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走出「三文治」困境 踏上百萬大道

1 : GS(14)@2010-08-22 22:42:14

2010-8-16 MT  

研究顯示中港兩地的「三文治世代」財政壓力指數在亞洲區稱冠，面對如此困境，還可創出百萬大道嗎？

三文治大家可能食得多，但有否想過自己原來是過着「三文治」一族的生活？「三文治世代」——即需要同時供養父母及撫養孩子的一群，他們工作比上一代勤奮，但是儲蓄能力卻較少，而且由於要同時照顧父母和子女，可以承受的風險也較低，財政壓力嚴峻。

富者業主也

要擁有財務自由成為富翁有何辦法？在香港最容易和直接的方法只有投資物業，道理有如玩大富翁，要勝出就必須起小屋收租，但擁有物業不等於富有，《富爸爸窮爸爸》書中亦提到，如果物業不能提供現金流的話，其實物業和負債並沒分別。

投資有道，必有其門而入。以往在銀行工作，遇到有錢的客戶，大部分的財富主要也是靠投資物業得來的，而當中部分人只是一個月入不到兩萬的打工仔，職業毫不起眼卻能腰纏萬貫，逐請教其心得。

要得必捨

每次小弟都屏息靜氣預備聽取投資至寶，最後得到的都是簡單答案，成功方程式原來並不複雜：買樓收租，收租再買樓；樓價升到高位沽出，到低價再買回；最後不停重複。

以上方程式是總結數十人得出來的經驗，看似簡單實則不易，而且要懂得取捨。舉個例子，假設手上有70萬元資本，有兩個選擇，選擇一是用70萬做首期買層 230萬樓（自住，每月供款8,094元），選擇二是分別用40萬和30萬做首期買一層130萬（自住，每月供款4,553元）和一層100萬的樓（投資，每月供款3,541元）。（註：假設年息2厘，20年按揭）

選擇一當然會住得較為寫意舒服，但卻不會創造現金流，而選擇二可以滿足住屋需要之餘，也可以每月帶來約5,000元的租金收入。從支出睇，選擇一每月要付出8,094元，選擇二每月只需付出3,094元（4,553元＋3,541元－5,000元），而且在樓價高時可以沽售圖利，在低位再購回。

認清實力致勝

樓價不一定會升，大家必需接受。所以，最終留下來成為贏家必定實力雄厚，但實力不是財力，而是精於計算。孫子兵法有云，多算勝，少算不勝。

以上例子中選擇一和選擇二每月按揭供都是8,094元，還款額不高，也未過入息一半（假設月薪2萬），而且這只是計及一位還款人的能力，如果配偶有工作的話更不用擔心供不起。

再者，選擇二每月實質付出只為3,094元，即使物業租不出也絕對供得起，而且對於租不出的擔心，小弟也有請教，高人說：「我個單位唔係差，我唔信用市價低價錢都租唔出。」的確，除非撞着租霸，否則沒甚麼值得擔心。

投資不忘風險

投資物業，有人致富，也有人輸到怕，即使再建立起財富也堅決只是租樓，小弟也有見過。但回望輸的原因很多時是守不住，按揭比例做得太高，小弟見太多做按揭者會用盡夫婦兩人的還款能力供一個自住單位，例如兩人總月入4萬，每月按揭已要還2萬。遇上這類個案不免心生疑問，當經濟差有一方失業時點供？

事實上自住者買樓時，通常也是在經濟好股樓暢旺的時候，買家往往去得太盡，忽略了經濟轉差時可能出現的變數。其實不論自住或投資者想從投資物業獲利，都要懂得要得必捨，認清實力的道理。

如何可透過投資工具累積財富爭取8厘回報，請看後另文——「向第一桶金出發」。

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香港「三文治世代」壓力爆煲

根據基金公司富達（Fidelity）委託經濟學人信息部（Economist Intelligence Unit）在亞洲做的研究發現，中、港兩地的「三文治世代」在亞洲區面對最大的財政壓力。

經濟學人在亞洲區7個地方進行研究，當中包括澳洲、中國、香港、日本、新加坡、南韓和台灣，在整個亞洲區有36%「三文治世代」表示，照顧家庭令他們面對龐大的財政壓力，而香港受訪者感壓力比率更高達53%，高据榜首。

照顧家庭和教育開支較其他地方多，是港人需承受較亞洲其他區更大財政壓力的主因。報告指出，49%的香港受訪者用收入的11%至25%照顧父母，比率高於區內的39%。有26%的香港受訪者更會用收入的26%至40%照顧父母，遠超區內的12%。

憂退休後生活水平下降

雖然「三文治世代」辛勤工作照顧家庭，但是面對退休問題，42%亞洲區受訪者擔心退休後現在的生活質素難以維持，而且大部分的受訪者均表示，不期望子女會在他們老年時給予支持。

「三文治世代」擔心退休其實不無原由，因為他們要照顧家庭，所以在儲蓄和投資方面都受掣肘，而且難以承受風險，退休資本也因而薄弱，同時也突顯了亞洲區國家缺乏全面的退休金制度。

