趣BLOGBLOG：借人頭「首置」港樓槓桿風險不遜97
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GS(14)@2017-01-23 07:42:42■在供應增加下，樓價可穩難升，但遇上突發事件，就容易急跌。 資料圖片
一個新盤開售，睇盡買家眾生相。根據地產代理負責人透露，柏傲灣首置客佔達七成，慈父慈母為囝囡畀首期當然見怪不怪，而部份是父母及投資者用「仔女名」買樓避15%辣招印花稅，更有揸住3間樓的80後炒家，用沒有物業的爸爸名義買樓避稅，當然唔係益老豆，遲下先轉返自己名。上有政策，下有對策。政府過去六年推出數輪辣招冀壓抑需求，早年被發展商回贈印花稅破解後，最新是各路人馬以「首置客」名義、攞盡折扣優惠買一手樓。如果去年是炒家的世界，今年就是所謂「首置客」主導的一年。
加辣出發點是好，希望趕走欠實力的用家，免爆破時攬炒。但辣招政策的後遺症，諷刺地是增加樓市槓桿，投資客用盡方法，借盡親戚家人首置名義、以折扣價入市，名義是首置、實質是炒家，繼續能借高成數按揭避逆周期措施。97至98年樓市爆破，元凶就是一人炒幾層樓，過度借貸，槓桿再槓桿。廿年後的今日，炒家表面上可能只揸住一、兩間，但實際是四、五間，借盡家人名義「攞人頭」，借貸的程度隨時媲美當年癲狂。稅務局有項數據，或者反映了槓桿式買樓的風險。2006年度，物業有一個擁有人的數目是約128萬個，物業有兩個擁有人的數目是82萬個。五年後，單人持有物業數目約增14萬個，至142萬，而聯名持有物業則增至83萬個。到了2016年度，物業有一個擁有人的數目增至160萬個，五年間激增逾18萬個，而聯名持有物業數目，同期減少至不足80萬個。
數字解釋了，聯名持有物業的業主，有部份人因應雙倍印花稅（DSD）等辣招，選擇退出原來物業，騰空名額用作首置身份以避辣稅。可以想像，去年末季DSD劃一15%加辣招數，將令聯名持有住宅（例如夫妻），剔走另一方的誘因加大。這樣被剔走的一方，可以首置身份、免辣招「上車」。整個家庭借貸槓桿，實際上可能加大了。過去兩、三個月，律師樓處理聯名轉單人等樓契生意，就較往年激增數倍，因此，真正「首置客」想上車，實際非並政府意願般簡單，單是聯名除名的潛在「首置客」，已經動輒數十萬人計，還不計炒家借盡九十後、甚至千禧後的子女名額，甚至是老一輩的額度。真正首置客欲買新盤上車，卻面對眾多「人頭客」，自然抽極抽唔中。加辣的後遺症，只是造就樓市繼續畸形。梁振英在最後一份施政報告分享一個「經驗」，「如果有一日，樓市重現97、98年嗰種情況，大家唔好再話當時嘅梁振英特首做得太多。」確實，經過數年積極批地及建屋，今明兩年始是供應漸多的年份，CY自然有種為他人作嫁衣裳的不忿。供應增，樓價可穩難升，但遇上突發事件，就容易急跌。聽完美國新總統特朗普的就職演說，民粹主義抬頭，這個世界未來四年注定不平靜。
股榮
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來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170122/19904833
財經評論：97年買愉景之命運
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GS(14)@2017-02-07 05:14:09■1997年荃灣愉景新城開賣盛況。 資料圖片
