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投資第一課（17）正確認識「技術分析」 那一水的魚

來源: http://xueqiu.com/2074020838/36279691

技術分析既不是一無是處，也不是萬能的。

一般情況下，投資者若信奉“價值投資”，就會將“技術分析”等短線方法貶低地毫無用處。實際上，不管哪一種技術分析，都不會一無是處。因為股票市場的波動本身就是人的群體運動，而人的情緒波動是符合心理學規律的，是有跡可循的。

縱觀市面上所有的股票技術分析方法，都會涉及到三個因素：價格、成交量、時間。市場交易者每天對各種信息進行處理，並將自己的對市場的認知和心理因素都反映交易中。市場交易者的認知變化和情緒波動，都會寫在這三個因素里。技術分析首先是根據大量的交易統計結果而得出的，在這個統計和研究的過程中，有意無意就會對交易者的群體行為進行“再編譯”。

例如很多技術指標都會涉及“超漲”和“超跌”。短期漲速過快有回調的可能，短期跌幅巨大也有反彈的可能。這實際上就是人們在短期內增加巨大財富後的“落袋為安”心理，以及短期內損失較大的“惜售”心理。

正因為有統計學的意義在里面，技術分析有一個普遍規律，就是參與者越多，股票或指數的市值越大，就越能消除個體差異，技術分析也越能派上用場。與此同時，樣本的時間越短，短期波動的隨意性越大；樣本的時間越長，技術分析也就越具備統計意義，這也是為何越短的趨勢越難以判斷。技術分析者即使不需要很高深的水平，也能看出股市正在牛市（或熊市）之中運行，但牛熊反轉的時刻卻很難判斷，某一只股票明天的漲跌也很難判斷，皆因涉及的時間太短。

技術分析的規律，與人類總結的其他規律，並沒有本質上的差別。例如，看到烏雲蓋頂的時候，我們就想到有可能快要下雨了。技術分析也是一樣，在某一個狀態，它也會告訴你，股市可能快要下跌了。但是，烏雲蓋頂也不一定就會下雨。同樣的道理，股市也並不一定按照技術分析的軌跡運行。更有趣的是，你經常能碰到一個情況——某個技術指標建議你買入，而另一種指標卻建議你賣出。就好比天氣預報告訴你今天不下雨，但烏雲密布又仿佛提醒你帶雨傘一樣。

就跟天氣預報一樣——甚至不能理解為天氣預報，因為技術分析的準確度並沒有那麽高——可以說，像地震預報一樣，所有的技術分析方法，都會有準確的時候，也都會有不準確的時候。然而要命的是，我們不能提前知道哪些時候會準確，哪些時候會不準。

技術分析具有幾個特點：
一、圖形會自我實現，也會自我失效。當一個技術分析被市場中較多的交易者認可時，那麽交易者也會按照該種技術分析的指示去操作，因此推動股票按照技術分析預示的方向運行。與此同時，由於漲跌終有盡頭，誰也不願意做最後一個傻瓜。交易者總希望能跑在其他人的前面，進而提前撤退。與此同時，另有一批更保守的交易者，又希望在這一批交易者之前撤退……一層一層推進，最後使得整個技術分析體系失靈。

二、技術分析通常具有一定的模糊性和迷惑性。同一個時刻，不同的投資者使用相同的技術分析方法，甚至可能會得出截然相反的結果。技術分析者將自己的情感因素加入到實戰中，那些“希望”股市漲的人，自然會從技術分析上“讀出”股市將會上漲的結果。反之亦然。這就好比“四不像”，心中有馬的人覺得它像馬，心中有鹿的人覺得它像鹿。

三、技術分析具有一定的“後視性”。也就是說，把技術分析往過去的股票走勢里套，很容易得出各種技術分析的成功點。但是，把技術分析拿到現在的時點，去預測未來的股票走勢時，卻總是對錯參半。拿大趨勢來舉例——指數經歷一波上漲後，回調了1/3的高度。如果此時指數止跌回穩，繼續上漲到更高的高度，那麽這一次1/3的回調只是長期上漲趨勢中的一次中級折返。如果此時繼續下跌，最終甚至跌破了指數上漲前的低點，那麽這1/3的回調又變成了長期下跌趨勢的前半段。無論從哪一點分析，都符合道氏理論。
再例如，大家比較熟悉的MACD指標。MACD金叉，為買入信號之一。實際上，MACD金叉形成的原因其實就是短期漲速快於中期漲速，只不過通過各種平均取值和演算，將這個情況具象化了。在熊市底部的反轉行情，以及在牛市中途的回調行情結束後，MACD出現金叉時買入是對的。但是，在牛市頂部的反轉行情，以及熊市中途的反彈行情結束後，MACD金叉又是錯誤的。例如：熊市中跌了一段時間後，出現短期的反彈上漲。反彈只要持續幾天，就會使得短期漲速快於長期漲速，達到一定的閾值，就會出現MACD金叉。此時若是買入，股價可能還會上漲幾日，也可能立即掉頭向下破壞掉MACD金叉的圖形形態。若是前一種情況，技術交易者很難把握住賣出的位置，因為當技術指標MACD提示賣出的時候，價格很可能已經低於買入價。若是後一種情況，則原先的金叉圖形瞬間破壞，從事後看追來，圖形並沒有錯，因為金叉被破壞掉了——但買入的決定卻是錯誤的。
如果有必要，還可以將上面一段的推演再簡化——當股市大趨勢是上漲時，MACD金叉即買入是有效的；當股市大趨勢是下跌時，MACD金叉即買入是失敗的。（是不是略顯坑爹？）

四、大多數技術指標很難分辨出反轉還是反彈，牛市頂部還是短期回調，而在單邊行情和震蕩行情中較為有效。也就是說，技術分析很難判別熊底和牛頂。

五、技術分析多是之前股市的時間、價格、成交量的總結。但無法將消息面的影響囊括在內。股市沈沈浮浮，每一次循環都有相似之處，也都有不同之處。每一次的消息，對交易者的影響都不盡相同。技術分析多是利用相同之處的統計結果，卻無法將不同之處的例外情況吸納進來。成功的技術交易者大多有一類叫做“盤感”的東西，無非就是長期的交易經驗，潛移默化所形成的心理暗示。經過“盤感”潛意識的處理，交易者可以感覺到不同消息面的影響差異。但是遺憾的是，消息面的影響會擴散給每一個市場參與者，同時又隨股價波動而發生變化。要綜合所有市場參與者的心理狀況，是不可能做到的。“盤感”基於技術交易者自身的“潛意識”，是技術分析的修正，基於對其他市場參與者心理狀況的潛意識預估。這個預估可能正確，也可能錯誤。

