📖 ZKIZ Archives

過去幾年私樓落成量大減，加上息率偏低，令樓價大幅颷升。即使政府主動拍賣土地，相信未來幾年，私樓供應量仍難以滿足需求。

理 論上，政府是最大土地供應者，有能力操控土地供應去影響樓價。但事實上，土地拍賣和招標，只佔住宅土地供應的一小部分；其餘大部分的土地供應，來自地產商 修改地契、舊區重建，以及港鐵車站上蓋的發展項目。其中以港鐵所佔的土地供應比重最大，估計達到四成之多，兼且位處優質地段。

2006年4月，政府宣布兩鐵合併，合併方案包括港鐵向九鐵支付49億元，換取六個由九鐵持有和兩個由政府持有的物業發展權。另外，港鐵取代九鐵作為政府的代理人，負責發展西鐵沿線物業用地，並可收取相當於利潤的10%或者總銷售收入的0.75%作為代理費用。

未 合併前的地鐵公司，受惠於九七回歸前地產市道暢旺，可以從物業發展中取得巨大利潤，去補貼鐵路網絡的擴展。九七回歸後地產市道持續低迷多年，樓價大挫，這 個以地產發展補貼鐵路發展的模式，其持續性開始出現問題。港鐵於是要求政府直接注資，更透過吞併九鐵，攫取大量土地的發展權和代理權，成為一手物業市場的 支配者。

港鐵若擁有土地的發展權，要先向政府商討和繳付地價，才可以與地產商合作將土地發展成商用和住宅物業。政府計算地 價時，會參考同區樓宇的售價。由於地價未有反映樓盤處於鐵路上蓋的優勢，故此港鐵支付的地價往往低於市價，變相以公帑補貼港鐵牟利。倘若政府收回港鐵的物 業發展權，將鐵路上蓋的土地公開拍賣，會令新樓供應較為穩定，亦可避免港鐵從中取利。港鐵在合併時取得的八塊土地，其中四塊已發展成住宅物業和出售。這四 個位於沙田地段的樓盤，包括沙田御龍山、烏溪沙銀湖‧天峰、車公廟溱岸8號和大圍名城，每呎地價由999元至3,753元。若考慮到發水至少兩三成，每呎 地價實際介乎800元至3,000元左右。政府以筍價批地給港鐵建樓，但港鐵及其合作發展商售樓時卻收足市價，開售價往往逼近一萬元一呎，兼且有大量單位 出售給內地富豪，任由單位長期空置，浪費社會寶貴資源。

港鐵以高價出售手上單位，政府於是調高補地價金額，結果導致多次因 發展商出價過低而流標，待政府調低地價後港鐵才再招標。自從2006年4月政府宣布兩鐵合併後，便先後有四個大型物業發展項目出現流標，當中包括荃灣西站 （七區）、南昌站、荃灣西站（五區）和大圍站，涉及住宅單位超過一萬個，嚴重影響未來的房屋供應。港鐵為了爭取更多物業發展利潤，除了要求合作發展商提高 分紅比率外，還出資發展物業，增加公司的負債和經營風險。港鐵決定是否接納發展商的標書，以及出售物業時，主要考慮公司的商業利益和公司高層的花紅，沒有 責任去穩定樓宇供應和價格。由此可見，政府透過控制西鐵車站上蓋的發展，與港鐵在一手樓市場佔有主導地位，有能力操控供應和價格。政府和港鐵這種特殊關 係，直接間接製造樓市泡沫，惹來民怨。

林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（http://www.livingword.edu.hk）作者網誌 - lampunlee.blogspot.com

去年紅隧的流量已跌至平均每日118,213架次，較2011年下跌約2%，較2006年的高位123,866架次，下跌近5%。而去年東隧和西隧的流量則穩步上升，東隧平均每日流量突破70,000架次，較2011年升近2%，西隧更突破60,000架次，大幅增長6%。

