售，4月除按月大增逾1.6倍，更打破2004年8月3860伙近年紀錄，創自2002年10月錄4601伙新申預售後、過去13年半新高。事實上，4月單月新申預售近3900伙，已等同今年首季整季新申預售4370伙的近九成。
至於4月滾存待批預售樓花共涉12937伙，除比3月同期錄9999伙多出2938伙或29％，並創7個月新高。
中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示，政府銳意增加新供應壓抑樓價，多年來密集式供應土地，供應開始於近一、兩年陸續供應，惟遇上經濟下滑，預料在供應增多但需求減少下，樓價難免會受壓，料一手發展商將繼續以一籃子優惠搶二手客源，樓價年底前有5%下調空間。
【心理測驗】邊首歌反映你的愛情觀？
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GS(14)@2016-05-24 10:47:02不論你是愛搖滾樂，還是抒情歌，你的喜好可能反映自己的愛情觀?做做以下的心理測驗，看看就知道。
問題：你的心水歌曲是哪首?
A.《It's my life》Bon Jovi
B.《倔強》五月天
C.《小情歌》蘇打綠
D.《Yesterday》The Beatles結果：
A--開創型開創型的人對待愛情較為勇敢，不怕艱難，把握機會勇往直前，絕不輕易放手。但容易過於一廂情願，忽略對方的感受，流於自私。他們敢愛敢恨，但別過份任性，讓感情出現裂痕，適當時候要站在對方的角度，照顧對方的感受。
B--領導型他們選擇對象較謹慎，思前想後，但認定了那個人為終身伴侶，誰也改變不了他決定。因為他們的倔強，不論遇到多大困難，受了多少傷害，也會咬緊牙關堅持。只是個性過於主觀，總是以自己的方式去愛，難免會讓伴侶感到不被尊重。
C--支援型他們不在乎對方是否有錢，不理會這段愛情是否能得到祝福，只要兩人是真心相愛，他們可以傾盡全力付出。可惜最大的缺點，就是他們希望動之以情改造對方是為他好，過份管束只會令愛情的甜蜜蕩然無存。另一個缺點是容易呷醋。愛情建基於信任，別常常疑神疑鬼吧。
D--合作型和他們拍拖好幸福，他們總溫柔體貼，為你著想，同時亦容易讓人摸不著頭腦，他們總把話藏心底，搞不清楚他們真正的想法，有點矛盾。若是遇見對待感情不夠真誠的合作型情人，他們會在感情中越來越沒自信，也會變得越來越沒原則。他們要學會多愛自己一些，懂得愛自己，才能真正相信愛。記者：梁慧琳資料來源：pairs
喜愛《倔強》的人屬領導型，選擇對象較謹慎。(互聯網)
喜愛《小情歌》的人屬支援型，傾盡全力付出。(互聯網)
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20160523/19623226
瑞信：高成數按揭 反映買家質素差
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GS(14)@2016-05-25 05:16:20http://property.mpfinance.com/cf ... 0525/paa01/laa2.txt
【明報專訊】金融管理局總裁陳德霖日前開腔，明言對高成數樓宇按揭及銀行對地產商的融資風險，表示關注，大行瑞信發表報告跟進指，包括嘉里建設（0683）等提供進取的按揭計劃吸客，未必可以持續，卻反映出買家質素轉差。該行建議避開投資高庫存及財務狀況較弱的發展商，並對整體地產股給予「差於大市」評級。有會計界認為，發展商運用旗下財務公司提供進取的按揭計劃促銷，若碰到買方出現還款問題，則受制於承造一手按揭方面如何處置，處境較被動。
避投資高庫存財務狀况弱發展商
瑞信的報告指，最近嘉里因應新盤滿名山方面推出最進取的5年期八成免壓力測試按揭計劃，已售出38個單位，其按揭計劃更獲九成買家採用，但是該行認為，該等進取的按揭計劃未必能夠持久，同時買家的質素亦轉差。會德豐（0020）旗下新盤SAVANNAH的銷售亦轉弱。在今年首季，15個發展項目共建有7290個住宅單位，按年增加12%，聯同今年4月尾準備預售的1.3萬個單位計，其預期發展商銷售樓盤的競爭在第三季加劇。由於近期加息的潛在性正在增加，因此建議投資者要避開投資高庫存而財務狀況較弱的發展商，並且給予嘉里及恒基地產（0012）差於大市評級，但是在市場出現調整後，其會較為喜好長實地產（1113），給予優於大市評級，並且給予新鴻基地產（0016）及新世界（0017）中性評級。
德銀則指，即使最近發展商為買家提供「財仔」融資催谷銷情，散貨情况仍然不算理想，就算有指樓市在5月份的銷情已經比3、4月為佳，會德豐旗下新盤SAVANNAH至今亦只去貨85%。
長實財仔應收款按年飈5倍