六、技術分析正確的次數越多，最終積累的風險也越大。縱觀國內外著名的投機交易者，都有過輝煌，也有過破產。正是因為人性的貪婪所致。每一次技術判斷正確，都會加強技術分析者的自信心，同時也產生“早知道正確，為何不多押註碼”的後悔心理。最終會使得技術交易者的倉位和杠桿越來越大。除非技術投資者能一直正確下去，否則終會輸在All in的一把上。

七、技術分析是研究群體的運動。群體越多，個體差異就越能夠相互抵消。但如果某一只股票，由少數一個或幾個莊家操縱，則技術分析是完全失效的。何況莊家還會做出各種買入的圖形，請君入甕。


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投資第一課（18）持股集中度與排雷 那一水的魚

來源: http://xueqiu.com/2074020838/36337366

註：本文純屬個人投資觀點表達，不針對任何個人或群體。

我的倉位全部集中在浦發銀行和興業銀行之上，可以說算是集中持股。許多人以為我是“銀粉”，或者說只了解銀行。其實並非如此，每隔一段時間，我都有挖掘新的投資標的的沖動，但每次都收獲甚少。

如果你像我一樣的投資風格，我想最終也會形成像我一樣的持股情況，而且最終持股極有可能是浦發銀行、興業銀行、招商銀行之中的一支或幾支。

我的投資可以說非常謹慎。為何說謹慎？我之前哪怕買入一只債券，都要把他的財務報表找出來，挖了又挖看有沒有雷（償債風險）；又把評級報告挖出來，挖了又挖。最後，甚至連抵押品的盈利能力，如果變賣是否能覆蓋債券總額，都要摸一遍。

我的投資首先是抱著樂觀的態度，去積極尋找標的。然後在拿到標的後，卻又非常謹慎地排雷。前半段必須樂觀，才能有動力去挖掘研究標的，後半段必須謹慎，這樣才能避免掉入投資的陷阱。

前段時間我研究了不少港股的地產標的。相比A股的地產股，港股確實便宜不少。但即便如此，我仍然很難找到合適的標的。港股的會計制度和A股有所不同，也沒有此類的書籍可以參考。報表看多了，也逐漸習慣了港股會計制度，明白是怎麽一回事。
曾經有一只還比較合適的研究標的，最近5年合同銷售額增長接近4倍，按2014年的合同銷售額乘以現在的凈利潤率，算出的合同包含利潤，只有現在總市值的1/4。按PB計算，只有0.5PB左右（當然，凈資產里有一些投資物業的增值。）。可是研究的後期，卻發現了雷。

旗下的商業地產，可以打包註入旗下的基金，剛好這只基金也在港股上市，這就一定程度上解決了商業地產資金回流慢的問題。

一切看起來都非常美好。

那麽問題來了，雷在哪里呢？我想這個雷即使是地產專業人士，甚至是專業的分析師也未必看得出來。公司2010至2012年的拿地資金，大約在50億至80億之間，但是2013年卻大規模拿地。公司2013年拿地，涉及價款超過200億，但實際支付的金額只有60億元左右。這是怎麽一回事呢？原來拿地有規定，資金來源必須是自有資金。於是，地產界的大型上市公司，有一種借貸的拿地模式——例如，某地塊價值100億，開發商沒有這麽多資金，只有10個億，怎麽辦？於是七拐八拐成立一支基金，在市場上籌集資金，約定給市場的利率為13%，共籌集90億資金。然後地產公司和基金共同註冊一家新的地產公司，原開發商占10%的股份，基金公司占90%的股份，並約定，按股份比例盈虧共享，原開發商有權在3年後按每年15%的資金成本，回購基金公司所占的股份。但是，說好的前三年盈虧共享，其實並非如此，只是為了能繞開拿地時資金來源的監管規定。到第三年，原開發商必定會回購，因為基金的資金來源有一定的剛兌性質，而基金本身有何開發商的控股股東有千絲萬縷的聯系……

就是這樣，資產負債表看上去很美麗，卻沒有計算這140億對基金的負債。而13年拿的幾塊地，有幾塊還是地王，至今一年多了仍未開售，與這家地產公司“當年拿地，當年開發，當年開售”的經營理念相左。

往後的事情，就是只要這塊地不開發，上市公司也不計提減值準備，就不會產生虧損。但是要還基金公司的錢呀，怎麽辦呢？低價供股……本身市值才100億多一點，要還100多億的錢，如果按現在0.5PB的價格大量供股，後果……

再反觀一下，許多人連港股的永續債（永久性資本工具）是算作權益資本的都不知道，按照網站和軟件的數據去看每股凈資產和市凈率，以為這個就是普通股的凈資產和市凈率，踩中低階地雷……就更不要說避開高階地雷了！

許多投資者研究了很多只股票，都很看好，對盈利前景很樂觀，卻沒發現過一顆地雷，那麽有可能需要正視自己的排雷能力。許多人分散，是為了避免踩中地雷。如果沒有發現地雷的能力，那麽分散確實能夠均攤踩中地雷的概率。如果具備發現地雷的能力，則建議集中。因為分散投資會分散投資者挖雷的精力，確實許多地雷隱藏都很深，行業中的潛規則你也未必都知道，精力分散後反而容易反而更容易踩中地雷。

在地雷陣之中，烏龜和兔子賽跑。那麽問題來了，誰先到達終點？

許多人熱衷於找出N只十倍股。但遺憾的是，投資者無法把同一時間的兩只十倍股漲幅疊加，變成了一只百倍股。

不管雞蛋有多少，籃子有多少，最終須把雞蛋放在看得見的地方。

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地產股投資第一課（1）地產盈利模式的特性 那一水的魚

http://xueqiu.com/2074020838/37044009
研究一個行業，首先必須搞清楚他的盈利模式。下面先讓我們看看房地產這門生意。

除了極少數開發商從事一級開發外，其餘大多數開發商，實際都是從事二級開發。現在很多一級開發也都是ZF及旗下的投資公司在做。所謂一級開發，就是把「生地」（或者叫「毛地」）搞成熟地，主要就是拆遷（舊城）、或者基礎建設（市政道路及水電等，荒地）。而二級開發，就是在招拍掛市場上，拿到已經整理好的熟地，蓋好房子再賣掉。除此之外，還有一級半，這個就不多說了。後文分析的房產開發商，如無特殊說明，均指二級開發。

