派息率勝領展中電 吸引資金停泊
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GS(14)@2016-09-02 05:19:22【明報專訊】匯控（0005）股價因連續回購獲得支持，本周亦連升3日至昨日收報59.1元，即將重回年初水平，市帳率亦回升至0.79倍（見圖）。著名股評人曾淵滄表示，匯控回購計劃能「托」住股價，故在25億美元（約195億港元）回購悉數用盡前，仍值得入場；股評人胡孟青表示匯控「開口」表示不減派息，故「揸得過」，但要留意股息率跌至5.5厘就差不多「到價」。
曾淵滄信任回購 上月罕有增持
曾淵滄透露，上月初打破20多年不增持的習慣，增持了匯控，原因是對其接近200億元的回購計劃有信心，只要回購計劃仍在進行中，匯控股價則繼續有承托，故仍然值得購入；至於計劃完成後則「到時再算」。
胡孟青坦言，雖然她個人並無持有匯控股份，但亦同意匯控是「長揸恩物」、「大媽至愛」，其最大的優勢是股息率高，目前仍有6.7厘，而管理層亦打「開口牌」稱不會減少派息，加上質素優於內銀，派息率高於領展（0823）及中電（0002）等，在大市缺乏方向下，吸引了不少資金停泊，令其股價上揚。不過她認為，若匯控股價持續上升至約72元，令股息率下降至5.5厘，就差不多「到價」，籲投資者留意。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8503&issue=20160902
【雞蛋擲高牆】領展迫死漫畫店 人情味快遞抗霸權
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GS(14)@2016-09-06 04:42:19由全盛時期十間分店，張老闆現在只剩下彩虹邨一間漫畫店。
「當年一大班細路會喺門口等《龍珠》、新一期《男兒當入樽》，包都包唔切！」張老闆笑道。張老闆（張志忠）在一九九二年開始經營首間漫畫店，全盛時期曾同時擁有十間分店，可惜，近年這個行業以驚人速度萎縮，現在張老闆只剩下彩虹邨一間漫畫店「漫畫世界」，人們也只能從他的分享中窺視昔日本地漫畫店業的黃金時代。
偶爾碰上小孩到訪「漫畫世界」。
Pokémon Go可能玩得多，《寵物小精靈》漫畫你又有看過嗎？
漫畫店後方一角成為了猫兒休息的地方，牠們可以自由進出，到處遊玩。
「最大嗰間喺龍翔中心，一千三百幾呎，如果係商場裡面，全香港最大就呢間o架喇！」不少名人都是張老闆的客人：「倪震呢，佢就嚟租一套《男兒當入樽》，當時職員唔敢租晒三十幾本畀佢，佢就擺低一千蚊，跟住成套書搬番寫字樓睇。」就連本地漫畫家《Feel100%》作者劉雲傑也是常客。他保守估計高峰時有四至五萬名會員，你又會是其中之一嗎？
彩虹邨籃球場是近期文青影相熱門之地，到訪時可順道逛逛小店。
領展於去年出售翠林商場後，有不少「吉」舖，場面冷清。
黎先生是張老闆的熟客，一星期最少到訪書車兩次。
「漫畫世界」由二零零七年開始於彩虹邨金碧樓營業，這裡收藏了近十萬本漫畫和小說，在大家熟識的漫畫店書牆背後，原來發生過一些鮮為人知的秘事。當年的《2007年版權（修訂）條例》新增了保障範圍，包括為漫畫書引入租賃權。本地四大出版社正文社、文化傳信、天下出版和玉皇朝的管理層特意到漫畫店藉租賃費價格談判，書店空間淺窄，張老闆惟有請他們到後面儲物室，七、八位高層於不足三十呎的空間蹲在一起談判的場面，令他印象難忘。
郭小姐一家都是書車支持者，她盛讚老闆為人很好。
張老闆感激一班舊顧客多年來的支持。
可惜，租賃費也沒談好，漫畫店結業潮已無聲無色的展開，張老闆慨嘆現在行業已是夕陽工業：「年輕嗰班，大多數喺網上睇書。」續說：「（以前）去出版社攞書，要搵架即車將一版書拉落樓下，搵貨車車番嚟；o依家嘅情形，就係我帶幾個膠袋去就可以裝晒。」的確，現今免費漫畫資源俯拾皆是。年輕一輩當中，誰還會到漫畫店租一大堆書，過著深宵在家裡被窩偷看漫畫的日子？