有評論認為樓市變態，但我認為買家最變態。所謂變態，不是指買家心理變態，而是近期新盤無論賣幾貴，仍然熱賣，港人的購買力好變態。例子之一是荃灣柏傲灣，半月加價逾一成，平均呎價由15,000元加到17,000元。柏傲灣，令我想起愉景新城。愉景新城是港人集體經典樓蟹回憶之一，1997年9月金融風暴爆發前的最高峯發售第三期時，平均呎價逾7,000元（當時以建築面積賣樓，換算實用呎價約8,400元）。之後樓市泡沫爆破，樓盤約一年後入伙，樓價已跌四至五成，買家無法上會觸發大規模撻定，據講約1,100個單位中，多達300伙撻定。至2003年，樓價累跌七成。20年後的今日，同一間發展商新世界，又在同一區賣樓，又同樣是樓市高峯，難免令人觸景傷情。柏傲灣選址愉景新城賣樓，地方依舊，但不同的是樓價更變態，比愉景新城貴足足一倍，呎價由約8,400元變逾17,000元。當年買入愉景新城97貨的買家，大部份不是一早撻定，就是中途止蝕。我找了愉景新城十個呎價最貴單位統計，有7個已在一年後撻定，另外兩伙於1999年及2008年平均蝕五成離場。能捱到今日只剩1伙，是12座一個頂樓連天台實用面積652方呎三房單位，97年9月以約730萬元買入，當年借390萬元按揭仍在供款中，但單位現已升值至約870萬元，較2003年跌至最低位不足200萬元，樓價反彈逾3倍。兩代樓市的高峯，大家癲法不同，命運會否一樣，只有上帝先知。97年樓市的癲，是因為沒有辣招，樓市任炒唔嬲，投資者盲搶樓。今日樓市的那種癲，是用家盲搶樓。以2016年為例，全年俗稱摸貨的確認人成交是零。但97年，全年摸貨成交逾萬宗。沒有人炒樓，理論上樓市更健康發展。或者可引用這代買家的一套買樓智慧，就是自住唔怕樓價跌。既然全部人都是自住，沒有人賣樓，樓價就不會跌吧。記者：朱連峰
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170207/19920075
政協港運城97貨淪銀主盤
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GS(14)@2017-02-08 22:11:26【本報訊】北角港運城有97貨淪為銀主貨。單位為1座高層D室，實用面積753方呎，3房間隔，銀主叫價1,280萬元，實用呎價16,998元。土地註冊處資料顯示，上述單位由兩人聯名持有，其中一人為楊華陽，1997年8月以851.8萬元買入。其後爆發金融風暴，至2003年樓價曾跌七成，兩人仍能捱過。該物業曾被多間銀行及財務公司釘契追債。有關業主疑無力還款，即使能捱過97年金融風暴、03年沙士及08年金融海嘯3個樓市巨浪，但單位最終仍淪為銀主盤。資料顯示，楊與香港奔達集團董事長，及泉州市港澳政協委員同名，料為同一人。
太古業主沽天巒蝕583萬
上水天巒再錄蝕讓，為納沙泰爾大道雙號屋，實用1,674方呎，剛以1,950萬元易手，呎價11,648元。原業主透過公司持有洋房，2010年向新地（016）以2,411.5萬元買入，持貨6年，連使費蝕約583萬元。該公司其中一名董事，為鰂魚涌太古城業主。未補價居屋則癲升，世紀21魏仕良稱，將軍澳和明苑A座高層4室剛售403萬元，呎價7,603元，創屋苑綠表價新高。同座低兩層4室，去年7月僅售329.8萬元，屋苑樓價7個月升22%。祥益黃肇雯稱，天水圍天盛苑F座高層8室售430萬元，貴絕天水圍綠表價。另樂富富強苑C座低層5室兩房戶，連地價售500萬元，呎價12,468元屬屋苑新高。原由重慶富商安晉辰持有的南區赫蘭道12號大屋，實用7,891方呎，去年底以約6.3億元賣殼易手。新買家現把洋房加價17%放售，市傳意向價7.4億元，呎價約9.4萬元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170208/19921314
97樓災曾連環蝕讓 曾志英忠告：有四成首期才上車
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GS(14)@2017-03-02 10:21:29http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6903&issue=20170302