實際上地產的盈利模式很簡單，買地——蓋房——賣房。收入超過成本及稅收的部分，就是利潤。但是房地產也有一些自身的特性，使得地產股的質素千差萬別：

一、預售制度。商品房在建設過程中，就可以出售給客戶並收回全款。開發商並不需要等房子全部蓋好才能賣，也不能啥也不干就賣紅線圖。商品房能否出售，取決於開發商是否拿到《預售許可證》。
開發商在拿到預售證之前，是純投入階段。主要的投入就是買地的資金，以及拿證前的建設資金。拿到預售證以後，開發商每賣一套房，就能將該套房的全部資金收回，即使這套房子後面還需要兩三年的建設和投入。
因此，一些開發商比較在乎的兩個指標：
1、       【拿地到開盤時間】。這個指標越短，說明開發商在前期積壓資金的時間也越短。快的公司可以做到8、9個月（需要很高的辦事效率和執行力）。因為最開始，拍地前的地塊調研無需投入太多資金，因此大頭的資金投入主要都是從繳付土地款那一刻開始。項目開盤前，還需要做產品設計、報建、招投標、施工建設等等工作，這期間都是只能投入資金，不能回收資金。
2、       【開盤銷售去化率】，特別是首開。開發商在首開前，就會做很多營銷和推廣。為的就是拿到預售證以後，能夠立即賣掉一大部分，回籠資金。但是，並不是所有的地產項目，都能夠達到較高的開盤去化率（與地段、產品、價格、營銷等很多因素都有關係）——除非是房價暴漲市民排隊買房。而且作為營銷團隊的領導，也有一定的私心，去化率太高會被老闆認為定價過低，去化率太低會被老闆認為能力不足。一般認為普通年份開盤去化率在50%至70%都是比較成功的。

二、土地。因為房地產的「不動產」特性，每一塊土地都是獨一無二無法複製的。但是也要注意，並不能因為其「無法複製」，就認為房地產只漲不跌，因為人是可以流動的，不住在這塊地上，我住旁邊不行嗎？不在這個商場買東西，我在旁邊的商場買就不行嗎？地塊的價值，主要由地塊本身上蓋物，以及一定交通半徑範圍內的其他地塊上蓋物決定的。從一定程度上說，由地塊周邊一定交通範圍內的人流密度和資本密度決定。
商品房最主要的成本，土地成本、建築成本、三費成本等。同一個區域的競爭樓盤，其他的成本都可以在一條起跑線上競爭，唯獨土地成本，是從拿地時就決定的，是多少就是多少，無法通過更有效的管理，更合適的規劃設計、更先進的工藝去改進。也因此，拿地的時機非常重要。不同的地塊（地段及拿地成本），被用來規劃成剛需盤、改善盤、別墅盤、商業盤乃至城市綜合體等不同類型的地產項目。一個項目是否能運營成功，拿地因素佔到六成（拿地時就會做一次可行性研究和定位，以及資金規劃等），拿地後的定位和產品規劃佔兩成，後期的建設、營銷等佔兩成。
由於拿地的成本差異，在此又引申出兩個重要的指標：
1、【土地成本/售價】佔比。理論上說，這個指標越高，則前期的資金佔用越多，不利於資金周轉。當然這個指標也不是一錘定音的，因為還需綜合考慮其他因素。例如城市規模和人口流動等，一些三四線城市，雖然這個指標低，但由於供過於求嚴重，後期銷售受阻，也是不利的。
2、【土地成本/淨利潤比】，這個指標也是非常重要的。舉個例子：假設拿地花了1個億，建設成本及稅收等花了1個億，淨利潤也是1個億（只是簡單舉例），那麼土地成本/淨利潤比=1。這意味著什麼呢？這意味著這個地塊開發完畢以後，一個雞蛋就變成兩個雞蛋了（後續開發規模增加一倍）。如果從回款（現金流）的角度考慮，實際還不需要等項目開發完，只需現金流接上，一個雞蛋就已經變成兩個雞蛋了。這個問題在後期的第一課也可能會提到。

三、利潤率和周轉率。一般情況下，開發商很難同時兼顧利潤率和周轉率。也就是說，利潤率高的情況下，往往周轉慢，反之亦然。這個道理其實也就是最基本的商業道理「薄利多銷」。
舉個簡單的例子：一個項目的淨利率是7%。假設房價上漲10%的情況下，能夠讓淨利率上升到14%。那麼一個快周轉的開發商，由於快速開發，一個雞蛋已經變成了兩個雞蛋；另一個囤地的開發商，慢慢賣等著房價上漲——雖然它只有一個雞蛋，但最後賣出了兩個雞蛋的價格。哪種模式更好？這個在後期的文字中再詳細討論。

四、土地增值稅。這個稅種其實在房地產開發中佔到比較大的一塊比重。A股會計制度將土地增值稅算在【營業稅金及附加】裡，H股則算在【所得稅開支】裡。H股看得直觀一些，很多H股的情況是，土地增值稅的金額跟企業所得稅差不多，還有一些甚至土地增值稅+企業所得稅＞企業的淨利潤。由於土地增值稅是實行超率累進稅率，普遍來說利潤率越高交的稅也越多。所以土地增值稅是有利於快周轉型的房企的。減少土地增值稅主要的途徑，一是降低利潤率+快周轉；二是提高建設成本，也就是做精裝修房。

地產股投資第一課（2）資金鏈與槓桿 那一水的魚

http://xueqiu.com/2074020838/37457498
各行各業都能聽到「資金鏈」這個詞，地產行業的頻率更高。那麼具體對於地產行業來說，資金鏈究竟是怎麼一回事呢？

我們有時在看一些項目的廣告宣傳時（特別是城市綜合體和商業項目），能看到諸如「總投資50億元」字樣。這裡的投入50億元，並非開發商真金白銀拿了50個億出來。下面簡單說說開發商是如何利用小資金翹起大項目。