時代巨輪是致命傷，還有一個「兇手」就在我們之中。「由領匯（現名為領展）接手之後，租金（升幅）大約超過一倍。」張老闆只能忍痛結束某些由領展管理的商場分店。除了租金問題，小商戶即使有意繼續經營，也未必獲得續約。他在將軍澳彩明苑的分店便遭到無情對待。「租約係二零一一年三月三十一日到期，去到三月四日，領匯女職員打電話嚟，話唔同我續約喇，當時梗係好驚訝啦，o依家都冇一個月，得廿幾日，佢就同我講，我補番嗰幾日畀你囉。」他隨即苦笑。書店最後來不及清貨，那些書刊就只能長眠堆填區。領展扼殺了小店生存空間，甚至令庶民生活也不好過。於將軍澳翠林居住了二十八年的張老闆，親歷翠林商場（現名為翠林新城）的變遷，「以往熱鬧好多，髮型屋、五金鋪、家品店，都唔係連鎖店式經營。」自從領展於去年出售商場後，現在只有零星商鋪，「而家係好冷清，文具鋪已經喺門口話要清貨結業啦，賣嘅貨品比以前貴咗，所以有啲市民可能搭車去第二個屋邨買餸。」問及香港有領展是好是壞，他馬上回應：「絕對係壞事！」並對領展心存疑問：「點解政府經常口口聲聲話唔會回購？政府當初未諗清楚，就整咗個領匯出嚟，以賺錢為先。」為了繼續照顧舊街坊，張老闆決定使出新招數，以汗水對抗霸權。去年八月，他以一輛流動漫漫書車，供會員於facebook或Whatspp留言預訂心儀的漫畫和小說，翌日便以此漫畫書車到達不同屋邨，將漫畫書送到會員手上，一星期送足六日。老會員均對於這輛書車叫好，熟客郭先生表示：「我一個禮拜起碼租兩次，最少o架喇！」年輕會員黎小姐一家也是書車的支持者，「始終鍾意攞住本書睇，多過上網碌。」她更大讚老闆為人很好，不介意他們有時延期還書。看到客人支持，張老闆也不禁說：「三十幾度企喺度，大汗疊細汗咁，但佢地都一樣照嚟，真係好多謝佢哋。」有人說，看《男兒當入樽》順境看赤木，逆境看流川，絕境看三井。面對巨牆，張老闆跟三井一樣，選擇做「一個永不放棄的人」；面對巨牆，你又會站在哪一方？
後記
訪問中，問到老闆有沒有關於與客人的故事可以分享，他謂沒甚麼特別。到訪問完結，沒有出鏡接受訪問、一起經營漫畫店多年的張太搖頭道，老闆為人老實，不懂說話。不久，我們發現夫妻二人盯著收銀櫃旁的閉路電視指指點點，原來，書牆背後有兩隻小貓在流連。老闆便帶我們到儲物室，介紹牠們：「以前出面欄杆有個窿，（小貓）走咗入嚟，咁我就索性封咗佢，畀番一個入口佢哋，佢哋可以喺呢個空間瞓覺、食嘢，出去玩又得，好自由o架。」小編問，沒有想過趕走小貓嗎？他淡言：「冇呀，佢入到嚟，咪諗吓點樣畀空間佢哋喺度活動。」又謂，由於已圍起欄杆，牠們不會隨便爬進店內抓破漫畫。這裡甚至是五隻猫兒的出生之地，有數隻已讓客人帶走照顧了。有時候，人與萬物的關係，便是如此般，於「漫畫世界」、於社區無聲的築了起來。採訪：何宛珊(表妹)攝影：馮峰、Teddy後期：Roy編審：仙、懷鈺編導：Kaman
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20160905/19760205
小麗當選 推墟市抗領展
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GS(14)@2016-09-06 22:15:55【本報訊】從教室走進議會，人稱小麗老師的劉小麗，在九龍西獲得逾3.8萬票，成為建制派兩候選人以外，同區第3高票當選人，較泛民得票還要高。她坦言對結果感到意外，形容是僥倖，指自己得票多，除因雷動計劃有利選情，亦有不少市民為幫她爭取末席而投票給她。她指，進入立法會後，非建制派有需要加強協作，但具體方式要再商討。
指選舉論壇增知名度