【明報專訊】過去一星期不論市場及官方公布的樓價指數均創歷史新高，個別專家更預測樓價在今年可再升兩成至三成。雖然升市莫估頂，惟前車可鑑，曾經歷1997至2003年樓價大跌七成、期內連環蝕讓多個住宅的曾志英接受專訪親述當年經歷及提出忠告，值得參考。他分析，與1997年「塘水滾塘魚」由港人持有多個單位的情况不同，目前港樓業主不乏海外及內地實力投資者，持貨力強勁，加上港美息口今年料難大升，預測樓價短期仍易升難跌，即使調整，幅度僅介乎10%至15%；他建議年輕人若有自住需要，儲夠四成首期就可上車。
明報記者 葉創成
樓價近日升至歷史新高，相信不少無殼蝸牛想上車，有樓一族也考慮多買一層追逐升浪。惟曾志英透露，他在1990至2001年的12年期間，由買樓到炒樓先甜後苦，高峰期持有4個物業後，被迫在低潮時悉數賤價而沽，正是輸錢皆因贏錢起。
曾志英回憶道，他在1990年以約100萬元買入大埔新達廣場500多方呎（建築面積‧下同）樓花單位，之後搬入自住，1996年初再以300萬元買入上水奕翠園千呎單位樓花，原擬「細屋換大屋」，惟其後樓價升勢凌厲，數個月後該樓花已升值至400萬元，他亦趁高沽貨獲利。100萬元的炒樓收益落袋後，當時曾志英心想：「原來錢係咁容易賺。」於是跟着1年多時間內，他斥資逾1000萬元先後買入新達廣場700多方呎單位、麗港城約1000方呎單位及藍田某居屋屋苑500方呎單位，並且全數只付一成首期、借九成按揭，高峰期擁有4個住宅單位。
96年炒樓花賺百萬 高峰擁4單位
當中，曾志英除了「細屋換大屋」搬入新達廣場700多方呎單位自住外，其餘3個單位均作出租，希望由「租客幫手供樓」。
上述招數，若應用於1990至1997年上半年的本港經濟繁榮期，無疑行得通，因為當時租金升幅較按揭供款升幅快；惟事與願違，1997年下半年爆發亞洲金融風暴，本港經濟漸走下坡，租金開始下跌，由於本港實行聯繫匯率，港息跟隨美息上調，按揭利率曾高達10厘，持有物業收租已不足以支付供樓開支，曾志英回憶說：「當年我供樓真係供到索晒氣！」
更可怕的是，由於曾志英在1996至1997年買入新達廣場、麗港城及藍田居屋等大單位時只付一成首期，其後樓價大跌，有關物業已資不抵債，他亦淪為負資產，最後被迫低價拋售有關物業，再「補錢」向銀行償還差價。至2001年美國發生「9‧11」事件，紐約世貿中心被飛機恐襲，他年底亦沽出1990年買入的新達廣場細單位，套回百多萬元現金，無樓一身輕。
金融風暴後淪負資產 賣樓還債
1990年至2001年的12年，曾志英由購買自住物業，到有3層樓出租，至經歷亞洲金融風暴後被迫逐一賣走4個物業，他今日回想起來仍然不無唏噓，「如果有能力的話，當然希望盡量都繼續持有磚頭，因為如果持有到今日就發達啦！但大家也記得本港地產市道於1997年出現高峰後每况愈下，一直去到2003年才見底，連衰6年。當時大部分香港人亦好悲觀，所以我亦一間一間把物業賣出去」。
不過，不幸之中有大幸，曾志英於1999至2001年分批沽清4個物業，得以保留實力，令他在2003年SARS期間樓價跌至谷底時，以400多萬元購入大埔半山區豪宅屋苑1400方呎單位，「SARS時市民出街要戴着口罩，有些人更連街都不敢出，樓價當然大跌啦！但我當時反而覺得這是機會，因為原已租住大埔半山區屋苑，住得好舒服，發展商減價促銷貨尾，400多萬元除可買入住宅加車位外，更額外多送1個車位。我心想與其每月付2萬多元租金，不如拿40多萬元出來做首期，再借九成按揭買入新樓，因為這樣的話，原有租金亦足夠供款有餘」。
SARS撈底買大埔豪宅 至今升值2倍
曾志英2003年買入該大埔豪宅單位後，不久在亞洲電視主持財經節目「曾Sir 28 Show」，迎來個人賺錢的黃金5年，期內還清所有樓按，之後亦居於該豪宅至今。