首先我們來看普通行業的「投資金額回收期」（簡單模型）：

註：投資金額回收期，指的是從現金流角度，全部收回初始投入資金所需的時間。這個概念與投資回收期的概念不同，且不考慮資金的時間價值。我不知道財務管理上是否有類似的名詞，這個概念名詞是我自行「山寨發明」。 這個概念，其實就是雞生蛋，蛋又變成雞的時間。
比如新建一個金屬冶煉設備（或火力發電設備），總投資是10個億，建設時間為2年。兩年後生產，每年的折舊1個億，淨利潤也是1個億。如果不考慮遞延所得稅及其他應付款項，那麼該項目每年回籠資金2個億。按這個速度，5年後可以收回初始投入的10個億資金。所以總的投資金額回收期是2+5=7年。
注意：投資金額回收期的魅力之處來了。當這10個億的初始投入全部收回，就可以投到下一個投資項目中去了。而如果下一個項目在建設期，投入資金是分批投入的，那麼甚至還不需要等10個億資金全部回籠，就可以開建新項目。那邊新項目一邊建設，這邊老項目一邊回收資金供血。如此一來，實際上不需要等初始資金全額收回，就可以繼續下一個投資項目。

上一節我們講到房地產行業的「預售制度」。就是商品房還沒蓋完，只需要拿到預售許可證，開發商即可將商品房出售，並拿回全款。不需要像其他企業那樣，在後期慢慢回款。
此外，不動產的抵押性較好，使得借款時能更方便獲得資金。普通的機械、存貨作為抵押品，搞不好就一夜之間就「不見」了。但不動產不存在這個問題，挪不走搬不動。
以上兩個特點使得開發商在資金鏈上可以做足功夫。只要前後現金流能夠接上，完全可以用很少的資金撬動大項目。但危險也在這裡，如果銷售受阻，使得回款不暢，前後資金接不上，那麼再大的房企也可能一夜間崩塌。所以說房地產的資金鏈就是生命線。優秀的房地產企業，對財務管理的重視，對現金流的把控，已經遠遠超過一般的房地產企業。

開發商投入的第一筆資金，主要是從「拿地」開始。此後不斷需要投入資金，直至首次開盤。這裡用之前提到過的一個例子，來做簡單說明（例子中的數字及成本構成，不一定精確）：
地塊A，土地成本1億元（核算到樓面地價約合2500元/平米，即4萬平米建築面積）。獲取地塊後（假設一次性付清），抵押貸款5000萬元（抵押率50%）。地塊分兩期開發，每期建安成本核算為2500元/平米（18層），其他成本（含營銷費用、財務費用、辦公管理費用、稅費等，但不包含所得稅）約為1000元/平米，總成本為6000元/平米，第一期售價8000元/平米，毛利率25%，第二期售價8500元/平米（漲幅6.25%）。
第一年：
第一期分兩批開發，錯開建設進度。
第一批1萬平米，投入：
建安費用：10000平米*2500*（40%—10%）=750萬元
國家規定投資額25%可獲得預售許可證，實際各地以工程進度為準來發放預售許可證，這裡取40%的值。另外，假設施工單位墊資率為25%（即還有250萬工程款未結算）
其他費用：按投入50%計算，則為10000平米*1000*50%=500萬元，因前期的稅費及營銷費用較多。
此時實現銷售回款，假設首次開盤去化率80%（算高的，但能達到）：
10000平米*8000*80%=6400萬元
此時賬面資金為：
貸款來的5000萬+售樓的6400萬—建安成本750萬—其他成本500萬=10150萬元
大於初始投資1億元。
如果按某開發商的速度，從拿地到首次開盤8個月，那麼「投資額回收期」就是8個月嗎？這就是一個雞蛋變兩個雞蛋的時間？
答案是否。因為之前有定義過「要求全額收回初始投入資金後，地塊能繼續正常開發下去」。
繼續。
第一批次銷售掉80%以後，減緩第一批次工程的建設進度，減少資金投入，重點投入首期的第二批次，以盡快獲取預售證並開盤。
這是第二批次可能在施工單位的墊資下已經幹了一部分了。我們注意到土地貸款的5000萬元，也是足額夠付的，所以周轉是沒問題的。
假設第二批次晚3個月開盤，（三個月蓄客期）此時的投入如下：
第一批次建安成本（開盤以後，一般要等兩年才交房）：300萬
第一批次其他成本：50萬
第二批次建安成本：同樣為750萬元
第二批次其他成本：同樣為500萬元
總投入為：1600萬元
銷售情況：不漲價，同樣去化掉80%，同時在這三個月內第一批次消化10%
銷售回款：6400+800=7200萬元
此時的資金為：
一批的10150萬元+二批的7200萬-300萬-50萬-750萬-500萬=15750萬元。
到此時，賬面資金已經1.575億元了，是否抽離掉1億元，項目後期的批次可以正常流轉下去呢？
如果可以，那麼這一億元就可以投入到下一個地塊去生蛋，一年的時間一個雞蛋變成兩個，相當於增長率100%。
太嚇人了吧？
當然，這裡還有一個解抵押的問題。房產銷售前，需要將待銷售部分的房屋進行抵押。比如說，商品房已經賣給客戶了，那麼對應房屋的土地產權已經不屬於開發商，自然開發商不能再繼續將這些土地繼續抵押。這個解抵押的過程需要在房屋出售前就完成，否則不能完成產權過戶。很多同學買房的時候可能遇到過這種情況，首付款已經交了，但遲遲不能簽合同，不能在房地局備案登記，也不能去銀行辦理按揭。等了一兩個月後，才被開發商叫去簽《商品房買賣合同》。這其中就很有可能是開發商的解抵押還沒辦好，一些開發商資金鏈拉的很緊，需要收到客戶的首付款後，才有錢去還款並辦理解抵押。
前面提到回收1.575億元，但這裡土地抵押貸款了5千萬，所以需要解抵押一半的土地，需還款2500萬元。最終的回收金額是1.325億元。

呵呵，是這樣的，當然這個模型過於理想化了，並非所有的樓盤都能拿地後8個月開盤，並非所有樓盤都能達到80%的首開去化率，也並非所有樓盤的成本構成都是如此。拿地到開盤時間越長，土地成本佔比高，銷售去化率越低，這個回收期就越長。


好了，模型到此為止吧，簡單說，就是開發商只要把土地拿下，基本後期的建設資金，可以通過借貸籌借。主要涉及兩個抵押貸款，一個是上面說的土地抵押，第二個是在建工程抵押。為了方便舉例，上面的例子中沒有提到在建工程抵押。這個在建工程抵押，就比如說開發商的房子建到10層，建築成本投入了3000萬，那麼還可以從銀行或信託等渠道借到2000萬左右的資金（具體看抵押率）。在建工程抵押同樣需要在房屋出售前進行解抵押（也就是還款）。