劉小麗在當選後感謝市民支持，認為雨傘運動後市民希望有新氣象，故選擇一個符合他們意願的候選人。劉小麗自言選舉前自己知名度不高，但選舉論壇成功令公眾認識她，而競選期間支持度有上有落，一直估計是爭取九西最後一席，故對高票當選感到意外。被問及日後在議會內，會否與泛民合作，或會否與朱凱廸等組黨，劉小麗說選舉剛結束，要與其他人士再討論；而進入立法會後，將關注全民退保、標準工時等議題，亦希望推動墟市政策，以對付領展霸權。打着自決旗號的劉小麗，本身是理工大學香港專上學院社會學及文化講師，2014年與前學生成立「青年重奪未來」，在雨傘運動期間，她到不同佔領區宣揚民主理念，並成立「小麗民主教室」。今年初她為支持小販擺賣，多次出街擺檔，最後更因此被控，劉小麗開始為人熟識，之後更決定出選立法會，最後成為立會新丁。■記者嚴敏慧
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160906/19761822
江宗仁﹕對冲風險 領展勝買金
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GS(14)@2016-09-09 04:39:26【明報專訊】恒指跌45點，收報23,741點，成交金額796億元。美國8月ISM非製造業指數51.4，創2010年2月份以來新低，大幅不及預期的55，以及7月份的55.5。數據公布後美元大跌、金價大升、股市窄幅上落、全球債息下跌。另外，德國7月份經季節調整的工業產值亦跌1.5%，創2014年8月以來最大跌幅。兩個原本經濟表現最好的國家，同時出現經濟轉弱的信號；反而脫歐後的英國、中國以至新興市場表現還有點起色。表面看，金融市場仍在一個循環中，聯儲局希望加息，美元偏強下經濟數據突然轉弱，最終推遲加息，股、金、商品、債券價格齊齊上升，但昨日表現卻跟此前有點不同。
繼8月份製造業指數意外地跌至49.4的收縮區域後，就連最重要的服務業也欠佳，當中新訂單指數由60.3暴跌至51.4，新出口訂單由55.5跌至46.5，但就業指數較為穩定，僅由51.4降至50.7。新增職位遜預期，ISM指數反映經濟有所放緩，通脹也未見升溫。聯儲局9月幾乎不可能出手，納指破頂、金價漲逾2%，債息稍為回落，外圍表現仍依照「聯儲局循環」。但港股以至亞洲市場卻未能受惠，較明顯的是金礦股，眼看金價距高位也只幾個巴仙的差距，金礦股則低於高位超過10%，但金價大反彈，金礦股卻高開低走，高位出現一支巨大陰燭。
美9月加息機會降 亞股未受惠
一般而言，商品股會領先於商品價格，例如今年金價持續上升，金礦股升幅更強，招金（1818）就由低位4元直撲10元，遠勝同期的金價走勢，而這個現象亦於油股出現。當金價大升逾2%而金礦股裂口高開後，持貨者反而選擇趁高位減持，反映投資者對金價後市走勢轉趨審慎，不認為會有很大的上升空間。
債市面對疲弱經濟數據的反應還是正常，昨日10年期德債標售收益率-0.11%，再創歷史最低水平。筆者覺得寬鬆政策仍有空間，只是邊際效用已很微弱，不足以推動各類資產價格由現水平再大幅上漲了。
現在炒延遲加息、歐日央行加碼寬鬆也要更有選擇，金礦股吸引力似乎已一般，但黃金仍可持有作為對冲；本地地產股表現也不強，持續超低息的預期已很充分反映了，現價距離2015年大時代高位約10%，有貨可持有，但現價入市值博率並不吸引，除非閣下認為樓價尚有20%至30%的升幅。
房託收益仍逾4厘
房託表現反而不俗，領展（0823）升近1%，置富（0778）亦貼近歷史高位。加息不利房託，但只要最終加息幅度有限，例如50點子至75點子，以房託仍有4厘或以上的收益率來看，依然很吸引。只是年底前仍很可能會加息一次，場外資金冀望能在較低水平才吸納。領展保歷加通道橫行，趨勢性指標ADX為16.35，暫時就在通道內54.8元至57.6元上落。隨着時間過去，市場會愈來愈確信加息幅度極之有限，當前4厘的收益率絕對有條件降至3.5厘或以下。相對於買黃金作對冲，筆者更傾向買領展。
