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走出「三文治」困境 踏上百萬大道

1 : GS(14)@2010-08-22 22:42:14

2010-8-16 MT  

研究顯示中港兩地的「三文治世代」財政壓力指數在亞洲區稱冠，面對如此困境，還可創出百萬大道嗎？

三文治大家可能食得多，但有否想過自己原來是過着「三文治」一族的生活？「三文治世代」——即需要同時供養父母及撫養孩子的一群，他們工作比上一代勤奮，但是儲蓄能力卻較少，而且由於要同時照顧父母和子女，可以承受的風險也較低，財政壓力嚴峻。

富者業主也

要擁有財務自由成為富翁有何辦法？在香港最容易和直接的方法只有投資物業，道理有如玩大富翁，要勝出就必須起小屋收租，但擁有物業不等於富有，《富爸爸窮爸爸》書中亦提到，如果物業不能提供現金流的話，其實物業和負債並沒分別。

投資有道，必有其門而入。以往在銀行工作，遇到有錢的客戶，大部分的財富主要也是靠投資物業得來的，而當中部分人只是一個月入不到兩萬的打工仔，職業毫不起眼卻能腰纏萬貫，逐請教其心得。

要得必捨

每次小弟都屏息靜氣預備聽取投資至寶，最後得到的都是簡單答案，成功方程式原來並不複雜：買樓收租，收租再買樓；樓價升到高位沽出，到低價再買回；最後不停重複。

以上方程式是總結數十人得出來的經驗，看似簡單實則不易，而且要懂得取捨。舉個例子，假設手上有70萬元資本，有兩個選擇，選擇一是用70萬做首期買層 230萬樓（自住，每月供款8,094元），選擇二是分別用40萬和30萬做首期買一層130萬（自住，每月供款4,553元）和一層100萬的樓（投資，每月供款3,541元）。（註：假設年息2厘，20年按揭）

選擇一當然會住得較為寫意舒服，但卻不會創造現金流，而選擇二可以滿足住屋需要之餘，也可以每月帶來約5,000元的租金收入。從支出睇，選擇一每月要付出8,094元，選擇二每月只需付出3,094元（4,553元＋3,541元－5,000元），而且在樓價高時可以沽售圖利，在低位再購回。

認清實力致勝

樓價不一定會升，大家必需接受。所以，最終留下來成為贏家必定實力雄厚，但實力不是財力，而是精於計算。孫子兵法有云，多算勝，少算不勝。

以上例子中選擇一和選擇二每月按揭供都是8,094元，還款額不高，也未過入息一半（假設月薪2萬），而且這只是計及一位還款人的能力，如果配偶有工作的話更不用擔心供不起。

再者，選擇二每月實質付出只為3,094元，即使物業租不出也絕對供得起，而且對於租不出的擔心，小弟也有請教，高人說：「我個單位唔係差，我唔信用市價低價錢都租唔出。」的確，除非撞着租霸，否則沒甚麼值得擔心。

投資不忘風險

投資物業，有人致富，也有人輸到怕，即使再建立起財富也堅決只是租樓，小弟也有見過。但回望輸的原因很多時是守不住，按揭比例做得太高，小弟見太多做按揭者會用盡夫婦兩人的還款能力供一個自住單位，例如兩人總月入4萬，每月按揭已要還2萬。遇上這類個案不免心生疑問，當經濟差有一方失業時點供？

事實上自住者買樓時，通常也是在經濟好股樓暢旺的時候，買家往往去得太盡，忽略了經濟轉差時可能出現的變數。其實不論自住或投資者想從投資物業獲利，都要懂得要得必捨，認清實力的道理。

如何可透過投資工具累積財富爭取8厘回報，請看後另文——「向第一桶金出發」。

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香港「三文治世代」壓力爆煲

根據基金公司富達（Fidelity）委託經濟學人信息部（Economist Intelligence Unit）在亞洲做的研究發現，中、港兩地的「三文治世代」在亞洲區面對最大的財政壓力。

經濟學人在亞洲區7個地方進行研究，當中包括澳洲、中國、香港、日本、新加坡、南韓和台灣，在整個亞洲區有36%「三文治世代」表示，照顧家庭令他們面對龐大的財政壓力，而香港受訪者感壓力比率更高達53%，高据榜首。

照顧家庭和教育開支較其他地方多，是港人需承受較亞洲其他區更大財政壓力的主因。報告指出，49%的香港受訪者用收入的11%至25%照顧父母，比率高於區內的39%。有26%的香港受訪者更會用收入的26%至40%照顧父母，遠超區內的12%。

憂退休後生活水平下降

雖然「三文治世代」辛勤工作照顧家庭，但是面對退休問題，42%亞洲區受訪者擔心退休後現在的生活質素難以維持，而且大部分的受訪者均表示，不期望子女會在他們老年時給予支持。

「三文治世代」擔心退休其實不無原由，因為他們要照顧家庭，所以在儲蓄和投資方面都受掣肘，而且難以承受風險，退休資本也因而薄弱，同時也突顯了亞洲區國家缺乏全面的退休金制度。

人口老化趨「公司三文治世代」

「三文治世代」在香港的壓力已非常沉重，但由於醫療先進，人口變得比以往更長壽，而社會競爭劇烈也令到這一代遲婚和生下一代，照顧子女時間亦更長，因此，就?生出較三文治更受壓的「公司三文治世代」，這一群既需要照顧父母，同時需要照顧自己子女和孫囝孫囡，要承受三重壓力。

生活壓力愈來愈重，看來港人都要及早準備，迎接挑戰。

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2 : 自動波人(1313)@2010-08-22 23:00:02

他在說緊我

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3 : GS(14)@2010-08-23 21:08:43

2樓提及

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他在說緊我

me too

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4 : 學習者(1436)@2010-08-26 16:43:27

me 3, 我要下集"向第一桶金出發"

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