早期拿地，開發商可以分期付款給政府，後來不允許了，必須一次性付清。當然，這個監管也是可能被合理處理好的（此處不詳述）。
如果1個地塊20個億，而且必須一次性付款，開發商只有10億資金，能不能啃下這個骨頭呢？
由於拿地資金不能從銀行借貸，所以如果要繼續放大槓桿，信託和基金（不是幫大家買股票的那個基金），以及一些資產管理項目，就派上用場了。最常見的模式就是，基金從市場上籌集資金（包括大爺大媽，一般100萬起購）。開發商和基金按一定比例出資成立合營的子開發商，並約定按股權比例分享利潤，同時開發商有權在X年後從基金手裡按一定的資金成本（不論項目盈虧），回購子開發商的股權。
當然了，這個回購發生的概率幾乎是100%（除非跑路），具體原因不表。

地產股投資第一課（3）囤地模式和快周轉模式 那一水的魚

http://xueqiu.com/2074020838/37527089
全國8萬多家開發商，最主要的兩種開發模式（住宅，不含商業），就是囤地模式和快周轉模式。

在房地產業內，兩種典型的模式很普遍，一種是大家熟知的快周轉模式，以萬科、恆大等為代表；另一種則是囤地模式，以部分港資地產和廣大小型開發商為代表。除此之外，還有以萬達為代表的城市綜合體（商業帶動住宅）模式，以及華夏幸福為代表的園區開發模式等。本節主要講講地產企業周轉快慢的優缺點。


先拋出觀點（房價上漲速度超過融資利率，視為暴漲，否則視為慢漲）：
一、在房價慢漲，或橫盤、慢跌的狀態下，快周轉的房地產企業優勢非常明顯；
二、在房價暴漲甚至搶房的狀態下，房地產企業周轉快還是慢，對利潤的影響並不大。因為20%的淨利周轉一次，和10%的淨利周轉兩次，差別不十分明顯。（建議看看杜邦分析）
三、在房價暴跌，或銷量下滑，融資（包括直接融資和間接融資）環境較為嚴峻的情況下，快周轉企業的資金鏈受到較大考驗。不排除瞬間崩塌的情況。但是與此同時，這並不意味著慢周轉的房開商就能得以倖免，主要取決於開發商的資金鏈情況——慢周轉不一定資金鏈健康。
四、在房價上漲階段，一些能力較弱的開發商本身在成本把控、管理能力等方面並不具備優勢，但由於房價上漲，越早拿的地越便宜，所以這些開發商如果囤地慢慢開發，反而可以用高漲的房價沖淡自身的劣勢。
五、在房價平穩階段，快周轉的優勢特別明顯。首先是快周轉的「雞——蛋——雞」模式可以更快速地擴大規模，其次是慢周轉需要承擔更多的融資成本。
六、在房價慢跌階段，快周轉可以低利潤甚至虧損拋售物業，然後以更低的低價拿地，在後期的新地塊賺取利潤。而慢周轉則面臨不斷新增的融資成本的尷尬局面，利潤一步一步被時間侵蝕。
七、如果是長期囤地，則受到土地增值稅的影響，以及融資成本不斷累加等原因，即使早期拿地成本非常低，也並不能佔到多大優勢。
八、許多企業追求合理利潤的快周轉，正確處理利潤率、周轉率、土地增值稅之間的關係。

有興趣的朋友，可以比較一下2004年至2014年，這十年間在萬科（快周轉）和合生創展之間發生的巨大差異。2004年合生創展的銷售額就超過百億，比當時的萬科還多。2014年萬科銷售額已過2000億元（十一年增加20餘倍），而2013年和2014年合生創展的銷售額分別為112億元和53億元。

此外，我們還必須要認識到一個問題，就是快周轉不是任何一個開發商都做得來的，因為這對企業的融資及資金統籌管理能力要求非常高，對設計、報批、建設進度等相關環節要求非常高，對樓盤的銷售回款能力要求非常高（還必須使定位符合市場需求）。周轉越快，越有點高空耍雜技的感覺，技藝不精就會摔下來。

如果是業內人士，分別呆過大型集團公司和本土小開發商（不排除一部分也很優秀）的，就會有很明顯的感覺，兩者在經營理念和管理能力上的差距真的是有十萬八千里。

有些開發商是主動選擇慢周轉（囤地），但也有一些開發商卻是不得以而為之，特別是廣大的「本土」小型地產商。為何它們「喜歡」慢慢開發？極端的實例，某樓盤30多萬方的體量，如果放在大型的快周轉開發商，兩至三年就能做完的樓盤，但這個樓盤居然花了7年還沒開發完，預計至少還需兩年。
這是為什麼？
主要原因有：
1、許多「本土」小型開發商，多是當地幾個老闆湊一些錢，合夥就開始做起房地產，對於房地產的運營實際並不瞭解，而且「小富即安」的觀念很普遍；
2、拿地能力很弱，因此半推半就也就守著一塊土地干，做完一塊地再做第二塊；
3、資金量小，周轉不開。10個鍋7個蓋，可以周轉過來。但2個鍋1個蓋，則處處捉襟現肘。而且小型開發商的財務人員，不具備較強的資金管理能力，融資能力也弱。

地產股投資第一課（4）「白銀」十年 那一水的魚

http://xueqiu.com/2074020838/37667603
自從1997年取消福利分房制度以後，曾經十餘年時間，是房地產的黃金時期。隨著2014年房地產遇冷，房地產進入「白銀」十年的說法也開始流行。

之前的黃金十（多）年，可以說是房價上漲的十（多）年。只要是做房地產的，除了2008年，很少有虧損的。這個黃金年代，是房地產的成長期。那麼，今後的房地產會怎樣呢？

一般說來，供應量可以統計，但需求卻很難捉摸。這裡用幾個近似的參考數據，來估摸房地產需求。

先來看一組數據:（數據來源國家統計局）

圖片如果看不清，就點擊【查看原圖】
補充數據：2013年1545.14萬人，2014年數據暫缺。
由於缺少出生人口的數據統計，故採用小學入學率做統計。（文盲率已經非常低）

