曾淵滄專欄：領展加租方便了誰
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GS(14)@2016-12-06 03:54:17深港通今日開始正式開通，上星期初提起的中國機械工程（1829）連升五日，特別是星期五能逆市大升3.5%，值得留意。上周末，突然傳出澳門政府準備立法規定進入澳門的人若持有12萬澳元必須申報，結果賭業股全部大跌。申報不等於不許攜帶入境，申報是阻止洗黑錢，但正常人的錢來自正當途徑，沒有擔心的必要，何況哪有富豪帶着數十萬現金到處走？三家傳統的大型基建股中鐵（390）、中鐵建（1186）、中交建（1800）股價走勢也很不錯，大漲小回，其中中鐵表現的最好，股價已創一年新高，而且升勢加快，也是值得留意的股。立法會通過指摘領展（823）及要求政府搞墟市以對抗領展，香港政客最喜歡爭着做一些他們認為「政治正確」的事，實際上從來沒人認真考慮到一個商場的真正服務對象是誰，租戶？顧客？政客們認為是租戶，是為了照顧一些不願領綜援的人，讓他們有個地方經營小生意，但是結果是門庭冷落，營業時間短，對顧客造成不便。領展加租的結果是商戶經營時間大大加長，方便了顧客，顧客以錢來投票，比較一下領展管理的商場顧客人數與當年房委會時代的顧客人數就可以很清楚商場應該照顧的對象是租戶還是顧客，現在連房委會也開始把沒有售賣給領展的街市外判，等於說房委會也認為領展走的方向是正確的。曾淵滄財經評論員
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161205/19855004
領展5商場收逾10標書
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GS(14)@2016-12-16 08:11:33【明報專訊】領展（0823）早前招標出售旗下5個商場，昨日截標。雖然是次招標商場位置一般，不過市場消息稱，5項物業共收逾10份標書，資深投資者鄧成波、馬亞木、蔡志忠及林子峰等均有入標。當中以可拆售車位的火炭穗禾苑商場最受投資者青睞，英皇國際（0163）亦有入標競投，據了解招標結果最快今日公布，如整批商場順利沽出，料涉逾30億元。
料逾30億售出 最快今開標
是次招標的5項物業，包括青衣長康商場及停車場、荃灣石圍角商場及停車場、火炭穗禾苑商場及停車場、大圍新田圍商場及停車場及葵涌安蔭商場及停車場。截至今年3月底，整批商場估值27.43億元。英皇執行董事張炳強表示，穗禾苑商場車位可作拆售，是次公司獨資入標。資深投資者蔡志忠亦獨資入標競投穗禾苑商場，又稱如成功投得將組財團合作營運。
穗禾苑商場車位可拆售 入標最熱烈
至於過去投得多個領展商場的資深投資者林子峰表示，是次獨資競投一商場，但未有透露入標物業。市場人士估計，林氏投標穗禾苑商場的機會較高。火炭穗禾苑商場面積為61,204方呎，車位總數為980個，物業估值為5.07億元。此外，資深投資者馬僑生回應查詢時證實，該公司入標石圍角商場，擬作收租之用。
鄧成波8000萬購加連威老道舖
資深投資者鄧成波大手連環競投新田圍商場、葵涌安蔭商場及石圍角商場，單以估值計3商場涉資已逾12億元。除競投領展商場外，市場消息稱，鄧成波新近以8000萬元購入尖沙嘴加連威老道53號地下連閣樓舖，每層面積約1200方呎，平均呎價逾3萬元，進一步擴大收購版圖。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7175&issue=20161216
領展5商場36億售出 鄧成波奪兩項目
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GS(14)@2016-12-17 23:43:38【明報專訊】資金湧入非住宅市場，其中領展（0823）旗下5個商場均成功售出，共涉逾36億元，較市場預期為高，當中可拆售車位的火炭穗禾苑商場由英皇國際（0163）以7.288億元投得，資深投資者「舖王」鄧成波以近13億元連奪葵涌安蔭商場及石圍角商場，英皇及鄧成波均是首度投得領展商場項目。