[江宗仁 還看今朝]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3023&issue=20160908
領展再標售5商場 估值27.4億 全屬新界區
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GS(14)@2016-10-29 12:48:14【明報專訊】今年6月曾表示會暫停出售商場的領展（0823），時隔4個月首度推出5個新界公屋及居屋商場招標出售，亦是其自2014年以來第6度出售旗下商場。是次5個待沽商場總計估值約27.43億元，由第一太平戴維斯及戴德梁行為獨家代理，截標日期為12月15日。
明報記者 陳子凌
領展昨收報55元，跌1.87%。其於收市後公布了新一批商場標售詳情，包括青衣長康商場、荃灣石圍角商場、葵涌安蔭商場、大圍新田圍商場及沙田穗禾苑商場，全屬新界區，全部商場均連停車場及街市，個別更有熟食檔，其中以長康商場規模最大，內部面積逾13.3萬平方呎，連709個車位，其次是石圍角商場，內部面積約13萬平方呎，連578個車位。其他3個商場規模則較小。另外，除穗禾苑商場位於居屋屋苑，其餘4個均屬公屋商場。
兩年內沽23商場 套83億
這是領展自2014年5月以來第6次出售商場物業，縱觀過去5次招標，領展已合共沽出23個商場，總套現金額約83.3億元（見表）；當中又以今年出售商場數量最多，不計是次5間商場，領展於今年3月及4月已合共賣出9間商場，套現36.5億元。
領展今年中曾宣布會檢討出售資產程序，有關工作已完成，並會於其後的資產出售考慮有關建議。領展又稱會不時就資產組合進行評估，以尋求機會透過沽出協同效應較低的物業去優化資產組合。據了解，領展因應市場向來少有同類公屋商場等物業供應出售，在出售項目方面作檢討及與投資者溝通後，為了讓投資者更易掌握出售公屋商場、停車場及相關的營運細節，便額外編製資料，更清晰地提醒潛在買方如關於停車場為傷殘人士提供泊車優惠等條款。領展在確保潛在買方掌握銷售條款後，決定再推出新一批物業銷售。
收益主要用作回購股份
回顧過去兩年，領展先後利用出售屋邨商場所得資金主要用於回購股份，並在中港兩地增購商業物業以提高投資回報。包括在去年4月及8月，分別以25億元人民幣及66億元人民幣收購北京歐美匯購物中心和上海企業天地1號及2號。今年2月領展又斥59.1億元，投得政府產業署旗下旺角工業貿易署大樓99%業權，較該物業此前最高估值65億元折讓約8%。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5617&issue=20161029
領展標售5商場 市值逾27億
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GS(14)@2016-10-29 13:18:10【本報訊】今年中曾表示暫時停止出售商場的領展（823），事隔四個月，再推五個位於新界區的商場標售，市值共逾27億元，12月15日截標，包括火炭知名老牌居屋穗禾苑。領展公佈新一批商場的標售詳情，除了穗禾苑商場外，其餘包括荃灣石圍角商場、葵涌安蔭商場、大圍新田圍商場及青衣長康商場，全部連停車場及街市，個別更連熟食檔。截至2016年3月31日，標售商場的市值由2.75億元至9.92億元，估值最高為長康商場，整批商場的估值27.43億元。是次推出的商場中，只有石圍角商場及長康商場面積逾10萬方呎，其他規模較小。除穗禾苑商場為居屋屋苑外，其餘全為公屋商場。穗禾苑屬第一代居屋之一，樓齡36年，被視為風水居屋。由於住宅單位已分契出售，故停車場亦可拆售，共提供980個車位。該停車場連商場等每年租金收入2,440萬元，估值5.07億元。當年不設補地價機制，只有為期10年的限售規定。物業以獨特的風車形大廈設計及錯層式單位分佈，曾榮獲建築師協會的建築設計獎。歌星古巨基、梁詠琪等亦曾在穗禾苑居住。領展指出，檢討出售資產程序的有關工作已經完成，並會於其後的資產出售考慮有關建議。領展不時會就資產組合進行評估，以尋求機會透過售出協同效應較低的物業，優化資產組合。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161029/19815570