在中國，25歲至30歲是成家的一個高峰期。假設7歲小學入學，那麼取【平均】27歲（有報導中國人平均第一次購房年齡27歲），也就是將小學入學往後推20年，可以得出大致的新增房屋需求趨勢。我們看到，1997年的小學新增生源是一個拐點，從2500萬人左右的數量級，逐漸降低至1700萬人的數量級，需求減少32%左右。1997年往後推20年是2017年，也就是說，從2017年開始，新增的成家立業的住房需求，趨勢上是在減少的（需求拐點）。而且2017年往後數兩年，就會縮減20%的需求。

注意：即使是剛性需求，購買者在做決定時，可能提前也可能延後兩三年時間。以上數據僅供分析大致的趨勢，無法得出具體拐點的年份。

除此之外，還有一個可以參考的數據，就是城鎮化率，以及城市人口增加人數。

補充數據：2014年，商品房銷售面積120649萬平方米，比上年下降7.6%。

2014年，商品房銷售面積約合三千萬人居住（按3人/套計算）。

從上表中可以看到，雖然1997年福利分房制度取消後的一段時間裡，還陸陸續續在一些地方存在福利分房，但絕大部分巨大缺口落在了商品住房。1997年至2004年，每年的缺口在均在900萬人以上。從2008年開始，這個缺口才從正轉負，但這之前的十來年已經積累了1.3億城市人口的住房缺口。

這些未能滿足的需求缺口，在今後的日子裡，也不一定會需要滿足。因為有些人可能終生也不一定會在城市（鎮）買房。現在很多農民工都過著——農村有房——城市居住簡易工棚，或眾多人合租——的日子。

進入2008年以後，商品住房銷售量，是超過城市人口增速的。至少說明，這種規模的商品住房銷量是無法長期維持下去的，在基本滿足07年以前的缺口以後，商品房銷售量將有所下降。目前來看，這個缺口仍然有點大。

也正是因為這個巨大的需求缺口存在，2008年房地產蕭條，當時即使沒有所謂的刺激政策，也不會變成房地產的【長期】拐點。

當然，還有一類需求沒有統計在城市化人口之中，就是原來就屬於城鎮人口的青年，成家後從父母處分出來單獨居住。而另一類人的住房需求，可能暫時壓抑在工廠宿舍，或建築工地臨時房屋。與此同時，在供應端有一些房屋未參與到統計，就是縣城一級比較常見的集資房、自建房（以上商品房銷售面積統計，僅包含房地產法人單位的銷量）。

所以，以上數據只是思考的一個維度。

房地產進入「白銀」年代後，以前房地產人人都能賺錢的日子將過去。但優秀的企業會脫穎而出。房地產是一個個體差異非常大的行業，不同的管理運營能力，對項目的盈利能力影響很大。

投資第一課（20）我的初步篩股法 那一水的魚

http://xueqiu.com/2074020838/37831223
A股兩千多只股票，作為普通投資者，根本沒有時間去研究這麼多股票。雖然投資標的眾多，但好在這其中99%的股票其實並不值得去深入研究。許多人問，如何在這麼多股票之中，初步篩選出值得研究的股票？

下面介紹一下我的篩股思路：
總體而言，我的思路是先下後上，再上而下。以估值為標尺進行初篩，找到需要關注的行業和公司；再從行業開始著手研究，再深入到企業競爭力和未來盈利能力。
之所以形成這種思路，首先是因為我的投資思路，是以較低的估值，持有增長能力較為確定的公司。關於投資風格可以閱讀舊文：
《找對投資風格——切菜請拿菜刀，打仗請用子彈》
http://xueqiu.com/2074020838/23031728

在進行初步篩選時，我會用PE+PB組合來進行。比如目前我的持倉是浦發銀行+興業銀行，他們的PE在5倍左右，PB在1倍左右。因為我如果換股或增倉其他股票，勢必要跟原有的持倉進行對比，要麼找到更低估值的股票，要麼找到略高估值但增長性更高更確定的股票。


所以我在做篩選的時候，就會用三組數據進行篩選：
1、PE<10並且PB<2來進行初篩；
2、PE<10進行初篩；
3、PB<1進行初篩；
第一組數據，會得出來很多種搭配。這裡面的各種搭配，會同時限制住ROE。對於相同PE的股票，如果PB更高，則說明ROE也更高。大致的公式換算是：ROE=PB/PE（並不完全相等，詳細可見《ROE與期初ROE》）。估值的極端值也就是PE=10，PB=2，此時的ROE約等於20%。

ROE越高的公司，則利潤留存滾動發展的速度越快。如果企業留存的利潤不能獲得與原資本相同的獲利能力，則ROE會逐步攤低。
ROE意味著資本回報率。資本回報率越高，則會有更多的資本被吸引到這個行業（或領域），提高供給量，最終使得該行業（領域）的資本回報率與社會平均回報率一致。除非有一道「隔離牆」，將外界蠢蠢欲動的資本隔離在外（你可以管這個叫「護城河」）,例如特許經營、品牌溢價、專利、規模優勢（成本）等。
如果一個高速增長的企業（非週期股），具備非常低的ROE，那麼或許這個增長質量並不高。例如ROE=1%的企業，如果想要10PE，那麼必須0.1PB，很難想像高速增長的企業能夠有0.1PB的估值吧？還是ROE=1%的企業，假設PB是2，那麼對應的PE是200倍。

這個ROE=1%的企業，淨利潤翻番，ROE也才2%。這期間，主要是原有資本獲利能力提高帶來的，利潤滾存帶來的增速微乎其微。再假設這個企業繼續高速增長，但當ROE超過15%以後，就很難再繼續提高ROE，高於20%ROE的企業屈指可數。這是一個尷尬的地方——低ROE高PE的高速增長企業（非週期），相當於參加長跑，起跑線落後別人20公里，雖然前面跑得快，但還沒達到別人的起跑線，就跑不動了。


當然，還有一種快速增長的方法，就是高PB的價格融資，這個相當於長跑運動中搭便車，這一節不細說。

經過第一組數據的初篩，出來的企業都是ROE較好，估值較低的股票。為了拿到漏網之魚，再進行第2、3組的篩選。
第2組數據減去第1組數據，得出來的是10PE估值以內，但ROE高於20%的公司。這樣的公司需要注意高ROE是否能堅持。
第3 組數據減去第1組數據中的重疊部分，得出的是低PB股票，這裡面值得關注的是週期性企業。