連同是次售出的5個商場，領展今年內已先後沽出16個商場，涉及金額達72.88億元。
5個商場中穗禾苑商場最受投資者青睞。英皇執行董事張炳強表示，穗禾苑商場將作長線收租，將斥數千萬元優化及翻新，並提高租客質素以提升租金回報。項目提供980個車位，雖然近期資金流入車位市場，不過張認為同區車位供應亦見充足，故車位暫作收租，未定拆售計劃。
業界估計，若未來英皇拆售車位，以平均每個75萬元計，全數沽出已足夠支付整個項目中標價。
英皇奪穗禾苑商場 暫不拆售車位
此外，鄧成波亦分別以5.62億及7.33億元投得葵涌安蔭商場及石圍角商場。鄧回應本報查詢時表示，公司於葵荃區將有3幢酒店於明年入伙，涉逾90個酒店房間，而是次投得的兩個商場亦位於葵荃區，位置較近，具協同效應，計劃斥資翻新作長線收租。他稱，今年及明年均是公司入貨年，看好物業市場，故「人棄我取」。
林子峰等逾11億購長康商場
至於一直為領展商場入標常客的資深投資者林子峰，是次與其他投資者組財團成功以11.55億元購入青衣長康商場。林稱，由於商場較舊，將斥資約1.5億元翻新，料翻新後租金回報將升至7至7.5厘。
新地楊屋道工廈申建數據中心
新地（0016）持有的荃灣楊屋道145至159號工廈，現為數據中心Jumbo i Advantage，最新向城規會申請把地皮由「綜合發展區5」改劃為「其他指定用途」註明「商貿（2）」，以重建一座新數據中心。上址地皮面積約2萬方呎，擬建11層高，涉10萬方呎樓面。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0418&issue=20161217
領展旺角舖 呎租最高叫400元
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GS(14)@2016-12-24 05:43:00【明報專訊】領展（0823）旺角彌敦道700號商廈項目正招租，商舖意向呎租約100至400元；領展資產管理助理總經理梁嘉保表示，項目商場部份共8層，商舖面積約130至2700方呎，估計租戶將以餐飲、化妝品零售店等為主；至於寫字樓部分，意向呎租約50元。
寫字樓單位意向呎租50元
梁指出，寫字樓佔15層，單位面積約1000方呎至1.17萬方呎，現有數名商戶洽租寫字樓樓面，包括保險、醫務所等行業，其中亦有從事美容行業租戶，有意同時租用商舖及寫字樓。他預料，寫字樓部分有三至四成租戶會租用一層或以上。
資料顯示，旺角朗豪坊商場及寫字樓呎租約176元及38元，意味領展旺角項目的商場、寫字樓，最貴叫租均高於朗豪坊。領展今年2月以59.1億元向政府產業署購入上述項目（總樓面28.48萬方呎），斥約4億元翻新，料明年第四季完成工程，可享租金回報率約5厘。
值得注意的是，項目完成翻新後，可直達旺角港鐵站B出口。領展項目及發展主管莊思培指，項目有1%業權屬於港鐵，已跟港鐵達成協議，日後將會重開直達旺角港鐵站B出口通道。他續指，該通道一直存在，日後將隨商場啟用同步重開。
翻新後有通道直達港鐵站
領展亦與旺角中心的管理公司達成協議，將來會重開項目與旺角中心之間的行人天橋，並負責美化工程；該行人天橋將分上、下兩條樓梯，分別連接領展旺角項目2、3樓商場部分。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4943&issue=20161224
領展斥四億翻新旺角工貿署大樓
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GS(14)@2016-12-24 10:54:00【本報訊】領展（823）年初向政府產業署以59.1億元購入的旺角彌敦道700號前工業貿易署大樓，將斥4億元翻新為銀座式商廈，基座商場面積11萬方呎，舖位由130方呎起，呎租100至400元。
舖位最細130呎