利字當頭：領展減資產有玄機
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GS(14)@2016-11-15 08:12:13過去好幾年，我甚少評論股市。坦白講，今天的股市是人家的遊戲；局外人就算在旁沾到半點便宜，也是在刀鋒上舐血。至於樓市，反正信者得救，講多無謂。「不過，有現金唔通放銀行存摺咩？」低息，未必可以刺激經濟，但肯定會令資產價格上升。殘酷的現實是，純粹追逐資產價格的水漲船高，盡其量都只可以令你的財產不致落後於整體購買力，長遠而言卻不會令你更富貴。最近七、八年的一浪，在香港最受追捧的是地產。然而，物業投資門檻高，流動性低，幸好自2005年領展（823，前稱領匯）上市後，香港也多了好幾隻房地產投資信託基金，可作為儲蓄另類選擇。可惜媒體對這些四平八穩的財經工具，甚少討論；甚至上星期領展公佈半年中期業績，也沒有甚麼報道。反而主流報體卻只知道放大加租的新聞，民生嘛。不過在領展以外的世界租金一樣升，物價一樣貴，難道將領展拆骨就解決問題？好了，領展出售資產，要鬧的，卻繼續鬧。作為一個冷眼旁觀者，我反而有興趣去思考，領展管理層減持物業的決定，跟宏觀經濟環境的轉變是否配合？又是否合符基金持有人利益？國際風向在變，就連誠哥也減持，負責任的管理層，除了令資產增值，選擇就只有將之減持。領展今年上半出售資產入賬5.86億元，而最新一輪標售的資產估值則高達27億元；加起來，幾乎是過去兩年出售資產總和的四倍。出售資產雖然只佔領展資產總體的個位百份比，但亦不失為一個訊號。事實上，過去領展的派息持續增長，就是靠不斷改良資產組合。從投資者角度，管理層會居安思危，在急功近利的金融世界，實屬難能可貴。
利世民
http://www.fb.com/leesimon.hk本欄逢周二、四刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161115/19833640
摩通預租領展海濱道商廈 月租680萬
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GS(14)@2016-11-16 05:20:05【明報專訊】政府銳意發展東九龍，令區內甲級商廈市場亦獲看高一線。繼早前太古地產（1972）以逾65億元沽出九龍灣宏照道及臨利街交界甲廈樓花後，領展（0823）及南豐合作的觀塘海濱道77號商業項目，獲摩根大通預租該廈約22.5萬方呎樓面，按每層約5萬方呎計，料涉逾四層樓面，料為東九龍近年最大宗商廈租賃個案。
涉樓面22.5萬呎 呎租逾30元
對摩根大通預租海濱道77號甲廈約22.5萬方呎寫字樓樓面，市場消息稱，上址每方呎呎租逾30元，即月租涉約680萬元，是次租賃成交，相信為2009年宏利保險承租觀塘宏利金融中心43萬方呎樓面後，東九龍近年最大宗商廈租賃個案。
海濱道項目地盤面積約73,658方呎，總樓面上限為88.38萬方呎，項目設有兩座相連的甲級寫字樓及基座商場連地下停車場，物業預計於2019年落成，領展和南豐合組的財團，於去年初以58.6億元投得上述地皮，預計總投資額100億元。