人口老化趨「公司三文治世代」

「三文治世代」在香港的壓力已非常沉重，但由於醫療先進，人口變得比以往更長壽，而社會競爭劇烈也令到這一代遲婚和生下一代，照顧子女時間亦更長，因此，就?生出較三文治更受壓的「公司三文治世代」，這一群既需要照顧父母，同時需要照顧自己子女和孫囝孫囡，要承受三重壓力。

生活壓力愈來愈重，看來港人都要及早準備，迎接挑戰。

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2 : 自動波人(1313)@2010-08-22 23:00:02

他在說緊我

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3 : GS(14)@2010-08-23 21:08:43

2樓提及

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他在說緊我

me too

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4 : 學習者(1436)@2010-08-26 16:43:27

me 3, 我要下集"向第一桶金出發"

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駐銀行經紀 涉誤導婆婆投保　提前生效期避年齡上限 金管局保監跟進

1 : GS(14)@2010-08-22 22:46:50

2010-8-21 HT

　　雷曼迷債事件後，不良銷售手法仍禁之不絕！年屆65歲的傅婆婆到銀行處理定期存款時，被轉介至駐銀行的保險顧問，以「保本、高息」游說她買保險，但未清楚說明供款約百萬港元及10年期滿才能取回；又疑為規避65歲的投保年齡上限，將其保單生效日期提前近3個月。

　　婆婆直至收到月結單被扣數始發現事件，其子直斥銷售手法存問題，已向金管局及保監處等投訴。立法會議員認為事件涉不良銷售手法，要求監管機構徹查事件。

保誠否認指控 拒撤保單

　　不過，英國保誠發言人否認有關指控，並拒絕撤銷保單及退回保費。

　　今年5月17日便屆65歲的傅婆婆，於同月20日到渣打銀行新蒲崗分行領取定存利息，當時被職員以高息游說，轉介予駐分行的英國保誠保險顧問梁先生，向她推銷儲蓄計劃，對方只介紹未來10年的回報，並強調「較定期高息及保本」，她不知就裏簽署了文件。

　　直至收到銀行月結單，始發現戶口被扣了錢，遂到分行查詢，才知自己簽了保單，未來6年不能斷供，且每年要供款逾16萬元、滿10年才能取回本金及利息，中途一旦斷供，「一毫子都攞唔返」，她頓時感到晴天霹靂。

兒質疑銀行 洩漏母私隱

　　傅婆婆的兒子梁先生得悉事件後，遂向渣打分行主管及英國保誠投訴，要求取消保單及退回供款，又質疑渣打向英國保誠洩漏客戶私隱，經紀才得悉其母戶口約有百萬港元，剛好能被該儲蓄計劃「吸盡」。

　　保險公司最終願意將投保額降低至每月供款6,000餘元，但梁拒絕，他翻查文件時，竟發現保單生效日期為今年3月1日。他向保險公司質詢，對方職員承認由於該計劃不適合年滿65歲人士，故需提前生效保單。梁先生認為涉違規銷售，已向金管局、消委會及保監處作出投訴。

　　英國保誠發言人承認，傅婆婆參加「進寶易」為高儲蓄成分壽險計劃，為管理承保風險，故將一般投保年齡上限訂為65歲，但根據公司行政指引，投保年齡超出上限亦可酌情審批，由於傅婆婆「剛滿65歲、產品承受風險跟一般適齡投保人分別不大」，故推前保單首期保費日，並強調已獲得她同意。

只允減低投保額 兒拒絕

　　發言人又指，保險顧問梁先生已清楚向傅婆婆解釋計劃，她亦指定身故賠償的受益人、並已簽收保單掛號郵件，因她並沒有於投保後21日的冷靜期內要求退保，故審核個案後，決定不能取消其保單及退回已繳保費，只能減低投保額。

　　渣打銀行發言人承認，為讓客戶有多元化服務，安排英國保誠保險顧問駐各分行，以即時提供壽險服務，但否認有向保險公司透露傅婆婆的個人資料，強調是她自行向保險顧問披露。

　　金管局及保險業監理處發言人均表示，已接獲有關投訴，會跟進及了解事件。

　　保險界立法會議員陳健波表示，業界處理保單時最多能推前生效日期（date back）6個月，但主要用於一些商討已一段時間、剛過了某年齡而為免保費被提高的客戶，對今次date back的個案感奇怪。

　　立法會議員王國興認為，事件涉不良銷售手法：「為簽到保單而將生效日期推前是不合情理、弄虛作假」，要求監管機構徹查事件。

有冤不敢訴 婆婆變抑鬱   

　　已屆65歲的傅婆婆自事件發生後，感到非常抑鬱，一直需服降血壓藥控制情緒。

　　她透露自己從無接受過正規教育，根本不明白文件內容，職員又無詳細解釋，她連自己買了保險也不知道：「如果我當時知道要每年供逾16萬元，並要10年才能取回所有錢，我根本不會做！」

子斥銀行 騙母親無學識

　　一臉憂心的傅婆婆坦言，為怕家人知道自己被騙，初時只能偷偷飲泣，又失眠又食不下嚥，情緒極受困擾；其丈夫察覺不妥，多次追問下她才於上月底和盤托出，丈夫陪同她到銀行交涉不果，終於本月初向兒子透露事件。