由此可見，駕駛者在考慮各條過海隧道的收費、行車距離和時間（包括等候時間）所涉及的燃油費和時間成本後，已自行作出分流。紅隧擠塞嚴重，促使個別駕駛者轉用東隧或西隧。東隧和西隧去年每日總共多了近5,000架次車輛使用，而紅隧則少了2,000多架次車輛使用。

前文提到，除非西隧承諾在試驗期間凍結收費，不然任何「紅加東減」的分流方案，效果都十分有限和短暫。紅隧大幅加價後，西隧肯定馬上跟隨，抵銷紅加東減的效果。此外，東隧每日平均流量已超過70,000架次，去年11月每日更超過74,000架次，距離78,000架次的設計客量不遠。紅加東減的方案，不單向東隧輸送巨大利益，還導致東隧變得更加擠塞。

故此筆者反對紅加東減的分流方案，應該留待至2016年收回東隧專營權，政府同時擁有紅隧和東隧時，才推出分流方案。政府若希望每日減少大約4,000架次車輛使用紅隧，反而應該主動向西隧進行商討，看看能否尋求「雙贏」方案，不應以西隧連接道路已經擠塞為由而不考慮「紅加西減」的方案。

香港的私家車車主養車的費用極其高昂，不計車價，只考慮牌費、保險費、停車場收費、燃油費及維修保養費，每月至少6,000至7,000元，試問又有多少車主會因為政府增加紅隧每程收費五元或十元，而願意轉用東隧？現時每日大約43,000架次私家車使用紅隧，38,000架次使用東隧，並沒有出現車流嚴重不均的情況。相反，由於的士使用三條過海隧道的收費差距極大，紅隧收10元（加10元回程費），東隧收25元（加15元回程費），西隧收50元（加15元回程費），這自然鼓勵的士乘客選用紅隧，以節省隧道費用。東隧和西隧每日約有15,000至16,000架次的士使用，而紅隧每日的使用量則超過31,000架次，差不多是東隧和西隧的總和。以市區15,250輛的士計算，每日每輛的士平均使用東隧及西隧各一次，使用紅隧兩次。現時使用三條過海隧道的的士回程收費是10至15元，僅足夠支付紅隧的費用；故此一些沒有載客的的士選用紅隧，加重紅隧的負荷。政府若希望縮短紅隧的車龍，避免紅隧車龍影響附近交通，實應考慮調高紅隧的士收費，將額外收入用作補貼的士使用西隧。

去年三條過海隧道的士流量每日平均是63,329架次，為三間隧道公司帶來150多萬元收入，平均每程收費約25元。在維持總收入不變的原則下，政府可考慮調高紅隧的士收費至25元（加15元回程費），與東隧睇齊；並和西隧商討，將的士收費由50元調低一半至25元（加15元回程費），由政府負責補貼收費差額。當三條過海隧道收費劃一後，的士乘客和司機便按本身的位置和需要去決定使用哪條隧道，不會因紅隧收費偏低而扭曲選擇。現時市區的士每分鐘等候時間為1.5元，一小時不過90元，相信的士司機也不願意浪費時間使用紅隧過海。的士過海劃一收費25元（加15元回程），可鼓勵乘客改用西隧或東隧，節省的士司機等候時間，方案可望較容易得到的士業界的支持。

林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（http://www.livingword.edu.hk）作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com

韓國熱潮方興未艾，連護膚品也大行其道。早前有朋友在facebook向記者推介一間韓國護膚品水貨店Jan Beauty，零售及批發不少熱門品牌產品，售價更貼近韓國當地的零售價。出於職業本能，記者直接跑去其觀塘總店，找老闆做訪問。

出乎意料地，老闆高權進（阿高）是個兼營金屬原材料生意的中年「麻甩佬」，對護膚品一竅不通。Jan Beauty○九年開業後，阿高先後找來只有二十出頭的劉學欣（Joyan）及陳家恩（Pat）做左右手。已是生意老手的阿高，負責把關睇數，將做生意最緊要鬥快及控制成本的道理用諸水貨店，兩位女將則做前鋒，負責分析潮流及入貨。一一年，公司在旺角開設分店，生意暢旺，兩店月賺二十五萬，最近再於屯門開分店。所以說，用對方法，門外漢不代表會「輸蝕」。