領展項目及發展主管莊思培表示，彌敦道700號將於明年第四季開幕，項目8層商場，每個舖位由130至2,700方呎，將引入日韓不同新品牌的時裝服飾及化妝品等，面積最細舖位將作化妝品專櫃，預計呎租約100至400元。日後將重新接駁與旺角中心連接的行人天橋。另餘下15層作為商廈，每層11,703方呎，暫有保險、商務中心洽租一層作純寫字樓，另有醫務所洽租，市值呎租約50元。此外，商廈方面，金鐘海富中心2座5樓1室，約2,611方呎，以5,483萬元售出，呎價2.1萬元。原業主為資深投資者鄭如雯及周聯發，於2010年以2,880萬元入市，持貨6年升值九成，賺2,603萬元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161224/19875269
領展外判 傳統街市面目全非
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GS(14)@2016-12-30 08:11:46屯門良景邨今年農曆新年期間，多名小販在商場對開空地擺檔，有自稱「管理員」阻止小販營業，雙方爆發衝突。領展年初突然將青衣長發街市外判，引起商戶罷市抗議。兩個街市均外判予與領展關係密切的建華（街市）管理有限公司承辦。一年過去，自建華接手後，人情味濃厚的傳統舊街市面目全非，舊商戶被大幅加租趕走，街坊慨嘆餸菜選擇大減，物價更上漲一至兩成，每日要跨區買平價餸，苦不堪言。自領展接手房署旗下街市後，多個街市外判合約由建華（街市）管理有限公司承辦，包括屯門良景邨、小西灣街市及青衣長發街市等。今年初農曆新年期間，良景邨巿集對開空地爆發衝突，有多名自稱「管理員」阻止小販營業，更引發打鬥。有報道指「管理員」疑由領展外判的街市承包商建華負責聘請。
■屯門良景街市翻新後化身成仿古式的良景市集。王心義攝
「任佢劏幾多都要畀」
領展今年初突然將青衣長發街市外判予建華，商戶擔心會大幅加租或不獲續約，發起罷市一周抗議。惟抗爭未能改變事實，全街市約135檔商戶，近半收到建華信件被迫退場。一年過去，建華接手長發街市後，10月開始將街市清場翻新，並另建臨時街市至明年1月。有舊商戶透露被建華加租至少一倍趕走，更發現建華安插旗下肉檔壟斷臨時及新街市的生意。長發臨時街市目前僅約15檔商戶，街坊斥臨時街市選擇少、衞生環境欠佳，更擔心新街市翻新後價格飆升。在長發邨居住27年的曾太批評臨時街市「冇嘢買、好污糟、好窄」，「領展大財團，我哋冇辦法，一係食或唔食，都冇得選擇；我哋要返工，去唔到其他街市，任由佢劏，幾多都要畀」。街市外張貼「全新形象，驚喜登場」的宣傳字句，曾太說：「真係好驚喜，估唔到咁差。」另一街坊鍾太批評臨時街市選擇少，價格更較以往貴兩成，要專程搭車到荃灣楊屋道街市，及長發街市兩邊走，「長發買一半，楊屋道買一半，冇辦法啦」。屯門良景街市早已翻新完畢，化身為仿古式的良景市集，街市設冷氣，商販數目與以往相若。居於良景邨16年的吳太指舊商戶被趕走，失去人情味，雖然新街市「乾淨企理，但食物唔新鮮」，「魚真係麻麻，我住喺度，但要出新墟街市買」。■記者梁佩珊、譚靜雯
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161230/19880836
投領展商場 盼做特色舖
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GS(14)@2017-01-06 02:05:40【本報訊】「波叔」鄧成波去年底首度染指領展商場，出價競投3個項目，最終投得荃灣石圍角及葵涌安蔭兩個商場，成交價共12.958億元，負責管理資產的鄧耀昇說：「我哋特登揀冇得拆車位嘅商場，因為我哋唔係賺快錢。」投得兩個領展商場，焦點都落在加不加租，他回應：「加租，一早已知唔可以超越市價，如果領展以前加開咁多，我哋會加返咁多，我哋見到空間唔係加租，而是做唔做到生意，有冇善用商場。」以今次投得的商場空置率高，他認為就是無善用商場空間，「之前商場以服務村民為本，導致今日出租率低，但如果商場做得好，點只吸引該邨啲人，其實隔籬村，以至10分鐘車程可到嘅，商場有吸引力，啲人都會到。」他強調不想搵大型連鎖店填滿商場，「想做本地特色店舖，可能較集中食肆。如果有個地方集中食，遠少少，香港人都會去，唔使一定好貴、好高級。做返靚個商場，如果個個場都係連鎖店，好悶啫！去到邊都係咁。」兩個商場今年2月成交，預計2018年初有動作。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170105/19886878