好了，估計剛看開頭，就會有很多人怒嗔：炒股看PE和PB，那不是太容易了嗎?難得大家能看到這個部位。我之前說了，這是初篩，是減少研究標的用的。很多種情況，都會扭曲PE和PB。即使PE和PB都沒有扭曲，也還需要確定這個企業能夠保持確定性的增長（哪怕是低增長），這裡面需要花費很多功夫。這些都在以後的章節再分享吧。

分级第一课（7）溢价套利实操篇 那一水的鱼

http://xueqiu.com/2074020838/42370266
节我们先来看看分拆套利（溢价套利）：

机会出现
当A+B的价格按照规定的比例合并成母基后，价格大于母基净值+申购费时，就产生了套利空间。例如某只5：5的分级：

A为0.9元，B为1.2元，母基的净值为1.01元，低于50万元的申购费率是1%。此时，我们可以按1元的净值去申购母基，然后拆成0.9元的A和1.2元的B卖出。合并溢价率简单计算公式：

A价格×A类份额比例+ B价格×B类份额比例
——————————————————— - 100%
                  母基当晚净值×10

代入就是：（0.9×5+1.2×5）/（1.01×10）-100%=4%
对于普通投资者来说，这还没有完。因为溢价率不等于套利空间，我们还需要减去申购费和交易费。
假如，低于50万元的申购费是1%，加上买卖基金的手续费万分之三，那么套利空间为：
4%-1%-0.03%
我们可以看到，主要的摩擦成本，就是这个巨额的申购费上。大部分分级基金高于500万申购（有些是50万就可以封顶），可以100元或1000元封顶。而5万元的小额申购，却要付出500至600元的申购费。所以小额资金做分级套利，已经输在起跑线上了。好在目前有三只零申购费的母基，使得小散和机构站在同一起跑线。这三只基金全部是国泰基金旗下，分别为国泰食品、国泰TMT、国泰有色。
同时我们要注意，目前来说分级基金申购起点是5万元起，低于5万元是废单。（当然不排除以后规则可能改变。）起点是5万元，不是5万份，而且这5万元是包括申购费的。也就是说，低于5万元，就没办法玩溢价套利和底仓套利，只能玩合并套利了哦。
当套利空间出现后，那么也就意味着套利机会出现了。但是要特别注意，并非有套利空间就一定能套利成功，许多情况下套利反被套。这个在后面的章节还将详细阐述。


预估母基净值
在估算套利空间的时候，有一个非常重要的工作，就是研究母基的仓位，并预估当日收盘后的净值。只有估算出母基当日净值，才能计算套利空间。
在基金公司的网站上（以及其他金融网站），每天晚上会公布当日母基的净值。一些募集完毕，尚未上市（封闭期）的分级基金，也会公布上市前的净值，注意查看。通过母基对应指数的涨跌幅，与当日母基净值的涨跌幅，简单的除法即可估算出母基的仓位。
但是，需要注意，对于刚成立、刚上市，仓位较轻的分级母基，仓位估算会不准确。例如某分级基金，上市后大规模建仓，当日对应的指数先是上涨4%，下午又走低，收盘仅上涨1%。当日母基净值上涨0.1%，涨幅是指数的10%，那么母基的仓位就是10%吗？非也！也可能是这种情况：母基在高位买的一些仓位，由于下午的下跌，已经产生一部分亏损，抵消了一些盈利。
在预估母基仓位时，一定要结合最近几个交易日对应指数的分时图去判断。具体没有很明确的办法，靠个人修行。
但有一种仓位是比较容易判断的，这种情况常见于新基金。多个交易日，不论指数涨跌，母基的净值变化始终不大——还用说嘛，空仓的。
不要以为基金上市后就会马上建仓。基金建仓期为3个月，或6个月。具体的时间参看基金合同或招募说明书。对于指数型基金来说，只要在指定的时间，将仓位提高到80%以上即可。前面很长时间完全可以空仓和低仓。
除掉以上情况外，还需要增加另一种考虑——就是新申购资金对仓位的冲击。例如基金本来是2个亿规模，由于套利资金涌入，一两天就会扩充到几十亿规模以上。即使原基金满仓，在新资金的稀释下，也会变成空仓或低仓。
我们可以在深圳证券交易所网站查询到新增份额：
http://www.szse.cn/main/marketdata/jypz/fundl…
主要通过查询A类的份额（或B类），来判断新进的资金。这个网站只每天晚上更新份额情况，看不到历史情况。如要了解历史情况，需要自己每天记录，或登录其他网站查询（不做广告）。
同样的，最近上市的上交所分级基金，也可以通过类似渠道了解。
需要注意，有时第二天早上开盘前才更新，甚至更晚。如果当晚发现份额0变化，大多属于这种情况——这是还没更新呢，不要以为是没有套利盘，而沾沾自喜！
在预估了母基的仓位后，通过指数涨幅×仓位，即可估算出当晚的净值情况。需注意母基当日可能建仓，从而使得仓位估算不准确。所以在预估时，再考虑最极端的两种情况，作为参考——空仓情况和满仓情况。
在找到套利空间后，我们再来看看溢价套利的实操过程。


关于盲拆
盲拆最开始出现的时候，是一个优势，因为盲拆在套利时可以比非盲拆快一个交易日，这一个交易日或许就意味着5%的利润。但是，现在盲拆已经很普及。机构和大资金玩套利，伍百万以上级的资金，能不先把盲拆武装好吗？加上一人20户，在支持盲拆的券商开户并非难事（之前也可以在多家券商开深圳户），现在散户玩盲拆也是很简单的事情。
能盲拆并不是优势，但不能盲拆绝对是劣势。如果你的券商不支持盲拆，那么就不要玩溢价套利了。1个交易日常常就是套利成功与否的分界线。
正常的非盲拆溢价套利是这样的：
T日：A+B的合并价格，大于预估的母基收盘净值，发现机会。在收盘前，发送申购母基指令。
T+1日：当晚（有时八点，有时九点，有时再往后推一日开盘前），母基到账。但此时已经不能交易，也不能拆分。
T+2日：将母基拆分成A和B两类子基。
T+3日：卖出A和B获利。
这样，我们在T日收盘前申购，需要承担T+1日，T+2日，以及T+3日开盘的价格波动风险。
所谓盲拆，就是在T+1日的交易时间，未收到母基份额的情况下，就发送分拆指令。T+1晚，母基到账的同时就完成了分拆。这样，我们T+2日开盘就可以卖出，比非盲拆快1个交易日。