他說：「我除了在SARS撈底買樓外，亦主動出擊聯絡亞洲電視新聞部的主管，成功開創早上主持財經節目的先河。SARS後本港經濟復蘇、股市興旺，我靠該節目建立到自己的事業，亦首創成立粉絲俱樂部開投資講座，帶粉絲去旅行，最遠去過西藏，過程中搵到少少錢。2007年底曾Sir 28 Show完成歷史任務，我亦一直處於半退休狀態至今。」
根據地產代理的數據，曾志英的大埔豪宅單位現已升值至逾1200萬元。2003年SARS後樓價大漲小回累積近4倍，期間有膽色加按買樓的話，發達者大有人在，惟曾志英坦言，經過1997年亞洲金融風暴一役，已「不敢在物業投資上太勇」，對現狀心滿意足，過去10多年一直沒有再買樓。
息口仍低 樓價最多跌15%
曾志英SARS期間成功撈底買樓退休無憂，他給現計劃置業者一些建議。他認為，即使樓價近日已創歷史新高，惟今年內料仍易升難跌，「現已處於歷史高位的樓價仍可以升，我覺得要考慮兩大因素，首先，2008年金融海嘯後全球央行先後推出量寬（QE）措施以今，銀紙只會愈來愈多，不會愈來愈少，環球資金需要搵出路，作為國際城市，本港的房地產是投資佳選。第二，隨着2015年8月人民幣開始貶值，內地資金不斷南下，近日中資機構亦以高價投得啟德及鴨脷洲地皮，這些項目在3至5年落成後，樓價會升至哪一水平呢？即使我保守一點，樓價不升，我覺得大跌的機會很低，下跌10%至15%已是極限。因為目前本港按揭利率僅約2厘，市場料美國聯儲局今年加息2至3次，即使本港照跟，按揭利率也不會升至3厘，與1997年的10厘比較相差很遠，不足以推冧樓價。」
綜合上述分析，曾志英認為，本港樓價中長線仍線睇升，建議有能力供樓的年輕人，若已儲夠四成首期現仍可上車買細價樓，「年輕人若買入400萬元以下的細單位，不論靠自己或家人籌夠四成首期後，只需向銀行再借六成按揭240萬元，未來30年每月供款低於1萬元，不難負擔。至於向按揭證券公司或發展商借二按，令按揭成數增至九成，我就不鼓勵了，因為二按息率較高，而且假若樓價下跌10%至15%，他也會淪為負資產」。
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2017-03-02 10:22:04http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8026&issue=20170302
【明報專訊】曾志英去年開始為日本某大集團銷售東南亞樓盤，當中他最看好柬埔寨首都金邊樓市的前景，「柬埔寨過去兩年經濟均按年增長7%，在東盟十國中增長數一數二，因為該國人口平均年齡只有27歲，年輕勞動力充裕，一般工人月薪低於300美元，在製造業方面有成本優勢。更重要是，柬埔寨經濟正由工業轉型至地產及投資拉動，日本資金如豐田車廠及Aeon超市近年已在當地投資多個大型項目，令金邊現恍如一個小日本；而向來與柬埔寨關係友好的中國，亦在急起直追，中資財團最近已在金邊拍板投資多個大型項目」。
百萬港元可上車
據曾志英介紹，金邊舊城區的面積較細，約相等於尖沙嘴、佐敦、油麻地及旺角的總和，供應緊張，目前樓價約相等於每方呎2500港元。至於他正為日本某大集團銷售的樓盤，位於金邊機場旁邊的新城區，樓價每方呎不足2000港元，而且以100萬港元買500方呎單位送車位，「有些人覺得金邊是20年前的深圳，未來樓價可以大升；我認為若本港投資者近年在樓市升浪賺到大錢，可以將部分資金轉為投資於金邊住宅，分散風險」。
[名人樓市論壇]
97蚊變2900萬受欺凌22歲仔靠計數變賭神