一路一帶：是領展殺了小店老店
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GS(14)@2017-06-23 02:49:39寫領展（823），已變成老生常談，「自由社會，有不同的觀點，是正常不過的事。」某些人，對市場的宏觀和具體情況，「或許有點認知上的落差」，尤其並非每天都幫襯領展的中產人士，甚至離地級富豪，更無法體會到領展對租戶的霸道之處。領展有基本社會責任，別用上市公司、信託基金來作「擋箭牌」，就像港鐵（066）及中電（002）等公用企業，每次加價都要顧及社會大眾感受，似乎只有領展加租是「你有你鬧，我有我加」，市民點鬧，領展管理層都不會露出絲毫悔意。領展和港鐵一樣，每天幾乎為全港大部份市民提供日常生活所需，港鐵其實已做了半個地產商，除了上蓋物業及商場，車站商店已補貼大部份收入來源。港鐵提供大眾運輸交通，這是社會責任，港鐵不會推出甚麼「優質車廂」，特選商務客位去提高收入，增加盈利。近年領展的核心旺區商場已化身成大型連鎖廣場，就像樂富廣場，翻新改裝後已成為「購物商場」，屋邨影子洗走。自由市場可以說這是零售發展的趨勢，但屋邨地區需要這種「發展」？廉租保育小店，未知是否出路，但肯定不會有業主肯做，但市民都是期望有個公平的營商環境，領展的霸權，在於其外判制度，容許承判商以不合理方式壟斷市場；我不知道某人有否每天光顧街市買餸，有否到領展的熟食檔食個早餐或下午茶，領展街市每次翻新後，都批出大量檔位予某幾個承建商，街市入面可以有半數菜檔由一個承判商承租，然後以不合理的低價賣菜，居民表面上可享一時之利，但當菜檔壟斷屋邨後，便會瘋狂加價，就像百佳幾年前以蝕本價賣豬肉一樣，街市豬肉佬群起反抗，市民繼續幫襯「豬肉佬」，才打低百佳的計劃。領展剛公佈去年業績，街市已瘋狂加租兩成以上，領展街市有多霸權，相信各位已深受其害，不用再舉例子。話分兩頭，香港網購是否衝擊了本地零售業，可以答，肯肯定沒有。香港市場獨特，再加上政府偏幫，大型購物商場的商店仍然穩如泰山，香港網購的致命傷是市場太細，強如順豐在香港物流運送，仍未能做到準時送達，運送時間過長，成本太貴，令到近年多個「流動倉」生意誕生。但這種流動倉其實是讓走水貨等海外代購者使用，本地網購如不能準時或限時送達，要客人落街取貨，倒不如直接到商店購物，更別說網購對屋邨商場如何構成影響。領展趕絕了小店、老店，其實不只是說對了，香港政府，同樣有份親手將香港本地送上斷頭台。利申：每日都要幫襯領展，持有領展作感情對沖。斯郎
https://www.facebook.com/oneroadonebelt/本欄逢周四刊出
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
http://hksar20.appledaily.com.hk
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170622/20064177
【領展逼遷】冬菇亭麵店大埔易地重開 街坊捧場：貴咗都可接受
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GS(14)@2017-07-01 09:54:43該店所售的魚蛋、魚皮等等，全部由老闆王贊強及一眾夥計每日新鮮打成。