事實上，發展商成立財務公司為買方提供融資，由來已久。例如長實旗下的附屬公司Winchesto Finance，便為世宙提供二按服務。該公司的股本金為1500萬元。在截至2015年度的年報顯示，該集團的資產部分分列長期應收貸款為18.92億元，比2014年度大增5.28倍。
倘買方無力供款 提供二按方被動
立信德豪審計服務董事林鴻恩指出，發展商最近透過旗下財務公司，為買家提供二按促銷及實現銷售，但是若然買方欠缺財務能力完成供款，致其購入的單位變成銀主盤，發展商的財務公司，則要待提供一按的財務機構或銀行決定如何處置有關資產，才能夠取回資金，因此相對會較為被動。
加息降溫 專家﹕7月仍有機會 期貨市場反映本月加息機率僅4%
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GS(14)@2016-06-05 16:14:16【明報專訊】美國周五公布非農就業數據創6年最差，市場判定6月加息機會已經微乎其微，資金紛紛流向黃金及日圓等市場，拖累美股三大指數齊跌。不過，有聯儲局成員昨日仍發聲「撐」加息，提醒市場不應過度關注單一數據，暗示加息與否仍未有定論。多名中港經濟分析師認為，儘管美國6月加息基本無望，惟7月卻仍有加息可能，主因美國經濟並非如此差勁。
明報記者 武君
據芝加哥商品交易所聯邦基金利率期貨數據顯示，美國6月加息機率已由之前的20%跌至不足4%，7月加息機會率亦由近6成跌至僅三成。不過美國克利夫蘭聯儲銀行行長Loretta Mester昨日發表講話時表示，儘管就業數據令人失望，但不應過度關注單一數據，預計美國未來經濟表現好於第一季，循序漸進加息是合適的。
克利夫蘭行長﹕不應只看單一數據
不過，本報綜合多名中港經濟學者的看法，他們普遍認為6月加息可能性基本為零。香港奧國經濟學院創辦人兼院長王弼和豐盛金融資產管理董事黃國英均認為，6月應不會加息，7月是否加則視乎之後的就業數據。其中王弼對美經濟看法較為樂觀，他認為，美國經濟未必如此差勁，只是勞工就業的定義今非昔比，工作時間、工作方式都有改變，但美聯儲仍用舊有方式計算，並不能準確判斷實際就業情况，若根據該數據美國可能一直延遲加息。他建議投資者不要盡信美國CPI等指數，而是要積極部署投資，以免在持續寬鬆的貨幣政策下財富被通脹侵蝕。
交銀國際﹕新職少預期 有季節因素
黃國英則認為，長期而言，美國加息空間不大，因經濟仍然疲弱，而大規模請人、就業人數大幅增加並不可能。以立投資董事總經理林少陽表示，一直對美國加息保持懷疑，即使7月加息機會都顯示低於30%，經濟數據不支持下，年底前或很難找到加息的機會。
交銀國際首席經濟學家洪灝則對6月不加息毫不意外，但他認為美國應該加息，以反映經濟回暖，去除不明朗政治因素，市場才能做進一步資產配置。他又稱5月新增就業人口低於預期水平，有季節因素，亦有美國最大移動運營商Verizon罷工事件的原因，若參考5月失業率下降和工資增長的情况，美國勞動力市場實際有回升。
至於匯豐大中華區首席經濟學家屈宏斌昨日則在其微博寫道，近6個月來非農就業的平均值低於半年前水平，企業擴張更為謹慎，鑑於美國政策制訂者強調就業上升的重要性，預計聯儲局會耐心等待更明顯的市場改善再決定是否加息。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4754&issue=20160605
陸振球：「曾氏通道」反映樓價仍超買
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GS(14)@2016-08-13 12:37:12【明報專訊】問大家一個問題，樓宇的最重要用途是什麼？相信大多數人都會回答是居住用途。政府日前公布香港今年中的人口總數約為734.67萬人，較去年中730.57萬人僅增加了約4.1萬人（見表），以香港現時平均每戶約有2.9人計算，即只需約1.5萬個新住宅單位落成便可滿足過去一年人口的增長需要。
根據運輸及房屋局早前公布數據，未來3至4年香港的私人住宅潛在供應約為9.3萬個單位，若將之除以4年，即未來4年每年平均有約2.3萬個私人宅單位落成，若香港未來數年新增人口維持在每年約4.1萬，那新增住宅單位應可應付新增人口增長有餘，當然這未計期間會有舊樓拆卸重建所「消耗」單位，也要考慮新增的住宅單位有七成屬中小型住宅，未必全部可以供較大的家庭的居住，但亦要知道除私人住宅以外，未來5年會另有約7.22萬個公營住宅單位落成，所以除非人口突然急增，香港應難以出現「冇樓住」的問題。
高價搶樓 投資保值大過自住需要
當然，買樓除自住也有希望改善生活，又或作投資用途。如上所述，至少中期而言新樓供應不足問題和之前相比應會明顯紓緩，但為何近期樓巿又再升溫？有分析指主要人們看到全球多國不斷印銀紙，又不敢加息，一些國家已出現負利率，唯有買「磚頭」保值，就算租金回報率偏低，也勝於零息或負利率，遂將資金投放在房產一類實物資產之上。