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GS(14)@2017-04-04 08:59:19英國倫敦一名22歲小伙子從小喜歡計數，雖然讀書時因有數學天份而飽受欺凌，如今這卻成為他的賺錢武器－－靠數理知識及分析能力玩德州撲克，4年間就將10鎊（約97港元）變為300萬鎊（約2,900萬港元）。卡雷爾（Charlie Carrel）將數學天份用在賭德州撲克上，研究撲克多年後，18歲時在網上賭場以10鎊小試牛刀，一直順風順水。他知道可靠此賺錢，於是將所有精神及時間都投放在德州撲克上，試過連續8個月日玩16小時。「我在社交生活上本有更好的選擇，但我認為德州撲克可能是個很好的機會，它可改變我的人生，包括朝九晚五的工作生涯。」他後來轉戰現實撲克比賽，在技巧、天份加上懂得在賭牌時隱藏情感，繼續賭場得意，曾在歐洲撲克巡迴賽（European Poker Tour）決賽贏得100萬鎊（約974萬港元）。雖然已是千萬富豪，但他沒打算要豪使豪買，他聲稱：「我有賺錢慾望是想為這世界做點好事，我知道錢有多麼的重要，並知道可以聰明地運用它。」卡雷爾不捨得花錢買超級跑車，但就樂意請好朋友一同度假，「我常和自己及朋友說，如果我贏大錢就請他們去荷蘭阿姆斯特丹，那是我遇過最瘋狂的旅程，為了回憶一切都值得。」英國《太陽報》/《每日鏡報》
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170403/19978810
97金融風暴失200億大劉：點會唔怕輸
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GS(14)@2017-04-08 19:39:49■大劉投資生意快狠盡，於商界40多年，曾經歷順流逆境。
【劉鑾雄講大劉】【連載系列之九 果斷轉型】劉鑾雄（大劉）於40年前由做風扇廠起家，至今財富估計有1,200億，躋身成香港十大富豪，多年來他從商之路經歷過高低起跌，日前他接受本報獨家專訪時坦言：「我絕對唔係一個成功嘅富豪。」
■大劉在秀樺面前，盡顯一臉慈父模樣。（版權所有．嚴禁盜用）
■大劉與甘比所生的細仔仲學攬實爸爸，果然孻仔孻心肝。（版權所有．嚴禁盜用）
■96年，大劉以超過36億將中環娛樂行賣給希慎。資料圖片
天文數字買機器
大劉後生做生意開風扇廠時已見膽識，別人最大的風扇廠用6萬呎廠，他夠膽投資買4、50萬呎廠房：「投資機器先係天文數字，用咗3、400萬成本開間工廠，總投資超過2億幾，高峯期工人約有萬幾人，投資咁大冇回頭路一定要去。」當年大劉的風扇廠一年賺幾億，更是全港唯一一間廠房有美國安全資格，所以定單接不停，令大劉儲得第一桶金，不過經營了6、7年，因純利由每年幾億跌至2、3%純利，他即果斷轉投地產及金融業生意，於96年以超過36億元高價將娛樂行賣給希慎，但於97金融風暴一鋪輸清。染指金融、外國債券的大劉，上落贏錢注碼高達5,000萬到1億美金，他笑言：「我點會唔怕輸啫！你估我打得呀！不過一個人食得鹹魚抵得渴，去賭場賭錢都唔會包贏，贏錢全憑自己經驗判斷！」投資多年，大劉曾於97金融風暴輸200億，不過在08年環球金融海嘯時，把握在雷曼爆煲前急流勇退套現不少資金，之後再大肆出擊獲利，令他贏了400多億。
「健康係最大財富」
提到外界指大劉身家被低估時，他表示不敢評論：「我絕對相信頭嗰20個身家係俾人低估咗。」大劉坦言年紀漸大，心境亦有轉變：「中國人有句說話『健康係最大財富』，真係啱嘅，俾你賺幾多嘅錢，但如果過兩日就拜拜，咁又有乜意思？錢有機會就搵，但唔需要刻意，都已經夠食夠着，唔需要去爭做第幾富豪，我要引述好多人講『我心中富有咪得囉！』」採訪：陳月媚攝影：陳俊強
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170407/19982173
經典蟹貨變「復活王」嘉湖高97價五成