被領展拒租、前身位於大埔廣福邨冬菇亭，開業31年的廣成麵家，已在6月28日寶鄕街重開。新店地下連閣樓有2000呎，營業時間由以前早上九時至凌晨一時到現在開早上六時至凌晨一時，增賣早餐、常餐及碟頭飯，價錢上調4至5元，像招牌雲吞麵由以前23元加價至現在28元。「以前冬菇亭舖租4、5萬元，現在貴3倍，人手多了6個人，成本貴了，無辦法所以才加價。」第二代負責人王贊強說。
舖後工場面積雖不算大，仍堅持手唧魚蛋，炸魚皮，包雲吞，不過由於魚蛋魚皮要時間準備，早上暫時停賣。熟客趙先生在首天重開專程前來捧場，「我細細個幫襯到現在，味道如昔，雲吞比之前更大粒，雖然價錢比以前貴了幾元，但可接受，不過仍懷念冬菇亭風味。」該店所售的魚蛋、魚皮等等，全部由他及一眾夥計每日新鮮打成，其中又以魚蛋最受歡迎。他們每日約要劏20多條門鱔，打出30多斤魚蛋。今年2月麵檔結業時我們曾訪問王贊強，他當時說已有多年未去過旅行，今次休息了5個月，他笑說：「和家人趁機去過一次澳門，三次日本。」他説結業後未有壓力重開。「我找到這個舖位都是天意，簽約後翌日，領展先回覆不能續租，足足拖了我三個月，他們說如要堅持做魚蛋粉，就要轉移到廣福邨樓上冬菇亭做。本來由4萬加租到12萬，我都想繼續在廣福邨做，始終我們在這裏發迹，落地生根，阿爸直到最後一刻都提我，要我守住間舖。廣福是一個孤島邨，無人流，但我有決心靠班熟客街坊可以做得住，領展説我們食物無特色，不會和我們續租。」
由廣福邨冬菇亭搬往寶鄕街2000呎舖位，廣成麵家歷時5個月重開。
雲吞麵，有熟客說雲吞較以前大粒，雖然價錢貴了5元，但並不介意。$28
廣成麵家大埔寶鄕街46號記者：何嘉茵攝影：許先煜重溫早前報道：【冬菇亭苦主】被領展逼走 愛心粥老闆：我好很多謝佢，冇人性！
http://bit.ly/2tnVgve【好店消失】廣福邨性格小店被逼走 老闆：「我們抵受不了霸權」
http://bit.ly/2t00xX22017果籽繼續認真知味。識買惜用。行以求知。好事多為。重修舊好。緊貼果籽報道，即like：
http://fb.me/AS.AppleDaily
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20170629/20071857
恒生管理學院梁劍平：買領展勁賺 看好核心競爭力
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GS(14)@2017-07-06 14:51:53http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2574&issue=20170706
【明報專訊】股神巴菲特最近斥資3.77億美元（約29億多港元）入股美國房託STORE Capital，成為其第三大股東，令巿場關注房託的投資潛力。對香港人而言，最熟悉的房託自然是領展（0823，前稱領匯），該股受不少投資者追捧，如恒生管理學院市場學系副教授梁劍平在早年買入大批領展而大幅獲利，他認為，領展核心競爭力強勁，以及為股東創富能力的持續性高，因此除了買樓以外，亦可以參考以領展作「磚頭」收租投資。
明報記者 葉創成
領匯於2005年尾上巿，當時每單位為10.3元，散戶申請更可有5%折扣，即9.78元， 經過約11年半時間，領展昨日收巿價58.95元，即累積升幅接近5倍（圖1），現時預期派息率逾3.8厘，較一般住宅未扣除差餉及管理費等開支前之帳面租金回報率約2.5厘為高，可見長線持有領展，絕不比買樓收租遜色。
梁劍平早於2011年以每股24元買入領展約2萬股，之後有買有賣，目前持有約3萬股，過去6年股價升幅連同股息收入料錄得逾一倍半的回報，對於該亞洲最大市值房託的投資價值，他分析，「領展擁有本港百多個公屋及居屋商場，這是很有價值的資產。由於本港人口密集，港人居所普遍狹窄，不少港人日常生活的基本需要，往往由商場內的超市、電器店及其他店舖來滿足。另外，本港商場往往有瓦遮頭，即使打風落雨仍可照常運作，而且往往與其他商場相連，部分更可通往港鐵站；由於到商場購物及飲食十分方便，這已成為港人習慣的生活方式」。