上週六，本刊請來經營美容產品生意的袁彌明（Erica），到觀塘總店，與老闆阿高交流生意心得。Erica巡視一圈後，拿起一盒護膚品，直言：「佢標榜用唔少天然材料，但睇真鱓都有化學成分，我唔會用。」Erica低頭看產品價錢，這時老闆阿高走上前打招呼，她即語氣稍客氣地補充：「唔係個個好似我咁覑重成分鮋，何況百幾蚊就有交易，韓國品牌又多綽頭，飱晒年輕學生用，個個都負擔到。」

據記者在旺角中心的門市觀察，前來購物的客人的確以學生及年輕OL為主。她們大多是近年才棄用歐美、日本牌子，轉用韓國護膚及彩妝產品。「唔使二百蚊就有交易，平得鈬又有效果，好多朋友都用呀。」剛購入一瓶面霜的陳小姐說。Jan Beauty食正韓風，以比香港專門店便宜約兩成做賣點，加上入貨快，俘虜不少年輕客人。但原來，這盤生意剛開始時並非一帆風順。

入錯貨 蝕足半年

Joyan是公司第一名員工，她指開業頭半年，曾因入錯貨，每月蝕足兩萬元。「最初淨係識引入MISSHA、SKINFOOD呢鱓大品牌，雖然係好受大陸人歡迎，但佢懐只會去專門店買。」再加上，莎莎、卓悅亦有售賣MISSHA的水貨，令Jan Beauty在售價上沒有優勢，最終要改為主打平價產品。「以為夠平就引到人來買，入晒二百蚊樓下鮋貨，包括幾蚊塊鮋Dermal Mask。」很快又發現「捉錯用神」，「女人其實好捨得俾錢買護膚品，質素一定行先，唔可以一味靠平，只要俾佢覺得平過專門店就得。」Joyan解釋。屢敗屢戰，最終拍板中價而又較受年輕人歡迎的innisfree、TONYMOLY等牌子，終於留到客，但入貨同樣要小心：「以為入晒該品牌鰠韓國熱賣鮋產品就得，點知部分產品根本唔適合香港人肌膚，好似innisfree鮋eco science系列，客人覺得太潤，結果滯銷要坐貨。」自此，公司出動總店及門市近十名員工，齊齊試貨辦，試完才正式入貨。發現客人受落後，阿高即提高入貨量以獲得更大折扣，降低入貨價，並由空運改為船運，大大減低成本，終令生意轉虧為盈。

棄廠改找分銷商

開業時，Joyan曾在韓國住一個月，搜羅入貨途徑。有次去到距離首爾約一小時車程的批發市場，卻有意外收穫。「Etude House有間專門店開張，有個店員係中國留學生，幫我同老闆溝通，先知道郊區鮋專門店大多係特許經營。」Joyan指，老闆知道她要大量入貨，即指可以零售價八折的價錢供貨。「佢都要跑數，仲介紹個負責海外批發鮋分銷商俾我，一直同佢懐拿貨到依家。」Joyan指，與分銷商合作日子愈長，入貨折扣愈大。「韓國人做生意講信任同合作關係，依家鮋入貨價比初時平鰦一、兩成。」不是向廠商直接入貨的折扣更大嗎？Pat即搖頭補充：「廠商俾鮋貨質素參差，又冇獨立泡泡袋裝住運過鈬，十件貨有兩件損耗，又唔認賬。」向廠取貨可再便宜百分之三至四，但部分廠商要求客人購買王牌產品時要「打包」購入其他冷門產品，Joyan續道：「分銷商唔會要求你咁入貨，靈活好多。而且廠商係接訂單先起貨，貨期甩得好緊要。」試過答應一星期供貨，卻拖至兩個月才到貨，令他們大失預算。這方面，做金屬材料批發生意的阿高最清楚：「一冇貨俾客，佢就會去第二間買，所以貨源穩定好緊要。」平日，韓國船期很難預算，「佢懐儲夠一櫃先運來，你無得計。」另外，每逢中秋、農曆新年，韓國廠房休息，供貨特別緊張。因此，行家經常出現斷貨問題。「每一季鮋熱賣產品，或每逢韓國節日前，我都會加大入貨量，拿多二十萬去買貨。因為咁，搶走行家唔少客。」阿高指，如果有產品斷貨十五日以上，他會叫供應商用零售價空運部分貨來港，「寧願賺少鱓都要留住個客。」