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GS(14)@2017-04-17 07:14:38【地產專題】樓市瘋狂，97年蟹貨也變樓王。今年是香港踏入回歸20周年，一批曾經歷1997年金融風暴洗禮的蟹貨盤，大部份已返家鄉。回顧全港五大經典蟹貨屋苑，只有深井浪翠園仍未「復活」，其餘已返家鄉，呎價已升破1萬元的天水圍嘉湖山莊更成為「復活王」，現時樓價較97價貴近五成。記者：朱連峰
要樓價跌回「97價」，看來是不可能發生。因為自1997年爆發金融風暴以來，即使經歷2003年沙士及2008年金融海嘯，過去近20年整體樓價累升八成。差餉物業估價署的全港私人住宅樓價指數，1997年10月最高位指數為172.9點，但至今年2月，指數已升至312點。
平均呎價見$9,529
多個蟹貨屋苑亦已返家鄉。本報以五大經典97蟹貨統計，除了深井浪翠園仍未「復活」外，即平均呎價仍低於1997年最高位，其餘四個屋苑包括嘉湖山莊、深井豪景花園、荃灣愉景新城及北角港運城已返家鄉。當中嘉湖山莊成「復活王」，現時平均呎價升至9,529元，較97年7月最高位的5,736元，有近50%升幅。其餘4個屋苑，升幅亦有兩至三成。嘉湖山莊當年賣出的最貴1伙麗湖居頂層複式，1997年7月以1,085萬元易手，業主至今仍持有單位，現估值約1,300萬元，較97價高近兩成。代理指，屋苑目前400萬元內放盤僅兩間，全為1樓兼連租約兩房單位，最平為賞湖居1座極低層戶，連租約叫價380萬元。若以中原統計的傳統10大屋苑計，截至3月底，樓價已大幅超越1997年7月最高位﹔沙田第一城樓價升幅最勁，上月平均呎價升至14,275元，不但自去年11月政府加辣後再升逾4%，與97年高位比較，升幅更逾九成，成為過去近20年的10大屋苑「復活王」。沙田第一城近年樓價喪升，近日兩房單位造價更已衝破500萬元，但在1997年，屋苑細戶最貴不過「三球」。當年炒得最貴的24座中層H室，1997年1月以197萬元轉手，8個月後再度易手，但樓價已炒高至262萬元，其後樓市爆煲，至2004年5月，單位以「半價」賤賣，僅售122萬元，業主持有單位至今，單位現值約480萬元。
太古城較97價貴82%
至於鰂魚涌太古城及荔枝角美孚新邨，現時樓價亦較1997年高出82%及76%。當年金融風暴爆發前，炒風如何熾熱，10大屋苑的平均實用呎價仍未達「5位數」，但今日該10大屋苑，只剩沙田第一城及嘉湖山莊的平均呎價低於1萬元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170417/19991960
債務重組專家 97年入市輸光汲取教訓 黃嘉錫：樓價已瘋狂 勿借錢置業
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GS(14)@2017-04-20 09:44:21http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1575&issue=20170420
【明報專訊】黃嘉錫律師事務所創辦人黃嘉錫曾在1997年買入大量物業，經歷其後6年樓價大跌七成的「樓災」，對高位買樓成為負資產後被迫蝕讓、輸光身家的慘痛教訓記憶猶新。他接受訪問時表示，目前本港新盤呎價普遍逾2萬元，明顯已超越本港居民的負擔能力，甚至接近瘋狂水平，建議準買家現時須有充足現金、即可不借按揭才好買樓，否則若日後樓價掉頭大跌，隨時淪為負資產。
明報記者 葉創成 攝影 劉焌陶
黃嘉錫於1997年樓市高峰期曾持有多個物業，惟當年第四季亞洲金融風暴席捲香港，本港樓價隨即大跌，他回憶20年前大起大落的經歷，恍如昨日事歷歷在目，「1997年買樓的時候，我已經是律師行合伙人，收入非常好，一個月可搵數十萬至百萬元，有錢可以投資什麼呢？買股票驚自己不在行，買磚頭是很正常，以為也是很安全的投資。當時我買樓已經算是保守，付足三成首期，心想放租由租客代為供樓，若然不夠，我每個月補貼幾千至一萬元，補貼幾間亦只需數萬元而己。而且當年樓市很興旺，回歸前大家都唱好，想不到回歸後幾個月已開始冧市，我記得『十一國慶』時我在北京旅行，其間聽到亞洲金融風暴已殺到本港，揸重物業的我已被嚇窒」。