公屋住戶交廉租 消費力強
此外，「領展持有位於公營房屋的商場，對比私人商場的優勢，是商場上方的住宅住戶購買力比較穩定。公屋租金普遍只需要千多元，有關住戶若有工作，扣除租金開支後的可動用收入（disposable income）不低，甚至比要捱私樓貴租的租戶更高」。梁劍平又說，領展於2005年上市以來，每個財務年度的每股股息及帳面值均按年上升，可見該股的核心競爭力強勁，以及為股東創富能力的持續性高。
除了分析領展外，梁劍平對香港的房屋政策亦素有研究。他認為，近年內地人積極來港買樓，惟港府未能夠有效增加住宅土地供應，令「地少人多」的情况愈趨嚴重，結果樓價急升；他認為，若上述供不應求的情况未能改變，樓價難以回落，籲港人要更努力工作才可圓置業夢。
香港是彈丸之地，面積僅1105平方公里，當中更只有約24.2%（268平方公里）屬已發展用地（圖2），人口卻多達734萬，人口密度之高在全球數一數二。梁劍平表示，過去幾十年香港一直面對「地少人多」的問題，但近年舊區重建進度緩慢，而覓地發展新市鎮亦面對多方阻力，結果是製造土地進度未如理想，令「地少」的問題愈來愈嚴重，「過去10年本港樓價升幅遠高於工資，『買樓難』成為社會問題。港府應該如何解決呢？增加住宅土地供應是王道，但執行起來談何容易？現實世界是搵地艱難。香港與中國內地不同，內地以行政主導，下令拆遷便馬上拆遷；本港奉行市場經濟及私有產權，政府若決定舊區重建，往往需要數年時間才可說服原居民搬走，把舊樓拆卸重建為新樓又需時數年，往往需時10年才可完成一個項目」。
除了舊區重建外，發展新市鎮是否可行？梁劍平表示，「這些年來環保團體的影響力愈來愈大，港府每逢改變土地用途均要與他們角力一番；本港並非沒有土地，但要改劃拿土地出來起樓，便會有很多政治上的問題。正因如此，即使近年港府不斷重申要增加土地供應，但不少市民仍搶着買樓，原因是他們沒信心港府可克服上述阻力」。
中央打貪升級 北水湧港買樓
梁劍平表示，除了「地少」外，內地資金近年蜂擁而至來港買樓，規模龐大，「人多」亦成為推升本港樓價的重要因素，「隨着中央不斷加強打貪工作，內地貪官的資金外流趨勢明顯；事實上，他們若透過代理人把錢搬來本港，再把有關資金用來買樓，便不容易再被追查來源。這解釋何以內地資金願意付出高達15%的買家印花稅來港買樓，因為這些錢根本並非他們所有，只是代為持有而己。為免再次面對嚴厲監管，這些非官方（unofficial）的資金來港後料不會輕易回流內地，將來亦很可能陸續有來」。
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2017-07-06 14:52:12http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4414&issue=20170706
【明報專訊】根據梁劍平的分析，在上述「地少人多」的因素改變前，除非港府仿效德國推出租務管理措施，壓抑租金潛在升幅，否則本港樓價難以下跌，但他亦不贊成港府推出有關措施。
他表示，「香港人對樓價有情意結，供滿層樓後物業便屬業主所有，這樣才可安居樂業。不買樓改為租樓是否可以呢？除非像德國一樣，法例對業主加租限制多多，而且很難趕走租客，租樓才比較划算。但我覺得港府不可能推行類似的租金管制政策，因為限制租金便等於限制樓價升幅，我估計此舉不單打擊投資者買樓收租的意欲，亦會令本港約120萬私樓業主強烈反彈」。
限租金等同限樓價升幅 業主勢抗議
綜合上述分析，梁劍平表示，港府應該增建公營房屋滿足低收入家庭的住屋需求，但他強調，港人若希望提升生活質素買私樓，努力工作賺錢才最實際，「若有些人只顧着嗌『樓價太貴，我買唔到樓』，結果不是令樓價回落，而是他真的買唔到樓。我們香港人一直都是捱返來的，相信每個人只要努力工作，總有機會實現置業夢想」。
[名人樓市論壇]
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