南豐發展董事總經理蔡宏興相信，今次預租個案對九龍東商廈租賃市場將帶來正面影響。領展行政總裁王國龍表示，對旗下商業項目吸引跨國金融機構簽訂租約感高興。摩根大通香港區市場主管關金星稱，是次預租九龍東全新商業項目，相信該區將可成為香港另一新地標。據悉，摩根大通會繼續將其亞太區總部設於港島區。
海港中心呎價2.68萬 項目新高
另灣仔有甲級商廈成交呎價更創新高。市場消息表示，資深投資者羅家寶買入灣仔海港中心1108至09室，面積3719方呎(連租約)，成交價9985.5萬元，呎價2.68萬元，呎價打破去年該商廈錄得有單位呎做2.6萬元的紀錄。據悉，上址可側望銅鑼灣海景，現呎租約49元、月租18.2萬元，租期至明年9月，租金回報約2.2厘。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0434&issue=20161116
摩通預租領展觀塘商廈
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GS(14)@2016-11-16 05:40:00【本報訊】領展（823）變身成發展商首個項目、夥拍南豐合作的觀塘海濱道77號商業項目，尚餘三年才落成，已獲投資銀行摩根大通率先大手預租四層半樓面，料月租達675萬元，即每年付租約8,100萬元。領展及南豐的觀塘海濱道77號商業項目正在興建，獲摩根大通預租約22.5萬方呎樓面，租戶預計於2019年物業落成後進駐。市場料該廈呎租逾30元，即單位月租達675萬元，與市價相若。項目位處觀塘鴻業街、偉業街、順業街與海濱道交界，總樓面88.39萬方呎，為兩座相連的甲級寫字樓，基座則為商場，每層寫字樓樓面約5萬方呎，料摩根大通租用四層半樓面。據了解，雖然摩根大通屬首批租戶兼租用大面積樓面，但並無命名權。領展及南豐2015年以58.6億元投得海濱道77號地皮，為東九龍商業地王。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161116/19835166
蘇沛豐：低吸領展 靜待美加息後反彈
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GS(14)@2016-11-28 08:04:07【明報專訊】深港通終於開通，但上周五恒指夜期的表現已告訴大家，市場早已充分反映深港通利好因素，至少重磅股如是。我多番指出深港通難托起大市，但總有些投資者寄望甚殷，買定貨等好消息，今日如見大市炒唔起，失望之下沽貨，反而造成沽壓。至於新加入的百隻合資格港股，當中仍有尋寶機會，但估計大部分都不會即時炒上。
自從特朗普當選，美元升、美債息升、新興市場走資、高息股捱沽，現時可開始吸納高息股。無風險利率（美國債息）升，高息股的相對吸引力下跌，投資者要求更高的股息，股價便下跌。債息之所以升，是因為特朗普話要大搞基建，及振興本土就業和經濟，通脹預期升溫。
下跌目標已達 短線上望54.6元
高息股之前景，取決於債息可升至什麼水平。美國債券已經歷30年大牛市，10年期債息下降軌約於2.5厘，近期由1.8厘左右升至2.36厘，已接近下降軌，明年會否升穿降軌，確認牛市終結？可能會，但估計短期受制於降軌。下月14日聯儲局加息後，主席耶倫照計會暗示不急於再加，到時美元、美債息的升勢料暫時告終，本港高息股可望反彈。領展（0823）股價隨一眾高息股下跌後，股息率4.2厘，有足夠吸引力。股價早前跌穿近半年橫行區，低見50.8元，已大致完成量度跌幅，料已見底，買入長線收息固然可以，短炒則上望54.6元。
（筆者為證監會持牌人，沒持有上述股份）
招銀國際研究部策略師
[蘇沛豐 焦點股]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4475&issue=20161128
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