97年月入數十萬 揸重物業突成負資產
1997年10月外資狙擊港元，金管局須大幅加息捍衛聯繫匯率，本港經濟步入衰退，樓價亦大跌，令黃嘉錫淪為負資產。更要命的是，每月供樓利息開支大升，但物業續租時又須減租才可租出，加上旗下律師行生意亦減少，令黃嘉錫原本以個人收入貼錢供樓的如意算盤打不響。結果，他於2000至2001年沽出物業止蝕離場，並且一家幾口由渣甸山豪宅搬去天后不足千呎的單位，經歷人生的低潮，他表示：「在1993年，我年僅30年歲時已開設自己的律師行做老闆，但1997年錯誤的買樓決定，令我輸光所有積蓄，並且成為負資產，這對我來說是一個很大的教訓。」
當然，在1997年高位連環買樓的，並不止黃嘉錫一人，亦包括不少公務員、醫生、教師、律師及銀行家，隨着其後數年樓價大跌，他們亦一樣成為負資產；這些專業人士無力負擔每月沉重的供樓開支，部分選擇向銀行借高息私人貸款以解供樓燃眉之急，最終舊債新債均無力償還；惟他們若宣布破產的話，可能會被降職甚至辭退，承受重大壓力，更有不少人因此走上自殺之路。
創立債務重組業務 助欠債者分期還款
身歷樓價大跌之痛的黃嘉錫，於2001年亦看到上述社會問題，故成立以自己名字命名的律師行，為負資產者與銀行洽商個人自願安排（Individual Voluntary Arrangements、下稱IVA），給予面臨破產之人士另一個選擇。債務人可向債權人提出IVA還款建議，透過法庭聆訊申請臨時命令，並需要總欠債金額75%的債權人通過。當債權人通過還款建議後，IVA 便正式實行。債務人可在定期、定額、定息的情况下清還所欠債項。黃嘉錫解釋：「當年我發明IVA為負資產者債務重組，舉例說，某人本來欠債500萬元，年息20厘，無力償還需要破產，便會被銀行收樓拍賣後抵債；但我與銀行磋商，勸銀行不要逼死該客戶，讓他可分100個月、每個月償還5萬元，並且將利率減至5厘。銀行最初也不願意接受，認為應根據合約精神行事，但最後銀行也接受了，我覺得銀行考慮到社會責任，而且若把大量物業收回後，再以銀主盤方式在市場推售，樓價一定會進一步大跌，對各方面也非好事。」
在2001至2009年期間，黃嘉錫在各大媒體鋪天蓋地賣廣告宣傳IVA理念，廣告開支數千萬元，他亦由此打響名聲，並處理了近9000宗IVA個案，市場佔有率逾五成，賺取數以億元計的債務重組費用，其後亦再次買樓，目前家住紅山半島豪宅，堪稱「從邊度跌倒就邊度企返起身」。另外，黃嘉錫估計，在他近9000名IVA的客戶中，有1000至2000名由此保留了自住物業，部分亦持有至今，與他一樣享受到2008年金融海嘯後樓市大漲小回的升浪。
[名人樓市論壇]
2 :
GS(14)@2017-04-20 09:51:59http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2137&issue=20170420
【明報專訊】雖然黃嘉錫是近年樓價升浪的受惠者，但他認為，目前500方呎新盤售價逾千萬元，呎價逾2萬元，很明顯已超越一般港人的購買能力，他是次接受訪問，主要目的是希望擬置業者三思而行，不要重蹈他自己及其他人在1997年高位買樓的慘痛經歷。他表示：「買樓並非錯事，亦可以是很好的投資，但入市的時機很重要，不要在每個人都唱好時，你才『仆個頭埋去』；還有，你一定不要高估自己的還款能力，避免借太多錢去買樓。」
不要人人唱好時入市
黃嘉錫總結說，目前樓價去到不合理甚至瘋狂的水平，只有可以「一炮過」付清樓價，不需要借按揭置業者，才有資格買樓，「我自己的想法是，現時我不會借錢買樓，除非我自己有現金才會買樓。假如我的子女要結婚希望買樓，我會勸他們想清楚自己是否供得起；若子女問我借錢或希望聯名買樓，我也不會借，否則日後樓價大跌成為負資產，豈非大家攬住一齊死？」