溢价套利操作
STEP 1：申购母基
溢价套利操作的第一步即申购母基。这个动作在下午14点50分至15点前完成。不要过早申购，因为只要在交易时段内的申购，都是有效的，且申购的价格都是当日收盘后母基的净值。早申购和晚申购没区别。一般从14点30分开始寻找套利标的（当然还有些工作要提前做），14点55分开始下单即可。
申购就用我们平时买卖股票的交易软件即可。以同花顺（核新）软件为例：


在上图中：股票——场内基金——基金申购，填入欲申购的份额。起点50000，低于这个数无效。
注意，千万不要在软件的【基金】栏里申购，这样的话，要么申购不成功，即使申购成功也会变成场外份额，无法在交易所直接交易。如果要交易还需要场外转场内，既麻烦，而且还得花上几个交易日。




此外，也不要在股票——ETF基金里面申购，这里申购一般会告诉你不支持该业务。


如果是国金证券的佣金宝至强版@佣金宝，则在“股票——场内开放式基金——交易所基金申赎“栏目里操作。我尚不清楚这个至强版，是不是就是通达信版。如果界面一致的话，差不离。

STEP2：盲拆
首先，要确定自己的券商是不是支持盲拆。目前网络上已知的文艺券商（支持盲拆），有：华泰、广发、中信、方正、国海、国金、国信、齐鲁、第一创业、湘财、中金、民生、兴业等。注意，国金证券亲测是可以的，其他券商未亲测，诸位自己落实自己的券商是否支持盲拆。
T日申购，那么T+1日即必须发送盲拆指令。记得在交易时间下单！别等收盘了才傻傻下单。
T+1日，以国金证券的同花顺（核新）的系统为例，在“股票——基金盘后业务——基金分拆“中，进行盲拆。


点进去以后，如果发现可用数量是0，那么稍等一会儿。当然有时要等到下午。一直等到可用数量变成具体的数字后，即可下单。如果到下午这个数字还是0，那么试着不要管它，直接盲拆下单试试。如果提示“证券可用数量不足“，那么赶紧联系你的券商。


特别注意，上图中显示可用数量为58160，别以为可用数量真的就是这么多。这是软件根据昨日的净值计算的，没有包含申购费用。一定要记得自己再算一次盲拆的份额！
一旦盲拆下单超过了真实的证券数量，就会变为废单！这样的话，就会慢一个交易日哦~！要知道慢一个交易日很可能就是一个跌停的距离。
那么，怎么计算盲拆的可用数量呢？
盲拆最大数量=申购资金/T日收盘后净值/（1+申购费率）
上面这个公式是最大数量，为了保守起见，通常我们还需要进一步规划。如果申购5万元，申购费率是1.2%。我们假设T日晚公布的母基净值为1.0501元，为了保守起见，我们将尾数进一位来计算：
50000/(1.0502)/(1.012)=47045.43
记得分拆的数量，尾数是偶数，否则会分拆失败。
此外，在基金分拆栏目的右侧，有一张列表，可以拖动的。一些分级规定了最低分拆数量和单位。例如：




例如国泰互利，最低合并数量为1000，则意味着低于1000的单子会废掉。此外，合并分拆数量为10，那么尾数必须是10，如果填成6就失败了。也就是说，填600会废单，因为不满足最低数量1000的要求。填1006也会废单，因为不满足尾数是10。
再以上例中算出的47045.43为例，我们应该怎么去填单呢？最保险的方法是分次填单：
先填46000份分拆，再填1040份分拆。如果最小单位是2，最小数量也是2，那么还可以再拆一个4。这样，即使结果算错了，最多也是尾数错一点，还不至于差1000多份，大部队不会成为废单！
如果不是盲拆，那么T+2日直接按可拆数量填入就行，记得满足最小单位和最小数额。非盲拆需要T+3日才可卖出。

STEP 3
     接下来就是T+2日，将到账的A类和B类卖出即可。
记得一定先卖了B，再来处理A！有些朋友因为B跌停等原因，卖不出B，却早早把A卖了。这样就瘸腿了哦~~！后期如果套利盘过多，溢价被打成折价，不得不又高价买回A，进行合并赎回。
只要此时卖出A+B的价格高于申购母基的价格+申购费+卖出佣金，即可获利。卖之前，注意稍微计算下，别匆匆就卖了。中航军B在连续两个跌停板后，还真有人继续在开盘前挂出第三个跌停板，结果不仅套利失败，还卖在地板上了——因为按第三日的跌停价，A+B的价格已经低于母基的净值。这样的话套利大军是没有卖出的动力的，这个地价已经没有卖出的必要了，大不了合并赎回。
一般分拆的A和B，在T+1日的晚上到账，到账后即可预下单。一般情况都不需要预下单，但如果预估第二日会跌停，那么必须预下单！




什么情况下会跌停呢？
1、新增套利盘过多。在交易所的网址查查新增份额，如深交所：
http://www.szse.cn/main/marketdata/jypz/fundl…
2、即使跌停，也能有较大的获利空间。
跌停的风险——跌停后卖不出去，要等下一个交易日。这样追在后面的套利大军又来了！
下一节，我们还将继续学习跌停价挂单的“小常识”。别小看这个小常识，因为早一个跌停板卖出，意味着多10%的利润，核算到分级基金也有将近5%的利润。

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@今日话题

【中秋應節】第一水太湖大閘蟹　中秋前攻港

1 : GS(14)@2016-09-10 13:55:30

中秋節，除了食月餅，當然還有大閘蟹喇！蟹迷要留意了，據永富陽澄湖大閘蟹專門店負責人陳錦輝指，原預定首批太湖大閘蟹會在下星期一（9月12日）供港，不過因上月內地打風又多雨，導致水浸及水位上升，太湖不少大閘蟹被沖走，甚至淹死。而且最近天氣又轉熱，氣溫更高達攝氏40度，令大閘蟹「未熟透」，要多兩至三日成熟，產量或許會比往年少，「預計第一水大閘蟹只有約3両至5両重，售價與去年相若，不過吃第一水蟹的也是貪過癮及應節居多，識食的，過了雙十節的貨才是最正！」輝哥還預計，首批大閘蟹約有八至十籮，每籮約50至60隻，每斤約300元，即每隻約售100元。



記者︰黃依情


永富陽澄湖大閘蟹專門店負責人輝哥指，預計今年的大閘蟹售價與去年相若。

永富陽澄湖大閘蟹專門店，九龍城侯王道47號。



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20160910/19765949

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