可以這樣說，現在人們高價搶樓，極可能是投資保值目的大過自住的需要，而若說到投資，又是否只有買樓一途？曾淵滄教授最近撰文表示，他持有匯控（0005）股票20年來一直不肯增持，原因是當初入貨價極低，之後股價不斷上升，若增持便會將買入平均價大幅拉高，之後股價波動便容易購成心理壓力，但本周終忍不住再買匯控，原因是該公司宣布會以約200億港元回購股票，猶如為股價打了底，而現時匯控股息高達7厘，因此20年來首度增持作收息用途。
匯控股息高 可買入幫補交租
說實在的，匯控股息若能維持7厘左右水平，自然勝於現時一般住宅僅略高於2厘的租金回報率，不要說投資收息，如未夠首期買樓，買匯控收息來幫補交租，也是可以考慮。其實，今年匯控股價由低位已升了兩成多，如能捕捉準確時機，這兩成股價升幅已等同約10年的租金收入。
說開曾淵滄，他近年開班教人投資股巿，分長短線發展了兩套他認為頗有效的技術分析工具。其中短線他認為可利用2天線和19天線的交叉來決定入巿或出巿，選取2天線，是可消除單日升幅的過於波動，而選擇19天線，則一般人都選20天，那19天線就有「偷步」可較其他投資者更快行動。
「曾氏通道」助捕捉股市樓市高低位
至於長線，曾教授創出了以「曾氏通道」來分析恒指。所謂「曾氏通道」，是先計算出恒指長期趨勢線（M），然後向上和向下再以恒指數據再劃出正負的一和兩個標準差，以一般人理解的語言，恒指約65%的時間會處於1個正標準差（+S1）和1個負標準差（-S1）的兩條線所形成的通道之內，若超出便是股巿開始稍為超買或超賣，至於兩個正或負標準差（+S2和-S2）兩條線所形成的通道，代表恒指有約95%的時間應在這個通道內，若恒指升至貼近甚至升穿+S2這條線，代表港股已處於極狂熱狀態，隨時會出現大調整甚至股災，這時便不應入巿甚至要趕快出貨。相反，若恒指跌至接近甚至跌穿-S2這條線，就代表股巿極度超賣，股價極廉宜，可趁人人恐慌時入巿（圖1）。
參考過往數據，「曾氏通道」恍似能捕捉1997年亞洲金融風暴前的股巿頂位、2003年SARS前後的低位，以及2007和2008年金融海嘯時港股的高位，甚至去年大時代後的港股低位，似乎都能建立奇功。
由於曾淵滄有份創立中原樓價指數，筆者突發奇想，可否也可將「曾氏通道」應用於分析樓巿？於是筆者將1994年以來的中原樓價指數繪畫出「曾氏通道」，發覺1997年香港樓巿泡沫爆破前，中原樓價指數確實升破了「曾氏通道」的+S2線不久便出事，去年9月樓價見頂回落時，中原樓價指數也是逼近了這條+S2線，而當回落至接近+S1這條線便暫時回穩並反彈，而其實+S1水平也仍反映香港樓價長期而言仍算處於「超買」水平（圖2）。
未知是否這個原因，長和主席李嘉誠在公司的業績報告這樣寫：「於目前物業市場周期性階段，物色具合理回報之地產投資項目殊不容易，集團在鞏固現有地產業務之同時，將會積極尋求及開拓其他新業務範疇的環球投資機遇……」當中指的「物業巿場周期性階段」，李超人心裏覺得現時樓巿是處於哪個階段？
[陸振球 樓市解碼]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9573&issue=20160813
利好消息已反映 未必刺激成交
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GS(14)@2016-08-17 07:29:53【明報專訊】久聞樓梯響終成事實，深港通正式通車，對投資者而言或許要格外留神，有分析員指出，近期港股已經反映了深港通通車的利好消息，估計深港通會如滬港通一樣，未必刺激太多成交，所以不值得因為深港通通車而太雀躍。
料攤薄A股ETF交投
晉裕環球資產管理投資研究部董事林偉雄預期，若深港通推出，不排除會攤薄在港上市、以人民幣交易的A股ETF（交易所掛牌基金）成交。他指出，近期港股升市正是受惠深港通概念，但一旦宣布，未必再有同樣效力。
在今次深港通準備就緒推出前，深圳股市一如滬港通開通前一樣，自今年5月中起逐步炒高，成交額向來較高的萬科、中集、平安銀行A股等深圳龍頭股份，罕見在近日同步持續高企，有如預示深港通快將開通。
內地倘限沽 港股或再變「提款機」
此外，深港通下的港股通將擴闊購買範圍至市值更小的恒生綜合小型股指數成分股。有投資界人士就警告，若市場有任何風吹草動A股再度限沽，港股市場或會再變成「提款機」，在恒生小型股指數成分股波幅更大下，投資者要承受的風險將更高。
本港不少散戶均有參與買賣港股中波幅較大的二三線股，相對深圳A股，只屬「小巫見大巫」。例如電影概念股華誼兄弟、虛擬現實概念股暴風集團等，或可吸引香港投資者北上，但如果轉身速度較慢致利潤被蠶食，香港投資者隨時要輸大錢離場。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3336&issue=20160817
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