　　「如果打正旗號是保險公司，我走入去買保險都心甘命抵，但我阿媽年紀又大，又無學識，走入銀行卻被人推銷買保險及作出巨額供款，銷售手法很有問題！」傅婆婆的兒子梁先生，忿忿不平向本報投訴說。

　　梁先生又表示，最不滿經紀為做到保單，竟然date back生效日期：「我很憤怒，沒有想過事件會發生在自己家人身上，事件反映監管不足，仍然有害群之馬！」

　　連日來為追討逾16萬元供款而感到身心俱疲的傅婆婆坦言，對渣打銀行已失去信心，早前已將戶口存款轉移到其他銀行，希望早日討回公道。

花旗「追魂call」 苦主「夢中」投保   

　　花旗銀行被指以不良手法推銷保險，每周3次在熟睡中被電話追魂的鄧女士，為免再被滋擾，在半睡半醒的情況下，「購入」供款10年的保單，其間多次取消保單不果，惟有無奈繼續供款。

　　鄧女士指在04年8月5日，在不知情的情況下購入需供款10年的保單，每月供款405元，保單內容包括意外完全及永久殘疾、意外醫療費用及人壽保險，10年後可取回供款。

　　04年任職夜更保安的鄧女士，患高血壓及嚴重關節炎，當時她擁有花旗銀行信用卡，04年中花旗銀行的保險推銷員，每周2至3次、早上11時至下午3時致電她推銷保險，她已表明正熟睡，即使關掉手電家中電話仍響個不停。

花旗：個案尚在調查

　　接近兩個月的電話攻勢，但噩夢原來才剛開始，同年8月她的信用卡帳單多出405元，致電銀行查詢，一女職員促她先繳款，鄧女士表示自己患病，根本不符合買保險，又要求銀行不要再來電，然後繳款了事。

　　可惜繳款未能斷尾，每月信用卡帳單均收取保費，她又收到「香港富邦花旗人壽保險有限公司」保單，但從無人向她解釋保單內容。鄧女士再次致電銀行理論，及要求取消保單，女職員解釋她已供款數期，不如購下保單，自此鄧改為自動轉帳供款，以換來耳根清靜。她坦言，不肯定在朦朧時回答推銷員的內容，故不曾作出投訴及求助。

　　花旗銀行發言人回覆指，鄧女士個案尚在調查中，故未有足夠資料評論；又指透過電話投保的客人，毋須簽署任何文件，客人同意投保後，便會收到保單，若冷靜期內取消保單，可全數退回保費。

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利字當頭：今日高價明日低價

1 : GS(14)@2010-08-22 23:04:15

2010-8-16 AD  

大約三星期之前，世民在將軍澳某地產代理的櫥窗，看見一張非常抵死的樓盤廣告紙。標題八隻大字寫着：「今日高價．明日低價」。

廣告在促銷的是某個九十年代中落成屋苑，一個頂層複式千八呎一手巨宅。話說這個屋苑的發展商，曾經在將軍澳區非常積極；這個特式單位，相信是發展商一直惜貨拒售，等了十多年，終於放盤。叫價千二萬，送相連車位一對。世民將這個廣告貼到臉上，加了這麼一句註腳：「那麼等明日低價才買吧！」

另外，區內另一個龍頭屋苑，上星期錄得一宗頂層單邊無敵全海景單位的交易。這個單位的業主，剛巧是世民相識的。這戶人家不但喜歡這屋苑，跟街坊的友誼亦非常深厚。究竟買家出了甚麼價錢，才可令世民這位朋友心動呢？打個比喻：有一位股票投資者，手持一隻大藍籌好多年，經歷過好多風浪，終於都受不了誘惑將股票放出去，就算價錢未見頂，相信也是一個很強烈的警號。

新招未傷炒家反損用家

上星期五，政府出招。翌日，世民已經發覺，地產代理將利好樓市的標語除下。世民最喜歡的一句：「賣地成績好，八十後置業要趁早」，創意不算足，但勝在夠樂觀，被拿走了。

是地產代理和曾司長有默契嗎？還是地產代理都不敢唱好，免得有價無市？市好抑或市差，經紀總有生存的一套辦法，惟獨是當預期與現實落差太大，沒有成交，經紀的生意才會慘淡。據說，近幾個星期，睇樓客的人數急跌，可是放盤業主的叫價又企得非常之硬。結果會怎樣呢？

政府的招式，對炒家沒有影響，可是對真正的用家，成本卻增加不少。唉﹗這個特區政府，如今出手，到頭來外圍出現雙底衰退，北水截流，樓市插水，必定要多揹一隻黑鑊。

利世民

http://hkliberty.wordpress.com

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2 : 鄉下佬(3667)@2010-09-14 11:41:45

投資客不用好擔心的,吃得咸魚抵得渴
小市民準備上車的,政府才需要[關心]他們
應該用任何方法,道出現在樓市真正情況給他們知道
說明沒多餘子彈的,別急於上車!!!
可惜政府往往是[事後孔明]

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