[名人樓市論壇]
3 :
GS(14)@2017-04-20 09:52:18http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2308&issue=20170420
【明報專訊】黃嘉錫會考及高考均成績優異，1986年畢業於香港大學法律系，是同年代的「天之驕子」；雖然1997年高位買樓慘遭滑鐵盧，惟他於2001年起透過提供IVA（負資產者與銀行洽商個人自願安排）服務，幫助其他負資產人士渡過困境，自己亦再次累積可觀財富。
在黃嘉錫1986年港大法律系畢業的同窗中，不乏社會名人，當中包括律政司長袁國強、刑事檢控專員楊家雄、港大法律系副教授戴耀廷及《明報》前總編輯劉進圖等。
黃嘉錫表示，當年港大法律系只有80名畢業生，經過逾30年的事業發展，自己與一班同班同學均去到事業上的高峰，「除了較出名的幾名同學外，我有很多同學已經是法官、御用大律師、資深大律師，因為大家已經53歲、54歲，作為專業人士，不論在政府或私人機構均應該去到頂層」。
[名人樓市論壇]
4 :
ng caddy(36072)@2017-04-21 22:36:17又會三篇一齊
5 :
GS(14)@2017-04-22 07:21:29他是同一個訪問
陽明97貨近10萬租出
1 :
GS(14)@2017-05-04 09:12:36http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1861&issue=20170504
【明報專訊】南區陽明山莊錄大額租賃成交。利嘉閣分行經理梁志偉透露，陽明山莊9座中層57室，實用面積2,157方呎（建築面積2,764方呎），3房連3套房間隔，以9.8萬元租出，折合實用呎租45.4元（建築呎租35.5元）。業主1997年6月以約4,138萬元買入，租金回報約3厘。
泓景臺2房租1.82萬 呎租37元
另外，西九四小龍之一的荔枝角泓景臺，剛錄2房租賃成交。美聯分行首席高級營業經理鄧偉傑表示，泓景臺3座高層D室，實用面積492方呎（建築面積678方呎），2房間隔，獲同區客承租，以約1.82萬元租出，實用呎租約37元（建築呎租約27元）。業主2004年3月斥資約235.5萬元購入，租金回報約9.3厘。
統計處：樓價較97高85%
1 :
GS(14)@2017-05-13 05:32:39【本報訊】本港住宅物業市場繼續熾熱。統計處最新公佈，去年12月至今年3月期間，本港住宅物業價格累計升4%，近月成交量亦由1月低位逐漸回升。單看3月份數據，整體樓價更比1997年高?時超出逾85%。
置業供款負擔率66%
政府過去多次為樓巿加辣，雖然壓抑部份住宅投資需求，但仍阻不到樓價持續上升。據資料顯示，本港首季置業供款負擔比率進一步惡化至66%，大幅高於過去20年平均數約45%，反映供樓負擔加重，市民購買力下降。署理政府經濟顧問歐錫熊昨日表示，本港住宅物業價格上升的原因眾多，例如利率改變、本港與環球經濟走向，以及供求等都會影響樓價。但他亦直言，香港樓市確實存在泡沫風險，但對本港何時會出現泡沫爆破則不予置評，僅稱現時樓價對大部份市民而言比較高，期望供應增加能令樓市轉趨健康。他又提醒有意置業的市民，應時刻留意市場風險，因美國加息、本港息口遲早會跟隨變化，加上政府表示未來3至4年，住宅供應量料陸續增加9.6萬個單位，上述因素均對樓市構成壓力。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170513/20019869
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