狙擊專門店

近年，其他水貨商主攻innisfree、ETUDE HOUSE及TONYMOLY等三、四個熱門牌子，阿高於是增加店內品牌數量至十七個，並主打其王牌產品。「例如It's skin鮋蝸牛產品、innisfree鮋綠茶系列及banila co.鮋化妝品。」Pat如數家珍道。另外，Jan Beauty亦會大膽售賣韓國熱賣、但香港未有的新品牌。「我懐率先引入Sooae鮋蝸牛面膜，後來屈臣氏都有賣，要睇實佢鮋價位，佢一減價我懐都要減，一定平過佢三至五蚊。」Joyan道。去年，佔公司生意額近三、四成的ETUDE HOUSE，高調進駐旺角。Joyan指有利有弊：「護膚品我懐平一至兩成，會員仲有折扣，生意多鰦，但佢鮋彩妝產品價位低，一支指甲油十蚊，我懐水位得番一成，顏色又唔夠佢齊，根本冇得賺。」因此，Jan Beauty引入同樣賣包裝的彩妝牌子banila co.取代。

專人追蹤韓星

不少客人是韓星粉絲，老闆阿高便指派熱愛韓國流行文化的店員Angela，留意韓星消息，她拿起手機展示道：「有個apps叫『韓星網』，有齊佢懐鮋最新動向，仲係中文版！」另外，她每日都會留意各大品牌的官方網站，「韓星代言係一件大事，YouTube會有好多宣傳，佢懐仲會鰠twitter分享自己用鰦咩產品。」Angela說。現在阿高只會用公司賣的洗頭水，對護膚品仍一問三不知。他指當初「撈過界」只是「逼上梁山」。「有個朋友話識得愛茉莉太平洋（韓國第一大護膚品集團，擁有雪花秀及LANEIGE等品牌）鮋韓國老總，可以平價入貨。」最後朋友只找來一個不知名的聯絡人與阿高談生意，他直覺信不過而放棄。「但我應承鰦俾貨一鱓生意客同朋友，唯有叫人鰠韓國買水貨返鈬交貨。」阿高見水貨有價有市，便成立Jan Beauty。Joyan原是他金屬生意的員工，後來再聘請曾在韓國留學半年的Pat。現在，Joyan和Pat掌握貨源命脈。記者問阿高有否擔心兩女跳槽或另起爐灶，他放心道：「佢懐人工過兩萬，半年派一次花紅，仲唔止一個月添。收入咁穩定，跳出去好大風險。」阿高指她們參與度高，反而明白這盤生意有不少變數，並非穩賺，他笑說：「未來公司上軌道後，我會送股份俾佢懐。」另一邊廂，Joyan和Pat亦立即表明忠心：「難得有咁多鮋機會去試，梗係學№先，做老闆要好大筆資金，依家真係冇諗過。」

五大暢銷產品

開業資料10/09 ※

租 金：$40,000訂 貨：$300,000雜 費：$10,000總投資：$350,000

營業資料2/12 *

營業額：$1,400,000租 金：$140,000入 貨：$800,000人 工：$177,000△雜 費：$32,000盈 利：$251,000※只計觀塘門市開業資料*觀塘及旺角兩間門市總和△未計老闆人工，共十二個正職、三名兼職